廣州房地產(chǎn)業(yè)2003年回顧與2004年展望

廣州房地產(chǎn)業(yè)2003年回顧與2004年展望

一2003年廣州房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)政策及行業(yè)環(huán)境分析1.宏觀經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好支持區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r直接影響當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)水平和收入水平，并對(duì)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)及住房的有效需求產(chǎn)生影響。2003年1～10月廣州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到27413.32億元，同比增長(zhǎng)14.9%，超過(guò)當(dāng)年初12%的預(yù)期目標(biāo)，城市人均收入超過(guò)1400元。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部宏觀環(huán)境，在收入不斷增長(zhǎng)的背景下，市場(chǎng)對(duì)住房的需求有著進(jìn)一步的拉動(dòng)作用和推動(dòng)力，市場(chǎng)需求的擴(kuò)大為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了可靠的基礎(chǔ)。此外，城市基礎(chǔ)設(shè)施和大型項(xiàng)目的建設(shè)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2003年廣州市重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，包括地鐵、大學(xué)城、新機(jī)場(chǎng)等建設(shè)，為廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)增添了新的活力。2.落實(shí)住房公積金監(jiān)管制度，進(jìn)一步推動(dòng)住房分配貨幣化住房分配貨幣化是貨幣工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)，廣州市住房改革辦公室頒布了《關(guān)于支取住房貨幣補(bǔ)貼問(wèn)題的通知》、《關(guān)于單位住房基金有關(guān)問(wèn)題的通知》和《關(guān)于提取住房公積金有關(guān)問(wèn)題的通知》，完善相關(guān)制度，規(guī)范操作，擴(kuò)大公積金覆蓋面，積極發(fā)展個(gè)人住房委托貸款業(yè)務(wù)，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，充分發(fā)揮住房公積金作用，推動(dòng)住房貨幣化分配進(jìn)程。3.物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展廣州的物業(yè)管理發(fā)展較早，市場(chǎng)也比較成熟，在規(guī)范管理方面有較好的基礎(chǔ)，隨著國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，廣州市制定了相應(yīng)配套辦法，建立并落實(shí)相關(guān)制度，出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例具體規(guī)定》，大力推行競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰市場(chǎng)格局的形成，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，保證物業(yè)管理健康發(fā)展。4.土地市場(chǎng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展2003年廣東省經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地實(shí)行年度計(jì)劃管理，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的供應(yīng)規(guī)模，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的規(guī)劃管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地與城市規(guī)劃相銜接。這與2003年9月24日國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)［2003］18號(hào)）的精神不謀而合。5.住房消費(fèi)市場(chǎng)漸趨完善第一，房管部門(mén)出臺(tái)了切實(shí)、有效地搞活住房二級(jí)市場(chǎng)措施，主要包括全面清理對(duì)已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的種種限制、合理調(diào)節(jié)上市交易收益分配，充分地調(diào)動(dòng)了居民換購(gòu)住房的積極性；第二，住房貸款擔(dān)保機(jī)制的進(jìn)一步完善規(guī)范擔(dān)保機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，防范和化解擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)；第三，房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理進(jìn)一步完善，認(rèn)真貫徹了建設(shè)部有關(guān)政策，對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)，就管理流程、辦件時(shí)限、收取要件、內(nèi)部管理制度、費(fèi)用收取等進(jìn)行了規(guī)范化、現(xiàn)代化管理，創(chuàng)造了良好的住房消費(fèi)與交易環(huán)境。二2003年廣州房地產(chǎn)發(fā)展情況及特點(diǎn)1.基本情況①開(kāi)發(fā)投資情況：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速有所下降，竣工增加。廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量增加，增速放緩。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2003年前三個(gè)季度廣州市（十區(qū)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資263.80億元，同比增長(zhǎng)5.57%，增速同比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)。2003年各月全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資除1～2月保持去年年底增長(zhǎng)速度外（同比增長(zhǎng)10.2%），三四五月份同比速度均放緩；這三個(gè)月的同比增長(zhǎng)率分別為7%、-1.3%和2.9%；六月同比增長(zhǎng)5.7%，與五月份比有所回升；七八九月的同比增長(zhǎng)率分別為-0.6%、2.8%、33.7%。前三個(gè)季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工面積大幅增加，達(dá)525.51萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.76%。帶動(dòng)竣工率提高至10.1%，同比提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅竣工面積440.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.80%，占全市房地產(chǎn)竣工面積總量的比重從2002年同期的83.7%上升至84%；商品房竣工價(jià)值90.67億元，比2002年同期增加40.01%。②土地供應(yīng)情況。廣州省政府規(guī)定，從2002年12月1日起所有的經(jīng)營(yíng)性用地一律進(jìn)入土地有形市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)交易，廣州市政府從1997年開(kāi)始全面實(shí)施土地招標(biāo)、拍賣(mài)、出讓?zhuān)陙?lái)，通過(guò)這種方式出讓的土地不足市場(chǎng)土地供應(yīng)量的7%，對(duì)市場(chǎng)的影響顯得非常有限。2003年廣州市政府的幾項(xiàng)舉措引人注目：——將珠江新城（未來(lái)城市CBD中心區(qū)）辦公、酒店用地價(jià)格下調(diào)15%，由2800元/平方米下調(diào)至2380元/平方米，以吸引商務(wù)投資來(lái)推動(dòng)CBD的建設(shè)，拉動(dòng)城市商務(wù)辦公區(qū)和產(chǎn)業(yè)東移?！獟炫瞥鲎屃酥榻鲁荌3-1，I3-2地塊（2.131億元）和琶洲地塊P2B11（3.2328億元）。并表示今后將采取另外一種土地開(kāi)發(fā)模式，即城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行發(fā)展，進(jìn)而提高土地價(jià)值。這將是未來(lái)廣州土地開(kāi)發(fā)的一個(gè)方向?！獜?003年12月31日后，土地出讓金要一次性繳交。這一系列舉措將給廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。③商品房供應(yīng)和成交情況。需求量保持穩(wěn)定，但供應(yīng)量有擴(kuò)大可能，樓價(jià)面臨下降壓力，房地產(chǎn)項(xiàng)目平均盈利水平下降。伴隨著商品房竣工面積的增加，商品房交樓面積亦明顯增大。2003前三個(gè)季度商品房交樓面積451.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.71%；其中，商品住宅交樓面積423.93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.03%；占全市商品房交樓面積的93.9%，同比提高個(gè)3.9百分點(diǎn)。前三個(gè)季度，廣州市商品房銷(xiāo)售受“非典”影響不明顯，商品房銷(xiāo)售量繼續(xù)增加。全市商品房銷(xiāo)售（含現(xiàn)樓、期樓，數(shù)字不重復(fù)）面積451.43萬(wàn)平方米，比2002年同期增加80.52萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.71%。其中商品住宅銷(xiāo)售簽約面積423.93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.03%，占全市商品房簽約面積總量的93.9%。在全市商品房銷(xiāo)售面積中，期樓簽約面積為43.13萬(wàn)平方米，同比下降4.51%。商品房銷(xiāo)售均價(jià)微升。前三個(gè)季度全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)為4159元/平方米，同比增長(zhǎng)0.56%；其中，住宅銷(xiāo)售均價(jià)為3906元/平方米，同比下降1.46%；期樓銷(xiāo)售均價(jià)4581元/平方米，同比上升5.6%。④積壓空置情況。據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，截止到2003年9月廣州市空置商品房總面積仍有約682.54萬(wàn)/平方米，同比增長(zhǎng)7.3%。其中，空置住宅約396.61萬(wàn)/平方米，同比增加6.50%；空置商業(yè)用房約137.53萬(wàn)/平方米，同比增加5.47%；空置一年以上的住宅366.83萬(wàn)/平方米，同比增加10.36%，空置一年以上的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房93.02萬(wàn)/平方米，同比增加2.28%。以上數(shù)據(jù)充分表明，廣州市商品房市場(chǎng)整體上供過(guò)于求，體現(xiàn)出明顯的買(mǎi)方市場(chǎng)特征。2.主要特點(diǎn)2003年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)。①“非典”疫情對(duì)廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售影響很小。每年的第一季度均是房地產(chǎn)市場(chǎng)的淡季，2003年首季度房地產(chǎn)市場(chǎng)基本維持2002年末的發(fā)展?fàn)顩r，市場(chǎng)供應(yīng)和成交的變化幅度均不大，市場(chǎng)明顯是蓄勢(shì)觀望的階段。第二季度“非典”事件令住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售壓力加大，但也促進(jìn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)客戶(hù)需求的關(guān)注，生產(chǎn)迎合消費(fèi)者健康需求的住宅。第三季度樓市開(kāi)始全面升溫。2003年5月廣州市曾開(kāi)展“非典疫情對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)影響”的網(wǎng)上調(diào)查，收回企業(yè)問(wèn)卷491份。調(diào)查表明：一是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)度的影響；76.8%的企業(yè)認(rèn)為“非典”疫情對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)度完全沒(méi)有影響，開(kāi)發(fā)投資如期完成；19.1%的企業(yè)認(rèn)為只有輕微影響；3.1%的企業(yè)認(rèn)為有較大影響，完成投資有所放慢；1%的企業(yè)認(rèn)為有嚴(yán)重影響，主要原因是施工報(bào)批工作推遲或受阻，影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資進(jìn)度。二是對(duì)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的影響：68%的企業(yè)認(rèn)為“非典”疫情對(duì)商品房銷(xiāo)售無(wú)影響，這部分企業(yè)1～5月商品房銷(xiāo)售簽約面積125.58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.4%；22%的企業(yè)認(rèn)為只有輕微影響，這部分企業(yè)1～5月商品房簽約面積27.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.3%；8.4%的企業(yè)認(rèn)為有較大影響；1.6%的企業(yè)認(rèn)為有嚴(yán)重影響。在認(rèn)為有較大或嚴(yán)重影響的企業(yè)中，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)只有一家，其余均為三級(jí)資質(zhì)企業(yè)，這部分企業(yè)均無(wú)大項(xiàng)目。受影響的主要原因是港澳地區(qū)因“非典”原因赴穗人員明顯減少，使商品房外銷(xiāo)受阻，但對(duì)全市整個(gè)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)影響不大。“非典”疫情影響使人們對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)與空間、配套與綠化、衛(wèi)生與健康等方面提出更高的要求，從而加大了消化空置房（特別是設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)的空置房）的難度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的變化，適時(shí)做出調(diào)整。②居住和投資推升樓市，投資型物業(yè)有取代居住類(lèi)物業(yè)的趨勢(shì)，成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)。2003年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求旺盛，樓市價(jià)格繼續(xù)上漲，這主要是由于居住購(gòu)房和投資購(gòu)房?jī)晒珊狭ν粕藦V州樓市，但漲勢(shì)有所放緩。與往年不同的是，2003年投資性購(gòu)房呈大幅度上升趨勢(shì)。投資型商鋪、投資型寫(xiě)字樓和投資型住宅成為2003年熱點(diǎn)。傳統(tǒng)居住類(lèi)物業(yè)讓位于投資類(lèi)物業(yè)。③熱點(diǎn)分散，形成多區(qū)域、多板塊的競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展格局。華南板塊繼續(xù)維持35億～40億元的銷(xiāo)售額和100萬(wàn)平方米左右的銷(xiāo)售量，但不再一枝獨(dú)秀，南沙大盤(pán)陸續(xù)入世。距廣州中心車(chē)程在1小時(shí)以?xún)?nèi)的西部，“南?！鹕健敝匦乱痍P(guān)注。即將啟用的新機(jī)場(chǎng)使北部“花都新機(jī)場(chǎng)”沿線出現(xiàn)大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)。2003年影響廣州經(jīng)濟(jì)布局的大事：第一，市府組織南沙開(kāi)發(fā)推介會(huì)；第二，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)擴(kuò)大三倍；第三，廣交會(huì)秋季遷址琶洲。這些都進(jìn)一步加快了廣州城市向南向東拓展的方向和步伐。其中南沙和開(kāi)發(fā)區(qū)作為廣州未來(lái)主要的工業(yè)、制造業(yè)中心，將集中大量的勞動(dòng)人口，刺激周邊住宅需求，黃埔、天河?xùn)|、增城、南沙的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在提速。④區(qū)域性熱點(diǎn)凸現(xiàn)樓市亮點(diǎn)。2003年上半年郊區(qū)樓盤(pán)仍占市場(chǎng)主導(dǎo)。受多種因素影響，廣州房地產(chǎn)“大盤(pán)”數(shù)量之多，開(kāi)發(fā)規(guī)模之大，均居全國(guó)前列。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州占地超1000畝以上的大盤(pán)已超過(guò)30個(gè)。隨著廣州市城區(qū)可開(kāi)發(fā)土地資源日漸枯竭，使“郊區(qū)化開(kāi)發(fā)”成為必然，另外非廣州戶(hù)籍人士購(gòu)房比例占50%以上，“郊區(qū)化”越來(lái)越受消費(fèi)者青睞。2003年廣州大盤(pán)開(kāi)發(fā)趨于理性。在城市規(guī)劃滯后，政府“補(bǔ)位”未能及時(shí)跟上的狀況下，發(fā)展商遭遇了“大盤(pán)降溫快”、“熱點(diǎn)難繼續(xù)”的難題。大項(xiàng)目出現(xiàn)“低開(kāi)難高走”、“高開(kāi)走不動(dòng)”的尷尬局面。因此，2003年廣州大盤(pán)普遍采用了如下策略：第一，自我約束開(kāi)發(fā)量；第二，強(qiáng)化配套和有關(guān)設(shè)施，打造“都市”、“衛(wèi)星城”概念；第三，在文化訴求和服務(wù)訴求上繼續(xù)下大功夫，力爭(zhēng)在“軟件”上勝人一籌；第四，避免價(jià)格戰(zhàn)，盡量與對(duì)手形成產(chǎn)品差異或文化差異；第五，品牌的影響力逐漸為各大發(fā)展商所重視。此外，漸趨成熟的華南板塊也逐漸暴露出一些亟待解決的問(wèn)題。2003年11月廣地花園112戶(hù)業(yè)主的房產(chǎn)被發(fā)展商重復(fù)抵押即將被法院查封的案例，引起廣州乃至全國(guó)業(yè)界的關(guān)注。廣地花園發(fā)生的事，從某種角度來(lái)看，就是別的樓盤(pán)將會(huì)發(fā)生或正在面臨的問(wèn)題。廣地花園的案例，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有代表性。廣地事件，不僅僅在于某些不良房地產(chǎn)商的惡意欺詐，更在于監(jiān)管部門(mén)在此事件中的存在失控?？梢?jiàn)如何完善法制建設(shè)，保護(hù)購(gòu)房者對(duì)房屋的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題迫切需要得到解決?？偟膩?lái)說(shuō)在產(chǎn)品供應(yīng)方面，廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓盤(pán)綜合素質(zhì)得到進(jìn)一步提升，但同質(zhì)化趨勢(shì)明顯。從2003年廣州市新推樓盤(pán)來(lái)看，一方面無(wú)論是總體規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、平面布局，還是裝修特色、景觀利用、智能化程度及樓盤(pán)環(huán)境和配套等，均比上一年推出的樓盤(pán)有明顯進(jìn)步，樓市更新?lián)Q代的步伐加快，典型的樓盤(pán)如凱旋新世界、金碧花園、金碧華府、祈福新村、雅居樂(lè)等；另一方面新推樓盤(pán)的同質(zhì)化趨勢(shì)也日益明顯。郊區(qū)大盤(pán)無(wú)一例外的以環(huán)境和教育、交通、運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)等全面高級(jí)配套設(shè)施為主要賣(mài)點(diǎn)，在小區(qū)規(guī)劃、環(huán)境營(yíng)造、戶(hù)型設(shè)計(jì)、宣傳手法等方面基本雷同，缺乏新意。⑤集中化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯，馬太效應(yīng)更加突出。廣州房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程在加速。大型企業(yè)的盈利空間和潛力較中小企業(yè)大，大公司市場(chǎng)份額越來(lái)越大，中小型公司生存空間變窄，而且大公司之間開(kāi)始強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，如富力地產(chǎn)集團(tuán)與美好置業(yè)這兩個(gè)不同專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的品牌企業(yè)正式建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，其資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)策劃及地產(chǎn)二手業(yè)務(wù)將全面合作，從而使地產(chǎn)行業(yè)的兩家品牌企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)得到優(yōu)化整合，整合資源達(dá)到效益最大化。據(jù)預(yù)測(cè)3年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量有可能減至100家以下。⑥跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展深刻影響著廣州樓市。2003年是廣州房地產(chǎn)商普遍具有“全國(guó)視野”的一年。隨著資金、技術(shù)、人才的流動(dòng)，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸變?yōu)橐粋€(gè)“全國(guó)的市場(chǎng)”，房地產(chǎn)的產(chǎn)品業(yè)將擺脫傳統(tǒng)的“廣式”而走向“多元化”：一是“上京趕考年”，“富力”、“合生創(chuàng)展”、“宏宇”等大公司紛紛投資北京，2003年廣州企業(yè)投資北京資金超過(guò)100億元，超過(guò)廣州市場(chǎng)投資額的25%以上。二是“外地公司入城熱”，萬(wàn)科、雅居樂(lè)等企業(yè)紛紛進(jìn)駐南海、花都、新塘、南沙這些熱點(diǎn)區(qū)域。三是中小型企業(yè)紛紛“轉(zhuǎn)型”或投資外地中小城市。西部城市成為投資首選。⑦快速擴(kuò)張的中介市場(chǎng)。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的重要組成部分。中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展既是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的必然要求，其發(fā)展水平又是房地產(chǎn)業(yè)走向市場(chǎng)化、規(guī)范化的標(biāo)志。在廣州，中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展尤其令人矚目，這一方面是由于廣州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，市場(chǎng)交易活躍，需要中介機(jī)構(gòu)服務(wù)：另一方面是由于毗鄰港澳，港澳地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟早，一些中介公司到廣州來(lái)開(kāi)展業(yè)務(wù)，廣州可以借鑒他們的經(jīng)驗(yàn)，加快中介服務(wù)的發(fā)展。2003年前三個(gè)季度廣州市房地產(chǎn)交易成交總額中90%以上與中介代理機(jī)構(gòu)有關(guān)或直接由中介代理機(jī)構(gòu)促成，這是一個(gè)相當(dāng)高的比例，說(shuō)明廣州市房地產(chǎn)業(yè)的快速、健康發(fā)展，廣州市中介服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為整體房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的組成部分。2003年中介服務(wù)業(yè)的相關(guān)管理法規(guī)陸續(xù)出臺(tái)，法規(guī)體系逐步健全，實(shí)行中介公司資質(zhì)管理，中介人員執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證；中介公司數(shù)量不斷增多，業(yè)務(wù)面不斷拓寬；大型中介公司的擴(kuò)張速度明顯加快；中介服務(wù)業(yè)的質(zhì)量進(jìn)一步提高，逐步向規(guī)范化、品牌化發(fā)展，其中滿(mǎn)堂紅、中原、合富輝煌、經(jīng)緯、珠江恒昌等中介代理公司在發(fā)展過(guò)程中，實(shí)施品牌化、規(guī)范化管理，在業(yè)內(nèi)以樹(shù)立起良好形象，具備了一定的知名度；外來(lái)中介公司開(kāi)始大舉進(jìn)軍廣州。2003年廣州市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展的特征：一是管理走向規(guī)范化。2003年1月1日新的《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》由市人大頒布以后開(kāi)始實(shí)施，新的條例要求中介服務(wù)人員全員持證上崗，廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所根據(jù)《條例》的要求組織了多次大的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)清查活動(dòng)。二是品牌效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)開(kāi)始明顯出現(xiàn)，大型中介公司大舉擴(kuò)張，有些公司一年內(nèi)開(kāi)的分行數(shù)量達(dá)到20多家。國(guó)外和外地的著名品牌也開(kāi)始進(jìn)入廣州房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，并且來(lái)勢(shì)兇猛，一進(jìn)入就迅速開(kāi)設(shè)了眾多的分行。三是經(jīng)營(yíng)上從單一型向綜合型轉(zhuǎn)變，從普通的物業(yè)銷(xiāo)售代理向項(xiàng)目投資策劃等較高層次轉(zhuǎn)變，廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在運(yùn)作上主要有兩種類(lèi)型：一種是以物業(yè)銷(xiāo)售代理為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，如合富輝煌、經(jīng)緯、中原、美聯(lián)、滿(mǎn)堂紅、置業(yè)國(guó)際等公司；另一種是以物業(yè)投資策劃為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司屬于此類(lèi)，這是目前廣州為數(shù)不多的為開(kāi)發(fā)商提供物業(yè)投資策劃和項(xiàng)目可行性研究的專(zhuān)業(yè)公司，其優(yōu)勢(shì)在于擁有較高素質(zhì)的人才。四是加強(qiáng)與銀行、律師行等機(jī)構(gòu)的合作，充分利用中介公司掌握大量客源的優(yōu)勢(shì)，分取下游利潤(rùn)。五是物業(yè)管理與中介代理“聯(lián)姻”。廣州市不少物業(yè)管理公司，利用管理小區(qū)熟悉小區(qū)情況的優(yōu)勢(shì)，兼營(yíng)中介代理服務(wù)，包攬了小區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、招租，以此項(xiàng)收入彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)和快速的發(fā)展過(guò)程中，廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)也開(kāi)始出現(xiàn)一些問(wèn)題。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為了發(fā)展，需要拓展新的業(yè)務(wù)，但新業(yè)務(wù)本身是雙刃劍，有時(shí)會(huì)傷及機(jī)構(gòu)本身。例如，由于現(xiàn)在二手中介收費(fèi)較低，一些經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)向做行紀(jì)，并且越做越大，變成了變相的房地產(chǎn)投資甚至開(kāi)發(fā)，資金投入量很大，一旦投資失誤，全盤(pán)皆輸。2003年5月底廣州市誠(chéng)安地產(chǎn)，一家曾經(jīng)是行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的二手經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)悄然關(guān)門(mén)。誠(chéng)安地產(chǎn)在1999年曾創(chuàng)下1200萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，2000年和2001年業(yè)績(jī)也超過(guò)1000萬(wàn)元。近年來(lái)，誠(chéng)安地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域四面開(kāi)花：除了參與商業(yè)項(xiàng)目的代理銷(xiāo)售、從事二手中介租賃交易外，參與拍賣(mài)物業(yè)的轉(zhuǎn)手炒賣(mài)（俗稱(chēng)“炒樓”、“炒鋪”）是其發(fā)展“副業(yè)”之一，近兩年更投入相當(dāng)規(guī)模資金進(jìn)行此高風(fēng)險(xiǎn)的投資行為。由于對(duì)市場(chǎng)發(fā)展估計(jì)不足，該公司多次高價(jià)買(mǎi)入物業(yè)后，無(wú)法順利以理想的價(jià)格放盤(pán)，被迫虧本出手轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑩p失頗大，最終關(guān)門(mén)大吉。誠(chéng)安地產(chǎn)之所以轉(zhuǎn)向炒樓，與當(dāng)前二手中介傭金比例偏低有關(guān)，目前的房地產(chǎn)中介收費(fèi)受到《國(guó)家計(jì)委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》的限制，這一法規(guī)出臺(tái)于1995年，當(dāng)時(shí)的二手交易還很少，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要針對(duì)一手代理業(yè)務(wù)，而二手中介服務(wù)的工作量大大超過(guò)一手代理，這應(yīng)該引起行業(yè)主管部門(mén)的重視。⑧物業(yè)管理糾紛頻發(fā)。2003年廣州市物業(yè)糾紛引發(fā)社會(huì)沖突的事件多次出現(xiàn)，成為“物業(yè)管理”業(yè)界乃至社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)，這反映出目前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一些問(wèn)題，其中最具代表性的是翠湖山莊和新興白云花園的物業(yè)管理糾紛。新興白云花園是廣州市道路擴(kuò)建工程辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“擴(kuò)建辦”）為內(nèi)環(huán)路拆遷需要而出資購(gòu)買(mǎi)的住宅小區(qū)。經(jīng)廣州市建委批準(zhǔn)，“道擴(kuò)辦”成立了廣州市悅?cè)A物業(yè)管理有限公司管理該小區(qū)。2002年9月新興白云花園業(yè)委會(huì)因不滿(mǎn)悅?cè)A公司的管理，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)，選聘了華信物業(yè)管理公司，并要求“道擴(kuò)辦”和悅?cè)A公司交出物業(yè)管理權(quán)，導(dǎo)致雙方矛盾激化。同時(shí)，“道擴(kuò)辦”對(duì)新興白云花園業(yè)委會(huì)的合法性提出質(zhì)疑，將核準(zhǔn)新興白云花園業(yè)委會(huì)登記成立的白云區(qū)房管局告上法庭，而法庭的審議過(guò)程也是一波三折，目前尚未最后結(jié)案。翠湖山莊曾被評(píng)為廣州十大明星樓盤(pán)，也曾是個(gè)樓價(jià)一度高達(dá)每平方米萬(wàn)元以上的豪宅小區(qū)，2003年因?yàn)樾屡f兩家物業(yè)管理公司在小區(qū)的嚴(yán)重對(duì)峙沖突并長(zhǎng)期“共管”一個(gè)小區(qū)而在全國(guó)轟動(dòng)一時(shí)。其實(shí)，此類(lèi)個(gè)案在廣州的住宅小區(qū)內(nèi)并不少見(jiàn)，如前兩年就有春蘭花園的類(lèi)似案例。毋庸置疑，物業(yè)管理對(duì)于提高城市管理水平、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定起到了積極作用。但是，一段時(shí)間里，由于相關(guān)法律責(zé)任權(quán)利關(guān)系不明確，導(dǎo)致很多地方屢屢出現(xiàn)物業(yè)糾紛。要徹底解決這一系列的糾紛，歸根到底就是要從源頭上打破發(fā)展商對(duì)物業(yè)管理的壟斷權(quán)，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，堅(jiān)持搞物業(yè)管理招投標(biāo)，讓所有的物業(yè)管理公司在同一起跑線上競(jìng)爭(zhēng)。令人可喜的是，新頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》已做出規(guī)定，國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。廣州市國(guó)土房管局也出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例具體規(guī)定》，今后發(fā)展商要先搞物業(yè)管理招投標(biāo)才能拿預(yù)售證賣(mài)樓。⑨市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)行為逐步規(guī)范，房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)手段普遍受到開(kāi)發(fā)企業(yè)的高度重視，2003年廣州各種房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的，主要特點(diǎn)是緊扣樓盤(pán)的定位及特色，以促進(jìn)銷(xiāo)售，提高知名度、美譽(yù)度為主要目的，營(yíng)銷(xiāo)的針對(duì)性和效果均比以往年度有較大提升。這些變化表明，開(kāi)發(fā)商們的確已意識(shí)到：從當(dāng)初市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下“低手做事、幾乎無(wú)須做勢(shì)”，到前兩年“泡沫”充斥時(shí)，低手做事、高手做勢(shì)“再到今天”高手做事、高手做勢(shì)，“市場(chǎng)正沿著一條越來(lái)越規(guī)范的軌跡發(fā)展，或者說(shuō)，市場(chǎng)正經(jīng)歷著“價(jià)值回歸，本性回歸”的過(guò)程。而這些變化，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑具有極大的促進(jìn)作用。三2004年廣州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境分析1.2004年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將繼續(xù)面臨較為寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年，廣州國(guó)民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持10%以上的穩(wěn)定增長(zhǎng)速度，住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。此外，國(guó)家實(shí)施城市化發(fā)展戰(zhàn)略，積極推動(dòng)小城鎮(zhèn)的發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)展區(qū)域中心城市，促使大量農(nóng)村人口將向城鎮(zhèn)遷移，對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提出了新的需求，也為城市住房建設(shè)提供了新的市場(chǎng)機(jī)遇。2.2004年房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)獲得有力的政策支持為促進(jìn)住宅建設(shè)的健康快速發(fā)展，國(guó)家將繼續(xù)在財(cái)政、金融、稅收、投資和消費(fèi)等各方面對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)實(shí)施鼓勵(lì)優(yōu)惠政策，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健全和發(fā)展提供良好的政策環(huán)境。首先，房地產(chǎn)稅費(fèi)改革將逐漸減少開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，降低房?jī)r(jià)，減少并降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)市場(chǎng)流通；增加占有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，即以不動(dòng)產(chǎn)稅的形式適應(yīng)房地產(chǎn)具有長(zhǎng)期使用性的特點(diǎn)，達(dá)到鼓勵(lì)投資、促進(jìn)消費(fèi)的目的。今后將進(jìn)一步降低商品房交易和再交易的稅費(fèi)，降低房?jī)r(jià)，增加投資置業(yè)的回報(bào)率，促進(jìn)住房消費(fèi)。其次，房地產(chǎn)公司上市禁令取消。房地產(chǎn)業(yè)本身是個(gè)資金密集型行業(yè)，大發(fā)展必然帶來(lái)對(duì)資金的巨大需求。在銀行貸款更加嚴(yán)格、房地產(chǎn)預(yù)售門(mén)檻進(jìn)一步提高的情況下，依靠賣(mài)樓花的定金貨預(yù)付款籌措資金，變得越來(lái)越不可行。建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，已成為非?，F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，而上市將成為重要的融資渠道，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)上市有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于借助資本市場(chǎng)完善公司治理結(jié)構(gòu)，有利于提升經(jīng)營(yíng)管理水平，提高企業(yè)知名度，有利于改善房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)格局。3.住宅市場(chǎng)體系進(jìn)一步完善隨著住房貨幣化各項(xiàng)配套政策逐步完善，補(bǔ)貼資金落實(shí)到位，對(duì)調(diào)動(dòng)職工的住房消費(fèi)積極性和提高購(gòu)房支付能力都將產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用，住房消費(fèi)的潛在需求將轉(zhuǎn)化為有效需求，個(gè)人成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主力。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，廣州、上海等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、商品化程度比較高的城市個(gè)人住房消費(fèi)占住房消費(fèi)的比重超過(guò)95%。已經(jīng)開(kāi)始了住房分配貨幣化和公房上市等政策的出臺(tái)，將極大地刺激城市居民特別是年輕一代的購(gòu)房欲望。尤其是二手市場(chǎng)，在以小換大、賣(mài)舊置新的住房消費(fèi)觀念影響下，對(duì)于不少家庭來(lái)說(shuō)，住房“從一而終”將成為歷史，從而形成二手樓市的巨大承接力。隨著個(gè)人住房梯度消費(fèi)已成發(fā)展趨勢(shì)，住房交易市場(chǎng)日趨活躍，帶動(dòng)了增量住房的發(fā)展。4.積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)加大力度推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，全面提高房屋質(zhì)量，增加住房的有效供給。在住宅產(chǎn)業(yè)化方面，今后將加大科技開(kāi)發(fā)投入，鼓勵(lì)技術(shù)創(chuàng)新，重視技術(shù)推廣，提倡使用新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備，提高科技成果的轉(zhuǎn)化率和使用覆蓋率，促進(jìn)住宅建設(shè)的整體進(jìn)步，提高住宅的工程、功能、環(huán)境和管理的質(zhì)量。5.珠江三角洲形成城市群，廣州核心地位凸顯隨著珠江三角洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市間的聯(lián)系也越來(lái)越密切，廣州成為珠江三角洲的中心城市，向外輻射能力更大、物流、人流等流動(dòng)更加頻繁。廣園東路的向東莞延伸、多條高速公路、廣佛地鐵、廣珠鐵路的興建，將各城市緊密聯(lián)系在一起，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。6.2004年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)①市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制不靈活，行業(yè)管理落后。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體制還很不完善，尤其是在房地產(chǎn)用地存量比較多，政府無(wú)法通過(guò)土地供應(yīng)量來(lái)調(diào)節(jié)商品房市場(chǎng)供應(yīng)的前提下，缺乏有力的市場(chǎng)宏觀調(diào)控手段，致使目前商品房市場(chǎng)供應(yīng)基本處于放任自流的狀態(tài)，全部市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)；而由于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的滯后性，直接導(dǎo)致了目前商品房供過(guò)于求，空置量不斷增加的局面。此外，市場(chǎng)信息不公開(kāi)、不透明，價(jià)格、稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿沒(méi)有充分發(fā)揮作用，政府對(duì)市場(chǎng)尚未形成合理的引導(dǎo)機(jī)制，尚未形成完全、公開(kāi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。②收入與房?jī)r(jià)的差距仍然是制約房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素。我國(guó)一直實(shí)行低工資、福利制，居民收入水平普遍偏低。雖然，近年來(lái)，城市居民收入有所提高，而房?jī)r(jià)持續(xù)下降，收入與房?jī)r(jià)的差距在縮小，但在一些大城市，包括廣州市，商品房?jī)r(jià)距居民的購(gòu)買(mǎi)能力還有一定的差距，仍未達(dá)到國(guó)際通行的房?jī)r(jià)與居民收入比為3～6倍的合適水平。高房?jī)r(jià)、低收入的反差，會(huì)使部分地區(qū)住房消費(fèi)能力和積極性受到一定程度的扼制。啟動(dòng)住房市場(chǎng)關(guān)鍵尚需進(jìn)一步完善配套政策。③開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體素質(zhì)差未得到根本性改變，制約廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體水平的提高。目前，廣州絕大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在著規(guī)模小，資金短缺，融資能力不足，技術(shù)、管理和人才素質(zhì)差距大等問(wèn)題。即使是一些近幾年成長(zhǎng)起來(lái)的大企業(yè)，由于發(fā)展歷史短，自身資金實(shí)力不雄厚，主要依賴(lài)銀行貸款發(fā)展，資產(chǎn)負(fù)債率高，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力差。此外，這些企業(yè)在現(xiàn)代企業(yè)制度的建立完善方面滯后于業(yè)務(wù)的發(fā)展，公司的運(yùn)作管理制度欠規(guī)范。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金、管理、策劃等水平提出更高的要求。四2004年廣州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展望2004年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可謂機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。但總體衡量，預(yù)計(jì)廣州房地產(chǎn)業(yè)在2004年仍將繼續(xù)維持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的格局。2004年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要特點(diǎn)。1.總體交易態(tài)勢(shì)穩(wěn)定，成交價(jià)格穩(wěn)中有降由于廣州房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度較高，雖然近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量居高不下，但其主要拉動(dòng)力并不是來(lái)自政策面，而主要來(lái)自消費(fèi)市場(chǎng)。與內(nèi)地城市相比，廣州購(gòu)房者的消費(fèi)心態(tài)和消費(fèi)行為更為成熟和理性；雖然目前廣州存在商品房供過(guò)于求的現(xiàn)象，但也有產(chǎn)品出現(xiàn)熱銷(xiāo)，說(shuō)明廣州消費(fèi)潛力巨大，問(wèn)題在于產(chǎn)品能否真正切合市場(chǎng)需求。使現(xiàn)在商品房供應(yīng)方面，預(yù)計(jì)市場(chǎng)供給總量將會(huì)繼續(xù)增加，其中城區(qū)盤(pán)和二手房所占比重會(huì)進(jìn)一步提高。截止到2003年9月全市商品房施工面積高達(dá)3972.86萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積734.93萬(wàn)平方米，估計(jì)消化這些存量商品房至少需要5年左右的時(shí)間，如果再把地產(chǎn)商近年來(lái)圈下的地塊都算進(jìn)去，廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)今后幾年的供應(yīng)量將非常驚人。而需求方面，盡管伴隨著總體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和居民收入的不斷增加，市場(chǎng)需求會(huì)有一定的增長(zhǎng)，但目前尚缺乏有效刺激需求的利好因素，相對(duì)供給而言，商品房市場(chǎng)總體供過(guò)于求的局面將會(huì)進(jìn)一步拉大，也正是由于這種市場(chǎng)格局的存在，2004樓價(jià)的持續(xù)走低是不可避免的。2.市場(chǎng)區(qū)域結(jié)構(gòu)將會(huì)均衡發(fā)展由于規(guī)劃重心的調(diào)整和市政設(shè)施的完善，郊區(qū)物業(yè)東、南并舉的市場(chǎng)格局基本形成，但這種局面很難保持長(zhǎng)久。預(yù)計(jì)從2004年起，廣州西部及北部地區(qū)將會(huì)涌現(xiàn)出一批超大型樓盤(pán)，樓市最終會(huì)打破東部和南部板塊獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的局面，成均衡發(fā)展之勢(shì)。最近廣州市人大常委會(huì)通過(guò)的了《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》，規(guī)定舊城區(qū)的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的120%確定，這無(wú)疑加大了在舊城區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。同時(shí)，新的拆遷管理辦法對(duì)拆遷方的資質(zhì)提出了更高要求，規(guī)定拆遷公司的補(bǔ)償安置資金存款證明金額不得低于補(bǔ)償安置資金總額的50%。這些條款大大提高了舊城區(qū)房屋拆遷的門(mén)檻，將不可避免地導(dǎo)致中心城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度降低。因此，郊區(qū)物業(yè)將以其便捷的交通條件、完善的配套設(shè)施、優(yōu)美的自然環(huán)境、低廉的生活成本對(duì)市區(qū)物業(yè)產(chǎn)生新一輪的沖擊。3.住宅市場(chǎng)保持穩(wěn)定，商鋪市場(chǎng)重新洗牌，寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨市場(chǎng)供求失衡①住宅市場(chǎng)將保持平穩(wěn)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)2004年拉動(dòng)住宅市場(chǎng)有以下動(dòng)力：廣州市城鎮(zhèn)居民實(shí)際收入水平持續(xù)提高，購(gòu)房能力增強(qiáng)；住房分配貨幣化進(jìn)程加快，促進(jìn)潛在的住宅需求得以顯現(xiàn)；銀行利率的下調(diào)和公積金貸款額度的提高對(duì)居民利用按揭購(gòu)房起到推動(dòng)作用；廣州的區(qū)域輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)，戶(hù)口政策的重大調(diào)整，流動(dòng)人口將成為購(gòu)房的生力軍；而且，伴隨著廣州市城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄的增加和市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，居民的投資意識(shí)越來(lái)越明顯，又將增加對(duì)廣州房地產(chǎn)的需求。②商鋪市場(chǎng)經(jīng)過(guò)重新洗牌將形成新的發(fā)展格局。2003年是廣州啟動(dòng)“2010年一大變”的第二年，“大變”工程將令房地產(chǎn)格局產(chǎn)生巨大的變化，地鐵二號(hào)線的開(kāi)通，對(duì)沿線商用物業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇，特別是白云、海珠等非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將會(huì)大大加強(qiáng)，商業(yè)形勢(shì)會(huì)發(fā)生較大改變。2003年連鎖超市的海珠搶灘就是這種形勢(shì)的預(yù)演。另外，Shoppingmall的興起將使2004年的商業(yè)格局發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改變，傳統(tǒng)的臨街商鋪的開(kāi)發(fā)模式面臨新的變革。③寫(xiě)字樓市場(chǎng)將重新面臨供求失衡的不利局面。經(jīng)過(guò)幾十年的建設(shè)，廣州已成為具有強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)功能的綜合性特大城市。廣州要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化國(guó)際城市的發(fā)展目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)還將有較大的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展在有限空間上的合理分布是發(fā)展經(jīng)濟(jì)中不可忽視的重要戰(zhàn)略問(wèn)題。產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響是雙向的。廣州市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)自1996年來(lái)曾經(jīng)連續(xù)5年萎靡不振，2000年末開(kāi)始階段性回暖，