公租房BOT模式全生命周期風險分擔研究

公租房BOT模式全生命周期風險分擔研究公租房BOT模式全生命周期風險分擔研究

公共租賃房〔下面簡稱公租房〕是保障性住房的一種，由政府部門負責建設(shè)或者購入，以供中低收入群體租住。伴隨著城鎮(zhèn)化的快速開展，大量人口集聚到城市，漸漸形成了一個規(guī)模龐大的既無力購置經(jīng)濟適用房，又不合乎廉租房條件的“夾心層〞群體，主要包含城市中低收入家庭、進城務工人員以及剛畢業(yè)的大學生。為此，政府相繼出臺多項有關(guān)公租房建設(shè)的政策，逐步使其成為保障性住房的主體。但是，由于公租房工程建設(shè)前期投資大、資金回收期長、運營過程存在較大不確定性等特點，資金短缺問題成為制約公租房開展的“絆腳石〞[1]。單靠政府力量無法從基本上解決公租房的建設(shè)資金，面對巨大的資金壓力，優(yōu)化和拓展融資渠道成為當務之急，而BOT模式在各個行業(yè)的應用為公租房的建設(shè)提供了融資借鑒[2]。

因公租房工程屬于準公共產(chǎn)品，建設(shè)周期長，伴隨的不確定因素增多，加之工程參與方眾多，風險分擔主體多元，利益需求差異大，為了有效吸引社會資本的進入，合理的風險分擔是工程成功的關(guān)鍵因素。本文引入BIM技術(shù)進行公租房全生命周期的過程管理，提升管理效率，在此根底上分析公租房BOT工程的風險分擔機制。合理的風險分擔可以有效吸引社會資本，使閑散資金進入，提升各參與方進行公租房合作工程的積極性[3]，為公共部門與社會資本的合作提供決策依據(jù)，進而顯著提高公租房的供應規(guī)模及持續(xù)性開展，使更多“夾心層〞群體可以享受到社會福利。

一、基于BIM技術(shù)的公租房PPP工程管理分析

〔一〕公租房BOT工程運作框架

公租房BOT模式，即公共部門就公租房工程與私營機構(gòu)簽訂特許權(quán)協(xié)議，授予簽約方承當該工程的投資、融資、建設(shè)和維護，在協(xié)議期內(nèi)進行運營，公共部門進行監(jiān)管，公眾與用戶使用并監(jiān)督私營機構(gòu)對公租房的運作管理，協(xié)議期結(jié)束后私營機構(gòu)將工程無償轉(zhuǎn)讓給政府。其投資收益主要來自特許經(jīng)營期的租金、配套設(shè)施收入，本錢由建設(shè)期與特許經(jīng)營期的現(xiàn)金流出構(gòu)成。

〔二〕基于BIM技術(shù)的公租房BOT工程管理必要性

傳統(tǒng)合作工程存在各方參與程度弱，政府、私人資本之間關(guān)系緊張等問題。BIM技術(shù)參加工程管理中，能有效緩解各方關(guān)系，為公共部門在決策公租房公私合作工程時提供客觀的數(shù)據(jù)支持，實現(xiàn)工程全生命周期的管理和控制，在工程實施過程中做到信息無縫連接和實時共享，減少重復、離散的數(shù)據(jù)，增加信息共享和協(xié)同工作[4]，實時監(jiān)控，有效控制及應對意外事件。公共部門特許期結(jié)束后接收公租房工程時要了解工程全面的信息、數(shù)據(jù)，利于后期的運營管理。

一是通過BIM平臺積累工程數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)庫。提升公租房工程建設(shè)各參與方的交互性，及時了解工程進度，實現(xiàn)良性可持續(xù)開展的戰(zhàn)略搭檔關(guān)系，扮演公租房BOT工程風險分擔分析的重要角色。

二是BIM技術(shù)有效預測風險，進行事前數(shù)據(jù)模擬，減少公租房建設(shè)及運營中風險事件概率及額外的本錢支出。

三是BIM工程管理平臺，對于政策法規(guī)的變化，根據(jù)外部環(huán)境以及BIM平臺數(shù)據(jù)分析及時作出應對措施，通知各參與方，減少傳統(tǒng)工程由于信息滯后引起的本錢增加、不滿情緒及責任推卸。

〔三〕公租房BOT工程全生命周期階段分析

BIM技術(shù)貫通公租房BOT工程全生命周期中，因各方目標差別，BIM技術(shù)對不同參與方所實現(xiàn)的功能有所差別。下列將公租房BOT工程全生命周期過程按決策、采購、運營與移交三個階段，分析引入BIM技術(shù)后公租房BOT工程在建設(shè)全生命周期中的運用。

決策階段主要解決公租房工程的決策、計劃等，BIM技術(shù)對數(shù)據(jù)的集成功能為工程運用物有所值法進行定量評價提供技術(shù)撐持，判斷實施BOT模式是否可以降低總本錢，進而決定BOT工程可否實施。

采購階段主要波及設(shè)計與建造。在設(shè)計階段，BIM加強了各個專業(yè)之間的聯(lián)系與集成[5];在工程建設(shè)階段，利用BIM技術(shù)對項目工程進行精細化管理、實時性監(jiān)控，便于快速辨認各項風險;在施工前，對施工計劃預演，做到事前控制，有效提升本錢、進度、質(zhì)量和平安的管理效率[6]。BIM模型的運用將數(shù)據(jù)實時共享，工程管理方可以有效地進行工程各工作節(jié)點的監(jiān)控。做好提前預防、及時處理，對節(jié)約本錢、節(jié)省工期、提高施工質(zhì)量和風險防備有重要意義。

運營與移交階段通過BIM模型實時監(jiān)控工程系統(tǒng)，及時獲取設(shè)備的定期檢修和保養(yǎng)數(shù)據(jù)的高效準確，檢修后及時反應到工程數(shù)據(jù)庫中，有效減少公共部門接收工程后運營中的風險因素。移交后，政府部門根據(jù)建立的BIM模型全面掌握工程截至移交前的各項數(shù)據(jù)，實現(xiàn)公租房工程全生命周期的監(jiān)管與現(xiàn)代化的管理模式。BIM技術(shù)給公租房公私合作的管理模式帶來了一次改革性的飛躍，與傳統(tǒng)的管理模式相比優(yōu)勢突出。

二、公租房PPP模式風險分擔機制的研究

〔一〕公租房BOT工程風險辨認

通過已有文獻比照風險辨認辦法的優(yōu)缺點及公租房工程的特點，采用工作結(jié)構(gòu)分解法分析BOT模式下公租房工程所面臨的風險，按風險承當方分為公共部門、私營機構(gòu)、金融機構(gòu)、共擔風險，如表1。〔二〕基于BIM技術(shù)的公租房BOT工程風險管理

BIM技術(shù)的應用對工程風險提前進行辨認，并對相關(guān)風險進行預防和控制，利于降低公租房工程的風險，提升工程合作中風險分擔的合理性，保證各方順利合作[7]。

1.工程利潤未知，前期預測不準[8]

公租房工程屬于準公共工程，運營期的收入主要依賴租金收入，因公租房工程具有一定的公益性，租金水平不能過高，收益難保證，需前期大量資料的收集分析。BIM模型的建立，在工程前期即進行數(shù)據(jù)收集歸納及準確決策分析，極大提高了工程管理效率。

2.工程周期長，缺失協(xié)同工作平臺

公租房工程項目體量巨大，建設(shè)周期長，參與方眾多，不足共同協(xié)作的平臺，導致信息閉塞，矛盾聚積，風險隱患一觸即發(fā)。BIM模型能提升各參與方交互性，減少溝通障礙，降低因各參與方的主觀情緒導致的風險因子。

3.公租房BOT工程是設(shè)計、建造加經(jīng)營，重點在經(jīng)營，后期運維管理難度大

BIM模型應用的優(yōu)勢在于前面各個階段中，優(yōu)化設(shè)計、施工計劃，減少浪費，降低本錢，做到本錢優(yōu)化前置，為運營階段做好鋪墊。一方面可保障私營機構(gòu)的利益，另一方面能使公租房公私合作模式長久開展，提升價值，造福社會，惠及民生。

〔三〕風險分擔原那么

各參與方依據(jù)合同應遵循下列原那么進行風險分配：

1.須有控制風險的能力

合理的風險分配不僅可以刺激相關(guān)方的積極性，而且對可能出現(xiàn)的風險具有相應強有力的伎倆進行控制并處理，降低損失;反之，那么會加大本錢。

2.承當風險的參與方有時機將該風險合理轉(zhuǎn)移

風險發(fā)生后，適宜的風險承當者有能力將風險合理轉(zhuǎn)移，控制風險，使損失最小化。

3.承當風險一方必須對工程整體最有利[9]

合理的風險分擔對工程的成功起著關(guān)鍵作用，風險分擔的最終目標是整體利益最優(yōu)。分配過少，短少鼓勵，管理效率低下，本錢增高;分配過多，管理效率增高，管理本錢影響工程整體利益降低。

合理的風險分擔機制不僅可以有效鼓勵私營機構(gòu)參與公共工程的積極性，而且能有效提高社會整體福利，提升公共部門的政績影響力[10]。

三、建立風險分擔模型

合理的風險分擔是公租房BOT工程順利實施的關(guān)鍵因素，王蕾等[11]運用ANP-Shapley值的辦法進行了PPP工程風險分擔的研究，李林[12]利用討價還價博弈理論，研究PPP工程共擔風險的分配。對相關(guān)文獻研究后總結(jié)風險分擔常用的研究辦法有風險分配矩陣法[13]、文獻打分法[14]、博弈論辦法、案例分析法等，大多以定性分析為主，無法定量確定共擔風險在各參與方之間的承當比例。針對此問題，本文根據(jù)公租房BOT工程特點，考慮風險因素的復雜多樣性，結(jié)合BIM技術(shù)在工程全生命周期管理過程中的創(chuàng)新性，建立以改良的密切值法為根底的風險分擔模型，分析并計算各個主體具體的風險分擔比例，為公租房BOT工程各參與方提供決策依據(jù)。

密切值法是系統(tǒng)項目中針對多目標決策的一種優(yōu)選辦法，能夠在面對多個對象時從中篩選出最合乎條件，并有效解決實際項目中面對多個目標時如何做出正確決策的有效辦法。密切值法可以將工程所面臨的風險評價指標轉(zhuǎn)化為具有綜合性質(zhì)的單個指標，該單一指標可從整體上反映出風險評價的好壞[15]。改良的密切值法引入熵權(quán)法確定各評價指標的權(quán)重，打消主觀因素的影響[16]。

〔一〕建立評價指標矩陣

擬定工程有n個風險分擔者，針對每個分擔者設(shè)定m個評價指標，分別用Yi〔i=1，2，…，n〕，Xj〔j=1，2，…，m〕來表示，并將參與者Yi對應Xj的能力值記為aij〔i=1，2，…，n;j=1，2，…，m〕。初始矩陣A=〔aij〕m×n如下：

〔二〕標準初始矩陣

初始矩陣A=〔aij〕m×n中各風險評價指標的量綱、數(shù)量級等不同，且評價指標判斷規(guī)范有正有負，故需對初始矩陣進行標準化處理。

目標差值率，排除風險評價指標不具可比性等因素，考慮目標值與指標值的距離與比價效應，讓指標在偏離目標值程度而在衡量時有同一個尺度，使得決策者確定統(tǒng)一規(guī)范來準確計算該項指標偏離最優(yōu)值的程度。

〔三〕構(gòu)建虛擬的最優(yōu)與最劣分擔方

〔四〕基于熵權(quán)法的指標權(quán)重

熵權(quán)法是利用各評價指標有效信息量的大小來確定相應的權(quán)重值。熵是系統(tǒng)無序程度的一個度量，熵值的大小反映評價對象指標值之間的差別程度：假設(shè)指標的信息熵越小，系統(tǒng)越有序，表示指標值相差較大，該指標提供的信息量越大，其權(quán)重也相應較大，在綜合評價中所起作用越大權(quán)重就應該越高。

〔五〕計算評價指標的歐氏距離及密切值

1.規(guī)范化歐式距離的概念

四、案例研究

西安市某公租房工程總投資約25.33億元，房屋建筑面積約32萬平方米。由西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作為工程實施機構(gòu)，采用競爭性磋商采購方式，最終交由中建某項目局有限公司〔下列簡稱中建項目局〕。采取建設(shè)施工、養(yǎng)護管理一體化經(jīng)營方式，運作方式為BOT，合作期23年，包括建設(shè)期3年，運營期20年。在該公租房工程中風險主要分擔主體波及西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中建項目局、商業(yè)銀行三方。運用已建的風險綜合評價指標就公租房工程建設(shè)分析衡量后從三個風險分擔方的風險控制能力、風險承當能力和風險承當意愿3方面確定8個評價指標，計算各方密切值，據(jù)此得出公租房工程各風險最正確的風險承當者。

風險控制能力指標集包括：風險發(fā)生概率認識度〔X1〕、風險管理技術(shù)〔X2〕和風險管理水平及經(jīng)驗〔X3〕;風險承當能力指標集包括：風險預備金〔X4〕、風險管理收益〔X5〕和盈利能力〔X6〕;風險承當意愿指標集：風險偏好〔X7〕、決策劃機〔X8〕。五、結(jié)語

本文將BIM技術(shù)應用于公租房公私合作工程的全生命周期管理過程中，分析其中存在的風險因素，建立了風險評價指標體系，并根