2023年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理精選試題及答案二

2023年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理精選試題及答案二單選題（共50題）1、在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經(jīng)營成本B.同類型物業(yè)市場供求關(guān)系C.物業(yè)出租稅費水平D.業(yè)主希望的投資回報率【答案】B2、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（）子市場。A.租賃B.銷售C.保險D.抵押【答案】C3、為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C4、消費者購買行為要受()、知覺、學(xué)習(xí)和態(tài)度等心理因素的影響。A.年齡B.動機C.文化D.社會【答案】B5、某房地產(chǎn)投資項目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實際收益率為12%，銀行貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C6、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于（）導(dǎo)向定價法。A.成本B.購買者C.競爭D.市場【答案】B7、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起（）日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。A.14B.15C.28D.30【答案】B8、下列選項中不可以用于土地儲備資金的是（）。A.土地出讓收入中安排的一部分資金B(yǎng).向銀行業(yè)金融機構(gòu)舉借的貸款C.國有土地收益基金中安排的資金D.經(jīng)財政部門批準可用于土地儲備的其他財政資金【答案】B9、根據(jù)馬克思的利潤理論，一般情況下，利率的變化范圍在零與()之間。A.10%B.15%C.平均利潤率D.社會折現(xiàn)率【答案】C10、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金是()萬元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B11、某城市2015年商品房銷售量的預(yù)測值為500萬m2，實際銷售量為450萬m2，如果平滑指數(shù)為0.7，則用指數(shù)平滑法預(yù)測該城市2016年商品房銷售量為（）萬m2。A.465B.485C.665D.915【答案】A12、財務(wù)費用中利息以外的其他融資費用，一般占利息的（）左右。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】C13、小兒蟲積，腹痛時作，面黃體瘦，肚腹脹滿，發(fā)熱口臭，大便失常者，治療宜用A.健脾丸B.桃核承氣湯C.肥兒丸D.補中益氣湯E.黃土湯【答案】A14、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C15、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，錯誤的是（）。A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率【答案】A16、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B17、下列關(guān)于貸款擔(dān)保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式【答案】B18、30.對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法【答案】A19、在估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋開發(fā)費用時，用單位工程量投資乘以工程量來估算單項工程投資的方法是（）。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程近似匡算法【答案】C20、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D21、開發(fā)投資的投資者主要是()。A.賺取利潤B.保值增值C.獲得收益D.消費【答案】A22、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的（）。A.變現(xiàn)風(fēng)險B.政策風(fēng)險C.利率風(fēng)險D.市場供求風(fēng)險【答案】A23、“三項預(yù)測值”分析方法是（）中的一種。A.概率分析方法B.盈虧平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.單因素敏感性分析方法【答案】C24、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到（）的極限值。A.利潤為零B.允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)C.最大費用D.最大利潤【答案】B25、下列關(guān)于空置和損失的表述，不正確的是()。A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報告期實際的租金收入B.欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄C.空置雖然減少收入，但不是損失D.實際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】D26、當(dāng)宏觀經(jīng)濟進入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財政政策抑制經(jīng)濟衰退。A.擴張B.適度擴張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A27、當(dāng)開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責(zé)組織有關(guān)單位進行驗收的單位是（）。A.開發(fā)商B.設(shè)計單位C.承包商D.監(jiān)理單位【答案】A28、項目投資現(xiàn)金流量表中在運營費用中不應(yīng)該扣除下列哪項費用（）A.財務(wù)費用B.折舊費C.攤銷費D.修理費【答案】D29、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.大量定制D.市場集中化【答案】D30、房地產(chǎn)投資之弊不包括()A.流動性差B.投資數(shù)額巨大C.提高投資者的資信等級D.投資回收期較長【答案】C31、房屋開發(fā)費中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物的2m以外和項目（）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。A.黃線B.紫線C.藍線D.紅線【答案】D32、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為（）。A.認知價值定價法B.成本加成定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.領(lǐng)導(dǎo)定價法【答案】B33、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計息相比，按月計息要多付（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.10.53【答案】D34、住房市場中消費者的購買對象是住宅，其購買的目的是（）。A.滿足自住需求B.投資保值增值C.滿足自住需求或投資保值增值D.滿足自住需求或投資保值增值，或是兩者都有【答案】D35、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】A36、下列選項中，不屬于動態(tài)經(jīng)濟評價指標(biāo)的是（）。A.財務(wù)內(nèi)部收益率B.財務(wù)凈現(xiàn)值C.投資收益率D.動態(tài)投資回收期【答案】C37、根據(jù)工程量清單計價法，為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用被稱為（）。A.工程建設(shè)費用B.措施費C.規(guī)費D.直接工程費【答案】B38、企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品時，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場選擇模式是（）模式。A.市場集中化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場專業(yè)化D.全面覆蓋【答案】B39、對本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產(chǎn)品市場份額進行調(diào)查，屬于（）。A.國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查B.技術(shù)發(fā)展調(diào)查C.市場需求容量調(diào)查D.競爭情況調(diào)查【答案】C40、下列關(guān)于成本利潤率與銷售利潤率的表述中，正確的是（）。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利益率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，等于年成本利潤率C.目標(biāo)利潤率水平的高低與項目開發(fā)經(jīng)營期的長度無關(guān)D.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入【答案】D41、一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金（REITs）的風(fēng)險比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險要小得多，這主要是因為REITs具有（）。A.較高的收益性B.較強的流動性C.直接融資的功能D.抵御通貨膨脹影響的功能【答案】B42、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙B.丙＞乙＞甲C.乙＞甲＞丙D.乙＞丙＞甲【答案】B43、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的()。A.損益表B.資金來源與運用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.全部投入現(xiàn)金流量表【答案】D44、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標(biāo)準差系數(shù)是（）。A.52%B.58%C.62%D.68%【答案】A45、下列關(guān)于過度開發(fā)與房地產(chǎn)泡沫的描述中，錯誤的是（）。A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益【答案】B46、當(dāng)市場調(diào)查人員所需要的資料可能不存在，或者由于種種原因，資料不夠準確、不可靠、不完整或者已經(jīng)過時，這時，市場調(diào)查人員就需要時間和金錢去收集更切題和準確的（）資料。A.一手B.二手C.原始D.基礎(chǔ)【答案】A47、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%，則該抵押貸款的實際年利率為（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【答案】D48、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A49、按投資的（），可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。A.投資對象B.投資回收期C.經(jīng)濟用途D.投資形式【答案】C50、在可行性研究報告中，附表一般包括項目進度計劃表、財務(wù)評估的基本報表和輔助報表、（）。A.盈虧平衡分析表B.敏感性分析表C.投入產(chǎn)出分析表D.投資計劃與資金籌措表【答案】B多選題（共30題）1、下列關(guān)于工程項目劃分的類型特點，表述正確的是（）。A.土建工程屬于分部工程B.建設(shè)項目可由一個或幾個工程項目構(gòu)成C.工程項目也稱單項工程，是建設(shè)項目的組成部分D.高等院校的綜合教學(xué)樓屬于單位工程E.通風(fēng)工程屬于單位工程【答案】BC2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本報表包括（）。A.現(xiàn)金流量表B.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.資產(chǎn)負債表E.投資計劃與資金籌措表【答案】ABCD3、衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資項目清償能力的主要指標(biāo)包括（）。A.現(xiàn)金回報率B.利息備付率C.資產(chǎn)負債率D.流動比率E.速動比率【答案】BC4、以下指標(biāo)屬于市場指標(biāo)的是()。A.銷售量B.出租量C.吸納量D.建筑面積E預(yù)售面積【答案】ABC5、上海市二手房轉(zhuǎn)讓市場，是按房地產(chǎn)市場細分的()標(biāo)準劃分的。A.按地域細分B.按房地產(chǎn)用途細分C.按存量增量細分D.按交易形式細分E按目標(biāo)市場細分【答案】ACD6、以下屬于房地產(chǎn)市場運行的社會環(huán)境的有()。A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況B.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)C.居民思想觀念D.宏觀金融政策E新產(chǎn)品開發(fā)能力【答案】BC7、下列會計行為中，屬于會計舞弊的行為有（）。A.將現(xiàn)金和費用科目同幅度多記，以侵占現(xiàn)金B(yǎng).因為會計政策理解錯誤，未計入應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期的收入C.材料核算人員因為疏忽，沒有登記明細賬D.會計數(shù)據(jù)計算、抄寫差錯E.為調(diào)節(jié)利潤多記待攤費用【答案】A8、土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當(dāng)?shù)赝恋厥召弮錂C構(gòu)，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計劃，對確定的()，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉(zhuǎn)用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC9、房地產(chǎn)投資項目互斥方案在進行經(jīng)濟比選時應(yīng)遵循的準則有（）。A.備選方案差異原則B.備選方案獨立原則C.最低可接受收益率原則D.不行動原則E.備選方案關(guān)聯(lián)性原則【答案】ACD10、某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標(biāo)出讓方式取得了一宗毛地的使用權(quán)進行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。A.配電房B.商業(yè)房地產(chǎn)C.水塔D.住宅【答案】ABD11、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標(biāo)體系中以下()屬于盈利能力指標(biāo)。A.FIRRB.借款償還期C.財務(wù)凈現(xiàn)值D.資產(chǎn)負債率E流動比率【答案】AC12、收益性物業(yè)管理中的運營費用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產(chǎn)折舊D.人工費E.公共設(shè)施設(shè)備日常維修費【答案】CD13、關(guān)于利息的計算，下列說法正確的有（）。A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息B.還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息C.每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額）×貸款利率D.“氣球法”，是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清E.等額還本付息時，在規(guī)定期限內(nèi)每期償還的本金額相等【答案】ABD14、以下屬于會計計量屬性的是（）。A.歷史成本B.重置成本C.可變現(xiàn)凈值D.終值E.公允價值【答案】ABC15、下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價的有（）。A.認知價值定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法E.隨行就市定價法【答案】CD16、細分市場評價主要涉及（）等方面的評價。A.細分市場的可衡量性B.細分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C.細分市場的差異性大小D.企業(yè)的目標(biāo)和資源E.細分市場結(jié)構(gòu)的吸引力【答案】BD17、對于購買-更新改造-出租-出售模式來說，這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）等。A.購買成本B.更新改造成本C.運營成本D.轉(zhuǎn)售稅費E.建造成本【答案】ABCD18、在金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款項目進行審查時，下列屬于市場分析指標(biāo)的有（）。A.市場定位B.資金落實情況C.市場營銷能力D.銷售利潤率E.貸款償還期【答案】AC19、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在（）。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB20、國際上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.對住房投資人減稅C.對住房承租人減稅D.對住房承租人補貼E.鼓勵營利機構(gòu)建房【答案】ABD21、物業(yè)的資本價值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平，未來經(jīng)營費用包括（）。A.重新裝修費用B.更新改造費用C.建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用D.空置損失費用E.為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時的折價損失【答案】ABC22、政府在房地產(chǎn)市場中的主要職能有（）。A.制定市場規(guī)則B.進行市場監(jiān)管C.確定土地利用條件D.制定商品房價格E.提供商業(yè)貸款【答案】AB23、按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括（）。A.居住物業(yè)投資B.商用物業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營投資E.酒店投資【答案】AB24、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括（）。A.建筑安裝工程費B.國有土地使用權(quán)出讓金C.土地開發(fā)成本D.公共配套設(shè)施建設(shè)費E.土地增值收益或溢價【答案】BC25、在房地產(chǎn)市場自然周期進入第四階段時，下列關(guān)于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有（）。A.供給高增長B.需求高增長C.租金增長率開始下滑D.租金增長率開始上漲E.需求低增長或負增長【答案】AC26、下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價的有（）。A.認知價值定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法E.隨行就市定價法【答案】CD27、注冊商標(biāo)所有人是指()。A.商標(biāo)使用人B.商標(biāo)設(shè)計人C.商標(biāo)權(quán)人D.商標(biāo)制作人【答案】C28、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（）。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E.軟弱型競爭者【答案】ABCD29、實物期權(quán)類型主要包括（）。A.等待投資型期權(quán)B.成長型期權(quán)C.放棄型期權(quán)D.剛性期權(quán)E.柔性期權(quán)【答案】ABC30、房地產(chǎn)市場可以理解為從事()等交易活動場所及一切交易途徑和形式。A.房地產(chǎn)買賣B.房地產(chǎn)市場調(diào)研C.房地產(chǎn)抵押D.房地產(chǎn)租賃E房地產(chǎn)協(xié)會【答案】ACD大題（共10題）一、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮慷ⅰ痢辽虅?wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準?！敬鸢浮咳ⅲㄒ唬┠臣彝ビ媱?年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；四、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮课?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】六、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素。【答案】七、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮堪?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地