項(xiàng)目投資估算實(shí)例

上杭森林公園投資估算與效益分析一、投資估算算的依據(jù)上杭森林林公園景區(qū)建建設(shè)投資估算算是以規(guī)劃的的規(guī)模、國(guó)家家編制概預(yù)算算的規(guī)定及福福建省林業(yè)、旅旅游部分現(xiàn)行行的有關(guān)技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、市市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格格等為依據(jù)。不不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按按單項(xiàng)工程估估算的10％計(jì)算。二、投資估算算上杭森森林公園景區(qū)區(qū)投資估算表表分為基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投資、景景點(diǎn)建設(shè)投資資和公共設(shè)施施投資三部分分，每部分具具體見(jiàn)下表。該景區(qū)總投資55710萬(wàn)元，投資資估算及各單單項(xiàng)工程投資資估算見(jiàn)表下下表。其中建設(shè)期（22009～2010年）投資額額為3910萬(wàn)元，占總總投資額的68.5%；近（20011～2013年）投資額額為1800萬(wàn)元，占總總投資額的31.5%。表1旅旅游基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)投資估估算表項(xiàng)目規(guī)模投資（萬(wàn)元）景點(diǎn)建設(shè)工程云峰寺書堂寺云霄殿香林塔古藤園金玉頂練武場(chǎng)步云山門修復(fù)建設(shè)建設(shè)、修復(fù)修復(fù)圍欄保護(hù)修復(fù)整理新建370萬(wàn)服務(wù)設(shè)施工程入口廣場(chǎng)休閑服務(wù)區(qū)綠化、香化、美美化3000mm2,建設(shè)公園大大門、圍墻、標(biāo)標(biāo)志建筑、噴噴水池、停車車場(chǎng)等竹木屋、茶莊、游游泳及其他休休閑娛樂(lè)建筑筑建設(shè)260萬(wàn)基礎(chǔ)設(shè)施工程客車電瓶車景區(qū)主干道景區(qū)步道供排水供電通訊15公里40公里2420萬(wàn)植物景觀工程景點(diǎn)綠化主要游步道綠化化局部林相改造340萬(wàn)環(huán)境保護(hù)工程生態(tài)公廁垃圾箱20個(gè)200個(gè)164萬(wàn)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（按按上述項(xiàng)目10%計(jì)）355.4萬(wàn)合計(jì)近期建設(shè)投投資3909.4萬(wàn)萬(wàn)由上述各表可見(jiàn)見(jiàn)：上杭森林林公園建設(shè)的的近期建設(shè)投投資估算為33909.44萬(wàn)元。三、資金來(lái)源源及籌資方案案分析上杭森林公園建建設(shè)要多方位位融資，遵循循“誰(shuí)投資、誰(shuí)誰(shuí)所有、誰(shuí)受受益”的原則，采采取“國(guó)家、地方方、部門、集集體、個(gè)人一一起上”、“內(nèi)資、外資資一起上”的辦法，充充分調(diào)動(dòng)各方方的投資積極極性。政府部部門應(yīng)在旅游游基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)、可持續(xù)續(xù)性規(guī)劃、管管理和開(kāi)發(fā)方方案、公共便便民設(shè)施、宣宣傳及促銷及及其它非營(yíng)業(yè)業(yè)性投資等方方面進(jìn)行投資資，創(chuàng)造一個(gè)個(gè)良好的投資資環(huán)境。主要要包括以下方方法：把森林公園的規(guī)規(guī)劃建設(shè)納入入上杭縣國(guó)民民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)會(huì)發(fā)展計(jì)劃中中去，使之建建設(shè)與國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)同步步發(fā)展，加大大對(duì)森林公園園的投入和政政策傾斜。爭(zhēng)取國(guó)家、各有有關(guān)部門的專專項(xiàng)建設(shè)資金金。。森林公園自籌資資金銀行貸款招商引資個(gè)人捐資籌資方案確定定主要有資金金籌集成本的的籌資風(fēng)險(xiǎn)兩兩部分組成，總投資為5710萬(wàn)元。下面有三種方案，其中，貸款利率5%、屬于國(guó)家政策性貸款，債息6%、籌集費(fèi)率為1%，股息5%、籌集費(fèi)率為1.5%。資金來(lái)源方案A方案B方案C自有資金30%30%30%發(fā)放債債券30%20%發(fā)放股票20%10%銀行貸款40%50%40%資金成本率：KK=D/『P×（1-f）』K為資金成本本率，D為資金占用用率，P資金總額，f籌資費(fèi)率綜合資金成本率率：Kw=Σ(Ki*WWi)KKw為綜合資金金成本率Ki第i種個(gè)別資金金成本率，Wi第i種個(gè)別資金金占全部資金金的比重。方案A：W=330%,K=17331×6%//『1713×（1-1%）』=6.1%%Kw=W××K=1.88%方案B:W==20%，K=11142×5%%/『1142×（1-1.55%）』=5.1%%KKw=20%%×5.1%%=1.011%方案C：W1==20%K1=6..1%W2=110%KK2=5.11%Kw=220%×6..1%+100%×5.11%=1.773%資金成本是籌資資者取得和占占用資金應(yīng)付付出的代價(jià)，故故資金成本率率越大，所付付出的代價(jià)也也就越大。以以上三種方案案相比較可知知：方案B的綜合資金金成本率最小小，所以本次次項(xiàng)目融資方方式定為方案案B最為合理。四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分析（一）項(xiàng)目目收入估算1、估估算范圍和依依據(jù)項(xiàng)目收入包括門門票、交通、娛娛樂(lè)、飲食、住住宿、購(gòu)物及及其它收入。根根據(jù)邊建設(shè)，邊邊開(kāi)放地經(jīng)營(yíng)營(yíng)原則，項(xiàng)目目輸入按建設(shè)設(shè)期分段估算算。確定有關(guān)關(guān)估算指標(biāo)地地依據(jù)：（1）當(dāng)?shù)匚飪r(jià)價(jià)水平（2）周邊地區(qū)區(qū)社會(huì)消費(fèi)水水平（3）同類型森森林公園、旅旅游區(qū)的估算算指標(biāo)2、估算指標(biāo)門票：25元//人，按游客客人數(shù)的100%計(jì)算交通：10元//人，按游客客人數(shù)的90%計(jì)算住宿：50元//日.人，按游客客人數(shù)的10%計(jì)算娛樂(lè)：20元//人，按游客客人數(shù)的10%計(jì)算購(gòu)物：20元//人，按游客客人數(shù)的100%計(jì)算飲食：20元//人，按游客客人數(shù)的70%計(jì)算其它：10元//人，按游客客人數(shù)的100%計(jì)算3、估算結(jié)果根據(jù)以上指指標(biāo)，按該縣縣旅游發(fā)展總總體規(guī)劃旅客客流量的90%預(yù)測(cè)游客流流量，到項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)初期開(kāi)開(kāi)始接待游客客，預(yù)計(jì)建設(shè)設(shè)初期年項(xiàng)目目接待國(guó)內(nèi)外外旅游客流量量預(yù)計(jì)將達(dá)31.1萬(wàn)人次、建建設(shè)后期游客客達(dá)56.3萬(wàn)人次，收收入情況預(yù)估估詳見(jiàn)表2表2年經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入估算表表單位：萬(wàn)元/年項(xiàng)目近期遠(yuǎn)期門票777.51407.5住宿155.5281.5交通279.9506.7娛樂(lè)62.2112.6購(gòu)物6221126飲食435.4788.2其它311563合計(jì)2643.54785.5（二）、項(xiàng)目成成本估算1、可變成本估估算可變成本估算算使根據(jù)一般般的可變成本本率進(jìn)行估算算，詳見(jiàn)表3表3年可變變成本估算表表單位：萬(wàn)元元項(xiàng)目可變成本率（%%）近期遠(yuǎn)期門票20155.5281.5住宿5077.75140.75交通60167.94304.02娛樂(lè)4527.9950.67購(gòu)物85528.7957.1飲食60261.24472.92其它50155.5281.5合計(jì)—1374.6222488.4662、經(jīng)營(yíng)成本估估算經(jīng)營(yíng)成本包括可可變成本、經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)。年年經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)費(fèi)：正式管理理人員（10人）按每人人每月2000元，一般管管理人員（近近期80人，遠(yuǎn)期100人）按每人人每月1500元計(jì)算。項(xiàng)項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)成成本詳見(jiàn)表4表4年經(jīng)營(yíng)成本本估算表單位：萬(wàn)元元項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)成本近期遠(yuǎn)期可變成本1374.6222488.466管理費(fèi)168204其它155.5281.5合計(jì)1698.1222973.966（三）稅金及附附加費(fèi)估算根據(jù)國(guó)國(guó)家政策和有有關(guān)部門規(guī)定定，旅游業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)不計(jì)投資資方向調(diào)節(jié)稅稅，只征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，城市市建設(shè)維護(hù)稅稅、教育附加加費(fèi)，上杭森森林公園年稅稅金計(jì)附加費(fèi)費(fèi)估算結(jié)果詳詳見(jiàn)表5表5年稅金及及附加費(fèi)估算算表單位：萬(wàn)元元項(xiàng)目年稅金及附加費(fèi)費(fèi)備注前期后期1、營(yíng)業(yè)稅132.1755239.2755營(yíng)業(yè)收入的5%%2、城建稅9.25225516.749225營(yíng)業(yè)稅的7%3、教育附加5.2879.571營(yíng)業(yè)稅的4%合計(jì)146.714425265.595525（四）項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)估算上杭森林公園園前后期的利利潤(rùn)估算結(jié)果果詳見(jiàn)表6表6項(xiàng)目年利潤(rùn)潤(rùn)估算表單位：萬(wàn)元元項(xiàng)目年稅金及附加費(fèi)費(fèi)前期后期項(xiàng)目收入2643.54785.5經(jīng)營(yíng)成本1698.1222973.966稅金及附加146.714425265.595525利潤(rùn)798.6655751545.944475根據(jù)計(jì)算，近近期（2001--2013年）的年利利潤(rùn)為798.666575萬(wàn)元；遠(yuǎn)期期的年利潤(rùn)為為1545..944755萬(wàn)元。（五）項(xiàng)目其他他經(jīng)濟(jì)效益指指標(biāo)估算幾分分析1項(xiàng)目投資回收收期分析可能影響到到該項(xiàng)目效益益的不確定因因素由：價(jià)格格、投資、成成本、游客量量、利率等，針針對(duì)全部投資資內(nèi)部收益率率、投資回收收期、全部投投資凈現(xiàn)值及及貸款償還期期等4項(xiàng)指標(biāo)?；厥掌?累累計(jì)凈現(xiàn)金流流量為正值的的第幾年-1+（上年累計(jì)計(jì)凈現(xiàn)金流量量/當(dāng)年凈現(xiàn)金金流量）本次運(yùn)用單單因素敏感項(xiàng)項(xiàng)分析（變化化1次，變化率率幅度5%），重點(diǎn)選選取營(yíng)業(yè)收入入和經(jīng)營(yíng)成本本兩項(xiàng)加以分分析，使決策策者了解不確確定因素對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目投資回收收期的影響，最最后進(jìn)行相關(guān)關(guān)的分析表。表7敏感性分析析表變化因素投資回收期營(yíng)業(yè)收入降低55%6.26經(jīng)營(yíng)成本增加55%6.21正常5.98經(jīng)過(guò)營(yíng)業(yè)收收入與經(jīng)營(yíng)成成本變動(dòng)的相相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算算可知，這兩兩種因素的變變動(dòng)中營(yíng)業(yè)收收入對(duì)回收期期的影響更大大一些，但總總的來(lái)說(shuō)基本本沒(méi)使投資回回收期產(chǎn)生不不可忽略的影影響。兩種情情況下投資回回收期基本保保持在6年數(shù)值不變變，故本項(xiàng)目目建設(shè)的投資資回收期大約約為6年。2、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值值分析凈現(xiàn)值指特特定方案未來(lái)來(lái)現(xiàn)金流入量量現(xiàn)值與未來(lái)來(lái)現(xiàn)金流出量量現(xiàn)值之間的的差額。計(jì)算算公式為：凈凈現(xiàn)值=未來(lái)報(bào)酬總總現(xiàn)值-建設(shè)投資總總額NPV=∑It/（1+R）-∑Ot/（1+R）式中：NPPV-凈現(xiàn)值；It-第t年的現(xiàn)金流流入量；Ot-第t年的現(xiàn)金流流出量；R-折現(xiàn)率；n-投資項(xiàng)目的的壽命周期根據(jù)公式計(jì)計(jì)算可得凈現(xiàn)現(xiàn)值（NPV）=（2644//1.13+32222/1.144+38677/1.155+47866/1.166+47866/1.177+47866/1.188+47866/1.199+47866/1.1110-（1910//1.1+22000/11.12+28455/1.133+23455/1.144+21455/1.155+32400/1.166+32400/1.177+32400/1.188+32400/1.199+32400/1.1110）=17666.8項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率率分析凈現(xiàn)值17766.8為正數(shù)說(shuō)明明該項(xiàng)目的報(bào)報(bào)酬率超過(guò)10%。故該項(xiàng)目目對(duì)投資公司司來(lái)說(shuō)是有利利的。五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分分析可能影響到到該項(xiàng)目效益益的不確定因因素由：價(jià)格格、投資、成成本、游客量量、利率等。針針對(duì)全部投資資內(nèi)部收益率率、投資回收收期、全部投投資凈現(xiàn)值指指標(biāo)，運(yùn)用單單因素敏感項(xiàng)項(xiàng)分析（變化化1次，變化率率幅度5%），重點(diǎn)選選取營(yíng)業(yè)收入入和經(jīng)營(yíng)成本本兩項(xiàng)加以分分析，使決策策者了解不確確定因素對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的影影響，確定不不確定因素變變化的臨界值值，以便更好好地采取防范范措施。結(jié)果表明，營(yíng)營(yíng)業(yè)收入降低低5%時(shí)，投資回回收期延長(zhǎng)了了0.28年。經(jīng)營(yíng)成成本提高了5%時(shí)，投資回回收期延長(zhǎng)了了0.23年。由此可見(jiàn)，營(yíng)營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本的變變化對(duì)上杭森森林公園效益益回收影響都都不大，故此此項(xiàng)目的投資資風(fēng)險(xiǎn)較低，經(jīng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性較較好。在分析的的兩個(gè)因子中中，營(yíng)業(yè)收入入對(duì)項(xiàng)目影響響稍大，應(yīng)采采用以下方法法降低風(fēng)險(xiǎn)：：1、科學(xué)調(diào)配景景區(qū)淡旺季門門票價(jià)格，避避免出現(xiàn)游客客因門票價(jià)格格的變化而反反感的現(xiàn)象。2、盡量實(shí)現(xiàn)景景區(qū)財(cái)政收支支情況陽(yáng)光化化，以避免貪貪污或謊報(bào)數(shù)數(shù)據(jù)等情況。3、景區(qū)的各種種消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要要與市場(chǎng)要素素的變化相結(jié)結(jié)合，故應(yīng)多多做市場(chǎng)調(diào)查查。附表現(xiàn)金流量量表單位：萬(wàn)元工作年度項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期近期遠(yuǎn)期20092010201120122013201420152016201720181現(xiàn)金流入33659264432223867478647864786478647861.1營(yíng)業(yè)收入入33659264432223867478647864786478647862現(xiàn)金流出274431910