河源市碧桂園項目可行性研究報告

河市碧桂項可行性究報告——東江鳳凰城陳禮婷2014-6-23

目一項總......................................................................................................................3（一）項目背景......................................................................................................................3（二）承擔(dān)可行性研究的單位..............................................................................................3（三）研究工作依據(jù)..............................................................................................................3二項投環(huán)和場究..........................................................................................3（一）市場宏觀背景..............................................................................................................3全國投環(huán)境.2.2014年半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況........................................................................4河源市資宏觀背............................................................................................................5、河源市1

月房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng).........................................................................................6區(qū)域發(fā)展景預(yù)............................................................................................................7河源房地場發(fā)展的趨（二）區(qū)域場分析...........................................................................................................10供給分需求分11競爭分新城的費認可度和典型物業(yè)調(diào)查.................................................................................12市場分析結(jié)三項用分及價（一）地塊解析....................................................................................................................14交通條......................................................................................................................14用地現(xiàn)有水電氣保..................................................................................................................14規(guī)劃限制（二）項目分.......................................................................................................15優(yōu)勢分析..................................................................................................................15劣勢分析..................................................................................................................15機會分析..................................................................................................................16威脅分析..................................................................................................................16（三）項目用地環(huán)境評價....................................................................................................16四市定及案價（一）項目可的開發(fā)方案.............................................................................................17、項目的規(guī)劃布局......................................................................................................17、項目建設(shè).、項目戶設(shè).、項的境計、項的套........................................................................................................18、物業(yè)服務(wù)...................................................................................................................19、項目的客戶定位......................................................................................................19（二）投資估.....................................................................................................................21項目土成本測算.項目建成本估算.

項目分投資估算.項目銷收入估算.項目利與利潤率估算.、項目稅后利潤與利潤率分析.五、方案估選...........................................................................................................24（一目能的開發(fā)方案比較（二）方案選取及建議.........................................................................................................25（三）項目定位....................................................................................................................26六項開進安及金措....................................................................................26（一）開發(fā)周期....................................................................................................................26（二）開發(fā)各階段的周期安排（附表1..........................................................................26（三）資金籌措....................................................................................................................27（四）投資使用計劃............................................................................................................27七銷及營入測（一）電梯公寓銷售收入估算（二）財務(wù)內(nèi)部收益率........................................................................................................27．、風(fēng)分與避手.（一）開發(fā)風(fēng)險評測............................................................................................................28靈敏度測算.項目盈平衡點分析.（二）項目市場風(fēng)險及回避項目市風(fēng)險.項市場風(fēng)險的控制（三）項目其它風(fēng)險............................................................................................................29九可性究論建...............................................................................................30（一）項目評價....................................................................................................................301.經(jīng)濟效益評價.............................................................................................................302.社會效益評價.............................................................................................................303.環(huán)境效益評價.............................................................................................................30（二）可行性研究結(jié)論.........................................................................................................31（三）項目運作建議............................................................................................................31

一項總（）目景桂園鳳凰處整個社區(qū)核心區(qū)位坐：90-165（）擔(dān)行研的位（）究作據(jù)二項投環(huán)和場究（）場觀景國資境的至9.5%

至至10%至16.3%。地產(chǎn)行業(yè)進入拐點期，“先破后立的方式重建地產(chǎn)們維持長，3-4月份開始逐板塊可能再2.上年國地開投情短為策口板走將到制用壓下展利塊行期,不同城市陸續(xù)出臺的政策預(yù)計將對市場投資者心理帶來一定負面

響革在劇場沖應(yīng)應(yīng)量高,房產(chǎn)稅對于房前估響穩(wěn)高)3.源投宏背河源房地B.城市C.河源民營經(jīng)濟保持增長，民間資金大幅提升；D.全市房地產(chǎn)交易活躍

E.G.二手房交易量有所下降，房地產(chǎn)三級市場的培育有待進一步完善。4、1-6

投資年為比增長。B目33積135.86萬目個74.1350.88長218.84%年1-6月積38.14萬平方加C．商年月商品房19.41萬33.6%，其中住宅批準預(yù)售面萬降。年積25.9萬平方長5%，數(shù)1826積22.48萬平方米，同比16.6%和3.74%平數(shù)數(shù)19.555所

升14.31%。商品房預(yù)售額5.49。D．二年為13.68同降24.54%為同比增加7.2%二手商業(yè)用房為比下手房交易金額為降13.5%。為4500/㎡，年為/年1-6為5000/㎡2013年比2012降8.90%2014年比2013年末漲5.區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測別為新豐東江地18.3平

口30地平方公里的預(yù)計來1-2年內(nèi)將建設(shè)超萬B.新行香港上市以7.3萬平方米，總套數(shù)過1平方公里的我們C.新豐江板塊：據(jù)不完全統(tǒng)計2006年新豐目積107.5數(shù)6744套，其中超過萬有4個地23萬㎡65年過250D.建設(shè)大道板塊：據(jù)不目積46.2數(shù)2680套，其中過5有地和來過100萬平方米的推盤量建設(shè)大道區(qū)域是近

6.A．

有．3％B自C．新城區(qū)的居住環(huán)境有很D．

從高層電“一F有了

上百傾力打造“新25％，老城區(qū)為及購”90.6％的被調(diào)查對象選擇改善6萬元到20

7.8％5.6％，153％，特殊職業(yè)11.6％，其他（二）域市場分析1.供給分析A、社區(qū)規(guī)100畝100華南城甚至達到了千南城、、社“給家“健尚C、社區(qū)生態(tài)化“無”

D、社區(qū)景觀化由4500元了元/F、投資價值高。2.需求分析需求特點A、新城房地產(chǎn)需求市場大。新城目前從目前新城區(qū)一些B

C、投需求構(gòu)成A、企業(yè)的中等收入層是購房的主力。包括新經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)工人、BC、外D、競爭分析約320在元/平方米之間，高于老城，平新城的消費認可度和型物業(yè)調(diào)查

有120將小的子們沉醉于有245.市場分析有關(guān)結(jié)論A．

：90-165車10時捷;此5條過需30且公B消C．消費D．

三、項目用分析及評價（）塊析

車分府規(guī)捷;外5條過境河源的高速公路，今、明兩年將全部動工建設(shè)。更需分且15

本區(qū)域從硬件和軟件

們在A、建筑高度B在40.25％C、項于于（）目SWOT

分

A．項目位于梧桐山下，周邊的自然環(huán)境及社區(qū)內(nèi)的綠化條件相得益BC．項D．項F．項目內(nèi)教育配套設(shè)

A．公交路線欠發(fā)達。

BC．醫(yī)D．屬

特別是外企經(jīng)營夠?qū)κ袌鲇幸欢ǖ耐苿幼?/p>

費者對區(qū)（）目地境價既配

綜上四、市場定及方案評價（）項我們?yōu)?建筑1、目規(guī)布2

項的筑計

之3

項的型計采用以錯層復(fù)式等戶型進行合理搭配，在戶內(nèi)客廳和臥室都要照顧到間.1米道.3米

項的境計5、

項的套社區(qū)規(guī)建無邊界泳池優(yōu)質(zhì)學(xué)校，

6、業(yè)務(wù)可導(dǎo)7、目客定的12１項的劃局２項的筑計用石材及為12３項的型計

120m2

-200m2

，采用通透式大空間，運４項的境劃觀游泳池、居富５項的套棋安全系統(tǒng)戶配置紅，24供電系統(tǒng)每戶設(shè)有配電箱以1（40A）5A(60A)新型電表，為6，躍000W，；電訊、電視；

網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)每戶均設(shè)i消防報警系統(tǒng)實現(xiàn)防火安全；三表遠程６物服７項的戶位目地本算按萬元/畝本=積元×552700㎡項目測算開發(fā)技術(shù)參數(shù)方一：畝：924800m

方二：：938900m2：％：3

目安本算為12本=M2目項資算方1元M：1.3（元方2元M：1.4（元目售入算方12元

入==46（億元）方2積單元/入=（億元）目潤利率算方1潤億面案1）率=項目利/額*100%=4200000000/130000000*100%=32.31%方2潤億面案率=項目利/項目投資總額*100%33.57%6、目后潤利率析項目稅后利潤的5.7%計算，則方1用入*5.7%=4600000000*5.7%=2.6億=項目入資-稅收費用=42億方2用入*億=項目入資-稅收費用=47億項目稅后利潤率分析

方1率=項目稅后潤/項目投資總額*方2率=項目稅后潤/項目投資總額*五方評及取

a.人居環(huán)境較為優(yōu)越；b.總體投入相對