我國物業(yè)管理的發(fā)展及完善

我國物業(yè)管理的發(fā)展和完善班級：漢語言文學(xué)接本 2班學(xué)號：2姓名：楊帆論文題目：我國物業(yè)管理的發(fā)展和完善摘要：本課題解釋了什么是物業(yè)管理行業(yè)，介紹了我國物業(yè)管理行業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r， 發(fā)展和完善物業(yè)管理的意義， 以及在它在發(fā)展過程中暴露出的一些深層次的問題和矛盾， 并提出了解決行之有效的對策， 促進(jìn)我國物業(yè)管理的健康發(fā)展。我國物業(yè)管理的發(fā)展和完善對我國經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益的提高有著深遠(yuǎn)的影響。因此，本文從我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題出發(fā)， 提出了主要從完善立法和完善物業(yè)管理企業(yè)這兩個方面來促進(jìn)我國物業(yè)管理的發(fā)展的具體措施。完善的法制環(huán)境有利于物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展， 本文提出了加強(qiáng)立法， 突出政府監(jiān)督指導(dǎo)力度的建設(shè)性意見， 來完善物業(yè)管理發(fā)展的法制環(huán)境。 物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的主體， 物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展和完善對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。 本文提出了完善物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的最佳途徑即物業(yè)管理企業(yè)貫徹實(shí)施ISO9000國際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)。完善立法，物業(yè)管理企業(yè)貫徹實(shí)施 ISO9000國際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，有利于促進(jìn)我國物業(yè)管理向著法制化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的方向健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；發(fā)展；完善我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀物業(yè)管理行業(yè)(propertymanagementindustry)屬于房地產(chǎn)計(jì)劃設(shè)計(jì)施工管理的最后一個環(huán)節(jié)。作為新朝陽產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理行業(yè)奴屬第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)行業(yè)。目前，我國物業(yè)管理行業(yè)在絕大多數(shù)地區(qū)還處于導(dǎo)入期，只有少數(shù)市場經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)， 比如深圳廣州上海北京等地區(qū)， 物業(yè)管理行業(yè)處在行業(yè)成長初， 在處于導(dǎo)入期的地區(qū)， 物業(yè)管理發(fā)展緩慢， 市場化程度不高， 這些地區(qū)消費(fèi)者基本不具備物業(yè)管理消費(fèi)概念， 因此對物業(yè)管理的接受程度不夠， 這也導(dǎo)致在這些地區(qū)物業(yè)管理市場滲透率較低。 即使進(jìn)入， 為占領(lǐng)市場和保證服務(wù)質(zhì)量也需要付出較高的成本，最終結(jié)果甚至?xí)霈F(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益不佳的局面 。而在物業(yè)管理行業(yè)成長的地區(qū)， 消費(fèi)者具備物業(yè)管理消費(fèi)的概念， 并且廣大消費(fèi)者可以接受物業(yè)管理。 同時由于物業(yè)管理規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展， 促使這些地區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)有較大規(guī)模發(fā)展，市場的滲透率高，促進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。目前，隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展和物業(yè)管理規(guī)模的不斷擴(kuò)大， 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中的許多深層次的問題和矛盾也隨之暴露出來， 具體包括“相關(guān)法律體系不完善，物業(yè)管理人員素質(zhì)和專業(yè)化水平不高， 競爭機(jī)制不健全” 等這一系列的問題的存在影響著我國物業(yè)管理的健康發(fā)展， 影響著物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的深度和廣度，這些問題如果得不到解決將成為阻礙我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的絆腳石。物業(yè)管理發(fā)展和完善的意義物業(yè)管理是一個很重要的經(jīng)濟(jì)部門， 它直接經(jīng)營管理的物業(yè)資產(chǎn)比其它任何部門的固定資產(chǎn)都要多。因此，物業(yè)管理的發(fā)展和完善，直接影響著社會經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面的效益，具有非常重大的意義。①從房改的角度看， 物業(yè)管理發(fā)展成為獨(dú)立的社會經(jīng)濟(jì)部門， 是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)這種大生產(chǎn)的生產(chǎn)方式相適應(yīng)的， 促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)、 經(jīng)營、服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，有利于房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善。②從經(jīng)營效果的角度看，首先，良好的物業(yè)管理能增強(qiáng)社會信任感和投資者的信心，建立開發(fā)商在公眾中的良好形象，加強(qiáng)其在房地產(chǎn)市場中的競爭力，加快再開發(fā)速度，形成良性循環(huán)。其次，完善的物業(yè)管理能使物業(yè)始終保持良好的運(yùn)行狀態(tài)，不斷地適應(yīng)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流對建筑物使用功能的要求， 使物業(yè)易于出租或出售，并保持一個較高的價格水平?？梢姡己玫奈飿I(yè)管理是最實(shí)在、最有效的市場推廣手段，既可以使開發(fā)商較快地達(dá)到其市場目標(biāo)，也能為投資者帶來直接的經(jīng)濟(jì)效益。③從社會影響角度看，良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施的整體功能，促進(jìn)人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系融洽，良好的工作生活環(huán)境，不僅能夠減少人們的煩惱、磨擦及某些有害社會的不良行為，而且還會形成互助、互諒的社會風(fēng)氣，促進(jìn)社區(qū)文明的建設(shè)。由此可見，物業(yè)管理產(chǎn)生明顯的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，對完善房地產(chǎn)市場、管好現(xiàn)代化城市及提高人們的生活質(zhì)量具有深遠(yuǎn)意義。我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題（一）相關(guān)法律體系不完善不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能保證整個行業(yè)的健康、快速發(fā)展而目前我國在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足。縱觀物業(yè)糾紛類型和法律特征，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛多數(shù)是由于法制不健全而引起的。我國頒布的與物業(yè)管理方面相關(guān)的法律法規(guī)屈指可數(shù)。此外在解決物業(yè)管理糾紛的問題上也還存在許多盲點(diǎn)。例如：居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任劃分問題。在很多城市的小區(qū)內(nèi)，既存在城市居民的自治組織即居民委員會，也同時存在著業(yè)主聘請的物業(yè)管理企業(yè)。此時，如何劃分居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)的具體職責(zé)，對于保障業(yè)主的合法權(quán)益至關(guān)重要。根據(jù)目前的法律、法規(guī)尚未明確確定居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)并存時的法律責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)自身存在許多問題.人員素質(zhì)和專業(yè)化水平較低由于我國物業(yè)管理興業(yè)起步晚， 管理人才缺乏， 尤其是中高級管理人才嚴(yán)重不足。目前，物業(yè)管理企業(yè)中高級管理人員，大多數(shù)是轉(zhuǎn)行的“新手”設(shè)置物業(yè)管理專業(yè)的高等院校屈指可數(shù)。 基層人員也缺乏高素質(zhì)的服務(wù)技能培訓(xùn)， 難以適應(yīng)新時期物業(yè)管理發(fā)展的需要。.競爭機(jī)制不健全不少城市還停留在誰開發(fā)誰管理的狀況， 開始推行競爭機(jī)制的地區(qū)也存在招標(biāo)程序不規(guī)范、評委組合不合理、運(yùn)作成本高、壓價招標(biāo)等問題。目前還存在主管部門或開發(fā)企業(yè)委派或指派物業(yè)管理企業(yè)的情況，這種封閉式的自我管理模式，不僅有礙于物業(yè)管理市場的發(fā)展， 而且被委派或指派的物業(yè)管理企業(yè)難以產(chǎn)生危機(jī)感和緊迫感，產(chǎn)權(quán)人、使用人的意識不能得到很好的體現(xiàn)。.企業(yè)管理經(jīng)營狀況差由于內(nèi)部管理機(jī)制不夠完善， 相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、 運(yùn)作方式落后、技術(shù)操作不夠規(guī)范。 許多物業(yè)管理企業(yè)處于高成本或勉強(qiáng)保成本的運(yùn)營狀況，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)， 致使物業(yè)管理收費(fèi)困難， 反過來有增加了企業(yè)的經(jīng)營難度，造成惡性循環(huán)。四我國物業(yè)管理的完善（一）完善物業(yè)管理立法加大立法建設(shè)， 突出政府監(jiān)督指導(dǎo)力度。 法制建設(shè)是物業(yè)發(fā)展的動力和依據(jù)，政府是體現(xiàn)代物管行業(yè)的堅(jiān)強(qiáng)后盾。 政府應(yīng)首先完善物業(yè)管理領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)，旨在規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙方的行為， 解決物業(yè)糾紛的盲點(diǎn)問題。 這樣才能使物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有法可依。 同時，采取各種措施大力推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)以公開、 公平、公正的招投標(biāo)方式獲取物業(yè)管理項(xiàng)目， 營造公平競爭的行業(yè)氛圍，妥善處理好業(yè)主選擇權(quán)和政府指導(dǎo)的關(guān)系（二）物業(yè)管理企業(yè)的完善.推行 ISO9000質(zhì)量管理體系的必要性ISO9000標(biāo)準(zhǔn)自問世以來。已被世界近百個國家和地區(qū)所采用。我國繼1998年等效采用后，一些企業(yè)競相貫徹 ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，這些企業(yè)在貫標(biāo)和認(rèn)證過程中，提高了產(chǎn)品質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量，提高了社會信譽(yù)，從中收到了較好的效益。ISO9000族質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)理論的基礎(chǔ)和指導(dǎo)思想的八大原則， 總結(jié)了世界范圍的質(zhì)量管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)， 參照和吸取了管理學(xué)科的新進(jìn)展， 新觀念、高度精煉地表述了質(zhì)量管理所遵循的行之有效的基本原則和標(biāo)準(zhǔn)，具有科學(xué)性、系統(tǒng)性、嚴(yán)密性以及具有統(tǒng)一評價的尺度，便于貫徹實(shí)施等優(yōu)點(diǎn)。在物業(yè)管理中推行ISO9000標(biāo)準(zhǔn)體系，有利于提高物業(yè)管理的競爭力，通過持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，滿足顧客要求，為居民提供安全、舒適、文明、和諧的居住環(huán)境，并且物業(yè)管理企業(yè)也可以得以更好的生存和發(fā)展。.在物業(yè)管理中，推行 ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)實(shí)意義在物業(yè)管理企業(yè)中推行 ISO9000管理體系標(biāo)準(zhǔn)，并以此標(biāo)準(zhǔn)的要求建立、實(shí)施和保持適宜有效的質(zhì)量體系，對提高物業(yè)管理水平有突出的現(xiàn)實(shí)意義。（1）有助于營造法制管理的氛圍ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的突出特點(diǎn)之一是法制化的管理思想。 首先，它以國際或國家（地區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)的形式出現(xiàn)， 雖然是推薦性的， 但通過一定的方式可以轉(zhuǎn)化為強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)； 其次，在它的一些要素中都針對一些具體情況提出質(zhì)量活動要符合時用的法令、 法規(guī)或標(biāo)準(zhǔn)的要求； 第三，物業(yè)企業(yè)通過嚴(yán)格程序制定質(zhì)量體系文件，一旦經(jīng)過相應(yīng)的管理者批準(zhǔn)發(fā)布， 就對內(nèi)起著規(guī)范質(zhì)量活動的作用， 對外起到法律承諾的作用。推行 ISO9000標(biāo)準(zhǔn)建立質(zhì)量體系，其有效性的核心在于建立一個自我控制、 自我協(xié)調(diào)、 自我改進(jìn)的良好機(jī)制。 這種機(jī)制將有助于企業(yè)弱化以至消除人治管理，營造對內(nèi)科學(xué)管理，對外誠實(shí)信用的法制氛圍。（2）有助于物業(yè)企業(yè)樹立滿足顧客的宗旨ISO9000族標(biāo)準(zhǔn)著重為滿足顧客提出指南和要求，滿足顧客的期望和需要才能贏得市場， 才能獲得效益， 其他收益者的期望和需要才能得到滿足。 物業(yè)管理企業(yè)的顧客就是業(yè)主。 隨著我國經(jīng)濟(jì)體制從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理企業(yè)要以顧客需要關(guān)注焦點(diǎn)，更好的滿足顧客的需要，堅(jiān)持“顧客至上，服務(wù)第一”的宗旨，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)地開展各項(xiàng)工作，建立科學(xué)、規(guī)范的管理體系、管理目標(biāo)，健全各項(xiàng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)，來滿足顧客明確的或隱含的需要。（3）有助于提高總體業(yè)績和效率ISO9000標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了質(zhì)量體系的要求，基本目的是使一個組織證實(shí)具有能力穩(wěn)定地提供滿足顧客和適用法律、 法規(guī)的產(chǎn)品， 通過體系的有效運(yùn)用， 旨在增強(qiáng)顧客滿意。因此，可以認(rèn)為，按照該標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、實(shí)施的質(zhì)量管理體系，只是對企業(yè)質(zhì)量管理工作基本要求，企業(yè)通過努力比較容易做到，形象地說，蹦一蹦，大家都能夠得著。 在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下， 物業(yè)管理的目標(biāo)是使顧客滿意， 這就需要持續(xù)改進(jìn)總體業(yè)績和效率，主動探索適合物業(yè)管理的成功之路。（4）有助于物業(yè)管理的質(zhì)量改進(jìn)管理者應(yīng)不斷尋求對組織的過程的有效性和效益的改進(jìn)， 而不是等出現(xiàn)了問題時去尋求改進(jìn)的機(jī)會。 改進(jìn)的范圍可以從漸進(jìn)的日常的持續(xù)改進(jìn)， 直至戰(zhàn)略突破性的改進(jìn)項(xiàng)目，組織應(yīng)當(dāng)建立識別和管理改進(jìn)活動的過程。改革開放前的老百姓，只限于有房住即可。 改革開放后， 特別是近年來， 老百姓對住房的要求越來越高。因此，物業(yè)管理必須不斷追求， 既要注意漸進(jìn)的日常的持續(xù)改進(jìn)， 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)識別和管理改進(jìn)活動的過程， 對重大項(xiàng)目的改進(jìn)應(yīng)作出決策并加以實(shí)施等。 持續(xù)改進(jìn)是一個永恒的主題， 為確保組織的未來并使相關(guān)方滿意， 管理者應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造一種文化， 通過實(shí)施各種措施， 使組織內(nèi)人員都能積極參與尋求過程， 實(shí)施持續(xù)質(zhì)量改進(jìn)，滿足顧客的要求。參考文獻(xiàn)TOC\o"1-5"\h\z[1]羅伯特?C?凱爾，F(xiàn)?M/I?貝爾德，M-S?斯波德克.物業(yè)管理一一案例分析[M].北京：中信出版社， 2001張貫一.物業(yè)服務(wù)與管理 [M].武漢：華中科技大學(xué)出版社， 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