深圳房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告

2010年深圳房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告

一2010年深圳房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析（一）2010年深圳房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況一是新建商品住房新開工面積增加明顯。1～12月，深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資458.47億元，同比增長4.8%，其中住宅開發(fā)投資304.89億元，同比增長5.2%。新建商品住房新開工面積355.17萬平方米，同比增長8.3%，12月份新建商品住房18.07萬平方米的新開工面積環(huán)比上漲了71.88%；住宅施工面積2025.14萬平方米，同比減少3.0%；住宅竣工面積251.11萬平方米，同比下降6.8%。二是新建商品住房成交規(guī)模繼續(xù)下降。2010年，全市新建商品房銷售面積362.66萬平方米，同比下降49.1%。其中，新建商品住房銷售面積313.15萬平方米，同比下降52.6%，且創(chuàng)下了2000年以來成交規(guī)模的最低水平（見圖1），僅為歷年來成交規(guī)模平均值的46.8%。12月份，新建商品住房成交面積31.47萬平方米，環(huán)比11月減少3%。新建商品住房成交面積連續(xù)3個(gè)月下滑（見圖2）。圖12000年以來深圳市新建商品住房銷售情況圖22009年9月以來各月商品住房銷售面積三是年度新建商品住房價(jià)格創(chuàng)新高。2010年，深圳市新建商品住房成交價(jià)格為每平方米20296.97元，自1997年以來首次突破“兩萬元”，自此深圳市房價(jià)進(jìn)入“兩萬元時(shí)代”。2010年度，房價(jià)價(jià)格水平同比上漲36.6%，漲幅為1997年以來的第二高位，僅次于2007年44.8%的同比漲幅。深圳市房價(jià)從1997年每平方米5000多元上漲到每平方米10000元大約用了9年的時(shí)間，而從每平方米10000元上漲到每平方米20000元僅僅用了4年，表明近年來深圳市房價(jià)上漲速度加快。圖31997年以來深圳市新建商品住房價(jià)格水平2010年1～12月，新建商品住房價(jià)格漲幅比1～11月下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。1～12月，90平方米以內(nèi)新建商品住房成交價(jià)格為每平方米18696.16元，同比上漲51%；90～144平方米新建商品住房價(jià)格為每平方米18230.56元，同比上漲61%；144平方米以上新建商品住房價(jià)格為每平方米26397.06元，同比上漲11%。12月新建商品住房價(jià)格為每平方米18910.63元，環(huán)比11月下降8.8%，較今年2月每平方米24166元的最高水平下降21.7%。圖42009年9月以來各月商品住房銷售均價(jià)四是二手住房成交規(guī)模較2009年下降明顯。2010年，深圳市二手住房成交量923.4萬平方米，為2000年以來的第三高位交易規(guī)模，次于2009年的1226萬平方米，接近于2007年931萬平方米的交易規(guī)模（圖5）。剔除異常值的影響，近年來二手住房成交規(guī)模呈現(xiàn)不斷上升的態(tài)勢。圖52000年以來深圳市二手住房各年度交易規(guī)模2010年，深圳市二手住房交易規(guī)模同比下降24.8%，與新建商品住房成交量的比例為2.95∶1。這表明，目前深圳市每成交4套住房中，有3套住房是二手住房。2010年的這一比例不僅高于2009年的1.85∶1，而且是歷史最高水平（見表1）。這表明，深圳市二手房已經(jīng)取代新建商品住房，成為市場交易的主體。2010年12月份，深圳市二手住房成交量為83.16萬平方米，環(huán)比11月減少17.4%（圖6）。表12000年以來深圳市二手住房與一手住房交易規(guī)模的比例關(guān)系圖62009年以來各月二手住房銷售面積五是房屋租金價(jià)格快速上漲。截至2009年底，深圳房屋總建筑面積8.1億平方米，其中出租面積達(dá)4.1億平方米，占比50.61%。住宅類出租面積2.16億平方米，其中私人自建住房（含違法建筑）1.79億平方米，占出租屋總面積的43.65%。2010年，深圳市住宅租賃價(jià)格總體呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢，金融危機(jī)后市場整體出現(xiàn)復(fù)蘇、2009年以來城中村改造提速、近年來房價(jià)快速上漲、不斷提高按揭首付比例和乘數(shù)、限購令和租金滯后上漲等是2010年以來住宅類租金上漲的主要原因。第四季度，福田區(qū)仍為全市各區(qū)住宅類租金之首，均價(jià)為每平方米52.5元，其次是南山區(qū)每平方米47元，羅湖區(qū)為每平方米45元，鹽田區(qū)為每平方米36元，寶安區(qū)每平方米為33元，龍崗區(qū)為每平方米25元。第四季度商業(yè)租賃均價(jià)為每平方米216元，繼續(xù)保持上升態(tài)勢；寫字樓租賃均價(jià)為每平方米102元，首次突破百元大關(guān)。表22010年深圳市住宅類租金水平及漲幅六是房地產(chǎn)貸款增幅繼續(xù)收窄，但仍占新增貸款首位。截至2010年11月末，深圳市銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額5501.66億元，比年初增加762.79億元；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1353.18億元，比年初增加240.00億元；個(gè)人住房貸款余額3935.66億元，比年初增加480.75億元，比上年少增了560億元。國發(fā)［2010］10號文發(fā)布以來，深圳房地產(chǎn)貸款月增額一直保持低位，穩(wěn)定在20億～40億元，僅為調(diào)控政策前1～5月平均月增額的一半。（二）2010年以來深圳市房地產(chǎn)市場運(yùn)行的特點(diǎn)一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月回落。2010年受2009年下半年以來市場回暖刺激開發(fā)商增加供應(yīng)的影響，同時(shí)考慮到2008年市場調(diào)整對2009年開發(fā)投資的滯后影響，2010年以來深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資在2月改變2009年以來同比負(fù)增長的趨勢后，一直呈現(xiàn)同比正增長的態(tài)勢。但是從各月累計(jì)開發(fā)投資同比增幅來看，同比增幅呈逐月回落的態(tài)勢，增長幅度從上半年15%左右的平均水平下滑到年底的5%左右，側(cè)面反映了開發(fā)商對后市判斷趨于謹(jǐn)慎。由于年開發(fā)投資平均增長較為明顯，2011年和2012年供應(yīng)有望增加。二是新建商品住房銷售創(chuàng)歷史新低。2010年，全市新建商品住房銷售面積313.15萬平方米，同比下降52.6%，且創(chuàng)下了2000年以來成交規(guī)模的最低水平，僅為歷年來成交規(guī)模平均值的46.8%，甚至低于2008年深圳市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)最大調(diào)整幅度時(shí)的交易水平。新建商品住房交易規(guī)模不斷走低一方面是深圳市近年來新增住房建設(shè)用地出讓規(guī)模不斷減少，城市“減量發(fā)展”戰(zhàn)略的必然結(jié)果，也是新建商品住房價(jià)格較高、區(qū)位優(yōu)勢劣于二手住房的結(jié)果（新建商品住房大多位于原特區(qū)外）。三是二手住房交易規(guī)?？焖僭鲩L。自2006年深圳市二手住房交易規(guī)模首次超過一手住房后，二手住房在深圳市住房交易市場中的地位越來越重要。除了2008年新建商品住房價(jià)格大幅度調(diào)整而出現(xiàn)交易量上升超過二手住房交易規(guī)模外，2007年和2009年二手住房交易規(guī)模一直穩(wěn)定在接近于新建商品住房2倍的水平。2010年，深圳市二手住房交易規(guī)模達(dá)到新建商品住房成交規(guī)模的3倍，二手住房交易規(guī)模較新建住房交易規(guī)模的增長幅度和二者的對比關(guān)系發(fā)生較大的提升。從深圳市新增建設(shè)用地的“減量增長”趨勢看，未來二手住房持續(xù)超過新建住房將是必然的趨勢。四是新建住房價(jià)格突破兩萬元。2010年，深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展的另一大特點(diǎn)就是新建住房平均價(jià)格首次突破兩萬元。2009年10月份，深圳市新建住房價(jià)格已經(jīng)突破兩萬元，并在2010年5月份之前一直控制在20000元左右。2010年5月份之后，在國家連續(xù)兩輪調(diào)控政策的作用下，特別是受到深圳市嚴(yán)格的限購令的影響，深圳市住房價(jià)格下調(diào)到每平方米17000～18000元左右，下跌幅度為15%左右。2011年11月份，由于144平方米以上住房成交面積增加39.56%，成交價(jià)格環(huán)比上漲19.37%，造成了11月深圳市新建商品住房平均價(jià)格又上漲到20000元以上的水平。綜合全年各月價(jià)格，由于上半年價(jià)格較高，全年平均價(jià)格最終處于20000元以上的水平。五是租賃市場淡季不淡。每年第四季度都是租賃市場（商業(yè)除外）的傳統(tǒng)淡季，跳槽、返鄉(xiāng)的人員很多，出租屋空置率會(huì)有所上升，租金相應(yīng)也會(huì)下調(diào)。但2010年由于受到限購令和通脹的影響，加上年底銷售市場的紅火，租金年底下跌的趨勢被打破。同時(shí)，由于《商品房屋租賃管理辦法》將于2010年2月起實(shí)施，也有可能推高租金的價(jià)格預(yù)期。二當(dāng)前深圳房地產(chǎn)市場形勢分析與未來走勢判斷（一）當(dāng)前深圳房地產(chǎn)市場形勢分析2008年底以來，由于國家空前擴(kuò)大了信貸投放規(guī)模，國際金融危機(jī)背景下主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)國家實(shí)施非常寬松的貨幣政策，市場貨幣供給總體過剩，通貨膨脹由上半年預(yù)期轉(zhuǎn)為下半年的自我實(shí)現(xiàn)，加上我國宏觀經(jīng)濟(jì)率先企穩(wěn)回升，具有保值增值功能的房地產(chǎn)成為國內(nèi)外各路資金追逐的主要目標(biāo)。因此，盡管國家分別于年初、年中和年尾連續(xù)出臺調(diào)控措施，且力度不斷加大，但重點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲的勢頭并未得到有效控制，且房價(jià)上漲從重點(diǎn)城市蔓延到了二、三線城市。中國社科院2010年底發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2011）》披露，目前二、三線城市的房價(jià)泡沫開始高于一線城市，福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊等二三城市的泡沫指數(shù)最高，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上。從深圳市來講，盡管開發(fā)投資受2008年底以來的各項(xiàng)利好因素的影響而同比增長，未來一到兩年市場新增供應(yīng)有望增加，但新建商品住房銷售規(guī)模創(chuàng)歷史低位與國內(nèi)其他一線城市形成強(qiáng)烈的反差。其主要原因一方面在于深圳市土地資源的緊缺，導(dǎo)致新增土地供應(yīng)持續(xù)緊縮，全年商業(yè)性居住用地僅供應(yīng)5宗，供應(yīng)規(guī)模非常?。涣硪环矫嬗邢薜淖》坑玫刭Y源供應(yīng)開始大規(guī)模向保障性住房建設(shè)傾斜，全年保障性住房用地供應(yīng)達(dá)到40公頃，占計(jì)劃總量的40%以上。上述趨勢，預(yù)示著新建商品住房市場在未來將日益萎縮，但二手房市場將成為市場供應(yīng)的主力。2010年深圳市二手住房交易規(guī)模首次達(dá)到新建商品住房成交規(guī)模的3倍，突破了之前一直在2倍對比關(guān)系上的徘徊局面，這與美國、德國等發(fā)達(dá)國家住房飽和時(shí)期的市場結(jié)構(gòu)接近。新建住房價(jià)格盡管年底較年初下降21.7%，但其年均同比漲幅僅次于2007年的最高漲幅不僅揭示了過去一年深圳市房價(jià)總體上漲較快，也揭示了波動(dòng)幅度較大的現(xiàn)實(shí)。這其中既有資金和政策的影響，也有投資投機(jī)炒作和成交戶型結(jié)構(gòu)的影響。考慮到2009年房價(jià)也在快速上漲的現(xiàn)實(shí)，2010年的可比房價(jià)上漲幅度更大。此外，不可否認(rèn)，房屋租賃市場價(jià)格快速上漲與城市更新提速有關(guān)，但租賃市場在房價(jià)快速上漲和新建住房供應(yīng)規(guī)?？s減的背景下已經(jīng)逐步進(jìn)入了市場供應(yīng)主體的行列，未來租賃市場及其規(guī)范措施的深入研究應(yīng)引起有關(guān)部門的重視。2010年，國發(fā)［2010］10號文出臺前的四個(gè)月，深圳市房價(jià)仍舊快速上漲，這是2008年底以來各項(xiàng)刺激政策和寬松資金環(huán)境作用的結(jié)果，也是2009年以來房地產(chǎn)市場回暖的延續(xù)。在國家第一輪嚴(yán)厲的調(diào)控政策的作用下，5～8月的深圳房價(jià)明顯下調(diào)；9月底，隨著國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的“五項(xiàng)措施”出臺，深圳市政府出臺了較其他城市更為嚴(yán)厲的限制居民家庭購買住房套數(shù)的政策。從10月以來深圳市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況看，政策的效應(yīng)是比較明顯的：10月，深圳市新建住房價(jià)格為每平方米19591元，同比下降9.6%，環(huán)比下降4.86%，較2010年2月每平方米24166元的當(dāng)年最高價(jià)格水平下降了19%；11月份，成交價(jià)格為每平方米20725元，環(huán)比上漲5.8%，但新建商品住房成交面積大幅下降，同比減少36.5%，環(huán)比減少20.7%，當(dāng)月144平方米以上高檔住房成交面積的增加和價(jià)格上漲是房價(jià)上漲的主要原因；12月份，新建商品住房價(jià)格為每平方米18911元，同比下降11.3%，環(huán)比下降8.8%。（二）未來深圳市房地產(chǎn)市場走勢判斷展望2011年，從嚴(yán)的政策環(huán)境短期內(nèi)不會(huì)改變，房地產(chǎn)市場調(diào)控將繼續(xù)成為常態(tài)。2011年初，國務(wù)院“新國八條”提出地方政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)的房價(jià)控制政策，“限購政策”將從一線城市向二、三線城市擴(kuò)展，保障性住房建設(shè)規(guī)模將大幅度增加，等等。上述政策措施為2011年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展確定了基調(diào)，即房價(jià)過快上漲和房地產(chǎn)投機(jī)炒作將得到有力的遏制，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步加快調(diào)整，保障性住房建設(shè)將進(jìn)一步加快推進(jìn)。目前，在國家嚴(yán)厲的調(diào)控政策的作用下，深圳房價(jià)盡管仍然在高位運(yùn)行，但總體來看，房價(jià)已經(jīng)被有效地控制在每平方米20000元以內(nèi)。深圳作為一線城市的代表和國家遏制房價(jià)過快上漲的重點(diǎn)城市，將會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)中央樓市調(diào)控的步調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，“限購”政策在執(zhí)行上將更加嚴(yán)厲，房地產(chǎn)調(diào)控的手段將更加豐富和完善。調(diào)控的延續(xù)，將使深圳樓市進(jìn)入持續(xù)調(diào)整階段，不排除市場重現(xiàn)階段性波動(dòng)以及更為嚴(yán)厲調(diào)控政策的出臺和執(zhí)行。管理通脹預(yù)期依然是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的一大主題，中央政府可能將出臺更多控制通脹政策，在2010年末和2011年初加息的基礎(chǔ)上，2011年加息的通道已經(jīng)開啟，對房地產(chǎn)市場需求的抑制作用也將逐漸顯現(xiàn)。另一方面，由于2011年深圳將迎來“大運(yùn)會(huì)”，城市及區(qū)域影響力的提升、區(qū)域配套及居住環(huán)境的優(yōu)化，將有可能激發(fā)市場需求和購買信心，進(jìn)而刺激