法律視角下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地模式及風(fēng)險(xiǎn)分析20140910

法律視角下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地

模式及風(fēng)險(xiǎn)分析

投資管理中心李富強(qiáng)2014.09.11一我們應(yīng)獲取什么樣的土地二我們?cè)撊绾潍@取土地三土地獲取過程中應(yīng)關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)主要內(nèi)容原則：

根據(jù)土地管理法和房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的只有國(guó)有建設(shè)用地。一、我們應(yīng)獲取什么樣的土地—原則土地所有權(quán)國(guó)家所有的土地：城市市區(qū)的土地；2、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源屬于國(guó)家所有（法律另有規(guī)定除外）集體所有的土地：1、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定明確屬于國(guó)家所有的以外；2、宅基地、自留地、自留山也屬于農(nóng)民集體所有。土地使用權(quán)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)我國(guó)實(shí)行土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分立的物權(quán)制度，土地使用權(quán)具有獨(dú)立性，有期限，一定條件下可轉(zhuǎn)讓判斷土地能否成為可供房地產(chǎn)開發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地的幾個(gè)前提條件：1、符合規(guī)劃2、有指標(biāo)3、用途符合一、我們應(yīng)獲取什么樣的土地—前提條件一、我們應(yīng)獲取什么樣的土地—前提條件符合規(guī)劃土地利用整體規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃包括全國(guó)、省、市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)五級(jí)，實(shí)行下級(jí)規(guī)劃服從上級(jí)規(guī)劃規(guī)劃期限一般為15年市、縣、鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃規(guī)劃范圍內(nèi)包括允許建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、限制建設(shè)區(qū)和禁止建設(shè)區(qū)林業(yè)規(guī)劃森林包括防護(hù)林、用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林和特種用途林占用或征用林地審批機(jī)關(guān)為國(guó)務(wù)院和省級(jí)林業(yè)主管部門城鄉(xiāng)規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃類型包括全國(guó)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、省域城鎮(zhèn)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃城市和鎮(zhèn)總體規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃有指標(biāo)--新增建設(shè)用地指標(biāo)土地利用年度計(jì)劃土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)新增建設(shè)用地總量和新增建設(shè)用地占用農(nóng)用地及耕地指標(biāo)土地開發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)編制審批程序與土地利用總體規(guī)劃相同一、我們應(yīng)獲取什么樣的土地—前提條件土地利用分類GB/T21010-200712個(gè)一級(jí)類商服用地：批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地。工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地：工業(yè)用地、采礦用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地。住宅用地：城鎮(zhèn)住宅用地、農(nóng)村宅基地。公共管理與公共服務(wù)用地：機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、新聞出版用地、科教用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、文體娛樂用地、公共設(shè)施用地、公園與綠地、風(fēng)景名勝設(shè)施用地。57個(gè)二級(jí)類商品房開發(fā)對(duì)土地用途的要求：一般要求為住宅用地（二級(jí)類則為城鎮(zhèn)住宅用地）。用途符合：土地用途一、我們應(yīng)獲取什么樣的土地—前提條件如何將農(nóng)用地、未利用地轉(zhuǎn)變?yōu)闈M足我們開發(fā)條件的國(guó)有建設(shè)用地？一、我們應(yīng)獲取什么樣的土地—前提條件土地征收農(nóng)用地轉(zhuǎn)用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及征地報(bào)批審批權(quán)限---國(guó)務(wù)院、省兩級(jí)審批制度。一、我們應(yīng)獲取什么樣的土地—前提條件審批權(quán)限

審批內(nèi)容國(guó)務(wù)院審批權(quán)限1、直轄市、計(jì)劃單列市和省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及人口在50萬以上的城市的分批次用地報(bào)批；2、大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及國(guó)務(wù)院、省批準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施、能源等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目；3、基本農(nóng)田，或一般耕地超過35公頃，或征收一般耕地和非耕地總面積超過70公頃的。省級(jí)審批權(quán)限除以上由國(guó)務(wù)院審批外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地的重點(diǎn)關(guān)注省級(jí)政府批文，辦理建設(shè)用地審批時(shí)間通常需要3個(gè)月或者更長(zhǎng)，跟進(jìn)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)有充分的考慮。提示一、我們應(yīng)獲取什么樣的土地—前提條件

建設(shè)用地審批流程

建設(shè)用地審查報(bào)批申請(qǐng)單獨(dú)選址項(xiàng)目1、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請(qǐng)。2、市、縣人民政府土地行政主管部門對(duì)材料齊全、符合條件的申請(qǐng)，應(yīng)予受理，并在收到申請(qǐng)之日起30天內(nèi)擬定“一書四方案”，經(jīng)同級(jí)人民政府同意后，報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門審查。城市分批次建設(shè)用地由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂“一書三方案”（農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案和征收土地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書），經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門審查。其他特殊情形建設(shè)只占用國(guó)有農(nóng)用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案和供地方案；建設(shè)只占用農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需訂征收土地方案和供地方案；建設(shè)只占用國(guó)有未利用地，除國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、軍事設(shè)施和跨省、自治區(qū)、直轄市的建設(shè)項(xiàng)目及國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他建設(shè)項(xiàng)目用地由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的；其他建設(shè)項(xiàng)目使用國(guó)有未利用地的，按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定辦理。用途符合：農(nóng)用地、未利用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地一書四方案指：建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案、供地方案一、我們應(yīng)獲取什么樣的土地—前提條件

土地行政主管部門收到上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說明書和有關(guān)方案后，對(duì)材料齊全符合條件的，應(yīng)在5日內(nèi)報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核。同級(jí)政府審核同意后，逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，并將審查所需材料及時(shí)送該級(jí)土地行政主管部門審查。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見后30日內(nèi)審查完畢。審查報(bào)批申請(qǐng)的逐級(jí)上報(bào)會(huì)審及批準(zhǔn)建設(shè)用地審批流程用途符合：農(nóng)用地、未利用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地一、我們應(yīng)獲取什么樣的土地—前提條件征地批文樣本一、我們應(yīng)獲取什么樣的土地—前提條件費(fèi)用類型繳納時(shí)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/平米）繳費(fèi)主體收費(fèi)部門耕地開墾費(fèi)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批前，納入財(cái)政預(yù)算管理廣東：縣市級(jí)轄區(qū)18元；地級(jí)以上市轄區(qū)28元；基本農(nóng)田加收20元。市、縣人民政府或用地單位省國(guó)土廳耕地占用稅單位或者個(gè)人辦理占用耕地手續(xù)時(shí)按人均耕地，<1畝：10-50元；1-2畝：8-40元；2-3畝：6-30元；>3畝：5-25元?；巨r(nóng)田加收50%。占用耕地的單位或者個(gè)人耕地所在地同級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地時(shí)分15級(jí)，10-150元不等申報(bào)用地的市縣人民政府中央（30%）和省級(jí)（70%）金庫(kù)幾項(xiàng)重要的報(bào)批收費(fèi)用途符合：農(nóng)用地、未利用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地防護(hù)林和特種用途林1、分國(guó)家、省級(jí)、市縣級(jí)，各級(jí)的重點(diǎn)防護(hù)林和特種用途林由相應(yīng)級(jí)別的人民政府批準(zhǔn)后公布；2、涉及到改變?yōu)槠渌址N的，需經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意。林地占用審批1、用地單位應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上政府林業(yè)主管部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)省級(jí)以上林業(yè)主管部門審核同意后，預(yù)交森林植被恢復(fù)費(fèi)；2、由省級(jí)政府林業(yè)主管部門審核（防護(hù)林或特種用途林10公頃以上的，用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林及其采伐跡地35公頃以上的，其他林地70公頃以上的，由國(guó)務(wù)院林業(yè)主管部門審核）。3、用地單位向林地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府林業(yè)主管部門或者國(guó)務(wù)院林業(yè)主管部門申請(qǐng)林木采伐許可證。一、我們應(yīng)獲取什么樣的土地—前提條件林地使用一、我們應(yīng)獲取什么樣的土地—前提條件使用程序申請(qǐng)向縣級(jí)人民政府林業(yè)主管部門提出占用或者征用林地申請(qǐng)。國(guó)務(wù)院確定的國(guó)家所有重點(diǎn)林區(qū)、林地，向國(guó)務(wù)院林業(yè)主管部門或者其委托的單位提出申請(qǐng)?，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)進(jìn)行用地現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，并填寫《使用林地現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)表》。上報(bào)制定植樹造林措施，逐級(jí)在《使用林地申請(qǐng)表》上簽署意見后，呈報(bào)上一級(jí)人民政府林業(yè)主管部門審核或?qū)徟?。批?zhǔn)按照規(guī)定預(yù)收森林植被恢復(fù)費(fèi)，并向用地單位發(fā)放《使用林地審核同意書》，憑使用林地審核同意書依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。一、我們應(yīng)獲取什么樣的土地—前提條件使用林地審核同意書樣板

二、我們?cè)撊绾潍@取土地一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)土地的獲取途徑合作開發(fā)（包括從一級(jí)市場(chǎng)獲得土地合作開發(fā)和從二級(jí)市場(chǎng)獲得土地合作開發(fā)）招拍掛出讓工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上的意向用地者。協(xié)議出讓除依法規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或掛牌方式外，方可采用在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)的，需要將土地用途變更為經(jīng)營(yíng)性用地的出讓土地申請(qǐng)續(xù)期原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)協(xié)議出讓土地劃撥劃撥用地目錄包括國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地1、一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)適用范圍二、我們?cè)撊绾潍@取土地—一級(jí)市場(chǎng)獲取2、其他形式二、我們?cè)撊绾潍@取土地—一級(jí)市場(chǎng)獲取土地一級(jí)開發(fā)意向性拿地（勾地）招拍掛實(shí)現(xiàn)方式二、我們?cè)撊绾潍@取土地—二級(jí)市場(chǎng)獲取二級(jí)市場(chǎng)

股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書房屋建設(shè)工程，完成開發(fā)投資總額的25%以上條件二、我們?cè)撊绾潍@取土地—二級(jí)市場(chǎng)獲取合作模式以合作新設(shè)項(xiàng)目公司競(jìng)得土地并合作開發(fā)聯(lián)合競(jìng)買獲得土地后新設(shè)公司合作開發(fā)合作方新設(shè)項(xiàng)目公司并取得土地后我司增資入股該項(xiàng)目對(duì)符合三舊（舊村莊、舊城鎮(zhèn)、舊廠房）改造的項(xiàng)目進(jìn)行合作開發(fā)我司新設(shè)項(xiàng)目公司并取得土地后合作方增資入股項(xiàng)目公司擁有土地，我司收購(gòu)（或增資入股）項(xiàng)目公司部分股權(quán)三、土地獲取過程中應(yīng)關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)—一級(jí)市場(chǎng)獲取一級(jí)市場(chǎng)獲取土地的法律風(fēng)險(xiǎn)主體資格不適格用地手續(xù)不完善資金支付有風(fēng)險(xiǎn)財(cái)政返還款的風(fēng)險(xiǎn)避免協(xié)議出讓分期付款、分割辦證的風(fēng)險(xiǎn)1、主體資格不適格三、土地獲取過程中應(yīng)關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)—一級(jí)市場(chǎng)獲取很容易造成協(xié)議的無法履行或履行質(zhì)量大打折扣，造成后期項(xiàng)目開發(fā)的被動(dòng)局面；合作方違約風(fēng)險(xiǎn)增加。與一些不具備相關(guān)職權(quán)或權(quán)限的政府機(jī)構(gòu)或部門簽署協(xié)議，如一些開發(fā)區(qū)管委會(huì)、政府成立的投資公司等。表現(xiàn)后果2、用地手續(xù)不完善

三、土地獲取過程中應(yīng)關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)—一級(jí)市場(chǎng)獲取用地手續(xù)符合土規(guī)、城規(guī)、林規(guī)征地報(bào)批、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批合法違法行為越權(quán)審批違法出讓：未經(jīng)審批即出讓或毛地掛牌違規(guī)后果掛牌結(jié)果無效；收回土地重新出讓國(guó)土證被注銷；施工受阻3、資金支付有風(fēng)險(xiǎn)

三、土地獲取過程中應(yīng)注意的法律風(fēng)險(xiǎn)—一級(jí)市場(chǎng)獲取勾地協(xié)議最好不約定保證金或誠(chéng)意金，如有則勿輕易采用政府賬戶進(jìn)行共管，應(yīng)使用銀行托管方式一級(jí)開發(fā)投資款必須支付至我司與政府共同設(shè)立的共管賬戶，通過共管賬戶向相關(guān)權(quán)利主體支付資金資金支付計(jì)劃應(yīng)當(dāng)具體明確，且應(yīng)與征地批文的辦理進(jìn)度、征地拆遷安置補(bǔ)償工作的完成情況及土地的供應(yīng)進(jìn)度掛鉤注意銀行托管和共管的區(qū)別

三、土地獲取過程中應(yīng)關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)—一級(jí)市場(chǎng)獲取

4、財(cái)政返還款風(fēng)險(xiǎn)—土地出讓收入管理土地出讓收入土地出讓的總價(jià)款、轉(zhuǎn)讓劃撥土地補(bǔ)繳的地價(jià)款、處置抵押劃撥土地的補(bǔ)繳地價(jià)款、出租劃撥土地上繳的土地收益、轉(zhuǎn)讓房改房經(jīng)適房補(bǔ)繳的地價(jià)款、變更出讓合同補(bǔ)繳的地價(jià)款、國(guó)有土地的租賃收入、劃撥的土地收取的征地補(bǔ)償費(fèi)收入流程土地出讓征收部門（市、縣國(guó)土局）開具交款通知書受讓人繳納出讓收入至地方國(guó)庫(kù)地方國(guó)庫(kù)中設(shè)利登記薄，專門核算出讓收支情況

4、財(cái)政返還款不合法—土地出讓收入支出管理支出用途

土地開發(fā)支出支農(nóng)支出征地和拆遷補(bǔ)償支出

城市建設(shè)支出

包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)

含出讓土地涉及的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，以及需支付的銀行貸款本息等支出用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。其它支出

完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。具體包括：城市道路、橋涵、公共綠地、公共廁所、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出包括土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、國(guó)有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出以及支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用等三、土地獲取過程中應(yīng)關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)—一級(jí)市場(chǎng)獲取財(cái)政返還款財(cái)政返還款的產(chǎn)生成交價(jià)上漲所產(chǎn)生財(cái)政返還款的用途用作基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的建設(shè)費(fèi)用；掛牌土地紅線范圍外的道路、綠化、管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)用；為將水、電、排污、通訊、有線電視、燃?xì)饨油ㄖ翏炫仆恋丶t線邊而需投入的費(fèi)用；掛牌土地土方平整、勘察費(fèi)用；掛牌土地紅線范圍內(nèi)主干道、基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的建設(shè)費(fèi)用。返還的程序?qū)τ跀?shù)額較大、一時(shí)難以消化的土地溢價(jià)，應(yīng)由政府返還到土地儲(chǔ)備的共管帳戶，避免資金被政府挪用。對(duì)于需使用溢價(jià)的工程，由投資公司與相關(guān)單位簽署協(xié)議，由投資公司向政府申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)工程費(fèi)用；4、財(cái)政返還款的風(fēng)險(xiǎn)三、土地獲取過程中應(yīng)關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)—一級(jí)市場(chǎng)獲取5、避免協(xié)議出讓

三、土地獲取過程中應(yīng)關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)—一級(jí)市場(chǎng)獲取

協(xié)議出讓直接約定土地出讓價(jià)格直接約定地價(jià)返還約定土地結(jié)算價(jià)格土地摘牌結(jié)果無效，國(guó)土證被收回注銷；土地重新評(píng)估掛牌，地價(jià)產(chǎn)生變化；媒體負(fù)面報(bào)道，商譽(yù)損失。（1）土地一級(jí)開發(fā)模式是一種未被禁止的政企合作形式；（2）土地一級(jí)開發(fā)的操作流程，可以在合法的框架內(nèi)進(jìn)行.如何看協(xié)議出讓與土地一級(jí)開發(fā)的區(qū)別6、土地出讓金分期付款、分割辦證的風(fēng)險(xiǎn)

三、土地獲取過程中應(yīng)關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)—一級(jí)市場(chǎng)獲取土地出讓合同可約定分期支付出讓金，但支付的期限應(yīng)符合規(guī)定逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，收回土地，并要求違約賠償中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990.5.19）第十四條土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。國(guó)土資源部

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知（國(guó)土資電發(fā)﹝2012﹞87號(hào)）四、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有政策，加強(qiáng)監(jiān)管增加住房有效供給。土地出讓競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。相關(guān)規(guī)定國(guó)土部門實(shí)際執(zhí)行的期限6、土地出讓金分期付款、分割辦證的風(fēng)險(xiǎn)

三、土地獲取過程中應(yīng)關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)—一級(jí)市場(chǎng)獲取較大的土地出讓前可分割成幾宗地，但同一宗地不能再分割辦證

已辦理的國(guó)土證無效被收回招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（2007.11.01）第二十三條受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。

未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。相關(guān)規(guī)定三、土地獲取過程中的應(yīng)注意的法律風(fēng)險(xiǎn)—二級(jí)市場(chǎng)獲取二級(jí)市場(chǎng)獲取土地的法律風(fēng)險(xiǎn)1、土地閑置風(fēng)險(xiǎn)2、資金支付問題3、特殊目標(biāo)公司的交易程序4、土地?zé)o法過戶的風(fēng)險(xiǎn)5、土地權(quán)屬來源存在瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)6、其他風(fēng)險(xiǎn)三、土地獲取過程中的應(yīng)注意的法律風(fēng)險(xiǎn)—二級(jí)市場(chǎng)獲取1、土地閑置風(fēng)險(xiǎn)超過國(guó)有建設(shè)用地有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地；或開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，且中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地。閑置土地處置方式政府原因造成的閑置從“延長(zhǎng)、改變、臨時(shí)使用、置換、有償收回，其他”等六種方式中選擇一種。企業(yè)原因造成的土地閑置：未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)；滿兩年的，無償收回土地。土地閑置情形三、土地獲取過程中的應(yīng)注意的法律風(fēng)險(xiǎn)—二級(jí)市場(chǎng)獲取1、土地閑置風(fēng)險(xiǎn)土地閑置風(fēng)險(xiǎn)的防范做好盡職調(diào)查，特別核實(shí)清楚目標(biāo)地塊的閑置狀況；可能被認(rèn)定為閑置的，要求原土地權(quán)利人落實(shí)好閑置土地的處置方式；收集好“政府造成的閑置土地”的材料；盡量爭(zhēng)取政府推遲土地交付政府原因閑置的，已批準(zhǔn)的閑置土地處置方案須能滿足我方收購(gòu)條件；該處置方案應(yīng)為“延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間”企業(yè)原因的，國(guó)土部門已下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》，且閑置費(fèi)已繳清。2、資金支付：合同價(jià)款支付要與合同履行節(jié)點(diǎn)掛鉤

三、土地獲取過程中應(yīng)關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)—二級(jí)市場(chǎng)獲取股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付：（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方收取價(jià)款原則上應(yīng)以股權(quán)變更手續(xù)辦妥、目標(biāo)地塊國(guó)土證已辦至目標(biāo)公司名下為前提，此前我司可支付部分款項(xiàng)至支付到銀行的監(jiān)管賬戶托管。（2）款項(xiàng)支付給轉(zhuǎn)讓方的進(jìn)度必須與工商登記手續(xù)的辦理、土地手續(xù)的完善、土地交付、規(guī)劃報(bào)批、施工證辦理等條件掛鉤。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓模式：款項(xiàng)支付應(yīng)與土地的解押、過戶、交地、規(guī)劃審批、施工證等的辦理掛鉤三、土地獲取過程中應(yīng)關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)—二級(jí)市場(chǎng)獲取

外資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)商務(wù)部備案審批審批部門初審?fù)ㄟ^的，上報(bào)省商務(wù)廳外資處和商務(wù)部外資司備案地方審批部門打印核發(fā)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書未通過的地方商務(wù)主管部門不核發(fā)（或換發(fā)）外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書工商登記手續(xù)無法辦妥審批備案手續(xù)辦理過程和時(shí)間有很大不確定性，須注意設(shè)置合理付款條件，避免已付款但無法辦妥工商登記手續(xù)。3、特殊目標(biāo)公司的交易程序—外資企業(yè)3、特殊目標(biāo)公司的交易程序—國(guó)有企業(yè)三、土地獲取過程中應(yīng)關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)—二級(jí)市場(chǎng)獲取在收購(gòu)?fù)赓Y企業(yè)、國(guó)有企業(yè)的股權(quán)時(shí)要特別關(guān)注股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦理程序，避免因辦理不了股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)而導(dǎo)致我司投入大量資金卻在法律上對(duì)目標(biāo)公司沒有任何權(quán)利。國(guó)有企業(yè)（資產(chǎn)）股權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估交易對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓方案報(bào)國(guó)資委審批公開產(chǎn)權(quán)交易中心交易股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、工商變更登記三、土地獲取過程中應(yīng)關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)—二級(jí)市場(chǎng)獲取

4、土地使用權(quán)無法過戶的風(fēng)險(xiǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定條件支付全部土地出讓金、取得國(guó)土證