房屋租賃合同解除法律分析

一、實務事例原告光大企業(yè)與被告加州企業(yè)簽署租借合同,原告將某房子租給被告經營使用，租期為2011年8月8日至2021年8月7日止。租金為每個月15萬元,支付方式為年付。保證金15萬元，可抵做被告應擔當的違約金。兩方商定,原告在場所所屬大樓為被告廣告位，租金每年20萬元。對于違約責任，合同商定原告違犯合同義務應踴躍實時采納挽救或改良舉措,催告后未解決且造成被告損失的，被告有權選擇排除合同；如被告經營損失，被告有權決定提早停止合同執(zhí)行，但應提早6個月書面見告原告,并需向原告支付年度租金50%的違約金作為終局補償。2015年8月10日，合同商定廣告位被政府主管部門拆掉,8月17日原告向被揭發(fā)出催款通知書，催收2015年9月17日至2016年9月16日房子租金.2015年8月30日，被告向原揭發(fā)出《對于廣告位的催告函》，要求原告恢復廣告位,并主張在廣告位恢復前，暫停支付租金。2015年10月15日，原告向被告發(fā)函，稱被拆掉的廣告位政府有關部門回復需要一致規(guī)劃，原告贊同調整2015年至2016年時期的房子租金為130萬元，要求被告繳納租金。2015年10月28日，原告再次向被揭發(fā)函，要求被告三日內支付租金.2015年11月2日，被告向原揭發(fā)出《排除合同及交還房子通知函》，稱原告未能依照合同商定供給廣告位，被告決定排除合同及增補協(xié)議，已凌空屋子.2015年11月4日，原告與被告辦理房子交接手續(xù)，回收涉案房子。2015年12月10日，原告訴至法院,要求法院判決排除兩方的租借合同關系、被告向原告支付拖欠的20余萬元租金及解約違約金160余萬元。被告稱合同排除的原由是原告不可以依照合同商定供給商定的廣告位所致，應由原告擔當違約責任。案件審理中，兩方認同2015年8月10日合同商定的廣告牌被拆掉，向來未能恢復;兩方均認同房子租借合同關系已于2015年11月4日排除。但對于合同排除的責任,原告主張系被告經營不善，私自解約應擔當違約責任;被告主張系原告不可以依照合同商定供給廣告位，影響被告經營,應由原告擔當違約責任。原告回收房子后，于2015年11月30日將房子租與案外人.一審法院經審理后以為：兩方均認同租借合同關系已于2015年11月4日排除,對此予以確認。原告在合同執(zhí)行時期不可以依照合同商定供給廣告位,違犯合同商定應擔當違約責任.但原告向被告供給涉案的廣告位不過合同關系中的次要而非主要義務,即便原告不可以按約供給廣告位，也不可以認定該違約情況以致合同目的沒法實現(xiàn)或合同沒法連續(xù)執(zhí)行。被告自行搬離租借場所,以致合同沒法連續(xù)執(zhí)行，是以致合同排除的根來源因。最后判決如確認原告與被告的房子租借合同關系于2015年11月4日排除,被告向原告支付租金17萬余元、違約金12萬余元，駁回原告其余訴請。一審訊決后，原告不服一審訊決提起上訴,二審法院經審理后駁回上訴，保持原判.二、合同排除的種類依法建立的合同對當事人擁有法律拘束力。當事人應該依照商定執(zhí)行自己的義務，不得私自更改或許排除合同?？墒牵f事萬物老是處于不停的變化發(fā)展之中，合同簽署后，由于合同簽署后的一些狀況的發(fā)生或許變化，會以致合同沒法連續(xù)執(zhí)行或許連續(xù)執(zhí)行已無實質意義,所以在堅持保護合同效勞的前提下，《合同法》規(guī)定了在特定狀況下允許當事人排除合同。一般來講，合同排除分為三種種類:第一是磋商排除.合同法第93條第1款規(guī)定，當事人磋商一致，能夠排除合同。一般來講,合同是當事人兩方互為建立權益義務的協(xié)議，合同之所以不可以單方私自解除,是由于單方排除合同可能損害合同相對方的權益,兩方假如能對有關權益義務的分派達成一致，兩方自然能夠排除合同.磋商排除是最常有、最經濟和最有效的合同排除種類，防止了經過司法訴訟或許仲裁所需要耗資的成本，假如能夠磋商解決，達到目的，自是合同排除的最正確選擇。第二是法定排除。合同法第94條規(guī)定，因不行抗力以致不可以實現(xiàn)合同目的、在執(zhí)行限期屆滿以前,當事人一方明確表示或許以自己的行為表示不執(zhí)行主要債務、當事人一方延誤執(zhí)行主要債務，經催告后在合理限期內仍未執(zhí)行、當事人一方延誤執(zhí)行債務或許有其余違約行為以致不可以實現(xiàn)合同目的以及法律規(guī)定的其余情況的，當事人能夠排除合同.法定排除的條件是特定狀況的發(fā)生，以致合同目的不可以實現(xiàn)，合同一方或許兩方連續(xù)執(zhí)行合同已沒法實現(xiàn)合同目的，法律給予了合同當事人排除合同的權益.法定排除有兩點需要注意:一是法定排除權的履行無需合同商定，合同排除的法定事由出現(xiàn)后，當事人既能夠依法履行排除權；二是履行合同的法定排除官僚遇到“不可以實現(xiàn)合同目的”的限制,依照《合同法》“鼓舞交易"的原則及《合同法》第94條的規(guī)定，在沒有出現(xiàn)根天性違約的狀況下,即便當事人一方的確有違約行為，可是對于實現(xiàn)合同的目的沒有實質性影響，當事人能夠主張違約責任，但是要求依照法定排除權排除合同的，不該予以支持。第三是商定排除。合同法第93條第2款規(guī)定，當事人能夠商定排除合同的條件,解除合同的條件成就時，排除權人能夠排除合同。商定排除是當事人之間依據自己的狀況而在合同中商定的發(fā)生特定狀況能夠排除合同的條款，即便不存在法定解約事由的狀況下，當事人商定的條件成就，即能夠主張排除合同。商定排除的原由和條件要比法定排除的原由和條件更加寬泛和多樣。商定排除的合用在司法實踐中有三點需要注意：第一，商定排除給予認識除權人約定排除權，但不代表合同商定的排除條件成就,合同就自行排除。排除權人有權放棄履行權益，連續(xù)執(zhí)行合同；第二，商定排除條款一般是給予當事人一方有排除權，當商定排除條件成就時，只有排除權人能夠履行，對方無權依照商定排除條款履行排除權;第三，也是較有爭議的一點，商定排除的條件成就時,能否需要達到“合同目的不可以實現(xiàn)"的程度，本文擬在下文連續(xù)商討.三、合同排除權的法律運作系統(tǒng)磋商排除是當事人兩方自行排除合同，假如不損害第三人或許國家的合法權益，一般不進入司法程序,自然不波及法律運作系統(tǒng)。談及合同排除權的法律運作系統(tǒng)，指的就是當事人一方依照合同法第93條第2款和第94條規(guī)定的法定排除權或商定排除權排除合同的法律流程。合同法第93條第2款和第94條規(guī)定了當事人能夠履行排除權的情況，主要包含商定排除條件實現(xiàn)、不行抗力、預期違約、延誤執(zhí)行至合同目的不可以實現(xiàn)以及兜底性條款等,當有關情況出現(xiàn)時，當事人（排除權人）能夠排除合同。第96條第2款進一步規(guī)定,當事人一方依照第93條第2款、第94條的規(guī)定主張排除合同的,應該通知對方。合同自通知抵達對方時排除。對方有異議的，能夠懇求人民法院或許仲裁機構確認排除合同的效勞。即合同排除權人能夠以排除合同通知的方式通知合同相對方排除合同，排除通知的效勞自通知抵達對方時合同開始?？墒?，合同法也規(guī)定了合同相對方的異議權,以保護相對方的權益。合同相對方對排除通知有異議的，能夠向人民法院或仲裁機構懇求確認排除合同的效勞。最高法院《合同法》解說（二）（以下簡稱《解說(二）》）對相對方的異議權履行作了進一步規(guī)定，該解說第24條規(guī)定，當事人對合同法第96條規(guī)定的合同排除雖有異議，但在商定的異議限期屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有商定異議時期,在排除合同或許債務抵銷通知抵達之日起三個月此后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。聯(lián)合上述法律規(guī)定，能夠總聯(lián)合同當事人排除合同的法律運作系統(tǒng)以下：第一，合同一方當事人在合同執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)相對方出現(xiàn)了《合同法》第93條第2款、第94條所規(guī)定的情況時，當事人（排除權人)能夠此為依照向合同相對方發(fā)出排除合同通知，履行合同排除權.當該通知送到相對方時，當事人即為履行了合同排除權,合同即處于一種待確認排除的狀態(tài)。其次，合同相對人收到排除通知后，必定面對兩種選擇，一是認同合同排除方排除通知的內容，對排除通知不持異議。此種狀況下，兩方能夠磋商合同排除的有關后續(xù)事宜或許放棄異議權，依照通知的時間執(zhí)行合同后續(xù)事宜,相對方對排除通知無異議的,合同自相對人收到排除通知之日或排除通知商定的日期排除;二是相對人對排除通知有異議，依照《合同法》的規(guī)定,相對方對排除通知有異議的，應該在排除通知約按時期或法按時期內（三個月）向人民法院或許仲裁機構懇求確認排除合同通知的效勞.再次，合同相對方對排除通知雖有異議，可是未在法定或約按限期內提出，抑或未依照法定程序路徑向法院或仲裁機構提起訴訟或仲裁的,應視為合同排除的條件實現(xiàn)。假如相對方未依照法按時期或法定門路對排除合同通知提出異議的,如在商定的異議限期屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的,人民法院應不予支持，合同應在排除通知商定之日或排除通知抵達之日排除.復次，假如相對方對合同排除通知依法向法院或仲裁機構提起訴訟或仲裁的，則合同排除通知的效勞應該由法院或仲裁機構的判決認定.排除通知中的條件切合法律規(guī)定的，應認定合同于排除通知商定之日或排除通知抵達之日排除;假如以為排除通知的排除條件不切合法律規(guī)定的，則合同應該連續(xù)執(zhí)行，排除合同通知不發(fā)生排除合同的效勞。最后，法院或仲裁機構確認排除通知能否發(fā)奏效勞應以排除原由能否屬于合同目的不可以實現(xiàn)或連續(xù)執(zhí)行顯失公正為條件。對于合同一方發(fā)出排除合同通知的，假如其依照的條件是以致合同目的不可以實現(xiàn)或合同連續(xù)執(zhí)行顯失公正的，應該認同排除通知的效勞，反之則應謹慎考量。對于當事人依照法定條件發(fā)出排除通知排除合同的，判斷通知能否發(fā)奏效勞，應該是以合同目的及連續(xù)執(zhí)行能否公正作為基本判斷原則；對于當事人在合同中商定的條件實現(xiàn)時，排除權人依照合同的商定發(fā)出排除通知，履行排除權時，人民法院或許仲裁機構能否應該認定排除通知的效勞.有看法以為應該堅持合同自由原則，尊敬當事人的意向.兩方當事人既然已經商定了合同排除的條件，當條件成就時,排除權人發(fā)出排除通知排除合同的,應該予以確認；也有看法以為，應該堅持鼓舞交易原則，即便兩方在合同中商定認識除條件，可是排除條件實現(xiàn)其實不代表合同喪失連續(xù)執(zhí)行的可能性或許合同目的沒法實現(xiàn)，在合同商定的排除條件實現(xiàn)時，排除權人發(fā)出排除通知排除同時，對于排除合同通知的效勞認定，仍應該以合同目的可否實現(xiàn)為標準。對此問題，筆者更偏向于第二種看法。第一，合同自由原則的目的主假如指在合同訂即刻給予當事人在合同主體、合同內容的選擇上以自主權,法不嚴禁即可為，鼓舞交易的合意形成；鼓舞交易原則是對已經建立的合同最大可能的予以保護，除法律特別規(guī)定之外，嚴格限制合同無效和排除的條件，對可更改、可撤除的合同,倡議更改而非撤除。只管合同自由原則也給予了當事人商定排除合同條件的自由，但在合同目的能夠實現(xiàn)的狀況下，即便出現(xiàn)了商定排除的條件，也應該考慮案件整體狀況，謹慎對待，而不該僅以合同商定條件實現(xiàn)即確認排除合同通知有效；第二，商定排除條件實現(xiàn)不必定以致合同目的沒法實現(xiàn)。司法實踐中，當事人在合同中一般都會商定合同排除條件，而這些商定排除條件出現(xiàn)時，有些合同的確會因之沒法連續(xù)執(zhí)行。如買賣合同中，買賣的物件擁有嚴格的季節(jié)性要求，如春節(jié)時期的煙花鞭炮、中秋節(jié)時期的月餅，當事人均會商定延誤交托的解約條件，假如延誤交托以致購置方錯過使用的時期,排除方發(fā)出解約通知要求解約的,應該確認排除通知的效勞；反之假如購置的物件是平時性用品，如牙膏牙刷、面粉大米，即便存在延誤交托的狀況,假如狀況不是特別嚴重，連續(xù)執(zhí)行對遵約方其實不會造成較大損失的，筆者以為即便合同商定的排除條件實現(xiàn),排除方發(fā)出排除通知的，對于排除通知的效勞應該嚴格對待；第三,商定條件建立刻排除合同簡單以致顯失公正的狀況出現(xiàn)。以房子租借合同為例，大型的商業(yè)樓房租借合同中,當事人在合同中常常商定承租方延誤繳納房子租金三十天或十五日的,出租人即有權排除合同。而在司法實踐中，承租人延誤繳納租金的狀況非常常有，假如承租方出現(xiàn)延誤繳納租金達到三十天或十五日即可確認合同排除，并由承租方擔當違約責任，辦理起來就會出現(xiàn)顯失公正的狀況；又或當事人在合同中常常商定出租方交托的房子需要維修時，出租方在三日或五日內應該維修，不然承租人即有權排除合同。而在司法實踐中，出租人不必定能在三五日內維修完成，假如承租方以此發(fā)出排除通知要求排除合同，并由出租方擔當違約責任,辦理起來會出現(xiàn)不合理的狀況。筆者以為,公正原則是為民法以致合同法最基本的原則，在辦理有關爭議時，應以公正為基本準則。四、房子租借合同排除權履行常有問題房子租借合同是一種諾成性合同，兩方當事人一旦簽署房子租借合同，無需交托房子，合同即奏效；房子租借合同又是一種雙務有償性合同，房子租借合同是出租人讓渡房子的使用利潤權,承租人向出租人支付房子租金，兩方均對相對方互負給付義務；同時房子租借合同也是一種連續(xù)性的合同，合同的執(zhí)行需要在一個較長的時間內連續(xù)達成,而非一次性交托就能達成.所以，在合同執(zhí)行過程中,合同一方或兩方出現(xiàn)法定或商定排除合同事由的狀況常常發(fā)生，當事人一方或兩方發(fā)出解約通知，履行合同排除權的狀況常常發(fā)生。怎樣正確履行房子租借合同的排除權，筆者聯(lián)合司法實踐中的有關問題，總結以下三點,僅供參照：第一，發(fā)出排除合同通知不代表合同已經排除。不論是出租人仍是承租人，在發(fā)現(xiàn)對方存在《合同法》規(guī)定的有關違約行為時，可依法發(fā)出排除合同通知，履行排除權。但一定明確的是,排除通知能否發(fā)奏效勞需要相對方或許人民法院或仲裁機構的最后確認。主張排除合同是遵約方的權益，但相對方有異議的權益，發(fā)出排除合同通知其實不代表合同已經排除，即便是履行排除權方也要連續(xù)執(zhí)行合同直至合同排除通知為對方確認或被人民法院或仲裁機構確認奏效。其次，相對方應依照法定的程序和路徑履行異議權。排除合同通知固然不用定惹起合同排除的成效，可是假如相對人不依法履行異議權，則合同排除的通知發(fā)生法律效勞.當租借合同一方向相對方發(fā)出解約通知后，相對方應該依照合同商定或法定的時期內向人民法院或仲裁機構提出異議申請，懇求對排除通知的效勞進行確認。這時我國《合同法》規(guī)定的獨一法定異議程序和路徑.假如相對人不實時提出異議或許未依照法律規(guī)定提出異議，則排除通知即發(fā)生排除合同的效勞。也有看法提出，假如排除方要求排除合同的事由沒有任何法律依照或許沒有任何正當原由發(fā)出排除通知的，相對方即便在通知期滿或法按時期屆滿后另行起訴或仲裁的，該排除通知不該該產生排除合同的效勞。對于此種狀況，筆者以為，當事人要求就出合同的通知有無原由或許原由能否建立，均是兩方當事人的一方面認識，《合法》既給予認識除方懇求排除的權益，同時，《合同法》也給予相對人經過異議進行救援的權益和門路，假如相對人不依法履行權益，則應該擔當不利的法律結果.最后，排除通知效勞被確認前應連續(xù)執(zhí)行房子租借合同。房子租借合同的是一種連續(xù)性的合同，房子出租人在執(zhí)行合同時將出租房子交予承租人使用的，即便兩方存在爭議,一方發(fā)出排除通知,兩方均應連續(xù)執(zhí)行有關的合同義務。假如發(fā)出排除通知后，自行采納舉措影響房子租借合同連續(xù)執(zhí)行的，假如解除通知的效勞最后未被確認，則可能由于發(fā)出排除通知后的不當行為以致合同解除,并擔當違約責任.如承租人延誤繳納租金，出租人向承租人發(fā)出解約通知后直接采納斷水斷電舉措以致房子租借合同排除的,假如法院或許仲裁機構最后確認排除通知無效的，則最后的解約責任可能要有出租人擔當；再如承租人以出租人未執(zhí)行房子的維修義務發(fā)出解約通知后，自行搬離涉案房子以致房子空置的,假如法院或許仲裁機構最后確認排除通知無效的，則解約的責任及空置的損失等都可能由承租人來擔當.五、本案的審理心得回到本案中，原告光大企業(yè)與被告加州企業(yè)簽署租借合同，原告將房子出租給被告經營使用，并為被告有償供給廣告位。在原、被告之間的房子租借合同關系中，原告作為出租方，負有向被告供給合同商定的房子及廣告位，并保持房子及廣告位的適租狀態(tài)；被告作為承租人，應依照合同商定向出租人繳納房子租金，合理使用妥當保存租借房子。在合同執(zhí)行過程中,合同商定的廣告位被有關部門拆掉，被告以原告經催告后未恢復廣告位為由向原揭發(fā)出排除合同通知，并自行搬出承租房子，以致成訴.對于合同排除的問題，原告應向被告供給廣告位被有關部門拆掉,以后沒法恢復使用，違犯了合同商定，也達到了合同商定的“經催告未解決”的標準，被告以此為由發(fā)出排除通知、要求排除合同是其履行合同排除權的表現(xiàn)，并沒有不當；原告在2015年11月2日收到被告的排除通知后，于2015年12月10日起訴，切合合同法及合同法解說（二）規(guī)定的異議程序和時間要求，所以被告的排除通知并未直接發(fā)奏效勞，能否奏效應由法院確認。對于合同排除的時間，考慮到被揭發(fā)出解約通知后，自行搬離，以后原告與被告達成房子交接，回收了房子。訴訟中，兩方均認同交接房子時間為排除時間，對此應予以確認。但兩方爭議的焦點是解約責任的分派,這就仍需要議論排除通知的效勞問題。假如被告的解約通知奏效,即可認定違約責任在于原告，自然應由原告擔當解約責任；假如被告的解約通知不發(fā)奏效勞，則兩方應連續(xù)執(zhí)行合同,被告私自搬出涉案房子,則應擔當合同排除的違約責任。本案中，被揭發(fā)出解約通知的原由于原告向被告供給的廣告位被拆掉后沒法恢復，達到兩方商定的解約條件?？墒窃谡麄€租借合同關系中,原告向被告供給廣告位不過涉案爭議合同的次要而非主要義務,原告沒法依照合同商定供給廣告位，違犯了合同商定，應擔當違約責任，但該違約行為并不是根天性違約，不可以以廣告位沒法提招供定兩方的合同目的沒法實現(xiàn)或合同沒法連續(xù)執(zhí)行，被告以此為由單方排除合同，依照不足，該解約通知效勞不該予以確認；而被揭發(fā)出解約通知,在被告還沒有贊同或法院確認效勞以前,自行搬離了涉案房子,以致合同沒法連續(xù)執(zhí)行,是合同排除的根來源因，應擔當合同排除的責任。一定明確的是，固然被告自行搬離租借場所是合同排除的根來源因，但原告不可以按照合同商定供給廣告位違約在先,對合同的排除存在相應的過失,故而應相應的減少被告違約責任，免得辦理結果顯失公正.當事人簽署合同后，當事人一方或許兩方出現(xiàn)違約的狀況常常發(fā)生，在一方出現(xiàn)違約行為時，遵約方依法履行權益，保護自己利益的行為是正當的，但筆者以為應該講究誠信和適量，過分履行權益不必定能獲得法院支持。如承租人因資本困難，違犯合同商定延誤十天繳納租金，出租人能夠要求排除租借合同，支付解約違約金，也能夠要求支付延誤繳納租金的違約金、連續(xù)執(zhí)行合同;再如出租人因人員緊張,未能依照合同商定在一周內執(zhí)行修復房子的義務,承租人可以以出租人不執(zhí)行維修義務要求排除租借合同,自然也能夠自行修復房子，要求出租人補償損失、連續(xù)執(zhí)行合同。遵約方在合同相對方出現(xiàn)違約情況時,有官僚求解除合同，可是，合同其實不用定由于違約行為出現(xiàn)而必定排除。違約者應該擔責，但責任應該與違約的情況及合同的狀況相適應，合同的排除應該以合同目的不可以實現(xiàn)或許合同連續(xù)執(zhí)行顯失公正為條件，不然即便一方存在違約行為，遵約方不主張違約補償而堅持要求排除合同,訴請應該不予支持。六、法官提示房子租借合同是一種雙務性、有償性、連續(xù)性的合同，在司法實踐中,一方或兩方違約的狀況常常發(fā)生。怎樣正當合法的履行法律給予的權益，保護自己的合法利益呢，筆者有以下五點建議：第一，在簽署合同時，應在房子租借合同中明確商定送到有關文件的程序和送到地址.為保證合同排除權的履行，方便排除通知的送到，應在合同中對送到有關文件的程序和地點明確載明，防止對排除通知送到與否產生爭議；第二，當事人在房子租借合同中確有特別要求或目的而需要附排除條件的,應該在合同中載明，做到權益義務平等。如租借房子時,明確商定租借房子的目的是為了開設餐飲使用,假如沒法辦理有關餐飲手續(xù),則應認定合同目的沒法實現(xiàn)，則承租人以此發(fā)出排除通