金融-以全局視角看地產(chǎn)鏈對金融的影響

1告金融華泰研究以全局視角看地產(chǎn)鏈對金融的影響近日停貸事件引發(fā)市場對地產(chǎn)周期下行的擔憂，告金融華泰研究以全局視角看地產(chǎn)鏈對金融的影響近日停貸事件引發(fā)市場對地產(chǎn)周期下行的擔憂，停貸風(fēng)波、非標違約、海外債違約都是地產(chǎn)鏈相關(guān)風(fēng)險在金融領(lǐng)域的持續(xù)傳導(dǎo)。金融機構(gòu)曾在不同環(huán)節(jié)相互交錯式的參與地產(chǎn)鏈融資，涉及地產(chǎn)資產(chǎn)體量較大，在開發(fā)貸、非標領(lǐng)域都有風(fēng)險暴露。地產(chǎn)下行對金融產(chǎn)生強負反饋效應(yīng)和擴散影響，需持續(xù)觀察停貸事件及銷售端變化，開發(fā)商融資能力，地產(chǎn)信托產(chǎn)品演繹。當前銀行板塊估值十年新低，我們認為對地產(chǎn)鏈資產(chǎn)的擔憂是壓制銀行估值的核心因子。短期關(guān)注上市銀行表內(nèi)外風(fēng)險演繹。后續(xù)需持續(xù)跟蹤政策舉措，若能及時有力解決停貸和融資問題，銀行板塊或迎來估值修復(fù)行情。地產(chǎn)金融鏈條如何運轉(zhuǎn)？金融多環(huán)節(jié)交錯參與地產(chǎn)融資。金融機構(gòu)通過前端拿地融資(非標)、中端開發(fā)融資(開發(fā)貸+非標+債券)、后端銷售回款(按揭貸款)等方面以不同環(huán)節(jié)、不同方式、相互交錯式的參與地產(chǎn)融資。2019年之前房地產(chǎn)“拿地-開工-銷銀行證券增持(維持)增持(維持)研究研究員SACNo.S0570514040002shenjuan@SFCSFCNo.BPN843++(86)75523952763研究研究員SACNo.S0570521080002wangke015604@SFCSFCNo.BRC044++(86)2138476725聯(lián)系人聯(lián)系人SACNo.S0570120080111anna@SFCSFCNo.BRR567+(86)+(86)1063211166聯(lián)系人聯(lián)系人SACNoS0570120090049fengsongyue@htsccomSFCSFCNo.BSF454+(86)+(86)1063211166聯(lián)系人聯(lián)系人SACNo.S0570120120029wangyu017005@SFCNo.BRZ146+(86)2128972228年后拿地端、融資端、銷售端監(jiān)管持續(xù)趨嚴，部分房企的資金鏈緊張及經(jīng)營壓力加大，地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期，進而對金融機構(gòu)產(chǎn)生負反饋和擴散效應(yīng)。我們預(yù)計當前地產(chǎn)還處于風(fēng)險壓力期，需動態(tài)分析其對金融體系的影響。金融在地產(chǎn)鏈規(guī)模多大？地產(chǎn)鏈資產(chǎn)是金融體系最大量級資產(chǎn)。金融體系通過銀行、信托、保險、私募等各類機構(gòu)參與地產(chǎn)融資、銀行從表內(nèi)到表外都涉及。2021年末銀行體系表內(nèi)外涉房資產(chǎn)規(guī)模約為68.7-69.1萬億元，上市銀行占比超90%，通過表內(nèi)信貸、表內(nèi)投資、表外理財及信托代銷等深度參與地產(chǎn)融資鏈。非銀體系涉房資產(chǎn)規(guī)模約3.0-3.5萬億元，房地產(chǎn)信托為主導(dǎo)，規(guī)模約1.57萬億元；保險資金、私募基金規(guī)模約0.7-1.2萬億元、0.8萬億元，基金子公司與券商資管業(yè)務(wù)量級較小。因各子領(lǐng)域涉房資產(chǎn)之間相互關(guān)聯(lián)、復(fù)雜性高，需從全局視角分析對金融體系的影響。金融在地產(chǎn)鏈風(fēng)險幾何？重視表內(nèi)外風(fēng)險傳導(dǎo)，尤其關(guān)注信托風(fēng)險。地產(chǎn)嚴控下融資鏈不暢、銷售回落、償付能力受影響，地產(chǎn)信用風(fēng)險快速抬升，開發(fā)貸和非標資產(chǎn)風(fēng)險有一定釋放。但近期“停貸”事件或引發(fā)市場購買預(yù)期轉(zhuǎn)弱形成“負反饋”效應(yīng)，需重視地產(chǎn)鏈風(fēng)險的進一步關(guān)聯(lián)和傳導(dǎo)。金融機構(gòu)應(yīng)對風(fēng)險的解決能力差異較大，銀行業(yè)撥備覆蓋率處于較高水平，但信托業(yè)撥備水平較低，需重視地產(chǎn)鏈各類資產(chǎn)的風(fēng)險傳導(dǎo)。銀行需重點跟蹤停貸及后續(xù)變化對購房預(yù)期的影響，關(guān)注開發(fā)商融資能力修復(fù)，非標領(lǐng)域要重點關(guān)注地產(chǎn)信托風(fēng)險擴散；從表內(nèi)外風(fēng)險敞口分析對上市銀行的影響。如何展望后續(xù)市場預(yù)期？政策舉措是解決地產(chǎn)困境的關(guān)鍵，也是銀行估值修復(fù)的前提。當前銀行板塊PB(lf)估值處于10年新低，公募基金倉位也處于低位水平。我們認為市場對地產(chǎn)鏈資產(chǎn)的擔憂是銀行估值的主要壓制因素，地產(chǎn)鏈企穩(wěn)是后續(xù)銀行資產(chǎn)質(zhì)量拐點的關(guān)鍵。后續(xù)需持續(xù)跟蹤政策舉措，若能及時有效介入停貸和修復(fù)融資能力，銀行板塊或迎來估值修復(fù)行情，地產(chǎn)銷售和RMBS逾期率為重點跟蹤指標。關(guān)注兩大主線：主線一，聚焦地產(chǎn)鏈資產(chǎn)占比較低且質(zhì)量較優(yōu)的優(yōu)質(zhì)銀行，同時密切關(guān)注地產(chǎn)鏈占比較高的銀行風(fēng)險演繹情況；主線二，關(guān)注受益于經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)升級且對公實體賽道布局領(lǐng)先的優(yōu)秀銀行。風(fēng)險提示：經(jīng)濟下行超預(yù)期，資產(chǎn)質(zhì)量惡化超預(yù)期，地產(chǎn)風(fēng)險超預(yù)期。行業(yè)走勢圖銀行證券(%)22滬(%)221(10)(20)Jul-21Nov-21Mar-22Jul-22資料來源：Wind，華泰研究金融 銀行：表內(nèi)外總資產(chǎn)約68.7-69.1萬億元，上市銀行占據(jù)主導(dǎo) 7表內(nèi)信貸：全地產(chǎn)鏈余額約66.8萬億元，上市銀行份額近70% 7區(qū)域行占比較高 9表外理財：銀行業(yè)規(guī)模4137-7695億元，上市銀行占比82% 11代銷信托：股份行代銷規(guī)模較大，關(guān)注潛在壓力 12非銀：存量規(guī)模3.0-3.5萬億元左右，房地產(chǎn)信托為主導(dǎo) 13信托：房地產(chǎn)信托余額1.57萬億元，持續(xù)壓降但仍具規(guī)模 13其他資管：私募規(guī)模超8000億元，基金子+券商資管量級較小 14 銀行：重視表內(nèi)外風(fēng)險傳導(dǎo)，關(guān)注停貸負反饋效應(yīng) 16表內(nèi)信貸：動態(tài)分析不良走勢，關(guān)注“負反饋”效應(yīng) 16 表內(nèi)敞口：風(fēng)險持續(xù)演繹，撥備仍需提升 20非銀：房地產(chǎn)信托為主，其他資管量級可控 21信托：下半年到期1.7萬億元，警惕潛在風(fēng)險演繹 22其他資管：短期沖擊較小，關(guān)注中長期演繹 26未來展望：地產(chǎn)風(fēng)險影響銀行估值中樞 27 金融近日停貸事件引發(fā)市場對地產(chǎn)周期下行風(fēng)險的擔憂，停貸風(fēng)波、非標違約、海外債違約都是地產(chǎn)鏈相關(guān)風(fēng)險在金融領(lǐng)域的持續(xù)傳導(dǎo)。金融機構(gòu)在不同環(huán)節(jié)相互交錯式的參與地產(chǎn)鏈融資，地產(chǎn)下行風(fēng)險對金融風(fēng)險產(chǎn)生負反饋效應(yīng)和擴散影響。本報告重點對金融機構(gòu)在房地產(chǎn)全鏈條的情況進行全景式梳理，希望以全局視角、動態(tài)思維跟蹤房地產(chǎn)對于金融體系：1、從地產(chǎn)模式看，金融多環(huán)節(jié)交錯參與地產(chǎn)融資。通過前端拿地融資(非標信托)、中端開發(fā)融資(開發(fā)貸+非標信托+債券)、后端銷售回款(按揭貸款)等方面金融機構(gòu)以不同環(huán)節(jié)、不同方式、相互交錯式的參與地產(chǎn)融資。2019年之前房地產(chǎn)“拿地-開工-銷售-回款-拿地”的循環(huán)模式推動房企高周轉(zhuǎn)大擴張，帶動金融資產(chǎn)高增長。2019年后拿地端、融資端、銷售端監(jiān)管持續(xù)趨嚴，部分房企的資金鏈緊張經(jīng)營壓力加大，地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期，進而對金融機構(gòu)產(chǎn)生負反饋和擴散效應(yīng)。我們預(yù)計當前地產(chǎn)還處于風(fēng)險壓力期，需動態(tài)分析其對金融體系的影響。級看，地產(chǎn)鏈資產(chǎn)是金融體系最大量級資產(chǎn)。金融體系通過銀行、信托、保險、私募等各類機構(gòu)參與地產(chǎn)融資、銀行從表內(nèi)到表外涉及地產(chǎn)資產(chǎn)。2021年末銀行體系表內(nèi)外涉房資產(chǎn)規(guī)模約為68.7-69.1萬億元，上市銀行占比超90%，通過表內(nèi)信貸、表內(nèi)投資、表外理財及信托代銷等深度參與地產(chǎn)融資鏈。非銀體系涉房資產(chǎn)規(guī)模約3.0-3.5萬億元，房地產(chǎn)信托為主導(dǎo)，規(guī)模約1.57萬億元；保險資金、私募基金規(guī)模約0.7-1.2萬億元、0.8萬億元，基金子公司與券商資管量級較小。但各子領(lǐng)域涉及的地產(chǎn)資產(chǎn)之間相互關(guān)聯(lián)、復(fù)雜性高，需從全局視角分析對金融體系的影響。3、從風(fēng)險演繹看，重視表內(nèi)外風(fēng)險傳導(dǎo)，尤其關(guān)注信托風(fēng)險。地產(chǎn)嚴控下融資鏈不暢、銷售回落、償付能力受影響，地產(chǎn)信用風(fēng)險快速抬升，開發(fā)貸和非標資產(chǎn)風(fēng)險有一定釋放。但近期“停貸”事件或引發(fā)市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱及“負反饋”效應(yīng)，需重視地產(chǎn)鏈風(fēng)險的進一步關(guān)聯(lián)和傳導(dǎo)。金融機構(gòu)應(yīng)對風(fēng)險的解決能力差異較大，銀行業(yè)撥備覆蓋率處于較高水平，但信托業(yè)撥備水平較低，需重視地產(chǎn)鏈各類資產(chǎn)的風(fēng)險傳導(dǎo)。銀行體系需重點跟蹤停貸及后續(xù)變化對購房預(yù)期的影響，開發(fā)貸領(lǐng)域要關(guān)注開發(fā)商融資鏈條修復(fù)，非標領(lǐng)域要重點關(guān)注地產(chǎn)信托風(fēng)險擴散；從表內(nèi)外風(fēng)險敞口分析對上市銀行的影響。4、從市場預(yù)期看，政策舉措是解決地產(chǎn)困境的關(guān)鍵，也是銀行估值修復(fù)的前提。當前銀行板塊PB(lf)估值處于近10年新低，公募基金倉位也處于低位水平。我們認為市場對地產(chǎn)鏈資產(chǎn)的擔憂是銀行估值的主要壓制因素，地產(chǎn)鏈企穩(wěn)是后續(xù)銀行資產(chǎn)質(zhì)量拐點的關(guān)鍵。后續(xù)需持續(xù)跟蹤政策的舉措和方向，若能及時有效介入停貸事件和修復(fù)融資能力，銀行板塊或迎來估值修復(fù)行情，地產(chǎn)銷售和RMBS逾期率為重點跟蹤指標。關(guān)注兩大主線：主線一，聚焦地產(chǎn)鏈資產(chǎn)占比較低且質(zhì)量較優(yōu)的優(yōu)質(zhì)銀行，同時密切關(guān)注地產(chǎn)鏈占比較高的銀行風(fēng)險演繹情況；主線二，關(guān)注對公實體賽道布局領(lǐng)先的優(yōu)秀銀行，有望受益于經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)升級的時代紅利。金融注：信托數(shù)據(jù)為2022Q1，私募基金數(shù)據(jù)為2020年末，其余數(shù)據(jù)均為2021年末資料來源：銀保監(jiān)會，公司財報，華泰研究時間監(jiān)管政策主時間監(jiān)管政策主要內(nèi)容2019年5月銀保監(jiān)會23號文《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，禁止： (1)表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；(2)未嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資；(3)個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；(4)資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場； (5)并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)。*“四三二”要求：銀行及信托對開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸需滿足：(1)全，即國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；(2)項目總投資中，開發(fā)商項目資本金(即自有資金)比例至少為30%；(3)開發(fā)商或其控股股東擁有二級及以上開發(fā)資質(zhì)。2020年8月房企三道紅線為控制房企有息債務(wù)規(guī)模，設(shè)置“三道紅線”：剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%，凈負債率不超過100%，現(xiàn)金短債比大于1。2020年12月房地產(chǎn)貸款集中度管理分五檔對銀行業(yè)機構(gòu)設(shè)定房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款占比上限。2021年2月集中供地22個重點城市實施住宅用地“兩集中”的政策：(1)集中發(fā)布出讓公告，原則上每年不超過3次，時間間隔要相對均衡。(2)集中組織出讓活動，同批次公告出讓的土地以掛牌文件交易的，應(yīng)當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)該連續(xù)集中完成拍賣活動。2021年以來多地加強預(yù)售資金監(jiān)管北京、上海、成都、重慶等多地出臺相關(guān)文件，重點加強對新建商品房預(yù)售行為的監(jiān)管，部分地區(qū)實行全額全程監(jiān)管。2022年4月中央提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”后，陸續(xù)又有多個省市適度放松預(yù)售資金監(jiān)管。7月“停貸”事件后，西安、深圳等地出臺預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，進一步加強對商品房預(yù)售資金監(jiān)管。保監(jiān)會，央行，住建部，自然資源部，華泰研究金融拿地-開工-銷售，地產(chǎn)監(jiān)管趨嚴逐步打破過往“高周轉(zhuǎn)”模式。房地產(chǎn)開發(fā)分為前端拿地、中端施工、后端銷售三大環(huán)節(jié)。地產(chǎn)開發(fā)商先繳納土地出讓金向地方政府拿地，項目開工后向金融機構(gòu)進行各類融資，獲得開發(fā)資金并加快施工建設(shè)。項目達到預(yù)售條件后，樓盤上市并獲得購房者的預(yù)售款，實現(xiàn)資金回籠。在過往地產(chǎn)擴張時代，房企通過“拿地-開工-預(yù)售-拿地”的高周轉(zhuǎn)模式撬動杠桿，部分預(yù)售資金沒有用作施工建設(shè)，而是被違規(guī)挪走用于新一輪拿地。高周轉(zhuǎn)模式持續(xù)運行的前提在于居民在房價上漲預(yù)期下愿意購房、融資環(huán)境較為寬松、房企有足夠信用資質(zhì)以獲取杠桿，但2019年以來地產(chǎn)監(jiān)管不斷趨嚴，逐步打破了高周轉(zhuǎn)鏈條，包括：拿地端的“四三二”要求、集中供地；融資端的三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中度管理；銷售端的預(yù)售資金閉環(huán)管理等。資料來源：央行，銀保監(jiān)會，信托業(yè)協(xié)會，證券基金業(yè)協(xié)會，Wind，華泰研究保監(jiān)會，央行，住建部，自然資源部，華泰研究201020112012201320142015201620172018201920202021100%80%60%201020112012201320142015201620172018201920202021100%80%60%40%20%0%金融金融機構(gòu)如何參與其中？前端拿地融資+中端開發(fā)融資+后端銷售回款。1)前端拿地融資：近年來地產(chǎn)前端融資監(jiān)管不斷收緊，從2019年銀保監(jiān)會23號文到再到多地嚴查土地購置資金來源，前端加杠桿拿地的方式難以為繼，地產(chǎn)信托等非標融資受堵，資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等各類金融機構(gòu)融資也在多地土拍中被明確禁止。房企需以自有資金購地，約占每年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的12%-18%。2)中端開發(fā)融資：銀行、信托等對地產(chǎn)開發(fā)項目放款均需符合“四三二”要求，即項目四證齊全、30%自有資金、開發(fā)商具有二級以上資質(zhì)，因此銀行開發(fā)貸、信托等非標融資均在開工環(huán)節(jié)發(fā)放。此外，房企融資方式還包括發(fā)行債券、供應(yīng)鏈融資(如上下游應(yīng)付工程款)等。銀行貸款約占每年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的10%-14%，非標融資、發(fā)行債券等各類融資約占17%-20%，供應(yīng)鏈融資約占10%-20%。3)后端銷售回款：在房企拿到預(yù)售許可證后，樓盤可進行預(yù)售并通過定金及預(yù)收款、個人按揭貸款等方式回款。部分銀行在發(fā)放按揭貸款時，對于項目完工度的要求或相較預(yù)售許可更為嚴格，如要求樓盤封頂?shù)?。定金及預(yù)收款、個人按揭貸款分別約占每年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的20%-30%、9%-15%。隨著房價上行及融資渠道收緊，近年來銷售回款占比整42%。，與存量不同)國內(nèi)貸款(銀行+非銀貸款)定金及預(yù)收款其他到位資金各項應(yīng)付款自籌資金(自有資金+融入資金)款利用外資10%10%12%14%15%17%19%18%18%18%19%20%20%11%9%9%10%9%11%14%13%12%12%12%13%24%22%24%24%20%21%28%28%33%36%35%33%34%28%27%26% 15%13%13%14%14%13%12%13%12%11%11%9%24%26%26%26%29%27%27%32%注：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源指房企年內(nèi)收到的各種資金金額，與存量規(guī)模有所差異資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究注：各類資金來源占比為2010年-2021年區(qū)間范圍資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究金融金融在地產(chǎn)鏈規(guī)模多大？地產(chǎn)鏈資產(chǎn)是金融體系最大量級的資產(chǎn)之一，且交錯關(guān)系及復(fù)雜程度高，其趨勢對金融體系的穩(wěn)定性影響重大。2021年末銀行體系表內(nèi)外涉房資產(chǎn)總規(guī)模約為68.7-69.1萬億元，其中上市銀行占比超90%；信托、保險資金、私募基金涉房資產(chǎn)規(guī)模分別約為1.57萬億元、0.7-1.2萬億元、0.8萬億元，基金子公司、券商資管房地產(chǎn)業(yè)務(wù)量級較小。資料來源：央行，銀保監(jiān)會，信托業(yè)協(xié)會，證券基金業(yè)協(xié)會，Wind，華泰研究銀行體系表內(nèi)外涉房資產(chǎn)總規(guī)模約為68.7-69.1萬億元。銀行通過表內(nèi)信貸、表內(nèi)投資、表外理財及信托代銷等多種業(yè)務(wù)深度參與地產(chǎn)融資鏈條，且房地產(chǎn)是銀行各類底層資產(chǎn)中最主要的抵押物，對于銀行體系起到舉足輕重的作用。表內(nèi)信貸在房地產(chǎn)業(yè)余額約53.5萬億元，考慮上下游后的全地產(chǎn)鏈余額約66.8萬億元，其中上市銀行份額超70%，以國股行為主。表內(nèi)投資通過信托、資管、ABS、信用債等流向地產(chǎn)，近年來占比下行，上市銀行涉房投資規(guī)模約1.48-1.57萬億元，股份行+區(qū)域行占比較高。表外理財?shù)讓淤Y產(chǎn)流向地產(chǎn)的主要通過信用債、非標，規(guī)模約為0.41-0.77萬億元，國股行占比近80%。代銷信托是銀行布局財富管理及私行的重要產(chǎn)品，近期地產(chǎn)信托違約事件頻發(fā)，影響部分私行品牌形象，此外，銀行違規(guī)銷售或承擔一定賠償責(zé)任。表內(nèi)信貸：全地產(chǎn)鏈余額約66.8萬億元，上市銀行份額近70%銀行業(yè)表內(nèi)信貸在房地產(chǎn)業(yè)余額約53.5萬億元，考慮上下游后地產(chǎn)鏈余額約66.8萬億元。2021年末，房地產(chǎn)貸款規(guī)模為52.2萬億元，其中對公開發(fā)貸、個人按揭貸款分別為12.0萬億元、38.4萬億元，占銀行業(yè)總貸款的6.2%、19.9%；此外，考慮到已出表的RMBS存量規(guī)模為1.35萬億元，銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的實際敞口為53.5萬億元，占銀行業(yè)總貸款的27.8%。其次，地產(chǎn)上下游涉及產(chǎn)業(yè)較廣，我們主要考慮上游建筑業(yè)、下游制造業(yè)兩大領(lǐng)域：我們測算2021年末建筑業(yè)貸款余額約6萬億元，制造業(yè)中與地產(chǎn)鏈相關(guān)的貸款余額約為7.3萬億元(詳見圖表8附注)，則考慮上下游后的地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈貸款敞口約為66.8萬億元，占銀行業(yè)總貸款的34.7%。此外，實際操作中或有少量個人經(jīng)營貸、消費貸也流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，預(yù)計銀行信貸在地產(chǎn)鏈的真實敞口或略高于測算值。2015-032015-062015-09-122016-032016-062016-09-122017-032017-062017-09-122018-032018-062018-09-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-09-122021-032021-062021-09-122022-032015-032015-07-112016-032016-07-112017-032017-07-112018-032018-07-112019-032019-07-1122015-032015-062015-09-122016-032016-062016-09-122017-032017-062017-09-122018-032018-062018-09-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-09-122021-032021-062021-09-122022-032015-032015-07-112016-032016-07-112017-032017-07-112018-032018-07-112019-032019-07-112020-032020-07-112021-032021-07-112022-03 313234343637373839252423222120房地產(chǎn)開發(fā)貸款：同比8.9%6.4%1.1%RMBS1.352%地產(chǎn)鏈相關(guān)制造業(yè)7.311%-房地產(chǎn)貸款：52.2萬億元-RMBS：1.35萬億元-上下游貸款：13.3萬億元-合計：66.8萬億元注：房地產(chǎn)貸款是指貸款用途是房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)作擔保的貸款，包括個人購房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸及其他。資料來源：央行，華泰研究房地產(chǎn)貸款：同比個人購房貸款：同比40%35%30%25%20%15%10%5%0%資料來源：央行，華泰研究圖表10：2021年末銀行信貸在地產(chǎn)鏈余額(萬億元)及結(jié)構(gòu)建筑業(yè)6.09%其他房地產(chǎn)貸款1.843%房地產(chǎn)開發(fā)貸12.0118%個人購房貸款38.3257%注1：據(jù)央行，2019年末建筑業(yè)貸款余額4.92萬億元，此后不再公布；我們結(jié)合上市銀行情況，假設(shè)2020、2021年年均增速為10%。注2：據(jù)銀保監(jiān)會，2022年6月制造業(yè)貸款余額25.26萬億元，上半年增加3.3萬億元，故2021年末余額為22.0萬億元；考慮制造業(yè)一般受消費、房地產(chǎn)和出口三大需求拉動，假設(shè)與地產(chǎn)鏈相關(guān)的制造業(yè)貸款占全部制造業(yè)貸款的1/3。資料來源：央行，銀保監(jiān)會，華泰研究預(yù)測上市銀行涉房貸款占全行業(yè)的73.1%，其中大行、股份行占據(jù)主要份額。2021年末上市銀其中對公地產(chǎn)開發(fā)貸、個人按揭貸款規(guī)模分別為7.6萬億元、34.2萬億元，分別占全行業(yè)的63.1%、89.3%，占上市銀行總貸款的5.9%、26.4%。分銀行類型看，大行、股份行的涉房貸款占據(jù)了上市銀行93.9%的份額、及全行業(yè)68.6%的份額，涉房貸款占總貸款比重而股份行的對公開發(fā)貸及地產(chǎn)上下游貸款占比較高。城商行、農(nóng)商行涉房貸款占總貸款比重分別為金融(萬億元)個人購房貸款余額房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額60504030200房地產(chǎn)貸款余額總計49505051515253474647444243411212124442434139371212393736343211363432330272830272889248982387877188238787773029282726673029282726金融單位：億元對公開發(fā)貸房地產(chǎn)開占總貸發(fā)貸款%不良率建筑業(yè)貸款%對公上下游不良率制造業(yè)地不良率產(chǎn)鏈貸款%不良率(全部制造業(yè))個人按揭按揭占總貸貸款款%不良率存量余額表內(nèi)信貸合計涉房貸款合計貸款%工商銀行3244.5%4.79%439-0062.91%-3,6270.8%.24%675,3969.2%建設(shè)銀行3774.5%4,5462.4%-1802.76%-3,8664.0%.20%4,995,96942.6%農(nóng)業(yè)銀行7641%.39%0332.25%650.30%4.43%,4230.6%.36%9,87040.6%7%-,967-2954.02%-48,2640.8%-9,64944.1%交通銀行4,198.4%2.4%.95%,442.72%.86%22.7%.34%9823,1135.1%郵儲銀行2.2%.02%.48%21,6933.6%.44%25,3709.2%招商銀行4,0172%2.2%.47%2.00%2.06%24.7%.28%20,0825.6%興業(yè)銀行3686%4%29%253%49%45592%浦發(fā)銀行310.9%2.75%5%.02%2.92%060.40%632.2%,8489%.63%2.44%.06%73420.0%-46029.8%6039%266%28%287%95526%293%光大銀行.0%4.0%-.34%-653--0.4%平安銀行,8894%.22%481.08%.78%2,7941%.34%68721.8%華夏銀行7%.66%4.5%2.32%2.87%.14%039-93526.7%浙商銀行.62%4.3%4.33%.97%.8%-75227.8%北京銀行3%-2%-2.19%-49620.9%-6223.5%江蘇銀行.5%-4032.9%-.81%-2,439-4,2840.4%上海銀行.05%2.9%.09%-6660.0%銀行4.2%.08%-142.70%--波銀行4.2%.93%8%.51%458.31%.44%4.3%--杭州銀行.5%.78%2.3%2.68%2.24%.05%0024.6%長沙銀行3%-5%-279%---06%成都銀行44.3%4.0%.50%2.40%21.9%.25%4.4%重慶銀行7%4.71%.2%2.36%2.52%428.27%-25.7%鄭州銀行.47%00.9%.86%49.57%408.96%4.3%貴陽銀行5%.77%24.1%--0%--40.6%青島銀行137%-90-4.55%-459-4643.1%蘇州銀行6%.65%.7%.90%.63%2.20%.04%11.1%西安銀行3%-4%--54--0.4%廈門銀行4.3%-.3%.94%.30%.17%--2.2%渝農(nóng)商行478%.00%.39%08.57%.46%-23.0%銀行8%----.62%-5%-61青農(nóng)商行44%35297%247%41%-400%紫金銀行1%-9%------21無錫銀行87%-2.6%-.00%---8524.2%張家港行88%-5%-.19%---0620.7%江陰銀行22%-8%----3926.1%蘇農(nóng)銀行-.5%--2%--6327.6%上市銀行合計,8419%2.45%1,1292.4%9,218.0%.38%42,15426.4%.30%488,3417.4%44,1762%2.97%2.0%26,662.1%.91%264,7681.1%.28%52,36640.8%股份行24,9584%,7102.9%,2102.7%2.54%,098.36%2,03961.3%城商行2410%2.72%4,0624.5%2,6102.9%.21%46226,25529.1%農(nóng)商行466.1%2.98%4.4%4.8%.45%74424.6%注：表內(nèi)信貸合計一列中，涉房貸款合計、占總貸款%均已加回RMBS余額資料來源：公司財報，華泰研究表內(nèi)投資：上市銀行規(guī)模約1.48-1.57萬億元，股份行區(qū)域行占比較高近年來銀行業(yè)表內(nèi)投資占比下行，部分底層資產(chǎn)為地產(chǎn)。2011-2016年，隨著金融創(chuàng)新工具興起，銀行業(yè)股權(quán)及其他投資(主要為非標投資)占總資產(chǎn)比例較快上升，而在資管新6.5%，通過債券投資中信用債，股權(quán)及其他投資中信托、資管、ABS等渠道流入地產(chǎn)領(lǐng)域。而從上市銀行來看，近年來非標占資產(chǎn)比例呈現(xiàn)下行趨勢，而ABS占比則穩(wěn)步提升，其中涉房投資規(guī)模約1.48-1.57萬億元。2021年末上市銀行信托規(guī)模2.14萬億元、資管規(guī)模2.06萬億元、ABS投資1.5萬億元、純債投資54萬億元。根據(jù)各類資產(chǎn)存量結(jié)構(gòu)，假設(shè)資管及非標中地產(chǎn)占比均為10-12%；ABS中地產(chǎn)相關(guān)占比36%；大行地產(chǎn)信用債占債券投資比例為0.5%，其他銀行則為2%，則上市銀行涉房債權(quán)投資規(guī)模約1.48-1.57萬億元，占資產(chǎn)規(guī)模為0.66-0.70%。分銀行類型來看，股份行涉房債權(quán)投資規(guī)模較高，達到8400-8900億元，占銀行資產(chǎn)比例為1.46%-1.54%；城商行、農(nóng)商行涉房債券投資占總資產(chǎn)比例較高，約為1.4-1.7%。4,5843,9783,3593,0403,5543,1936,6329,5029,5099,0948,1676,66720164,5843,9783,3593,0403,5543,1936,6329,5029,5099,0948,1676,66720162017201820192020202122,46822,39717,80813,05511,61011,384237899534413215233,92136,77631,21125,60123,54521,3866,2515,7235,1805,4982,8422,1258,5618,9828,4957,6257,7856,2582016201720182019202020217412297200427750,25341,36234,23328,59423,36320,60035,25426,24420,26215,27212,57211,940金融35%30%25%20%15%10%5%0%債券投資占比股債券投資占比11-0111-1012-0713-0414-0114-1015-0716-0417-0117-1018-0719-0420-0120-1021-0722-04資料來源：中國人民銀行，華泰研究信托產(chǎn)品投資規(guī)模(億元)信托產(chǎn)品投資/總資產(chǎn)大行股份行城商行農(nóng)商行上市銀行大行股份行城商行農(nóng)商行上市銀行2.22.2%2.3%1.8%1.4%1.0%5.6%5.4%2.7%2.2%2.0%1.4%4.7%2.5%1.8%1.3%0.5%7.8%6.2%3.6%0.5%0.4%0.3%0.2%0.3%0.2%資料來源：公司財報，華泰研究資管產(chǎn)品投資規(guī)模(億元)資管產(chǎn)品投資/總資產(chǎn)大行股份行城商行農(nóng)商行上市銀行大行股份行城商行農(nóng)商行上市銀行88.7%6.3%4.6%2.3%7.8%7.4%6.4%5.2%4.7%3.4%1.4%0.9%0.6%1.0%3.3%2.5%2.0%1.5%0.9%0.6%0.5%0.5%0.4%0.2%資料來源：公司財報，華泰研究大行ABS投資規(guī)模(億元)ABS投資/總資產(chǎn)股份行城商行農(nóng)商行上市銀行大行股份行城商行農(nóng)商行上市銀行20161,4683,261534725,3360.8%0.5%0.4%0.3%20171,6585,720843388,2590.2%1.4%0.7%0.2%0.5%20182,3506,021492978,9600.2%1.4%0.4%0.5%0.5%20192,8447,67637525911,1530.2%1.6%0.3%0.6%20203,5319,43779052714,2850.3%1.7%0.5%2.0%0.7%20212,68110,6511,00977015,1110.2%1.8%0.5%2.7%0.7%資料來源：公司財報，華泰研究基礎(chǔ)資產(chǎn)類型當前余額(億元)余額比重(%)住房抵押貸款12,14925.8%商業(yè)地產(chǎn)CMBS/CMBN3,8578.2%棚改/保障房4881.0%購房尾款3450.7%住房公積金貸款970.2%其他30,10564.0%合計47,040100.0%資料來源：Wind，華泰研究金融行業(yè)名稱債券數(shù)量(只)債券數(shù)量比重(%)債券余額(億元)余額比重(%)國債地方債9,437581,264金融26,05639.0%515,70837.4%工業(yè)22,71234.0%194,077公用事業(yè)2,3963.6%26,1581.9%房地產(chǎn)2,05318,8571.4%能源7801.2%13,6441.0%材料1,2161.8%12,7910.9%可選消費1,2861.9%8,9760.7%信息技術(shù)3330.5%3,5110.3%日常消費2800.4%2,7180.2%醫(yī)療保健2330.4%1,719電信服務(wù)90.0%030.0%合計66,791100.0%1,379,527100.0%資料來源：Wind，華泰研究(單位：億元)大行測算下限上市銀行測算上限股份行城商行農(nóng)商行大行股份行城商行農(nóng)商行上市銀行非標地產(chǎn)5322,3321,293424,19963827991551505038純債地產(chǎn)1,8642,27091065,2001,8642,27091065,200ABS地產(chǎn)9653834363277544096538343632775440涉房債權(quán)3,3618,4362,56647614,8393,4678,9032,82448415,678涉房投資/總資產(chǎn)0.23%1.46%1.39%1.68%0.66%0.24%1.54%1.53%1.71%0.70%注：假設(shè)資管及非標中地產(chǎn)占比均為10-12%；ABS中地產(chǎn)相關(guān)占比36%；考慮大行配置利率債比例更高，假設(shè)大行地產(chǎn)信用債占債券投資比例為0.5%；其他銀行地產(chǎn)信用債占債券投資比例為2%資料來源：公司財報，華泰研究預(yù)測表外理財：銀行業(yè)規(guī)模4137-7695億元，上市銀行占比82%銀行理財部分底層資產(chǎn)流向地產(chǎn)領(lǐng)域，約4137-7695億元，其中上市銀行3393-6312億元。資管新規(guī)后，理財規(guī)模逐步恢復(fù)增長。2021年末非保本理財規(guī)模為29萬億元，較17年末+7萬億元。2021年末理財投資資產(chǎn)為31.2萬億元(杠桿效應(yīng))，其中底層資產(chǎn)流向地產(chǎn)領(lǐng)域的主要通過信用債、非標。2021年末理財配置信用債、非標規(guī)模分別為15.17萬億元、2.62萬億元，分別占總理財投資資產(chǎn)比例為48.1%、8.4%。測算銀行理財投向地產(chǎn)資金約4137-7695億元(由于2022年7月22日房地產(chǎn)信用債占信用債比例為2.3%，假設(shè)理財信用債中地產(chǎn)占比1-3%；信托中地產(chǎn)占比為10.6%，假設(shè)理財非標中地產(chǎn)占比10-12%)，占理財規(guī)模的1.3%-2.5%；上市銀行理財投向地產(chǎn)資金則約3393-6312億元，占總資產(chǎn)的0.15%-0.28%，占銀行理財?shù)禺a(chǎn)規(guī)模的82%。資管新規(guī)后，銀行對表外理財不承擔信用風(fēng)險，但理財收益率波動對后續(xù)理財規(guī)模增長、理財品牌聲譽等產(chǎn)生一定影響。3530252050(億元)-12-12-122016-06-(億元)-12-12-122016-06-12-122018-06-122019-06-12-122021-06-1229.025.925.823.122.222.022.223.420.220.917.410.16.5資料來源：中國理財網(wǎng)，華泰研究公募基金4%拆公募基金4%拆放同業(yè)及債券買入返售4%現(xiàn)金及銀行存款12%8%其他0%權(quán)其他0%同業(yè)存單14%債券55%資料來源：中國理財網(wǎng)，華泰研究金融30,00025,00020,00015,00010,000 5,00002021A非保本理財規(guī)模港資料來源：公司財報，華泰研究代銷信托：股份行代銷規(guī)模較大，關(guān)注潛在壓力關(guān)注信托違約提升下銀行代銷潛在風(fēng)險。資管新規(guī)實施后，打破剛性兌付已成為理財、信托等業(yè)務(wù)的明確規(guī)定。代銷的信托產(chǎn)品違約或影響銀行財富管理品牌，違規(guī)代銷信托或需要承擔部分損失責(zé)任。合規(guī)銷售的前提下，銀行代銷信托產(chǎn)品無法兌付，銀行并不需要承擔賠付責(zé)任，但或?qū)︺y行財富管理品牌產(chǎn)生一定負面影響。銀行代銷財富管理產(chǎn)品糾紛多數(shù)考察銀行是否履行了適當性推介、風(fēng)險告知及信息披露三大義務(wù)，“雙錄”(即錄音錄像)則為重要參考依據(jù)，如有違反則需承擔相應(yīng)的賠償責(zé)任。而分銀行類別來看，2021年末股份行代銷信托產(chǎn)品規(guī)模超過6700億元，規(guī)模較大。文件銀監(jiān)會《銀行業(yè)金融機構(gòu)銷售專區(qū)錄音錄像管理暫行規(guī)定》《全國法院民商事審判工作會議紀要》《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行代理銷售業(yè)務(wù)的通知》第三條及二十五條《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于商業(yè)銀行開展代理銷售基金和保險產(chǎn)品相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》第二十六及二十七條規(guī)定相關(guān)內(nèi)容銀行業(yè)金融機構(gòu)在營業(yè)場所銷售自身依法發(fā)行的理財產(chǎn)品(以下簡稱自有理財產(chǎn)品)及合作機構(gòu)依法發(fā)行的金融產(chǎn)品(以下簡稱代銷產(chǎn)品)，應(yīng)實施專區(qū)“雙錄”管理，即設(shè)立銷售專區(qū)，并在銷售專區(qū)內(nèi)裝配電子系統(tǒng)，對每筆產(chǎn)品銷售過程同步錄音錄像。適當性義務(wù)是指代銷機構(gòu)在向金融消費者推介、銷售信托理財產(chǎn)品等高風(fēng)險等級金融產(chǎn)品過程中，必須了解客戶、了解產(chǎn)品、將適當?shù)漠a(chǎn)品銷售給適合的金融消費者等義務(wù)。商業(yè)銀行開展代銷業(yè)務(wù)，應(yīng)當加強投資者適當性管理，充分揭示代銷產(chǎn)品風(fēng)險，向客戶銷售與其風(fēng)險承受能力相匹配的金融產(chǎn)品。商業(yè)銀行應(yīng)當對客戶風(fēng)險承受能力進行評估，確定客戶風(fēng)險承受能力評級，并只能向客戶銷售等于或低于其風(fēng)險承受能力的代銷產(chǎn)品。商業(yè)銀行應(yīng)當告知客戶代銷業(yè)務(wù)流程和收費標準，代銷產(chǎn)品的發(fā)行機構(gòu)、產(chǎn)品屬性、主要風(fēng)險和風(fēng)險評級情況，以及商業(yè)銀行與合作機構(gòu)各自的責(zé)任和義務(wù)等信息。商業(yè)銀行應(yīng)當向客戶提供并提示其閱讀相關(guān)銷售文件，包括風(fēng)險提示文件，以請客戶抄寫風(fēng)險提示等方式充分揭示代銷產(chǎn)品的風(fēng)險，銷售文件應(yīng)當由客戶簽字逐一確認，國務(wù)院金融監(jiān)督管理機構(gòu)另有規(guī)定的除外。資料來源：銀保監(jiān)會，華泰研究證券簡稱代理信托類產(chǎn)品銷售額(億元)代理信托類產(chǎn)品保有規(guī)模(億元)招商銀行4,151-郵儲銀行880-民生銀行-876平安銀行-809建設(shè)銀行-685浦發(fā)銀行668-興業(yè)銀行9099中信銀行超過30億元-資料來源：公司財報，華泰研究金融非銀領(lǐng)域存量房地產(chǎn)敞口約3.0-3.5萬億元左右。非銀領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)融資的鏈條較為龐雜，主要包括信托、保險、私募基金、券商資管、基金子公司等。政策監(jiān)管趨嚴后，各渠道均有不同程度壓降，但目前存量規(guī)模仍處高位，測算約3.0-3.5萬億元左右。結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)信托為主導(dǎo)，規(guī)模1.57萬億元；保險資金約0.7-1.2萬億元；私募規(guī)模約0.8萬億元、基金子公司與券商資管房地產(chǎn)業(yè)務(wù)余量較小。信托：房地產(chǎn)信托余額1.57萬億元，持續(xù)壓降但仍具規(guī)模嚴監(jiān)管推動信托行業(yè)規(guī)模持續(xù)收縮，目前資產(chǎn)余額20.16萬億元。信托行業(yè)曾經(jīng)歷野蠻擴張，寬松的監(jiān)管環(huán)境、通道類業(yè)務(wù)的崛起，快速推高總資產(chǎn)，2017年突破26萬億元。資管新規(guī)后監(jiān)管趨嚴，通道類業(yè)務(wù)壓縮、房地產(chǎn)融資收緊，行業(yè)迅速調(diào)整，2018年規(guī)模下滑3.5萬億，2019-2020年均下降萬億元級別，近年降速有所收窄，22Q1末信托資產(chǎn)余額20.16(萬億元)信托行業(yè)余額2010201120122013201420152016201720182019202020212022Q1252010201120122013201420152016201720182019202020212022Q125205026.222.722.720.221.620.520.520.216.314.03.0資料來源：Wind，信托業(yè)協(xié)會，華泰研究圖表25：2011-2022Q1信托行業(yè)資產(chǎn)余額變化(萬億元)信托資產(chǎn)變化(萬億元)201120122013201420152016201720182019202020212022Q1(3.54)8201120122013201420152016201720182019202020212022Q1(3.54)6.0363.913.443.072.6643.443.072.662.321.7720.060(0.39)(2)(4)(6)資料來源：Wind，信托業(yè)協(xié)會，華泰研究房地產(chǎn)信托余額1.57萬億元，持續(xù)壓降但仍具規(guī)模。監(jiān)管趨嚴、房地產(chǎn)融資收緊后，房地產(chǎn)信托規(guī)模大幅收縮。從存量看，2020-2021年房地產(chǎn)信托余額分別下滑0.4、0.5萬億元，截至22Q1末，規(guī)模為1.57萬億元，季度環(huán)比下降約0.2萬億元，相較2019年末高點下滑42%。從增量看，根據(jù)用益信托統(tǒng)計，2018-2021H1，信托行業(yè)投向房地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模(萬億元)3.02.52.0500.50.0201020112012201320143.02.52.0500.50.02010201120122013201420152016201720182019202020212022Q12.692.702.282.281.761.571.431.311.291.030.690.690.432.28資料來源：Wind，信托業(yè)協(xié)會，華泰研究圖表27：2011-2022Q1房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額變化(萬億元)房地產(chǎn)信托規(guī)模變化(萬億元)0201120122013201420152016201720182019202020212022Q10.850201120122013201420152016201720182019202020212022Q00.350.280.260.280.220.0(0.00)(0.00)(0.02)(0.19)0.4)(0.43)(0.52)(0.43)(0.52)資料來源：Wind，信托業(yè)協(xié)會，華泰研究金融100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2019-042019-062019-08-10-122020-022020-042020-062020-08-10-122021-022021-042021-062021-08-10-122022-022022-04基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)工商企業(yè)金融其他2019-042019-062019-08-10-122020-022020-042020-062020-08-10-122021-022021-042021-062021-08-10-122022-022022-04資料來源：用益信托，華泰研究其他資管：私募規(guī)模超8000億元，基金子+券商資管量級較小私募股權(quán)類基金投向房地產(chǎn)資金規(guī)模超8000億元，近年呈緩慢抬升趨勢。私募基金通過股權(quán)投資或明股實債方式(已被監(jiān)管禁止)投資于房地產(chǎn)行業(yè)。根據(jù)證券基金業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，截至2020年末，私募股權(quán)、創(chuàng)業(yè)投資基金在房地產(chǎn)行業(yè)在投金額達8509億元，占總在投金額比例為11.9%，整體存量規(guī)模較大。且投資金額持續(xù)呈現(xiàn)緩慢抬升趨勢，但增長速度趨緩，2019年和2020年分別增長1149億元和526億元，同比分別+17%和+7%。考慮到2021年下半年監(jiān)管才重點收緊私募基金投資房地產(chǎn)項目備案，2021年全年私募房地產(chǎn)投資基金仍新增募集金額425億元(根據(jù)清科統(tǒng)計)，我們預(yù)計2021年私募股權(quán)類基金投向房地產(chǎn)資金規(guī)模繼續(xù)維持小幅上升。(億元)9,0008,000(億元)9,0008,000私募基金投資房地產(chǎn)資金規(guī)模2019年增長1149億元7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000020142016201820192020注：受數(shù)據(jù)披露限制，2014和2016年為累計投資規(guī)模；2018-2020年為在投資金規(guī)模，表示已投資且暫未完全退出的投資案例；考慮到股權(quán)投資規(guī)模期限較長，2016年以前的投資大部分尚未到達退出期，因此累計投資規(guī)模和后期在投資金規(guī)模近似可以比較資料來源：證券基金業(yè)協(xié)會年報，華泰研究基金子公司+券商資管投向房地產(chǎn)的資金規(guī)模已實現(xiàn)快速壓降，目前余量較小?；鹱庸竞腿藤Y管的私募資管產(chǎn)品曾被較廣泛的作為投資房地產(chǎn)的通道，伴隨監(jiān)管去通道化持續(xù)壓降規(guī)模。根據(jù)基金業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，2020年末證券公司私募資管計劃投向房地產(chǎn)規(guī)模2281億元，同比-51%，自2018年以來連續(xù)第三年快速壓降。2020年末基金子公司私募資管計劃投向房地產(chǎn)1743億元，同比-23%，自2017年以來連續(xù)第四年快速下降。并且，2021年是資管新規(guī)過渡期的最后一年，大部分券商已基本完成剩余存量的壓降；基金業(yè)協(xié)會也于2021年叫?；鹱庸緜浒阜康禺a(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品，通過存量壓降+增量限制，整體余額較小。30%30%金融(億元)基金子公司私募資管計劃投向房地產(chǎn)的規(guī)模1240212843YoY70%11,0008544 4 45%50%6,00043552252174330%1,000 4%10%-10%(4,000)--31%-23%-30%(9,000)-51%-48%-50%(14,000)-70%2014201520162017201820192020資料來源：證券基金業(yè)協(xié)會，華泰研究(億元)10,0008970 券商資管最終投向房地產(chǎn)的規(guī)模YoY 29%9435 29%729474104611461110%40%30%10%228120%22815,00000.4%0%(5,000)--19%--22%-10%-20%(10,000)-38-38%--40%(15,000)-50%-51%-60%2014201520162017201820192020資料來源：證券基金業(yè)協(xié)會，華泰研究金融重視地產(chǎn)鏈風(fēng)險的關(guān)聯(lián)和傳導(dǎo)效應(yīng)，重點跟蹤各類資產(chǎn)的風(fēng)險演繹和各類機構(gòu)風(fēng)險應(yīng)對能力的分化。從風(fēng)險演繹看，近幾年地產(chǎn)融資鏈條不通暢及房企償付能力受影響，導(dǎo)致地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險抬升，開發(fā)貸和非標資產(chǎn)的不良已有顯著體現(xiàn)，風(fēng)險有一定釋放。但近期“停貸”事件或引發(fā)市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱和“負反饋”效應(yīng)，需重視地產(chǎn)鏈風(fēng)險的關(guān)聯(lián)和傳導(dǎo)。從風(fēng)險預(yù)期看，金融體系應(yīng)對資產(chǎn)風(fēng)險的能力差異較大，銀行業(yè)撥備覆蓋率處于較高水平，但信托業(yè)撥備水平較低。我們認為要高度重視地產(chǎn)鏈上各類金融資產(chǎn)的風(fēng)險演繹，對于銀行體系需重點跟蹤停貸及后續(xù)變化對按揭貸款的預(yù)期影響，開發(fā)貸領(lǐng)域要關(guān)注開發(fā)商融資鏈條修復(fù)，非標領(lǐng)域要重點關(guān)注地產(chǎn)信托風(fēng)險變化；此外，對于上市銀行也要關(guān)注表內(nèi)外風(fēng)險敞口的總體影響。近年來銀行表內(nèi)開發(fā)貸、非標投資的風(fēng)險已經(jīng)過一定出清，撥備覆蓋水平也顯著提升，上市銀行資產(chǎn)質(zhì)量更優(yōu)。雖然地產(chǎn)風(fēng)險或在后續(xù)仍有進一步上行壓力，預(yù)計銀行業(yè)整體風(fēng)險抵御能力較強。但近期“停貸”事件后，需以動態(tài)思維持續(xù)觀察后續(xù)影響。停貸事件一定程度反映出地產(chǎn)市場信心的動搖，需警惕“停貸-信心下行-銷售減弱-回款壓力加大-完工交付承壓”的“負反饋”效應(yīng)，同時結(jié)合按揭貸款與開發(fā)貸、表內(nèi)與表外業(yè)務(wù)對上市銀行進行綜合分析。表內(nèi)信貸：動態(tài)分析不良走勢，關(guān)注“負反饋”效應(yīng)按揭貸款是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，不良率長期保持在0.2%-0.4%?；厮輾v史，2012年以來上市銀行按揭貸款不良率基本保持在0.2%-0.4%。個人按揭貸款違約概率與居民端就業(yè)及收入情況密切相關(guān)，從高頻指標看，RMBS逾期率(31-60天)隨著城鎮(zhèn)失業(yè)率的提升而同步提升，2022年3月以來受到疫情等因素沖擊，逾期率有所上行。(億元)按揭不良貸款規(guī)模500450400350300250200150100500按揭不良貸款率(右)20122013201420152016201720182019202020210.4%0.3%0.2%0.0%注：樣本包含建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、平安銀行資料來源：公告財報，華泰研究0.20%0.05%0.00%RMBS：31-60天逾期率RMBS：31-60天逾期率：3個月移動平均值城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率(右)6.5%6.0%5.5%5.0%4.5%2016-062017-062018-062019-062020-062021-06資料來源：Wind，國家統(tǒng)計局，華泰研究此外，本輪按揭貸款的潛在風(fēng)險還需以動態(tài)思維持續(xù)關(guān)注“停貸”可能產(chǎn)生的不良壓力。由于停貸所涉及樓盤主要是2019年地產(chǎn)政策收緊后房企資金鏈承壓所致，因此我們以2019-21年新增投放按揭貸款規(guī)模為基礎(chǔ)，測算后續(xù)潛在風(fēng)險壓力。據(jù)央行，2019-21年按揭貸款凈增規(guī)模為12.6萬億元，考慮每月按揭還款后，我們測算按揭貸款新增總額約為16.3萬億元，加回新發(fā)行RMBS后的實際新增投放按揭貸款總規(guī)模約為17.8萬億元。考慮到有一定比例違約房企項目或有延期交付風(fēng)險、一手房銷售占比等因素，預(yù)計存在潛在風(fēng)險壓力的按揭貸款規(guī)?；蛟谇|元級別。同時，我們認為停貸后續(xù)影響需以動態(tài)思維持續(xù)觀察：第一，停貸事件一定程度反映出地產(chǎn)市場信心的動搖，需關(guān)注“停貸-信心下行-銷售減弱-回款壓力加大-完工交付承壓”的“負反饋”效應(yīng)；第二，按揭貸款與開發(fā)貸存在一致關(guān)系，銀行通常會為發(fā)放開發(fā)貸的項目匹配相應(yīng)按揭額度，因此按揭貸款的潛在風(fēng)險還需結(jié)合開發(fā)貸客戶風(fēng)險進行綜合分析。大行股份行區(qū)域性銀行大行股份行區(qū)域性銀行上市銀行注：樣本為披露對公房地產(chǎn)不良率的26家上市銀行資料來源：公司財報，華泰研究金融(億元)16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000(2,000)(億元)16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000(2,000)2012-06-122013-062013-122014-06-122015-06-122016-06-122017-06-122018-06-122019-06-122020-06-122021-06-122019-2021年共凈增12.57萬億元，考慮按揭還款后的新投放總額約16.34萬億元資料來源：央行，華泰研究圖表35：2019年1月以來RMBS月度發(fā)行金額1,2002019-012019-032019-052019-072019-09-112020-011,2002019-012019-032019-052019-072019-09-112020-012020-032020-052020-072020-09-112021-012021-032021-052021-072021-09-112022-01 2019-2021年共發(fā)行1.42萬億元1,0008006004002000資料來源：Wind，華泰研究開發(fā)貸風(fēng)險近年來已有所釋放，預(yù)計后續(xù)或仍有上行壓力，關(guān)注區(qū)域分化及停貸可能產(chǎn)生的“負反饋”效應(yīng)。2019年以來上市銀行對公地產(chǎn)不良率趨于上行，尤其2021年末同比顯著提升1.17pct至2.68%，主要由于房企風(fēng)險事件頻發(fā)。其中大行對公地產(chǎn)不良率水平及升幅相對更高，或由于在部分頭部出險房企的敞口更大；股份行對公地產(chǎn)不良率上行但絕對水平較低，或與其以非信貸模式開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對較多有關(guān)。分區(qū)域看，我們以當?shù)爻巧绦袑禺a(chǎn)不良率來近似開發(fā)貸的區(qū)域風(fēng)險特征，目前中西部地區(qū)的部分城市開發(fā)貸不良率的上行壓力較東部地區(qū)更大，后續(xù)可持續(xù)關(guān)注相關(guān)區(qū)域地產(chǎn)環(huán)境變化對當?shù)劂y行所產(chǎn)生的邊際影響?？紤]到當前仍有部分房企風(fēng)險事件進一步演繹，我們預(yù)計后續(xù)銀行對公地產(chǎn)不良率或仍有上行壓力，此外也需關(guān)注停貸事件可能產(chǎn)生的“負反饋”效應(yīng)。(億元)1,4001,2001,0008006000.78%40020002012對公地產(chǎn)不良規(guī)模0.88%0.54%0.62%0.54%1.27%對公地產(chǎn)不良貸款率(右)1.28%1.28%1.51%2.68%20213.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%20132014201520162017201820192020注：樣本包含工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、民生銀行、光大銀行、平安銀行資料來源：公司財報，華泰研究房地貸款不良規(guī)模(億元)2018201920H1202021H12021大行321327374515758936股份行34215271263351433區(qū)域性銀行9222784990上市銀行4645636728621,2081,479對公房地產(chǎn)不良率2018201920H1202021H1202122.92%1.73%2.69%2.45%1.72%1.01%2.08%1.44%2.32%1.32%2.30%1.90%1.35%0.64%0.31%0.97%1.25%0.88%0.61%1.04%1.28%1.00%0.68%國有行股份行城商行農(nóng)商行國有行股份行城商行農(nóng)商行上市銀行資料來源：公司財報，華泰研究金融大銀行代碼2018201920H1202021H12021部上海上海銀行601229CH0.04%0.04%0.43%2.39%2.73%3.05%地區(qū)廣東廣東福建天津江蘇浙江山東廣州銀行東莞銀行廈門銀行天津銀行江蘇銀行杭州銀行齊魯銀行未上市未上市601187CH1578HK600919CH600926CH601665CH 2.06%- - 0.97% 0.56%0.90%---0.27%0.23%2.04%-------0.05%-2.79%0.31%--0.72%-2.63%0.29%--3.67%1.47%3.78%1.45%江西江西銀行1916HK0.36%0.99%1.90%3.25%4.50%地區(qū)安徽湖南河南山西徽商銀行長沙銀行鄭州銀行晉商銀行16981698HK601577CH002936CH2558HK0.46%0.46%1.84%0.45%1.41%-0.94%-0.47%0.07%-1.25%0.28%-1.89%0.39%-3.47%10.29%西部重慶市重慶銀行601963CH11.51%1.79%1.71%3.88%6.28%4.71%地區(qū)北地區(qū)四川成都銀行601838CH0.00%0.00%0.02%0.02%0.01%0.00%貴州貴陽銀行601997CH0.63%0.63%1.46%2.79%6.33%4.57%3.77%甘肅甘肅銀行2139HK--0.33%0.34%0.37%0.39%黑黑龍江哈爾濱銀行61386138HK-0.51%0.73%0.48%0.52%0.70%資料來源：公司財報，華泰研究表內(nèi)投資：非標不良率提升，已加大撥備計提力度非標不良率呈現(xiàn)提升趨勢，預(yù)計后續(xù)仍有一定上行壓力，上市銀行已加大非標撥備計提力度。2021年末上市銀行非標不良率為9.45%，較20年末+4.11pct，地產(chǎn)風(fēng)險暴露為其不良率上升的重要原因之一。分銀行類型來看，股份行、城商行不良率上行幅度較為明顯，分別較20年末+4.60pct、+2.77pct至10.84%、6.30%。考慮到當前仍有部分房企風(fēng)險事件進一步演繹，后續(xù)非標不良率仍有一定上行壓力，但同時上市銀行已顯著加大非標撥備計提力度，增強風(fēng)險抵御能力。2016-2021年上市銀行非信貸類資產(chǎn)撥備計提占比逐年上pct1年末非標撥貸比為9.9%，較20年末+3.9pct。2021年末僅股份行非標撥備覆蓋率在100%以下，后續(xù)或仍需計提一定非標撥備以提升風(fēng)險抵御能力。2016A2017A2018A2019A2020A2021A112.9%20.9%7.9%16.4%8.6%27.0%5.8%17.8%3.3%5.8%21.7%10.5%5.9%7.5%10.7%16.6%10.0%8.9%8.6%13.3%6.8%4.9%6.5%17.2%16.5%6.5%金融)代碼上市銀行20212020非標余額不良非標余額非標減值準備非標不良率非標撥備覆蓋率非標撥貸比非標不良率非標撥備覆蓋率非標撥貸比601398CH工商銀行383531.30%2475%32.2%0.39%3171%12.5%601288CH農(nóng)業(yè)銀行3762983.84%2064%79.2%3.74%2103%78.6%601328CH交通銀行85634304.00%87%3.5%0.77%384%3.0%600036CH招商銀行129924139718.54%165%30.6%9.83%179%17.6%601166CH興業(yè)銀行66534264466.40%105%6.7%4.41%74%3.3%600000CH浦發(fā)銀行461652821011.44%40%4.5%7.35%45%3.3%601998CH中信銀行285233329111.68%87%10.2%6.29%89%5.6%600016CH民生銀行876375642.80%39%16.7%19.05%38%7.2%601818CH光大銀行1396739.09%81%7.4%3.49%71%2.5%000001CH平安銀行17440276%7.0%5.58%73%600015CH華夏銀行2297646.80%86%5.9%0.54%719%3.9%601916CH浙商銀行9382711.93%149%17.8%4.67%392%18.3%600919CH江蘇銀行12664993.86%346%13.4%3.59%216%7.8%601229CH上海銀行7214226.88%63%16.9%4.59%108%5.0%601009CH南京銀行126159414%4.7%0.86%373%3.2%600926CH杭州銀行499752.36%632%14.9%441%4.9%601577CH長沙銀行43921434.87%201%9.8%7.21%98%002936CH鄭州銀行780894611.44%51%5.8%8.07%42%3.4%601997CH貴陽銀行1041291.21%232%2.8%1.25%203%2.5%002966CH蘇州銀行28900.00%5%4.7%2.22%296%6.6%002948CH青島銀行9910.40%169%17.5%2.62%320%8.4%600928CH西安銀行46.61%187%12.4%118%10.7%601077CH渝農(nóng)商行321236.02%117%9.97%98%9.7%002958CH青農(nóng)商行上市銀行合計大行股份行城商行農(nóng)商行3831191161522669654935842947542457413242308545120175932511.68%9.45%3.32%10.84%6.30%6.61%47%105%841%82%144%104%5.4%9.9%27.9%8.9%9.0%6.9%2.28%5.34%1.25%6.24%3.53%8.86%154%113%1560%84%142%100%3.5%6.0%19.4%5.3%5.0%8.8%資料來源：公司財報，華泰研究20金融表內(nèi)敞口：風(fēng)險持續(xù)演繹，撥備仍需提升上市銀行靜態(tài)撥備水平充足，但需考慮地產(chǎn)風(fēng)險演繹的壓力。2017年以來銀行業(yè)撥備覆蓋率呈現(xiàn)上行趨勢，風(fēng)險抵御能力逐步增強。2021年末銀行業(yè)貸款損失準備金規(guī)模為5.6萬，不良貸款余額3.85萬億元，撥備覆蓋率為197%，考慮上市銀行不良非標規(guī)模2947億元，非標減值準備3085億元，綜合撥備覆蓋率(考慮銀行業(yè)貸款+上市銀行非標)為188%，雖然低于銀行業(yè)貸款撥備覆蓋率水平，但滿足監(jiān)管要求(120%-150%)。而從上市銀行維度來看，僅有部分股份行及城商行表內(nèi)撥備覆蓋率低于150%，風(fēng)險抵御能力較為一般?？紤]近期地產(chǎn)風(fēng)險仍在蔓延過程中(債券違約、信托產(chǎn)品展期等)，“停貸”事件仍在持續(xù)演繹，且表內(nèi)貸款、表內(nèi)投資、表外業(yè)務(wù)相互交錯，風(fēng)險互相傳染。為應(yīng)對潛在風(fēng)險壓力，銀行可進一步加大撥備計提力度。(億元)貸款損失準備金余額撥備覆蓋率(右)60,00050,00040,00030,00020,00010,0000201020112012201320142015201620172018201920202021201020112012201320142015201620172018201920202021310%290%270%250%230%210%190%170%150%資料來源：銀保監(jiān)會，華泰研究(億元)不良貸款余額不良貸款比例(右)30,00025,00020,00015,00010,0005,0000201020112012201320142015201620172018201920202010201120122013201420152016201720182019202020212.0%1.8%1.6%1.4%1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%資料來源：銀保監(jiān)會，華泰研究21金融金融上市銀行表內(nèi)貸款表內(nèi)非標合計規(guī)模(億元)撥備覆蓋率撥貸比不良率非標撥備覆蓋率非標撥資非標不良率貸款+非標不良規(guī)模貸款+非標撥備規(guī)模貸款+非標合計撥備覆蓋率余額合計撥資比合計不良率寧波銀行526%4.0%0.77%3%6639210,104592%3.9%0.66%常熟銀行532%4.3%0.81%12%781,691588%4.6%0.78%杭州銀行568%4.9%0.86%632%15%2.36%623616,385580%5.6%0.97%無錫銀行477%4.5%0.93%18%591,217540%4.9%0.90%成都銀行403%3.9%0.98%6%38914,564501%4.2%0.83%張家港行474%4.5%0.95%11%9471,018498%4.6%0.93%蘇州銀行423%4.7%5%24142,422480%4.7%0.98%郵儲銀行419%3.4%0.82%51%0.00%527252665,164479%3.9%0.81%滬農(nóng)商行443%4.2%0.95%582586,136443%4.2%0.95%蘇農(nóng)銀行412%1.00%%40968413%0.99%南京銀行397%3.6%0.92%414%5%873479,164400%3.8%0.95%廈門銀行371%3.4%0.91%12%611,766382%3.5%0.90%招商銀行484%4.4%0.91%165%31%18.54%749285856,999381%5.0%1.31%北京銀行210%3.0%1.44%10%24180219,556332%1.23%江陰銀行331%4.4%1.32%40915331%4.4%1.32%江蘇銀行319%3.4%1.08%346%13%3.86%20065215,267326%4.3%