新常態(tài)下東北三省房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展研究

新常態(tài)下東北三省房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展研究

一東北三省房地產(chǎn)發(fā)展基本狀況“十二五”以來(lái)，東北三省房地產(chǎn)業(yè)一片繁榮，但至2013年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩，特別是東北三省從2014年開始經(jīng)濟(jì)增速大幅下滑，均排在全國(guó)末尾，與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也快速下滑，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資熱情驟降，新開工面積大幅減少，居民購(gòu)房意愿低落，具體表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資額從逐年大幅提高到驟然下滑2011～2013年?yáng)|北三省房地產(chǎn)每年完成開發(fā)投資額大幅上升（見表1）。表1東北三省房地產(chǎn)年完成開發(fā)投資情況遼寧、吉林、黑龍江三省每年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額都在千億元以上，其中吉林省2013年比2012年略有下降。但進(jìn)入2014年，受經(jīng)濟(jì)新常態(tài)影響，東北三省房地產(chǎn)完成開發(fā)投資額均大幅下降。2014年遼寧、吉林、黑龍江三省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別為5301.3億元、1030.1億元和1324.1億元，同比分別下降了17.8%、17.7%和17.5%，三省房地產(chǎn)完成開發(fā)投資額下降幅度皆超過(guò)17%，表明東北三省房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整時(shí)期。（二）商品房?jī)r(jià)格由快速攀升轉(zhuǎn)為逐步回落“十二五”以來(lái)，中央政府對(duì)房地產(chǎn)一直采取限制措施（如限貸、限購(gòu)、限價(jià)）用以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，平息百姓對(duì)高房?jī)r(jià)的不滿情緒，東北三省也采取了一些遏制房地產(chǎn)的行政手段。但截至2013年末，東北三省商品房?jī)r(jià)格依然是年年大幅上漲。2014年下半年以來(lái)，中央政府為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，斷然取消了以前的種種限制房地產(chǎn)發(fā)展的行政手段，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，2014年?yáng)|北三省的商品房?jī)r(jià)格同比卻出現(xiàn)了大幅下降。（三）商品房銷售面積、新開工面積從迅猛擴(kuò)大轉(zhuǎn)為驟然蕭條“十二五”以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，東北三省房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于“購(gòu)銷兩旺”的高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，商品房年銷售面積、新開工面積快速擴(kuò)大。但2014年，東北三省房地產(chǎn)市場(chǎng)卻進(jìn)入深度調(diào)整的低迷狀態(tài)，不但商品房銷售困難，企業(yè)投資熱情也大為下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年遼寧、吉林、黑龍江三省的商品房銷售面積分別下滑為5754.81萬(wàn)、1576.27萬(wàn)和2475.74萬(wàn)平方米，同比分別下降了38.1%、28.6%和25.9%，降幅均超過(guò)25%。商品房新開工面積也大幅下滑，遼寧、吉林、黑龍江三省新開工面積分別為8192.17萬(wàn)、3257.60萬(wàn)和3281.38萬(wàn)平方米，同比分別下降了39.1%、13.0%和18.6%，下滑幅度皆在兩位數(shù)以上。（四）土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款大幅下滑2014年，受經(jīng)濟(jì)增速下滑影響，東北三省土地市場(chǎng)也出現(xiàn)低迷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年遼寧、吉林、黑龍江三省土地成交價(jià)款分別為411.23億、188.75億和68.89億元，分別比上年下降了27.5%、8.2%和21.9%。三省的土地購(gòu)置面積也大幅下滑，分別為1670.85萬(wàn)、928.40萬(wàn)和416.58萬(wàn)平方米，分別比上年下降了33.2%、18.8%和36.5%?？梢娙⊥恋厥袌?chǎng)都十分蕭條，其中吉林省受影響相對(duì)較小。（五）保障性住房建設(shè)業(yè)績(jī)輝煌、任重道遠(yuǎn)與我國(guó)其他經(jīng)濟(jì)區(qū)域相比，東北三省保障性住房建設(shè)數(shù)量巨大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有重要地位。自中央政府強(qiáng)調(diào)保障性住房建設(shè)以來(lái)，東北三省積極響應(yīng)號(hào)召，各自盡本省之力全力推動(dòng)保障性住房發(fā)展，其中“遼寧模式”“吉林模式”都成為全國(guó)其他省份學(xué)習(xí)的典范，黑龍江省更是創(chuàng)造了連續(xù)五年保障性住房建設(shè)數(shù)量“位居全國(guó)第一”的輝煌業(yè)績(jī)。但2014年，東北三省的保障性住房支出額均呈現(xiàn)下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年遼寧、吉林、黑龍江三省的住房保障支出額分別為173.7億元、137.3億元和320億元，增幅均大幅下降，其中吉林省出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（-1.3%）?？梢娪捎诮?jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，東北三省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，財(cái)政收入相對(duì)減少，對(duì)住房保障的支出也不得不減少。（六）居民住房水平穩(wěn)步提高，與全國(guó)相比仍有差距隨著東北三省房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，三省人民住房水平也得到穩(wěn)步提高。2012年末，遼寧、吉林、黑龍江三省城市居民人均住房建筑面積則分別為27.3平方米、29.1平方米、29.0平方米，與全國(guó)平均水平（32.9平方米）相比，分別相差5.6平方米、3.8平方米、3.9平方米?？梢姡瑬|北三省房地產(chǎn)業(yè)尚有很大發(fā)展空間，在提高居民住房水平上，三省政府還需努力。二東北三省房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題進(jìn)入新常態(tài)以來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行的影響下，東北三省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇到了前所未有的困境，其主要問題如下。（一）居民收入低，商品房建造成本高近年來(lái)，東北三省房地產(chǎn)業(yè)雖然取得了快速發(fā)展，但由于三省地處中國(guó)東北部高緯度地帶，建造的商品房要深地基、厚墻壁、必須安裝取暖設(shè)施等，使得商品房成本高，客觀上抬高了房?jī)r(jià)。同時(shí)，吉林省和黑龍江省尚屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，居民收入低，致使三省居民購(gòu)房支付能力低，使居民改善居住環(huán)境、提高住房水平的意愿難以實(shí)現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年遼寧、吉林、黑龍江三省的城市居民人均可支配收入分別為29082元、23217.8元和22609元，除遼寧省略高于全國(guó)平均水平外，吉林省和黑龍江省分別低于全國(guó)平均水平（28844元）5626.2元、6235元，全國(guó)排名分別為第25和第26位。（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資趨緩，企業(yè)投資熱情下降進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)以來(lái)，東北三省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入蕭條期，面對(duì)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，開發(fā)商、消費(fèi)者都采取觀望的姿態(tài)，投資意愿銳減。2014年，遼寧、吉林、黑龍江三省全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額均大幅下降17%之多，顯示在國(guó)家及省域?qū)用婧暧^經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)預(yù)期悲觀，將大幅減少投資。（三）商品房銷售面積大幅下滑，民眾置業(yè)欲望下降2014年，遼寧省商品房銷售面積為5754.81萬(wàn)平方米，比上年下降38.1%；其中，銷售住宅面積4932萬(wàn)平方米，比上年下降了38.5%。吉林省商品房銷售面積為1576.27萬(wàn)平方米，同比下降了28.6%；其中，銷售住宅面積1387.87萬(wàn)平方米，下降30.1%。黑龍江省商品房銷售面積2475.74萬(wàn)平方米，同比下降25.9%；其中，銷售住宅面積2131.5萬(wàn)平方米，同比下降26.3%。2014年三省商品房銷售面積下降幅度都超過(guò)25%。這表明在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，民眾受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期影響，投資、置業(yè)欲望下降。（四）保障性住房建設(shè)資金缺口巨大“十二五”以來(lái)，在東北三省省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在三省人民共同努力下，東北三省的保障性住房建設(shè)取得了巨大成就。但由于東北三省是國(guó)家老工業(yè)基地，舊城區(qū)改造、棚戶區(qū)任務(wù)量巨大，特別是改革開放后與南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份相比三省經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，吉林、黑龍江已逐漸淪為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)省份，低收入群體數(shù)量大，需要住房保障的人員眾多。因此，僅靠三省自身財(cái)力建造保障性住房短期內(nèi)解決急需住房保障家庭的需求困難重重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年遼寧省、吉林省和黑龍江省的住房保障支出分別為173.7億元、137.3億元和320億元，三省住房保障支出增長(zhǎng)幅度皆出現(xiàn)下滑，其中吉林省下降了1.3%。至今，東北三省尚有大量煤礦沉陷區(qū)需要整區(qū)搬遷治理，每年在保障性住房建設(shè)上都需支出巨額款項(xiàng)，資金需求巨大，而且此項(xiàng)支出在一段時(shí)期內(nèi)應(yīng)是常態(tài)化，東北三省要想徹底解決低收入群體的基本住房保障問題，必須首先動(dòng)用全社會(huì)的力量，多渠道、多層次籌措巨額的缺口資金。（五）居民住房水平較低與南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)及全國(guó)平均水平相比，東北三省居民住房水平較低。以城市居民人均住房建筑面積為例，2012年末，東北三省城市居民人均住房建筑面積遼寧省為27.3平方米、吉林省為29.1平方米、黑龍江省為29.0平方米，分別低于全國(guó)平均水平（32.9平方米）5.6平方米、3.8平方米、3.9平方米。此外，東北居民住房的質(zhì)量、功能等方面也相差很多?？梢姡瑬|北三省城市居民住房水平有待進(jìn)一步提高。（六）居民購(gòu)房觀望情緒濃厚2014年前三季度，全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速下滑到7.4%，遼寧、吉林和黑龍江三省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在全國(guó)排名皆為后位。為此，2014年8月19日，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于近期支持東北振興若干重大政策舉措的意見》，以此來(lái)振興東北經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，三省為維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，發(fā)揮其拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，在取消限購(gòu)、限貸政策后，降低了公積金貸款門檻，對(duì)兩套房、三套房的貸款也采取相應(yīng)的寬松政策。但受經(jīng)濟(jì)預(yù)期影響，東北居民對(duì)購(gòu)房置業(yè)仍然信心不足，觀望情緒濃厚。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年遼寧、吉林、黑龍江三省商品房銷售額分別為3092.10億、808.58億、1208.54億元，同比分別下降了35.0%、18.6%、23.6%。可見，若要使東北三省房地產(chǎn)業(yè)快速回暖，穩(wěn)定三省的住房消費(fèi)，促進(jìn)三省房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵是要振興經(jīng)濟(jì)，提高三省的居民收入，使人們對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿信心。三東北三省房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析及展望受經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)影響，東北三省房地產(chǎn)將改變以前高歌猛進(jìn)的態(tài)勢(shì)，進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整、技術(shù)優(yōu)化、質(zhì)量提升等一系列變化的階段，預(yù)期將主要表現(xiàn)如下。（一）房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期“十二五”以來(lái)，東北三省房地產(chǎn)業(yè)一直處于高速發(fā)展期。但從2014年開始三省房地產(chǎn)市場(chǎng)和全國(guó)一樣進(jìn)入“購(gòu)銷兩低迷”，價(jià)格環(huán)比增幅大幅下降，商品房新開工面積、企業(yè)投資、開工急劇下滑時(shí)期。產(chǎn)生這種現(xiàn)象一方面是受經(jīng)濟(jì)新常態(tài)影響，市場(chǎng)中投資、投機(jī)需求急劇減少；另一方面則是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，居民基本住房問題已經(jīng)得到解決，短期內(nèi)住宅市場(chǎng)供求基本平衡，自住型、改善型需求處于觀望期。今后一段時(shí)期內(nèi)將進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)為使產(chǎn)品能與市場(chǎng)需求對(duì)接，必將進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，遼寧省將依據(jù)遼東半島優(yōu)勢(shì)大力開發(fā)海景房吸引吉林、黑龍江兩省居民去那里購(gòu)房置業(yè)，養(yǎng)老、養(yǎng)生和旅游。吉林省則將依托長(zhǎng)白山、松花江優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行重點(diǎn)開發(fā)。黑龍江省則將充分利用大小興安嶺及與俄羅斯的陸地、江界口岸優(yōu)勢(shì)全力開發(fā)旅游、養(yǎng)生、商貿(mào)等產(chǎn)品。（二）房地產(chǎn)調(diào)控政策將因地施策2014年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”——從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，動(dòng)力從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)為創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入深度調(diào)整期，呈現(xiàn)出銷售市場(chǎng)疲軟、開發(fā)投資減速、庫(kù)存壓力加大、地區(qū)分化明顯等特征。此背景下，中共中央、國(guó)務(wù)院和各級(jí)政府適時(shí)推出一系列政策措施對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，以“以穩(wěn)為主、雙向調(diào)控”為總基調(diào)，繼續(xù)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，更加關(guān)注民生保障和制度頂層設(shè)計(jì)，通過(guò)貨幣金融政策、財(cái)稅稅收政策、土地政策、市場(chǎng)監(jiān)管政策等多方位協(xié)同調(diào)節(jié)，地方政府也擔(dān)起主體責(zé)任，因地制宜對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)、微調(diào)，有力保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，避免了房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。東北三省和全國(guó)一樣，在中央政策基礎(chǔ)上同時(shí)出臺(tái)了一些細(xì)則以保持各省的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。例如，黑龍江省在取消“限購(gòu)”“限貸”“限價(jià)”的行政管制政策后，出臺(tái)了對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)更加利好的政策，如組織了系列促銷活動(dòng)，與省直10個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的若干意見》，引導(dǎo)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，保持了房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定，這是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。房地產(chǎn)的最大特性就是不可移動(dòng)性，東北三省地域遼闊，不同區(qū)域市場(chǎng)差別明顯，今后因地施策，差別化發(fā)展將是常態(tài)化。（三）房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入整合重組期2014年，東北三省房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，商品房銷售面積大幅下降，銷售額大幅下降，導(dǎo)致房企庫(kù)存劇增，不但資金回籠少，更增加了企業(yè)管理成本，不少企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)由于銷售不暢、負(fù)債提高、現(xiàn)金流緊張，甚至因資金流斷裂而倒閉，這將造成房地產(chǎn)企業(yè)之間重新整合，相互合并，產(chǎn)權(quán)、股權(quán)重組，人員重組，以適應(yīng)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展。這種企業(yè)間重組如果能按客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律順利進(jìn)行，對(duì)東北三省房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展是大有益處的。（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品將多元化發(fā)展2014年，東北三省房地產(chǎn)業(yè)的低迷，一方面是總體宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的影響，另一方面也是房地產(chǎn)企業(yè)多年來(lái)一直過(guò)快發(fā)展住房市場(chǎng)，且開發(fā)產(chǎn)品比較單一的結(jié)果?，F(xiàn)在，三省的住房市場(chǎng)已基本達(dá)到供需平衡，由“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)為“買方市場(chǎng)”，今后三省的房地產(chǎn)必將深度調(diào)整，進(jìn)行多元化發(fā)展，不斷創(chuàng)新，開發(fā)出“質(zhì)高價(jià)低”、功能齊全、經(jīng)濟(jì)環(huán)保、舒適宜居的新產(chǎn)品，必將向適合廣大普通收入階層家庭居住的中小戶型發(fā)展，且應(yīng)該依據(jù)各省自然優(yōu)勢(shì)，大力開發(fā)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等產(chǎn)品。（五）房地產(chǎn)業(yè)尚有一定的發(fā)展空間東北三省房地產(chǎn)經(jīng)歷多年快速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)品得到極大開發(fā)的同時(shí)居民住房水平也獲得很大提高，居民的基本住房需求已得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需處于基本平衡狀態(tài)。雖然進(jìn)入新常態(tài)以來(lái)，特別是2014年?yáng)|北三省的房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積等都極大萎縮，但從以下幾方面看，東北三省房地產(chǎn)依然有很大發(fā)展空間。從城鎮(zhèn)化進(jìn)程看。2014年，遼寧、吉林和黑龍江三省的城市化率在54.81%～67.05%；按每年1個(gè)百分點(diǎn)算就有近100萬(wàn)人進(jìn)入城市生活，這些人都需要住房，可見一段時(shí)期內(nèi)，東北三省的住房需求還是相當(dāng)強(qiáng)勁的。從三省人均住房面積看。2012年，遼寧、吉林和黑龍江三省城市人均住房建筑面積分別為27.3、29.1、29.0平方米，與全國(guó)平均水平（32.9平方米）相比差距在3.8平方米以上，說(shuō)明未來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加，人們還會(huì)不斷購(gòu)房置業(yè)，改善、提高自己的住房水平。四對(duì)策建議2014年?yáng)|北三省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在全國(guó)排名皆靠后位，房地產(chǎn)市場(chǎng)也“購(gòu)銷兩低迷”，應(yīng)對(duì)“新常態(tài)”“穩(wěn)增長(zhǎng)”是三省的當(dāng)務(wù)之急，而房地產(chǎn)業(yè)對(duì)拉動(dòng)三省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和改善三省民生具有重要意義。因此，2015年三省應(yīng)更加注重、強(qiáng)化穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，注意地區(qū)間的差異性，密切關(guān)注市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問題，做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。（一）建立居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)機(jī)制東北三省居民的住房問題，主要是住房消費(fèi)能力低的問題，這主要是由三省的居民收入過(guò)低所致。今后，東北三省政府應(yīng)在增加三省居民收入上提高認(rèn)識(shí)、認(rèn)真研討，制定出切實(shí)、可行的提高三省居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)機(jī)制和規(guī)劃。應(yīng)使三省居民年收入增長(zhǎng)幅度高于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度，使三省居民收入，特別是黑龍江和吉林兩省的居民年收入增幅應(yīng)高于全國(guó)居民年收入增幅，只有如此，才能逐步提升東北三省居民住房支出消費(fèi)能力，改善三省人民居住環(huán)境，提高三省人民住房水平。（二）以優(yōu)惠政策激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化發(fā)展東北三省地處中國(guó)高寒地帶，住房建設(shè)周期短，且需深地基、厚墻壁、安裝取暖設(shè)施，產(chǎn)品建造成本遠(yuǎn)高于其他省份，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)諸多損耗。為此，東北三省應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持，為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，以鞏固現(xiàn)有企業(yè)的信心。同時(shí)，東北三省應(yīng)進(jìn)一步以優(yōu)惠的財(cái)政金融政策、稅費(fèi)減免等措施引進(jìn)外地高資質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐，促進(jìn)東北三省房地產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。（三）建立保障性住房長(zhǎng)效多元化籌資機(jī)制東北三省是中國(guó)的老工業(yè)基地，歷史的原因使舊城改造、棚戶區(qū)改造數(shù)量特別巨大。改革開放后經(jīng)濟(jì)發(fā)展又落后于沿海及南方發(fā)達(dá)地區(qū)，需要國(guó)家住房保障援助的群體量大，因此在東北三省保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的系統(tǒng)工程，其最主要的瓶頸就是資金的籌集。為此，一是應(yīng)建立穩(wěn)定長(zhǎng)期的資金籌措機(jī)制。由三省政府的住房保障部門牽頭、負(fù)責(zé)，并聯(lián)合其他有關(guān)部門進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、研究，在對(duì)以往的做法進(jìn)行認(rèn)真總結(jié)、歸納后，進(jìn)行科學(xué)的頂層設(shè)計(jì)，并隨著時(shí)間、主客觀條件的變化不斷進(jìn)行修改、完善。二是除堅(jiān)持以政府出資為主（土地出讓金的部分為基礎(chǔ)資金），企業(yè)、私人出資為輔的既有做法外，不斷擴(kuò)大社會(huì)參與度，多渠道、多元化進(jìn)行籌資，形成一個(gè)多元的資金供應(yīng)體系。三是加強(qiáng)房地產(chǎn)