物業(yè)管理法律基礎(chǔ)知識(shí)及實(shí)務(wù)運(yùn)用

物業(yè)管理法律基礎(chǔ)知識(shí)及實(shí)務(wù)運(yùn)用第一頁(yè)，共31頁(yè)。2023/3/10學(xué)習(xí)公約八條第一條

守時(shí)：準(zhǔn)時(shí)上下課第二條自制：教室內(nèi)禁煙、零食，禁打、接收手機(jī)

第三條

守紀(jì)：不私自來(lái)回走動(dòng)，不隨意耳語(yǔ)交談第四條

放開：放開自己，積極互動(dòng)第五條

空杯：心態(tài)歸零，學(xué)習(xí)、學(xué)習(xí)、再學(xué)習(xí)第六條

尊重：注重儀表、注重禮貌第七條

信賴：正面支持相互信賴第八條

準(zhǔn)備：準(zhǔn)備學(xué)習(xí)用具、隨時(shí)回答問(wèn)題、隨時(shí)參與活動(dòng)2023/3/10第二頁(yè)，共31頁(yè)。什么是法？引言法律：指由國(guó)家制定或認(rèn)可的，體現(xiàn)國(guó)家統(tǒng)治階級(jí)意志并由國(guó)家強(qiáng)制力保障實(shí)施的，以規(guī)定當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的具有普遍約束力的行為規(guī)范。第三頁(yè)，共31頁(yè)。請(qǐng)思考5高空拋物砸人物業(yè)賠不賠償3出租屋管理費(fèi)誰(shuí)交2業(yè)主家能否開公司1業(yè)主能不能養(yǎng)寵物4被盜、漏水能否拒繳物業(yè)費(fèi)6物業(yè)費(fèi)怎么催第四頁(yè)，共31頁(yè)。學(xué)習(xí)目錄物業(yè)管理法律法規(guī)的概念和范圍相鄰關(guān)系的物業(yè)實(shí)務(wù)運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)的物業(yè)實(shí)務(wù)運(yùn)用民事訴訟時(shí)效的物業(yè)實(shí)務(wù)運(yùn)用目錄12345其他法律規(guī)定的物業(yè)實(shí)務(wù)運(yùn)用第五頁(yè)，共31頁(yè)。概念及范圍物業(yè)管理法律法規(guī)：

調(diào)整物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)各方權(quán)利和義務(wù)的各種法律、法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)及司法解釋的總和。01廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例02物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法03住宅室內(nèi)裝修管理辦法04物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法

法律行政法規(guī)地方性法規(guī)部門規(guī)章地方規(guī)章各類通知規(guī)定其他規(guī)范性文件01物權(quán)法02關(guān)于審理物業(yè)糾紛的解釋03關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有糾紛的解釋《物業(yè)管理?xiàng)l例》01惠州市住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)施細(xì)則02惠價(jià)[2013]142號(hào)文件

101廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例02物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法03物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法第六頁(yè)，共31頁(yè)。相鄰關(guān)系-引言2第七頁(yè)，共31頁(yè)?！舾拍詈秃x：相鄰關(guān)系是兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或占有、使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系在實(shí)際生活中是大量、經(jīng)常發(fā)生的，種類繁多，如相鄰?fù)恋厥褂?、通行，用水、排水，防危，通風(fēng)、采光、噪音等等。相鄰關(guān)系理論大量的運(yùn)用在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，非常重要。我國(guó)民法通則及《物權(quán)法》規(guī)定處理相鄰關(guān)系的原則是：有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理。相鄰權(quán)義務(wù)的核心內(nèi)容是：合理限度內(nèi)的容忍。相鄰關(guān)系-概念2第八頁(yè)，共31頁(yè)。相鄰關(guān)系-法條2◆《物權(quán)法》第八十三條

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失?！簟段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告?！簟蛾P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問(wèn)題的司法解釋》第四條業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。務(wù)必掌握的法條第九頁(yè)，共31頁(yè)。相鄰關(guān)系-案例（一）2

為了將自家的庭院設(shè)計(jì)成田園風(fēng)情，家住某小區(qū)一樓的業(yè)主王先生，在庭院里搭建了一個(gè)約兩米高的葡萄架，而這一舉動(dòng)卻引起了樓上鄰居楊女士的強(qiáng)烈不滿。楊女士認(rèn)為，底樓兩米高的葡萄架直接伸向到她家的門、窗處，其頂端距離二樓臥室窗臺(tái)下沿僅僅大約幾十厘米。給一些不法之徒進(jìn)入她家實(shí)施盜竊提供了便利條件。隨即，要求底層業(yè)主停止侵權(quán)行為，而底層業(yè)主認(rèn)為是根本就沒(méi)有對(duì)楊女士形成侵權(quán)或傷害，因此，雙方爭(zhēng)執(zhí)不休；物業(yè)公司、居委會(huì)、房管辦、城管等部門經(jīng)多次協(xié)調(diào)，但此問(wèn)題一直都沒(méi)能解決。樓下業(yè)主能否在自家庭院搭建葡萄架？是否侵害樓上業(yè)主權(quán)益呢？若因?yàn)槠咸鸭馨l(fā)生偷盜，誰(shuí)負(fù)責(zé)？第十頁(yè)，共31頁(yè)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第40條的規(guī)定可知：違章建筑的特征為：違反法律和政策的規(guī)定，由公民或法人擅自建造的建筑物及構(gòu)筑物，通常表現(xiàn)為擅自搭建的棚、房、攤位、簡(jiǎn)易樓宇、招牌等。違章建筑最主要的特征就是不具有合法性，不受法律保護(hù)的，主要是未取得規(guī)劃設(shè)計(jì)許可證或工程施工許可證，或者超過(guò)上述許可證核定的范圍而建造的。相鄰關(guān)系-案例（一）2◆違章建筑的界定第十一頁(yè)，共31頁(yè)。相鄰關(guān)系-案例（一）2相鄰防危關(guān)系如果葡萄架過(guò)高，就有可能危及二樓的安全，造成潛在威脅，侵害了二樓業(yè)主的相鄰權(quán)?！粢c(diǎn)分析：相鄰權(quán)利的實(shí)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可以直接要求違章搭建的業(yè)主停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨礙。如果協(xié)商不成，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，樓上業(yè)主可以直接向法院提起訴訟。業(yè)主容忍的義務(wù)葡萄架究竟應(yīng)當(dāng)多高可以由物業(yè)公司、居委會(huì)或或業(yè)主委員會(huì)出面協(xié)調(diào)。樓上的業(yè)主對(duì)于樓下業(yè)主的合理范圍內(nèi)容的葡萄架高度具有容忍的義務(wù)。第十二頁(yè)，共31頁(yè)。2相鄰關(guān)系-案例（二）

2012年，杭州一小區(qū)兩小孩被一只沒(méi)拴狗繩的拉布拉多追著嚇得哇哇大哭。小區(qū)保安持棍當(dāng)場(chǎng)把狗打到半死口吐鮮血。小狗住院3天，花了800多元醫(yī)療費(fèi)。狗主人事后希望物業(yè)（公司）道歉并賠償，但物業(yè)（公司）表示：打狗沒(méi)錯(cuò)，不賠?！?/p>

小區(qū)居民可不可以養(yǎng)狗？打狗是否真的沒(méi)錯(cuò)？物業(yè)公司到底該不該賠？針對(duì)小區(qū)的養(yǎng)狗現(xiàn)象，物業(yè)公司應(yīng)該怎么管理？在小區(qū)的犬只管理方面，物業(yè)公司如何防控風(fēng)險(xiǎn)？第十三頁(yè)，共31頁(yè)。2相鄰關(guān)系-法條務(wù)必掌握的法條◆《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第78-82條第78條飼養(yǎng)的動(dòng)物造成他人損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，但能夠證明損害是因被侵權(quán)人故意或者重大過(guò)失造成的，可以不承擔(dān)或者減輕責(zé)任。第79條違反管理規(guī)定，未對(duì)動(dòng)物采取安全措施造成他人損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第80條禁止飼養(yǎng)的烈性犬等危險(xiǎn)動(dòng)物造成他人損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第82條遺棄、逃逸的動(dòng)物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由原動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人承擔(dān)責(zé)任。

◆《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》第75條第75條飼養(yǎng)動(dòng)物，干擾他人正常生活的，處警告；警告后不改正的，或者放任動(dòng)物恐嚇?biāo)说模幎僭陨衔灏僭韵铝P款。◆惠州市區(qū)養(yǎng)犬管理辦法（試行）第4、8、13條第04條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本居住區(qū)內(nèi)開展依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬的宣傳；對(duì)違法養(yǎng)犬行為予以制止，并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。第08條市區(qū)養(yǎng)犬實(shí)行登記制度，稱養(yǎng)犬人必須辦理養(yǎng)犬登記，方可養(yǎng)犬。第13條市區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)、銷售、繁殖烈性犬和大型犬。第十四頁(yè)，共31頁(yè)。2相鄰關(guān)系-案例（二）首先，小區(qū)內(nèi)違法養(yǎng)犬一定是一種妨害公共秩序、環(huán)境、安全的行為。其次，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)涉及公共秩序、公眾安全的隱患的行為，主要是承擔(dān)“制止”和向政府部門“報(bào)告”的義務(wù)，沒(méi)有執(zhí)法的權(quán)利?！爸浦埂睂?shí)際上只能是勸阻或者教育，履行報(bào)告的義務(wù)，以及事發(fā)后的積極協(xié)調(diào)義務(wù)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行了上述義務(wù)，則無(wú)須承擔(dān)賠償責(zé)任。◆國(guó)內(nèi)真實(shí)判例的重要啟發(fā)

保存履行過(guò)“制止”、“報(bào)告”和“協(xié)調(diào)”義務(wù)的證據(jù)顯得尤為重要。

多提示！簽承諾！留證據(jù)！◆小區(qū)養(yǎng)狗，物業(yè)怎么管？第十五頁(yè)，共31頁(yè)。建筑物區(qū)分所有權(quán)-概念3◆專有部分享有所有權(quán)俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)”◆專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。◆專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主組織的成員權(quán)”第十六頁(yè)，共31頁(yè)。建筑物區(qū)分所有權(quán)-行使3參與管理的權(quán)利選舉、選聘、監(jiān)督、請(qǐng)求服從決議、執(zhí)行決定遵守公約遵守物業(yè)管理制度按份共有共同享受共有部分的收益相鄰權(quán)維修、更新、改造繳納物業(yè)費(fèi)、維修資金按比例承擔(dān)共有部分費(fèi)用占有使用處分收益專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)共同管理成員權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)——業(yè)主的權(quán)利第十七頁(yè)，共31頁(yè)。物業(yè)公司有無(wú)權(quán)力同意小區(qū)業(yè)主住改商？建筑物區(qū)分所有權(quán)-案例（一）3

賈大爺為北京某小區(qū)居民，自從樓上房屋的業(yè)主林某將房出租給一家公司作為辦公場(chǎng)所，樓上每日人來(lái)人往的噪嚴(yán)重影響了賈大爺作息，加之其自身長(zhǎng)期患有精神衰弱癥，原本安詳?shù)耐砟晟顝氐妆粩噥y。無(wú)奈之下，賈大爺將林某訴至法院，要求法院判令林某排除妨害。林某辯稱，自己有權(quán)自主決定自家房屋的用途，他人無(wú)權(quán)干涉，并且征得了小區(qū)物業(yè)公司的同意，賈大爺是無(wú)理取鬧。第十八頁(yè)，共31頁(yè)。務(wù)必掌握的法條建筑物區(qū)分所有權(quán)-法條3◆《物權(quán)法》第77條

第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！簟蛾P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第10、11條第10條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。（意味著必須是全體利害關(guān)系業(yè)主同意）第11條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第77條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主“。第十九頁(yè)，共31頁(yè)。住改商，必須征得全體利害關(guān)系業(yè)主同意

賈大爺作為利害關(guān)系人有權(quán)要求林某承擔(dān)排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失等民事責(zé)任。物業(yè)公司林某賈大爺對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)報(bào)告。物業(yè)公司無(wú)權(quán)同意業(yè)主住改商的行為。

業(yè)主行使專有部分所有權(quán)權(quán)利的同時(shí)受到相鄰權(quán)以及法律法規(guī)強(qiáng)行規(guī)定的限制，必須按照本來(lái)的用途和目的使用房屋，并不得侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益，不得妨害物業(yè)企業(yè)的正常管理。建筑物區(qū)分所有權(quán)-案例（一）3第二十頁(yè)，共31頁(yè)。

某小區(qū)業(yè)主林女士從2010年3月1日起未繳納物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司將其起訴至人民法院，審理中林女士提出：理由1：房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司簽訂的管理委托合同已于2008年8月1日到期，所以原告無(wú)權(quán)要求自己交納2008年8月1日以后的物業(yè)管理費(fèi)。理由2：自己曾經(jīng)在入住期間，樓上裝修導(dǎo)致房屋漏水，物業(yè)公司沒(méi)有盡到協(xié)調(diào)處理的義務(wù)，對(duì)自己的訴求不予理會(huì)，因此有理由不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。理由3，其房屋已經(jīng)于2013年1月出租，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由其房屋的租客支付?；谏鲜鋈齻€(gè)理由，要求法院駁回物業(yè)公司的訴求。建筑物區(qū)分所有權(quán)-案例（二）3林女士的三大理由能夠得到法院的支持？為什么？假設(shè)林女士入住期間發(fā)生了入室盜竊，她能否以此為由不交管理費(fèi)？第二十一頁(yè)，共31頁(yè)?？罩梅渴杖》?wù)費(fèi)的依據(jù)是什么？務(wù)必掌握的法條建筑物區(qū)分所有權(quán)-案例（二）3◆《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第1、6、7條

第一條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。第六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。第七條業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。第二十二頁(yè)，共31頁(yè)。理由1前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)公司仍提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)；理由2非房屋公共部位的樓上樓下漏水，在保修期屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照法律規(guī)定和合同約定應(yīng)當(dāng)負(fù)有協(xié)調(diào)處理的義務(wù)；理由3業(yè)主將房屋進(jìn)行出租的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由誰(shuí)繳納可由其雙方協(xié)商，約定由承租人繳納的，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。建筑物區(qū)分所有權(quán)-案例（二）3理由1第二十三頁(yè)，共31頁(yè)。受理如實(shí)登記真誠(chéng)接待判定判定保修期內(nèi)外漏水原因的確認(rèn)修復(fù)責(zé)任的判定處理公共部位漏水的按照維修流程處理；屬于業(yè)主自身原因?qū)е碌模ㄑb修、改造等），要盡到協(xié)調(diào)處理的義務(wù)，并切記在過(guò)程中通過(guò)書面記錄、電話錄音等方式保存證據(jù)（重要）。樓上樓下漏水的協(xié)調(diào)處理流程建筑物區(qū)分所有權(quán)-案例（二）3第二十四頁(yè)，共31頁(yè)。民法通則第135條規(guī)定：向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為2年，法律另有規(guī)定的除外。即民法通則或其他民事法律規(guī)范沒(méi)有特別規(guī)定的，均適用2年的一般訴訟時(shí)效期間。一般訴訟時(shí)效民法通則第136條規(guī)定，“身體受到傷害要求賠償?shù)摹?、“出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的”、“延付或者拒付租金的”以及“寄存財(cái)物被丟失或者損毀的”四種情形，訴訟時(shí)效期間為1年。短期訴訟時(shí)效訴訟時(shí)效是指：民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時(shí)效期間屆滿時(shí)，權(quán)利人將失去勝訴權(quán)利。在法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間內(nèi)，權(quán)利人提出請(qǐng)求的，人民法院可強(qiáng)制義務(wù)人履行所承擔(dān)的義務(wù)。而在法定的訴訟時(shí)效期間屆滿之后，權(quán)利人行使請(qǐng)求權(quán)的，人民法院就不再予以保護(hù)。訴訟時(shí)效自權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)益被侵害之日起算。民事訴訟時(shí)效-概念4物業(yè)服務(wù)費(fèi)的追繳適用于哪種訴訟時(shí)效？第二十五頁(yè)，共31頁(yè)。

訴訟時(shí)效的中斷是指在訴訟時(shí)效期間進(jìn)行中，因發(fā)生一定的法定事由，致使已經(jīng)經(jīng)過(guò)的時(shí)效期間統(tǒng)歸無(wú)效，待時(shí)效中斷的事由消除后，訴訟時(shí)效期間重新起算。權(quán)利人的請(qǐng)求01義務(wù)人的同意02申請(qǐng)仲裁、支付令等0