房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅

1/1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅

（主講：張運福）

一、納稅人

土地增值稅的納稅人，是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人。

單位包括：各類企業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、事業(yè)單位及其他組織(包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu))。

個人包括：個人(自然人)、個體工商戶以及外國公民、華僑、港、澳、臺同胞等。

二、征稅范圍

凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

（地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。建筑有廠房、倉庫、商店、醫(yī)院、學(xué)校、住宅、地下室、游泳池、圍墻、煙囪等；各種附屬設(shè)施是指與建筑物不可分割的設(shè)施，如電梯、中央空調(diào)、暖氣和各種管道、線路等。附著物是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品，如附著于土地上的各種花、草、樹木等）

這樣界定土地增值稅征稅范圍有三層含義：

1、土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征收，對非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)不征稅。

2、土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。

3、以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的不征稅。

三、計稅依據(jù)

土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算繳納。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額就是土地增值稅的計稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除法定扣除項目金額后的余額。

(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實物形態(tài)、其他形態(tài)等的全部價款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益。

對于納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當(dāng)理由的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估，地稅機(jī)關(guān)依據(jù)或參照評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

(二)扣除項目金額

土地增值稅的扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除?？鄢椖拷痤~主要有下列6項：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得

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土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

取得土地使用權(quán)支付的地價款具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，是在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。

2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費；前期工程費；建筑安裝工程費；基礎(chǔ)設(shè)施費；公共設(shè)施配套費；開發(fā)間接費用。這些成本可按實際發(fā)生額扣除。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安臵費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安臵動遷用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套

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設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)。包括銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。

房地產(chǎn)開發(fā)費用并非全部據(jù)實扣除，而是按下列方法扣除：房地產(chǎn)開發(fā)費用之一的財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。除利息支出以外的房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)支付的金額”及“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5％予以扣除。凡利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，所有房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除按“取得土地使用權(quán)支付的金額”及“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10％計算扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又向其他企業(yè)借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除不能同時適用上述5%和10%兩種方法。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

在土地增值稅清算時，已資本化計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的3

利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

4、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題

（1）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）取得土地使用權(quán)支付的金額、（三）舊房及建筑物的評估價格規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起到轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。其計算公式為：

扣除金額=發(fā)票所載金額×[1+5%×n(年)]

計算扣除項目時每年按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除，但不作為加計5%扣除的基數(shù)。

（2）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由有資質(zhì)的的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重臵成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

對舊房及建筑物不按建造時所實際支付的成本和費用作為扣除項目金額，而采用評估價格作為扣除項目金額，主要是考慮到舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓收入中包含一定的受通貨

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膨脹因素影響的價格上漲部分。如果按建造時的造價作為扣除項目金額，則對因通貨膨脹而帶來的增值也征了土地增值稅。

重臵成本價的含義是，對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費的成本費用。成新度折扣率的含義是，按舊房的新舊程度作一定的比例的折扣。例：一棟房屋，建造時的造價為1500萬元，按轉(zhuǎn)讓時的建材及人工費用計算，建造同樣的房屋需花費4500萬元，該房屋有六成新，則該房屋的評估價格為：

4500萬元*60%=2700萬元。

（3）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅(不含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅)。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

6、加計扣除。即對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％的扣除。

例：一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其扣除項目有以下幾項：

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取得土地使用權(quán)所支付的金額10000萬元；

實際支出的房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元；

按規(guī)定計算的房地產(chǎn)開發(fā)費用1500萬元；

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金550萬元。

加計扣除數(shù)為：（10000萬元+5000萬元）*20%=3000萬元

扣除項目金額合計為：10000+5000+1500+550+3000=20050萬元。

四、稅率

土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30％，最高稅率為60％。

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

《細(xì)則》第十條規(guī)定：條例第七條所列四級超率累進(jìn)稅率，每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

五、應(yīng)納稅額的計算

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率

凡增值額超過扣除項目金額50％以上，即應(yīng)同時適用兩

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檔或兩檔以上的稅率，需分檔計算應(yīng)納稅額。

為便于計算，可利用速算公式，具體如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50％的

土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×30％

（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的

土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×40％-扣除項目金額×5％（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的

土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×50％-扣除項目金額×15％（四）增值額超過扣除項目金額200％的

土地增值稅應(yīng)納稅額＝增值額×60％-扣除項目金額×35％公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

六、土地增值稅的計算

（一）確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；

（二）計算確定扣除項目金額；

（三）計算增值額（增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－扣除項目金額）；

（四）計算增值率(增值額與扣除項目金額之比即增值率)；（五）確定適用稅率計算應(yīng)納稅額。

應(yīng)注意：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售了一棟寫字樓，取得10000萬元的銷售收入（營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教

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育費附加3%）。該公司為建造寫字樓支付了1000萬元的地價款，建造此樓時投入3000萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本，計算該公司轉(zhuǎn)讓此寫字樓應(yīng)納的土地增值稅。

第一步，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。轉(zhuǎn)讓收入為10000萬元；第二步，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額；

取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬元；

房地產(chǎn)的開發(fā)成本為3000萬元；

房地產(chǎn)開發(fā)費用為（1000+3000）*10%=400萬元；

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為10000*5%*（1+7%+3%）=550萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為（1000+3000）*20%=800萬元；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為1000+3000+400+550+800=5750萬元；

第三步，計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額10000-5750=4250萬元；第四步，計算增值額與扣除項目金額的比例4250/5750=73.91%；

第五步，計算應(yīng)納的土地增值稅稅額

4250*40%-5750*5%=1700-287.50=1412.50萬元。

七、征收管理

（一）納稅項目登記：從事房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后30日內(nèi)，向項目所在地主管地稅機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。

（二）納稅地點：納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦

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理納稅申報，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。

（三）納稅義務(wù)發(fā)生時間：直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，為取得收入的當(dāng)天；以賒銷或分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，為本期收到價款的當(dāng)天或合同約定應(yīng)收到價款日期的當(dāng)天；采用預(yù)收價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，為收到預(yù)收價款的當(dāng)天。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目以房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項目或核算對象登記。成本核算和扣除項目的分?jǐn)偡椒ㄒ唤?jīng)確定，在土地增值稅清算前，不得變動。

（五）征收方法：

1、土地增值稅預(yù)征

土地增值稅預(yù)征:納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！都?xì)則》第十六條

(1)2006年3月2日之后，不分普通住房和非普通住房土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一按1%預(yù)征；從2010年5月1日(稅款所屬時間)起，土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為普通住房為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入1%；除普通住房以外的開發(fā)品土地增值稅預(yù)征率為2%；自2011年5月1日(稅款所屬時間)起，土地增值稅預(yù)征率再次調(diào)整為普通住房為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入2%；非普通住

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房、非住宅為3.5%，獨棟別墅為5%。

(2)對房地產(chǎn)開發(fā)公司既建造普通住宅又建造其他類型商品房的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則按從高的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

(3)納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

2、土地增值稅清算

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

土地增值稅清算單位:土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非又建造非普通住宅，

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納稅人必須按照不同開發(fā)品普通住普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。我市規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅、非普通住宅、非住宅，應(yīng)分別計算收入、扣除項目金額、增值額和增值率，按規(guī)定計算繳納土地增值稅。

我市規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目包括納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)的項目，以發(fā)改委及有權(quán)立項備案部門備案的項目為清算單位，也可以規(guī)劃局頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》注明的分期項目為清算單位。

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

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（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

土地增值稅清算主體

土地增值稅清算主體應(yīng)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱納稅人）。納稅人應(yīng)依照稅收法律、法規(guī)以及土地增值稅有關(guān)政策的規(guī)定，正確計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，如實填寫土地增值稅清算申報表及其附表，完整報送相關(guān)資料，并對土地增值稅清算申報的真實性、稅款計算的準(zhǔn)確性和申報資料的完整性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進(jìn)行認(rèn)真審核，要以核實不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品單位計稅成本為核心，以財務(wù)會計核算規(guī)定與稅收規(guī)定不一致的納稅調(diào)整為重點，輔導(dǎo)納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（2）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

（3）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算

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有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

3、土地增值稅核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，核定征收土地增值稅：

（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)臵但未設(shè)臵賬簿的；

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設(shè)臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

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（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

2007年2月1日起，土地增值稅核定征收率以商品房的轉(zhuǎn)讓金額為計稅基數(shù)，按普通住房1%；商業(yè)用房2%；其他用房1.5%計征土地增值稅。從2010年11月1日起土地增值稅核定征收率調(diào)整為普通住房5%；除普通住房以外的開發(fā)品土地增值稅核定征收率調(diào)整為6%。

八、減稅、免稅

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額20％，免征土地增值稅。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，我市規(guī)定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅即：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上；單套最大建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.4倍以下的住房。同時符合上述三個條件的為享受優(yōu)惠政策的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

（二）因國家建設(shè)需要而依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。是指因城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而被政府征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。

（財稅[2006]21號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因城市實施規(guī)劃而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢

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水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因國家建設(shè)的需要而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。

土地增值稅減稅、免稅一律報區(qū)縣(自治縣)地方稅務(wù)局實行審核備案管理。備案資料按渝地稅發(fā)[2010]167號文第七條、第八條的要求辦理。

九、具體規(guī)定

（一）關(guān)于分期分批開發(fā)扣除項目金額的確定及分?jǐn)倖栴}納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定及分?jǐn)偅?/p>

1、在同一清算單位中，只有一種開發(fā)產(chǎn)品的，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偂?/p>

2、在同一清算單位中，凡有兩種或兩種以上開發(fā)產(chǎn)品的，按建筑面積計算分?jǐn)偂?/p>

3、不在同一清算單位中，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?/p>

如:某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊10000平方米的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為1000萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司在這塊土地上建了兩座樓，一座為寫字

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樓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等下同）4000平方米，建筑面積15000平方米；一座為住宅，占地面積6000平方米，建筑面積10000平方米。住宅已出售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。

按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)?/p>

住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂?000萬元/10000*6000=600萬元按建筑面積分?jǐn)?/p>

住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂?000萬元/（15000+10000）10000=400萬元

可見按不同的分?jǐn)傓k法，其計算出的數(shù)額是不一致的。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，如果層次、建筑面積大體相同，則按土地面積分?jǐn)傒^為簡單；如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分?jǐn)傒^為合理。

（二）納稅人逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費不得扣除。（三）納稅人土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或臵換土地問題

土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或臵換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或臵換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或臵換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅

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法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。國稅函…2007?645號

（四）關(guān)于視同銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

（五）關(guān)于公共配套設(shè)施的處理問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：