街道辦事處物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)

第一部分價(jià)格部分文件一、報(bào)價(jià)總表招標(biāo)編號(hào)： ，單位：人民幣元街道辦事處綜合服務(wù)社會(huì)化采購(gòu)項(xiàng)目報(bào)價(jià)總表[價(jià)格單位：（人民幣）元]每月總計(jì)（元）大寫(xiě)：小寫(xiě):24個(gè)月總計(jì)（元）大寫(xiě)：小寫(xiě)：其中分項(xiàng)報(bào)價(jià)：項(xiàng)目一、機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)總表[價(jià)格單位：（人民幣）元]序號(hào)分項(xiàng)內(nèi)容時(shí)間人民幣金額備注1清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)每1月日常物料消耗2物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維護(hù)費(fèi)每1月日常維修費(fèi)3綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)每1月綠化用藥消耗4公共保險(xiǎn)費(fèi)用每1月購(gòu)公共責(zé)任險(xiǎn)5管理費(fèi)用每1月日常辦公支出6員工工資每1月管理人員1人清潔工2人7稅金每1月總費(fèi)用的6%8利潤(rùn)（管理酬金）每1月總費(fèi)用的10%每月總計(jì)（元）大寫(xiě)：24個(gè)月總計(jì)（元）大寫(xiě)：項(xiàng)目二、XX建設(shè)大樓物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)總表[價(jià)格單位：（人民幣）元]序號(hào)分項(xiàng)內(nèi)容時(shí)間人民幣金額備注1安全保衛(wèi)服務(wù)費(fèi)每1月裝備消耗及安保支出2清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)每1月日常清潔物料及設(shè)備拆舊3物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維護(hù)費(fèi)每1月日常維修及設(shè)備拆舊4綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)每1月綠化用具及物料5公共保險(xiǎn)費(fèi)用每1月公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)6管理費(fèi)用每1月日常辦公支出7員工工資每1月保安3人，清潔綠化7人及福利支出稅金每1月總費(fèi)用的9%利潤(rùn)（管理酬金）每1月總費(fèi)用的10%每月總計(jì)（元）大寫(xiě)：24個(gè)月總計(jì)（元）大寫(xiě)：_小寫(xiě)（注：A)報(bào)價(jià)均應(yīng)包含所有中標(biāo)人需交納的稅費(fèi)。B)投標(biāo)人的報(bào)價(jià)應(yīng)包含但不限于上述內(nèi)容。C)投標(biāo)報(bào)價(jià)為24個(gè)月物業(yè)管理服務(wù)的所有費(fèi)用，每月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的月單價(jià)作為2年物業(yè)管理服務(wù)的月單價(jià)，不做調(diào)整。D)本表一式二份，一份隨唱標(biāo)信封一起提交，一份編入投標(biāo)文件經(jīng)濟(jì)部分。投標(biāo)人：（法人公章）法定代表人或其授權(quán)代表簽名：日期：二、分項(xiàng)報(bào)價(jià)明細(xì)表序號(hào)分項(xiàng)內(nèi)容時(shí)間人民幣金額備注1安全保衛(wèi)服務(wù)費(fèi)每1月裝備消耗及安保支出2清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)每1月日常清潔物料及設(shè)備拆舊3物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維護(hù)費(fèi)每1月日常維修及設(shè)備拆舊4綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)每1月綠化用具及物料5公共保險(xiǎn)費(fèi)用每1月公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)6管理費(fèi)用每1月日常辦公支出7員工工資每1月詳見(jiàn)人員設(shè)置表稅金每1月總費(fèi)用的5%利潤(rùn)（管理酬金）每1月總費(fèi)用的10%每月總計(jì)（元）大寫(xiě)：24個(gè)月總計(jì)（元）大寫(xiě)：投標(biāo)人（法人公章）：授權(quán)代表（簽字或蓋章）：日期：第二部份商務(wù)部分文件一、法定代表人身份證明書(shū)二、授權(quán)委托書(shū)三、投標(biāo)函致：XX招標(biāo)采購(gòu)辦公室我方確認(rèn)收到貴方提供的招標(biāo)采購(gòu)辦公室供貨及安裝等相關(guān)服務(wù)的招標(biāo)文件[采購(gòu)編號(hào)為：的全部?jī)?nèi)容，我方：X公司（投標(biāo)人名稱(chēng)）作為投標(biāo)人正式委托（受委托人全名，職務(wù)）代表我方進(jìn)行有關(guān)本次采購(gòu)的一切事宜。在此提交的投標(biāo)文件，正本一份，副本三份，包括如下等內(nèi)容：1．價(jià)格部分文件1.1報(bào)價(jià)總表;1.2分項(xiàng)報(bào)價(jià)明細(xì)表。2．商務(wù)部分文件2.1法定代表人身份證明書(shū)；2.2授權(quán)委托書(shū)；2.3投標(biāo)承諾書(shū);2.4投標(biāo)人資質(zhì)證明文件；2.5商務(wù)響應(yīng)表;2.6商務(wù)條款偏離表。3．技術(shù)部分文件3.1設(shè)備清單；3.2服務(wù)方案；3.3服務(wù)質(zhì)量保證措施；4．唱標(biāo)信封 我方己完全明白招標(biāo)文件的所有條款要求，并重申以下幾點(diǎn)：（—）我方?jīng)Q定參加采購(gòu)編號(hào)為5的報(bào)價(jià)；（二）全部貨物之供應(yīng)和有關(guān)服務(wù)的總價(jià)（詳見(jiàn)報(bào)價(jià)表）；（二）本投標(biāo)文件的有效期自投標(biāo)截止日后90天有效，如中標(biāo)，有效期將延至合同終止日為止；（四）我方已詳細(xì)研究了招標(biāo)文件的所有內(nèi)容包括修正文（如果有）和所有已提供的參考資料以及有關(guān)附件并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見(jiàn)或誤解的一切權(quán)力；（五）我方明白并愿意在規(guī)定的談判時(shí)間和日期之后，報(bào)價(jià)有限期之內(nèi)撤回報(bào)價(jià)，則投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收；（六）我方同意按照貴方可能提出的要求而提供與報(bào)價(jià)有關(guān)的任何其它數(shù)據(jù)或信息；（七）我方理解貴方不一定接受最低報(bào)價(jià)或任何貴方可能收到的報(bào)價(jià)；（八）我方如果中選，將保證履行招標(biāo)文件以及招標(biāo)文件修改書(shū)（如果有的話）中的全部責(zé)任和義務(wù)，按質(zhì)、按量、按期完成《合同書(shū)》中的全部任務(wù)；（九）所有與本次采購(gòu)有關(guān)的函件請(qǐng)發(fā)往下列地址：地址：郵政編碼：電話：傳真：代表姓名：職務(wù)：辦公室主任投標(biāo)人名稱(chēng)（公章）投標(biāo)人地址：投標(biāo)人法定代表人或其授權(quán)代表簽名：日期：四、投標(biāo)人資質(zhì)證明文件1.1營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件；1.2稅務(wù)登記證復(fù)印件;1.3物業(yè)管理資質(zhì)三級(jí)或以上行業(yè)資質(zhì)證明；1.4投標(biāo)人近3年的類(lèi)似工程的合同復(fù)印件和驗(yàn)收?qǐng)?bào)告復(fù)印件；1.5投標(biāo)人物業(yè)管理（與養(yǎng)護(hù)工程）二年或以上經(jīng)驗(yàn)證明（合同復(fù)印件和驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等證明材料復(fù)印件）；1.6投標(biāo)人具備的機(jī)械設(shè)備及工具清單;1.7投標(biāo)人具備履行合同所需的人員清單及證明材料；1.8有一家正在服務(wù)的行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位物業(yè)管理工程。1．9企業(yè)經(jīng)營(yíng)誠(chéng)信證明。（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（二）組織機(jī)構(gòu)代碼復(fù)印件（三）稅務(wù)登記證復(fù)印件（國(guó)稅）（四）稅務(wù)登記證復(fù)印件（地稅）（五）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件（六）XX物業(yè)管理合同（七）管理服務(wù)合同（八）機(jī)械設(shè)備及工具清單序號(hào)設(shè)備名稱(chēng)品牌型號(hào)技術(shù)參數(shù)備注一保安器械2對(duì)講機(jī)摩托羅拉GP883警棍民安4強(qiáng)光手電筒旭光三清潔綠化工具3打磨機(jī)禧百地電源：220v50Hz；轉(zhuǎn)速：3000r/min；功率：350W4吸塵器海爾LPW200-25洗地機(jī)西域電壓：24V；功率：1900W；刷地寬度：660mm；6割草機(jī)同安功率:5.5馬力/3200rpm7日常清潔工具一批清潔工常用小工具四維修工具1沖擊鉆博世2電焊機(jī)艾特交流50Hz、電壓至380V、絕緣阻100MΩ、耐壓4.5KW3疏通機(jī)京日管道直徑：Ф50－200mm疏通能力：50m軟軸規(guī)格：Ф30×4m/根4手電鉆安易550RPM，功率630W5切割機(jī)廣龍電機(jī):3KW電壓:380V&nb.6電工工具一批日常維修用7水工工具一批日常維修用（九）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷姓名性別男年齡職務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理職稱(chēng)學(xué)歷參加工作時(shí)間從事項(xiàng)目管理年限年主要經(jīng)歷及承擔(dān)過(guò)的項(xiàng)目資格情況（包括持何種證件、發(fā)證時(shí)間及發(fā)證部門(mén)）2注： 1.表中職務(wù)、職稱(chēng)均指當(dāng)事人在其本單位的職務(wù)、職稱(chēng)。2.投標(biāo)人應(yīng)配置符合資格的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，參與項(xiàng)目的實(shí)施，以滿(mǎn)足工程的要求。3.附相關(guān)資質(zhì)證明證書(shū)復(fù)印件一份并加蓋公章。投標(biāo)人（公章）：法人代表或其授權(quán)代表簽字：日期：（十）本項(xiàng)目主要技術(shù)及管理人員一覽表姓名職務(wù)/職稱(chēng)本項(xiàng)目分工主要工作經(jīng)歷（曾參與過(guò)的工程項(xiàng)目）備注項(xiàng)目經(jīng)理全面工作保安隊(duì)長(zhǎng)保安管理環(huán)境主管環(huán)境管理工程主管水電工程管理注： 1.表中職務(wù)、職稱(chēng)均指投標(biāo)人在其本單位的職務(wù)、職稱(chēng)。2.投標(biāo)人應(yīng)配置足夠的符合資格的各類(lèi)技術(shù)人員，參與項(xiàng)目的實(shí)施，以滿(mǎn)足工程的要求。投標(biāo)人（公章）：法人代表或其授權(quán)代表簽字：日期：六、商務(wù)響應(yīng)表[說(shuō)明]投標(biāo)人應(yīng)對(duì)照招標(biāo)文件要求與報(bào)價(jià)的實(shí)際情況對(duì)招標(biāo)文件中《合同書(shū)》的條款內(nèi)容作全面響應(yīng)。完全滿(mǎn)足的在“響應(yīng)欄”中打“√”，若有差異的請(qǐng)?jiān)凇安町悪凇敝写颉啊稹?，并將差異情況在差異表說(shuō)明。序號(hào)條款號(hào)合同條款題目響應(yīng)差異1第一章總則√2第二章合同期限√3第三章委托管理事項(xiàng)√4第四章雙方權(quán)利義務(wù)√5第五章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)√6第六章違約責(zé)任√7第七章合同解除和終止的約定√8第八章附則√投標(biāo)人名稱(chēng)（公章）：投標(biāo)人法定代表人或其授權(quán)代表簽名：日期：七、商務(wù)條款偏離表[說(shuō)明]投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)其提供的貨物和服務(wù)，對(duì)照招標(biāo)文件“用戶(hù)需求書(shū)”的要求，有差異的，則在差異表中寫(xiě)明實(shí)際響應(yīng)的具體內(nèi)容。序號(hào)招標(biāo)文件要求投標(biāo)文件內(nèi)容條款號(hào)簡(jiǎn)要內(nèi)容條款號(hào)實(shí)際響應(yīng)的具體內(nèi)容12345678投標(biāo)人名稱(chēng)（公章）：投標(biāo)人法定代表人或其授權(quán)代表簽名：日期：第三部份技術(shù)部份文件第一章設(shè)備清單序號(hào)設(shè)備名稱(chēng)品牌型號(hào)技術(shù)參數(shù)備注一保安器械2對(duì)講機(jī)摩托羅拉3警棍民安4強(qiáng)光手電筒旭光三清潔綠化工具3打磨機(jī)禧百地電源：220v50Hz；轉(zhuǎn)速：3000r/min；功率：350W4吸塵器海爾LPW200-25洗地機(jī)西域電壓：24V；功率：1900W；刷地寬度：660mm；6割草機(jī)同安功率:5.5馬力/3200rpm7日常清潔工具一批清潔工常用小工具四維修工具1沖擊鉆博世電源：220v50Hz；轉(zhuǎn)速：4500r/min；2電焊機(jī)艾特交流50Hz、電壓至380V、絕緣阻100MΩ、耐壓4.5KW3疏通機(jī)京日管道直徑：Ф50－200mm疏通能力：50m軟軸規(guī)格：Ф30×4m/根4手電鉆安易550RPM，功率630W5切割機(jī)廣龍電機(jī):3KW電壓:380V&nb.6電工工具一批日常維修用7水工工具一批日常維修用服務(wù)技術(shù)方案一、物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想及策劃XX機(jī)關(guān)大院和建委大樓位于羅村中心地段，屬政府物業(yè)，辦理對(duì)外業(yè)務(wù)，特別是辦事處和行政服務(wù)中心，更是群眾經(jīng)常來(lái)往之地，維護(hù)好內(nèi)外環(huán)境和外觀，樹(shù)立良好的形象，對(duì)政府單位的形象很重要。能夠服務(wù)這樣的物業(yè)，對(duì)物業(yè)公司是莫大的榮幸，也對(duì)物業(yè)公司形象有良好的幫助，我們已有服務(wù)政府物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，深知做好政府單位服務(wù)的意義重大，也有信心做好本項(xiàng)目，經(jīng)實(shí)地考察后，根據(jù)辦公類(lèi)公共類(lèi)物業(yè)的特點(diǎn)，提供個(gè)性化環(huán)境和安防服務(wù)，做好辦公區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生工作，維持良好的政府形象。對(duì)將來(lái)服務(wù)工作開(kāi)展有如下設(shè)想：1、安全防范方面保安部除了在機(jī)關(guān)大院和建委大樓門(mén)口安排一名保安員固定24小時(shí)輪值外，另一名保安員負(fù)責(zé)每二小時(shí)對(duì)院外圍和樓內(nèi)進(jìn)行的巡視工作，一是加強(qiáng)對(duì)治安的管理，二是可以保證隨時(shí)檢查衛(wèi)生情況，發(fā)生衛(wèi)生情況不理想及時(shí)通保潔進(jìn)行清潔，三是對(duì)公共設(shè)施完損情況進(jìn)行巡查，發(fā)生損壞及時(shí)報(bào)修。2、清潔衛(wèi)生方面由于機(jī)關(guān)大院和建委大樓及行政服務(wù)中心是政府職能部門(mén),也是窗口部門(mén)，環(huán)境很重要，我公司會(huì)根據(jù)貴單位上班特點(diǎn)，合理安排清潔工作，盡量不對(duì)正常辦公產(chǎn)生影響，例如會(huì)安排清潔工在7：30分上班，在貴單位上班前將辦公樓外圍清掃干凈，樓梯等公共通道掃一次拖一次，上班后立即清潔辦公室內(nèi)衛(wèi)生。下午上班前再將樓梯等拖一次。平時(shí)時(shí)間安排一人巡邏保潔，保證外圍及院內(nèi)各公共場(chǎng)地清潔，并不定時(shí)清潔衛(wèi)生間，保持衛(wèi)生間清潔無(wú)污物、無(wú)異味，待下午下班后，再進(jìn)行一次清潔。至于如需地板打磨拋光等復(fù)雜工作，會(huì)安排在晚上進(jìn)行。3、綠化方面用我公司傳統(tǒng)對(duì)綠化管理的經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目綠化依舊委托專(zhuān)業(yè)公司對(duì)綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，對(duì)老化植物及時(shí)進(jìn)行更換，在公共通道和辦公室門(mén)口擺放花盆并定期更新，以改善環(huán)境和室內(nèi)空氣，緩解工作人員的辦公疲勞。在管理上，執(zhí)行公司成熟的周檢和月檢制度，按行業(yè)規(guī)范及貴單位檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)綠化進(jìn)行定期檢查，保證外包單位工作質(zhì)量。4、外圍保潔做好日常外圍保潔的情況下，做出具體書(shū)面計(jì)劃，定期對(duì)院內(nèi)廣場(chǎng)和大門(mén)進(jìn)行清潔；合理安排對(duì)建筑物外墻進(jìn)行沖洗，保持外觀整潔如新；每月對(duì)下水渠排水口進(jìn)行一次清理，防止雜物堵塞；及時(shí)清理雜草、雜物，確保外圍整潔。5、滅四害工作協(xié)助市政辦做好除“四害”工作。根據(jù)實(shí)際需要，及時(shí)提醒市政辦進(jìn)行更有效的除“四害”工作。如將隊(duì)四害工作交由社會(huì)化管理時(shí)，我們隨時(shí)做好交接準(zhǔn)備，并按照規(guī)定有步驟開(kāi)展消殺工作。關(guān)于清理化糞池工作，我們堅(jiān)決按照要求落實(shí)。6、日常修繕工作做到工程人員每日巡查樓宇一次，并做書(shū)面的巡查記錄，對(duì)需修繕的項(xiàng)目做詳細(xì)的登記，根據(jù)情況按規(guī)定進(jìn)行修復(fù)或告知。7、員工培訓(xùn)將為貴行政單位提供規(guī)范服務(wù)，我們必須對(duì)員工進(jìn)行更嚴(yán)格的培訓(xùn)，學(xué)習(xí)政府形象的重要性，掌握各項(xiàng)工作程序，嚴(yán)格落實(shí)工作紀(jì)律，進(jìn)行相關(guān)應(yīng)急預(yù)案演練，禮儀要求統(tǒng)一規(guī)范。結(jié)合政府”的宗旨高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求開(kāi)展各項(xiàng)物服工作。以上是對(duì)貴單位辦公樓初步構(gòu)想，我公司會(huì)根據(jù)貴單位的要求和對(duì)建設(shè)物進(jìn)一步了解制定出更細(xì)化的方案滿(mǎn)足貴單位的要求。二、管理指標(biāo)及措施序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)管理標(biāo)準(zhǔn)管理措施概要1物業(yè)主體及配套設(shè)施完好率98%采用公司巡查及服務(wù)中心分區(qū)控制相結(jié)合的工作方法，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度，定期對(duì)物業(yè)進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理。2物業(yè)及設(shè)施零修、急修及時(shí)率98%嚴(yán)格修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具60分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜。并建立維修記錄。以?xún)?yōu)質(zhì)、高效服務(wù)為本，實(shí)行24小時(shí)值班制度。3維修工程質(zhì)量合格率100%分項(xiàng)監(jiān)督，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪確保功效。4綠化完好率99%由綠化專(zhuān)業(yè)化管理分包養(yǎng)護(hù)，監(jiān)督檢查，責(zé)任到人，獎(jiǎng)懲制度健全，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)修復(fù)，確保公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)黃土裸露，長(zhǎng)勢(shì)良好，并有時(shí)更換老化植物。5清潔保潔率99%外圍和樓道每天掃一次、樓道大堂電梯早上中午各拖一次，樓層設(shè)施每天擦一次，以上工作在客戶(hù)方未上班時(shí)進(jìn)行；外圍保潔落實(shí)到人，衛(wèi)生間隨時(shí)清潔，堅(jiān)持日常檢查和不定時(shí)抽查，做到“能看到的無(wú)雜物，能摸到的無(wú)污跡”6道路完好率及使用率99%堅(jiān)持對(duì)道路進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，建立巡查維護(hù)檔案記錄。7化糞池、雨水池、污水進(jìn)完好率97%落實(shí)責(zé)任人，工程維修組落實(shí)專(zhuān)人進(jìn)行維護(hù)工作，日常巡視和定期維護(hù)保養(yǎng)，無(wú)堵塞滲露發(fā)生，建立健全檔案記錄。8排水管、明暗溝完好率97%工程維修組落實(shí)專(zhuān)人進(jìn)行維護(hù)工作，日常巡視和定期巡查相結(jié)合，建立健全檔案記錄9路燈完好率99%對(duì)路燈每日進(jìn)行一次日常巡視檢修，定期維護(hù)電器線路，建立健全檔案記錄。10車(chē)場(chǎng)完好率97%堅(jiān)持對(duì)停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，建立健全檔案記錄。11文體設(shè)施完好率97%日常巡視檢修和定期巡查相結(jié)合，建立健全檔案記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)維修。12消防設(shè)施設(shè)備完好率100%落實(shí)責(zé)任人，建立日常巡視和定期巡查制度，建立健全檔案記錄，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。13火災(zāi)發(fā)生率0全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保營(yíng)區(qū)安全。14刑事、治安案件發(fā)生率0嚴(yán)密保安門(mén)崗執(zhí)勤和查訪，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患，強(qiáng)化與派出所的協(xié)作，了解周邊治安情況，防范于未然。14客戶(hù)有效投訴回訪率100%加強(qiáng)與客戶(hù)的溝通，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高員工素質(zhì)，及時(shí)解決客戶(hù)提出問(wèn)題，做到件件有處理，件件有記錄，對(duì)于處理后的問(wèn)題有回訪制度，了解客戶(hù)處理意見(jiàn)以提升服務(wù)水準(zhǔn)。15管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率98%制定管理人員培訓(xùn)計(jì)劃，定期開(kāi)展各類(lèi)專(zhuān)業(yè)化培訓(xùn)，加強(qiáng)員工素質(zhì)教育，提高管理人員專(zhuān)業(yè)化程度，建立健全培訓(xùn)記錄。16客戶(hù)對(duì)維修管理的滿(mǎn)意率95%采用專(zhuān)業(yè)化部門(mén)運(yùn)作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，快捷、高效的維修，及時(shí)回訪，征求客戶(hù)對(duì)維修的反饋意見(jiàn)，隨叫隨到，記錄齊全。三、管理方式和工作計(jì)劃（一）管理服務(wù)模式服務(wù)中心在上級(jí)主管部門(mén)指導(dǎo)監(jiān)督下，在本公司直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)控下，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。這種管理模式的要點(diǎn)是：1、服務(wù)中心為本公司的派出機(jī)構(gòu)，受本公司的直接領(lǐng)導(dǎo)，其權(quán)利由本公司授予，其行為后果由本公司承擔(dān)。2、服務(wù)中心在接受本公司的直接領(lǐng)導(dǎo)的同時(shí)，應(yīng)接受主管部門(mén)的監(jiān)管。3、服務(wù)中心在本公司的授權(quán)下，全權(quán)負(fù)責(zé)本項(xiàng)的管理服務(wù)工作，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，按《物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定進(jìn)行管理、服務(wù)，并履行義務(wù)。4、項(xiàng)目經(jīng)理行使公司賦予的人事權(quán)、經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，統(tǒng)一管理所屬部門(mén)和人員，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的有關(guān)法規(guī)政策和公司的有關(guān)規(guī)章制度，結(jié)合實(shí)際情況，主持制定各種具體的規(guī)章制度、操作規(guī)程、服務(wù)規(guī)范以及應(yīng)急處理程序，對(duì)所轄部門(mén)和人員實(shí)施系統(tǒng)的培訓(xùn)、考核和獎(jiǎng)懲。5、服務(wù)中心在財(cái)務(wù)上實(shí)行“以管理處為獨(dú)立的單位的二級(jí)核算”體制，公司將分帳進(jìn)行財(cái)務(wù)處理，以考核其經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。（二）、實(shí)施計(jì)劃1、以人為本，組建一支“思想過(guò)硬、作風(fēng)優(yōu)良、技術(shù)精湛、服務(wù)一流、保障有力”的管理處員工隊(duì)伍，管理處經(jīng)理、各部門(mén)主管以及業(yè)務(wù)技術(shù)骨干將符合本公司規(guī)定的全部任職條件；其余員工按我司的《員工入職條件》擇優(yōu)錄用，以確保管理處所有人員均符合公司規(guī)定的政治思想、業(yè)務(wù)技術(shù)水平標(biāo)準(zhǔn)。2、建立和健全各級(jí)、各崗位人員的崗位責(zé)任制。本公司已制定了各類(lèi)人員崗位責(zé)任，管理處應(yīng)根據(jù)公司的要求，結(jié)合小區(qū)的具體情況，把崗位責(zé)任和考核制度、獎(jiǎng)懲制度結(jié)合起來(lái)，做到分工明確，責(zé)任落實(shí)，考核嚴(yán)格，獎(jiǎng)罰分明。3、嚴(yán)格執(zhí)行公司“四個(gè)統(tǒng)一”。即統(tǒng)一管理模式、統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管理意識(shí)、統(tǒng)一管理品牌，使公司從縱向和橫向兩方面都保持管理模式、標(biāo)準(zhǔn)、意識(shí)上高度的統(tǒng)一，形成公司統(tǒng)一的管理品牌。4、注重學(xué)習(xí)與培訓(xùn)。管理處將制定系統(tǒng)的各級(jí)、各崗位人員的培訓(xùn)計(jì)劃，重點(diǎn)是安全意識(shí)、服務(wù)意識(shí)及業(yè)務(wù)技能、管理標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)及文化知識(shí)素養(yǎng)。通過(guò)不間斷的多形式、多途徑的有效培訓(xùn)，提高管理處的總體服務(wù)水平和員工的綜合素質(zhì)，為實(shí)現(xiàn)我司所承諾的各項(xiàng)管理服務(wù)目標(biāo)提供保證。5．加強(qiáng)重點(diǎn)部門(mén)、重點(diǎn)部位和重點(diǎn)崗位的管理、監(jiān)控，通過(guò)創(chuàng)新和有效的管理，確保不出現(xiàn)因管理責(zé)任而造成的各類(lèi)故障或事件。四、人員配備、培訓(xùn)與管理（一）人員的配備1．配置原則：考慮到物業(yè)情況，遵循節(jié)約成本、優(yōu)化管理、提高工作效率、保障工作質(zhì)量的原則。關(guān)大院和建委大樓的的服務(wù)中心人員設(shè)置計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)（人）工作要點(diǎn)概述備注1項(xiàng)目主管1固定在服務(wù)單位辦公，負(fù)責(zé)日常管理及甲方聯(lián)系2保安領(lǐng)班1負(fù)責(zé)保安員管理事務(wù)兼值班3管理員1與我司羅村同樂(lè)花園共用,需要時(shí)前來(lái)不計(jì)入本項(xiàng)目開(kāi)支5維修工1與我司的羅村同樂(lè)花園共用,需要時(shí)前來(lái)不計(jì)入本項(xiàng)目開(kāi)支6保安員2門(mén)口三班24小時(shí)值班，另1人頂輪休或節(jié)假日值班7清潔工及領(lǐng)班8負(fù)責(zé)兩院的日常保潔清潔8綠化工1由我公司簽約的綠化公司根據(jù)工作安排不同安排不同工種上班9合計(jì)16其中13人固定在機(jī)關(guān)大院和建委大樓上班，其他崗位根據(jù)需要由公司臨時(shí)調(diào)派員工的培訓(xùn)隨著國(guó)民生活水平的不斷提高，客戶(hù)/住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求也不斷提高，要求物業(yè)管理公司必須具備一支過(guò)硬的員工隊(duì)伍。我公司除招聘引進(jìn)優(yōu)秀的管理專(zhuān)業(yè)人才外，更注重對(duì)企業(yè)員工的內(nèi)部培訓(xùn)，把管理人員培訓(xùn)再教育作為公司的發(fā)展戰(zhàn)略。1、培訓(xùn)系統(tǒng)構(gòu)成圖目標(biāo)計(jì)劃崗位應(yīng)用組織安排考核評(píng)價(jià)2、培訓(xùn)目標(biāo)通過(guò)培訓(xùn)提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專(zhuān)業(yè)過(guò)硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使物業(yè)管理水平更上一臺(tái)階。3、培訓(xùn)內(nèi)容（1）入職培訓(xùn)1）所有新入職本公司的員工在入職的第一周內(nèi)都應(yīng)該接受培訓(xùn)及考核。2）培訓(xùn)時(shí)間不得少于兩個(gè)工作日（其中最后半個(gè)工作日為考核時(shí)間）3）對(duì)新員工的培訓(xùn)主要包括以下內(nèi)容：a.公司基本情況、組織機(jī)構(gòu)及主要領(lǐng)導(dǎo)成員；b.公司的質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識(shí)；c.《員工手冊(cè)》、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)教育；d.對(duì)員工的期望及要求。4)新員工入職培訓(xùn)資料保存記錄。(2)上崗培訓(xùn)：1)員工入職培訓(xùn)合格或轉(zhuǎn)換工種需經(jīng)上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)時(shí)間不得少于1周時(shí)間。2)上崗培訓(xùn)主要內(nèi)容包括：a.應(yīng)知部分：如崗位的基本情況（崗位的職責(zé)、人員配置及設(shè)備、設(shè)施的分布等）；b.應(yīng)會(huì)部分：崗位工作操作規(guī)程，異常狀況時(shí)的特殊處理程序等。3)上崗培訓(xùn)由各部門(mén)負(fù)責(zé)組織，并指定專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行。培訓(xùn)記錄由各部門(mén)保存。(3)在職培訓(xùn)1)特種作業(yè)人員，由所在部門(mén)或公司組織參加培訓(xùn)。2)公司定期或不定期組織有關(guān)員工參加物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)、消防安全知識(shí)等方面的培訓(xùn)。3)根據(jù)崗位工作要求或政府部門(mén)的要求，公司組織相關(guān)崗位人員接受外部培訓(xùn)，以更新知識(shí)和豐富技能。4)培訓(xùn)記錄由組織的部門(mén)負(fù)責(zé)保存。(4)外部培訓(xùn)1)在職進(jìn)修：主要形式有專(zhuān)題討論、模擬實(shí)踐演練；2)脫產(chǎn)進(jìn)修：參觀學(xué)習(xí)、參加建設(shè)部主辦的物業(yè)管理上崗培訓(xùn)、外送專(zhuān)職培訓(xùn)；3)自我培訓(xùn)：提倡在職自學(xué)。4、培訓(xùn)后的跟查及評(píng)核工作1）員工經(jīng)過(guò)培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的人員要進(jìn)行跟進(jìn)，即在員工的實(shí)際工作中接管檢查，該員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，對(duì)不按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。2）培訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考核及評(píng)核工作，現(xiàn)場(chǎng)考核分為實(shí)操和書(shū)面考核兩種形式；評(píng)核工作是在員工工作一段時(shí)間后，由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以便員工直接上司、服務(wù)中心經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解和掌握員工工作或思想情況，并作為評(píng)核培訓(xùn)成績(jī)的依據(jù)。二、人員的管理員工是我們最寶貴的資源，我們強(qiáng)調(diào)人力資本增值目標(biāo)優(yōu)先于財(cái)務(wù)資本增值的目標(biāo)。我們認(rèn)為，企業(yè)只有管好人，才能管好事。為了有效地提高員工的積極性和創(chuàng)造性，讓員工努力為客戶(hù)服務(wù)。我們制定了相應(yīng)的員工培訓(xùn)和考核措施：1、確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘我司在物業(yè)管理工作實(shí)踐中形成了自己的用人標(biāo)準(zhǔn)，比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛(ài)物業(yè)管理事業(yè)，講奉獻(xiàn)、能吃苦；重工作能力，要求員工一專(zhuān)多能；管理隊(duì)伍年齡結(jié)構(gòu)要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，同時(shí)又充滿(mǎn)朝氣。根據(jù)上述用人標(biāo)準(zhǔn)，確定了以下幾項(xiàng)指標(biāo)：（1）知識(shí)層次：為了符合高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管理層均要求持物業(yè)管理資格證；操作層人員全部要求高中以上文化；保安隊(duì)伍要求以退伍軍人為主，以保證隊(duì)伍素質(zhì)；維修工崗位要求全部持證上崗。（2）錄用考核：所有管理層人員，除經(jīng)過(guò)正常的筆試、面試、心理測(cè)試等錄用考核外，必須通過(guò)基本知識(shí)的考核成績(jī)合格者方可錄用；操作層人員要通過(guò)技能考試；保安人員經(jīng)過(guò)政審合格。（3）人員配置：逐步加大管理人員配置比率，符合高科技、高智能化物業(yè)管理的要求，使物業(yè)管理隊(duì)伍實(shí)現(xiàn)由勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變。（4）工作經(jīng)驗(yàn)：所有管理層員工必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)歷。2、量才適用、合理配置為最大限度地發(fā)揮人員的主動(dòng)性積極性，充分挖掘他們的潛能，我們對(duì)企業(yè)的人力資源進(jìn)行有效的配置，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，適合于人，充分體現(xiàn)“會(huì)用人、用好人”的思路。我們規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗(yàn)的管理人員帶領(lǐng)，到基層試用實(shí)習(xí)，并在實(shí)習(xí)過(guò)程中，全面測(cè)定和驗(yàn)證新員工的個(gè)人工作能力對(duì)不合崗位要求的而又有其他專(zhuān)長(zhǎng)的，實(shí)行調(diào)崗安排使用，充分發(fā)揮個(gè)人專(zhuān)長(zhǎng)。3、規(guī)范管理、分層實(shí)施（1）組織落實(shí)，制度規(guī)范：我們的人員組織管理靠的是可見(jiàn)的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章制度，明確各級(jí)人員的崗位職責(zé)和權(quán)務(wù)；建立一套合理公正的獎(jiǎng)勵(lì)制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確立不同的報(bào)酬工資福利系統(tǒng)。通過(guò)規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，約束員工行為。（2）分工協(xié)作，層級(jí)管理：在物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我們對(duì)管理層及操作層員工采取不同的管理方法。對(duì)管理層員工實(shí)施授權(quán)管理，即在一定的范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任意識(shí)。（3）規(guī)范言行、注重儀表，實(shí)施形象戰(zhàn)略。行為規(guī)范是形象戰(zhàn)略的重要組成部分，我們將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制訂詳細(xì)的員工守則，讓員工熟記于心，自我約束，自我控制，參照對(duì)比，嚴(yán)格執(zhí)行，全面提高企業(yè)美譽(yù)度。4、素質(zhì)評(píng)價(jià)，績(jī)效考核（1）量化考核，客觀評(píng)價(jià)：人員管理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。通過(guò)實(shí)踐我們總結(jié)出考核評(píng)鑒、行為測(cè)評(píng)、專(zhuān)項(xiàng)考試三種管理人員素質(zhì)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，對(duì)員工的“德、能、勤、績(jī)”進(jìn)行全面客觀的評(píng)鑒。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，并推出一整套實(shí)行績(jī)效與綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施方案。各級(jí)人員均有詳細(xì)的績(jī)效考核指標(biāo)，業(yè)績(jī)的好壞、績(jī)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣可通過(guò)量化反映出來(lái)。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的作用，同時(shí)也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。（2）末位淘汰、吐故納新：為使文華花園管理隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，根據(jù)情況進(jìn)行優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰機(jī)制，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時(shí)又吸納了新生力量。5、激勵(lì)驅(qū)動(dòng)，留住人才近幾年，物業(yè)管理行業(yè)人才流失現(xiàn)象嚴(yán)重。實(shí)踐證明，企業(yè)要想保持長(zhǎng)久的活力，就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作；通過(guò)企業(yè)文化活動(dòng)的形式，培養(yǎng)集體主義精神，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。我們的管理是建立在“人性”的基礎(chǔ)上，對(duì)知識(shí)、對(duì)人格、對(duì)價(jià)值給予高度尊重。企業(yè)文化的建設(shè)，不僅為我們贏得了奮斗的成果，也為公司贏得人才人心。（1）樹(shù)立員工也是公司的主人管理理念：公司不僅給員工提供工作場(chǎng)所，更要給員工營(yíng)造精神家園。通過(guò)充分溝通，實(shí)現(xiàn)人格平等，關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)共同成長(zhǎng)。我們強(qiáng)調(diào)規(guī)范管理中的人性化因素，在嚴(yán)格的制度管理中，關(guān)心員工，尊重員工，使企業(yè)在規(guī)范公平的基礎(chǔ)上更富有人情味。（2）給人才創(chuàng)造機(jī)會(huì)，讓機(jī)會(huì)造就人才。我們講精神、講奉獻(xiàn)，鼓勵(lì)員工成才。我們的人員管理中有一條原則：善待我們的內(nèi)部顧客――員工，鼓勵(lì)每一個(gè)人都成為各自崗位上的行家里手，我們倡導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)上崗，讓一線的優(yōu)秀員工能有機(jī)會(huì)脫穎而出。最終形成員工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低的人員管理的良性機(jī)制，直正盤(pán)活人力資源。（3）創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)人才，重視人才。我們?cè)谟萌藛?wèn)題上堅(jiān)持唯才是舉、任人唯賢的原則。管理人員能上能下、不拘一格，只要是人才，我們就毫不猶豫地讓其發(fā)揮最大作用。我們重表現(xiàn)、重能力，決不以偏概全，埋沒(méi)人才。為此，我們堅(jiān)持員工建議制度，在廣大員工中，定期開(kāi)展調(diào)查活動(dòng)，認(rèn)真聽(tīng)取、分析、處理員工反映的意見(jiàn)和建議。（4）物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)、精神獎(jiǎng)勵(lì)雙管齊下，形成人才的歸屬感。尊重人才、關(guān)懷人才，形成以人才為楷模的企業(yè)風(fēng)格。為此，我們除了人才委以重任之外，還給予人才物質(zhì)和精神的雙重獎(jiǎng)勵(lì)。（5）營(yíng)造文化氛圍，促進(jìn)交流溝通。我們提倡“尊重每一位員工”，堅(jiān)持以人為本，致力開(kāi)展企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)上下級(jí)之間、同事之間的溝通與交流，增強(qiáng)員工的集體協(xié)作精神。同時(shí)也讓企業(yè)人才更加重視集體，珍視在的職位。五房屋及室外場(chǎng)地、水池的養(yǎng)護(hù)管理、室外公共場(chǎng)地管理1．0目的。1指導(dǎo)書(shū)規(guī)定了公共場(chǎng)地使用管理規(guī)程，以維護(hù)公共場(chǎng)地秩序，保障公共場(chǎng)地規(guī)范、合理使用。0適用范圍。2．1本指導(dǎo)書(shū)適用于本物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地的使用管理。3．0職責(zé)。3．1保安隊(duì)隊(duì)員負(fù)責(zé)巡查、糾正公共場(chǎng)地不規(guī)范使用現(xiàn)象對(duì)不規(guī)范使用現(xiàn)象進(jìn)行巡查、糾正，并及時(shí)向管理處主管匯報(bào)。3．2服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)對(duì)日常巡視，并對(duì)保安員工作行為進(jìn)行檢查，保證其盡職盡責(zé)控制好公共場(chǎng)地。3．3環(huán)境部人員負(fù)責(zé)對(duì)公共場(chǎng)地進(jìn)行清潔保潔，并定期進(jìn)行沖洗地面。4．0工作程序。4．1服務(wù)中心。4．1．1管理處管理人員在日常工作時(shí)應(yīng)注意檢查有無(wú)私自使用小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地、有無(wú)在窗處和玻璃上懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現(xiàn)。4．1．2對(duì)違反使用管理規(guī)定的，損壞公共場(chǎng)地設(shè)施、設(shè)備者，管理人員除責(zé)令其拆除、撤消違章物品、修補(bǔ)破損部位并恢復(fù)原狀外，還應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定送交有關(guān)執(zhí)法部門(mén)處理。4．1．3管理人員在日常工作中應(yīng)注意檢查公共場(chǎng)地清潔衛(wèi)生，對(duì)于亂涂、亂畫(huà)、亂貼等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)制止。4．2保安員和公司其他工作人員均有責(zé)任對(duì)公共場(chǎng)地不規(guī)范使用現(xiàn)象進(jìn)行制止和糾正。水（魚(yú)）池管理規(guī)定1．0目的通過(guò)對(duì)水池規(guī)定管理，達(dá)到水質(zhì)良好，水面潔凈，為廣場(chǎng)創(chuàng)造良好的氛圍。1．1環(huán)境部負(fù)責(zé)對(duì)水池日常進(jìn)行維護(hù)，每日對(duì)水池內(nèi)雜物進(jìn)行清理，保持水面無(wú)浮物、無(wú)雜草，水質(zhì)干凈。2環(huán)境部領(lǐng)班負(fù)責(zé)定時(shí)對(duì)水池魚(yú)進(jìn)喂食，對(duì)魚(yú)生長(zhǎng)狀態(tài)進(jìn)行觀察，有異常應(yīng)有效處理。1．3服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)決定水池?fù)Q水日期，以保持水面整體美觀。1．4保安員要對(duì)戲水人士進(jìn)行規(guī)勸，防止有進(jìn)入戲水發(fā)生傷害事故，保持院內(nèi)良好公共秩序。六電梯清潔與協(xié)助維護(hù)電梯清潔清潔工在上班前對(duì)電梯進(jìn)行清掃，對(duì)地板進(jìn)行拖洗，每1小時(shí)對(duì)電梯進(jìn)行一次巡回保潔，保持電梯內(nèi)壁、地板、伸縮門(mén)干凈，保持電梯伸拉的間隙無(wú)雜物，不影響電梯門(mén)開(kāi)關(guān)。每周對(duì)電梯壁上一次不銹鋼油，以達(dá)到光潔程度。標(biāo)準(zhǔn)如下：轎廂干凈無(wú)垃圾雜物，鏡面（不銹鋼面）無(wú)手印跡，門(mén)表面光亮。轎廂門(mén)面無(wú)灰塵，顯示屏干凈無(wú)灰塵。轎廂內(nèi)壁、門(mén)槽、頂部無(wú)積灰?？吞輧?nèi)外按鍵、控盤(pán)干凈無(wú)塵、無(wú)污。電梯的協(xié)助維護(hù)電梯由甲方委托專(zhuān)業(yè)的維保公司進(jìn)行維保，并每年接受質(zhì)查部門(mén)的年檢，安全性能能得到保證，物業(yè)公司從以下幾方面協(xié)助做好維護(hù)：A、嚴(yán)格遵守電梯有關(guān)限高、限重的管理規(guī)定，禁止超重物品進(jìn)入電梯，禁止高物或利物掛花電梯。B、日常堅(jiān)持對(duì)電梯運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有異常響動(dòng)應(yīng)立即通知維保單位前來(lái)處理。C、對(duì)電梯內(nèi)對(duì)講系統(tǒng)和報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，如不能正常工作更及時(shí)通知維保單位進(jìn)行維修。D、保持電梯內(nèi)照明燈的正常，及時(shí)更換壞掉的燈泡，保持梯內(nèi)燈線正常。E、掌握電梯應(yīng)急處置能力，對(duì)突發(fā)停機(jī)有急救能力。七清潔管理1．0組織結(jié)構(gòu)服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理環(huán)境管理部主管清潔工2．0工程程序2．1工作要求2．1．1環(huán)境管理部主管職責(zé)。2．1．1．1負(fù)責(zé)對(duì)清潔工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，并作好培訓(xùn)記錄。2．1．1．2負(fù)責(zé)日常工作安排、檢查、監(jiān)督落實(shí)清潔工崗位職責(zé)。2．1．1．3負(fù)責(zé)室內(nèi)、外清潔工作日檢和員工考核，填寫(xiě)《清潔工作日檢表》，每月對(duì)消殺服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。寫(xiě)好工作計(jì)劃，做好工作總結(jié)。2．1．1．4協(xié)助其他部門(mén)或同事將各項(xiàng)工作做好，負(fù)責(zé)對(duì)日常清潔工作發(fā)生的輕微不合格服務(wù)即行關(guān)閉處理。2．1．1．5加強(qiáng)業(yè)務(wù)、管理技巧的學(xué)習(xí)，全面熟悉區(qū)內(nèi)的操作，提高工作效率。2．1．1．6負(fù)責(zé)小區(qū)綠化和景點(diǎn)的布置。2．1．1．7認(rèn)真貫徹執(zhí)行廣東省衛(wèi)生委員會(huì)的有關(guān)規(guī)定和服務(wù)中心提出的衛(wèi)生要求。2．1．1．8帶頭工作，以身作則；調(diào)動(dòng)員工的積極性，高質(zhì)量、高效率地完成責(zé)任區(qū)清潔工作。2．1．1．9及時(shí)傳達(dá)上級(jí)指示，定期向服務(wù)中心經(jīng)理匯報(bào)工作。2．1．1．10完成上級(jí)交辦的其他工作。2．1．2．0清潔工職責(zé)2．1．2．1服從主管的工作分配，認(rèn)真細(xì)致、盡職盡責(zé)做好本職工作。2．1．2．2正確樹(shù)立服務(wù)意識(shí)、衛(wèi)生意識(shí)、禮貌服務(wù)、講求效率、講求質(zhì)量。2．1．2．3上班時(shí)間不得閑聊；工作期間，發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象或可疑人物要加以詢(xún)問(wèn)并及時(shí)向服務(wù)中心匯報(bào)。2．1．2．4完成上級(jí)交辦的其他工作。2．2．0管理要求2．2．1計(jì)劃的制定與實(shí)施2．2．1．1第年第一季度，服務(wù)中心經(jīng)理應(yīng)根據(jù)公司本年度工作安排，布置各崗位作出年度工作安排，由主管制定出清潔部年度工作計(jì)劃，報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理審定簽署執(zhí)行。2．2．1．2主管、管理員應(yīng)根據(jù)公司年度工作計(jì)劃安排開(kāi)展各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，督促各崗位人員完成工作計(jì)劃的各項(xiàng)任務(wù)。2．2．2檢查、總結(jié)和改進(jìn)2．2．2．1每周進(jìn)行一次例會(huì)，主管布置工作，聽(tīng)取管理員、各崗位工作情況匯報(bào)，督促各崗位計(jì)劃中的工作任務(wù)。并在會(huì)前由主管對(duì)轄區(qū)內(nèi)衛(wèi)生狀況檢查，在《工作周檢表》上記錄。2．2．2．2每年末，服務(wù)中心經(jīng)理組織服務(wù)中心員工全年工作總結(jié)，上報(bào)公司。2．2．2．4各崗位的成績(jī)考核，每月按公司績(jī)效考核方案進(jìn)行。八綠化管理1.0綠化衛(wèi)生1.1保持綠化帶表面的清潔衛(wèi)生，無(wú)煙頭、果皮、紙屑、塑料袋等生活垃圾。1.2喬灌木的樹(shù)盤(pán)無(wú)落葉、石塊、裸根等，樹(shù)冠無(wú)塑料袋、碎布等顯著懸掛物。1.3灌木叢中落葉及時(shí)掩埋清理，不能任其堆放。1.4因水電通信施工而挖掘的沙、石、泥等工程完工后應(yīng)及時(shí)清理干凈。1.5園林鋪地?zé)o雜物，園林建筑的廊柱表面不得有刻畫(huà)痕跡及張貼宣傳品。2.0植物養(yǎng)護(hù)：茂盛的植物不僅給人感官方面的享受，茂盛的植物才能發(fā)揮凈化空氣、降低噪音等方面的功能，所以植物養(yǎng)護(hù)是，綠化養(yǎng)護(hù)管理工作中最根本的工作。2.1清除雜草松土及淋水2.2喬灌木整形、修剪.5—3M，視力所及，以利于人和車(chē)通行。2.3施肥—5年以?xún)?nèi)的植物年施肥至少1次；低灌木類(lèi)，施肥每年不少于3次；地被、時(shí)花，草坪的年施低灌木類(lèi)，施肥每年不少于3次；地被、時(shí)花、草坪的年施肥次數(shù)可視具體情況而定。2.4病蟲(chóng)害的防治2.5缺株補(bǔ)植2.6防護(hù)措施九物質(zhì)裝備1、以下“物業(yè)公司共設(shè)共用?”是指我公司已有的裝備，因使用率不高，可以在各區(qū)之間共同使用，因不再重新購(gòu)置，此類(lèi)項(xiàng)目不計(jì)入機(jī)關(guān)建委的管理成本，由此我公司可以減少部份成本，機(jī)關(guān)大院和建委大樓服務(wù)的費(fèi)用也因此降低。其他的物品指用我公司需要在本項(xiàng)目中新購(gòu)物品，用于本項(xiàng)目日常工作。計(jì)入本項(xiàng)目成本。序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）備注一保安器械51001傳達(dá)室電話臺(tái)1150150門(mén)崗使用2對(duì)講機(jī)臺(tái)412004800保安聯(lián)系使用?3警棍條530150警衛(wèi)應(yīng)急使用二辦公用品56801辦公桌椅套13003003文件柜套1400400放日常管理資料4電腦、打印機(jī)套145004500日常辦公使用6飲水機(jī)臺(tái)1350350供員工使用8強(qiáng)光手電筒臺(tái)265130夜間及應(yīng)急使用三清潔綠化工具97001清潔斗車(chē)臺(tái)1300300日常清潔使用2雨衣雨鞋套580400保安清潔綠化使用3打磨機(jī)套36000物業(yè)公司共設(shè)共用（不計(jì)入本項(xiàng)目成本，下同）4大型吸塵器件220004000本項(xiàng)目清潔用5洗地機(jī)件220004000本項(xiàng)目清潔用6日常清潔工具套1010010007日常綠化工具套若干綠化公司根據(jù)需要有全套工具提供???四維修工具10001沖擊鉆臺(tái)31200物業(yè)公司共設(shè)共用2電焊機(jī)臺(tái)21500物業(yè)公司共設(shè)共用3疏通機(jī)臺(tái)1400物業(yè)公司共設(shè)共用4手電鉆臺(tái)2400物業(yè)公司共設(shè)共用5打磨機(jī)臺(tái)1350物業(yè)公司共設(shè)共用6切割機(jī)臺(tái)1500物業(yè)公司共設(shè)共用7電工工具套1500500本項(xiàng)目日常使用8水工工具套1500500本項(xiàng)目日常使用五服裝89801管理人員服裝套4200800夏冬裝各兩套?3保安員冬裝套102002000保安用,每人兩套4保安員夏裝套101501500保安用,每人兩套5清潔綠化工服裝套361304680清潔綠化用每人4套六消防用品23001消防滅火器瓶1080800消防應(yīng)急使用?2防毒面具套30501500消防應(yīng)急使用3訓(xùn)練器具批1500物業(yè)公司共設(shè)共用第三章服務(wù)質(zhì)量保證措施一崗位職責(zé)１、服務(wù)中心主任（１）主持服務(wù)中心日常工作，認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的經(jīng)營(yíng)方針、政策、指示、規(guī)定等，完成公司下達(dá)的工作任務(wù)和責(zé)任目標(biāo)；（２）對(duì)服務(wù)中心的整體服務(wù)質(zhì)量和消防管理負(fù)責(zé)；（３）負(fù)責(zé)服務(wù)中心不合格服務(wù)的處理及糾正、預(yù)防措施的實(shí)施和跟蹤；（4）對(duì)服務(wù)中心人員聘用、任免、調(diào)動(dòng)、辭退有建議權(quán)；（5）對(duì)服務(wù)中心員工進(jìn)行考核、向公司建議獎(jiǎng)懲；（6）組織服務(wù)中心的周檢和月檢工作；（7）負(fù)責(zé)與客戶(hù)的總體協(xié)調(diào)；（8）根據(jù)公司相關(guān)規(guī)定組織對(duì)有關(guān)合同分供方進(jìn)行評(píng)審；（9）制定服務(wù)中心運(yùn)作制度，報(bào)公司批準(zhǔn)后執(zhí)行；（10）完成公司交辦的其它工作。２、管理員（１）負(fù)責(zé)客戶(hù)投訴受理和處理跟蹤工作。（２）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)樓宇、場(chǎng)地等物業(yè)管理的日常巡視、檢查工作。（３）與客戶(hù)建立良好的工作聯(lián)系，了解服務(wù)質(zhì)量，收集客戶(hù)意見(jiàn)建議。（4）負(fù)責(zé)草擬服務(wù)中心工作計(jì)劃及工作總結(jié)等文印資料。（5）負(fù)責(zé)管理出勤率、物資管理、辦公用品的領(lǐng)取發(fā)放工作。（6）負(fù)責(zé)客戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)表的發(fā)放、回收、匯總、整理記錄。（7）負(fù)責(zé)建立客戶(hù)檔案，定期將客戶(hù)意見(jiàn)匯總報(bào)服務(wù)中心主任。（8）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。3、保安部主管（１）負(fù)責(zé)保安隊(duì)的日常工作安排，合理調(diào)配人員，保證無(wú)治安死角；（２）負(fù)責(zé)隊(duì)員的出勤考核，堅(jiān)持白天和夜晚查崗制度；（３）協(xié)助服務(wù)中心主任對(duì)保安員進(jìn)行考核，保證公正地評(píng)價(jià)隊(duì)員的工作情況；（４）負(fù)責(zé)按培訓(xùn)計(jì)劃組織隊(duì)員進(jìn)行培訓(xùn)，幫助每個(gè)隊(duì)員都能按服務(wù)中心要求達(dá)標(biāo)；（５）負(fù)責(zé)隊(duì)員的政治思想教育工作，保持隊(duì)員有良好的風(fēng)氣；（６）完成上級(jí)交辦的其它工作。4、保安員（1）統(tǒng)一著裝上崗，儀容嚴(yán)整，精神飽滿(mǎn)；堅(jiān)守崗位，服從指揮；文明服務(wù)，禮貌待人；認(rèn)真做好記錄。（2）熟悉本崗位任務(wù)和工作要求，嚴(yán)格遵守紀(jì)律，按規(guī)定交接班，不遲到早退。（3）有效制止轄區(qū)內(nèi)各種違反消防、裝修、衛(wèi)生、綠化等管理規(guī)定的行為，有效制止違反各類(lèi)公約、公眾制度和干擾、妨礙管理工作的現(xiàn)象。（4）負(fù)責(zé)轄區(qū)車(chē)輛的安全管理工作，指導(dǎo)轄區(qū)道路泊車(chē)和行車(chē)，確保行駛和停泊秩序。（5）掌握火警、匪警發(fā)生時(shí)的應(yīng)急措施及普通救護(hù)常識(shí)。上崗時(shí)要認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施，保安防火、防盜、防搶劫發(fā)生緊急事態(tài)時(shí)，采取應(yīng)急處理措施，萬(wàn)一發(fā)生火警或菲警等情況，必須以最快的速度到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，不允許以任何借口推脫。（6）學(xué)習(xí)治安法規(guī)，刻苦訓(xùn)練，有一定搏擊、對(duì)抗素質(zhì)，對(duì)違反治安條例的人和事及時(shí)有效制止。（7）協(xié)助調(diào)解客戶(hù)之間的糾紛。（8）積極向客戶(hù)做遵紀(jì)守法和治安防范宣傳。（9）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。5、水電機(jī)修工（１）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、安全檢查工作。（2）負(fù)責(zé)制定設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，并按計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施。（3）檢查各項(xiàng)維修工作的記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，建立并完善設(shè)備臺(tái)帳；（4）負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)報(bào)修日常工作的及時(shí)處理；（5）負(fù)責(zé)工程物品的保管與保養(yǎng)；（6）完成上級(jí)交辦的其它工作。6、清潔工（１）按時(shí)按質(zhì)按量清潔轄區(qū)清潔責(zé)任區(qū)域。（２）引導(dǎo)客戶(hù)將垃圾桶或垃圾袋置于指定收集點(diǎn)，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。（３）保證保潔工具、器具使用后的清潔干凈，統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn)，并及時(shí)補(bǔ)充或申領(lǐng)保潔工具、器具。（４）對(duì)轄區(qū)內(nèi)可疑情況，及時(shí)與保安人員聯(lián)系。（５）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。二環(huán)境部主要工作規(guī)程（1）、樓層清潔規(guī)程1.0目的1.1本規(guī)定規(guī)范樓層清潔崗的工作，保持各樓層的清潔。2.0適用范圍2.1本規(guī)定適用于辦公樓各樓層的清潔。3.0作業(yè)程序3.1.準(zhǔn)備3.1.1備掃把、垃圾鏟、膠桶、拖把各一只，抹布兩塊，板凳一個(gè)。3.1.2用膠桶裝一清水，洗凈拖把并擰干，洗凈一塊抹布并擰開(kāi)。3.2清潔樓層3.3清潔窗戶(hù)玻璃、不銹鋼窗框。4.0作業(yè)程序4.1清潔各樓層空間地面、走火道、大堂。4.1.1備掃把、垃圾鏟、膠桶、籮筐、拖把各一只，從頂層至大堂自上而下清掃各樓層空間地面走火通道，將果皮、煙頭、紙屑、收集于籮筐中，再后倒入垃圾車(chē)。4.1.2用膠桶裝清水，洗凈拖把并擰干，用拖把從頂層往下逐層拖抹。4.1.3拖抹時(shí)，清洗拖把數(shù)次。4.2清潔樓梯扶手、欄桿。4.2.1備抹布一塊，膠桶（裝水），自上而下擦抹樓梯扶手及欄桿，擦抹時(shí)清洗抹布數(shù)次。4.3清潔消防栓、管。4.3.1備掃把一把，膠桶（裝水），抹布二塊（干、濕各一塊）。4.3.2先用掃把打掃消防栓的灰塵和蜘蛛網(wǎng)，再用濕抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次。4.3.3按上述程序逐個(gè)清潔。4.4清潔墻面、宣傳板、開(kāi)關(guān)。4.4.1備干凈的長(zhǎng)柄掃把膠桶（裝水）抹布和刮刀。4.4.2先用掃把打掃墻上的蜘蛛網(wǎng)，再撕下墻上貼的廣告紙。如有殘紙時(shí)，用濕抹布抹濕殘紙慢慢用刮刀刮去，撕下宣傳板上過(guò)期的資料和通知，用濕抹布擦干凈。4.4.3將抹布清洗干凈，盡量擰干水分，擦抹各樓道燈開(kāi)關(guān)板。4.5清潔電子門(mén)、信報(bào)箱。4.5.1備梯子一個(gè)，膠桶（裝水）和抹布。4.5.2用濕抹布從上至下擦抹電子門(mén)和信報(bào)箱一遍。擦抹時(shí)，清洗布數(shù)次。4.5.3然后用干抹布抹信報(bào)箱以及電子門(mén)上的號(hào)牌和按鈕。4.6清潔配電箱、電表箱。4.6.1用干抹布擦抹配電箱、電表箱上的灰塵和污跡。4.7清潔窗戶(hù)玻璃、不銹鋼窗框。4.7.1備玻璃刮、清水一桶、清潔劑。4.7.3將毛巾放入兌有清潔劑的清水中，保留毛巾中水分小許，對(duì)玻璃、不銹鋼窗框進(jìn)行清洗擦抹時(shí)用力均勻。4.7.4清洗完畢后，用玻璃刮刀均勻刮除玻璃上的水分，同時(shí)用毛巾抹凈窗框上的水分。4.7.5用干毛巾將玻璃邊角上的水抹干，將窗框再抹一次。4.8清潔樓層燈具4.8.1準(zhǔn)備梯子、螺絲刀、抹布、膠桶等工具。4.8.2先用濕抹布擦抹燈罩外污跡和蟲(chóng)子，再用干抹布抹干水份。4.8.3清潔日光燈具時(shí)，應(yīng)先將電源關(guān)閉，取下蓋板，取下燈管，然后用抹布分別擦抹燈管和燈具及蓋板，重新裝好。4.9清潔電梯4.9.1用鏡布抹凈電梯不銹鋼壁、門(mén)、頂后，再用毛巾粘不銹鋼油試抹一次。4.9.2打掃電梯轎箱后，用濕拖把拖兩遍轎箱內(nèi)地板。4.10清潔樓層天面、雨棚。4.-10.1備梯子、籮筐一個(gè)、掃把、垃圾鏟各一把、鐵桿一條。4.10.2將雨棚或天面的垃圾打掃清理裝入籮筐，最后將袋提下倒入垃圾車(chē)內(nèi)。4.10.3用鐵桿將雨棚、天面的排水口（管）疏通，使之不積水。4.11標(biāo)準(zhǔn)4.11.1各樓層大堂空間地面、走火通道、樓梯扶手（欄桿）、消防栓（管）、宣傳板、開(kāi)關(guān)、電子門(mén)、信報(bào)箱、配電箱、電表箱、電梯等的清潔每天一次以上。4.11.2走火道、窗戶(hù)玻璃、不銹鋼窗框雨棚、天面的清潔每周一次，墻面的打掃、燈具的清潔每月一次。4.11.3目視雨棚、天面：無(wú)垃圾、無(wú)積水、無(wú)表苔、無(wú)雜物、無(wú)花盆（花盆擺放整齊，組合藝術(shù)盆景和無(wú)頂花園除外）。4.11.5樓梯扶手、消防管、宣傳板、開(kāi)關(guān)、電子門(mén)、信報(bào)箱、電表箱上無(wú)積塵、污跡。4.11.6窗戶(hù)玻璃、不銹鋼窗框、電梯不銹鋼面無(wú)積塵、油跡、污跡、表面光亮可映出人影。4.12注意事項(xiàng)4.12.1擦抹配電箱時(shí)禁用濕毛巾，不得把配電箱門(mén)打開(kāi)以防觸電造成意外。4.12.2在梯子上作業(yè)時(shí)應(yīng)注意安全，防止摔傷，防止燈具和工具掉下碰傷行人。（2）、外圍崗保潔員工作規(guī)程1.0目的1.1本指導(dǎo)書(shū)規(guī)范了外圍崗的工作，保持小區(qū)外圍各設(shè)施的整潔。2.0適用范圍2.1本指導(dǎo)書(shū)適用于外圍崗對(duì)垃圾箱、停車(chē)場(chǎng)、平臺(tái)、綠地、道路、裝飾物、標(biāo)識(shí)牌等的清潔。3.0職責(zé)3.1外圍崗必須按本規(guī)定進(jìn)行工作。3.2清潔工領(lǐng)班負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督、落實(shí)。3.3服務(wù)中心各范圍的主管負(fù)責(zé)抽查、督導(dǎo)本規(guī)定的執(zhí)行。4.0作業(yè)程序4.1清潔垃圾箱4.1.1清潔箱內(nèi)的垃圾。4.1.2將箱搬到有水的地方，先用水沖洗一遍，然后對(duì)污跡處倒少許去污粉擦洗，再用水沖洗干凈，搬到原處放好。（或用水桶裝水到垃圾箱處清洗，方法相同）4.2清潔停車(chē)場(chǎng)4.2.1備膠水管、掃把、膠刷、垃圾斗等工具和清潔劑。4.2.2用棕掃把將垃圾掃成若干堆。4.2.3用垃圾斗將垃圾鏟入垃圾車(chē)中。4.2.4發(fā)現(xiàn)有雜物一起清運(yùn)上垃圾車(chē)。4.2.5用膠管接通水源，全面沖洗地面，發(fā)現(xiàn)油跡和污跡時(shí)，倒少量清潔劑在污跡處，用膠刷擦洗，然后再用水沖洗。4.2.6清潔周?chē)潘诓⒂猛习淹细蓛?，保證排水暢通。4.3清潔綠地4.3.1用掃把仔細(xì)清掃草地上的果皮、紙屑、石頭等垃圾。4.3.2對(duì)煙頭、棉簽、小石頭、紙屑等用掃把不能掃起來(lái)的小雜物，彎腰用手撿入垃圾斗內(nèi)。4.3.3在清掃草地的同時(shí)，仔細(xì)清理綠籬下面的枯枝落葉。4.4清潔大平臺(tái)4.4.1用長(zhǎng)竹掃把把平臺(tái)上的果皮、紙屑、泥沙等垃圾掃成堆。4.4.用膠掃把把垃圾掃入垃圾斗內(nèi)，然后倒進(jìn)垃圾手推車(chē)。4.4.3對(duì)有污跡的地方用水進(jìn)行清洗。4.5清潔小區(qū)內(nèi)道路4.5.1用長(zhǎng)竹掃把將道路上的果皮、紙屑、泥沙等垃圾掃成堆。4.5.2用膠掃把將垃圾掃入垃圾斗內(nèi)，然后倒進(jìn)垃圾手推車(chē)。4.5.3對(duì)有污跡的路面用水進(jìn)行清洗。雨停天晴后，用竹掃把將道路上的積水泥沙掃干凈。4.6清潔雕塑裝飾物4.6.1備長(zhǎng)柄膠掃把、抹布、梯子等工具。4.6.2用掃把打掃裝飾物上的灰塵。4.7清潔不銹鋼裝飾物（獎(jiǎng)牌、標(biāo)識(shí)牌等）4.7.1備無(wú)絨毛巾干、濕各一條、膠桶（裝水）、中性清潔劑、不銹鋼油等。4.7.2先用兌有中性清潔劑的溶液抹不銹鋼表面，然后用無(wú)絨干毛巾抹凈不銹鋼表面的水珠。4.7.3置少許不銹鋼油于毛巾上，對(duì)不銹鋼表面進(jìn)行試抹，再后用干毛巾試抹。4.8標(biāo)準(zhǔn)4.8.1.1垃圾箱4.8.1.2目視無(wú)污跡，無(wú)廣告紙，每天清運(yùn)2次、清洗1次；4.8.1.3垃圾箱每周用去污粉清潔1次。4.9停車(chē)場(chǎng)4.9.1.1目視地面：無(wú)垃圾、果皮、紙屑、無(wú)積水、無(wú)污跡和雜物。4.9.1.2每天清掃二次，每周用水沖洗地面一次；5.3綠地5.4每天打掃二次，每小時(shí)循環(huán)保潔一次。5.5雕塑裝飾物每周清潔一次，獎(jiǎng)牌、標(biāo)識(shí)牌每周一次。5.5..1清潔后檢查無(wú)污跡、無(wú)積塵。6.0清潔停車(chē)場(chǎng)時(shí)6.1發(fā)現(xiàn)機(jī)動(dòng)車(chē)輛漏油時(shí)，應(yīng)通知車(chē)主并及時(shí)用抹布抹去燃油，后洗去油污以免發(fā)生火災(zāi)。6.2清潔時(shí)應(yīng)小心，垃圾車(chē)和工具不要碰壞客戶(hù)車(chē)輛。三日常綠化養(yǎng)護(hù)工作規(guī)程1．0目的。1．1本指導(dǎo)書(shū)規(guī)定了澆水、施肥、打藥、草坪養(yǎng)護(hù)、育苗培植、花卉栽培、補(bǔ)栽補(bǔ)種、防風(fēng)防澇、中耕除草等日常綠化養(yǎng)護(hù)辦法，確保小區(qū)綠化生長(zhǎng)良好、造型優(yōu)美。2．0適用范圍。2．1本指導(dǎo)書(shū)適用于小區(qū)內(nèi)所有綠化（地）的養(yǎng)護(hù)工作。3．0職責(zé)。3．1綠化養(yǎng)護(hù)工人負(fù)責(zé)按本指導(dǎo)書(shū)規(guī)定做好分管范圍綠化養(yǎng)護(hù)。3．2綠化養(yǎng)護(hù)工程師負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)工作抽查和督導(dǎo)。4．0工作程序。4．1清潔衛(wèi)生。4．1．1每天上班先打掃管區(qū)內(nèi)衛(wèi)生，綠化帶不得有石塊、果皮、煙頭、紙屑等垃圾。4．1．2廣場(chǎng)每天清掃一次，廣場(chǎng)地面不行有果皮、煙頭、紙屑等到垃圾，每月用水沖洗一次。4．2澆水。4．2．1大面積綠化用自動(dòng)噴淋，不便用自動(dòng)噴淋的，用膠管引水灌溉，草地澆水要按順序澆，同時(shí)要澆透，不能遺漏，自動(dòng)噴淋一個(gè)位置每次澆足20分鐘以上。4．2．2注意部分品種，在大旱或高溫季節(jié)，要增加澆水量，甚至一天兩次。4．3施肥。4．3．1根據(jù)綠化生長(zhǎng)狀況，及所需要的肥料選定有機(jī)肥（花生麩）、無(wú)機(jī)肥（復(fù)合肥）和葉面肥，保證長(zhǎng)勢(shì)旺盛。4．3．2施肥方法：有機(jī)肥作為基肥，一般穴施、環(huán)施、溝施。施用時(shí)，肥料應(yīng)充分腐熟；無(wú)機(jī)肥（化肥）多用撒施、噴放施和根施作追肥，使用時(shí)，化肥廠須完全粉碎成粒狀。施后及時(shí)淋水和“回水”（即第二天早晨再淋一次）。葉面肥在打藥時(shí)隨農(nóng)藥一起噴施。4．3．3施肥時(shí)間；一般在陰天或者傍晚為宜。喬、灌木春夏季每2個(gè)月施一次，秋冬季每3個(gè)月施一次，施用復(fù)合肥或花生麩；草皮每次修剪后都要施肥一次，一般選用復(fù)合肥。4．4打藥。4．4．1無(wú)明顯枯枝、死叉，有病蟲(chóng)害的枝條在4%以下。4．4．2噴藥時(shí)間：a)做好每天巡查及匯報(bào)工作，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害時(shí)，面積小的用噴壺，面積大的用打藥機(jī)打。b)春夏季是蟲(chóng)害高峰期，要注意加強(qiáng)防除，做好冬季除蟲(chóng)工作，減少越冬蟲(chóng)，為來(lái)年減少蟲(chóng)害發(fā)生打好基礎(chǔ)。4．4．3防治方法及對(duì)藥品的保管要求藥品：如敵克凈用法：防治對(duì)象和用量廣譜800倍噴施可混合，要加層著劑。保管要求：要分類(lèi)存放好，如標(biāo)簽損壞要做好標(biāo)記。注意事項(xiàng)：禁止在宿舍食堂等場(chǎng)所使用，保管員要嚴(yán)格控制，不能隨便使用。四服務(wù)檢驗(yàn)規(guī)程1.0目的通過(guò)對(duì)服務(wù)過(guò)程進(jìn)行的檢查和評(píng)價(jià)，驗(yàn)證所提供的服務(wù)質(zhì)量是否滿(mǎn)足規(guī)定要求。2.0用范圍適用于服務(wù)中心向客戶(hù)提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。3.0職責(zé)3.1服務(wù)中心安排和組織對(duì)各部門(mén)或崗位的日檢、周檢和月檢工作。3.2公司主管領(lǐng)導(dǎo)不定期組織有關(guān)部門(mén)或人員對(duì)服務(wù)中心的工作進(jìn)行抽檢。4.0工作程序4.1服務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)分為服務(wù)質(zhì)量?jī)?nèi)部評(píng)價(jià)和服務(wù)質(zhì)量外界評(píng)價(jià)兩類(lèi)。4.2服務(wù)質(zhì)量?jī)?nèi)部評(píng)價(jià)通過(guò)日檢、周檢和月檢的檢查和考核結(jié)果來(lái)反映。服務(wù)中心樓宇管理員、工程部主管、保安主管、清潔綠化主管轄區(qū)范圍內(nèi)的工作情況進(jìn)行一次檢查，并做記錄。服務(wù)中心主任每周對(duì)服務(wù)中心工作進(jìn)行一次檢查，并將檢查結(jié)果進(jìn)行記錄。對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題如需向上級(jí)請(qǐng)示的應(yīng)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；對(duì)不合格服務(wù)要制定糾正和預(yù)防措施，并負(fù)責(zé)跟蹤和驗(yàn)證。公司組織相關(guān)人員每月對(duì)物業(yè)管理主要服務(wù)過(guò)程進(jìn)行全面檢查。4.3外界服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)5.0引用文件和記錄表格5.1《客戶(hù)\租戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查表》5.2《征詢(xún)意見(jiàn)調(diào)查表》五各部門(mén)員工考核管理處（中心）經(jīng)理崗位月考核表姓名：年月序號(hào)考核項(xiàng)目考核內(nèi)容評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)得分１內(nèi)部管理內(nèi)部管理健全，分工明確４檢查督促崗位責(zé)任制，落實(shí)考核制度４組織召開(kāi)管理處（中心）日常及定期會(huì)議４工作記錄收集、保存完整有序４員工培訓(xùn)有計(jì)劃，組織實(shí)施得力５２文明服務(wù)員工服飾整齊，言語(yǔ)得體，方法得當(dāng)５投訴處理完成率１００％５３安全管理消防檢查及時(shí)，監(jiān)督到位，無(wú)消防事故發(fā)生４治安秩序良好，無(wú)責(zé)任案件發(fā)生４安全措施落實(shí)，無(wú)傷亡事故發(fā)生４車(chē)輛停放有序，無(wú)交通阻塞現(xiàn)象發(fā)生４４設(shè)施設(shè)備與房屋管理分區(qū)定人，按規(guī)定檢查，記錄完整４設(shè)備安全良好運(yùn)行，無(wú)故障停機(jī)４設(shè)備外觀整潔，無(wú)明灰及油污４設(shè)備機(jī)房地面整潔無(wú)污跡及蛛網(wǎng)４消防設(shè)備正常有效４維修及時(shí)、合格５５環(huán)境管理清潔衛(wèi)生規(guī)章制度健全，無(wú)衛(wèi)生死角，檢查達(dá)標(biāo)４綠化完好，修剪整齊，監(jiān)管到位４６管理效益措施得力，管理費(fèi)收繳率９５％１５開(kāi)源節(jié)流，積極開(kāi)展有償服務(wù)５合計(jì)100考核人簽名管理處（中心）保安部主管崗位月考核表姓名：年月序號(hào)考核項(xiàng)目考核內(nèi)容評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)得分1德具有良好的服務(wù)意識(shí)4按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)招聘、錄用員工4廉潔自律，不利用工作之便謀取私人利益3具有團(tuán)隊(duì)精神，部門(mén)之間協(xié)作良好32能熟練掌握各崗位操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn)3內(nèi)部管理健全，分工明確3人員調(diào)配合理，無(wú)空崗現(xiàn)象3具有良好的協(xié)調(diào)能力，員工之間無(wú)糾