中國住宅市場形勢分析與預(yù)測

中國住宅市場形勢分析與預(yù)測

1998年以來，商品住宅投資占房地產(chǎn)投資的比重一直在60%以上，商品住宅市場是房地產(chǎn)市場的主要組成部分。同時(shí)，住宅作為生活必需品，與老百姓的生活質(zhì)量息息相關(guān)。2006年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策頻繁出臺，其中多數(shù)政策針對住宅市場。一宏觀背景（一）2006年國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高增長低通脹的良好態(tài)勢，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長2006年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高增長低通脹的良好態(tài)勢，居民收入穩(wěn)定增長。前三季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值141477億元，同比增長10.7%（一季度為10.2%，上半年為10.9%），比上年同期加快0.8個(gè)百分點(diǎn)；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為101.3（一季度為101.2，上半年為101.3）。2006年，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長，前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8799元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長10.0%，增速比上年同期加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的較突出的問題主要有：固定資產(chǎn)投資增長過快，貿(mào)易順差過大，信貸投放偏快。（二）宏觀調(diào)控目標(biāo)為通過減緩?fù)顿Y增速來避免國民經(jīng)濟(jì)偏快增長，主要手段為緊縮信貸和土地兩個(gè)“閘門”及清理新開工項(xiàng)目2006年，宏觀調(diào)控措施主要針對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的問題，包括緊縮信貸和土地、清理新開工項(xiàng)目等，目的是減緩固定資產(chǎn)投資增速，為偏快的國民經(jīng)濟(jì)增長降溫。針對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的信貸投放過多的問題，央行不斷發(fā)出緊縮信號。2006年4月28日起，央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。5月8日起，上調(diào)各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率，住房公積金存款利率保持不變。7月5日起央行上調(diào)除農(nóng)村信用社外的存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。8月初，銀監(jiān)會發(fā)布54號文，嚴(yán)格房地產(chǎn)貸款合規(guī)性檢查。8月15日起，中國人民銀行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，19日起上調(diào)一年期存款、貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。11月15日，再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。由國家發(fā)改委牽頭清理新開工項(xiàng)目。8月1日，國家發(fā)展改革委等五部委以特急形式聯(lián)合下發(fā)《新開工項(xiàng)目清理工作指導(dǎo)意見》，要求各地用一個(gè)月時(shí)間對上半年列入統(tǒng)計(jì)范圍的總投資1億元及以上新開工項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行全面清理。國土資源部加強(qiáng)土地管理。由國土資源部頒布，8月1日起施行嚴(yán)格控制劃撥用地和協(xié)議出讓土地范圍的兩條新規(guī)：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》。六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍：除常規(guī)的經(jīng)營性用地外，有競爭要求的工業(yè)用地、其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的、劃撥及出讓土地使用權(quán)改變用途，相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)等均須執(zhí)行招標(biāo)拍賣掛牌制度。8月31日，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》正式出臺，國家將統(tǒng)一制定并公布工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以租代征等非法占地行為被禁止。進(jìn)入三季度，宏觀調(diào)控效果初顯，國民經(jīng)濟(jì)偏快增長的勢頭得到了初步遏制，部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速出現(xiàn)了不同程度的回落，呈現(xiàn)出“三落一穩(wěn)”的新態(tài)勢：國內(nèi)生產(chǎn)總值增速高位回落；工業(yè)生產(chǎn)增速回落；固定資產(chǎn)投資增速回落；貨幣信貸增速高位趨穩(wěn)。（三）房地產(chǎn)市場調(diào)控以調(diào)整供給結(jié)構(gòu)和引導(dǎo)需求為主2006年成為了繼2005年之后的又一個(gè)“房地產(chǎn)調(diào)控年”。2006年3月5日，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中指出：“要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價(jià)上漲過快的問題。著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。整頓規(guī)范房地產(chǎn)和建筑市場秩序，基本完成建設(shè)領(lǐng)域清理拖欠工程款的任務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)健康發(fā)展?！眹@著上述要點(diǎn)，2006年房地產(chǎn)方面的調(diào)控措施從供給和需求兩方面展開，調(diào)控的基本原則是“打擊投機(jī)，規(guī)范投資，調(diào)整結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)自住”。從供給方面來看，調(diào)控的主要目標(biāo)是調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，通過大量提供中小戶型住宅來滿足中低收入群體的住房需求，完善住房保障制度。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“國六條”，強(qiáng)調(diào)依然要從“稅收、信貸、土地、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序”等方面對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)調(diào)控作用。5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（國辦發(fā)［2006］37號），即“國十五條”，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化；而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面做出了量化規(guī)定，提出了“90平方米、雙70%”的標(biāo)準(zhǔn)。7月6日，建設(shè)部頒發(fā)165號文件《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，進(jìn)一步明確了“國十五條”中90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度，地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任。8月14日，建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知。8月，財(cái)政部、建設(shè)部、國土資源部聯(lián)合通知，要求各地政府從土地出讓凈收益中安排一定資金用于城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)。9月初，財(cái)政部規(guī)定，各級財(cái)政部門要加強(qiáng)對住房公積金及其增值收益的管理，確保將住房公積金增值收益在扣除計(jì)提住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的余額后，全部用于城鎮(zhèn)廉租住房保障支出。11月30日，建設(shè)部要求：尚未公布住房建設(shè)規(guī)劃的城市，務(wù)必在12月20日前全面完成編制、公布和備案工作；尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立并實(shí)施。從需求方面來看，調(diào)控的主要目標(biāo)是打擊投機(jī)限外購房，引導(dǎo)合理住房需求。其中，“國十五條”將“住房轉(zhuǎn)讓征收全額營業(yè)稅”時(shí)間由“購房不足2年”調(diào)整為“購房不足5年”；2006年7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（108號文），規(guī)定自8月1日開始征收二手房交易個(gè)人所得稅。這兩項(xiàng)措施在一定程度上有利于抑制購房投機(jī)炒作行為。7月11日，建設(shè)部等六部委聯(lián)合下發(fā)171號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，加強(qiáng)了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的管理。9月5日國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。二商品住宅市場運(yùn)行狀況（一）商品住宅市場供給增幅增加2005年底，全國城鎮(zhèn)住宅建筑面積107.69億平方米，占房屋建筑面積的比重為65.46%。其中，東部地區(qū)城鎮(zhèn)住宅建筑面積53.67億平方米，中部地區(qū)30.33億平方米，西部地區(qū)23.69億平方米，分別占全國城鎮(zhèn)住宅建筑面積的49.84%、28.16%和22%。1.商品住宅竣工面積增幅下降，新開工面積增幅增加2006年商品住宅新開工面積和施工面積增幅進(jìn)一步增加，竣工面積增幅則有所減少。1～10月，商品住宅新開工面積49050.31萬平方米，同比增長19.3%，增幅增加4.9個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅施工面積132616.38萬平方米，同比增長19.6%，增幅增加0.5個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅竣工面積21282.62萬平方米，同比增長8.7%，增幅減少10.9個(gè)百分點(diǎn)，參見圖1。其中，東部地區(qū)商品住宅期房供給增幅增加，但現(xiàn)房供給增幅減少；中部地區(qū)商品住宅期房和現(xiàn)房供給增幅均有所增加；西部地區(qū)商品住宅期房供給增幅減少，現(xiàn)房供給增幅增加。圖1歷年商品住宅建設(shè)增長情況2.商品住宅投資增幅增加受宏觀調(diào)控影響，2005年商品住宅投資增幅出現(xiàn)明顯下降，完成投資10768.19億元，同比增長21.9%，增幅為1998年以來的最低點(diǎn)。2006年1～10月，商品住宅完成投資10268.48億元，同比增長28.4%，增幅比2005年有明顯增加，參見圖2。其中，東部、中部和西部三大區(qū)域商品住宅投資增幅均比2005年有所增加，商品住宅投資增長最快的為中部地區(qū)。圖2歷年商品住宅完成投資情況（二）商品住宅市場需求增幅增加1.2006年商品住宅銷售面積同比增加2006年1～10月，商品住宅銷售面積36763.31萬平方米，同比增長11.7%。其中現(xiàn)房銷售面積為11416.68萬平方米，同比減少7.9%；預(yù)售面積為25346.63萬平方米，同比增長23.5%。2006年前兩個(gè)季度，商品住宅銷售面積增幅逐步增加，第三季度銷售面積增長幅度放緩，同比增長2.01%，增幅比二季度減少20.34個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)售是商品住宅主要銷售形式，2006年1～10月，商品住宅預(yù)售面積的占比為68.95%。2006年前10個(gè)月，商品住宅預(yù)售面積23.5%的增幅反映了商品住宅市場需求增長的增加。2.2006年商品住宅空置面積增幅同比增加，下半年商品住宅空置面積增幅逐步減少2002年開始，商品住宅空置面積增幅逐步回落，2003年和2004年為負(fù)增長，同比降幅分別為2.42%和15.49%。2005年商品住宅空置面積為8319.08萬平方米，同比增加12.4%。2006年1～9月，全國商品住宅空置面積為6590.65萬平方米，同比增加9.7%，增幅比上年同期增加5.5個(gè)百分點(diǎn)，但比1～6月增幅減少4.4個(gè)百分點(diǎn)，見圖3。圖3各季度商品住宅空置面積變化（三）住房價(jià)格漲幅繼續(xù)回落1.居民住宅用地價(jià)格漲幅繼續(xù)回落居民住宅用地價(jià)格漲幅近三年來逐步回落。2003年居民住宅用地價(jià)格指數(shù)達(dá)到最高，為112.4，2005年為110.3，2006年前三季度平均為106。2003年以來，居民住宅用地價(jià)格漲幅一直在住宅銷售價(jià)格漲幅之上，2006年則基本與住宅銷售價(jià)格漲幅持平，見圖4。圖4近年住宅及其用地銷售價(jià)格指數(shù)2.住宅價(jià)格漲幅繼續(xù)回落，但經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格漲幅有所增加2004年以來，住宅價(jià)格漲幅持續(xù)回落。2004年，商品住宅、二手住宅的銷售價(jià)格漲幅分別達(dá)到了9.4%和11.5%。2005年新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格漲幅均回落為8.4%；2006年前三季度新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格漲幅進(jìn)一步回落為6.5%和5.4%。2005年以來，普通住宅和高檔住宅銷售價(jià)格漲幅減少，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格漲幅則有所增加。其中，普通住宅銷售價(jià)格指數(shù)2005年為108.2，2006年前三季度為105.7；高檔住宅銷售價(jià)格指數(shù)2005年為109.5，2006年前三季度為108.1；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格指數(shù)2005年和2006年前三季度分別為103.7和104.5。三對住房價(jià)格的認(rèn)識對住房價(jià)格高低的認(rèn)識，需要對比住房價(jià)格與收入變化的關(guān)系。由于我國存在較大的收入差距，從全國平均意義上看和從中位數(shù)意義上看，住房價(jià)格與收入變化的結(jié)果并不相同。從宏觀總體的角度看，住房價(jià)格水平和增速有宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐；但從收入結(jié)構(gòu)上看，由于我國不同收入群體之間存在較大的收入差距，平均意義上的收入增幅并不能代表大多數(shù)家庭的收入增長幅度，多數(shù)家庭的住房支付能力出現(xiàn)相對下降。（一）從全國平均的意義上看，近年住房價(jià)格漲幅低于人均可支配收入和GDP增速比較住房價(jià)格漲幅與GDP、人均可支配收入增幅，可以得出：近年住房價(jià)格的上漲均有宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐?？鄢齼r(jià)格因素影響后，1998年至今，各年增量住房價(jià)格增速均低于同期GDP增速和城鎮(zhèn)人均可支配收入增幅；二手住房價(jià)格漲幅沒有持續(xù)超過同期GDP和人均可支配收入增幅。比較住房價(jià)格漲幅與住房租金變化，1998～2004年七年時(shí)間里，有五年時(shí)間住房租賃價(jià)格指數(shù)高于同期住房銷售價(jià)格指數(shù)。從累計(jì)漲幅來看，1998～2004年，全國二手住房銷售價(jià)格增長了43.1%，商品住房增長了24.6%。同期，全國住房租賃價(jià)格增長了54.8%，高于住房銷售價(jià)格的增長幅度。比較住房銷售價(jià)格指數(shù)和住房租賃價(jià)格指數(shù)的變化，可以看出住房銷售價(jià)格變化以住房租賃價(jià)格的變化為基礎(chǔ)，1998～2004年住房價(jià)格的上漲有真實(shí)使用需求的支撐。但2004年以來，住房銷售價(jià)格漲幅持續(xù)大幅高過同期住房租賃價(jià)格的漲幅，說明來自住房使用需求的支撐在逐步減小。（二）由于我國存在較大的收入差距，近年房價(jià)的快速上漲使得多數(shù)群體出現(xiàn)住房支付能力相對下降我國現(xiàn)階段收入差距主要體現(xiàn)為高收入階層的收入增長明顯快于低收入階層的收入增長?？疾?995～2005年不同收入階層的收入增長情況，可以得出：按照七等分劃分的收入階層中，只有中等偏上戶、高收入戶和最高收入戶的收入增幅超過平均水平，超過幅度分別平均為0.4%、1.7%和4%，說明收入水平越高，收入增長得也越快。中等偏上戶收入增長近似于平均水平，而占城鎮(zhèn)人口60%比例的中等收入（包括中等收入）以下的居民收入增長都低于平均水平。隨著房價(jià)的快速上漲，低收入階層的住房支付能力迅速下降。以2004年的數(shù)據(jù)為例，不同收入階層的房價(jià)收入比變化大不相同，除去最高收入戶的收入上升速度快于房價(jià)上升速度，其房價(jià)收入比同比下降外，其他90%的家庭收入增長均慢于住房價(jià)格增長，房價(jià)收入比出現(xiàn)上升，而且低收入階層房價(jià)收入比的上升速度明顯高于高收入階層。此外，按照中位數(shù)定義計(jì)算的居民住房可支付性指數(shù)，2003、2004年和2005年的數(shù)值連續(xù)下降，說明居民家庭住房購買能力在下降。四房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果分析2006年，宏觀調(diào)控措施主要針對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的問題，包括緊縮信貸和土地、清理新開工項(xiàng)目等，目的是減緩固定資產(chǎn)投資增速，為偏快的國民經(jīng)濟(jì)增長降溫。同時(shí)，針對房地產(chǎn)市場中存在的問題，5月，國務(wù)院頒布了調(diào)控房地產(chǎn)市場的“國八條”和“國十五條”，這些措施都對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行產(chǎn)生了重要影響。截至2006年10月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可以看到信貸調(diào)控、商品住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整兩方面都取得了政策效應(yīng)，房價(jià)漲幅回落。（一）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銀行貸款增幅出現(xiàn)下降趨勢自2005年三季度以來持續(xù)四個(gè)季度國內(nèi)貸款增幅均逐步增加，2006年三季度國內(nèi)貸款增幅則比二季度增幅有較大幅度減少。2005年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的國內(nèi)貸款增幅持續(xù)增加，2005年第三季度至2006年第二季度，國內(nèi)貸款分別同比增長30.8%、46.7%、48.5%、66.3%，國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的比重，也由14%增加到16.7%；2006年2季度國內(nèi)貸款增幅比上年同期增加68.7個(gè)百分點(diǎn)。2006年三季度國內(nèi)貸款增幅比二季度增幅有較大幅度減少，國內(nèi)貸款同比增長35.5%，增幅比二季度增幅減少30.8個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)貸款增幅的下降，在一定程度上反映了信貸調(diào)控措施的執(zhí)行效果，見圖5。圖5近年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)貸款及其增長變化（二）商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整1998～2003年，經(jīng)濟(jì)適用房投資呈增長態(tài)勢，但投資年增長率一直呈下降趨勢。2004～2005年，經(jīng)濟(jì)適用房投資年增長率為負(fù)值，分別同比減少2.50%和6.8%。隨著住房保障體系建設(shè)力度的加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)適用房投資增幅自2005年第一季度開始至2006年三季度一直持續(xù)增加。2006年三季度，在房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減緩的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房投資增幅繼續(xù)保持增加，同比增長12.19%，比二季度增幅增加4.55個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房投資在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重由年初的1.9%上升到1～10月的3.2%，見圖6。圖6近年經(jīng)濟(jì)適用房投資及其增長變化從區(qū)域分布來看，2006年，東部地區(qū)和西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房投資迅速增加，1～10月分別同比增長8.8%和25.1%，而中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房投資仍為負(fù)增長，降幅為4.7%，比上年同期減少9個(gè)百分點(diǎn)。（三）住房價(jià)格漲幅繼續(xù)回落，但仍有部分城市住房價(jià)格漲幅持續(xù)增加2006年前三季度除去經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格指數(shù)有所增加外，居民住宅用地交易價(jià)格指數(shù)、普通住宅、高檔住宅、二手住宅的銷售價(jià)格指數(shù)均比2005年有所下降。2006年前三季度，商品住宅銷售價(jià)格漲幅最高的十個(gè)城市分別為：深圳、呼和浩特、大連、北京、成都、廈門、廣州、福州、青島、天津；二手住宅銷售價(jià)格漲幅最高的十個(gè)城市分別是：大連、深圳、鄭州、北京、呼和浩特、南昌、沈陽、青島、天津、南京。其中，北京、深圳、呼和浩特、大連、青島、天津的商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格漲幅持續(xù)增加。五商品住宅市場發(fā)展趨勢2007年商品住宅市場的發(fā)展趨勢有如下幾個(gè)方面。（一）住宅用地供應(yīng)將會小幅增長，土地價(jià)格保持上漲2006年“國十五條”中指出要“保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)”，在占70%的90平方米普通住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響下，居住用地供應(yīng)將以普通住房用地為主，增加普通住宅供給的要求