之俊大廈投資可行性報告

之俊大廈投資可行性分析報告一、目的為公司領(lǐng)導(dǎo)投資資決策提供參參考依據(jù)。二、項目簡介之俊大廈地處上上海市徐匯區(qū)區(qū)斜土路，四四至范圍為：：東至茶陵路路、南依斜土土路、距離大大木橋路5000m左右。整個項目由一幢幢辦公大廈和和一幢公寓辦辦公樓組成；；項目總建筑筑面積468848m2，其中：地地上建筑面積積433755m2，地下建筑筑面積3473m2，可售面積積為433755m2。項目共有汽車泊泊位119個。其其中：地面泊泊位80個，地下下泊位39個。項目裝修情況外墻：中空玻璃璃幕墻及統(tǒng)窗窗。公共部位：吊頂頂、墻面、花花崗石。交房標(biāo)準：大廈廈〔吊頂、墻墻面、水泥地地?！?，公寓寓辦公樓〔毛毛坯〕。電梯：大廈〔四四臺OtissE-4111高速電梯梯，一臺天津津產(chǎn)Otiss電梯〕，公公寓辦公樓〔二二臺Otiss電梯〕。空調(diào)：中央空調(diào)調(diào)三、市場分析供應(yīng)量歷年來辦公樓供供應(yīng)量（竣工工面積）單位位：萬m2小結(jié)：辦公樓市市場在1998年處于鼎盛盛時期，之后后隨著亞洲金金融危機的大大爆發(fā)一度陷陷入了發(fā)展的的低谷，供應(yīng)應(yīng)量體開始大大幅度下滑。上海市場現(xiàn)有甲甲級寫字樓總總面積約370萬平方米，平平均入住率約約為90%。2003年至22007年預(yù)計推出出市場的新甲甲級寫字樓總總面積約為410萬平方米，其其中供出售的的新甲級寫字字樓面積為70-80萬平方米，約約占17-200%。小結(jié)：隨著上海海宏觀經(jīng)濟的的良好發(fā)展，各各種跨國公司司不斷進入上上海，對于甲甲級寫字樓的的需求必將上上升，在此需需求下，甲級級寫字樓呈現(xiàn)現(xiàn)合理的供應(yīng)應(yīng)放量。出售售型的寫字樓樓占到今后供供應(yīng)量的17-200%，結(jié)構(gòu)比例例較為合理。需求量1991年以來來，上海經(jīng)濟濟已經(jīng)連續(xù)11年保持兩位位數(shù)增長，國國民生產(chǎn)總值值從1991年的105億美元激增增至2002年的660億美元。小結(jié)：隨著中國國加入世界貿(mào)貿(mào)易組織、2010年成功申辦辦世界博覽會會、F1賽車場的建建立等利好消消息出臺，必必將吸引更多多的外資進入入上海市場。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變1995年2002年分析：上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)不斷合理的的調(diào)整，帶來來了金融的繁繁榮。寫字樓市場隨之之升溫，由租租轉(zhuǎn)買開始被被市場所接受受。現(xiàn)在，寫字樓的的租金呈不斷斷攀升態(tài)勢，試試計算，如果果因發(fā)展商提提升租金而被被迫搬遷，重重新裝修的成成本增加。按按10%的投資回報報率計算等于于購買1800美金/平方米建筑筑面積的寫字字樓，若進行行購買，不僅僅把租金轉(zhuǎn)化化為固定資產(chǎn)產(chǎn)，并且可按按30-50年分攤固定定資產(chǎn)投資，一一舉多得。歷年來辦公樓吸吸納量單位：萬m2價格分析中房上海辦公樓樓價格指數(shù)1995年2月月14631995年111月14081996年111月13321997年111月11851998年111月10381999年111月9182000年111月9072001年111月9142002年1月月9222003年5月月1069價格指數(shù)自19995年以來一路路下滑，到1999年跌至歷年年谷底。2000年開始始，價格指數(shù)數(shù)開始反彈，到2002年開始大幅上揚，辦公樓市場復(fù)蘇勢頭明顯。區(qū)域市場目前上海市甲級級寫字樓主要要分布在以下下區(qū)域：區(qū)位區(qū)域性質(zhì)小陸家嘴地區(qū)浦東南路-黃浦浦江-東昌路上海的中央商務(wù)務(wù)區(qū)。金融貿(mào)易區(qū)?；春Ｖ新费鼐€西藏中路-金陵陵西路-常熟路-長樂路傳統(tǒng)高檔商業(yè)、商商務(wù)區(qū)。傳統(tǒng)高檔居住區(qū)區(qū)。南京西路—人民廣場北京路-烏魯木木齊北路-延安路-西藏中路傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。市中心商務(wù)集中中區(qū)。高檔賓館集中區(qū)區(qū)。徐家匯地區(qū)天鑰橋路-肇家家浜路-宜山路-中山西路上海城市副中心心。高級商業(yè)區(qū)。虹橋地區(qū)中山西路-仙霞霞路-古北路-虹橋路上海最早形成的的商務(wù)區(qū)。虹橋經(jīng)濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)。目前市場已經(jīng)形形成，以小陸陸家嘴為中心心的CBD，以南京西西路、淮海中中路兩大傳統(tǒng)統(tǒng)商務(wù)區(qū)為兩兩翼，向徐家家匯、打浦橋橋等“區(qū)域性CBD”發(fā)展的格局局。周邊競爭市場鑒于本項目所在在的位置與打打浦橋地區(qū)和和肇家浜路相相近，因而選選取打浦橋地地區(qū)和肇家浜浜路的辦公樓樓個案進行對對比分析有助助于為本項目目的定位提供供依據(jù)。價格（租金、售售價）案名位置租金（$/M2）物業(yè)（RMB/M22.月）車位（元/M2）廣東發(fā)展銀行大廈徐家匯路5555號0.5281200金玉蘭廣場打浦路1號（徐家匯路一側(cè)側(cè)）451700（售價價）251000海興廣場瑞金南路1號（徐家匯路一側(cè)側(cè)）331250（售價價）9.631000金麗大廈徐家匯路5844號0.4（含物業(yè)業(yè)費）致遠大廈斜土路0.251100（售價價）不詳均瑤國際大廈肇家浜路0.51800（售價價）不詳辦公樓位置非常常集中，主要要分布在徐家家匯路、肇家家浜路沿線。本區(qū)域內(nèi)多為中中檔個案，租租金水平不高高，缺乏高品品質(zhì)個案。區(qū)域內(nèi)個案品質(zhì)質(zhì)相差不多，競競爭較激烈。出租率出租率案名90%-99%%廣東發(fā)展銀行大大廈金玉蘭廣場金麗大廈均瑤國際大廈致遠大廈80%以下海興廣場受上海整體經(jīng)濟濟的利好影響響，再加上租租金水平較低低，具有一定定價格優(yōu)勢，因因而區(qū)域辦公公樓出租情況況良好，出租租率大都在90%以上。區(qū)域內(nèi)沒有滿租租的個案出現(xiàn)現(xiàn)，市場對本本區(qū)域的認同同度不及其他他高檔商務(wù)辦辦公區(qū)。海興廣場辦公樓樓由于全部用用于出售（目目前出租的辦辦公樓主要是是投資客已購購買的產(chǎn)品），因因此在一定程程度上影響它它的出租率。商務(wù)出行分析本區(qū)域擁有9884、872等十幾條公公交線路，近近成都北路高高架，可以方方便地進入陸陸家嘴金融區(qū)區(qū)、徐家匯商商圈。為了支持上海世世博會，打浦浦路復(fù)線隧道道在建，對于于此區(qū)域的辦辦公樓來說，出出行將更為便便利，初步形形成了立體的的交通出行網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。有高架，隧道和和道路交通的的共同支撐，區(qū)區(qū)域的交通出出行狀況良好好。項目優(yōu)勢地段:本項目目地處斜土路路大木橋路，屬屬打浦橋商圈圈及徐匯中心心商圈延伸線線.交通:本項目目周邊交通四四通八達,道路動線方方便快捷.設(shè)施:本項目目周邊配套設(shè)設(shè)施成熟,人氣旺盛.產(chǎn)品:主樓建建筑立面簡約約莊重,大堂挑高氣氣派,空間布局合合理.項目劣勢項目周邊沒有辦辦公樓，辦公公樓價值以群群為主才能充充分發(fā)揮，本本項目勢單力力薄。付樓房型比較差差。本項目處于外圍圍同類型產(chǎn)品品的包圍中，而而且在配套上上沒有優(yōu)勢。小結(jié)：本項目可可以其優(yōu)越的的地段,交通,和良好的品品質(zhì)向本地追追求實惠的中中小企業(yè),外地向往上上海徐匯概念念的企業(yè)訴求求.。四、成本估算買入面積：466848m22[地上：433375m2；地下：34473m2。]買入單價：85500元/m2。買入總價：399821萬元元。買入單位成本：：8500元/m2。買入總成本：339821萬萬元。自有準備金：115712萬萬元〔買入總總成本的400%。〕五、利潤估算銷售收入銷售單價：〔大大廈平均122000元/m2；公寓辦公公樓平均100000元/m2?！?。銷售面積：433375m22〔大廈313334m2；公寓辦公公樓：120041m2。〕。銷售總收入：449642萬萬元。銷售費用銷售推廣費：11489萬元元〔銷售收入入的3%〕。營業(yè)稅費及附加加：27633萬元〔銷售售收入的5..565%?！场场？偝杀纠麧櫣浪闼阖攧?wù)費用靜態(tài)財務(wù)費：22389萬元元（額度按買買入總價399821萬元元；年限為1年；利率為6%計算）。投資利潤投資利潤：31180萬元〔496642-(339821++1489++2763++2389))〕投資利潤率：77.99%。注：計算中不含含汽車泊位如果汽車泊位平平均每位價格格為17.552萬元/位，則銷售售收入增加22085萬元元，利潤同時時增加19669萬元；投投資利潤率則則為12.993%。總成本平均售價價敏感性分析析-10%-5%基本方案+5%+10%利潤46344892514954065664利潤率11.64%12.28%12.93%13.58%14.22%所得稅15291614169917841869稅后利潤31053278345036223795稅后利潤率7.80%8.23%8.66%9.10%9.53%小結(jié)：從總成本本平均售價敏敏感性分析可可以看出，本本項目的投資資利潤同等于于現(xiàn)在行業(yè)的的平均水平。自有資金利潤估估算財務(wù)費用用靜態(tài)財務(wù)費：9943萬元（額度度按買入總價價15712萬元；年限限為1年；利率為6%計算）。投資利潤投資利潤：46626萬元〔496642-(339821++1489++2763++943)〕投資利潤率：111.62%%。注：計算中不含含汽車泊位如果汽車泊位平平均每位價格格為17.552萬元/位，則銷售售收入增加22085萬元元，利潤同時時增加19669萬元；投投資利潤率則則為16.566%。自有資金平均售售價敏感性分分析-10%-5%基本方案+5%+10%利潤59366265659569257255利潤率14.91%15.73%16.56%17.39%14.22%所得稅19592068217622852394稅后利潤39774197441946404861稅后利潤率9.99%10.54%11.10%11.65%12.21%小結(jié)：從自有資資金平均售價價敏感性分析析可以看出，本本項目的投資資利潤同等于于現(xiàn)在行業(yè)的的平均水平的的高值。結(jié)論與建議結(jié)論：本項目地地處打浦橋商商圈和徐家匯匯商圈及肇家家浜路沿線辦辦公樓之間，若若公司以85500元/m2的價格買入入本項目，以以大廈平均112000元元/m2、公寓辦公公樓平均100000元/m2、汽車泊位位17.522萬元/位的價格對對外銷售，則則銷售收入可可達517227