房企動(dòng)態(tài)成本管理流程

動(dòng)態(tài)成本管理流程編號(hào)：版號(hào)：A/0第1頁,共6頁動(dòng)態(tài)成本管理理流程編制日期審核日期審核日期審批日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人審批人

目的規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本管理，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本控制，建立動(dòng)態(tài)成本監(jiān)督預(yù)警機(jī)制，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。適用范圍適用于華潤置地有限公司下屬獨(dú)資、控股或具經(jīng)營權(quán)合資公司開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目及華潤集團(tuán)孵化的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段的開發(fā)成本動(dòng)態(tài)成本管理工作。編制依據(jù)依據(jù)《華潤置地開發(fā)成本管理制度》編制。術(shù)語及定義動(dòng)態(tài)成本：是在工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的即時(shí)成本，即在某一時(shí)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目已發(fā)生成本和待發(fā)生成本的綜合考慮，是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的重要管理工具。待發(fā)生成本：指根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展及已發(fā)生成本情況預(yù)估完成本項(xiàng)目還需要發(fā)生的成本。動(dòng)態(tài)成本預(yù)警：是指在項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生了不可預(yù)見的事項(xiàng)或者因項(xiàng)目管理不善，導(dǎo)致某成本科目之即時(shí)成本將要或已經(jīng)超出責(zé)任成本或目標(biāo)成本時(shí)，由風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別人向項(xiàng)目群及公司管理層及時(shí)發(fā)出成本預(yù)警的行為。預(yù)警的內(nèi)容可以針對(duì)單因素責(zé)任成本、多因素責(zé)任成本、成本控制管理要點(diǎn)、也可以針對(duì)整體項(xiàng)目全成本。動(dòng)態(tài)成本管理：指目標(biāo)成本制定之后的各種成本估算，包括工程變更、簽證管理、工程款支付、預(yù)計(jì)待發(fā)生成本計(jì)算及動(dòng)態(tài)成本預(yù)警等相關(guān)工作。關(guān)鍵工作流程關(guān)鍵活動(dòng)描述目標(biāo)成本分解在項(xiàng)目“目標(biāo)成本批復(fù)書”下發(fā)后及“擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果”完成后，合約管理部（或合約主責(zé)部門，下同）完成目標(biāo)成本分解，形成合約分判金額，作為項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制目標(biāo)。招標(biāo)采購與合同簽署依據(jù)合約分判實(shí)施招標(biāo)采購與合同簽署，詳見《招標(biāo)采購管理流程》。招標(biāo)階段動(dòng)態(tài)成本預(yù)警當(dāng)簽約金額超過合約分判子項(xiàng)目標(biāo)成本的3%時(shí)預(yù)警，責(zé)任成本部門需發(fā)出預(yù)警，說明原因，制訂控制措施。工程款支付合同履行過程中，合約管理部依據(jù)合同條件支付工程款，詳見《工程款支付作業(yè)指引》。變更簽證合同履行過程中工程變更、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證作業(yè)詳見《變更簽證作業(yè)指引》。預(yù)計(jì)待發(fā)生成本項(xiàng)目實(shí)施過程中，合約管理部需要對(duì)預(yù)計(jì)待發(fā)生成本進(jìn)行估算，詳見《預(yù)計(jì)待發(fā)生成本估算作業(yè)指引》。動(dòng)態(tài)成本報(bào)告編制“責(zé)任成本確認(rèn)書”簽署后，合約管理部每2個(gè)月編制《動(dòng)態(tài)成本報(bào)告》，動(dòng)態(tài)成本計(jì)算口徑為“CB02房地產(chǎn)開發(fā)成本”，合約主責(zé)部門應(yīng)向各相關(guān)部門收集動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)。動(dòng)態(tài)報(bào)告具體內(nèi)容由大區(qū)合約管理部依據(jù)管理需要進(jìn)行設(shè)置，參見《動(dòng)態(tài)成本報(bào)告（示例）》。動(dòng)態(tài)成本計(jì)算原則1.真實(shí)性原則（1）動(dòng)態(tài)成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)必須真實(shí)、有效，各職能部門對(duì)其提供的動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)。（2）合約管理部將對(duì)動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行不定期檢查復(fù)核。2.時(shí)效性原則（1）動(dòng)態(tài)成本必須及時(shí)反映當(dāng)期動(dòng)態(tài)成本變化情況及與目標(biāo)成本的差異。（2）當(dāng)期動(dòng)態(tài)成本報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：a.ERP系統(tǒng)中拆分完成的合同額及重計(jì)量；b.ERP系統(tǒng)完成估值拆分的變更內(nèi)容；c.金額已確認(rèn)的變更造價(jià)審核；d.承建商已發(fā)函的索賠及爭議。3.拆分性原則合同額、變更額及合同調(diào)整額分物業(yè)類型按目標(biāo)成本科目口徑拆分到最末級(jí)成本科目。動(dòng)態(tài)成本報(bào)告中預(yù)警1.當(dāng)動(dòng)態(tài)成本超過目標(biāo)成本的2%時(shí)預(yù)警，責(zé)任成本部門需對(duì)發(fā)出預(yù)警項(xiàng)目進(jìn)行成本超支專題分析，說明原因，制訂控制措施，預(yù)警信息應(yīng)編入《動(dòng)態(tài)成本報(bào)告》中。2.招標(biāo)階段動(dòng)態(tài)成本預(yù)警信息亦應(yīng)編入《動(dòng)態(tài)成本報(bào)告》中。成本超支專題分析會(huì)由城市公司合約主責(zé)部門組織各相關(guān)部門參與，分析討論內(nèi)容包括不限于：a.有無超責(zé)任/目標(biāo)成本可能；b.如涉及重大成本變化，且符合目標(biāo)成本調(diào)整條件，應(yīng)進(jìn)入目標(biāo)調(diào)整流程；c.如預(yù)計(jì)確實(shí)需要超過責(zé)任成本或合同目標(biāo)成本，該責(zé)任成本部門應(yīng)組織向成本決策機(jī)構(gòu)匯報(bào)，決策通過后方可實(shí)施。成本超支專題分析會(huì)結(jié)果應(yīng)編入《動(dòng)態(tài)成本報(bào)告》中。動(dòng)態(tài)成本報(bào)告審核城市公司合約主責(zé)部門完成《動(dòng)態(tài)成本報(bào)告》后報(bào)大區(qū)合約管理部審核，審核后由大區(qū)合約管理部呈報(bào)大區(qū)及城市公司管理層審閱。動(dòng)態(tài)成本報(bào)告?zhèn)浒复髤^(qū)合約管理部須在三大動(dòng)態(tài)成本管理“關(guān)鍵檢查點(diǎn)”向置地總部報(bào)備動(dòng)態(tài)成本報(bào)告。三大關(guān)鍵檢查點(diǎn)為：1、施工圖完成且總包確定；2、主體結(jié)構(gòu)封頂；3、竣工結(jié)算。1.施工圖完成且總包確定：施工圖出圖且總包確定后1個(gè)月內(nèi)，形成施工圖階段動(dòng)態(tài)成本。2.主體結(jié)構(gòu)封頂：主體結(jié)構(gòu)封頂后（分期項(xiàng)目達(dá)到50%塔樓主體封頂）1個(gè)月內(nèi)，形成預(yù)計(jì)結(jié)算動(dòng)態(tài)成本，此時(shí)大部分成本已經(jīng)明確，此版作為控制項(xiàng)目結(jié)算的依據(jù)。3.竣工結(jié)算：竣工完成后14個(gè)月形成竣工結(jié)算成本，竣工結(jié)算成本應(yīng)控制在預(yù)計(jì)結(jié)算動(dòng)態(tài)成本及審批的目標(biāo)成本之內(nèi)。ERP系統(tǒng)動(dòng)態(tài)成本管理ERP系統(tǒng)管理項(xiàng)目按照已上全成本、已上分?jǐn)偲脚_(tái)兩種情況分別進(jìn)行管理。兩種情況均需包含土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)除外）范圍內(nèi)的所有合同、付款、結(jié)算（無需結(jié)算除外），保證成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、及時(shí)性。已上分?jǐn)偲脚_(tái)的項(xiàng)目需進(jìn)行財(cái)務(wù)一次分?jǐn)偲脚_(tái)、二次分?jǐn)偲脚_(tái)的管理，保證業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)一致性。ERP系統(tǒng)的用戶操作手冊(cè)、ERP系統(tǒng)動(dòng)態(tài)成本表單根據(jù)新的管理需求更新。對(duì)于單因素責(zé)任成本，由于其主要以合同或費(fèi)用的形式體現(xiàn)，要求將合同額或費(fèi)用拆分到相應(yīng)的分期上即可，此項(xiàng)工作由各單因素責(zé)任成本的主責(zé)部門完成。對(duì)于多因素責(zé)任成本，不僅要將合同額、變更額、結(jié)算額拆分到分期及物業(yè)類型上，而且