中國住房市場體系：土地市場

中國住房市場體系土地市場

一2008～2009年土地市場分析2008年，受國際金融危機(jī)的影響，中國宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了放緩的跡象，造成失業(yè)率上升、收入下降的預(yù)期，居民消費(fèi)意愿趨弱。在這樣的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，各種類型物業(yè)的銷售面積出現(xiàn)了較大滑坡，加上房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊缺等因素，不少地方土地市場熱度下降，開發(fā)商購地?zé)崆榇鬁p，土地流拍、底價成交和開發(fā)商退地的現(xiàn)象頻現(xiàn)，全國土地市場明顯地進(jìn)入了調(diào)整期。總體上看，2009年第1、2季度土地市場的熱絡(luò)程度不及2008年同期，但市場已呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢，北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)城市的土地交易活躍，甚至出現(xiàn)了“搶地”現(xiàn)象，總價“地王”和單價“地王”的紀(jì)錄不斷被刷新。監(jiān)測顯示，到2009年9月，全國土地市場交易活躍，住房用地成交量連續(xù)8個月呈增長態(tài)勢，2009年前三個季度的累計成交量首次超過了上年同期水平，且成交總價普遍較高。（一）土地市場的總體狀況：由冷轉(zhuǎn)熱我們可以通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年購置土地面積、土地價格的變動、土地拍賣的狀況、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地儲備以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成開發(fā)土地面積等多項指標(biāo)的考察來探討土地市場的變化情況。為了捕捉2009年以來土地市場的新動態(tài)，發(fā)現(xiàn)其中可能已經(jīng)出現(xiàn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們需要考察季度和月度數(shù)據(jù)。1.土地購置2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共購置土地40245.8萬平方米，2008年下降到了36785.4萬平方米，下降了8.6%。如表10-1所示，總體上看，2009年第1～3季度土地市場的熱絡(luò)程度不及2008年同期。2009年第1季度全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為2008年同期的60%；2009年第2季度全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為2008年同期的84%；2009年前3個季度全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為2008年同期的77.9%。不過，對照兩個年份里的季度數(shù)據(jù)變化，會發(fā)現(xiàn)已經(jīng)有了一些新的跡象。2009年第2季度全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積8902萬平方米，比同年第1季度多了4160萬平方米，增幅達(dá)88%；2009年第3季度全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積7807萬平方米，比上一季度略少，但占上年同期的比例也已達(dá)到了87%。總計2009年前三個季度的數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)企業(yè)共購置土地21451萬平方米，為2008年同期的77.9%。表10-12008年、2009年第1～3季度土地購置情況對比2.土地價格在市場交易趨冷的情況下，2008年的土地價格雖仍有上漲，但漲幅已低于2007年。如圖10-1所示，2008年全國土地交易價格指數(shù)為109.4，低于2007年的112.3。北京、重慶2008年的土地交易價格指數(shù)分別為111.6和102.6，稍稍高于2007年。天津2008年的土地交易價格指數(shù)為111.1，比2007年的122.1下降不少。上海2007年和2008年的土地交易價格指數(shù)持平，同為107.9。圖10-12000～2008年全國及直轄市土地交易價格指數(shù)情況（上年=100）另據(jù)國土資源部土地利用管理司、中國土地勘測規(guī)劃院主持的城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)發(fā)布的《2008年全國主要城市地價狀況分析報告》，2008年全國總體地價水平雖然有所上升，但漲幅趨于平緩。如圖10-2所示，全年全國主要城市總體綜合地價為2474元/平方米，增長0.47%；商業(yè)用地平均4148元/平方米，增長0.96%；居住用地平均3479元/平方米，增長0.22%；工業(yè)用地平均607元/平方米，增長0.54%。35個重點(diǎn)城市綜合地價為3273元/平方米，增長0.18%，與2007年13.37%的增長率相比，下降了13.19個百分點(diǎn)；商業(yè)用地平均5118元/平方米，增長0.92%，增幅下降了9.61個百分點(diǎn)；居住用地4625元/平方米，增長0.43%，增幅下降了15.01個百分點(diǎn)；工業(yè)用地平均732元/平方米，下降0.47%，增幅下降了16.24個百分點(diǎn)。商業(yè)、居住、工業(yè)用地平均地價的增長幅度為歷年最低。全國105個監(jiān)測城市中，九成城市的地價增長率低于上年；四成城市的地價增長率為負(fù)值，其中東南區(qū)的城市地價增長率下降幅度較大。圖10-22003～2008年全國商業(yè)、居住、工業(yè)用地價格增長率進(jìn)入2009年以后，在土地交易較為熱絡(luò)的情況下，土地交易價格也有所上升，土地交易價格指數(shù)有些上揚(yáng)。如表10-2所示，全國土地交易價格指數(shù)從2009年第1季度的101.5略提升到了101.6。四直轄市中，除北京的指數(shù)有所下降外，天津、上海扭轉(zhuǎn)了2009年第1季度低于100的狀況，土地交易價格指數(shù)分別為101.1和100.2，重慶則從100.3提升到了101.5。國家統(tǒng)計局2009年10月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年第3季度全國70個大中城市土地交易價格同比上漲了4.7%。表10-22009年第1～2季度全國及直轄市土地交易價格狀況（上年=100）圖10-32008年和2009年上半年主要城市土地成交溢價情況根據(jù)中國指數(shù)研究院《2009年上半年中國房地產(chǎn)市場形勢分析和下半年預(yù)測》專題報告提供的數(shù)據(jù)，主要城市土地成交溢價水平（以當(dāng)期所有成交地塊的最終價格超出底價的倍數(shù)計算）明顯高于2008年。如圖10-3所示，從2008年至2009年上半年，北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都等10個大城市中，北京土地成交溢價水平從33%提高到了57%，上海從13%提高到了48%，廣州從2%提高到了79%，深圳從0提高到了11%，武漢從1%提高到了18%，南京從2%提高到了28%，增幅都較大；成都土地成交溢價水平從5%提高到了7%，略有上升；天津土地成交溢價水平保持不變，仍為4%；重慶和杭州的土地成交溢價水平略有下降，分別從10%和3%下降到了4%和1%。3.土地拍賣能夠反映土地市場冷熱狀況的一個重要指標(biāo)是底價成交率和流拍率。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究，2008年中國土地交易市場的重要特征之一就是底價成交和流拍，重點(diǎn)城市的土地流拍率普遍達(dá)到三成以上，底價成交率接近八成。如表10-3所示，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州6個大城市中，2008年的土地流拍率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2007年的狀況；居住用地底價成交的情況也顯著增多，廣州成交的居住用地中，60%屬于底價成交，而深圳底價成交的情況更達(dá)到了100%。一線城市中北京的流拍率最低，2008年流拍率為10%，主要原因是北京的土地供給一直處于緊缺狀態(tài)，加上首都效應(yīng)，土地交易表現(xiàn)堅挺，但也比2007年3%的流拍率高出了7個百分點(diǎn)。廣州的流拍率最高，2008年前3個季度廣州推出的居住用地有“70/90”的限制，土地出讓有較多限制，造成大量土地流拍，流拍率高達(dá)48%，比2007年的2%高出了46個百分點(diǎn)。二、三線城市中位于長三角的杭州、南京的土地流拍率較低，中西部及東北地區(qū)城市的流拍率普遍較高。底價成交率上，南京超過九成，重慶達(dá)八成，沈陽過半。表10-32007～2008年主要城市土地流拍和底價成交情況從單價和總價看，2009年6月，全國居住用地成交總價8次被刷新，樓面地價6次被刷新，6月份成為所謂的“地王月”。據(jù)報道，地塊成交總價和樓面地價的不斷刷新（見表10-4），一方面和推出地塊面積大、地段好等客觀因素有關(guān)，另一方面和開發(fā)商資金實(shí)力增強(qiáng)、銀行信貸放松、通脹預(yù)期加大、未來前景看好等因素有關(guān)。表10-4近期全國主要城市的“地王”小匯專欄對“地王”現(xiàn)象的一個評論在2008年的短暫沉寂之后，2009年以來，各地土地市場風(fēng)起云涌，開發(fā)商你爭我奪，新的單價“地王”或總價“地王”頻繁閃現(xiàn)。在北京，2009年5月21日，經(jīng)過89輪激烈競價，北京富力城以10.22億元拿到了廣渠門外10號地；6月25日，北京祈連經(jīng)過125輪競價，以17.4億元拍得通州九棵樹地塊；6月26日，成都中澤以19.6億元摘得奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊；6月30日，經(jīng)過97輪的叫價，中化方興以40.6億元競得廣渠路15號地；7月初，金地、綠地、保利又分別以15.62億元、30.25億元和16.3億元拿下了大興區(qū)黃村的地塊，將地王爭霸戰(zhàn)的戰(zhàn)火引向了郊區(qū)。在北京以外，綠地以9.6億元和12億元拿下上海松江區(qū)辰花路15號B地塊和徐匯斜土街道107街坊，中洲寶城以26.1億元奪得深圳寶安捆綁出讓的3宗地，雅戈爾以10.28億元拍得寧波鄞州新城區(qū)聯(lián)心—3C地塊，保利以38.1億元取得了重慶鴻恩寺地塊，廣州、大連、蘇州、杭州、溫州、佛山等地也紛紛“城頭變換大王旗”。仿趙甌北《論詩》絕句，真可謂“樓市月有地王出，各領(lǐng)噱頭數(shù)十天”。對于此番你方唱罷我登場的“地王現(xiàn)象”，一些媒體以“地王，又是地王！”、“地王狂飆”、“地王頻現(xiàn)”等頗具火藥味的標(biāo)題予以熱烈報道，不少評論家、學(xué)者對此則憂心忡忡，多持批評態(tài)度。有的稱不斷涌現(xiàn)的“地王”是“一個邪惡的魔咒”，擔(dān)心“面粉比面包貴”會營造出濃濃的漲價氛圍，提高人們對房價的預(yù)期，直接帶來房價上漲的后果；有的說“地王現(xiàn)象”的背后是開發(fā)商拉上股市和銀行在豪賭，嚴(yán)重加大了股市和金融系統(tǒng)的風(fēng)險；有的批評地方政府急功近利、不負(fù)責(zé)任，為了財政收入而在其中推波助瀾，砸碎了無數(shù)人的買房夢；有的認(rèn)為“地王”的不斷出現(xiàn)預(yù)示著樓市蘊(yùn)藏著巨大的泡沫風(fēng)險，大量保增長的信貸資金流向樓市而沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，可能會毀掉中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐……不過，要是能夠從不同的角度來看“地王”現(xiàn)象，或許會得出一些不一樣的見解。其實(shí)，“地王”現(xiàn)象并不新鮮，只要有土地市場，伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，“地王”總會不斷涌現(xiàn)。1992年10月28日，深圳市政府將位于深南中路、寶安南路與解放中路交會的“黃金三角”、被地產(chǎn)界譽(yù)為投資的“地中之王”向國內(nèi)外企業(yè)公開拍賣，熊谷組（香港）有限公司、深業(yè)（集團(tuán)）有限公司以1.4億美元中標(biāo)，創(chuàng)下了當(dāng)時深圳的地價之王，“地王”由此得名?！暗赝酢敝銐蚵杽?，給人的印象足夠深刻，乃至人們將該地塊上建成的摩天大樓直呼作“地王大廈”，而忘卻了它的全稱是“信興廣場深圳地王商業(yè)中心”。就像當(dāng)初人們在熱議地王大廈的同時便把80年代深圳以“三天一層”的建設(shè)速度和54層、160米建筑高度雄踞當(dāng)時全國高層建筑之冠的國貿(mào)大廈輕易淡忘一樣，1.4億美元與之后深圳屢屢爆出的“新地王”簡直就是小巫見大巫，不再引起人們的驚奇。所以，“新地王”不斷涌現(xiàn)是正?，F(xiàn)象，長時間不出現(xiàn)才是反常，而何時出現(xiàn)最多只是個時間問題，不必大驚小怪。再說土地拍出了個好價錢，應(yīng)該也不是什么壞事情。按照中華人民共和國憲法，社會主義制度是中華人民共和國的根本制度，城市的土地屬于國家所有，而中華人民共和國的一切權(quán)力屬于人民；按照中華人民共和國土地管理法，國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作。所以，如果沒有理解錯的話，城市土地屬于人民，其所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，土地行政主管部門負(fù)責(zé)土地的管理和監(jiān)督。因此，在土地市場上，土地行政主管部門必須為全體人民做好土地的保值、增值工作，努力把土地拍出個好價錢。各位看官，難道你忘了你是當(dāng)家做主的人了？不要擔(dān)心土地管理局把土地價錢拍上去了，要擔(dān)心的是有些家伙拿公家財物來私相授受、暗地里把土地打折出讓給了關(guān)系戶、行賄者。所以，我以為土地價錢拍上去了是好事，拍低了才有問題，才是真正需要擔(dān)心的。當(dāng)然，人們對于“地王”現(xiàn)象的種種擔(dān)心，或許有一定的道理，只是筆者認(rèn)為——一方面，在天價地塊上面建成的高檔住房、商鋪，是面向高收入者而不是面向普通購房者的，如果政府在獲取大量土地出讓收入之后能夠拿出其中的一大部分用于保障性住房的建設(shè)，那么，“地王”屢現(xiàn)對市場的影響不一定會有想象的那么大，甚至還可能對普通購房者有好處。也就是說，政府在取得大量土地收入的同時，要營造與高檔住房相區(qū)隔的中低價位住房市場，為廣大群眾提供更多購買中低價位住房的可能性，讓廣大群眾有不參與賭局、購買或承租非高檔住房的眾多選擇——政府手里攥著大把土地和銀子，連這一點(diǎn)都做不到說不過去吧？另一方面，作為市場主體，開發(fā)商、股票投資者、銀行都要為自己的行為擔(dān)風(fēng)險、負(fù)責(zé)任，如果自己的投資失利了，就要為之付出代價，受到懲罰。積極投身本輪“地王”爭霸戰(zhàn)的眾多央企、國企也必須為自己的投資行為負(fù)責(zé)，而專門負(fù)責(zé)監(jiān)督股市、銀行、國企的各家委員會也要擔(dān)負(fù)起各自的職責(zé)，仔細(xì)評估和監(jiān)督旗下企業(yè)的用錢行為。那么，我們最應(yīng)該擔(dān)心的是什么？既然拍賣“地王”得到的那些錢都是人民的，就應(yīng)當(dāng)管好并用之于民。土地管理部門、財政部門必須將土地出讓的收支詳詳細(xì)細(xì)公之于眾。包括媒體、評論家、參政議政的代表委員、學(xué)者、各部門公職人員在內(nèi)的廣大人民群眾，要盯緊土地和財政部門，要求他們不僅要把招標(biāo)、拍賣所得的錢弄得一清二楚，而且要把土地從征收到出讓過程中的每一分收支都弄明白，管好、用好那些錢——比如，有些家伙常常在土地出讓之前把土地的一級開發(fā)交給關(guān)系戶做，虛報成本，這要反對；有些家伙有時候還會把招標(biāo)、拍賣的底細(xì)泄露給有關(guān)系的開發(fā)商，玩串標(biāo)之類的把戲，這些招投標(biāo)、拍賣過程中的貓膩也要反對；很多時候土地出讓收入沒有納入預(yù)算管理，甚至成了體制外收入，收支都是糊涂賬，這更要反對。再如，原本土地出讓收入沒有明確規(guī)定要用于保障性住房的建設(shè)，后來規(guī)定要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，具體按照當(dāng)年實(shí)際收取的土地出讓總價款扣除實(shí)際支付的征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)助費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、計提用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金以及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)后余額的5%左右核定。那么，就要監(jiān)督這項政策是否實(shí)實(shí)在在落實(shí)了，要去追究5%以外的收入又是怎樣支配的，追問它是否用之于民、是否可以大多數(shù)用于保障性住房的建設(shè)。如果土地真的是人民的土地，不妨讓“地王現(xiàn)象”來得更猛烈些吧！4.土地開發(fā)如圖10-4所示，2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成土地開發(fā)27566.2萬平方米，2008年下降到了26033.3萬平方米，下降了5.56%?？梢?，2008年全國土地市場的狀況與2007年相比，平靜了不少。圖10-41997～2008年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置及開發(fā)情況如圖10-5所示，國房景氣指數(shù)中的全國房地產(chǎn)土地開發(fā)面積指數(shù)，在2008年全年都低于100，且逐月下降，從1月份的99.78下降到了12月份的93.47，接近于1999年1月以來的歷史最低點(diǎn)。圖10-51999年1月～2008年12月全國房地產(chǎn)土地開發(fā)面積指數(shù)如表10-5所示，2009年全國房地產(chǎn)企業(yè)完成開發(fā)土地面積少于2008年。2009年第1季度全國房地產(chǎn)企業(yè)完成土地開發(fā)面積為2008年同期的89%；2009年第2季度全國房地產(chǎn)企業(yè)完成土地開發(fā)面積為2008年同期的82%。合計2009年前3個季度全國房地產(chǎn)企業(yè)共完成土地開發(fā)面積16706萬平方米，提高到了2008年同期的93.4%。從中我們可以看出2009年前3個季度的變化態(tài)勢，即土地開發(fā)的速度逐漸有所回升。這一態(tài)勢也從全國房地產(chǎn)土地開發(fā)面積指數(shù)上顯示了出來。如圖10-5所示，全國房地產(chǎn)土地開發(fā)面積指數(shù)在2009年3月達(dá)到近年最低點(diǎn)92.2點(diǎn)以后，在后來的幾個月份里出現(xiàn)了一定程度的回升，到2009年9月回升到了93.93點(diǎn)。表10-52008年和2009年前3季度全國完成土地開發(fā)面積對比5.土地儲備如圖10-6所示，與全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地力度下降的態(tài)勢相一致，與前些年份相比，2008年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的土地儲備量也減少了不少。2008年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的土地儲備量僅為36785.4萬平方米，比2007年下降了3460.4萬平方米。圖10-62004～2008年全國和百強(qiáng)企業(yè)土地儲備狀況進(jìn)入2009年以后，部分實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)加大了土地儲備的步伐。2009年8月5日，搜房網(wǎng)發(fā)布《2009上半年中國房企土地儲備排行榜》指出，截至2009年6月底，包括恒大、世貿(mào)、保利、富力、萬科等在內(nèi)的10家房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備總量已經(jīng)超過3億平方米，幾乎相當(dāng)于全國全年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的一半；榜單前10強(qiáng)企業(yè)的儲地規(guī)模都在2000萬平方米以上。如表10-6所示，據(jù)不完全統(tǒng)計，2009年上半年萬科等知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增的土地儲備面積超過了1400萬平方米，其中萬科、保利、上海綠地、碧桂園新增的土地儲備面積都超過100萬平方米，分別為414.6萬、254萬、233萬、103.8萬平方米。表10-6部分房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備調(diào)查數(shù)據(jù)6.四大直轄市的土地市場概況北京、天津、上海、重慶4個直轄市的土地市場狀況也大致與全國的總體趨勢一致。如圖10-7所示，北京土地市場顯得比較活躍，2008年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積和完成開發(fā)土地面積都超過了2007年，其中購置土地面積比2007年多431.9萬平方米，增長了110.32%，本年完成開發(fā)土地面積比2007年多102.8萬平方米，只增長了41.33%。天津2008年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積和完成開發(fā)土地面積都少于2007年，其中購置土地面積比2007年少407.5萬平方米，減少了44.28%，完成開發(fā)土地面積比2007年少261萬平方米，減少了21.53%。上海2008年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積比2007年多130.1萬平方米，增加92.01%，但完成開發(fā)土地面積比2007年少13.7萬平方米，減少了9.99%。重慶2008年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積和完成開發(fā)土地面積也都少于2007年，其中購置土地面積比2007年少573.3萬平方米，減少了32.99%，完成開發(fā)土地面積比2007年少217.4萬平方米，減少了18.24%。圖10-71999～2008年直轄市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置及開發(fā)情況進(jìn)入2009年以后，與全國土地市場的發(fā)展態(tài)勢相一致，四個直轄市的土地市場狀況也有了一些新的跡象。對照2009年第1、2季度的數(shù)據(jù)變化，會發(fā)現(xiàn)土地的交易已經(jīng)有了回暖的新跡象。這一態(tài)勢在北京、天津、重慶三個直轄市比較明顯。從第1到第2季度，北京購置的土地面積從19萬平方米上升到了67萬平方米，增幅達(dá)253%；天津的購置土地面積從28萬平方米上升到了146萬平方米，增幅達(dá)421%；重慶也從138萬平方米上升到了186萬平方米，增加了35%。四個直轄市中，只有上海的購置土地面積有所下降，降幅為50%。圖10-82009年第1、2季度四直轄市土地購置和開發(fā)情況（二）居住用地的市場狀況：交易呈活躍態(tài)勢圖10-9各類住房用地價格指數(shù)的變動全國居住用地市場在2008、2009年前后也出現(xiàn)了一次波折。如圖10-9所示，以上年價格為100的各類住房用地價格指數(shù)，在2008年都出現(xiàn)了一定程度的下探趨勢：住房用地價格指數(shù)從2008年第1季度起開始下降，到2009年第2季度才有所回升；居民豪華住房用地交易價格指數(shù)從2007年第4季度起持續(xù)下降，在2008年第4季度和2009年第1季度還都降到100點(diǎn)以下，到2009年第2季度才又恢復(fù)至107.7點(diǎn)；居民普通住房用地交易價格指數(shù)也從2008年第1季度起持續(xù)下降，到2009年第2季度為100點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用房用地價格指數(shù)有一定的波動，呈現(xiàn)先升后降的態(tài)勢?？傮w上，在經(jīng)歷波折后，居住用地市場交易已經(jīng)回暖，價格有所回升。為考察土地市場可能對住房市場造成的影響，我們可以應(yīng)用中原地產(chǎn)對北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、沈陽、長春、南京和杭州等12個城市的月度監(jiān)測數(shù)據(jù)，來討論居住用地市場的最新變化狀況。如圖10-10所示，2009年1～8月，12個監(jiān)測城市的公告地塊數(shù)量、地塊面積、成交地塊數(shù)量、成交地塊面積都呈現(xiàn)出顯著上升的態(tài)勢。圖10-102009年1～8月份12個監(jiān)測城市居住用地公告及交易狀況如圖10-11所示，2009年1～8月，12個監(jiān)測城市的成交地塊金額和成交樓面地價也都呈現(xiàn)上升態(tài)勢，其中樓面地價一路走高，從2009年1月份的平均2092元/平方米拉高到了7月份的4125元/平方米，增幅達(dá)到了97.2%；到8月份，平均樓面地價下調(diào)到2157元/平方米。圖10-112009年1～8月份12個監(jiān)測城市居住用地成交狀況另據(jù)中國指數(shù)研究院的測算，盡管北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都等10個主要城市中，有6個城市2009年上半年的土地成交面積（指規(guī)劃用途為住房或含住房的綜合類用地的規(guī)劃建筑面積）低于上年同期，如北京、廣州較上年同期分別下降36.3%和33.1%，深圳、南京分別下降57.4%和70.5%。但從6月份的成交面積來看，最近的發(fā)展態(tài)勢令人吃驚。2009年6月份，北京的土地成交面積高達(dá)238萬平方米，超出1～5月份的累計值；南京1～5月份的成交面積僅為32.5萬平方米，6月份卻達(dá)到了33萬平方米，與前5個月的總成交面積基本持平；重慶6月份的土地成交面積高達(dá)671萬平方米，是1～5月份土地成交量的4.6倍；廣州、深圳6月份的土地成交面積也超過了1～5月份的總成交面積。在廈門，2009年6月8日土地拍賣會上成交土地的總價達(dá)到了97.9867億元，是該市2008年全年成交額的2.3倍。另外，2009年上半年，前述10個主要城市的土地成交溢價水平也明顯上升，除天津外均高于2008年水平。其中，北京、廣州的溢價比例超過50%，分別為57%和79%，上海為48%，而三城市上年全年的溢價比例分別為33%、2%、13%。最新的數(shù)據(jù)顯示，2009年前3個季度，全國住房用地成交量連續(xù)8個月呈增長態(tài)勢，前3個季度累計成交量首次超過上年同期水平。前述10個重點(diǎn)城市中，除廣州、重慶、深圳之外，其余7個城市的住房用地累計供給量都超過上年同期水平。從供給情況來看，9月份的土地供給量止跌反彈。全國60個重點(diǎn)城市共推出913宗土地，環(huán)比增加10%，同比增加74%；推出的土地達(dá)到了4314萬平方米，環(huán)比增加6%，同比增加97%。其中，推出住房類用地（含住房用地及包含住房用地的綜合性用地）355宗，環(huán)比增加17%，同比增加94%；推出土地面積238萬平方米，環(huán)比增加30%，同比增加146%。從成交情況看，9月份土地市場交易活躍。全國60個重點(diǎn)城市共成交土地650宗，環(huán)比增加3%，同比增加169%；成交土地面積2854萬平方米，環(huán)比減少20%，同比增加97%。其中，住房用地成交298宗，環(huán)比增加11%，同比增加247%；成交土地面積1784萬平方米，環(huán)比減少6%，同比猛增269%。從成交價格看，9月住房用地樓面價格大幅上漲。據(jù)統(tǒng)計，9月住房用地平均樓面地價為2691元/平方米，環(huán)比上漲37%（王曄彪，2009）。1.北京北京市居住用地的推出和交易比較活躍。如表10-7所示，北京市2009年1～8月份共公告居住用地59幅，面積為449公頃，成交地塊54幅，成交面積為350公頃，成交金額達(dá)到了305.67億元，樓面地價呈現(xiàn)提升態(tài)勢，7月份的成交樓面地價為5555元/平方米，8月份下調(diào)為3298元/平方米。[1]表10-72009年1～8月北京市居住用地數(shù)據(jù)概覽從土地流標(biāo)和成交狀況來看，如表10-8所示，2008年北京市居住用地流標(biāo)率為12%，2009年上半年下降到了5%，2009年7月份進(jìn)一步下降為0；2009年7月份，北京市成交的7塊居住用地沒有以底價成交的，且溢價超過100%的占到了57%。如圖10-12所示，與2008年相比，2009年上半年北京市居住用地成交的溢價水平顯著提高，平均溢價水平達(dá)到了60%。合計2009年1～8月的數(shù)據(jù)，2009年1～8月北京市居住用地的流標(biāo)率為7%，比2008年的12%有所下降。表10-82007～2009年北京市居住用地成交情況圖10-122008年6月～2009年6月北京居住用地成交溢價狀況2.上海如表10-9所示，上海市2009年1～8月份共公告居住用地52幅，面積為390.6公頃，成交地塊30幅，成交面積為228.9公頃，成交金額達(dá)到了163.82億元，樓面地價呈現(xiàn)提升態(tài)勢，7月份的成交樓面地價為12191元/平方米，8月份下調(diào)為5349元/平方米。表10-92009年1～8月上海市居住用地數(shù)據(jù)概覽從土地流標(biāo)和成交狀況來看，如表10-10所示，2008年上海市居住用地流標(biāo)率高達(dá)20%，2009年上半年和2009年7月份均為0；2008年上海市以底價成交的地塊占到了42%，2009年上半年下降到了35%，2009年7月份進(jìn)一步下降到了0；2009年7月份成交的3塊居住用地沒有以底價成交的，且溢價都超過100%。合計2009年1～8月的數(shù)據(jù)，2009年1～8月上海市居住用地的流標(biāo)率為0，比2008年的20%下降了許多，甚至低于2007年2%的水平。表10-102007～2009年上海市居住用地成交情況3.廣州在廣州，如表10-11所示，2009年1～8月份共公告居住用地14幅，面積為54公頃，成交地塊12幅，成交面積為52公頃，成交金額達(dá)到了37.82億元，樓面地價呈現(xiàn)提升態(tài)勢，7月份的成交樓面地價為5955元/平方米，8月份調(diào)整為2599元/平方米。表10-112009年1～8月廣州市居住用地數(shù)據(jù)概覽從土地流標(biāo)和成交狀況來看，如表10-12所示，2008年廣州市居住用地流標(biāo)率為20%，2009年上半年和2009年7月份均為0；2008年廣州市以底價成交的地塊占到了60%，2009年上半年下降到了33%，33%的地塊溢價幅度在50%～100%之間，另有33%的地塊溢價超過了100%；2009年7月份成交的4塊居住用地也沒有以底價成交的。合計2009年1～8月的數(shù)據(jù)，2009年1～8月廣州市居住用地的流標(biāo)率為0，比2008年的20%有了明顯的變化。表10-122008～2009年廣州市居住用地成交情況4.深圳如表10-13所示，2009年1～8月份深圳市共公告居住用地12幅，面積為53公頃，成交地塊8幅，成交面積為33公頃，成交金額達(dá)到了45.1億元，樓面地價呈現(xiàn)提升態(tài)勢，6月份的成交樓面地價為4736元/平方米，8月份進(jìn)一步提高到6613元/平方米。表10-132009年1～8月深圳市居住用地數(shù)據(jù)概覽從土地流標(biāo)和成交狀況來看，如表10-14所示，2008年深圳市居住用地流標(biāo)率高達(dá)53%，2009年上半年下降到0；2008年深圳市成交的居住用地均以底價成交，2009年上半年以底價成交的地塊只占17%，33%的地塊溢價幅度在0%～50%之間，33%的地塊溢價幅度在50%～100%之間，另有17%的地塊溢價超過了100%。合計2009年1～8月的數(shù)據(jù)，2009年1～8月深圳市居住用地的流標(biāo)率為0，與2008年的53%形成了鮮明的對比。表10-142008～2009年深圳市居住用地成交情況5.天津在天津，如表10-15所示，2009年1～8月份共公告居住用地94幅，面積為1306公頃，成交地塊76幅，成交面積為1189公頃，成交金額達(dá)到了246.82億元，樓面地價呈現(xiàn)提升態(tài)勢，7月份的成交樓面地價為2383元/平方米，8月份調(diào)整為1578元/平方米。6.重慶如表10-16所示，重慶2009年1～8月份共公告居住用地57幅，面積為279公頃，成交地塊38幅，成交面積為237公頃，成交金額達(dá)到了133.03億元，樓面地價呈現(xiàn)提升態(tài)勢，6月份的成交樓面地價為1868元/平方米，8月份調(diào)整為985元/平方米。表10-152009年1～8月天津市居住用地數(shù)據(jù)概覽表10-162009年1～8月重慶市居住用地數(shù)據(jù)概覽二2009～2010年土地市場預(yù)測（一）基本結(jié)論土地需求是一種引致需求，在宏觀經(jīng)濟(jì)趨好、房地產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策放寬、發(fā)展規(guī)劃大量推出、地方政府出臺大量優(yōu)惠條件積極推地、房地產(chǎn)市場總體回暖的背景下，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的樂觀市場預(yù)期及其資金壓力的緩解、購地能力和購地意愿的提升，下一階段土地市場需求回升的態(tài)勢應(yīng)會得到延續(xù)。供給方面，由于地方政府追求土地收入，寄希望于通過房地產(chǎn)業(yè)拉動本地經(jīng)濟(jì)增長，以及完成土地供給計劃的壓力，下一階段各地土地供給的力度應(yīng)會進(jìn)一步加大。在上述土地市場供給與需求兩方面都趨升的力量作用下，土地市場的交易面積會有所增加，土地價格可能會出現(xiàn)一定程度的上升。（二）主要理由1.宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好勢頭日趨明顯根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的《中國貨幣政策執(zhí)行報告（2009年第二季度）》，2009年上半年，在應(yīng)對國際金融危機(jī)的一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計劃作用下，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的積極因素不斷增多，企穩(wěn)向好勢頭日趨明顯，通縮預(yù)期明顯緩解，通縮與衰退相互強(qiáng)化的風(fēng)險及時得到遏制，上半年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）14萬億元，同比增長7.1%，且下一階段投資有望繼續(xù)保持快速增長，消費(fèi)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，有利于內(nèi)需擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好的因素仍比較多。2.重大建設(shè)規(guī)劃頻繁出臺2008年下半年以來，國家先后通過了一系列具有重大影響力的發(fā)展規(guī)劃。2008年12月，國務(wù)院審議并原則通過了《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008～2020年）》。2009年1月，國務(wù)院批準(zhǔn)《長株潭城市群“兩型社會”建設(shè)改革試驗(yàn)總體方案》，5月又批復(fù)了《成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案》和《重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案》。2009年5月以來，國務(wù)院又先后批復(fù)或通過《關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》、《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》、《關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》、《促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃》。2009年5月18日，北京、天津、河北規(guī)劃部門在廊坊簽訂《關(guān)于建立京津冀兩市一省城鄉(xiāng)規(guī)劃協(xié)調(diào)機(jī)制框架協(xié)議》，6月17日《廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)合作框架協(xié)議》簽署。另外，國務(wù)院發(fā)展研究中心2008年底披露在建、報批以及籌建城軌的各大城市名單，全國擁有軌道交通的城市將達(dá)40余座；截至2009年6月，28個城市陸續(xù)上報了城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃，23個城市的軌道交通建設(shè)規(guī)劃得到了國家批準(zhǔn)，計劃至2020年前投資規(guī)模將超過1萬億元。這些新的規(guī)劃、方案、意見、協(xié)議的通過和實(shí)施，會為區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展提供不少機(jī)會。而規(guī)劃的實(shí)施需要大量的資金配套，出讓土地很可能成為各級政府籌資的重要途徑。3.房地產(chǎn)市場趨向活躍根據(jù)中國人民銀行貨幣政策分析小組的《中國貨幣政策執(zhí)行報告（2009年第二季度）》，2009年上半年全國商品房銷售迅速增長，全國商品房累計銷售額為1.6萬億元，同比增長53%，比第1季度加快29.9個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐步提高，上半年全國完成1.5萬億元，同比增長9.9%，比第1季度加快5.8個百分點(diǎn)；房價止跌回升，6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，是自2008年12月以來的首次正增長，環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)，連續(xù)4個月正增長；商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額新增較多，截至6月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為6.21萬億元，同比增長18.8%，比上年同期低3.7個百分點(diǎn)，但比第1季度末高6.1個百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2.35萬億元，同比增長20.5%，增速比第1季度末高4.2個百分點(diǎn)；購房貸款余額為3.86萬億元，同比增長17.8%，增速比第1季度末高7.2個百分點(diǎn)。上半年商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額新增8826億元，同比多增4860億元。各主要城市新上市樓盤面積較上年同期下降或基本持平，但銷售量明顯增長，市場存量快速消化，可售量較2008年底大大減少。根據(jù)國家統(tǒng)計局綜合司2009年7月9日發(fā)布的全國企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果，第2季度全國企業(yè)景氣指數(shù)為115.9，比第1季度回升10.3點(diǎn)，其中房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣回升明顯。2008年房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)連續(xù)四個季度回落，2009年第1季度繼續(xù)回落并接近臨界值，但到第2季度，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)明顯提高，提高幅度達(dá)18.7點(diǎn)。房產(chǎn)市場的回暖勢必會進(jìn)一步提高開發(fā)商的購地?zé)崆椤?.房地產(chǎn)金融支持力度加大房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力已經(jīng)得到了緩解。2009年以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金中，國內(nèi)貸款的增速加快，個人按揭貸款和定金及預(yù)收款止跌反彈，企業(yè)資金的兩大來源（銀行貸款和預(yù)售款）均保持增長，開發(fā)企業(yè)的資金壓力已有所緩解。上半年，房地產(chǎn)業(yè)中長期貸款新增3501億元，是上年全年房地產(chǎn)業(yè)中長期貸款增量的1.5倍。另外，一些品牌知名度較高的行業(yè)龍頭企業(yè)通過獲得銀行大額授信、借殼上市、增發(fā)股票、發(fā)行債券等形式打通了融資渠道，增強(qiáng)了資金實(shí)力。房地產(chǎn)企業(yè)投資信心也有所恢復(fù)。根據(jù)國家統(tǒng)計局綜合司2009年7月9日發(fā)布的全國企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果，2009年第2季度，企業(yè)家信心指數(shù)回升至110.2，比第1季度提高9.1點(diǎn)，其中房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)回升至116.7，比第1季度提升了26.7點(diǎn)，漲幅明顯且高于其他行業(yè)。5.房地產(chǎn)業(yè)政策寬松有利2009年4月29日，國務(wù)院常務(wù)會議決定降低商品住房等固定資產(chǎn)投資項目的資本金比例。2009年5月25日，國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)〔2009〕27號）規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。這是2004年4月國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》將房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項目）的資本金比例由20%及以上提高到35%及以上之后的一次重大調(diào)整。資本金比例的降低有助于減少房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，會促使企業(yè)擴(kuò)大土地儲備。2009年8月5日，中國人民銀行貨幣政策分析小組發(fā)布《中國貨幣政策執(zhí)行報告（2009年第二季度）》提出將繼續(xù)落實(shí)適度寬松的貨幣政策，突出強(qiáng)調(diào)要“落實(shí)好房地產(chǎn)信貸政策”。6.土地供給政策相當(dāng)優(yōu)惠2008年，面對土地成交銳減的狀況，許多地方的政府開始放寬土地出讓限制，出臺了分期支付土地款、降低首付比例，調(diào)整土地出讓方式、降低底價，取消“70/90”限制、允許限價房配建普通商品房等“救市”政策措施。例如，2008年10月《杭州市人民政府關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》規(guī)定，“放寬新出讓地塊地價款支付期限和比例。對新出讓的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，允許受讓人在12個月內(nèi)付清出讓價款，對起價總額在5億元以上或規(guī)模較大的地塊，其出讓價款支付期限最高可達(dá)18個月；允許自《出讓合同》簽訂之日起10日內(nèi)應(yīng)繳的首付出讓價款（定金）調(diào)整至出讓價款總額的10%”。廣州國土局從2008年10月開始逐步降低居住用地的出讓條件，對部分地塊取消了“70/90”的限制，并于11月宣布暫停限價房土地供給。10月25日沈陽市政府公布了所謂優(yōu)化土地出讓的8條新政策，包括改變供地方式、降低首付比例、適當(dāng)提高容積率、降低滯納金收取比例等。11月30日，長春市出臺了《關(guān)于改善群眾住房條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》，要求適當(dāng)縮小或分割出讓地塊規(guī)模，改主推拍賣方式為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式并用，并降低土地出讓金首付款比例，規(guī)定可不超過50%，實(shí)行土地出讓金分期付款辦法，時限可放寬1年。2009年以來，各地又繼續(xù)出臺了各類措施，刺激土地市場。例如，北京市2009年正式啟用土地預(yù)出讓制，適當(dāng)延長部分地塊企業(yè)繳納土地出讓金的期限，由原來的兩個月延長至半年，允許外資使用外匯繳納土地交易保證金，解決外商投資時碰到的保證金問題。廣東省人民政府辦公廳2009年3月《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》明確提出“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化”，規(guī)定“對在2008年簽訂土地出讓合同，確實(shí)無法按時繳納土地出讓價款的項目用地，由土地使用者申請并經(jīng)當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府批準(zhǔn)，可適當(dāng)延長繳納土地出讓價款期限，延長時間原則上不超過2年”。2009年5月《福建省人民政府關(guān)于進(jìn)一步鼓勵和擴(kuò)大民間投資的若干意見（試行）》規(guī)定，“對新出讓的土地，各地可將土地出讓金全部付清的規(guī)定期限延長至12個月；對總價較高或規(guī)模較大的地塊，其出讓價款支付期限也可適當(dāng)延長，最高限定18個月”。另外，2009年上半年各地的居住用地供給計劃的完成情況并不是很好。如表10-17所示，除天津、武漢完成全年供給計劃的80%和55%以外，其余幾大城市的完成量都達(dá)不到50%，北京只完成31%，上海、重慶、深圳的完成量都達(dá)不到25%，南京只完成10%，廣州只完成4%～6%，而長春只完成3%。為完成全年供給計劃，估計各城市將會在下一階段更加積極地推出地塊。表10-172009年各地居住用地供給計劃完成情況三政策建議在國際金融危機(jī)的效應(yīng)仍在發(fā)揮、全球經(jīng)濟(jì)形勢仍不太明朗的大背景下，2009～2010年土地市場的監(jiān)管政策要助力國民經(jīng)濟(jì)2009年“保八”和2010年經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，保障民生。針對前一段時間及目前土地市場監(jiān)管中存在的突出問題，我們提出以下幾項建議。（一）建立和完善長期的土地供給制度如前所述，2009年上半年許多城市土地供給計劃的落實(shí)情況不盡如人意，9大城市中共有7個城市的供地完成量都達(dá)不到50%，6個城市的供地完成量達(dá)不到25%。許多城市在下一階段將會集中、大量地推出地塊。其中的錯位可能會給市場造成極大的壓力，也可能引發(fā)不當(dāng)?shù)念A(yù)期。這里面可能既有供給計劃的科學(xué)性、合理性