酒店項目方法手冊 -慶福時代廣場

經(jīng)型酒項目計劃書

店2017

年2目錄

月

要…………………

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析………第一章

項目摘要?慶福國際廣場地處重慶市江津區(qū)雙福新區(qū)，項目規(guī)劃用地面積14886㎡，總建筑面積為62761.02㎡，囊括高層、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，公司傾力將該項目打造成雙福園區(qū)地標性產(chǎn)業(yè)。②樓

①樓②樓①樓④樓③樓本項目位于重慶市江津雙福新區(qū)群光電子園區(qū)，西面為群光廠區(qū)，北臨雙福新區(qū)公租房（群光員工宿舍），東面為坤煌國際中小型企業(yè)園，南臨107省道（九江大道）、輕軌5線及攀寶鋼材市場，東距重慶繞城高速出口不足500米，周邊多為工業(yè)用地，交通便捷，商業(yè)求量大，屬電子園區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢配套區(qū)域。周圍配套重慶雙福大學城8所高職院校，結(jié)合周邊廠區(qū)工人

和高校學生，借助“唯一產(chǎn)業(yè)園配套性商業(yè)”的良好定位和區(qū)位優(yōu)勢打造雙福低總價、高回報、不可復制的投資商圈。所以經(jīng)濟型酒店是當?shù)刂攸c的投資性項目之一。雙福新區(qū)地處江津北大門，是江津?qū)ν忾_放、融入主城的“橋頭堡”，是江津加快打造“雙百”現(xiàn)代化大城市的重要支撐，也是重慶加快西部新城發(fā)展的核心拓展區(qū)域，被納入重慶“半小時經(jīng)濟圈”，同時被規(guī)劃為重慶城市副中心。近年，重慶市對外經(jīng)濟技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟指標包括制造業(yè)和旅游業(yè)經(jīng)濟指標保持高速增長；經(jīng)濟地位逾顯突出；重慶市已成為重要的人流、物流集散地。重慶雙福新區(qū)為剛成立的新區(qū)，地理優(yōu)勢處于重慶半小時經(jīng)濟圈內(nèi)，目前重慶主城9區(qū)的大型產(chǎn)業(yè)區(qū)搬遷至雙福新區(qū)，比較典型的有重慶最大的農(nóng)貿(mào)市場、最大的鋼材市場攀寶鋼材市場等。經(jīng)過前期對該項目區(qū)域調(diào)查了解到相對于快速增長的市場需求，在該區(qū)域內(nèi)急需一家中等型的經(jīng)濟型酒店。由于該區(qū)域內(nèi)的星級賓館（恒大酒店、雙福大酒店、新華海頤酒店、美如家酒店等），有的酒店存在居高不下的房價讓大部門中層階級出差人士望而卻步，有的酒店硬件設施嚴重老化，已達不到現(xiàn)代人出行所追求的溫馨潔等要求。整個廠區(qū)周圍沒有配套的經(jīng)濟型酒店，憑借著地理位置的唯一性和稀缺性優(yōu)勢，結(jié)合現(xiàn)代酒店經(jīng)營的全新理念，所以它的建成將會帶來較好的社會效益和經(jīng)濟效益，快捷經(jīng)濟酒店也將成為雙福新區(qū)標志性園區(qū)配套的現(xiàn)代商務式經(jīng)濟酒店。（一目總概算元投資現(xiàn)金為1200萬元中萬現(xiàn)金用于銀行首付50%購買酒精裝修+酒店配套另外1000萬為銀行貸款，月利息為千分之四。剩余200萬作為酒店的運營資金。（二）運營計劃慶福國際廣號樓占地面積1379.04㎡，總面積為19057.05㎡，共層。四樓以上單層高為3.8、層面積為714㎡。底樓三層為強制性規(guī)劃業(yè)態(tài)商圈，四層到九層可投資做快捷經(jīng)濟型酒店，每層可配套20個客房，預估規(guī)120個客房。裝修再到完成交樓，即可投入運營。根據(jù)營運收支預估數(shù)據(jù)，預計項目營運年，預算出每年的年收益率數(shù)值

第二章

項目規(guī)劃

雙福區(qū)位優(yōu)勢明顯，位于重慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)南端，前扼地勢平坦的津馬要塞，背靠風景秀麗的縉云山脈，幅員面積66平公里，境內(nèi)擁有2萬畝森林、10余個大型生態(tài)湖泊點綴其間，緊鄰大學城、西永微電園、璧山工業(yè)園、九龍工業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，交通通行便捷，距西永微電園14里、九龍園區(qū)里、成渝高速走馬出口2公里，華福九江大道、重慶繞城高速等快捷交通干線在園區(qū)縱橫交錯。獨特的區(qū)位優(yōu)勢，良好的地理條件，優(yōu)美的自然環(huán)境，完善的基礎設施，雙福新區(qū)已逐漸成為最具投資發(fā)展?jié)摿Φ囊黄瑹嵬?。二項配雙福新區(qū)累計入駐企業(yè)家，其中投產(chǎn)項目147個。群光電子、金融后援中心、金山科技硅谷、濰柴乘用車整車生產(chǎn)等一批重大項目成功入駐，使新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實現(xiàn)了從傳統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的成功轉(zhuǎn)型，逐步形成了以小康、鐵馬、濰柴、潤通等四大汽車、摩托車整車制造項目為龍頭，發(fā)展汽摩零部件企業(yè)的4+1”傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式；形成了以生物醫(yī)藥（如金山科技）、筆電配套（如群光電子）三大產(chǎn)業(yè)集群為核心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式；形成了以重慶雙福國際農(nóng)貿(mào)城、和潤國際汽摩城、攀寶鋼材、英利五金機電城、重4S城五大大專業(yè)市場為基礎的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)基地；形成了以恒大地產(chǎn)、晉愉地產(chǎn)、雙島湖綜合開發(fā)項目為代表的高端旅游休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)。而在慶福國際廣場5公里向周邊擴散，沒有一家商務或經(jīng)濟型的專業(yè)酒店，鑒于現(xiàn)代時尚商務式的酒店在此區(qū)域僅只有我們這一家，開發(fā)該酒店以具備天時、地利、人和。它的新開可進一步緩解周圍緊缺的商務酒店現(xiàn)狀三區(qū)規(guī)

區(qū)域人：根據(jù)規(guī)劃新區(qū)人口將逐年增加2020年將達到24萬，主要有原雙福鎮(zhèn)人、教育人口和產(chǎn)業(yè)工人三大部分構(gòu)成新區(qū)的設由老城區(qū)向四周擴展建設而老城區(qū)將成為雙福新區(qū)的商貿(mào)中心新區(qū)的成分為五個部分分別承載著新區(qū)發(fā)展的五個方向（高尚居住區(qū)、物流園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商住綜合體、商貿(mào)中心）產(chǎn)業(yè)規(guī)區(qū)域中部西部將大力進行地產(chǎn)開發(fā)兩翼側(cè)重工業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃第三章

投資回報分析1、投資回報分析在前期商圈規(guī)劃期，入住率大概可分為三個階段第一年：65%第二年：75%第三年：80%其他地區(qū)商務酒店的客房入住率，在營運穩(wěn)定期，客房入住率取80%由于經(jīng)濟型商務式酒店具管理和客戶資源優(yōu)勢，周圍配套唯一性和稀缺性，從營運第二年開始進入穩(wěn)定期。2、平均房價參照雙福新區(qū)的精品商務酒店現(xiàn)有房價水平和國內(nèi)其他地區(qū)城市商務酒店房價水平，應該達到人民幣130--170元/間。三年投回報率測算收入主來自客房利收入：主營業(yè)務收入：房屋銷售收入（按規(guī)劃120個房間計算）130元/間—170元/間均價150元/間第一年天的入住率按計算：日收入：78間*150元/間=11700元月收入：11700元*30天=351000元年收入：351000元*12個月=4212000元其他收入：客房酒水食品等，年收入約10萬元。收入合計：449.28萬元/年第二年天的入住率按計算：日收入：90間*150元/間=13500元月收入：13500元*30天=405000元年收入：405000元*12個月=4860000元其他收入：客房酒水食品等，年收入約15萬元。收入合計：501萬元/年第三年天的入住率按計算：日收入：96間*150元/間=14400元月收入：14400元*30天=432000元

年收入：432000元*12個月=5184000元其他收入：客房酒水食品等，年收入約20萬元。收入合計：538.4萬元/年主營業(yè)務支出：1、員工年工資：10人（獎金、福利）5萬元/月*12個月=60萬元2、水電費：5萬元/月*12月=60萬元3、其他各項費用：160萬銀行按揭陳本：4萬*12月48萬元/年成本合計：328萬元/年第一年利潤：449.28-328萬=131.28萬元/年回報率是：131.28萬元/1200萬元=10.94%第二年利潤501萬-328萬=173元/年回報率是：173萬元/1200萬元=14.41%第三年利潤538.4萬-328萬=210.4萬元/年回報率是：210.4萬元/1200萬元=17.53%第四章市場分快捷經(jīng)型酒店期酒店規(guī)劃為每層樓為客房20套，總6層?？头繛?20套，風格各異、環(huán)境幽雅先進的一體化衛(wèi)浴設施、穩(wěn)定的局域網(wǎng)等相對應的配套設施。有先進完善的設施，能為各種不同規(guī)格的客戶提供相應的專業(yè)服務，打造一個高端低成本