房地產可研報告

“XXXX”開發(fā)項目可行性研究報告負責人：XXX項目負責人：XXXX項目業(yè)主：XX房地產開發(fā)有限公司編制部門：財務部編制負責人：XXXX日期：二O一三年月日第一章總論1.1項目背景1.1.1項目發(fā)起人XX房地產開發(fā)有限公司是在新形勢下，根據XX(地理區(qū)域)房地產發(fā)展需要而成立的一家專業(yè)的房地產開發(fā)公司。公司專業(yè)資質為房地產開發(fā)貳級（暫定二級）企業(yè)，注冊地址為XXXXXXXXXXXX，注冊資金為XXXXX萬元，注冊號XXXXXXXXXXXX，法定代表人為XXXX，經營范圍：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。公司下設行政部、財務部、工程部、營銷策劃部、拆遷安置部等部門，現(xiàn)有員工XX人，其中高級職稱XX人，中級職稱XX人，初級職稱XX人。本著“XXXXXXX”的宗旨，全體員工決心打造好“XXXX”這塊品牌，并以公司為平臺，使企業(yè)向多元化發(fā)展。1.1.2項目提出的理由XX經過XX年的發(fā)展，已奠定了堅實的發(fā)展基礎，站在了新的發(fā)展起點上，目前XXX提出了XXXXX的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。隨著XXXXXXX，使XX的經濟發(fā)展迎來了新的機遇，房地產業(yè)也將迎來新的發(fā)展機會。在此背景下，公司通過競標方式獲得XXX地塊，共XX畝，建設本項目。本項目的順利完成，對于公司提升公司品牌形象、提高市場覆蓋率、提升公司的經濟效益、降低經營風險、增加XX(地理區(qū)域)政府財政收入、增加社會性效益具有重大的意義。1.2項目簡介項目名稱“XXXXXX”。本項目為(高層住宅)和(商業(yè)用房、底層臨街商業(yè)門面及配套設施建設)項目，總規(guī)劃用地面積為XXXXXm2，用地總面積XXX畝（約XXXXXm2），總建筑面積為XXXX萬m2，地上建筑面積為XXXXX萬m2，(其中普通商品房為X萬m2。地下X萬m2。容積率為X，建筑密度為X%，綠地率為X%)。本項目分X期建設，第一期開發(fā)面積為XXm2，第二期開發(fā)面積為XXXm2……;第一期主要開發(fā)住宅，底層商業(yè)鋪面同時進行。先進行銷售再全部安置征地拆遷戶后。第二期開發(fā)根據規(guī)劃設計，全面進行……。房屋建筑結構均為XX層框架高層結構。項目建成后可提供XXXX套住房，XXXX套商業(yè)用房，XXXX套底層臨街商業(yè)門面，停泊車位XXX個。1.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀（1）地塊位置本工程項目位于XXXX地，項目區(qū)所在區(qū)域為XXXX。XXX地處于XXX，距城區(qū)XXXX米，位于XXXX主通道旁，距XXX公里。（2）宗地現(xiàn)狀該地塊形狀規(guī)則:呈X形；場地北X南X，東X西X，最大高差X米。（3）項目周邊的社區(qū)配套周邊范圍內的社區(qū)配套XXXX。1.4項目規(guī)劃限制條件和控制要點根據相關的平面圖及申報的規(guī)劃規(guī)定，規(guī)劃設計用地性質為XX，本項目依據規(guī)劃各項經濟技術指標結合具體施工設計方案，各項實際經濟技術指標如下：序號項目名稱單位指標1規(guī)劃用地面積畝2總建筑用地面積m23總建筑面積m24道路廣場m25綠化用地m26容積率7綠地率%8建筑密度%9總戶數(shù)戶1.5項目發(fā)展概況本項目由于拆遷未完成，尚未正式開發(fā)建設。1.6項目法律手續(xù)本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設等方面均遵照國家及XXX的房地產項目開發(fā)程序及規(guī)定。XX公司于XX年XX月XX日通過招、拍、掛方式獲得XXX國土資源房屋管理局頒發(fā)的建設用地字XXX號《中華人民共和國建設用地批準書》。為出讓土地使用權，用途為XXX用地，總使用權面積XXXXX平方米（含紅線）。相關的土地使用權證、規(guī)劃審查及施工許可等必備證件齊備。1.7項目開發(fā)優(yōu)勢（1）XX項目的優(yōu)勢所在:（2）本項目作為XX區(qū)較大規(guī)模和高品質的住宅小區(qū)之一，從市場反映和定位來看，均能得到市場的積極認同。（3）XXXX政府給予的相關優(yōu)惠政策優(yōu)勢。1.8可行性研究結論及建議1.8.1主要財務經濟指標在充分的市場調查基礎上，我們進行了穩(wěn)健的財務分析，項目總投資XXXXX萬元。資金籌措計劃是開發(fā)商自籌資金前期投入XXXXX萬元，申請XXXX萬元二年期融資貸款，其余的XXXX萬元資金采用預售房款來解決，實行滾動開發(fā)。具體的財務指標如下：項目單位指標備注預計銷售總收入萬元項目稅后利潤額萬元項目銷售利潤率%項目投資報酬率%項目投資利稅率%項目投資回收期年所得稅前累計凈現(xiàn)值萬元1.8.2結論本項目開發(fā)商已合法取得本項目房地產開發(fā)權，各項建設手續(xù)齊全。因此，本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及XX省XX市的房地產項目開發(fā)程序及規(guī)定。1.8.3風險及建議由于本項目屬于新建工程項目，因此需要切實考慮消費者心理、市場變化、開發(fā)周期和市場銷售節(jié)奏；在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程措施和施工方案，在施工管理中，控制各種開發(fā)建設成本費用，降低投資成本。從財務敏感性分析數(shù)據可以看出，降低工程造價，控制投資成本也是降低本項目風險的重要因素。建議充分利用地塊位置優(yōu)勢和地段資源，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證物業(yè)單位的迅速銷售和資金的快速回籠，最大限度的減少項目的市場銷售風險。盡快落實項目資金，并根據資金需求分期投入，解決項目在預售房之前的資金需要，保證項目按照進度實施。1.9可行性研究報告編制依據（1）《XXX城市總體規(guī)劃》（2）《XX市XX區(qū)城市總體規(guī)劃》（3）《XX市XX區(qū)國民經濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（4）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180-93）；（5）《XX城市規(guī)劃若干強制性內容的暫行規(guī)定》（6）《XX市規(guī)劃管理條例》及《技術規(guī)定》（7）《XX市城市房地產開發(fā)經營管理條例》（8）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》（9）《住宅設計規(guī)范》（10）《住宅建筑設計標準》（11）《建筑工程交通設計及停車場調協(xié)標準》（12）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》（13）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（14）《中華人民共和國特權法》（15）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（16）《中華人民共和國城市房地產管理法》（17）《中華人民共和國土地管理法》（18）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（19）《城市商品房預售管理辦法》（20）國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（21）建設部《房地產開發(fā)經濟評價方法》（22）《投資項目可行性研究指南》（23）同類項目開發(fā)的經驗和資料（24）委托方提供的項目總平面布置圖（25）委托方提供的有關成本費用實際發(fā)生資料（25）XX市企業(yè)投資項目備案證（備案項目編號XX）；（26）XX市土地房屋權屬登記編號XX；（25）、規(guī)劃用地紅線圖；（26）、《房屋拆遷許可證》（編號：拆許字（XXXX）第（X）號）；（27）、《建設用地批準書》（XX建設用地第（XXXX）X號）；（28）、《建設用地規(guī)劃許可證》（編號：XX號）（29）、《建設工程規(guī)劃許可證》（建字第重歸建證XX字（XXXX）X號)；（30）、《建筑工程施工許可證》（編號：XX及XX號）；（31）、XX市(區(qū))建設工程設計方案審查意見書（X規(guī)建審【XXXX】XX字第XX號）；（32）、XXXX會計師事務所，字（XXXX）第XXXX號《審計報告》；（33）、XX房地產開發(fā)有限公司《營業(yè)執(zhí)照》、《中華人民共和國房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》、《組織機構代碼證》、《開戶許可證》、《貸款卡》、《稅務登記證》等；第二章市場研究2.1宏觀經濟環(huán)境分析(以下為實例):2009年，全國各族人民在黨中央、國務院的領導下，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，認真貫徹積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，全面落實應對國際金融危機的一攬子計劃和政策措施，國民經濟形勢總體回升向好，各項社會事業(yè)取得新的進展。2.1.1初步核算，全年國內生產總值335353億元，比上年增長8.7%。分產業(yè)看，第一產業(yè)增加值35477億元，增長4.2%；第二產業(yè)增加值156958億元，增長9.5%；第三產業(yè)增加值142918億元，增長8.9%。第一產業(yè)增加值占國內生產總值的比重為10.6%，比上年下降0.1個百分點；第二產業(yè)增加值比重為46.8%，下降0.7個百分點；第三產業(yè)增加值比重為42.6%，上升0.8個百分點。全年居民消費價格比上年下降0.7%，其中食品價格上漲0.7%。固定資產投資價格下降2.4%。工業(yè)品出廠價格下降5.4%，其中生產資料價格下降6.7%，生活資料價格下降1.2%。原材料、燃料、動力購進價格下降7.9%。農產品生產價格下降2.4%。農業(yè)生產資料價格下降2.5%。70個大中城市房屋銷售價格上漲1.5%，其中新建住宅價格上漲1.3%，二手住宅價格上漲2.4%；房屋租賃價格下降0.6%。表1：2012-2013年居民消費價格比上年漲跌幅度單位：%指標全國城市農村居民消費價格食品其中：糧食肉禽及其制品油脂鮮蛋鮮菜鮮果煙酒及用品衣著家庭設備用品及服務醫(yī)療保健及個人用品交通和通信娛樂教育文化用品及服務居住

年末全國就業(yè)人員77995萬人，比上年末增加515萬人。其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員31120萬人，增加910萬人，新增加1102萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.3%，比上年末上升0.1個百分點。

年末國家外匯儲備23992億美元，比上年末增加4531億美元。年末人民幣匯率為1美元兌6.8282元人民幣，比上年末升值0.1%。從2009年的形式來看，經濟發(fā)展的整體環(huán)境依然較好，中央以科學發(fā)展面統(tǒng)領經濟社會發(fā)展全局的指導思想，落實好加強和改善宏觀調控的各面措施，繼續(xù)推進改革開放，努力建設和諧社會，國發(fā)經濟發(fā)展可望繼續(xù)保持速度平穩(wěn)較快、整體物價溫和上漲的好勢頭。2.2全國房地產行業(yè)發(fā)展分析2.2.1國內房地產市場現(xiàn)狀及特點國家統(tǒng)計局于2010年2月25日公布的全國2009年房地產開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅投資25619億元，增長14.2%；辦公樓投資1378億元，增長18.1%表6：2009年房地產開發(fā)和銷售主要指標完成情況指標單位絕對數(shù)比上年增長%投資完成額億元其中：住宅億元其中：90平方米以下住宅億元其中：經濟適用房億元房屋施工面積萬平方米其中：住宅萬平方米房屋新開工面積萬平方米其中：住宅萬平方米房屋竣工面積萬平方米其中：住宅萬平方米商品房銷售面積萬平方米其中：住宅萬平方米本年資金來源億元其中：國內貸款億元其中：個人按揭貸款億元本年購置土地面積萬平方米完成開發(fā)土地面積萬平方米土地購置費億元房價變化的主要原因分析：（一）是強大的市場需求；（二）是土地價格的逐年上升；（三）是建材漲價、建筑工作工資水平增加等帶來的成本加大；（四）是住房檔次、品質的提升，品牌和品質的較量，新型建材的大量采用以及智能化程度的逐步提高、小區(qū)環(huán)境的改善等，都加大了開發(fā)成本；（五）是一些城市供需矛盾加劇房價上漲。一些熱點地區(qū)由于商品房用地供不應求，造成消費者持幣待購，特別是在嚴格新增建設用地、取消相當數(shù)量的開發(fā)區(qū)的調控政策下，土地市場供需矛盾加大。隨著2009年全國房價的快速上漲，2010年呈現(xiàn)出以下特點：房地產市場繼續(xù)保持增長勢頭。我國經濟持快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多得好因素的驅動下，房地產市場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。2009年的房地產市場發(fā)展主題，結構調整和規(guī)范是主線，市場體系將進一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。房地產投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落。房價地域分化明顯。房改以及相關的政策效益應以過前幾年的充分釋放后，影響正趨于歸零；個人購買繼續(xù)成為市場主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性和國家近期對房地產市場的政策調控，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持平衡增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調整回落。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入。以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)一批品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。2007年，房地產業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。房地產市場價格出現(xiàn)一定回落。今年以來，中國房地產形勢風云變幻，國家土地與金融政策趕緊，房地產市場出現(xiàn)了明顯調整跡象。同時，國人經濟形勢出現(xiàn)調整，國際經濟形勢同樣不容樂觀，在這樣的環(huán)境下，上半年中國房地產市場價格出現(xiàn)了一定回落。2.2.2國內房地產發(fā)展趨勢從總趨勢來看，房地產市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實：第一，中國是一個經濟轉型國家。對于一個發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個不可避免的問題。自1978年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進行，1996年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產市場的不斷發(fā)展提出了要求。有僅如此，中國到目前為止已經歷了長達30年的經濟持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質量的追求，為房地產市場的發(fā)展提供了強勁動力。第二，中國是一個體制轉型國家。中國正從嚴格傳統(tǒng)的計劃經濟體制國家逐漸轉變?yōu)槭袌鼋洕w制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要停靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。住房推向市場，促成了一個巨大的房地產市場的產生和發(fā)展。除了這兩個方面以外，中國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界全國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對住房的需求。從宏觀的角度看，我國經濟總體過熱現(xiàn)象較突出，政府將會力爭在2-3年內實現(xiàn)經濟“軟著陸”；從微觀的層面看，這也是國家為保護土地資源、加速地產業(yè)整合所進行的必要的調整。房地產市場已經連續(xù)幾年被列為國務院清理整頓市場秩序的專項整治重點，今后幾年清理整頓仍是房地產保護土地資源，維護土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴肅性，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風險。通過對房地產項目規(guī)劃、土地供應等調控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，從而提高我國房地產的市場化程度。同進，建設部通過繼續(xù)控制中高檔商品房，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，繼續(xù)加大對各地經濟適用住房的力度和管理，以滿足更多普通百姓的購房需求努力扭轉部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子供應量不足的現(xiàn)狀。所以從結構調整的目標來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。也就是說我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產品，來供應市場，來滿足中低收入家庭的需求。目前，我國大多數(shù)城市針對中低收入家庭支付能力不足的現(xiàn)狀，已經對經濟適用住房的戶型面積進行了明確限制。住房供應結構繼續(xù)調整，普通住房和經濟適用房供應將增多。土地管理更加嚴格，土地增量供應控制更嚴，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭；政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的政策短期內不會變化，房地產企業(yè)資金壓力不容小視。雖然目前房地產市場受到政府調控，但國民經濟長期處于又好又快的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的目標遠沒有實現(xiàn)?，F(xiàn)在的城鎮(zhèn)化是43%，2010年以后會達到60%，因此住宅的消費市場是很旺盛的。人民幣升值的壓力，對于外資進入房地產業(yè)有很大的吸引力，因此從各個因素來看，房行來將處于長期發(fā)展的趨勢。2.3XXX房地產市場分析2.3.1XXX房地產市場現(xiàn)狀XXXX年，XXX房地產開發(fā)完成投資施工面積XXXX萬平方米，同比增長X%，較XXXX年加快了X個百分點，2009年房地產開發(fā)投資增速迅速反應，全年房地產投資竣工面積XXXX萬平方米，比上年增長超過X%，全年商品房銷售面積XXXX萬平方米，比上年增長X%；銷售額XXXX億元，比上年增長X%，其中住宅銷售XXXX億元，比上年增長X%。XXXX年X月X日，國務院審批通過XXX新一輪城市總體規(guī)劃，促使房地產投資增速再上臺階，投資增長速度均在X%以上，并在X月份形成同比增長X%的峰值。XXXX年X月，XX市（區(qū)）共新增商品房XX萬平方米。由于整體市場的看好，各開發(fā)商的推盤均顯得比較活躍，供應情況有所增加；同時，市場成交情況也很樂觀，近X個月XXX城區(qū)成交商品房地產XXXX萬平方米，與去年同比增加了X%。2.3.2XXX房地產發(fā)展預測結合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌之路，XXX政府制定了《XX年XXX總體規(guī)劃》，在未來XX年，XXX共有XXX萬農民向城鎮(zhèn)轉移，共需XXXX萬平方米房屋。隨著重慶經濟的發(fā)展，外來投資日趨增多，新需房地產不斷增加。從近期XXX房地產價格的走勢可以看出，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開辟了重慶的房地產業(yè)的新起點，為房地產業(yè)發(fā)展增添了新動力。2.3.3XXX房地產市場呈現(xiàn)的特點綜上所述，XXX房地產市場呈現(xiàn)以下特點，并將引導我市房地產市場的發(fā)展。特點一、市政政策繼續(xù)帶動樓市發(fā)展特點二、規(guī)模性小區(qū)將領導潮流特點三、戶型面積在變小、房間在變多特點四、小高層物業(yè)受消費者青睞特點五、成規(guī)模、重環(huán)境特點六、板狀結構已成為高層住宅的主流特點七、精裝修房需求不容忽視特點八、品牌營銷引發(fā)樓市新賣點2.4區(qū)域房地產市場分析2.4.1區(qū)域概況XXXX2.4.2XXX房地產市場分析在經濟持續(xù)快速發(fā)展的強勁推動下，XX房地產市場各項指標總體保持快速增長。房地產開發(fā)投資力度加大，房屋品質提高，購房需求旺盛，市場預期看好，住房消費升級，房屋價格躍升，對全區(qū)經濟社會發(fā)展的拉動作用日益明顯。10年內房地長交易市場概況：2012年XX房地產市場需求市場依舊呈現(xiàn)強勁增長，房地產開發(fā)投資中，商品房施工面積XXX萬平方米，竣工面積XXX萬平方米，；商品房銷售面積XXX萬平方米，，銷售面積XXX萬平方米，2.4.3XX市場建筑類型分析XXXX年XX住宅建筑類型主要有：多層，作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城組鄉(xiāng)結合部的郊區(qū)房地產市場尤為突出。隨著土地成本的增加，多層項目越來越少。小高層，目前小高層最大的特點是將其“領地”擴展到郊區(qū)。除了在“寸土寸金“的中心區(qū)之外，小高層也出現(xiàn)在了離中心區(qū)較遠的城鄉(xiāng)結合部。這一現(xiàn)象打破了”小高層只能在中心區(qū)生存“的定式。高層，目前高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀下大被城市中心區(qū)日益增多的新代高層住宅項目所改變。中心區(qū)幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色，隨著土地成本的增加和國家政策的引導，高層項目越來越成為房地產市場的主要建筑類型。別墅，包括獨立別墅和聯(lián)排別墅。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。2.4.4XXX房地產需求分析（1）住宅需求客戶包括本地的居民，中高檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)白領階層、企事業(yè)單位中高層官員、少量外商及周邊村鎮(zhèn)客戶。置業(yè)驅動因素—優(yōu)越的地理位置、居住環(huán)境、價格、配套設施、物業(yè)管理。戶型要求—以3房：XXm2為主，XXm2，復式：XXm2（3房、4房），疊拼：XXm2?？沙惺軆r位—單價：XX元/m2以上為中高檔，普通置業(yè)者可以接受XX元/m2左右；喜歡的樓盤規(guī)模—中大規(guī)模社區(qū)，良好的物業(yè)管理。小區(qū)配套需求—會所、運動設施、教育、商業(yè)。距工作地的時間—XX分鐘以內。（2）商業(yè)需求購買商業(yè)用房對外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者。購買或求租商業(yè)用房用于自營的個體商戶。購買或求租大面積商業(yè)用房用于經營的大型商家。目前XX市人口XX萬，新城區(qū)建成后XX市人口將達XX萬，截止XXXX年底，城市居民人均住房面積XX平方米，許多居民的住房條件需要改善。第三章項目發(fā)展定位3.1項目SWOT分析3.1.1優(yōu)勢分析（S）（1）地域地理優(yōu)勢地塊（形狀），地塊（凈空情況）及地塊周邊（情況描述），便于規(guī)劃。地段成熟，交通便利，路網發(fā)達；地塊東臨XX；西鄰XX;北靠XX,南有XX配套資源完善；項目附近有豐富的生活配套及豐富的福利配套。（2）產品差異化優(yōu)勢戶型號優(yōu)勢，把握了現(xiàn)代消費者的消費潮流，借勢營造了中高檔樓盤的形象，較高的綠化率，方便的公共設施環(huán)境，采用了高層降低了開發(fā)成本，以高性價比的突出特點和超值的回報，對感性和理性消費均具有較大的吸引力。超大綠化面積。小區(qū)綠化程度高，超大綠化面積，占X%的綠地率。產品定位合適，客戶定位準確。將目標客戶鎖定白領、公務員和二次置業(yè)者，并為之量身定做的XXXX的戶型號絕對是首選。戶型間隔方正實用，通風采光佳。采用隱柱設計，實用率高達90%以上；戶型開闊，空氣對流，采光效果佳。面積分布合理，市場承受力度大。主要以中小戶型為主，總體不高，市場容易接受。本項目在整體設計、成本控制上具有優(yōu)勢，項目采用差異化策略，強調區(qū)位優(yōu)勢和性價比是本項目成功的另一大優(yōu)勢。3.1.2劣勢分析（W）（1）項目地塊總建筑面積XXm2，容積率X，相對周邊樓盤而言，容積率大居住密度大，發(fā)售品質相對較低。（2）項目地塊上住戶及青苗地較多，地塊本身高低起伏落差大，拆遷量大，工期延誤風險高，拆遷安置、土地平整等前期資金投入大。（3）沿街門面產品、檔次參差不齊，對項目品質有一定影響。（4）期房銷售，易造成買家的觀望心理。3.1.3市場威脅（T）（1）房地產政策的不見預性。（2）目前城南新區(qū)在售及已售樓盤定位相似，缺乏明顯的優(yōu)勢；另外與項目同期開發(fā)的項目樓盤較多，區(qū)域競爭壓力較大。（3）住宅房推出量大，市場容量有限，房屋空置率（特別是商業(yè)地產）逐年提升。3.1.4市場機會（O）XXXXXX。3.2形象定位城區(qū)住宅市場存在著同質現(xiàn)象。無論是新概念的運用、戶型設計還是小區(qū)內樓盤看上去都大同小異。住宅開發(fā)項目有在概念上炒作的嫌疑。現(xiàn)在的城區(qū)房地產市場已步入成熟，消費者在對住宅的選購上也非常理智，通過我們市場調查：目前在城區(qū)購房者大多是XX次購房者，平均購房金額在XX萬元間。項目形象定位—XXXX社區(qū)。闡釋：將項目的優(yōu)勢挖掘，結合項目的地理位置、目標客戶、樓盤規(guī)模、配套設施等素質因素，突出高綠化的特點對項目進行宣傳定位。首先，隨著新區(qū)的不斷發(fā)展，外來人口也再不斷增多，而近年來政府提出產業(yè)升級，吸引大批高素質人才的策略，使不少知識型移民匯集到本區(qū)域來。這個消費層帶動了區(qū)域對房地產的需求，也使區(qū)域房價隨著市場的需求隨之增高，他們將是支撐區(qū)域地產發(fā)展的重要力量之一。其次，大力抓住政府的優(yōu)惠政策，促進區(qū)域發(fā)展。第三，對于購房者來說，購買中小戶型號住宅，第一考慮的是地段，其次才是成本；必須有便利的交通，成熟的社區(qū)生活配套，才適宜自住。本項目將來所處位置優(yōu)越，占盡自然地利之美，非常適合長期居所，是真正心儀的完善宅地。3.3產品定位根據市場分析和項目發(fā)展戰(zhàn)略，本項目目標客戶定位在年齡XX歲，本地知識分子、國有經濟單位的干部職工，私營企業(yè)主、個體經營戶及公務員等。他們大部分為X次置業(yè)，以改善原有居住生活環(huán)境，同時也可作投資通過保值增值以增加財產性收入。根據地段的優(yōu)勢，建議臨街規(guī)劃獨立式商業(yè)用房，并使裙樓控制在三層以內。住宅設計戶型多樣，以小區(qū)多層和高層為主，最大高度控制在X層。3.4戶型定位結合市場分析以及項目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項目的戶型面積如下：本項目計劃分兩期建設。一期戶型比例：兩室占X%，面積約XX平方米；三室占X%，面積約XX平方米等X種戶型號。二期戶型比例：兩室占X%，面積約X平方米；三室占X%，面積約X平方米等4種戶型。3.5客戶定位根據本項目的市場定位及形象主題定位，本項目的目標客戶定位將除了享有同地段景觀的競爭對手的目標客戶外，還將吸引受本項目形象定位的更高素質的買家。整體目標客戶定位比例：本地知識分子、高級白領和經開區(qū)公務員，約占X%；外來居民，約占X%；外來港商、臺商、小企業(yè)等，約占X%；城區(qū)的原居民，約占X%；獨具慧眼的投資買家，約占X%。由于本項目所處的新城市發(fā)展的中心地帶，項目的增值潛力大；面且隨著新城區(qū)開發(fā)的與日俱增，本區(qū)域的租賃市場也將火爆，將給投資客商帶來十分可觀的回報。重點目標客戶鎖定：本地知識分子、國有經濟單位的干部職工，私營企業(yè)主、個體經營戶及南川區(qū)公務員。他們忙于工作，希望孩子在一個鄰里關系和諧、素質高尚、文化濃郁的環(huán)境成長。他們希望擁有健康，渴望在都市里生活，在大自然里休息，樓盤應具有湖光山色、園林綠化，環(huán)藝小品等景觀。他們有較高的文化口味，因此我們還應買家提供信息高速公路。讓一部分買家感受現(xiàn)代科技，而讓另一部分買家感覺是身份的體現(xiàn)。3.6價格定位商品房價格受近期綜合因素影響，增長基本合理。一是商品房價格增長水平低于主要經濟指標的增長幅度。房價增長低于收入增長水平。二是建筑成本上升、商品房品質提高、土地價格上漲和消費預期等因素推動合理上漲。預計今后兩年，XX房地產投資將以X%的幅度增長，房價將會穩(wěn)中有升。根據統(tǒng)計，在周邊1公里范圍內的樓盤，定價從XX元/m2，而在本小區(qū)周邊的高層樓盤價位集中在XX元/m2，說明本項目所處的是黃金位置，在價格定位上應該結合企業(yè)自身的開發(fā)成本并參考周邊樓盤價位進行全方位的科學分析。在建設工作中，在保證質量和設計要求的前提下，充分的利用了地形地貌，在容積率和綠化率上均比同業(yè)大大降低了成本，競爭優(yōu)勢十分明顯，為了吸引目標顧客和在房地產行業(yè)中樹立公司的形象和占領市場，我們經過認真的分析比較，結合目前的宏觀政策走向和同行業(yè)的情報資料，考慮XX地區(qū)消費者的消費水平和購買能力，通過測算和修正，認為目前在住宅XX元/m2、一層臨街商業(yè)用房XX元/m2、二層商業(yè)用房XX元/m2、三層商業(yè)用房XX元/m2、地下車庫XX元/m2的價位上是具有競爭力和可行性的。根據傳統(tǒng)銷售方式，前期采用低開高走的方法。我們建議入市住宅價定為XX元/m2，一層臨街商業(yè)用房XX元/m2、二層商業(yè)用房XX元/m2、三層商業(yè)用房XX元/m2、地下車庫XX元/m2,。住宅、門市和商業(yè)用房實際成交價格根據市場反映相機進行調價。原因：根據當前市場銷售狀況顯示，目標客戶中的白領、公務員和周邊居民、生意人對項目的供應有大量需求，能為巨大的項目帶進人氣。目的：首先以低價盡快回籠資金投入到配套設施的完善，促進二期的中期銷售，為以后銷售的提價打下基礎。銷售中后期可采取策略調價，逐步開始提價，估計二期均價可提高。第四章營銷策劃4.1階段策略4.1.1入市推廣策略（1）首推時機的選擇XXX房交會將會在每年X月份進行，屆時XXX大樓盤等都會參展，是各開發(fā)商展示自己實力與樓盤素質的好時機，本項目應預定好展覽位置，一定要借房交會舉行的機會開始項目的內部認購，內部認購期初定為一個月，公開發(fā)售的時間由發(fā)展商解決了預售證問題后待定，但從買家的購買心理出發(fā)考慮，最佳的公開發(fā)售期應在主體工程封頂。（2）首推貨量選擇針對本項目的實際情況，應采用低價入市，選擇項目中景觀、位置都較好，面積較小的單元，而且在市場上具有競爭力的產品，在入市時以較低的價位搶奪市場，吸引買家注意力，形成開盤旺銷的勢頭。（3）首期推廣的方法在市區(qū)設立展覽場地由于本項目的檔次定位為高尚住宅社區(qū)，因此有必要在市區(qū)人流密集的消費高檔商場或酒店設立臨時展覽中心，并有專職看樓車，方便興趣客戶參觀項目現(xiàn)場。設定項目的城市巴士由于本項目所處位置的城市公共交通路線有限，幫此應設立定時定點往返市中心的城市專用巴士。一來解決了項目為業(yè)主的交通問題，二來有了項目的流動廣告，三來可接載看樓人士，增加了客流量。派籌內部認購建議采用派籌方式進行，住宅每號叁萬元誠意金，商業(yè)用房每號伍萬元誠意金。凡在內部認購期間，越早下誠意金可獲得較大的額外折扣，反之折扣減小。正式公開發(fā)售時，可持籌碼以先到先得方式進行認購。公關活動活動：俱樂部聯(lián)誼會時間：視情況而定，建議選擇組建集團后項目開盤前地點：待定對象：以前的業(yè)主代表、項目附近大型企業(yè)的高級管理層、政府機關的從業(yè)人員、過去積累對本項目有意向的客戶。形式及內容：露天自助餐-，全程有嘉賓表演節(jié)目，開發(fā)商對公司發(fā)展情況和本項目進行介紹。目的：利用聯(lián)誼會作為一個契機，達到客戶和潛在的客戶認同公司的實力，同進把本項目產品推介給特定的目標客戶，借機擴大本項目的知名度與美譽度，打開銷售的人脈鏈。新聞炒作本項目作為新區(qū)行政中心附近的高尚住宅社區(qū)，而且具備高素質的建筑產品，必須借媒介的力量，故此，在入市階段要全方位進行新聞炒作，營造市場熱點。4.1.2持續(xù)期銷售策略開盤后，首期推售工作完成，緊接下來的是中期推廣，中期銷售是成交量最大的時期，采用密度較大的電視廣告、報紙廣告、戶外廣告與媒體炒作維持市場形象與熱度。把每一個月作為一個銷售周期，每一周期主打一種產品，采取先易后難的方式，并且售價分階段提高產生升值效應，提醒買家越早購買越劃算，促進成交。根據市場的反映靈活交叉使用各種銷售手段，維持項目在客戶心中的新鮮感。4.14.3尾期銷售策略按照國家營銷學一個通用觀點，任何商品銷售部分分發(fā)四個時期：進入期、成熟期、持續(xù)期和尾聲。地產界通常所說的尾盤般批持續(xù)銷售期和尾聲，樓盤銷售率7成左右的時候，余下的單位便稱作尾盤。賣盤時已不能大理、轟炸性地進行廣告宣傳，尾盤數(shù)量不多，其營銷費用十分有限，如何用少量的宣傳費賣出最難賣的單位，這需要一定的方法。第一種方法：調整價格一般情況下，尾房是一些朝向較差樓層較為不理想的單位，這時采用降價促銷是最常用的一種方法。第二種方法：尋找新的營銷方式有些樓盤價格降到極限、廣告也打了無數(shù)依然無人理睬，這個時候尋找一個新的營銷方式應該說更為重要。第三種方法：重新定義市場改進產品尾房的處理方式除了降價之外，重新定義市場、重新界定客戶、同時在可能的情況下對產品進行改進也是一個值得借鑒的好方法。按照國際慣例，所謂重新定義市場，一般必須對產品進行改進，只有這樣才能維持持續(xù)銷售期，避免提前進入尾聲。一般來說住宅產品銷售到了尾聲，改進的可能性可以說是微乎其微，因此較多的采用重新定義市場的方式。第四種方法：制定目標各個擊破根據剩余尾房的特點（如戶型、面積、總價等）進行分類，不同的類別制定不同的銷售目標，使用不同的銷售手法，使之更切全實際，針對性更強，達到推銷產品的目的。4.2營銷方式4.2.1銷售現(xiàn)場包裝銷售中心是買家看樓、洽談的場所，是否能有明顯的功能分隔，是否能面向目標客戶并體現(xiàn)樓盤檔次是作業(yè)個銷售中心首當其沖的任務。營造一個符合客戶檔次的銷售中心才奶有效地引導客戶的看樓過程，并提高成交的效率。因此，本項目應該具備一個較具規(guī)模的以透明玻璃圍全的銷售中心，并針對客戶的需求會所功能提前展示，而本項目將圍合的銷售中心，并針對客戶的需求將會所功能提前展示，而本項目將提前進行內部認購，但為了適應目標客戶群，建議考慮以下因素和要點。（1）銷售中心包裝外包裝：銷售中心作為客戶接觸本項目的第一件產品，第一印象是否吸引將直接影響其購買欲，所以建議必須先為項目營造一個喜慶，醒目的銷售氣氛其中包括：A、充氣拱門的添設B、彩旗的添設C、飄空氣球的添設D、外立面裝飾銷售氣氛的營造，往往能令該項目產生熱銷效果，對于促進銷售起到很大的作用。內包裝：銷售中心的建筑風格應與本項目的形象定位渾然一體，保持統(tǒng)一的形象，盡量利用通透、明亮的售樓部配合項目的主題定位，并制造能誘發(fā)目標客戶購買的形象。內包裝包括：A、展板的布置展板編排是展銷會內的重要部分，它能有系統(tǒng)地引導買家由接觸到了解項目，以盡快幫助其作出決定。展板編排更重要的是突出項目的優(yōu)點，令買家對項目更有信心并以最方便及有利擺設，縮短買家了解項目的時間作出購買決定。B、展板的內容地理位置、升值前景、主要交通、項目規(guī)模、項目主題定位、戶型推介、配套介紹、智能化介紹以及開發(fā)公司相關資質和證書。（2）錄影帶介紹拍攝約10分鐘左右的高素質錄像帶在展銷會場和售樓部、樣板房不斷播放，除了介紹項目本身發(fā)展外，還介紹當?shù)厍闆r，發(fā)展商背景、突出樓盤的優(yōu)點，使得買家對項目有更深的認識，同時亦增加展銷會的現(xiàn)場氣氛，加快銷售人員的講解過程。（3）售樓部上空增設POP旗POP旗的掛設能增加售樓部現(xiàn)場的銷售氣氛，引發(fā)發(fā)展商的品牌效應和突出項目的精彩定位。（4）背景音樂設定可以根據不同的階段選擇不同的背景音樂，例如：大型展銷會宜選擇一些節(jié)奏較強的音樂，能夠有效增加緊張氣氛，促進成交；客人較少時可選擇一些較悠揚且具有文化品位的音樂，提升樓盤檔次等。4.2.2圍墻包裝本項目的建筑圍墻作為項目自身附帶的廣告資源，為了提高項目在本區(qū)域的檔次，應好好的利用。并且，項目占地面積較大，普通涂料繪畫較難突出。綜合以上因素，可采取以下措施：圍墻可采用噴畫展示的方式，特別是臨街的圍墻。噴畫內容以項目形象為主配合項目賣點，而臨街的圍墻則以不銹鋼畫架加噴畫的形式，設置于鐵欄桿中央，主要突出項目的品味、情趣、環(huán)境等。4.3施工工地包裝工地的形象不能象一般工地雜亂無章，直接影響潛在買家對項目的整體形象的認識，因此在場施工人員在進場施工時必須統(tǒng)一著裝，例如施工時穿戴統(tǒng)一的施工帽、工作服、工作標簽等（建議各種施工服飾的色調與項目廣告推廣色調相同），工地需要安排施工人員定時定點進膳食，以避免施工人員無安排聚散影響工地施工秩序。圍合地地同時，應在顯眼顏色、圖案、字體等表現(xiàn)形成將項目VI系統(tǒng)有機結合在圍墻上，施工現(xiàn)場應盡量做到整潔，使工地內外整齊有序。4.4外立面包裝由于所處項目在南川城區(qū)，所以，建議項目必須利用該天然條件，在建筑外立面進行大幅廣告宣傳。宣傳途徑包括：A、橫幅、垂幅：（特點：成本低、易安裝、易損壞）B、鋼板+霓虹燈：（特點：成本較高、難安裝、不易損壞可做長期使用、晚上能見度高）C、大型噴畫：（特點：成本高、易損壞、形象塑造效果好）。綜上分析，建議本項目在銷售初期（工程進度達到一定的樓層時選擇噴畫的方式較佳。4.5一期建筑物及花園包裝針對項目一期建筑物的特點，建議先施工部分園林工程讓顧客看到未來的小區(qū)環(huán)境，并做到有鮮明的園林主題，利用園林小區(qū)為二期的銷售、廣告推廣做鋪墊。4.6小區(qū)內部道路包裝小區(qū)內部主要道路的道路設置，具有時效性長、可信度高和發(fā)展商品牌營造的宣傳效果，并且是通往二期工地的必經之道，該道路的宣傳效果不可忽視，以提高一個已有一期成熟小區(qū)的升級定位和銷售氣氛。該宣傳包裝應具有一定的文化品位、時尚、包裝內容：智能化介紹、精彩定位語、主題定位和配套設施的介紹等。4.7樣板房包裝樣板房是顧客對擬購置房屋狀況最直接、最真實的體驗，對喚起客戶購買欲望關系極大，樣板房的優(yōu)劣對樓盤的銷售起著關鍵作用。因此，樣板房的設置要非常慎重，要認真研究顧客的心理、布局、質量、裝飾、外觀、家私甚至色彩都要仔細研究，反復比較，還要特別注意周圍環(huán)境的介紹和描繪。同時在裝修樣板房時還應盡力掩飾其結構上的一些不足之處。4.8營銷費用按照目前市場的平均水平，考慮市場的競爭性推廣總費用大約占總銷售額的XX%左右。4.8.2總體安排在產品導入期和公開發(fā)售期，由于推廣力度大，推廣費用會較多，所以，開盤前期的宣傳推廣費用應占整體推廣費用的XX%。其余的XX%則以實際銷售情況分階段實施。第五章物業(yè)管理策略5.1物業(yè)管理費收取標準根據我們的調查，結合其他同類公司以前開發(fā)樓盤物業(yè)管理費和停車費的收取標準，我認為按下表收取比較合理。單次過夜月租汽車X元X元X元摩托車X元X元X元物業(yè)管理費多層X元/m2商業(yè)用房X元/m2高層X元/m25.2物業(yè)管理的特色1、本小區(qū)的物業(yè)管理必須為住戶提供周到的服務。首先應該提供清潔、保安、小區(qū)綠化、小區(qū)內的房屋維護等這些基本服務，在此基礎上，還要開展一些特色服務，如費用代繳、鐘點工和保姆服務等。2、因為項目所處地段治安環(huán)境的特點，所以小區(qū)的物業(yè)管理將采取封閉式管理。3、小區(qū)的物業(yè)管理要引入先進的智能化設施，以利于有效地進行管理。4、本小區(qū)的物業(yè)管理，將開展24小時熱線投訴，由專門的人員負責，確保不漏掉任何一個投訴電話。同進，還將加強專業(yè)化培訓，制定從接聽電話到信息反饋，處理結果的程序化、標準化要求，從而規(guī)范售后服務的工作程序及制度。5、本小區(qū)的物業(yè)管理，將更廣泛地接受住戶的監(jiān)管，更廣泛加強與業(yè)主交流，更廣泛地開展社區(qū)文化活動，以確保大家和睦相處。第六章項目開工發(fā)建設及以經營實施計劃6.1項目建設進度安排本項目分二期建設，XXXX年X月開始對項目地塊內拆遷對象進行拆遷，拆遷完成后開工進行房地產建設，項目一期X棟預計于XXXX年X月封頂，并于XXXX年X月開始預售，XXXX年XX月交房。項目二期XXXX棟預計于XXX年X月封頂預售，并于XXXX年X月開始預售。XXXX年X月全面竣工交房。開發(fā)時間以同類建筑平均合理開發(fā)時間預計，不包含任何具體及特殊情況。序號時間項目XXXX年XXXX年XXXX年2012年2013年1-34-67-910-121-34-67-910-121-34-67-910-121-66-121-44-99-121立項、勘察、可研及審批2土地拆遷3初步設計、施工圖設計4施工招標及開工準備工作5一期三通一平及基礎工程6一期主體工程施工7一期設備及安裝等其他工程8一期工程竣工及基礎工程9二期三通一平及基礎工程10二期主體工程施工11二期設備及安裝等其他工程12二期工程竣工及驗收6.2施工組織按照《招標投標法》的規(guī)定，實行公開招標、投標、評標、中標等程序選擇施工單位，在施工過程中，嚴格施工，按照《建設工程項目經理崗位職業(yè)資格管理導則》的要求，實行具備《建設工程項目經理崗位職業(yè)資格證書》的項目經理負責制，嚴格管理，保證工程達到優(yōu)良。人力資源的構成，詮釋“以人為本”的企業(yè)管理念，項目設獨立法人，組織形式采用董事會領導下的總經理負責制，對各個環(huán)節(jié)采用項目管理方式，由項目經理負責。具體的組織結構如下圖所示：董事會董事會監(jiān)事會總經理綜合辦公室 企劃部財務部工程部項目管理部營銷部6.3銷售周期根據同類項目的一般銷售期結合本項目的特點預測，預計XXXX年X月開盤，XX號樓當年實現(xiàn)銷售X%的住房、X%的商業(yè)用房銷售和X%的地下車庫銷售；XXXX年，X號樓實現(xiàn)銷售X%住房、X%的商業(yè)用房銷售和X%的地下車庫銷售；XXXX年XX號樓實現(xiàn)銷售X%的住房，新開盤的X號樓實現(xiàn)銷售X%的住房、X%的商業(yè)用房銷售和X%地下車庫銷售。2010-2012年銷售情況表（用銷售比例表示）：6.4建設標準工程執(zhí)行國家現(xiàn)行設計規(guī)范、規(guī)程和標準，施工技術標準及驗收規(guī)范的部分內容：《建筑結構圖標準》GB/T50105-2001《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB50007-2002《建筑樁基技術規(guī)程》JGJ120-99《建筑基坑支護技術規(guī)程》JGJ79-2002《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》GB50068-2001《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009-2001《混凝土結構設計規(guī)程》GB50010-2002《輕骨料混凝土結構設計規(guī)程》JGJ12-99《砌體結構設計規(guī)范》GB50011-2001《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-2001《加氣混凝土砌塊墻建筑構造》87SJ139《民用建筑可靠性鑒定標準》GB50292-1999《建筑抗震鑒定標準》GB50023-95《建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準》GB50300-2001《混凝土結構工程施工質量驗收規(guī)范》GB50202-2002《普通混凝土配合比設計規(guī)程》JGJ55-2000《普通混凝土配合比設計規(guī)范》JGJ55-2000《普通混凝土用砂質量及檢驗辦法》JGJ52-92《普通混凝土用碎石和卵石質量標準及檢驗辦法》JGJ53-92《混凝土外加劑應用技術規(guī)范》GBJ119-88《砌體工程施工質量驗收規(guī)范》GB50203-2002《屋面工程質量規(guī)范》GB50207-2002《地下防水工程質量驗收規(guī)范》GB50208-2002《建筑地面工程施工質量驗收規(guī)范》GB50209-2002《建筑裝飾裝修工程質量驗收示范》GB502010-2002《建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規(guī)范》GB50303-2002《建筑電氣工程施工質量質量驗收規(guī)范》GB50303-2002《施工現(xiàn)場臨時用電安全技術規(guī)范》JGJFJ46-88《建筑機械使用安全技術規(guī)程》JGJ33-2001《建筑施工扣件式鋼管腳手架安全技術規(guī)范》JGJ130-20016.5建筑方案本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣、電器等各專業(yè)，設計時需要遵循有關的規(guī)范或規(guī)定，單體設計時還應該符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。6.5.1建筑總體構思基本要求是：建筑方案總體構思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造一個優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一。（1）由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，將地塊分成若干個相對獨立的功能組團，以利于分期開發(fā)，可根據開發(fā)時的市場情況進行單獨設計。-（2）總體規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀居住社區(qū)的整體特色。（3）總體上來說，小區(qū)的規(guī)劃方案中建筑單體設計采用靈活的戶型和變化的立體效果。（4）雖然小區(qū)的目標顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規(guī)劃上，未來業(yè)主中因為位置的原因將部分擁有私家車，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。（5）在設計規(guī)劃上，建立“城市-社區(qū)-小區(qū)-組團-院落-家庭”的尺度序列，綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。6.5.2平面設計（1）住宅根據使用功能，住宅采用框架結構大空間布局，條式結構可根據消費需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空間構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規(guī)范的要求。住宅的設計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數(shù)10年內人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。住宅設計應充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應體現(xiàn)出對人的關懷和尊重，實現(xiàn)動靜分開，潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內部布置都應按內外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設計。住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。在建筑材料方面，大量采用新材料、新產品，據統(tǒng)計數(shù)據表明，在已建成或正建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產品、新技術的采用率，外墻材料為X%，屋面保溫防水材料為X%，管線集中綜合布置為X%。本項目采用的新技術和新材料：地下室擋墻外防水采用水泥基防水材料，對砼具有滲透結晶作用，可以阻止從各個方向來的水的通過，同時提高了防水層的耐磨性能，干固后不會收縮，能有效地起到防水的作用。大直徑鋼筋的連接采用套筒連接是一種鋼筋連接的新技術。車庫直徑大于等于25mm鋼筋采用新III級鋼。戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大水多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化等。（2）公用建筑及配套設施小區(qū)中心花園下設停車庫，充分利用現(xiàn)有的坡度降低建設成本。地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)業(yè)標準《汽車庫建筑設計規(guī)范》（JGJ100）的有關規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地面上。中心花園周圍設計環(huán)形消防車道和綠化帶等。交通狀況為影響到居民購房決策的一個重要因素，鑒于本項目所處區(qū)位的交通狀況一般，建議公司引進公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學校的交通工具。會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設一個大型豪華會所，內設兒童游樂場、健身房、圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網絡教育等多方位的網絡服務。每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質量。小區(qū)內應設有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局、學校等公共建設配套設施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。（3）環(huán)境藝術設計隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內，人們買房除了考察室內布局、質量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內的環(huán)境藝術設計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術設計人員進行設計，以期達到較好的環(huán)境效果。上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。6.5.3結構設計根據地質勘查報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上部結構設計擬采用以下類型?；A選擇型及處理地基持力層為中風化泥巖或砂巖，采用樁基礎或獨立基礎，電梯筒體下為筏板基礎或樁筏基礎，筏板厚約為800mm。地下室外墻及屋面梁板采用結構自防水，摻ZY微膨脹劑，在砼內建立起預壓應力，減小開裂。超長部分梁板摻ZY微膨脹齊，配筋采用雙層雙向。上部結構住宅9#為框支剪力墻結構，30F，框架抗震等級為二級，剪力墻抗震等級：加強層為二級，非加強層為三級；轉角陽光窗房間（包括懸挑房間）板采用雙層雙向配筋。穿管房間板厚不小于100mm。住宅電梯間連接較薄弱，可增加該區(qū)域板厚和設置拉梁。在滿足建筑物位移控制要求的條件下，選取合適的抗側移剛度，減小地震作用，從而控制結構造價。對于較長的建筑物，通過在施工階段設置膨脹加強帶和設置后澆帶來減少砼收縮，加大各層的板、墻、梁配筋率，并配合較好的屋面保溫隔熱措施來防止溫度應力對主體結構所產生的危害。車庫梁高控制在：一般層框架梁截面為500x550.剪力墻截面烽200，軸壓比控制在0。8以下。地下室頂板取150mm，雙層雙向配筋，最小配筋率0。25%。屋面板取120mm，雙層雙向配筋，最小配筋率0。25%。井筒板最小厚度100mm，過道板取100mm。雙向板板跨小于3000，單向板小于2400，板厚取80mm。雙向板板跨大于4200（包括），單向板大于3600（包括），板厚取110mm及以上，其余板厚取100mm。廚房下沉50mm，陽臺下沉100mm，露臺（入戶花園）下沉200mm，衛(wèi)生間下沉：主衛(wèi)370mm，客衛(wèi)470mm。（3）綠化設計及燈飾工程綠化設計結合空間景觀設計，小區(qū)內布置大面積綠地及水體。小區(qū)入口廣場及部分庭園以硬質地與綠地花池組合為主，綠化配置以灌木、草坪為主，點綴四季花卉、孤植大樹。小區(qū)內主于道兩側以種植常綠樹木為行道樹，形成多層次多類型的綠化系統(tǒng)，使植物形成柔質景觀硬質景觀相互襯托。作為商住樓，住宅部分不考慮立面照明，只在裙樓及屋頂部分設置小功率投射燈以烘托氣氛：中心廣場設置景觀藝術照明，燈具以高桿庭院燈及草坪燈為主，以小功率投射燈對樹、小品等作局部照相明，所有燈具采用節(jié)能型燈具，實現(xiàn)綠色照明。6．5．4給排水設計6．5．4．1給水（1）水源本工程為高層建筑小區(qū)，水源為市政給水管網，提供市政給水水壓約為0。75Mpa，小區(qū)內地下室設有水泵用房及生活水箱間，該小區(qū)內生活用水壓力不足部分由泵加壓供給，市政給水引放管為DN200，兩處引入，引入管上設總水表計量。（2）用水量估算住宅用水標準確采用250L/人·d；商業(yè)用水標準5L/m2·d;車庫沖洗地坪用水標準采用2L/m2·d；采用末預見水量采用用水量合計的15%。經計算，本工程總用水量為：1015m3/d.消防用水量詳消防專篇（3）給水系統(tǒng)室外設置給水管道，消防給水沿小區(qū)道路呈環(huán)狀布置，管徑為DN200，生活給水據用水點支狀布置。不超過18F的高層建筑室內生活給水直接由市政管網供給；其他高層住宅由于地勢較高，低區(qū)室內生活給水直接由市政管網供給；壓力不足部分由變頻水泵加壓供水。6．5．4．2排水（1）排水體制及污、雨水接管位置本水區(qū)采用污水、雨水分流制排水。小區(qū)南向有市政污、雨水排水管網，本工程污水經處理可排入該污水干管。雨水經小區(qū)內雨水管網匯集排入市政雨水系統(tǒng)。（2）污水量生活污水量按用水量90%計，為687m3/d.（3）污水系統(tǒng)及處理設施本小區(qū)合建生化污水處理池。在小區(qū)內綠化帶或開闊場所下集中設生化污水處理池1座，處理能力為687m3/d.污水經處理排入小區(qū)南向市政污水干管。污水管道采用聚氯乙烯雙壁波紋管，埋設。雨水量及雨水系統(tǒng)雨水量按重慶地區(qū)暴雨強度公式計算，設計重現(xiàn)期5年，雨水流量為1。28m3/s.雨水由小區(qū)路邊雨水口收集，經小區(qū)雨水管網匯合排入就近市政雨水系統(tǒng)。雨水管道采用聚氯乙烯雙壁波紋管，埋設。6．5．5供電6．5．5．1負荷等級小區(qū)內包括地下車庫、住宅等建筑。6．5．5．2電源及電壓根據工程的負荷特點，小區(qū)引入10KV高壓電源，經10KV/0。4KV/0。23KV變壓器降壓后供小區(qū)用電。6．5．5．3變、配電系統(tǒng)整個小區(qū)設二個變配電所，1號變電所位于小區(qū)負一層車庫左側，10KV電源引自市政10KV電力環(huán)網，變電所內設1、2號兩臺專變（均為630KVA），向1、2、3、4號樓供電，設置1號公變（630KVA），向商業(yè)用房、車庫、電梯、泵房及消防負荷供電，并與柴油發(fā)電機備用電源為備用。2號變電所位于小區(qū)負一層車庫右側，10KV電源引自市政10KV電力環(huán)網，變電所內設3、4號兩臺專變（均為630KVA），向5、6、7、8號樓供電，設置2號公變（630KVA），向商業(yè)用房、車庫、電梯及消防負荷供電，并與柴油發(fā)電機備用電源為備用，變壓器均選SCB9型干式變壓器（10/0。4/0。23KV，Dynll）.6.5.5.4無功功率補償小區(qū)無功功率補償采用低壓靜電電容在各變電所低壓側集中自動補償。補償總容量為1440KVar.6．5．5．室外照明室外照明由業(yè)主委托園林設計單位一并考慮，本設計只預留電源，室外照明由小區(qū)物管用房集中控制。6．5．5．6小區(qū)電力線路設小區(qū)電力線路采用直埋設方式，穿越道路及入戶時穿鋼管保護。6．5．5．7室內配電及照明（1）配電室內配電采用放射式與樹干式相結合的方式，對大型設備、電梯等用電負荷由變電所放射式配電，一、二級負荷采用放射式雙電源末級自動換方式配電。其它設備及住宅采用樹干式配電。低壓放射式供電電纜選用YJV—LKV型電力電纜，住宅樓配電豎向干線選用預分支YJV—LKV型電力電纜。支線采用YJV—LKV型電力電纜或BV—450/750銅芯絕緣線。（2）照明1）大商場、小商業(yè)用房照明均為采用格柵式高效熒光燈為主，以節(jié)能燈。大商場照明由配電箱集中控制，小商場照明由現(xiàn)場開關控制。2）車庫照明采用簡式熒光吸頂（鏈吊）燈，由照明配電箱集中控制；設備用房照明采用防水防塵燈具。由各房間就地控制。3）住宅室內照明由住戶自理，公共走廊、樓梯間照明采用吸頂燈，由聲、光控開關控制，電梯間照明采用吸頂燈，由蹺板開關就地控制。4）車庫、設備用房，高層住宅的公共走廊、樓梯間、電梯前室設應急照明，在車庫、高層住宅疏散通、出入口、樓梯間等設疏散標志燈。所有照明線路均采用ZR—BV—450/750型導線穿PVC管或鋼管在棚、墻內專用設。6．5．5．8應急電源系統(tǒng)為滿足消防設備和小區(qū)其它一、二級用電負荷的需要，在2號變電所內設置1臺柴油發(fā)電機，以便在10KV市電停電時給小區(qū)的消防及其它一、二級負荷提供備用電源。柴油發(fā)電機的容量大約為400KW。6．5．6弱電設計（1）有線電視系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)不設前端，直接由干線放大器與當?shù)赜芯€電視網相連，由分配器將電視信號分配給各棟建筑，再分至各樓層的分支器，由各層的分支器將信號分配給各用戶。（2）通信系統(tǒng)通信系統(tǒng)采用通信線直接與市話網相連。其中住宅部分均按1對/戶考慮，商業(yè)用房及商業(yè)用房按1對/50m=2\*Arabic2考慮，地下車庫按3對考慮，本小區(qū)需電話線大約為1617對。在小區(qū)內設一臺容量為1700對的交接箱，由市話網引入三根HYA—400X2X0.4的通信線纜，在各住宅和公共建筑均設置分線箱，由分線箱引至各層分線盒，再分至各用戶。（3）可視對講系統(tǒng)在小區(qū)每棟住宅入口設可視對講主機、住宅內設可視對講分機。本系統(tǒng)采用密碼開鎖，實行一戶一碼制，在物管中心設管理中心機，管理中心機可自由選呼各用戶分機，用戶機也可以呼叫管理中心機。（4）火災自動報警及消防聯(lián)動1）系統(tǒng)組成及保護等級確定根據小區(qū)建筑性質，消防系統(tǒng)采用集中控制形式。消控室設在小區(qū)一層，對小區(qū)住宅、商業(yè)、地下車庫和設備用房的火警進行監(jiān)視。該系統(tǒng)由集中報警控制器、火災探測器、聲光報警器、手動報警器、聯(lián)動設備、消防廣播等設備組成。2）設備選擇及設置地下車庫、設備用房和住宅的電梯前室、電梯機房內設感溫、感煙探測器、消火栓報警按鈕、消防電話和消防廣播，在出口設手動報警按鈕、聲光報警器等。3）消防聯(lián)動及控制要求當車庫內任意一處發(fā)生火災時,消防室接收火警信號,并經確認后,聯(lián)動相關設備:啟動噴淋泵,送、排煙風機；關閉失火區(qū)防火卷簾門；打開送風口、排煙口；切斷火災區(qū)非消防電源；接通聲光報警器、疏散標志燈；消防電梯自動返回首層；消防中心接收設備動作返回信號。重要消防設備除采用總線模塊聯(lián)動外，另設多線直接手動控制。4）消防設施電源供給及接地消防設施分別引自兩路電源，采用雙電源末級配電箱自動切換供電，報警系統(tǒng)另配備UPS后備電源。消防系統(tǒng)接地與小區(qū)建筑其它接地共用接地體，接地電阻R〈1Q。5）應急、疏散照明車庫、設備用房，住宅樓梯間、電梯前室設自帶電源的應急照明燈，在車庫，高層住宅疏散通道、出入口用樓梯間設自電源的疏散指示燈。應急、疏散照明電源供電時間不少于30min。6）防雷、接地根據《民用建筑電氣設計規(guī)范》、《建筑物防雷設計規(guī)范》規(guī)定，小區(qū)內一類高層建筑的防雷均按二類防雷設計，二類高層建筑均按三類防雷設計。在建筑物屋頂沿屋面女兒嗇設避雷帶，利用柱內豎向主筋作防雷引下線，利用結構基礎內鋼筋網作為綜合接地裝置。其綜合接地電阻不大于1Q。6．6消防6．6．1總平面布置該小區(qū)四周臨城市道路，小區(qū)設有三個車行出入口與城市道路相接，小區(qū)內沿建筑周邊設有不小于4。0米寬消防車道，沿高層建筑周邊不少于1/4周長設進身18米消防撲救場地，滿足消防的撲救要求。6．6．2建筑消防（1）本項目均為高層建筑，層數(shù)為33層，設有兩部防煙樓梯用兩部電梯（其中一部為消防電梯）。所有樓梯及前室內均有良好的通風和采光，滿足消防規(guī)范要求。（2）小區(qū)中部地下室設有地下停車庫及設備用房。小區(qū)中部地車庫面積為12438。14M，停車位為375個，每個防火分區(qū)面積不大于4000M，車庫各設有兩個約7M寬的車輛出入口及四個出地面的疏散樓梯間，滿足車輛及人員安全疏散距離要求。6．6．3給排水消防（1）小區(qū)按一類高層商住樓設防，室內消火栓用水標準40L/S，火災延續(xù)時間2H，消防用水最288M3；自動噴灑用水標準30L/S，火災延續(xù)時間1H，消防用水量為108M3；室外消火栓用水標準30L/S，火災延續(xù)時間為2H，消防用水量為216M3。一次滅火總用水量為612M3。（2）室外消防從該小區(qū)東北向和西南向市政給水干管上接2條DN200給水管進入本區(qū)，并沿小區(qū)道路形成環(huán)狀供水，沿室外生活消防給水環(huán)網上設置室外消火栓，消火栓間距小于120M。（3）消火栓系統(tǒng)室內消火栓用噴淋系統(tǒng)用水均貯存于地下室的消防水池中，水池容積為612M3。室內消火栓系統(tǒng)采用火栓；消防電梯前室設室內消火栓；消火栓布置保證兩股水柱同時到達室內任何部位。消防前期用水由屋頂18M3消防專用水箱提供，后期由水池—消火栓泵供水，小區(qū)各棟室內消火栓系統(tǒng)形成環(huán)狀管網。各棟屋頂設試驗栓，小區(qū)室外設消防水泵接合器。（4）自動噴淋滅火系統(tǒng)小區(qū)內地下車庫、商業(yè)用房、一類高層商住樓的走道及前室等部位按規(guī)范要求設自動噴淋滅火系統(tǒng)。噴淋系統(tǒng)由噴淋泵、濕式報警閥、水流指示器、水泵接合器、閉式噴頭等組成。前期用水由屋頂消防專用水箱提供。室外設消防水泵接合器。（5）氣體滅火系統(tǒng)及裝置各公共場所按要求配置滅火器，地下變配電室設置柜式無管網氣體滅火系統(tǒng)。6．6．4電氣消防（1）電氣為滿足消防設備和其它一，二級用電負荷的需要，在2號變電所內設柴油發(fā)電機，以便在10KV市電停電時給小區(qū)的消防用其它一、二級負荷提供備用電源。所以消防電源滿足消防規(guī)程的設置要求。（2）火災自動報警用消防聯(lián)動小區(qū)的地下車庫按照一級保護對象設火災自動報警系統(tǒng)，采用集中報警方式。在小區(qū)4號樓一層設消防控制室，報警控制器、聯(lián)動控制、電話主機和消防廣播系統(tǒng)設備等均設于其中。該消防控制室設有直通室外的出口。在地下車庫設有樓層顯示，通過設于車庫，住宅樓內的探測器、報警器等對這些場所進行監(jiān)控。6．6．5防排煙設計（1）地下車庫劃分成若干防煙分區(qū)，每個防煙分區(qū)，使每個防煙分區(qū)的面積小于2000M2，每個防煙分區(qū)設機械通風及排煙系統(tǒng)，排風（煙）量按換氣次數(shù)6次/H計算，平時排風，火災時排煙，風機入口設2800C排煙閥，聯(lián)鎖風機，對有直接對外的防火分 區(qū)進風利用車庫入口自然進風，無直接對外的防火分區(qū)設置機械補風系統(tǒng)，補風量按排風量的80%。（2）高層住宅及一類商住樓筒體樓梯間及合用前室，按規(guī)范要求設置正壓送風系統(tǒng)，前室每層設置多葉通風口、常閉，火災時開啟本層及相鄰上下一層的風口和風機進行送風，余壓值為25PA，樓梯間隔層設置自垂百葉風口，火災進開啟風機進行送風，余壓值為50PA。6．7建筑節(jié)能6．7．1建筑節(jié)能設計（1）屋頂采用倒置式保溫隔熱構造，保溫隔熱材料采用30厚擠塑保溫板。（2）建筑外圍護填充采用200厚加氣砼，外側加20厚擠塑保溫板。（3）入戶門采用保溫防盜門。（4）所有外墻窗及陽臺門均為塑鋼門窗。（5）分戶墻采用200厚加氣砼。（6）樓板采用100厚現(xiàn)鋼筋砼板，上抹30厚聚苯顆粒保溫隔熱砂漿。6．7．2設備節(jié)能設計給排水，電氣、空氣調節(jié)設計選用節(jié)能型設備，實行運行節(jié)能，燈具采用節(jié)能燈，功均小于40瓦。6．8環(huán)境保護6．8．1主要污染源及主要污染物（1）地面水主要污染源為住宅及商場、餐飲排放的生活污水，生活污水排放量共計約678M3/D。生活污水主要污染為B0D5、C0D約300MG/L，SS約250MG/L。（2）環(huán)境空氣染源及污染物本工程投入使用后，主要的環(huán)境空氣污染源為汽車尾氣：主要為地下停車庫排放的廢氣，以及小車進出小區(qū)用停放時將產生一定量的汽車尾氣。廚房油煙：小區(qū)餐廳、居民住宅廚房將排放油煙。預計油煙濃度約10MG/M3。.6.8.2設計采用的環(huán)境保護標準排放標準地面水：執(zhí)行《污水綜合排放標準》（GB8979—1996）中二級標準。噪聲：執(zhí)行GB12523—90《建筑施工場界噪聲限值》。環(huán)境質量標準地面水：執(zhí)行《地表水環(huán)境質量標準》（GB3095—1996）中的二級標準。噪聲：執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096—93）中2類標準。6．8．3污染防治措施1）污水污染控制措施為了防止生活污水對環(huán)境造成污染，在本小區(qū)內集中設一座生化處理裝置，處理能力為687M3/D。采用CL型生化池，運用“A/O”工世技術，技術先進，能耗低，已在大量的工程中得到應用，實踐證明，效果良好，經其處理后的排水水質可滿足《污水綜合排放標準》（GB8979—1996）要求。2）噪聲污染控制措施小區(qū)建成交付使用后，主要噪聲源為水泵和各類風機等。在設備先型上選擇低噪聲設備，在水泵和風機的基礎設減振措施，管道采用柔性連接，噪聲經建筑物隔聲及綠化帶吸聲后，對地面建筑和周圍環(huán)境影響很小。小區(qū)設有地下停車庫，汽車停放量較大，工程建成后應加強物業(yè)管理，小區(qū)內禁止汽車鳴笛。3）環(huán)境空氣污染防治措施工程建在投入使用后，地下停車庫設排風系統(tǒng)，廢氣經抽出后由所在建筑的最頂層排放。食堂油煙經油煙凈化機處理后，由煙道集中排出，居民廚房也設專門的排油風道。4）固體廢棄物處置措施加強小區(qū)物業(yè)管理水平，小區(qū)生活垃圾分類袋裝，由專用垃圾車直接送城市垃圾場處理，減少垃圾在小區(qū)的停留時間。5）綠化充分利用現(xiàn)有的地貌進行綠化，綠傾向做到品種配種合理，平面綠化和立體綠化相結合。用新型無土栽培材料，種植屋頂草皮和落葉攀援植物，改善墻體、屋頂?shù)臒峁ば阅埽阑h(huán)境。小區(qū)綠地不低于35%。第七章投資估算分析7.1投資估算7．1．1估算范圍本項目總投資為XX房地產開發(fā)有限公司“同邦·國際城”建設項目總投資。7．1．2估算依據1．建安工程采用估算指標進行估算。估算指標參照《建設工程工程量清單計價規(guī)范》（GB50500-2003）和《XXX建設工程量清單計價定額》（2008及《XXX建設工程量清單計價管理辦法》，并參照南川市當前建設材料及人工價格和近年來南川市已建同類工程造價進行測算。建安工程量依據本報告設計方案圖紙和設計說明。2．國家有關稅收法律法規(guī)和XX市有關地方性法規(guī)。3．其它工程建設費用按國家有關規(guī)定計算。4．預備費：基本預備費按建筑工程費、設備及安裝工程費用總額的1.8%計列計??；不計建設期漲價預備費。5．銀行貸款利率：按銀行貸款2年期基準利率X%上浮30%估算，則年利率計X%。7．2總投資“XXXXX”建設項目投資估算內容包括：土地費用及稅費、前期工程費用、基礎設施建設費用、建設安裝工程費用、設備費、開發(fā)間接費、管理費用、財務費用、開發(fā)期稅費、銷售費用、其它費用和基本預備費等。經測算，該項目總投資XXXXXX萬元?？偢黜椡顿Y估算如下詳見表9-1：附表9-1總投資估算表序號項目名稱單位建設規(guī)模單價（元）合計占總投資比例備注（萬元）一開發(fā)成本1土地取得成本畝合同2勘測設計等前期工程費合同預算3拆遷安置補償費m2合同4三通一平工程費m3合同5建筑安裝工程費m2合同預算5.1住宅m2合同預算5.2商業(yè)門面m2合同預算5.3地下車庫合同預算5.4設備用房m2合同6消防工程費合同7監(jiān)控設備合同8門窗工程費合同預算9成套設備17臺電梯合同10道路管網工程m2合同11綠化工程m2合同12亮化工程費m3市政工程.合同13污水處理工程市政工程.合同14開發(fā)期間稅費m2按建安工程費的6.53%取15行政事業(yè)規(guī)費m2當?shù)貎?yōu)惠政策免收16氣戶頭費戶合同17水戶頭費戶合同18電力設施費m2合同19通訊工程費（光纖）戶合同20質量安全監(jiān)督費按建安工程費的0.4%取21建設單位管理費按建安工程費的1.2%取22招投標代理費按建安工程費的0.8%取23監(jiān)理工程費合同24其它稅費按建安工程費的1%取25不可預見費按1-5項合計的3%計取二開發(fā)費用1管理費用開發(fā)成本的3%2銷售費用銷售收入的3.5%3財務費用貸款利息10%.金額3億、期限2年三合計7．2．1土地費用及稅費1）土地款出讓金及前期費用：XXX萬元2）稅金：按X%計X萬元合計：X萬元7．2．2拆遷安置費1）全額已貨幣安置：X萬元2）拆遷還房補償：X萬元。小計：X元稅金：拆遷安置費契稅全額減免合計：X萬元7．2．3拆遷安置還房:1.樓臨街門市還房Xm2,2.住宅還Xm2,。這兩項我們在成本與銷售預計中都減除，不影響財務指標的準確性。7．2．4前期工程費用前期工程費用包括項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地質勘測、以及“三通一平”等階段的費用支出。共計X萬元。前期工程費用表表9-2序號項目名稱取費標準（元/m2）數(shù)量投資估算（萬元）備注1三通一平費用2建設單位管理費3勘察費4設計費5施工預算編制費6施工審查費合計7．2．5基礎設施建設費用基礎設施建設費用包括項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程、供水、供電、通訊、供氣、供暖、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。共計XX萬元。基礎設施建設費用表9-3