房地產(chǎn)周期性波動(dòng)與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型分析

房地產(chǎn)周期性波動(dòng)與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型分析

房地產(chǎn)業(yè)是為人類生活和社會(huì)再生產(chǎn)提供空間場(chǎng)所的經(jīng)濟(jì)部門，它包括房地產(chǎn)開發(fā)、交易、物業(yè)管理及與之相聯(lián)系的其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)為居民生活提供基本物質(zhì)資料，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供立足之地和活動(dòng)空間。房地產(chǎn)的發(fā)展不僅會(huì)直接帶動(dòng)建筑業(yè)的發(fā)展，還會(huì)間接帶動(dòng)建材、家具、家用電器、園林、旅游、交通運(yùn)輸、郵電、商業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，在工業(yè)化和城市化加速過(guò)程中，住房消費(fèi)逐漸成為居民的主導(dǎo)消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)的建筑業(yè)則會(huì)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大就業(yè)和提高居民消費(fèi)水平具有巨大的拉動(dòng)效應(yīng)。在實(shí)行改革開放政策以前，我國(guó)城市土地實(shí)行國(guó)家所有、統(tǒng)一劃撥、無(wú)償無(wú)期限使用的制度，居民住房實(shí)行福利供給制度，房地產(chǎn)不能作為商品進(jìn)行交易和流通，因而沒有獨(dú)立的房地產(chǎn)業(yè)。從1980年開始，我國(guó)實(shí)行了城鎮(zhèn)土地使用制度，并開始推行住房制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)得以復(fù)蘇，房地產(chǎn)投資不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)交易逐漸活躍起來(lái)，城鎮(zhèn)居民住房面積逐漸擴(kuò)大，城市化程度逐漸提高，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益提升。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。我們不能因房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了問題而否認(rèn)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。政府需要做的事是應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的周期性運(yùn)行規(guī)律，并根據(jù)房地產(chǎn)的周期性變化制定與實(shí)施科學(xué)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策；房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)的周期性變化適時(shí)進(jìn)行發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型。一房地產(chǎn)業(yè)的周期性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有明顯的周期性特征。房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動(dòng)往往是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或衰退的晴雨表，房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)通常領(lǐng)先于經(jīng)濟(jì)總水平及其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的變動(dòng)。（一）房地產(chǎn)業(yè)周期性波動(dòng)的特征在我國(guó)，房地產(chǎn)的發(fā)展也表現(xiàn)出明顯的周期性特征。在經(jīng)歷1987～1988年、1992～1993年兩次房地產(chǎn)開發(fā)投資熱后，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率由1994年的31.1%逐漸下降為1997年的-3.4%。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)之后，我國(guó)實(shí)施擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要手段。1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（23號(hào)文件）明確提出將房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)培育，并出臺(tái)了發(fā)展房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策措施。調(diào)控目標(biāo)主要是發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)內(nèi)需和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2002年8月，時(shí)任摩根斯坦利亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的謝國(guó)忠在《房地產(chǎn)泡沫會(huì)破滅嗎？》中指出，中國(guó)存在資本過(guò)剩，高收益率正吸引著越來(lái)越多的資本投入房地產(chǎn)。2003年，房地產(chǎn)投資開始在局部地區(qū)出現(xiàn)了增長(zhǎng)過(guò)快的苗頭。為了保持房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，政府相繼出臺(tái)了一系列政策文件。2005年3月26日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》；2005年4月27日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議做出《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控》的決定，提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八項(xiàng)措施，即“國(guó)8條”。2006年5月17日提出“國(guó)6條”；5月29日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、人民銀行等9部委《關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》。然而，房地產(chǎn)需求、供給結(jié)構(gòu)不合理，需求與供給總量不平衡的局面并沒有因這些政策的出臺(tái)而迅速得到改變，城市住房?jī)r(jià)格持續(xù)大幅上漲，引起社會(huì)各界越來(lái)越普遍的關(guān)注。2007年、2008年，政府進(jìn)一步加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。至2008年，房地產(chǎn)價(jià)格才出現(xiàn)明顯的回落。（二）房地產(chǎn)業(yè)周期性波動(dòng)的原因1.房地產(chǎn)業(yè)周期性波動(dòng)是由經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性決定的從世界范圍看，在工業(yè)化和城市化初期，許多國(guó)家曾出現(xiàn)住宅的嚴(yán)重短缺。在工業(yè)化和城市化加速的過(guò)程中，房地產(chǎn)投資通常會(huì)加速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。工業(yè)化和城市化過(guò)程基本完成后，房地產(chǎn)投資則會(huì)減速。2.房地產(chǎn)周期波動(dòng)與房產(chǎn)周期更新有關(guān)房地產(chǎn)商品通?？梢栽谳^長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)發(fā)揮作用，其主體結(jié)構(gòu)的使用壽命可以達(dá)到幾十年甚至上百年。但是，房產(chǎn)的裝修材料有的只能使用上十年甚至使用幾年后就要進(jìn)行更新改造。伴隨著生活水平的提高，人們對(duì)房產(chǎn)面積、品質(zhì)、外部環(huán)境的要求提高，可能需要更換面積更大，品質(zhì)和外部環(huán)境更好的房產(chǎn)。這種更換并不是隨收入提高不間斷進(jìn)行的，而是間斷性、跳躍式的，往往會(huì)在收入積累達(dá)到一定水平后一次性完成，然后在收入積累達(dá)到一定水平后再次進(jìn)行更換。無(wú)論是房地產(chǎn)折舊引起的更新，還是收入水平提高引致的更新，都會(huì)使房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出周期性的特征。3.房地產(chǎn)發(fā)展的周期與經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期密切相關(guān)就住宅而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期會(huì)影響居民家庭的收入，同時(shí)也會(huì)影響房屋裝修材料和建筑材料的供給。就商業(yè)房產(chǎn)而言，房地產(chǎn)的需求更是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期緊密相關(guān)。在經(jīng)濟(jì)上漲期，房地產(chǎn)需求逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資加速；在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，房地產(chǎn)需求縮小，房地產(chǎn)投資則可能衰退。在房地產(chǎn)周期的上行階段，房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)價(jià)格呈逐漸上漲的趨勢(shì)。（三）房地產(chǎn)業(yè)周期性波動(dòng)帶來(lái)的影響在短期內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲可能帶來(lái)多重好處：投資者因房地產(chǎn)價(jià)格上升而財(cái)富增值，如果投資者將房地產(chǎn)銷售出去，購(gòu)入價(jià)格和售出價(jià)格之間的差額則成為投資者的收益；房地產(chǎn)開發(fā)商因房地產(chǎn)價(jià)格上漲，會(huì)加速房地產(chǎn)的開發(fā)，并獲得較高的投資收益；地方政府因土地供給價(jià)格和房地產(chǎn)交易價(jià)格上漲，可以獲得更多的土地批租收入、房地產(chǎn)交易稅和其他多種規(guī)費(fèi)收入；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還可以帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這時(shí)，居民可能選擇提前消費(fèi)；住房投資購(gòu)買者可能選擇增加投資；開發(fā)商可能選擇增加供給；地方政府可能選擇增加土地供給和提高土地租金價(jià)格。他們的行為形成合力，共同推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲。伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，一些低收入家庭因支付能力不足將被逐漸排斥到市場(chǎng)之外。房地產(chǎn)價(jià)格逐漸提高，受到排斥的家庭就逐漸增多。房地產(chǎn)價(jià)格上漲達(dá)到一定程度，中收入家庭也會(huì)因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔愣慌懦獾绞袌?chǎng)之外。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上缺乏真實(shí)消費(fèi)需求支持時(shí)就會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫，而房地產(chǎn)泡沫累積達(dá)到一定程度，房地產(chǎn)投資預(yù)期會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由此將導(dǎo)致市場(chǎng)需求萎縮和房地產(chǎn)業(yè)衰退。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，就可能危及實(shí)體經(jīng)濟(jì)并影響社會(huì)穩(wěn)定。伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，被排斥到市場(chǎng)之外的居民家庭不斷增加，政府受到的來(lái)自社會(huì)各方面的批評(píng)和不滿也會(huì)逐漸增加。為了避免引發(fā)社會(huì)尖銳的矛盾和失去政治支持，政府主動(dòng)采取支持低收入家庭和緊縮性政策，可以影響房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期，縮小房地產(chǎn)周期性波動(dòng)的幅度，但并不能改變房地產(chǎn)業(yè)的周期性。二我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)（一）長(zhǎng)期趨勢(shì)目前，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在一定程度上出現(xiàn)回落，主要是中央銀行控制商業(yè)銀行信貸、提高個(gè)人兩套以上住房首付比率及貸款利率的結(jié)果，是對(duì)前幾年房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度發(fā)展的一種主動(dòng)調(diào)整。這種回落并不能代表我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)主要取決于我國(guó)城市化的進(jìn)程、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)的變化以及居民收入水平等因素。我國(guó)是一個(gè)擁有13億人口的大國(guó)，但城市人口的比例還不到50%，而根據(jù)聯(lián)合國(guó)出版的《世界城市展望2007》，截至2007年底，全世界約33億人居住在城市中，世界城市化水平已突破50%。這就是說(shuō)，我國(guó)城市化水平還低于世界平均水平?？傮w來(lái)看，我國(guó)仍處于城市化加速階段，城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)未結(jié)束。除少數(shù)特大城市外，我國(guó)城市人口主要集中在中小城鎮(zhèn)。在今后一定時(shí)期，雖然會(huì)有一部分大城市或特大城市的居民向郊區(qū)流動(dòng)，但總體上看，人口的主要流向?qū)⑹寝r(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動(dòng)，中小城市的人口進(jìn)一步向大城市及特大城市流動(dòng)。我國(guó)的人口規(guī)模迄今為止尚未達(dá)到峰值。盡管我國(guó)早已實(shí)行計(jì)劃生育，但人口規(guī)模還將進(jìn)一步擴(kuò)大，三口之家、兩口之家以及單身家庭的比例也可能進(jìn)一步提高。除少數(shù)一線城市外，大多數(shù)二線、三線城市房地產(chǎn)價(jià)格雖然相對(duì)居民收入水平來(lái)說(shuō)較高，但離國(guó)外及國(guó)內(nèi)一線城市有較大差距，因此還存在上升的空間。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的高低始終是與一定的收入水平相對(duì)而言的，一定的房?jī)r(jià)水平相對(duì)于現(xiàn)在的收入水平可能較高，但隨著收入水平的提高，同樣的價(jià)格水平就可能是居民可接受的。廣東已在全國(guó)率先提出收入倍增計(jì)劃，這標(biāo)志著我國(guó)今后一定時(shí)期將進(jìn)入居民收入加速增長(zhǎng)期，從而將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力的支撐。（二）中短期走勢(shì)從中短期看，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展可能經(jīng)歷一個(gè)或長(zhǎng)或短的調(diào)整期。調(diào)整期的長(zhǎng)短及深度具有許多不確定性，受多種因素的影響和制約，其中主要有以下幾方面。一是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基本面。如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)可以得到消費(fèi)需求擴(kuò)大的支撐，房?jī)r(jià)回落到成本加開發(fā)商合理利潤(rùn)的水平就可以趨穩(wěn)；但如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的衰退，失業(yè)增加，居民收入下降，房地產(chǎn)價(jià)格將首當(dāng)其沖。二是通貨膨脹率。如果通貨膨脹率能夠得到有效控制，中央銀行不需要進(jìn)一步加大貨幣政策的緊縮力度，房地產(chǎn)價(jià)格的下調(diào)有限；但如果通貨膨脹率繼續(xù)走高，中央銀行不得不繼續(xù)加大貨幣政策的緊縮力度，房地產(chǎn)資金鏈條進(jìn)一步繃緊，甚至大面積出現(xiàn)斷裂，房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)深度下調(diào)；如果中央銀行放任通貨膨脹，房地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)可能繼續(xù)在高位運(yùn)行，甚至進(jìn)一步攀升，一定時(shí)期后，房?jī)r(jià)下挫回調(diào)的幅度則會(huì)更大。三是國(guó)際金融與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，西方國(guó)家正經(jīng)受著自20世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái)最大的金融危機(jī)的考驗(yàn)。這場(chǎng)危機(jī)表面上看主要原因是美國(guó)的次貸危機(jī)，但實(shí)際上是多種因素綜合作用的結(jié)果。此次金融危機(jī)已經(jīng)波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，未來(lái)還將產(chǎn)生哪些影響仍具有許多不確定性。（三）發(fā)展趨勢(shì)影響因素房地產(chǎn)發(fā)展的最終趨勢(shì)還取決于相關(guān)主體的博弈。房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征為壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)供需平衡取決于相關(guān)主體的博弈。首先看中央政府的行為。中央政府要對(duì)全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定負(fù)責(zé)。為了維持經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，必須防止通脹，包括穩(wěn)定房?jī)r(jià)；同時(shí)又必須防止衰退，增加就業(yè)。目前，中央政府宏觀調(diào)控政策的取向已由兩防（防通脹、防衰退）轉(zhuǎn)向主要防止經(jīng)濟(jì)衰退。其次看地方政府。土地收益已成為地方財(cái)政的重要來(lái)源，房地產(chǎn)增長(zhǎng)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要牽引力。如果房地產(chǎn)價(jià)格不斷下降，不僅會(huì)拖累各地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還會(huì)嚴(yán)重影響地方政府的財(cái)政收入。目前，地方政府已紛紛采取“救市”政策。再次看商業(yè)銀行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用的商業(yè)運(yùn)作模式是只投入少量的資本金用于項(xiàng)目前期工作和支付部分土地款項(xiàng)；在簽訂土地使用權(quán)協(xié)議或獲取土地使用權(quán)后，便向銀行借款用于后期的投入；工程施工通常要求施工企業(yè)墊付工程施工款，其中相當(dāng)一部分也來(lái)自銀行；工程施工進(jìn)行到一定程度便開始預(yù)售商品房，由銀行向購(gòu)房者提供按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的60%左右直接或間接來(lái)源于銀行，其資產(chǎn)負(fù)債率平均維持在75%左右，有的甚至更高。如果房地產(chǎn)價(jià)格下降超過(guò)一定幅度，受損的將不僅是開發(fā)商和房地產(chǎn)持有者，商業(yè)銀行也將受損。而我國(guó)房地產(chǎn)信貸主要集中于國(guó)有或國(guó)有控股的商業(yè)銀行，商業(yè)銀行一旦出現(xiàn)危機(jī)，必將影響整個(gè)金融業(yè)甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)。因此，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降到一定程度，商業(yè)銀行必然呼吁中央政府放松對(duì)房地產(chǎn)的管制，而中央政府不得不考慮金融的穩(wěn)定。最后看居民。居民可以分為兩大類：一類是住房持有者，包括住房消費(fèi)持有者和投資持有者。這類居民總體上說(shuō)并不希望住房?jī)r(jià)格大幅下降，投資性持有者更是如此。另一類是住房待購(gòu)者，包括消費(fèi)待購(gòu)者和投資待購(gòu)者。這類居民希望住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步下降。總體來(lái)說(shuō)，從長(zhǎng)期看，我國(guó)總體上仍將處于房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期；從短期看，我國(guó)房地產(chǎn)可能進(jìn)入調(diào)整期，但是調(diào)整的幅度不會(huì)太大，出現(xiàn)美國(guó)、日本類似的房地產(chǎn)衰退并引發(fā)金融危機(jī)的可能性不大。三房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的上行階段，市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)只要能夠獲得土地，能夠從銀行貸到款，大多比較容易賺取豐厚的利潤(rùn)。但是，隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的變化，市場(chǎng)需求不振，房地產(chǎn)企業(yè)必須實(shí)行發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。（一）內(nèi)涵擴(kuò)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)不等于住宅，但我們?cè)谡務(wù)摲康禺a(chǎn)問題時(shí)，通常是在談?wù)撟≌袌?chǎng)。房地產(chǎn)包括房產(chǎn)與地產(chǎn)，除住宅外，還有商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施地產(chǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不平衡，住宅投資一度增長(zhǎng)過(guò)快，但并不等于所有的房地產(chǎn)都發(fā)展過(guò)快，事實(shí)上許多非住宅地產(chǎn)發(fā)展嚴(yán)重不足，具有廣闊的發(fā)展前景。在住房市場(chǎng)低迷不振的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以轉(zhuǎn)向開發(fā)非住宅房地產(chǎn)，如投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（商店、購(gòu)物中心、酒店等），文化地產(chǎn)（影視城、文化廣場(chǎng)等），旅游地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)（標(biāo)準(zhǔn)廠房、創(chuàng)業(yè)中心）以及基礎(chǔ)設(shè)施地產(chǎn)等。近年來(lái)，如家在酒店業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，以其獨(dú)特的市場(chǎng)定位和新的經(jīng)營(yíng)理念，異軍突起；保利集團(tuán)著力于文化地產(chǎn)的開發(fā)，將房地產(chǎn)業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)有機(jī)地整合起來(lái)，推出了一系列文化地產(chǎn)項(xiàng)目，并獲得成功。這類成功的例子還很多，對(duì)我們不無(wú)啟示意義。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行內(nèi)涵擴(kuò)展策略，可以采取組合投資方式：即對(duì)同一物業(yè)類型，進(jìn)行跨地域的投資；在同一區(qū)域，進(jìn)行跨物業(yè)類型投資；還可以同時(shí)選擇跨物業(yè)類型和跨區(qū)域投資。（二）適度多元化戰(zhàn)略首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)行從開發(fā)為主向開發(fā)與持有并重的轉(zhuǎn)變。國(guó)際上許多大型房地產(chǎn)企業(yè)，大多把房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資、擁有、經(jīng)營(yíng)作為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，其參與開發(fā)的房地產(chǎn)，有很大比例是作為長(zhǎng)期投資自己擁有、進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)行穩(wěn)健發(fā)展，在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低潮時(shí)能夠經(jīng)受市場(chǎng)周期的考驗(yàn)；市場(chǎng)走出低潮時(shí)，則能夠更加容易抓住發(fā)展機(jī)會(huì)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以適度發(fā)展與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)周期性強(qiáng)，為了避免房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響，可以適度投資發(fā)展一些能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的實(shí)業(yè)：如碼頭、水電站等。這樣，在房地產(chǎn)業(yè)處于衰退期時(shí)，企業(yè)可以依托碼頭、電站的穩(wěn)定現(xiàn)金流或用這些資產(chǎn)作抵押從銀行獲取貸款，而不至于因資金流的斷裂而陷入危機(jī)。（三）差異化戰(zhàn)略長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總體上看是同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。許多企業(yè)不僅經(jīng)營(yíng)手段大同小異，甚至在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中也采取簡(jiǎn)單“克隆”其他設(shè)計(jì)的辦法。伴隨著居民收入水平的提高，房地產(chǎn)需求日趨差異化。在房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整期，尤其需要考慮