大平層住宅專題簡析-35p-2012年-調(diào)查分析報告

專題研究——大平層住宅引言

隨著住宅市場的快速發(fā)展，別墅不再是豪宅的唯一選擇，“大平層”豪宅正成為高端置業(yè)者繼別墅之后的又一選擇。這種產(chǎn)品將一種全新的居住理念和生活形態(tài)推到了人們面前，其憑借大空間、大尺度、功能豐富、生活便利、一梯一戶的生活享受，正逐步成為高端居住需求的新方向，引領著高端住宅的新潮流由于這種大平層住宅一定程度上達到了“別墅式居住體驗”，業(yè)內(nèi)亦稱其為“扁平化別墅”或“平墅”；“大平層”也逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)一個新的關鍵詞。目錄大平層住宅介紹——定義大平層住宅——目前市場對于其理解的深度有所差異，并沒有一個統(tǒng)一及準確的定義。更多的是基于對大平層產(chǎn)品特性的總結歸納，主要有以下三個方面：大平層住宅介紹——優(yōu)勢把別墅的功能區(qū)都放在一個平面上，即在一層內(nèi)解決了家庭生活的所有功能。沒有了上下樓梯的煩惱，感觀開闊舒適。位于市中心，能兼顧小孩上學、美容健身、娛樂購物等問題。大平層建筑通常為多層或高層，擁有更好的觀景視野。同時較低建筑密度有更大的空間用于景觀空間的營造。較大的居住空間，可以把住宅和私人商務功能、社交功能進一步結合；兼其地處城市中心，私密會客、小眾宴請更為便利。大平層住宅本身是一個高端產(chǎn)品。因此，房屋內(nèi)部全部精裝配置，且均選用國際一線品牌。其品質(zhì)實際上和別墅是一致的生活享受。大平層住宅的起源與發(fā)展——起源2002年2005年中國引入概念2009年起源巴黎20、30年代當時在巴黎出現(xiàn)了一些新的住宅形式，其結構式有柱子而不是墻來格局，是在有大建筑的居住環(huán)境下誕生的經(jīng)典產(chǎn)物。09年起全國許多大城市出現(xiàn)大平層產(chǎn)品，并在上海、杭州、深圳、北京等地開始盛行。中國開山之作杭州“九樹”歐美流行已久，當前美國最為流行2005年的“九樹”——位于杭州西湖風景區(qū)，由英國設計師戴衛(wèi)·奇普菲爾德設計,是中國大平層住宅開山之作。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)湯臣一品——簡介占地面積(㎡)2萬總建面(㎡)11.5萬容積率5.97戶型面積(㎡)430-597建筑規(guī)劃4幢超豪華濱江住宅和1幢高級會所組成，其中最高樓層為44層區(qū)位位于上海市陸家嘴濱江大道旁。一線濱江，正對外灘建筑群，與東方明珠，金茂大廈，環(huán)球金融中心并肩而立大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)湯臣一品——戶型湯臣一品由4幢超豪華濱江住宅和1幢高級會所組成，其中最高樓層為44層，對外公開的有A、B、C三棟。B棟與C棟為一層兩戶，每戶擁有3部電梯，單套面積約為434㎡。A棟為一層一戶，每戶獨立擁有3部電梯。360度全覽上海，單套面積約為597㎡獨立的傭人專用電梯及通道，直通廚房等傭人工作區(qū)域。避免了傭人的工作對主人家庭成員的生活產(chǎn)生干擾。獨立的傭人專用電梯及通道，直通廚房等傭人工作區(qū)域。避免了傭人的工作對主人家庭成員的生活產(chǎn)生干擾。廚房帶有獨立傭人用餐區(qū)域。且緊鄰餐廳布局合理。邊上設兩間傭人房，且?guī)И毩⑿l(wèi)生間，確保了傭人的日常活動不會影響到主人的生活廚房緊鄰餐廳，布局合理。邊上設兩間傭人房，且各帶一個獨立衛(wèi)生間，確保了傭人的日?；顒釉谄涔ぷ鲄^(qū)域，不會影響到主人的生活。主人獨享雙電梯和豪華精裝電梯間，盡顯尊貴。主人獨享雙電梯和豪華精裝電梯間，盡顯尊貴。門廳帶獨立衣帽間，進出隨手物品及臨時衣物更換的最佳空間。還可以用于放置訪客的衣帽等，設計人性化門廳帶獨立衣帽間，進出隨手物品及臨時衣物更換的最佳空間。還可以用于放置訪客的衣帽等，設計人性化除餐廳外還設有宴客餐廳，均可將室外景一覽觀無余。餐廳與客廳連通且有同樣開間，大氣方正，緊鄰廚房布局合理?？蛷d緊鄰門廳，且?guī)?80度觀景陽臺，大氣通透，盡顯奢華?？蛷d與餐廳一體，且?guī)в^景陽臺，顯得空間大氣通透。主臥套房，大空間大尺度，包括獨立書房、步入式更衣間。衛(wèi)生間帶雙坐便器、雙面盆、淋浴房、浴缸。連通180觀景陽臺。主臥套房，大空間大尺度，包括步入式更衣間、梳妝臺。衛(wèi)生間帶雙坐便器、雙面盆、淋浴房、浴缸。連通270轉角觀景陽臺。家庭房，恰到好處的空間尺寸，自帶陽臺。讓家庭成員間的溫馨時間，不必非到客廳內(nèi)才能享受。書房，自帶衛(wèi)生間，外聯(lián)工作陽臺?？墒怪魅嗽诩乙材芟硎塥毩⒌乃伎伎臻g，不必受家庭成員的影響。三間次臥，均帶獨立衛(wèi)生間。其中兩間還帶有陽臺，保證每個家庭成員有自己的獨立且舒適的起居空間。兩間次臥，均帶獨立衛(wèi)生間。其中一間設置兩個床位的兒童房，充分考慮到各種家庭成員組成可能性。黃色動線：傭人的活動線路；紅色動線：主人的活動線路;綠色動線：主人休憩的線路；從圖中可以看出三條動線完全獨立，互不干擾。黃色動線：傭人的活動線路；紅色動線：主人的活動線路;綠色動線：主任休憩的線路；從圖中可以看出三條動線完全獨立，互不干擾。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)萬科五玠坊——簡介占地面積(㎡)11萬總建面(㎡)11萬容積率1.0戶型面積(㎡)240-330建筑規(guī)劃住宅部分共住宅共28幢，均為5層低密度精裝大平層。另配備約2萬㎡精品商業(yè)配套。采用日式風格園林景觀。區(qū)位位于上海市二環(huán)以內(nèi)，東明路楊南路口，北臨高青路。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)萬科五玠坊——戶型超大轉角陽臺：在廊式陽臺上，獨具創(chuàng)意地設計出一塊凸角空間，形成一方靜靜獨享的自由領地，讓空間更加靈動中西分廚、早餐吧創(chuàng)意設計空間。4房2廳4衛(wèi)2廚-286㎡大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)綠城麗江公寓——簡介占地面積(㎡)10萬總建面(㎡)25萬容積率2.5戶型面積(㎡)200-300建筑規(guī)劃小高層、高層；是綠城在杭州首次在高層公寓中引入十字圓廳戶型的項目。區(qū)位杭州錢江新城東，一線臨江。南臨沿江大道，北依下沙路。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)綠城麗江公寓——戶型中央奢華十字圓廳，一面連接了客廳、主臥、次臥，一面是餐廳、廚房和書房，各個功能區(qū)域相對私密又渾然一體，正好彰顯了這個300平方米大戶型縱橫捭闔的氣度。5房2廳5衛(wèi)1廚-300㎡大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)金地天逸——簡介占地面積(㎡)12.3萬總建面(㎡)43萬容積率2.5戶型面積(㎡)160-180建筑規(guī)劃共17棟樓26個單元30F的高層住宅及兩個主副會所。區(qū)位位于杭州市蕭山區(qū)中心城區(qū)比鄰濱康商業(yè)綜合體，商業(yè)大峽谷、超五星級酒店和寫字樓，距地鐵站僅200米。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)金地天逸——戶型4房2廳2衛(wèi)1廚-160㎡通過“九曲風雨連廊”將所有建筑物連在一起，形成了建筑與景觀的紐帶。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)萬科金域曲江——簡介占地面積(㎡)15萬總建面(㎡)38萬容積率2.53戶型面積(㎡)180-250建筑規(guī)劃由9-12層的小高層和26-34層的高層組成。設置雙會所，采用泰式風格園林景觀。區(qū)位西安市曲池南路與寒窯路交界處曲江新區(qū)核心位置大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)萬科金域曲江——戶型4房2廳4衛(wèi)2廚-260㎡一梯一戶，傭人獨立入戶動線，保證了主人生活的私密性；四向空中庭院，獨享360°空中景觀；獨立家庭廳，與公共會客區(qū)互不干擾；主臥超豪華套房帶獨立書房，修身、養(yǎng)性兩不誤；大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)成都紫檀——簡介占地面積(㎡)3.7萬總建面(㎡)22萬容積率5.9戶型面積(㎡)280-430建筑規(guī)劃8棟高層與一棟會所，建筑采用建筑為新古典主義風格。區(qū)位位于人民南路三段38號地處成都城南繁華中心周邊配套設施齊全。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)成都紫檀——戶型4房2廳4衛(wèi)1廚-280㎡巧妙利用3部電梯實現(xiàn)了主仆分流，體現(xiàn)尊貴的同時減少建筑面積。傭人工作區(qū)域相對獨立；客廳、餐廳等主人活動空間南北通透；主臥套房功能齊備，且?guī)И毩?；大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)武漢萬達公館——簡介占地面積(㎡)25萬總建面(㎡)22萬容積率4.75戶型面積(㎡)240-340建筑規(guī)劃由5棟42-43層的超高層建筑組成，呈u型王座一線觀江排布，采用新古典主義Art-deco建筑風格。區(qū)位位于武漢市武昌濱江商務區(qū)核心——積玉橋。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)武漢萬達公館——戶型3房2廳4衛(wèi)1廚-291㎡主仆入戶動線分離。傭人工作、休息與主人活動區(qū)域相對獨立。特有的雙主臥、套間設置。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)環(huán)球188——簡介占地面積(㎡)1.5萬總建面(㎡)18萬容積率10戶型面積(㎡)240-340建筑規(guī)劃環(huán)球188是一座集商業(yè)中心、酒店式公寓、辦公大樓于一體摩天大樓，其中30-42層為大平層住宅。區(qū)位蘇州工業(yè)園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)地段，占據(jù)一線金雞湖景資源。大平層住宅的起源與發(fā)展——發(fā)展(案例)環(huán)球188——戶型4房2廳4衛(wèi)1廚-291㎡主仆入戶動線分離。傭人工作、休息與主人活動區(qū)域相對獨立?？蛷d、餐廳、娛樂室、書房等活動區(qū)域集中合理分布。所有臥室集中分布，保證了主人休憩區(qū)的私密性。大平層住宅產(chǎn)品解析——選址與規(guī)劃項目位置容積率項目位置容積率湯臣一品上海小陸家嘴5.97紫檀成都城南繁華中心5.9萬科五玠坊上海中內(nèi)環(huán)間1.0萬科金域曲江西安新江區(qū)核心2.53綠城麗景公寓杭州錢江新城一線臨江2.5萬達公館武漢武昌商務核心4.57環(huán)球188蘇州工業(yè)園區(qū)CBD10金地天逸杭州蕭山區(qū)中心城區(qū)2.7萬達公館綠城麗江公寓湯臣一品金地天逸大平層住宅產(chǎn)品解析——建筑與景觀環(huán)球188綠城麗江公寓湯臣一品萬科五玠坊——日式園林景觀萬科金域曲江——泰式園林景觀湯臣一品——一線江景大平層住宅產(chǎn)品解析——配套與精裝日本大金（DAIKIN)戶式中央空調(diào)德國ABB公司EIB系統(tǒng)，對燈光、窗簾進行智能控制比利時格拉威博爾防輻射雙鋼化中空玻璃德國博得寶廚具，德國Gaggenau電氣設備意大利TEUCO超音波按摩浴缸德國漢斯格雅淋雨組挪威耐克森地坪加熱系統(tǒng)阿魯克及薩威奧門窗五金美國BEAM中央吸塵系統(tǒng)(湯臣一品部分精裝配備)大平層住宅產(chǎn)品解析——戶型面積從統(tǒng)計圖表中可以看出，目前來看，大平層戶型的面積大多是在240-300㎡之間，一般都會控制在350㎡以內(nèi)。類似湯臣一品這樣的597㎡左右的平層戶型，可以說是非常少的超大戶型。大平層戶型主力面積段(面積㎡)大平層住宅戶型面積發(fā)展的四個階段：大平層住宅產(chǎn)品解析——戶型創(chuàng)新?lián)y(tǒng)計，高端客戶對于產(chǎn)品的關注點更多體現(xiàn)在戶型設計（50%以上）、其次是景觀環(huán)境（30%）、再次是房屋使用率（15%）。因此如何在戶型設計的格局和面積分布上創(chuàng)新成為開發(fā)商絞盡腦汁的問題。案例：上海恒盛尚海灣·江鉆在首推“定制大宅”。由10位頂級設計大師為客戶量身定制裝修方案，確定方案后提供委托開發(fā)商執(zhí)行完成的服務，整個過程由開發(fā)商監(jiān)控，保證制定方案的實施和品質(zhì)。方案2產(chǎn)品定制化：一直是開發(fā)商不敢涉足的領域，而定制化可以說是豪宅真正的起點。案例：上海中鷹黑森林套內(nèi)不設剪力墻，無固定房型，業(yè)主按喜好可以任意分割與住宅定制化相似，戶型個性化也是豪宅發(fā)展趨勢之一方案1大平層住宅介紹——對比別墅大平層帶來了一種與別墅類似卻又迥然不同的建筑形態(tài)和生活方式。從產(chǎn)品塑造層面做一些簡單的對比...

——基于以下幾個層面與別墅進行對比

對比一：整體社區(qū)空間的塑造

對比二：建筑與景觀的打造

對比三：內(nèi)部空間的打造與布局

對比四：生活方式的訴求大平層住宅介紹——對比別墅對比一：整體規(guī)劃VS別墅理念——注重與外部資源融合，重視單體的資源占有；布局——合院別墅講究圍合，聯(lián)排雙拼以行列為主；道路系統(tǒng)——雙拼聯(lián)排合院別墅人車分離，獨棟多為人車合一；組團——不同的建筑類型與資源條件形成不同建筑組團；大平層理念——注重自身空間的打造，公共空間成為社區(qū)的亮點；布局——行列式成為主流，注重多重公共空間的設置；道路系統(tǒng)——社區(qū)完全實現(xiàn)人車分離；組團——不同的產(chǎn)品類型形成不同的組團，但整體不太凸顯；小結:從空間規(guī)劃看，別墅與大平層在追求整體的風格統(tǒng)一的基礎上側重點有所差異，別墅在整體之下更重視個體的資源占有與價值的樹立，而大平層則更多的通過整體的規(guī)劃塑造，規(guī)避個體資源占有不足的弱點。杭州綠城桃花源大平層住宅介紹——對比別墅對比二：建筑與景觀VS別墅建筑風格的多樣化，不同的區(qū)域、資源打造不同的建筑風格；多展現(xiàn)建筑單體的個性化、標簽化、品質(zhì)化；大平層均為多層和高層，建筑形態(tài)比較單一；建筑風格多以宮殿建筑群為基礎追求大氣度、突出品質(zhì)感和尊貴感；小結:同是高端物業(yè)，卻是完全不同的生活方式。別墅的寧靜與大平層的繁華，別墅的獨賞與大平層的共樂都形成了鮮明對比，不同的人選擇不同的方式，也正詮釋了生活的多樣化；建筑別墅注重私有的庭院、宅間景觀打造，大面積的公共景觀塑造較少；結合內(nèi)外部資源，根據(jù)地塊內(nèi)部造景較為常見；大平層受產(chǎn)品限制注重公共景觀的塑造，講究景觀營造的儀感、場景化；高綠化率，突出植被景觀講究景觀的四季變化；景觀上海綠城玉蘭花園VS大平層住宅介紹——對比別墅對比三：內(nèi)部空間VS別墅功能空間立體化；生活空間私密化；毛坯為主，內(nèi)部配置個性化；戶型設計的緊湊，功能空間相對獨立；市場產(chǎn)品面積趨“小”化；大平層功能空間扁平化；生活空間家庭化，多有套間布局；內(nèi)部配置的精裝化；戶型設計講究“布局、動線”市場產(chǎn)品面積趨“大”化；小結:不同的客戶對于功能空間的需求不同，但大平層很好的規(guī)避了別墅居住中“上下樓繁瑣”“家庭化不強”等弱點，同時通過精裝修免去了以往裝修的煩惱。大平層住宅介紹——對比別墅對比四：生活方式訴求VS別墅追求有天有地的居住體驗；資源占有的尊貴感受私有、奢華的生活享受遠離城市中心，享受著只屬于自己的寧靜的天地和那份愜意和瀟灑；大平層享受城市生活的便捷；空間別墅化后的舒適、高貴；大氣、豪華的社區(qū)環(huán)境；回歸城市的繁華，依然可以享受那份愜意的舒適和高于平常的尊貴；