中國房地產(chǎn)融資的發(fā)展歷程、融資規(guī)模及融資渠道分析報告

2019上半年中國房地產(chǎn)融資的發(fā)展歷程、融資規(guī)模及融資渠道分析

一、房地產(chǎn)融資發(fā)展歷程

2006年以來，中國房地產(chǎn)融資經(jīng)歷了五個發(fā)展階段：

1、股權(quán)融資階段(2006-2009年)

該階段是房地產(chǎn)企業(yè)的第一輪股權(quán)融資熱潮，適值股市處于牛市，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，較高的行業(yè)景氣度和較好的股票市場行業(yè)推動房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO和定增獲得低成本資金。2006年，房地產(chǎn)IPO企業(yè)數(shù)量為3家，募集金額為60億元，創(chuàng)歷史新高。

2、非標興起階段(2010-2013年)

2010年，為遏制房價過快上漲，國務(wù)出臺《國十一條》，此外，證監(jiān)會要求房地產(chǎn)企業(yè)在IPO或定增時出具國土資源部意見，相當于叫停了股權(quán)融資。

股權(quán)融資渠道受限背景下，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向非標渠道獲取資金。非標債務(wù)融資工具包括：信貸資產(chǎn)、信托貸款、委托債權(quán)、承兌匯票、應(yīng)收賬款等。按渠道劃分，銀行主要通過信托公司、保險公司、證券公司和基金公司進行標的投資。

非標的資產(chǎn)投資可以同時滿足企業(yè)融資和金融機構(gòu)投資的需求，且具有規(guī)避監(jiān)管、流程快、結(jié)構(gòu)靈活等優(yōu)點。2013年，全年新增社會融資規(guī)模中，非標占比達到30%，其底層資產(chǎn)大多對接基建和房地產(chǎn)。

3、定增、公司債階段(2014-2016年)

2014年，隨著經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)再融資放開，加上A股迎來牛市，上市企業(yè)通過發(fā)行定增獲取融資規(guī)模陡增。

此外，2015年證監(jiān)會發(fā)行《公司債發(fā)行與交易管理辦法》，公司債發(fā)行主體范圍擴大，債券融資市場對房地產(chǎn)企業(yè)開放。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的主要渠道為：短期融資券、中期票據(jù)、企業(yè)債和公司債等。2016年，房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行數(shù)量為977只，同比增長121.5%;發(fā)行規(guī)模為10563億元，同比增長72.4%。

4、海外債井噴階段(2016-2019年上半年)

2015年9月，發(fā)改委發(fā)布了《國家發(fā)展改革委關(guān)于推進企業(yè)發(fā)行外債備案登記管理改革的通知》，放松了企業(yè)境外發(fā)債的條件。2016年10月，滬、深交易所發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)公司債券的分類監(jiān)管方案》，規(guī)定公司債募集資金不得用于購置土地。在國內(nèi)融資渠道逐步收緊背景下，房企境外發(fā)債的積極性顯著提升。

2017年，中國房企海外債發(fā)行規(guī)模為460億美元，同比增長了4倍;2018年，中國房企海外債發(fā)行規(guī)模達到540億美元，2019年上半海外債發(fā)行規(guī)模達到455億美元，幾乎達到2017年全年水平。2012-2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)海外債發(fā)行規(guī)模(單位：億美元)數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

相關(guān)報告：發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)融資租賃行業(yè)市場深度評估及市場前景預(yù)測報告》

5、再融資業(yè)務(wù)全面收緊階段(2019年下半年~)

2019年6月份開始，地產(chǎn)行業(yè)再融資業(yè)務(wù)幾乎全面收緊，無論是信貸、境外債還是非標融資等。

2019年7月6日，中國銀保監(jiān)會針對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司進行約談警示;

2019年7月10日，中國銀保監(jiān)會針對部分房地產(chǎn)貸款較多，增速較快的銀行進行窗口指導，要求控制房地產(chǎn)貸款額度;

2019年7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，提出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

受此影響，2019年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債規(guī)模持續(xù)下滑，2019年10月，房企發(fā)債規(guī)模為225億元，環(huán)比下降51%;房地產(chǎn)資金信托余額也出現(xiàn)多年來的首次下滑，2019年第三季度，房地產(chǎn)資金信托余額為27812億元，環(huán)比下降5%。2019年1-10月房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債規(guī)模(單位：億元)數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2016年-2019年房地產(chǎn)資金信托余額(季度)(單位：億元)數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

二、二季度房企融資規(guī)模達近兩年以來較低值

2019年1月5日，央行再次宣布下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率1個百分點，是2018年以來第5次降準，使得金融市場的流動性更為充足。同時一季度，政府多次提出要繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，在鼓勵發(fā)行公募REITs產(chǎn)品以及保險資金增持優(yōu)質(zhì)企業(yè)的股票的同時，也重申了要對房地產(chǎn)金融進行審慎管理。3月的全國兩會提出積極的財政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，而央行也同時表示要把企業(yè)的杠桿率明顯降下來，同時要把居民家庭的杠桿率穩(wěn)住。在這樣的形勢下，2019年一季度的整體融資環(huán)境繼續(xù)延續(xù)了2018年底的回暖趨勢，房企融資出現(xiàn)了“小陽春”。

然而從4月份開始，隨著金融機構(gòu)違規(guī)放款給房地產(chǎn)市場的事件頻出，以及土地市場上高溢價地塊的多次出現(xiàn)，房企的融資環(huán)境開始有所收緊。5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布了23號文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資，重點申明了要對銀行、信托等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的放款加強監(jiān)管工作。在此背景下，信托貸款余額在經(jīng)歷了三、四月份短暫的反彈后又于5月再次回落。作為房企融資的重要組成部分，信托貸款余額的波動有著一定的風向標作用，也反映了融資環(huán)境的變化。2017-2019年5月全國信托貸款月度增量走勢數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

6月13日銀保監(jiān)會主席在陸家嘴論壇上表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問題，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占了信貸資源，助長了房地產(chǎn)投資投機行為。再加上5月底部分媒體報道，監(jiān)管部門近期加強了對一些拿地激進的房企的融資監(jiān)管，尤其是收緊“地王”融資，部分房企債券、ABS發(fā)行將被暫停，房企融資環(huán)境再次收緊。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2019上半年95家典型房企融資總額為7169.2億元，同比下降3.6%，環(huán)比則增長了16.4%。究其原因，一季度延續(xù)了2018年11月開始的融資回暖趨勢，融資額達到2016年以來的峰值，同比增長15.6%；而二季度融資環(huán)境再收緊，使得房企在二季度的融資總量大幅減少，達到近兩年以來的較低值，從而使得上半年整體的融資額也同比有所下滑。2017-2019年上半年各季度房企業(yè)融資總量情況數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

在融資環(huán)境的持續(xù)收緊的背景下，2019年上半年房企對于赴港上市依舊熱情不減，其中德信中國、銀城國際分別于2月、3月成功上市，海倫堡地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)、奧山控股及萬創(chuàng)國際等在招股說明書到期后，又重新遞交了上市申請。除此之外，江西房企新力控股于5月24日也向港交所遞交了上市申請。截至2019年6月，在港交所等待IPO的房企包括海倫堡地產(chǎn)、中梁控股、奧山控股、新力控股在內(nèi)共增至7家，其中中梁控股已于6月26日通過了聆訊，與資本市場的距離僅差一步之遙。

通過上市房企不僅可以在IPO時獲得一筆直接融資，更可以提高企業(yè)透明度，拓寬融資渠道，對未來企業(yè)維持流動性也有著相當?shù)膸椭?。?jù)統(tǒng)計，2018年以來已成功在香港IPO上市的內(nèi)房企就有8家，分別為正榮集團、弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達集團、萬城控股、德信中國及銀城國際。而從2018年初上市的正榮集團的業(yè)績報告來看，企業(yè)上市之后的凈負債率由2017年的183.2%，大幅下降了109個百分點至2018年底的74.04%。此外2018年中上市的弘陽在財務(wù)方面也有明顯改善，2018年底凈負債率同比下降19.4個百分點至68.3%。2019年6月在港排隊上市房企業(yè)情況數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

從95家典型房企債券類融資監(jiān)測的情況來看，2019年上半年房企境內(nèi)外債券類融資總額4286億元，占2018年全年的59.3%。其中，境內(nèi)發(fā)債1402億元，占2019年境內(nèi)外發(fā)債總量的33%；境外發(fā)債2883億元，占比67%，相較于2018年上升了19個百分點，主要是由于2018年5月發(fā)改委以及財政部出臺相關(guān)政策限制境外債用途，導致2018年下半年境外發(fā)債量驟減，而2018年底2019年初，由于境內(nèi)環(huán)境持續(xù)收緊，且房企在2019年面臨償債高峰期，房企不得不再次向海外舉債。2015-2019年6月中國房企業(yè)發(fā)債情況數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

從房企的債券到期情況來看，2015年公司債及中期票據(jù)發(fā)行量較大，多數(shù)企業(yè)的債券的期限在3年-7年間，2019年房企面臨償債高峰期，2019年上半年到期債券2108億元是2018年全年到期債券的93%，大部分房企不得不再次舉債償還舊債，這也是2019年上半年發(fā)起發(fā)債量上升較大的主要原因。2019年下半年，房企的到期債券為1706億元，到期債券總量也屬高位也不容小覷；到2020年下半年2021年上半年，房企的償債壓力進一步上升，到期債券均突破3000億元人民幣，屆時房企將面臨更大的償債以及融資壓力。2018-2022年中國房企債券到期情況（億元）數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

三、房地產(chǎn)融資渠道

經(jīng)過多年發(fā)展，中國房地產(chǎn)已經(jīng)形成了近50細項的融資體系。包括了銀行貸款、非標融資、股權(quán)融資(IPO、增發(fā)等)、債權(quán)融資(公司債、企業(yè)債、私募債、中票等)、供應(yīng)鏈金融、銷售回款等。

從各渠道融資申請難以程度來看，目前，短期融資、中期票據(jù)、定向工具、ABS發(fā)行難度較低;房地產(chǎn)開發(fā)貸、海外債、公司債、非標融資發(fā)行難度較大;IPO、定向增發(fā)已經(jīng)基本停止。

截至2019年7月16日，房企融資總量約為4388.4億元，平均融資利率為6.9%，共發(fā)行債券226只。

從發(fā)行規(guī)模來看，海外債發(fā)行金額2674億元，占60.9%，公司債發(fā)行金額為1284.4億元，占29.3%。

從發(fā)行利率來看，海外債發(fā)行利率最高，平均利率近9%，幾乎是短期融資券利率的兩倍。此外，部分海外債券利率突破了15%。

盡管海外債券融資成本高昂，在國內(nèi)融資受限情況下，房企依然需要依賴海外發(fā)債維持資金周轉(zhuǎn)。

2019年下半年，隨著海外發(fā)債受限，房企資金周轉(zhuǎn)將面臨更大壓力。近年來房企資產(chǎn)負債率連續(xù)上漲，部分房企需要變賣資產(chǎn)，降低杠桿，維持正常運營。

2019年9月，房產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域投融資事件共計13起，較上月多2起，投融資金額132.11億元。其中，A輪、戰(zhàn)略投資事件分別有4起，C輪投融資事件2起，D輪、E輪、Pre-A輪投融資事件各有1起。2019年9月中國房產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域投融資事件輪次情況數(shù)據(jù)來源：公開資料整理2019年1-7月房企融資結(jié)構(gòu)(單位：億元，%)數(shù)據(jù)來源：公開資料整理2019年1-7月房企債權(quán)融資渠道融資成本對比(單位：%)數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

從企業(yè)的債券類融資成本來看，2019年上半年房企債券類融資成本7.25%，較2018年年末上升了0.