房地產(chǎn)經(jīng)紀實務-存量房經(jīng)紀業(yè)務流程

第六章存量房經(jīng)紀業(yè)務流程

考試要求1．熟悉存量房買方代理業(yè)務流程；2．熟悉存量房賣方代理業(yè)務流程；3．熟悉存量房出租和承租代理業(yè)務流程；4．掌握存量房居間經(jīng)紀業(yè)務流程；5．熟悉到店接待流程；6．熟悉電話接待流程；7．掌握客戶和房屋信息調(diào)查；8．了解簽署委托代理協(xié)議；9．了解配對的概念；10．熟悉推薦房源的方法；11．熟悉配對的注意事項；12．熟悉約看的注意事項；13．熟悉實地看房的步驟；14．熟悉實地看房的操作要點；15．熟悉交易的操作要點；16．熟悉買賣業(yè)務和租賃業(yè)務的撮合；17．掌握合同簽訂操作要點；18．掌握買賣合同的簽訂；19．掌握租賃合同的簽訂；20．熟悉物業(yè)交驗及后續(xù)服務；21．掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀人促成業(yè)務成交應注意的因素。第一節(jié)存量房經(jīng)紀業(yè)務流程概述一、存量房買方代理業(yè)務流程存量房買方代理業(yè)務流程包括六個環(huán)節(jié)。第一步，客戶接待并獲取信任第二步，推薦房源第三步，看房

第四步，交易談判。房地產(chǎn)經(jīng)紀人要站在買方委托人的立場上，堅持誠信、公平、公正原則，協(xié)助或代理買方與業(yè)主合理磋商價格，對雙方的差異進行彌補，力爭使雙方達成一致。第五步，交易達成。第六步，物業(yè)交驗。二、存量房賣方代理業(yè)務流程存量房賣方代理業(yè)務流程包括七個環(huán)節(jié)。第一步，接待客戶并獲取信任第二步，收集物業(yè)信息。第三步，洽商議價。第四步，營銷展示和簽署委托書。第五步，尋找與篩選購房客戶。第六步，展示房地產(chǎn)。第七步，磋商成交。三、存量房出租和承租代理業(yè)務流程第一步，客戶接待。第二步，房屋租賃代理業(yè)務洽談。第三步，房屋查驗。第四步，信息收集與傳播。第五步，陪同看房。第六步，房屋租賃價格談判及租賃合同簽訂。第七步，傭金結(jié)算。四、存量房居間經(jīng)紀業(yè)務流程存量房居間經(jīng)紀業(yè)務在整個業(yè)務流程方面與代理業(yè)務基本相似，但由于居間業(yè)務更多的是撮合交易雙方達成業(yè)務，是為雙方共同服務，所以在流程上存在一些特殊的地方。

首先，在客戶接待環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)經(jīng)紀人的客戶群體不僅包括買方，而且包括賣方，經(jīng)紀人的職責是促成買賣雙方交易的順利完成.

其次，居間業(yè)務與代理業(yè)務相比多了配對撮合這一步驟。最后，在委托合同簽訂環(huán)節(jié)，居間業(yè)務簽訂的是房屋居間委托合同，由交易雙方和房地產(chǎn)經(jīng)紀人三方共同簽署，交易雙方各負擔傭金的一半。第二節(jié)客戶接待

一、到店接待流程第一步，站立迎接，微笑待人，使用標準問候語。當客戶在店外停留站立或觀看櫥窗房源時，經(jīng)紀人應及時到店外迎接，并將客戶迎接到店內(nèi)。

第二步，引領客戶入座，并將茶水放至客戶面前。當客戶直接到店內(nèi)咨詢，經(jīng)紀人應主動為客戶拉門、示意落座，并使用標準服務用語第三步，確定接待主體，新客戶由值班經(jīng)紀人接待，老客戶由原經(jīng)紀人接待。第四步，了解需求。和客戶初步溝通，分清客戶類別，是初次入店還是老客戶，第五步，接受服務委托或幫助客戶解決問題。第六步，客戶離開時，經(jīng)紀人應為行開門，并將客戶送至公司門外，致意。第七步，客戶離開后及時將信息錄入電腦企業(yè)房源管理庫內(nèi)，并定期回訪。

二、電話接待流程第一步，問候：電話鈴聲響三聲必須接起。向顧客問好，報出公司名稱，自己的姓名第二步，回答咨詢，記錄來電客戶的需求，并填寫《登記表》。第三步，記錄來電者基本資料。房地產(chǎn)經(jīng)紀人一定要以合適的方式留下客戶的姓名、地址和聯(lián)絡電話，方便跟進服務，也應主動為客戶留下自己的姓名、聯(lián)系方式、投訴電話。第四步，感謝來電者。第五步，信息錄入。掛斷電話后應及時將信息錄入電腦企業(yè)房理庫內(nèi)三、客戶和房屋信息調(diào)查(掌握)（一）信息搜集要點在與客戶溝通時，信息是必須記錄清楚的，不同客戶采集的信息是不同的，見表6-1。（二）信息采集要點1．對買房客戶以房屋需求為核心采集信息(l)詢問購買房屋基本信息(2)了解客戶購房的特殊要求(3)安全保障2．對賣房客戶以房屋售價為核心采集信息(l)了解客戶房屋售價的價格區(qū)間(2)了解客戶出售房屋的動機

(3)解釋售房款的交付程序

3．租賃客戶以解決客戶核心問題為重點對于租賃客戶來說，既有短期租賃，也有長期租賃，出租客戶和承租客戶需求不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應針對不同客戶了解相關信息，重點解決他們的核心題。表6-2是租賃客戶需要解決的重點問題，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在客戶接待過程中要給予特別的關注。（三）區(qū)別對待客戶在客戶接待過程中，根據(jù)客戶在購買房地產(chǎn)的決策權、意愿程度和支付能力等因素來給客戶劃分優(yōu)先次序，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應甄別不同情況做分類引導，見表6-3。

（四）重要信息審核首先是對出租或出售房屋產(chǎn)權的審核。。房地產(chǎn)經(jīng)紀人與委托人簽訂委托協(xié)議或有委托意向后，應在第一時間核實產(chǎn)權，既避免可能發(fā)生的詐騙行為，又能防止債務陷阱，保障客戶及自身利益。

其次是對委托人身份的核實。共有房屋出租和出售必須得到共有人的書面同意或委托書；委托代理出租和出售的，應當有房屋所有權人委托代理出租和出售的合法書面證明；已抵押的房屋出租，應當有經(jīng)抵押權人同意出租的書面證明，若要出售則必須解除抵押后方可出售。如果由代理人辦理相關手續(xù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀人還要驗證由代理人領取房租或售房款的書面聲明和代理人委托書。

四、簽署委托代理協(xié)議目前，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會發(fā)布的合同示范文本有四種，即《房屋出售委托協(xié)議書》、《房屋出租委托協(xié)議書》、《房屋承購委托協(xié)議書》、《房屋承租委托協(xié)議書》，可作為獨家委托代理協(xié)議書使用。在委托協(xié)議書中，委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀公司對服務內(nèi)容質(zhì)量和數(shù)量進行了明確約定，也要對傭金標準與客戶協(xié)商一致。第三節(jié)配對及約看

一、配對的概念配對是指將合適的房源和合適的客戶進行匹配，即為購房或承租客戶選擇符合其需求的房屋，為售房或出租客戶選擇要求的購買對象。房地產(chǎn)經(jīng)紀人為委托人進行房源或客源的匹配過程，實際上是協(xié)助潛在客戶做出售房或購房（出租或承租）決策的過程。在整個配對過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人都是圍繞購房客戶的需求推薦一定價位和品質(zhì)的房源。二、推薦房源的方法房地產(chǎn)經(jīng)紀人在推薦房源時要考慮以下幾個技術要點。首先，對房源信息進行列表。其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀人向委托人介紹房源的優(yōu)缺點。最后，向客戶提出房地產(chǎn)經(jīng)紀人的專業(yè)觀點。三、配對的注意事項第一，掌握大量可靠的房源信息。第二，了解客戶需求信息。第三，提高工作效率。四、約看的注意事項（一）提前約定看房時間和見面地點（二）防止跳單房地產(chǎn)經(jīng)紀人在與買賣雙方進行約看時，必須提醒客戶不要直接談價，盡量對買賣雙方解釋：“房產(chǎn)交易，安全第一，私下交易無保障，無人對交易負責，公司還會追究法律責任?！绷硗庾詈貌灰芽蛻魳I(yè)主約在同一地點上碰面。目前，有很多的經(jīng)紀機構(gòu)都制定了保護經(jīng)紀機構(gòu)利益的“看房書”，以防止跳單。第四節(jié)實地看房一、實地看房的步驟實地看房的步驟主要包括了解房屋、會面、介紹房屋、現(xiàn)場查看等，具體包括以下幾點：第一，出發(fā)前仔細閱讀已經(jīng)搜集到的房屋介紹資料，再次確認已準確掌握該房屋的各項信息。

第二，首次看房要提前半小時到達，先找到房屋準確地點，了解房屋周邊境以及市政配套設施、學校及交通狀況，并確定到達房屋的最佳路線。第三，準時到達約定地點迎接客戶，自我介紹并主動遞名片；在檢視房屋前，應向客戶出示并解釋《委托協(xié)議書》條款，并安排客戶簽訂《看房確認書》

第四，向客戶介紹周邊環(huán)境以及市政配套設施、學校及交通狀況。第五，按選擇好的路線帶客戶到達所看房屋。第六，征得業(yè)主同意后進人房間，向業(yè)主自我介紹并主動遞名片，向業(yè)主企介紹客戶。

第七，如果是第一次看房，進門后應迅速對房屋的重要要素進行判斷，這個過程中注意要引導客戶的視線和思維。第八，要替客戶尋問業(yè)主一些客戶關心的問題，如房屋年代、結(jié)構(gòu)、鄰里關系、物業(yè)、供暖、停車、環(huán)境等。

第九，在可能及必要的情況下請業(yè)主出示房屋產(chǎn)權證明或房地產(chǎn)購買協(xié)議書，確認業(yè)主的身份并了解業(yè)主登記信息是否與產(chǎn)權證登記相符符、產(chǎn)權單位對房屋出售是否有限制條件及該房上市審批情況。第十，看完房后向業(yè)主致謝告辭。二、實地看房的操作要點（一）實地看房的基本要點第一，事先對房屋、交通、小區(qū)狀況做細致的了解，積累房源優(yōu)勢信息。選擇好看房的時機和路徑。第二，提前到達約定地點，不能讓顧客等侯?？捶繒r要有禮貌，出入要和業(yè)主打招呼，不要大聲喧嘩。

第三，主導看房過程，使雙方顧客認可自己的專業(yè)水平。第四，保持客觀公正的立場。第五，時時征求業(yè)主的同意。例如在進入房間或臥室時，要詢問業(yè)主是否需要換鞋；在讓客戶看櫥柜或衣柜前，要先問是否可以觀看，尊重業(yè)主的隱私權。

第六，時時跟緊客戶，不要讓客戶脫離自己的視線范圍，不要讓客戶與業(yè)主有太過親密的接觸，但要注意有禮有節(jié)。第七，給客戶分析房屋的優(yōu)缺點。第八，最好不要在房屋里談價格，并且要事先和業(yè)主、客戶溝通好。第九，看房的時間不宜過長，一般控制在10～15分鐘為宜。第十，看房突發(fā)事件的處理。第十一，防止跳單?？捶窟^程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要及時制止雙方交換聯(lián)系方式等行為；盡量避免雙方單獨在一起進行交談；盡量避免客戶使用業(yè)主的手機或房屋電話等；避免雙方同時離開。（二）與售房者配合完成看房（三）與購房者配合完成看房第五節(jié)交易撮合一、交易撮合的操作要點撮合時的操作要點主要包括三個：首先，分析雙方的交易分歧，區(qū)分是關鍵問題還是次要問題，主導解決雙方的分歧，不能讓雙方自行協(xié)調(diào)；其次，要依照公平、公正的原則和市場慣例解決分歧；最后，當分歧較大時嘗試將雙方分開進行協(xié)調(diào)。二、買賣業(yè)務的撮合第一，做好回訪前的準備。具體包括預估看房結(jié)果、準備說服方案或準備備選方案以及準備用于記錄的紙筆等。第二，確定客戶看房結(jié)果。一般情況下，客戶的看房結(jié)果有不同的反映，見表6-4。

第三，注意撮合中常見問題的處理。第四，分析客戶行動，引導購房者簽署購房確認書。第五，購房客戶如果對房源十分滿意，經(jīng)紀人可以讓購房者簽訂買方方確認書，并交納一定金額的定金。定金不得超過法定標準。

三、租賃業(yè)務的撮合第一，經(jīng)紀人要十分熟悉和了解對市場租金變化。第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要從多個角度撮合雙方。最后，與租賃雙方協(xié)調(diào)租金交納方式和傭金標準。房傭金通常為一個月的房租。第六節(jié)合同簽訂及款項支付（掌握）一、合同簽訂的操作要點房地產(chǎn)經(jīng)紀人在完成此環(huán)節(jié)工作時，一方面，注意避免雙方私下交易；另一方面業(yè)主臨時漲價或買方（承租方）二度砍價時，經(jīng)紀人需注意在談判中一定要掌握主動，控制談判的節(jié)奏，要保持客觀冷靜的態(tài)度，公正，不偏不倚，在出現(xiàn)僵局時要將買賣雙方分開說服。二、買賣合同的簽訂（一）簽約前的準備第一，明確雙方異議所在，爭取事先溝通好，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要積極幫助雙方尋找解決辦法。第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要設計談判過程，把握談判進度和強度，避免雙方因重大分歧而發(fā)生嚴重的爭執(zhí)。第三，為交易雙方準備好合同文本、收據(jù)和簽字筆，并要求雙方帶齊各種證件。

（二）證件審查房地產(chǎn)經(jīng)紀人需要認真審查的證件包括：房產(chǎn)證、身份證、戶口簿、結(jié)婚證等必要證件；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)也應出示相關資質(zhì)證書，房地產(chǎn)經(jīng)紀人出示執(zhí)業(yè)資格證書。，（三）合同文本講解（四）簽訂合同簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要提示合同雙方注意以下細節(jié)。

1．合同的填寫應用鋼筆或簽字筆，涉及錢款金額的數(shù)字應注意大小寫。

2．合同中關于“房屋所在地”、業(yè)主的姓名等有關物業(yè)基本內(nèi)容的欄目必必須和房產(chǎn)證上注明的一致。

3．合同的簽約人必須是合法的當事人，屬于委托人代簽性質(zhì)的，必必須出相關的委托書。

4．合同的簽約日期及生效日期一定要注明。

5．在合同填寫完畢后，買賣雙方及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽字蓋章。

6．實行網(wǎng)上簽約的，應將合同內(nèi)容錄人網(wǎng)上交易系統(tǒng)。（五）房款及費用收支

1．房款

取得完稅憑證后支付主要房款是穩(wěn)妥的做法，拿到新房產(chǎn)證及最后交接完畢時再支付尾款。或通過銀行辦理資金托管業(yè)務，這是當前最安全的錢款交割方式。

2．傭金傭金是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務成果的回報，但必須以合法的方式收取。必須事先告知客戶并在書面合同中明確；不可索取傭金之外其他形式的報酬、利益等。收取傭金應給予足額發(fā)票或收據(jù)。

3．二手房交易稅費

(l)營業(yè)稅

2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的全額繳納營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房或者不足5年普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收人減去購買房屋的價款后的差額繳納營業(yè)稅，稅率為5.5%，即：3.二手房交易稅費國家對二二手房交易先后啟征了營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅等交易稅費，而且根據(jù)權屬性質(zhì)、物業(yè)用途、購買年限的不同，所繳稅費亦有所不同，交易稅費計算比較復雜。

當前，個人轉(zhuǎn)讓房屋所涉及的稅費一般有7個稅種，其中，營業(yè)稅、城市護建設稅、教育費附加三個稅種合起來簡稱為營業(yè)稅及其附加，其余的四個稅分別為：契稅、印花稅、個人所得稅、土地增值稅。除了契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納外，其它都由賣方繳納。另外屬于單位已購公房性質(zhì)的房屋入市還涉及土地出讓金，而經(jīng)濟適用住房的轉(zhuǎn)讓將會涉及綜合地價款。

（1）營業(yè)稅現(xiàn)行的稅收政策是2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的全額繳納營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房或者不斥足5年普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業(yè)稅，稅率為5.5%，即：①不滿五年：營業(yè)稅應納稅額=營業(yè)收入額X5%。

②滿五年的非普通住宅：營業(yè)稅應納稅額=（營業(yè)收入額一房屋原值）X5%。個人將購買超過5年（含5年）的符合當?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕藴实淖》繉ν怃N售，應持該住房的坐孓落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。

在計算營業(yè)稅的時候，涉及到兩個概念，一個是普通標準住房與非普通標準住房的區(qū)別；一個是房產(chǎn)購買時間的確定。普通標準住房是《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（國辦發(fā)[2005]26號）中提出的一個新概念，是為了合理引導住房建設與消費而在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套、中低價位的普通住房給予優(yōu)惠政策。

普通標準住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在10以上，單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格12倍以下。在購房時間的認定上，由于產(chǎn)權證的辦理有滯后性，產(chǎn)權證上的時間往往不能代表實際的房屋購買年限，而房屋已購買年限又是確定此房產(chǎn)在交易時能否享受優(yōu)惠的重要指標。因此交易房屋的購買時間是買賣雙方最為關注的一個問題。

例如，北京市地稅局、市財政局、市建委在《關于個人銷售已購住房有關稅收征管問題的補充通知》中明確規(guī)定：“納稅人銷售已購住房購房時間，可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產(chǎn)權證上記載的時間孰先原則確定?！?/p>

對于首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房，由于合理客觀原因，購房人未能及時取得房屋所有權證書并辦理契稅手續(xù)的，購房時間的認定可憑原購房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購房款交納時間作為購房時間。

（2）個人所得稅：個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)個人所得稅征收范圍是：個人轉(zhuǎn)讓自用不足五年且有增值的普通住宅（含房改房）；個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅且有增值的。據(jù)實征收法：應納稅額=（銷售額一財產(chǎn)原值一稅金一合理費用）X20%;

核定征收法：應納稅額=銷售額X核定稅率1%；（目前市場實際交易按此計稅方式居多）

個人所得稅的計算過程中涉及以下幾個重點：住房轉(zhuǎn)讓所得額的確定：住房轉(zhuǎn)讓所得額是以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入的。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據(jù)有關信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。

財產(chǎn)原值的確定：房屋原值具體是指購置該房屋時實際支付的房價款+交納的相關稅費。商品房的原值以其購買時的發(fā)票或其它憑證為準，納稅人未提供完整、準確房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可以對其實行核定征稅

轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等。

合理費用的確定：合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

有關住房裝修費用的核算方法：納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權人一致的，經(jīng)稅務機關審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

已購公有住房、經(jīng)濟適用住房：最高扣除限額為房屋原值的15%;商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。有關住房貸款利息的核算方法納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。有關納稅人按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

關于個人所得稅的免稅條件：納稅人出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房，出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，根據(jù)重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金。個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

（3）土地增值稅在中國境內(nèi)出售或以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）的個人以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額作為計稅依據(jù)，繳納土地增值稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率。國家規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。個人首次上市交易的已購公房視同普通住房，不需要繳納土地增值稅。經(jīng)濟適用住房是保障性住房，視為普通住宅，也不用繳納土地增值稅。

土地增值稅的計算方法：第一，凡能夠提供購房發(fā)票的，其扣除項目的金額將包括取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額等費用。第二，對于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，其扣除項目的金額則包括取得國有地使用權時所支付的金額證明、中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格（不包括土評估價值）等費用。

第三，對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額征收土地增值稅。

（4）契稅個人購買商品住房以購房價格為計稅依輛契稅，稅率為3%一5%。契稅應納稅額＝計稅依據(jù)X稅率。對于拆遷房，房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋的，是否減征或免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。對拆遷居因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契。對于個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅，

（5）印花稅個人購買商品房，買賣雙方應繳納的印花稅=購房金額X適用稅率（一般為0.05%)。自2008年11月1日起，免征印花稅。

2008年3月3日，《財政部國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住離和仕電租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]第24號）發(fā)布，其中明確規(guī)定廉租住營管理單位、房地產(chǎn)開發(fā)商、個人等主體在符合相關條件的情況下，可以獲營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅以及所得稅等方面優(yōu)惠。比如個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房取得的所得減征10%的個人所得稅等。

（六）二手房買賣產(chǎn)權過戶三、租賃合同的簽訂第一，如果雙方達成一致，房地產(chǎn)經(jīng)紀人核實租賃雙方的身份及有關證件原件。承租方證件包括身份證、工作證、暫住證或公司擔保書；出租方證件包括房屋產(chǎn)權證、身份證、結(jié)婚證；代理人證件包括身份證、委托人的授權委托書。

第二，合同應一式三份，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)存檔一份。如果租賃雙方丟失了合同，又發(fā)生了矛盾，可以依據(jù)公司留存的合同協(xié)助雙方解決問題。第三，合同字跡清楚，盡量避免涂改。如有涂改，雙方應該在涂改之處共同簽字。

第四，雙方閱讀合同，房地產(chǎn)經(jīng)紀人對合同有關條款進行解釋。第五，經(jīng)紀公司收取傭金、開收據(jù)。第六，協(xié)助租賃雙方辦理租賃合同登記備案。第七節(jié)物業(yè)交驗及后續(xù)服務

一、物業(yè)交驗物業(yè)交驗是買賣交易的最后一步，但也是至關重要的一個環(huán)節(jié)。如果物業(yè)交驗環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題或者發(fā)生糾紛，容易使整個房地產(chǎn)交易失敗。

在進行物業(yè)交驗時應大體注意以下幾點：備好物業(yè)交驗表；將水、電、煤氣數(shù)字抄在合同的附件備注中，協(xié)助雙方進行電費、水費、燃氣、室內(nèi)設施和用品的檢驗和交接；對屋內(nèi)電器，最好帶客戶都試用一遍；如果經(jīng)紀人實在不能到場，一定囑咐交易雙方將水電煤氣數(shù)字標在物業(yè)交驗單中。

（一）租賃物業(yè)的交驗第一，如果雙方在物業(yè)交驗過程中產(chǎn)生矛盾，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應主導解決雙方的分歧，不能讓雙方自行協(xié)調(diào)。第二，分歧的解決要依照公平、公正的原則和市場慣例；當分歧較大時嘗試將雙方分開進行協(xié)調(diào)。第三，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要與租賃雙方仔細核對出租物業(yè)中的各種設施和設備，注明品牌、型號和數(shù)量。第四，對于當時無法確認由哪方繳納的費用，應協(xié)助雙方制定解決辦法。（二）買賣物業(yè)的交驗第一，水表賬單是否結(jié)清。第二，檢查電表狀況是否正常運行。第三，協(xié)助雙方進行煤氣過戶。第四，結(jié)清電話費。第五，協(xié)助辦理有線電視過戶。第六，結(jié)算維修基金。第七，檢查和驗收附屬設施。第八，協(xié)助辦理遷移戶口手續(xù)。

二、后續(xù)服務首先，經(jīng)紀人應恭賀新業(yè)主搬家，并積極主動幫助交易雙方理清煤氣開戶、水電費戶口轉(zhuǎn)名，為客戶請搬家公司搬家，請清潔公司為新業(yè)主打掃居室衛(wèi)生等。第八節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀人促成業(yè)務成交應注意的因素第八節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀人促成業(yè)務成交應注意的因素

一、房屋產(chǎn)權狀況房屋交易的實質(zhì)是房屋產(chǎn)權的交易，因此產(chǎn)權清晰是成交的前提條件。

1．有房屋未必就有產(chǎn)權單位自建的房屋，農(nóng)村宅基地上建造的房屋，社區(qū)或項目配套用房，未經(jīng)規(guī)劃或報建批準的房屋等，都有可能不是完全產(chǎn)權，容易導致成交困難。

2．有房地產(chǎn)證未必就有產(chǎn)權房地產(chǎn)證遺失補辦后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓的情形，原房地產(chǎn)證顯然沒有產(chǎn)權；有房地產(chǎn)證而遭遇查封甚至強制拍賣的情形，原房地產(chǎn)證也就沒有了產(chǎn)權；當然還有偽造房地產(chǎn)證的情形。3．產(chǎn)權是否登記預售商品房未登記、抵押商品房未登記是比較常見的情形，僅憑購買合同或抵押合同是不能完全界定產(chǎn)權狀態(tài)的。

4．產(chǎn)權是否完整已抵押的房屋未解除抵押前，業(yè)主不得擅自處置；公房上市也需要補交地價或其他款項，符合已購公有住房上市出售條件，才能出售。

5．產(chǎn)權有無糾紛在拍賣市場競得的房屋可能存在糾紛，這是因為債務人有意逃避債務導致的；而涉及婚姻或財產(chǎn)繼承的情況也會讓產(chǎn)權轉(zhuǎn)移變得復雜；租賃業(yè)務中比較多的情形是，依法確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋后，產(chǎn)權人將房屋出租。

6．屬于以下幾種情況的房屋不得上市交易：(l)軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學校）產(chǎn)的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的；2)僅有使用權的房屋；(3)以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款的房屋；（4)在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權房地產(chǎn)證的二手商品房：(5)已經(jīng)被列人拆遷公告范圍的房屋；(6)所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；(7)產(chǎn)權有糾紛的房屋；（8)已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋；（9)依法被查封或者依法以其他形式限制權屬轉(zhuǎn)移的房屋；(10)未依法登記領取權屬證書的房屋；(II)房屋