云南某項目可研報告

云南**花園可研及定位報告目錄第一部分綜述述----------------------------------------------77一項目基本本情況------------------------------------------------------7二項目發(fā)展展模式與合作作方式------------------------------------------8第二部分市市場研究與方方案構(gòu)思----------------------------99第一章項目市場場研究-------------------------------------9一昆明市祿勸縣縣房地產(chǎn)市場場走勢分析---------------------------------91、回顧與展望望---------------------------------------------------------92、市場特點------------------------------------------------------------1113、結(jié)論-----------------------------------------------------------------12二本項目臨臨近地段房地地產(chǎn)市場走勢勢分析------------------------------121、區(qū)位特點------------------------------------------------------------1122、典型樓盤分分析-------------------------------------------------------133、本地段樓盤盤購買對象及及購買心理分分析-------------------------------144、結(jié)論-----------------------------------------------------------------15第二章項目環(huán)境分分析---------------------------------166一地塊環(huán)境境條件------------------------------------------------------16二祿勸**花花園項目的SWOT分析------------------------------------17三結(jié)論----------------------------------------------------------------18第三章項目市場定定位---------------------------------199一項目市場場細(xì)分------------------------------------------------------19二目標(biāo)市場分分析------------------------------------------------------19三項目市場定定位----------------------------------------------------119第三部分項項目方案策劃劃-------------------------------------20第四章項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案------------------------------21一規(guī)劃設(shè)計計目標(biāo)-------------------------------------------------------21二規(guī)劃設(shè)計計要點----------------------------------------------------221三項目技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)----------------------------------------------222第五章項目投資經(jīng)經(jīng)營方案----------------------------222一經(jīng)營方案案策劃------------------------------------------------------221、投資組合方方式-------------------------------------------------------222、各項資金運運作方式--------------------------------------------------23第六章項目開發(fā)建建設(shè)方案------------------------------23一項目建設(shè)設(shè)方式-------------------------------------------------------23二項目建設(shè)進(jìn)進(jìn)度--------------------------------------------------------23第七章項目營銷方方案----------------------------------223一項目營銷銷策劃-------------------------------------------------------231、賣點設(shè)計--------------------------------------------------------------232、營銷策略--------------------------------------------------------------243、項目銷售形形式--------------------------------------------------------254、購房付款方方式--------------------------------------------------------265、項目促銷方方式--------------------------------------------------------27二營銷計劃劃------------------------------------------------------------291、營銷渠道選選擇--------------------------------------------------------292、營銷計劃安安排--------------------------------------------------------29三場地布置置------------------------------------------------------------31四營銷費用用安排-------------------------------------------------------32第八章項目物業(yè)管管理方案------------------------------32一物業(yè)管理理的介入----------------------------------------------------332二管理費的的確定-------------------------------------------------------33三具體對本本小區(qū)物業(yè)管管理的建議--------------------------------------34第四部分項項目可行性研研究部分------------------------------34第九章項目投資資估算及資金金籌措計劃----------------------334建設(shè)項目總投資資估算------------------------------------------------341，建設(shè)投資----------------------------------------------------------342、建設(shè)期利息息-------------------------------------------------------363，項目總投資資-------------------------------------------------------36項目實施進(jìn)度安安排--------------------------------------------------36項目投資與籌資資計劃------------------------------------------------37第十章項目銷售收收入測算---------------------------------388一、項目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營收入、成成本、利潤、投投資利潤估算算---------------------3881、項目的價格格定位--------------------------------------------------382、項目銷售計計劃----------------------------------------------------3393、項目銷售收收入估算------------------------------------------------394、項目經(jīng)營成成本結(jié)算：---------------------------------------------3995、項目利潤估估算----------------------------------------------------339第十一章項目財務(wù)評評價--------------------------------------40一、項目現(xiàn)金流流量與財務(wù)凈凈現(xiàn)值、財務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率------------------------401、項目全部資資金的現(xiàn)金流流量表--------------------------------------402、財務(wù)凈現(xiàn)值值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率（FIRR）----------------440第十二章項目不確定定性分析---------------------------------411一、項目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險分析析------------------------------------------------411、項目盈虧平平衡分析------------------------------------------------412、項目敏感性性分析--------------------------------------------------42二、項目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營主要風(fēng)險險及對策分析析------------------------------------431、市場風(fēng)險----------------------------------------------------------442、項目的資本本風(fēng)險--------------------------------------------------443、企業(yè)風(fēng)險----------------------------------------------------------44第十三章項目效益評評價--------------------------------------45一項目社會會效益評價----------------------------------------------------4451、項目對社會會發(fā)展的適應(yīng)應(yīng)性----------------------------------------------4452、項目對人與與社會的影響響----------------------------------------------445二項目環(huán)境境效益評價--------------------------------------------------45第十四章結(jié)論及建議--------------------------------------45一評估結(jié)論論------------------------------------------------------45二有關(guān)說明明與建議----------------------------------------------445第五部分附附錄-------------------------------------------47附錄1：戶型圖圖----------------------------------------------------------447附錄2：項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計圖-------------------------------------------------48附錄3：項目技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)----------------------------------------------449附錄4：營銷費費用安排---------------------------------------------------500設(shè)計參考文獻(xiàn)--------------------------------------------------------------51后記----------------------------------------------------------------------552第一部分綜述述一項目基本本情況**花園項目由由云南**房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營有限限公司負(fù)責(zé)開開發(fā)，公司自自1998年成立以來，憑憑借超前的開開發(fā)理念、后后積勃發(fā)的開開發(fā)實力、全全新的市場營營銷手段和立立足服務(wù)的物物業(yè)管理意識識，在市場中中得以迅猛發(fā)發(fā)展，成為房房地產(chǎn)行業(yè)的的一支新的生生力軍，已成成功開發(fā)祿勸勸金葉住宅小小區(qū)、聚龍灣灣花園等房地地產(chǎn)項目，取取得了驕人的的市場業(yè)績。公公司具有房地地產(chǎn)開發(fā)二級級資質(zhì)，公司司各類專業(yè)技技術(shù)人員配置置合理、齊全全，企業(yè)管理理人員經(jīng)驗豐豐富，是一支支年輕化、知知識化、專業(yè)業(yè)化、智能復(fù)復(fù)合型的房地地產(chǎn)開發(fā)隊伍伍。公司現(xiàn)有有員工72名，其中95%以上受過大大學(xué)教育，70%具有中級以以上專業(yè)技術(shù)術(shù)職稱。憑借借良好的社會會信譽和人才才優(yōu)勢，在政政府、金融、社社會各界及客客戶的支持下下，公司業(yè)績績得到了迅速速的發(fā)展，公公司在取得了了良好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益后，積積極回報社會會，主動支持持希望工程等等社會公益事事業(yè)。公司本本著求實、創(chuàng)創(chuàng)新的原則，勇勇于開拓，拼拼搏進(jìn)取，憑憑借先進(jìn)的管管理體制，充充分發(fā)揮人才才的優(yōu)勢，以以市場為導(dǎo)向向、創(chuàng)新為手手段、發(fā)展為為目的，憑著著較強的綜合合實力，良好好的信譽，不不斷完善企業(yè)業(yè)向前發(fā)展。目目標(biāo)是：不斷斷創(chuàng)新，為客客戶提供最好好的產(chǎn)品和服服務(wù)，最大限限度地服務(wù)于于社會，實現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和和社會效益的的同步發(fā)展。項目地塊位于祿勸縣縣城，祿勸縣位于滇中北部，是昆明市遠(yuǎn)郊縣，東與尋甸、東川相連，南與富民縣接壤，西與武定縣毗鄰，北界金沙江與四川省會理、會東兩縣相望?？h城所在地屏山鎮(zhèn)距昆明公路里程72千米。全縣轄15鄉(xiāng)3鎮(zhèn)，有192個村民委員會、2個社區(qū)居民委員會。國土面積4249平方千米，耕地面積363300畝。年末總?cè)丝?50135人，其中非農(nóng)業(yè)人口26191人，占總?cè)丝诘?.82%；少數(shù)民族人口137500人，占總?cè)丝诘?0.55%。全縣人口自然增長率3.85‰。縣內(nèi)交通便利，客流量很大，外來客商云集。縣區(qū)規(guī)劃整潔，環(huán)境優(yōu)雅，是投資辦廠的極佳場所。祿勸歷史修久，人杰地靈，這里的氣候怡人，四季如春，是典型的“春城”境內(nèi)有眾多河流，掌鳩河河水繞城而過，南臨昆明，交通便利。隨著祿勸工業(yè)的發(fā)展，祿勸經(jīng)濟(jì)同時也受益非淺，它同時影響了作為地方發(fā)展的名片——房地產(chǎn)市場的發(fā)展，給祿勸房地產(chǎn)市場帶來了啟蒙。同時隨著云南省政府有關(guān)建設(shè)和發(fā)展滇東北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略大方針，也給周遍地市乃至主要縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的契機(jī)。作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可忽視的主要力量之一房地產(chǎn)行業(yè)，也自然成為祿勸此次迎接機(jī)遇的最恰當(dāng)切入點。**花園項目地地處祿勸縣三環(huán)路與民族廣場場一條街交叉叉路口南200米，地理位位置所處為祿祿勸縣的新興興行政區(qū)，小小區(qū)附近學(xué)校校林立，有祿祿勸一中、祿祿勸民族中學(xué)學(xué)、安心幼兒兒園。超市、一一心堂藥房、東東俊大藥房、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場、移移動通信公司司等環(huán)顧片區(qū)區(qū)四周。便利利了購物。聚聚龍灣花園也也與該小區(qū)相相臨近。掌鳩鳩河經(jīng)過此地地美化了這里里的環(huán)境。**花園項目計計劃用地50.2畝，建筑形形式組合式，多多層占60%，。小高層層占40%，30%的綠化率，小小區(qū)在戶型設(shè)設(shè)計上充分體體現(xiàn)了“以人為本”的思想，寬寬敞明亮，經(jīng)經(jīng)濟(jì)實用的同同時，根據(jù)我我國發(fā)展的目目標(biāo)，結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)代人生活的的需求，巧妙妙地將中國人人的家居理念念和現(xiàn)代化風(fēng)風(fēng)格融匯到每每一種戶型的的設(shè)計之中。動動靜分區(qū)、臥臥室，客廳，雙衛(wèi)、廚房、餐廳有足夠的空間。每戶均設(shè)有電話線插座、寬帶網(wǎng)插座、煤氣管道、門窗、陽臺均采用高級塑鋼封閉、防盜門、單元電子門設(shè)對講系統(tǒng)，樓道設(shè)聲控?zé)簟Ｐ^(qū)大門采用電動伸縮門，小區(qū)物業(yè)由專業(yè)物業(yè)公司管理，設(shè)有專業(yè)保安人員值班站崗，24小時巡邏，24小時隨時為業(yè)主提供全方位服務(wù)。優(yōu)化的設(shè)計，完善的服務(wù)將使小區(qū)所有業(yè)主無任何后顧之憂，將為全體業(yè)主營造一個溫馨的生活空間。附近商鋪林立，為未來客戶進(jìn)行生活消費提供了極大的便利。小區(qū)配套設(shè)施完善，配有進(jìn)口高速電梯，24小時物業(yè)管理，讓您居住的安心舒心。周邊環(huán)境優(yōu)越，區(qū)域優(yōu)勢明顯，潛力巨大，升值空間不可估量。二項目發(fā)展展模式與合作作方式1：發(fā)展模式的的建立從本案地塊與周周邊環(huán)境來看看，適宜做中中高檔項目，優(yōu)勢是用比較合理的價位，包括比較高產(chǎn)品舒適度，來換取對客戶來講的劣勢。從發(fā)展商的意圖來看，本案應(yīng)遵循快和準(zhǔn)的原則，首先入市要快，銷售要快，因此工程既要保證質(zhì)量，又要盡量縮短工期，以把握房地產(chǎn)的銷售旺季，搶占房地產(chǎn)的市場先機(jī)，達(dá)到銷售快的目的。其次，市場的定位要準(zhǔn)，尋找最好的切入點，以有力的性象，適當(dāng)?shù)膬r格介入市場，一炮打響。2：合作方式**房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司是是祿勸最有實實力的開發(fā)公公司，下設(shè)有有建筑施工項項目部，設(shè)計計部，銷售部部，裝飾公司司，物業(yè)公司司等各個分項項部門，是個個綜合性的房房地產(chǎn)開發(fā)公公司。本項目目集中規(guī)劃，統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)計，施施工監(jiān)理。開開發(fā)建設(shè)的整整個流程都由由公司獨自完完成。第二部分市市場研究與方方案構(gòu)思第一章項目市場研研究一昆明市祿祿勸縣房地產(chǎn)產(chǎn)市場走勢分分析1、回顧與展望望祿勸縣受昆明市市快速發(fā)展的影響，區(qū)域域內(nèi)各項技術(shù)術(shù)指標(biāo)大幅提提升，縣城區(qū)域內(nèi)土土地已由生地地漸變成熟地地（生地是指不不具備城市基基礎(chǔ)設(shè)施的土土地，熟地是指具具備完善的城城市基礎(chǔ)設(shè)施施、土地平整整能直接進(jìn)行行建設(shè)的土地地），祿勸縣城城不僅土地儲儲備量大，而而且擁有眾多多的居住人口口，且近年來來進(jìn)住該區(qū)域域內(nèi)的人口程程上升趨勢，受受縣政府招商商引資的影響響，不斷有公公司企業(yè)和流流動人員進(jìn)入入，隨城市配配套設(shè)施的逐逐步完善，綠綠化規(guī)模的不不斷擴(kuò)大，該該縣房地產(chǎn)投資資必定成為熱熱點區(qū)域。A、商品房價格格上漲過快2007年，由由于商品房需求旺旺盛、土地購購買價格和開開發(fā)建設(shè)成本本上漲較快、房房地產(chǎn)投資性性比例提高及及住房有效供供應(yīng)不足等原原因，祿勸商商品房價格普普遍加速上揚揚。1至4月，房屋銷銷售價格同比比漲幅還在5％至6％之間徘徊徊，進(jìn)入5月，漲幅升升到6％以上，6月漲幅突破7％，8月上漲8.2％，10月上漲8.5%，11和12月連續(xù)兩個個月漲幅高達(dá)達(dá)9.5％。雖然局局部地區(qū)房價價在年底出現(xiàn)現(xiàn)一定的回調(diào)調(diào)和振蕩，房房價環(huán)比漲幅幅開始下降，但但整體上仍在在高位運行。2007年一至三季季度，地價上上漲也過快。土土地交易價格格平均上漲12.8%，其中一季季度上漲9.8%，二季度上上漲13.5%，三季度上上漲15%。房屋銷售售價格平均上上漲6.7％，而地價價漲幅比房價價的增幅高出出約一倍。地地價的過快上上漲，導(dǎo)致土土地資源過快快、過度向資資金實力雄厚厚的大型房地地產(chǎn)企業(yè)及上上市公司集中中。過高的房房價和地價，不不利于產(chǎn)業(yè)的的持續(xù)發(fā)展。B、供需求分析析從整體上看，祿祿勸歷年住宅宅的成交面積積呈波浪狀。其其中，2007年是成交的的波峰期，而而2008年則是成交交的波谷期，波波峰期和波谷谷期的成交面面積相差1231平方米。造造成2008年成交波谷谷期的出現(xiàn)主主要是受到2006年供給過于于旺盛的影響響。從2004———2007年供需的數(shù)數(shù)據(jù)來測算，該該片區(qū)仍有2.8萬平方米的的供給缺口。片片區(qū)今年將推推出東方尊峪峪、鴻景翠峰峰等項目，這這能在一定程程度上緩解供供需矛盾。東東方尊峪和鴻鴻景翠峰的總總戶數(shù)達(dá)600多戶，三室室兩廳兩衛(wèi)和和兩室兩廳一一衛(wèi)為主力戶戶型，同時，該該些項目的社社區(qū)內(nèi)部配以以商業(yè)，用于于滿足業(yè)主生生活居住之需需，這就彌補補了片區(qū)生活活配套上的欠欠缺，將吸引引更多的置業(yè)業(yè)者關(guān)注該片片區(qū)。C、價格分析祿勸住宅價位與與昆明住宅價價格相比，平平均低2——3成。從走勢勢圖來看，這這幾年祿勸住住宅成交均價價一直呈上升升趨勢，上升升幅度最大的的是2006年，達(dá)到13.533%。2004年和2005年的上升幅幅度分別為5.32%和5.7%，升幅相對對比較平穩(wěn)，這這說明該片區(qū)區(qū)的房價增長長情況比較合合理。D、片區(qū)展望祿勸房地產(chǎn)市場場相對來講一一直都處于溫溫和狀態(tài)，這這是因為土地地供給方面涉涉及到原廠房房用地等問題題，所以需要要一定的時間間過渡。同時時，國土規(guī)劃劃部門也加強強了梧桐山周周邊房地產(chǎn)項項目的管理，以以保證正在申申報國家級名名勝風(fēng)景區(qū)的的梧桐山的整整體環(huán)境不被被破壞。由此此推斷，后期期梧桐山周邊邊房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)將進(jìn)一步規(guī)規(guī)范。土地供應(yīng)方面：：祿勸縣城的的東部有盤龍龍地產(chǎn)公司的的盤龍村、坳坳下村用地，西西部為鵬基地地產(chǎn)公司用地地，這兩個地地產(chǎn)公司用地地范圍內(nèi)的大大部分土地已已被開發(fā)或占占用，待開發(fā)發(fā)土地主要集集中在祿勸新新城區(qū)。就目目前的土地情情況而言，該該片區(qū)的新用用地主要依靠靠政府規(guī)劃用用地提供。從祿勸片區(qū)的發(fā)發(fā)展脈絡(luò)上看看，其房地產(chǎn)產(chǎn)市場的發(fā)展展呈現(xiàn)出一種種上升的趨勢勢，其生態(tài)優(yōu)優(yōu)勢和江岸優(yōu)優(yōu)勢必然會逐逐漸深入人心心。隨著現(xiàn)代代新祿勸發(fā)展展戰(zhàn)略的逐步步實施和新城城區(qū)區(qū)內(nèi)各項項配套設(shè)施的的完善，它將將成為各大發(fā)發(fā)展商逐鹿房房地產(chǎn)市場的的戰(zhàn)場。若祿祿勸**花園如能在推推廣方面和市市場定位方面面做的精細(xì)一一些，祿勸**花園是可以創(chuàng)創(chuàng)造祿勸住宅房地地產(chǎn)奇跡和引引導(dǎo)祿勸房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展方向的。2．市場特點從市場大環(huán)境來來看，祿勸縣縣的樓盤有多多種檔次，多多種類型。最最近幾年來，隨隨著祿勸縣房房地產(chǎn)迅速發(fā)發(fā)展，工業(yè)開開始淡出祿勸勸縣，祿勸縣縣涌現(xiàn)出一大大批嶄新樓盤盤，吸引了大大量白領(lǐng)階層層置業(yè)祿勸，祿祿勸已經(jīng)成為為重要的白領(lǐng)領(lǐng)居住區(qū)，并并繼續(xù)吸引著著大量白領(lǐng)涌涌來，他們收收入較高，消消費力相對較較強，對生活活質(zhì)素的要求求不同于傳統(tǒng)統(tǒng)的祿勸居民民，他們的購購房會促進(jìn)本本地區(qū)各種商商業(yè)配套的盡盡快完善；隨隨著人們生活活水平的提高高，不斷涌現(xiàn)現(xiàn)的生意人，他們們對住宅的要要求也越來越越高，不再僅僅僅滿足于房房子本生的質(zhì)質(zhì)量與戶型舒舒適度。小區(qū)區(qū)的環(huán)境，綠綠化率，配套套設(shè)施等的外外在環(huán)境，成成了人們買房房肯定要考慮慮的問題，目目前銷售者的的購房調(diào)查中中55%的為一次置置業(yè)，目的為為居住，有30%的被調(diào)查者者為改善居住住條件二次購購房。購房用用做投資，商商用的比例明明顯提高。2007年初以來新新推出的3個樓盤的銷銷售情況非常常好，其銷售售率已經(jīng)都在在97%以上，這主主要是由于該該些項目定位位準(zhǔn)確，特別別是價格方面面相對較為合合理。從總體體上說，2007年祿勸縣房房地產(chǎn)市場銷銷售的成功將將帶旺動該片片區(qū)的需求，吸吸引更多的置置業(yè)者關(guān)注該該片區(qū)今年的的房地產(chǎn)項目目?，F(xiàn)階段祿勸房地地產(chǎn)市場基本本特點有：A、受其云南省省政府的政策策影響和昆明明市地價奇高高影響，開發(fā)商已開開始向地、市市、縣轉(zhuǎn)移的的影響，祿勸勸房地產(chǎn)以從從無到有，由由有到熱正逐逐步發(fā)展起來來，房地產(chǎn)市市場正向成熟熟的方向發(fā)展展。逐步出現(xiàn)現(xiàn)的房地產(chǎn)項項目將把祿勸勸房地產(chǎn)經(jīng)營營推向正規(guī)化化、專業(yè)化，最最終實現(xiàn)規(guī)模?；?。B、祿勸房地產(chǎn)產(chǎn)市場開發(fā)商商有分3種A：本土開發(fā)商商（祿勸當(dāng)?shù)亻_發(fā)發(fā)商）B：外地市開發(fā)發(fā)商C:外省開發(fā)發(fā)商C、祿勸房地產(chǎn)產(chǎn)消費者的構(gòu)構(gòu)成：A：生意人和國國家工作人員員為購買的主主力

祿勸房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的住宅購買買者中，少則則60%——75%，多則90%都是生意人和國家工作人人員，這一點點和其他地縣縣情況都是一一樣的。B：房地產(chǎn)職業(yè)業(yè)投資者C：私營企業(yè)主主和外地在祿祿勸人員D：祿勸房地產(chǎn)產(chǎn)市場升溫

因祿勸離昆明很很近，并且祿勸是昆明的一個經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較較好的縣,因此受到昆明明市政府極大的重重視，為拉動動昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展展，祿勸在很多方方面受到了昆昆明政府政策策傾斜優(yōu)勢的的扶持。尤其其對縣城的建建設(shè)開發(fā)方面面尤其關(guān)注，作作為縣城建設(shè)設(shè)的重要標(biāo)志志——房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成為拉動祿祿勸經(jīng)濟(jì)、改改變城區(qū)建設(shè)設(shè)的主要新支支點。E：面積及居室室需求現(xiàn)階段90%以以上的購房居居民對住宅建建筑面積的要要求為70—150平方米，大大部分居民的的需求又在80—120平方米之間間，其中小戶戶型在年輕人人中較受歡迎迎。F：住房價格承承受能力70%以上的居居民認(rèn)為商品品住宅的合適適價格應(yīng)在2000—3500元/平方米（建建筑面積）之之間。3、結(jié)論本項目再開發(fā)過過程中，應(yīng)當(dāng)當(dāng)充分考慮市市場的需求，消消費者的需求求，以目標(biāo)銷銷售群體為準(zhǔn)準(zhǔn)，結(jié)合目標(biāo)標(biāo)消費者的需需求和市場定定位來確定戶戶型，確保推推廣及銷售順順利進(jìn)行，該該項目最大的的優(yōu)勢是區(qū)域域地理位置及及戶型設(shè)計加加之項目周邊邊商業(yè)設(shè)施及及生活設(shè)施健健全，地段人人氣旺盛，無無形中把該地地段的土地成成本提高，成成功之處：地段成熟，戶戶型設(shè)計合理理。小區(qū)的環(huán)環(huán)境優(yōu)美，綠綠化率高，配配套設(shè)施完善善。二、本項目目臨近地段房房地產(chǎn)市場走走勢分析1、區(qū)位特點祿勸**花園地地處祿勸縣三環(huán)路與民族廣場場一條街交叉叉路口南200米，總建筑面積4.02萬平方米，地地理位置所處處為祿勸縣的新興興行政區(qū)，祿祿勸**花園是目前祿勸樓盤設(shè)計計和建造的扛扛鼎之作，將將開發(fā)11幢，主要以多多層公寓為主，多多層公寓6幢，1幢有6層，小高層5幢，1幢有12層。祿勸**花園臨近地段段有聚龍灣花園小區(qū)，金金源小區(qū)，金金葉小區(qū)。2、典型樓盤分分析A：聚龍灣花園園

聚龍灣花園位于于掌鳩河之濱濱，緊臨縣政府府，其目標(biāo)是是成為祿勸首家大型型成熟社區(qū)，取取得祿勸當(dāng)?shù)氐姆糠康禺a(chǎn)市場品品牌，進(jìn)而控控制該地區(qū)的的房地產(chǎn)市場場價格浮標(biāo)。該該項目規(guī)劃開開發(fā)5萬平方米，目目前已開發(fā)完完成。聚龍灣花園以以當(dāng)?shù)刂小⒏吒邔哟慰蛻魹闉橹?，其小區(qū)區(qū)規(guī)劃公共配配套設(shè)施和入入住標(biāo)準(zhǔn)如下下：

1）規(guī)劃配套套設(shè)施：

A1：公共配套套設(shè)施1F：主題中心心廣場2F：小區(qū)電視視監(jiān)控系統(tǒng)3F：門禁系統(tǒng)4F：公共自行行車、電動車車存放處5F：小區(qū)專屬屬健身器材2）樓盤銷售付付款方式：聚龍灣花園采用用3種銷售付款款方式1、全額付款款購房銷售；；2、按揭購房房銷售（5成按揭貸款款）；3、分期還款款銷售（多在在前期銷售中中使用）3）銷售情況：：

已銷售90%，一一期銷售周期期已基本完結(jié)結(jié)。暫時初步步領(lǐng)先祿勸房地產(chǎn)市市場。但其產(chǎn)產(chǎn)品缺乏成熟熟性，不足以以支持未來品品牌的建立和和建設(shè)。但其其推廣水平和和市場認(rèn)知能能力彌補了樓樓盤本身的不不足，促進(jìn)了了銷售的順利利進(jìn)行。B：金源小區(qū)金源小區(qū)位于縣縣城二街中段段，共5棟，總占地地32畝，建筑面積233288.38平方米，無無規(guī)劃可言。規(guī)規(guī)模注定了未未來小區(qū)物業(yè)業(yè)管理存在隱隱患。價格偏偏低是其唯一一的優(yōu)勢。

1）銷售方式式：1、全額付款款購房銷售；；2、分期還款銷銷售C：金葉小區(qū)金葉小區(qū)位于環(huán)環(huán)城路中段，占占地36畝，建筑面積236544.9平方米。入入門有個小型型入?yún)^(qū)廣場，因因規(guī)模的限制制，無其他公公共配套設(shè)施施，地理位置置同祿勸**花園相距距不遠(yuǎn)，與***花園相比比無明顯區(qū)位位優(yōu)勢。價格格和有針對性性的推廣是其其銷售得以順順利進(jìn)行的關(guān)關(guān)鍵。1）樓盤銷售售付款方式：：1、全額付款款購房銷售；；2、按揭購房房銷售3、分期還款款銷售2）銷售情況況：全盤已銷銷售95%左右，其推推廣力度和市市場認(rèn)知能相相對可行。3、本地段樓盤盤購買對象及及購買心理分分析（1）、一般生生意人(個體工商戶)購房目的：置業(yè)業(yè)定居,居家.生意兼顧。客戶特征：此類類消費者主要要在縣城.他們經(jīng)過多多年的打拼積積累了不少資資金，想就近近購置居所享享受生活,舒緩自己一一直緊繃的神神經(jīng)。其中不不乏不是祿勸勸區(qū)域的常住住戶口，父母母家人,老婆孩子也也多不在本地地。這部分群群體購房遷來來家人,從此在祿勸勸商圈安家樂樂業(yè),居家與生意意兩不誤,置業(yè)偏好：因生生意需要希望望就近置業(yè),同時戶型面面積要求寬大大一些.并喜歡大客客廳,大衛(wèi)生間,大主臥,大陽臺.對生活及服服務(wù)配套設(shè)施施也有較高要要求。（2）、私營企企業(yè)主購房目的：休閑閑放松,過有品味的的生活客戶特征：此類類客戶基本上上事業(yè)有成,無其它隱憂憂。要求自己己的居家之所所有特色,體現(xiàn)一種尊尊榮與格調(diào),能從中感到到一種成就感感。這部分群群體不想遠(yuǎn)離離祿勸縣城的的繁華,自己的住家家之地不會對對事業(yè)的經(jīng)營營與發(fā)展帶來來不便.對心目中的的理想住宅,他們一直在在尋覓,若一旦發(fā)現(xiàn)現(xiàn)令他們眼前前一亮的樓盤盤,他們會毫不不猶豫地下單單買下。置業(yè)偏好：樓盤盤品質(zhì)的特色色與地理位置置的稀缺性,樓盤附加值值、物管服務(wù)務(wù)水平。（3）、企業(yè)高高級白領(lǐng)購房目的：工作作便捷,居家工作兩兩不誤?？蛻籼卣鳎哼@部部分人士消費費能力較強，消消費意識超前前，容易接受受新生事物。年年齡一般在30-45歲之間，學(xué)學(xué)歷較高，屬屬于高級知識識分子，講究究生活品位，注注重生活質(zhì)素素。因為平時時工作節(jié)奏快快，他們追求求時尚、簡單單、輕松、隨隨意的生活。他他們對渝中區(qū)區(qū)樓盤的交通通以及“軟件”資源有一定定要求。置業(yè)偏好：地段段,配套服務(wù),景觀,休閑設(shè)施,生活品味。（4）、政府公公務(wù)員購房目的：置業(yè)業(yè)住家,提高生活品品質(zhì)?？蛻籼卣鳎哼x擇擇購買東和灣灣住宅的公務(wù)務(wù)員應(yīng)屬于仕仕途得意者,處于人生一一個較美好的的階段。他們們有物質(zhì)與精精神兩方面的的追求,渴望高品質(zhì)質(zhì)住宅給全家家生活帶來更更大的滿足.而”祿勸情結(jié)、無無敵美景”對他們心理理有深深的烙烙印，其次，隨著著住房制度的的改革，年輕輕的政府官員員福利分房的的機(jī)會越來越越少，而隨著著公務(wù)員的薪薪水不斷上升升和他們職務(wù)務(wù)的上升、灰灰色收入的增增加，他們的的購買力越來來越強，他們們將選擇三房房或更大的用用于居家。有有些身居要職職的政府官員員，急需換房房，他們會為為子女交納首首期款，或者者有人替他們們的子女交納納。因此項目目的品牌實力力,特色創(chuàng)新,項目文化氛氛圍對他們有有莫大的吸引引力。置業(yè)偏好：區(qū)位位優(yōu)勢,物有所值,住宅文化,生活品味。（5）、外地在在祿勸人員購房目的：工作作需要,居家休閑?？蛻籼卣鳎哼@部部分人士在祿祿勸的時間相相對較長,對祿勸也漸漸漸有了感情情,看中了祿勸勸房地產(chǎn)有保保值升值的潛潛力,即使買下來來做為自有資資產(chǎn)也物有所所值.置業(yè)偏好：工作作便利,特色文化的的建筑,天然美景,完善的配套套服務(wù)。（6）、房地產(chǎn)產(chǎn)職業(yè)投資者者購房目的：投資資購買,出租獲利客戶特征：祿勸勸的商住物業(yè)業(yè)都有很強的的投資性.而不少職業(yè)業(yè)投資者更把把此區(qū)域的物物業(yè)作為他們們投資獲利的的”聚寶盆”，這些人經(jīng)經(jīng)驗豐富,看得準(zhǔn),出手快,對風(fēng)險與收收益的對比認(rèn)認(rèn)識把握得比比較好.他們在買下下看好物業(yè)之之后,一般是將之之出租,以租金支付付按揭利息,還略有盈余,同時自己又又坐等房產(chǎn)升升值,當(dāng)其增值達(dá)達(dá)到自己預(yù)定定期望時,就會馬上轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手獲利.置業(yè)偏好：：交通、小戶戶型。4、結(jié)論在房地產(chǎn)開發(fā)過過程中正確認(rèn)認(rèn)識自身優(yōu)勢勢和不足，并并及時發(fā)現(xiàn)問問題，彌補缺缺點，盡量發(fā)發(fā)揮優(yōu)勢，提提升賣點這是是銷售成功的的關(guān)鍵，本項項目定位為中中高檔樓盤，應(yīng)應(yīng)當(dāng)加強對目目標(biāo)顧客的宣宣傳，通過分分析項目的優(yōu)優(yōu)勢所在，加加強優(yōu)勢的宣宣傳，促進(jìn)銷銷售。本項目目的購買階層層廣泛，有一一般生意人(個體工商戶)，房地產(chǎn)職職業(yè)投資者，外外地在祿勸人人員，政府公公務(wù)員，企業(yè)業(yè)高級白領(lǐng)，私私營企業(yè)主等等，他們收入入較高，他們們注重教育，健健康注重小區(qū)區(qū)的生活環(huán)境境和文化氛圍圍，關(guān)心社區(qū)區(qū)的設(shè)計規(guī)劃劃、周邊配套套、高綠化率率的環(huán)境項目目在建筑上應(yīng)應(yīng)該體現(xiàn)中國國的居住文化化價值觀包括括朝向、通風(fēng)風(fēng)、合理使用用的結(jié)構(gòu)。在在開發(fā)上追求求新穎、時尚尚的建筑風(fēng)格格、注重社區(qū)區(qū)布局和樓盤盤質(zhì)量、講求求周邊配套、居居住環(huán)境舒適適和有一定的的生活品位。講講求現(xiàn)代的生生活方式和生生活體驗、崇崇尚環(huán)保、注注重健康、在在廣告上注重重品牌的創(chuàng)新新和加強知名名度、美益度度和差異性宣宣傳。第二章項項目環(huán)境分析析一地塊環(huán)境境條件**花園地塊屬屬于高原地區(qū)，空空氣較好，無無大型污染，植植被水系豐富富。周圍交通通便利，配套套設(shè)施比較齊齊全，**花園附近學(xué)校校林立，有祿祿勸一中、祿祿勸民族中學(xué)學(xué)、安心幼兒兒園。超市、一一心堂藥房、東東俊大藥房、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場、移移動通信公司司等環(huán)顧片區(qū)區(qū)四周。項目目土地性質(zhì)為為住宅用地。以下為地塊塊四個方向的的環(huán)境情況：：1.東向東面面遙望梧桐山山，掌鳩河從從山腳穿過，成成片的草地，帶帶狀的防護(hù)林林區(qū)沿堤分布布，河水清澈澈，空氣清新新，寧靜而美美麗，但近處處有零星的小小村落削弱了了景色。2.西向西對縣縣政府，縣醫(yī)醫(yī)院，進(jìn)處無無高層建筑，視視野開闊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市市居民區(qū)，縣縣城美景盡收收眼底。3、南向遠(yuǎn)望是一條長條條沿路而建的的現(xiàn)代化建筑筑，昆祿公路路從旁邊橫貫貫而過，由遠(yuǎn)遠(yuǎn)及近是大片片開闊地帶，無無障礙物，臨臨近的民族廣廣場寬敞莊嚴(yán)嚴(yán)，該方向上上因有一高壓壓輸電線路沿沿民族廣場方方向鋪設(shè)，使使得該方向上上無論近看或或遠(yuǎn)望的視線線都被干擾，另另外區(qū)域環(huán)境境因建設(shè)公路路略有空氣和和噪音污染。4.北向遠(yuǎn)方較較開闊，中部部為已經(jīng)建成成的聚龍灣花花園，掌鳩河河平行流過，隱隱約有河水淤淤積下來的異異味。二、祿勸**花園項目的SWOT分析項目優(yōu)勢（STTRENGTTH）項目劣勢（WEEAKNESSS）1、**花園項項目發(fā)展商開開發(fā)經(jīng)驗豐富富，具有一定定的品牌積淀淀，在祿勸人人民心理具有有很高的美譽譽度，所開發(fā)發(fā)的項目具有有先天的號召召力。2、規(guī)模大、單單體建筑時尚尚大氣，戶型型設(shè)計合理，得得房率高，層層高優(yōu)勢顯著著項目規(guī)劃占占地50.22畝，建筑面面積4.022萬平方米，為為現(xiàn)有祿勸數(shù)一數(shù)二二的大盤。單單體設(shè)計極具具時代魅力，后后現(xiàn)代注意的的簡潔、明快快、時尚的風(fēng)風(fēng)格堪稱精品品，外墻瓷片片的使用更能能說明其外在在品質(zhì)和內(nèi)涵涵的統(tǒng)一。經(jīng)經(jīng)典和傳統(tǒng)的的戶型設(shè)計彰彰顯祿勸**花園人性化的的建筑設(shè)計風(fēng)風(fēng)格。3、區(qū)位條件好好

祿勸**花園地地處新興的縣縣行政區(qū)，周周遍政府公共共配套設(shè)施齊齊全。如棉花街農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場、家家家福超市、萬萬鞋服商城等等。新建設(shè)的的民族廣場一條條街使其未來來人氣得以興興盛，新修道道路直通縣中中心和環(huán)道，交交通極其便利利。4、項目臨河而而建，地塊坐坐落于掌鳩河河的旁邊，周周邊無高層建建筑阻擋，視視野開闊、山山上美景盡收收眼簾。是永永恒的“絕版美景”。5、地塊悠久的的歷史文化和和濃厚的人文文底蘊將提升升項目的文化化內(nèi)涵及綜合合品質(zhì)。6、項目臨河而而建，不會有有建筑遮掩，是是永恒的“絕版江景”。1，流動人員多多，治安狀況況堪憂。2、項目所在地地的交通狀況況雖好，但公公共交通線路路條件不夠。3、產(chǎn)品經(jīng)營推推廣方面存在在著不足比如如在調(diào)查過程程中，不少被被調(diào)查者反映映以下問題：：房子到底在在那？有多大大面積的，多多少錢一套啊啊？你們售房房部在那？等等問題。這些些很顯著的問問題在推廣宣宣傳上顯得不不是那么明顯顯,祿勸**花園在推廣宣宣傳上存在一一些不足，在在祿勸不知道**花園的人很少少，或者把祿祿勸**花園當(dāng)成以主主打商鋪為主主的樓盤或臨臨街單體樓的的人也不乏其其人。因此，在在商業(yè)店鋪方方面的宣傳確確實缺乏引導(dǎo)導(dǎo)性和針對性性。4、市場定位同同推廣產(chǎn)存在在部分矛盾

。在祿勸，本土開開發(fā)商多開發(fā)發(fā)臨街單體樓樓和無規(guī)模的的小區(qū)，他們們大多數(shù)經(jīng)營營者樂于次道道，而祿勸**花園則定位成成熟時尚社區(qū)區(qū)，這種在成成熟大都市的的產(chǎn)品在祿勸勸推廣實屬無無章可尋，按按我們小區(qū)的的規(guī)模和實際際的品質(zhì)可以以說引領(lǐng)祿勸勸房地產(chǎn)市場場的價格定位位和居住觀念念是無庸置疑疑的，好的產(chǎn)產(chǎn)品沒有讓客客戶認(rèn)知，我我們沒有告訴訴客戶我們樓樓盤的真實賣賣點，那是無無法帶來銷售售上的熱賣，進(jìn)進(jìn)而無法實現(xiàn)現(xiàn)快速資本運運作和資金回回籠的。因此此我們要將我我們的產(chǎn)品同同我們的營銷銷推廣統(tǒng)一的的接合起來，那那才是我們克克服銷售瓶徑徑的唯一途徑徑，并且對我我們二期的開開發(fā)受益非淺淺。

項目威脅點（TTHREATT）項目機(jī)會點（OOPPORTTUNITYY）1、附近不少高高檔江景樓盤盤的開發(fā)對本本項目造成極極大的競爭壓壓力，來自“后起之秀”和當(dāng)前的競競爭對手的壓壓力也不用樂樂觀。祿勸縣區(qū)人口口少，象這樣樣人口不過百百萬的縣級地地區(qū)相對于房房地產(chǎn)發(fā)展也也比較緩慢，消消費群體的數(shù)數(shù)量是制約其其發(fā)展的關(guān)鍵鍵。故此房地地產(chǎn)市場競爭爭對手不用很很多，就可以以使房地產(chǎn)市市場飽和。因因此“速度”是現(xiàn)在爭奪奪當(dāng)今房地產(chǎn)產(chǎn)市場的關(guān)鍵鍵。即時的爭爭奪競爭對手手的客戶，充充分占有市場場份額是當(dāng)前前規(guī)避風(fēng)險和和減少威脅的的根本手段。2、政府對祿勸勸縣高層住宅宅密度及容積積率等指標(biāo)要要素政策的變變化，在投資資回報率不變變的情況下，會會對**花園的開發(fā)發(fā)帶來一定難難度。1．項目位于最最具號召力的的“四季如春”的環(huán)境中，對對于具有濃厚厚“環(huán)境情結(jié)”的祿勸人來來講，具有與與生俱來的影影響力。2．昆明及祿勸勸縣正以有效效的房地產(chǎn)促促進(jìn)措施，項項目開發(fā)環(huán)境境大好3，“賞水景、品品生活”已成為房地地產(chǎn)消費的一一種時尚與潮潮流，面向市市場的河景樓樓盤得到市民民的極大認(rèn)同同，**花園恰逢其其時。4．祿勸正進(jìn)行行舊城改造，“**花園”將有望成為為該地的標(biāo)志志性建筑或“舊貌換新顏”的代表，隨著市政配配套的成熟，消消費能力的增增強，“**花園”將更加“貨佳可居。三結(jié)論從項目所處的優(yōu)優(yōu)、劣勢比較較來看，顯然然是利大于弊弊。盡管存在在一些不利因因素，但也存存在諸多利好好因素。預(yù)計計下年度的樓樓市即將加速速開啟，因而而本項目在推推廣上具有“地利”、“天時”，只要再抓抓住時機(jī)、營營銷得法（“人和”因素），相相信能夠創(chuàng)造造出優(yōu)異銷售售業(yè)績。第三章項目市場定定位一項目市場場細(xì)分隨著城市進(jìn)程的的不斷加快，人人們越來越需需要回歸自然然，渴望綠色色，我們所要要建設(shè)的小區(qū)區(qū)，就是要在在優(yōu)越環(huán)境的的大前提下，為為了滿足各類類客戶的需求求而建設(shè)的。1、從地理上細(xì)細(xì)分：以祿勸勸縣居民為主主2、從購買人群群上細(xì)分：以以在鄉(xiāng)鎮(zhèn)條件件優(yōu)越的人員員和在城區(qū)工工作的國家工工作人員為主主。3從年齡上細(xì)分分：30—40歲的人群為為主。4、從經(jīng)濟(jì)狀況況細(xì)分：以家家庭月收入在在2000元以上的家家庭為主。5、從購買心理理細(xì)分：以自自住購買及用用于投資置業(yè)業(yè)為主。二目標(biāo)市場場分析1、項目所在區(qū)區(qū)域已成為一一個大型的居居住新區(qū)，各各種檔次的居居住小區(qū)競相相爭艷。2、項目所在在區(qū)域雖然居居住小區(qū)較多多，但主要是是以中等檔次為主，真真正稱得上高高品質(zhì)的小區(qū)區(qū)較少，3、項目所在在區(qū)域內(nèi)有特特色的樓盤較較少，還沒有有真正成型的的致命品牌。4、中、低檔檔次樓盤之間間的價格差距距不大，中、高高檔次樓盤之之間的價格差差距則較為懸懸殊。5、在所有樓樓盤中，大多多數(shù)都采取隨隨行就市的追追隨策略。6、同昆明市其他區(qū)區(qū)域相比，區(qū)區(qū)位差異帶來來的價格變化化影響相對較較小，決定價價位的更多的的是小區(qū)的品牌、品品質(zhì)，配套。三項目市場場定位根據(jù)昆明市行政政規(guī)劃和祿勸勸房地產(chǎn)市場場實態(tài)調(diào)研結(jié)結(jié)論，結(jié)合**花園的特征征，項目組認(rèn)認(rèn)為**花園的總體體定位應(yīng)是：：目標(biāo)客戶定定位為祿勸中中高收入階層層，這些人需需要一個良好好的居住環(huán)境境，針對項目目特點充分挖挖掘地塊自身身優(yōu)勢，將其其自然環(huán)境與與人文環(huán)境高高度融合，導(dǎo)導(dǎo)入“綠色生態(tài)庭庭院”“生態(tài)家園”“現(xiàn)代生態(tài)小小鎮(zhèn)”，等，配以以豐富的文化化健康設(shè)施，把把項目建成以以居住為主，兼兼具休閑、健健身功能的配配套完善、規(guī)規(guī)劃超前，擁擁有私家公園園的高尚的大大型濱河智能能化生態(tài)社區(qū)區(qū)。建議推出出主力戶型為為100—150平方米的住住宅，配有適適當(dāng)數(shù)量的150—170平方米的住住宅，另外針針對小部分的的年輕置業(yè)群群體，推出50—100平方米的精精裝小戶型，以以滿足不同客客戶群的需求求。（主力戶戶型見附錄1）建議采用的定價價策略：1．采用低開高高走的定價策策略，開盤時時整體售價低低，隨著工程程項目進(jìn)度的的推進(jìn)，項目目起價均價隨隨之微調(diào)。理理由：低開可可以先聲奪人人地吸引市場場視線，引起起置業(yè)者關(guān)注注，從而迅速速地聚集起人人氣。低開意意味著價格路路線會逐步走走高，從而使使前期購買者者感到物業(yè)升升值，繼而在在市場上形成成良好口碑，這這將是物業(yè)宣宣傳的最好途途徑。低開使使發(fā)展商在物物業(yè)的推廣過過程中占據(jù)主主動，有較大大的策略調(diào)整整空間，留有余地，不把價格做做得太滿，給給客戶預(yù)留一一定的升值空空間。2．按樓層定價價：一般情況況下，樓層差差視結(jié)構(gòu)為多多層或高層以以及棟間遮擋擋情況而定。多多層住宅樓層層差為核心均均價的5%，三樓和和四樓價格最最高，其他樓樓層價格相應(yīng)應(yīng)的遞減。小小高層住宅樓樓層差為3%%，小高層價價位最高的樓樓層是五層和和六層，五層層和六層以下下每低或每高高一層價格就就相應(yīng)的遞減減。3．按景觀定價價：采光好，空空氣對流，無無暗房，正南南向，可以觀觀望園林的價價位最高。4，棟間差的確確定：考慮對對比的因素主主要有：朝向向、景觀、高高度、密度、結(jié)結(jié)構(gòu)、噪音或或污染，一般般情況下，棟棟間差不宜大大于核心均價價的8%。5戶型差的確定定：朝向、景景觀、實用性性、結(jié)構(gòu)、面面積、噪音或或污染，一般般情況下，戶戶型差不宜大大于核心均價價的5%。第三部分項項目方案策劃劃第四章項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案（規(guī)規(guī)劃設(shè)計圖見見附錄2）一規(guī)劃設(shè)計計目標(biāo)在本項目中，力力求營造一個個能共沐朝露露夕陽，擁有有與自然息息息相關(guān)那份恬恬靜，擁有田園風(fēng)風(fēng)光，靜享鳥鳥語花香，蟬蟬聲蛙鳴的那那份溫馨，能笑看花開開花落，體會會碩果累累的的豐收喜悅，人與人之間心手相連連的居家環(huán)境境，共建遠(yuǎn)親親不如近鄰的的大家庭，這一切將會會成為本項目目的一大賣點點。我們試圖圖在設(shè)計中體體現(xiàn)一種具有有生命跡象的的總體脈絡(luò)，并并在總體視覺覺及局部造型型上傳達(dá)祿勸勸歷史遺留下下來的人文特特色及建筑文文化特色和地地域特色的各各種信息，利用某些設(shè)設(shè)施及調(diào)動生生態(tài)原始的結(jié)結(jié)構(gòu)關(guān)系，將將小區(qū)內(nèi)的排排放量減少到到最??；區(qū)內(nèi)內(nèi)的各種場所所將是安居樂樂業(yè)的理想天天地；順暢的的交通包括殘殘疾人抵達(dá)居居住的每個角角落；將是小小區(qū)鮮明的特特色。二規(guī)劃設(shè)計計要點1、會所會所所是業(yè)主休閑閑、聚會、交交友的社交場場所，也是康康體、娛樂場場所，因此，在在規(guī)劃中一定定要考慮會所所的位置，本本規(guī)劃特點是是把會所設(shè)置置在小區(qū)的中中心，方便各各業(yè)主使用。會會所與商業(yè)配配套不同，其其設(shè)施和服務(wù)務(wù)對內(nèi)不對外外，考慮到物物業(yè)管理成本本，會所規(guī)劃劃為兩層高。2、小區(qū)花園把小區(qū)花園放在在小區(qū)業(yè)主出出入口的兩側(cè)側(cè)，前面有寬寬闊的廣場，方方便小區(qū)內(nèi)業(yè)業(yè)主的正常生生活。小區(qū)花花園帶來優(yōu)美美的環(huán)境，有有利于小區(qū)居居民的健康。3、物業(yè)管理辦辦公室物業(yè)管理辦辦公室的位置置可設(shè)在距會會所較近的連連排式多層住住宅架空層里里，這樣既節(jié)節(jié)約了開發(fā)成成本，也方便便物業(yè)管理人人員的出勤。4、水電設(shè)備備用房及垃圾圾處理設(shè)備用房是是小區(qū)必不可可少的設(shè)施，但但必須規(guī)劃設(shè)設(shè)計在不顯眼眼的地方，以以防業(yè)主有不不安全的心理理反應(yīng)。5，朝向布局特特點建筑本身十十分注重采光光，最大程度度的做到“早上不眩目目，中午不黑黑廳，下午不不曬床，晚上上有月光”。本規(guī)劃的的南北朝向布布局，既滿足足了以上“風(fēng)水”的需要，又又創(chuàng)造了小區(qū)區(qū)的豐富變化化，符合了通通風(fēng)、采光的的需要。6，步行道系統(tǒng)統(tǒng)步行道系統(tǒng)統(tǒng)與干道基本本上是分離的的，但在特定定情況下，干干道與步行道道并置。步行行道與開放空空間的聯(lián)系使使它獲得了一一系列變化豐豐富的空間。在在居住小區(qū)內(nèi)內(nèi)，步行道優(yōu)優(yōu)于機(jī)動車道道，機(jī)動車交交通在居住區(qū)區(qū)內(nèi)是要受到到管理限制的的。7，機(jī)動車系統(tǒng)統(tǒng)機(jī)動車與自自行車、步行行交通三者之之間在平面上上和空間中的的分離，確保保了居住區(qū)內(nèi)內(nèi)居民的安全全。機(jī)動車交交通在居住區(qū)區(qū)內(nèi)被限制到到最低程度，不不允許進(jìn)入景景觀區(qū)、休閑閑區(qū)，在平時時被用作步行行的交通系統(tǒng)統(tǒng)，行人主出出入口等區(qū)域域。上述區(qū)域域中，機(jī)動車車在遇緊急事事故或服務(wù)需需要時（如消消防、急救等等）才可通行行車輛。8，停車系統(tǒng)機(jī)機(jī)動車輛由車車輛主出入口口可直達(dá)自己己居住的架空空層車庫。外外來車輛可停停放在行人主主出入口前廣廣場兩側(cè)的臨臨時停車場，特特殊情況下由由業(yè)主帶領(lǐng)方方可進(jìn)入小區(qū)區(qū)，以減少小小區(qū)內(nèi)因車輛輛過多而帶來來的隱患因素素。三項目技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（見見圖附錄3）第五章項目投資經(jīng)經(jīng)營方案一經(jīng)營方案案策劃1、投資組合方方式在房地產(chǎn)開發(fā)中中，大量的資資金周轉(zhuǎn)使開開發(fā)商很難單單憑自身的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)行行項目的開發(fā)發(fā)，本項目整整個建設(shè)經(jīng)營營周期為3.5年，是一個個建設(shè)周期較較長，資金投投入量大的工工程，開發(fā)投投資的資金來來源主要有企企業(yè)自有資金金、銀行貸款款和預(yù)售收入入用于投資資資金三個渠道道。自有資金金以及預(yù)售收收入用于投資資資金全部用用于投資開發(fā)發(fā)。另外的運運作資金則向向銀行貸款。2、各項資金運運作方式在項目的前期，將將匯集到的自自由資金用于于支付土地使使用權(quán)出讓金金和前期工程程費，在獲取取土地使用權(quán)權(quán)后，可將其其向銀行或金金融機(jī)構(gòu)抵押押以獲取銀行行貸款，用于于土地上建筑筑物建設(shè)。企企業(yè)在第一期期工程建設(shè)中中便開始進(jìn)入入預(yù)售階段。企企業(yè)在交付一一期樓盤的同同時開始二期期工程的建設(shè)設(shè)，當(dāng)住宅樓樓建設(shè)完成后后就可進(jìn)行銷銷售，銷售收收入加上其他他方式取得的的資金，就可可將整個項目目投資完成。第六章項目開發(fā)建建設(shè)方案一項目建設(shè)設(shè)方式采用搭接式的施施工方法，天天裕房地產(chǎn)開開發(fā)公司獨資資開發(fā)，由開開發(fā)公司下設(shè)設(shè)的工程建設(shè)設(shè)公司進(jìn)行建建設(shè)，擇優(yōu)聘聘請工程監(jiān)理理，有效控制制項目的工期期、成本和質(zhì)質(zhì)量。二項目建設(shè)設(shè)進(jìn)度本項目從20008年8月開始進(jìn)行行工程建設(shè)，總總工期為3.5年，分為三三期進(jìn)行開發(fā)發(fā)建設(shè)，前期期開發(fā)分為市市場調(diào)查、項項目開發(fā)、規(guī)規(guī)劃、建筑設(shè)設(shè)計、營銷方方案策劃、初初步可行性研研究、建筑施施工設(shè)計、項項目報建等。工工程建設(shè)包括括6棟多層（6層）公寓住住宅樓的建設(shè)設(shè)和5棟小高層（12層）住宅的的建設(shè)。第七章項目營銷方方案一項目營銷銷策劃1：賣點設(shè)計1）、概念賣點點A．展望未來，升升值無限----購物、休閑閑、娛樂一條條街B．城市、綠苑苑、俺的家----純生態(tài)型園園林式住宅之之典范。C．完善配套套、開心品味味、時尚生活活——人性化物業(yè)業(yè)管理2）、規(guī)劃賣點點A．高綠化率；30%“高綠化率——擋不住的的誘惑”B．以祿勸縣的人文文資源、自然然資源為文脈脈，以“建筑文化”為底蘊，創(chuàng)創(chuàng)意出現(xiàn)代的的“文化建筑”C．噴泉雕塑，流流云疊水D．私家車直直達(dá)住宅，別別墅的優(yōu)越感感E．專業(yè)服務(wù)務(wù)，消解您的的后顧之憂3）、感性賣點點A．掌鳩河之邊邊，世外山水水園林、畫中中精品住宅、怡怡然度假圣地地；B．都市新貴貴的風(fēng)雅逸境境——生活因您而而更精彩。4）、理性賣點A．中高檔物物業(yè)----高尚人文社社區(qū)；B．最低價格----在昆明購一套100MM2多層公寓的價價格，在這里里您可擁有一一套高檔的小小高層住宅；；C．豪宅的風(fēng)風(fēng)范、別墅的的享受、公園園里的情趣----都市新貴的“名片”。D、輕松置業(yè)-----買房不再是是夢想2、營銷策略（一）：整體營營銷策略1）、品牌策略略由于“**花園園”屬大型房地地產(chǎn)項目，銷銷售周期較長長，綜合**花園的物業(yè)業(yè)檔次、建筑筑設(shè)計、消費費群體等因素素，建立良好好的品牌知名名度和美譽度度，為后期銷銷售工作提供供有力的品牌牌支撐是勢在在必行的。所所以我們每一一次的平面、影影視、戶外廣廣告活動都貫貫串一致的品品牌形象，以以期構(gòu)建和積積累品牌資產(chǎn)產(chǎn)。2）、形象策略略以優(yōu)雅、高品味味、古風(fēng)賦予予樓盤詩人的的氣質(zhì)，凝聚聚的音符，用用濃厚人文氣氣息，打動越越來越講求品品味的消費群群體。3）、宣傳策略略組合公關(guān)、報紙紙、外賣場等等推廣手段，運運用廣告宣傳傳各種工具，各各種宣傳渠道道，立體、整整合式、多層層面、多結(jié)構(gòu)構(gòu)推廣。4）、媒介策略略根據(jù)銷售的不同同階段，選擇擇投入最少，回回報最高的宣宣傳工具。（二）分階段營營銷策略1）、籌備潛銷銷期A、匯集持定對對象名冊（公公務(wù)員、高經(jīng)經(jīng)濟(jì)能力、高高收入、高消消費、高電話話費等），郵郵寄直接訴求求。B、招聘組訓(xùn)練練售專員，針針對業(yè)主背景景、大小環(huán)境境、交通動線線、建材格局局動線、施工工特色、智能能化設(shè)施、物物業(yè)保全等，使使之充分明了了。C、在基地樹立立大型廣告牌牌，要求“常平人”暫停購屋，等等候本案。D、主動出擊，于于常平人流頻頻繁處派單，抄抄尋潛在客戶戶名單，積極極追蹤。與鄰近樓盤交流流，透過人脈脈，并許以仲仲人獎勵，掌掌握預(yù)備購屋屋者資料。拜訪村干部，期期能獲取購屋屋客源，并造造成耳語傳播播。2）、廣告強銷銷期（預(yù)售許許可證取得）A、媒體集客，分分組運作；B、訂定激勵辦辦法提高銷售售士氣；C、舉辦開盤儀儀式，宣傳銷銷售業(yè)績，正正式曝光；D、每日晨、夕夕會針對未成成交原因徹底底檢討；E、根據(jù)市場反反映隨時調(diào)整整媒體通路及及廣告訴求方方向；3）、續(xù)銷補強強期A、延續(xù)前期熱熱銷氣氛，調(diào)調(diào)整廣告策略略，縮小媒體體量，重點攻攻擊；B、整編銷售團(tuán)團(tuán)隊，業(yè)績檢檢討，淘汰不不適任售樓員員；C、聯(lián)系已購客客戶，使成本本案代言人，擴(kuò)擴(kuò)散影響力；；D、再次交換來來客資料，仔仔細(xì)過濾，阻阻絕漏網(wǎng)之魚魚；E、整理銷控資資料，訂定獎獎勵辦法，強強銷問題戶；；“欲善其事，必必先利其器”我們以上的的營銷策略都都是為更好地地完成我們的的銷售計劃而而制定的。只只要發(fā)展商大大力的大辦支支持與配合，加加之我們**花園項目組的的大量投入到到實際上工作作中，相信在在這種“多管齊下”的營銷攻勢勢下，必定會會增加客源，刺刺激銷售，以以早日達(dá)到預(yù)預(yù)期目的。3，項目銷售形形式目前在國內(nèi)銷售售市場，房地地產(chǎn)銷售模式式主要有港式式和臺式兩種種。臺式注重重現(xiàn)場氣氛的的營造，在短短期內(nèi)烘熱市市場，迅速完完成銷售，但但在整體市場場把握上稍遜遜于港式；港港式銷售模式式注重整體銷銷售分期控制制，現(xiàn)場營造造的是一種寧寧靜淡雅的氣氣氛，消費者者不易形成購購買沖動。綜綜合兩種銷售售模式，我們們建議吸取其其優(yōu)點，采用用全新的體驗驗式銷售模式式,既注重全程程營銷推廣，通通過各種可感感的體驗?zāi)Ｊ绞缴罨鋵ξ镂飿I(yè)的印象并并迅速形成好好感，也努力力營造一種熱熱烈的現(xiàn)場成成交氣氛，既既有完整而豐豐滿的物業(yè)形形象，又能迅迅速形成銷售售。本案進(jìn)入入實質(zhì)銷售階階段，要明確確銷售目標(biāo)，制制訂銷售計劃劃，組建銷售售團(tuán)隊，培訓(xùn)訓(xùn)銷售人員。在在計劃的銷售售周期中，對對銷售提實施施有效的管理理，隨時監(jiān)控控銷售的過程程，及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題并重新新調(diào)整銷售計計劃，最終完完成既定的銷銷售任務(wù)。這這個銷售過程程涉及諸多環(huán)環(huán)節(jié)，需要專專業(yè)的人員和和專業(yè)的管理理人才才能實實現(xiàn)，因為公公司內(nèi)部成立立有專門的銷銷售部門，整整個樓盤的銷銷售過程都由由銷售部門完完成。4、購房付款方方式本項目采用三種種購房付款方方式：1）、一次性付付款即雙方簽訂售房房合同一定期期限內(nèi)（通常常是一個月左左右的時間）付付清房款的95%，剩余5%在交房時一一次付清。一一次性付款手手續(xù)簡便，房房價折扣較高高，但占用大大量資金。對對期房而言，一一次性付款意意味著承擔(dān)更更多的風(fēng)險。目前由于房房地產(chǎn)市場較較熱，有的開開發(fā)商要求購購房人一次性性支付100%的房款，但我們認(rèn)為購購房者還是應(yīng)應(yīng)該留有一些些余款在手中中，這樣在交交房時不致于于過于被動。2）、分期付款款購房者在付清首首期房款后隨隨工程進(jìn)度分分若干期付款款，直至交房房后全部付清清，有免息付付款和低息分分期付款兩種種方式。分期期付款方式雖雖然可以減輕輕籌資壓力及及資金風(fēng)險，但但費時費力，也也不能享受優(yōu)優(yōu)惠。3）、銀行按揭揭貸款銀行按揭貸款即即房地產(chǎn)抵押押貸款，由銀銀行先行支付付房款給房產(chǎn)產(chǎn)商，以后購購房者按協(xié)議議逐月向銀行行支付貸款本本息的一種付付款方式。銀銀行按揭抵押押貸款是讓購購房者真正享享受到銀行融融資的優(yōu)勢，但但辦理手續(xù)較較為嚴(yán)格。目目前我國采用用固定利率和和浮動利率相相結(jié)合的方式式，個人住房房貸款利率實實行一年一定定，于第一會會計年度開始始根據(jù)當(dāng)時的的相應(yīng)檔次利利率確定本年年度的利率水水平。本項目目按揭貸款在在建行和工行行，可貸款六六成，按購房房者的實年齡齡計算。5、項目促銷方方式1）人員推銷。公司安排推銷人人員利用各種種方式如登門門拜訪、約見見客戶與消費費者作直接的的洽談以達(dá)到到銷售目的，對于商品住住宅銷售來說說，人員推銷銷是一種最為為基本、最為為重要的促銷銷方式，其它它的促銷方式式，最后都要要通過人員推推銷來達(dá)到銷銷售的目的，企業(yè)必須要特別重重視人員推銷銷。人員推銷銷最大的特點點是具有直接接性。通過與與顧客的直接接交流，及時時解答顧客提提出的各種問問題，或針對對顧客的需求求提出勸誘說說明。同時，在在與顧客的經(jīng)經(jīng)常接觸中，推推銷人員可憑憑其良好的服服務(wù)贏得顧客客的信任，甚甚至與其交上上朋友，從而而提高銷售成成功率。2）廣告公司將作為廣告告主，有償使使用一定的媒媒體，傳播商商品和勞務(wù)信信息給目標(biāo)顧顧客。廣告作作為商品住宅宅銷售的一種種重要促銷方方式，對于迅迅速、廣泛地地傳播信息、溝溝通消費者與與房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)之間的的聯(lián)系有著不不可替代的作作用。廣告常常用的媒體有有報紙、雜志志、廣播、電電視。3）公共關(guān)系公司為了改善與與社會公眾的的聯(lián)系狀況，增增進(jìn)公眾對組組織的認(rèn)識、理理解與支持，樹樹立良好的組組織形象，進(jìn)而促進(jìn)商商品住宅的銷銷售，進(jìn)行公共關(guān)系系活動非常必必要：A：宣傳型公共共關(guān)系。應(yīng)運用大眾傳傳播媒介和內(nèi)內(nèi)部溝通方法法，開展宣傳傳工作，樹立立企業(yè)良好形形象，主要做法是是：利用各種種傳播媒介和和交流方式，進(jìn)進(jìn)行內(nèi)外傳播播，讓各類公公眾充分了解解企業(yè)，支持持組織，進(jìn)而而形成有利于于企業(yè)發(fā)展的的輿論，達(dá)到到促進(jìn)組織發(fā)發(fā)展的目的。B：交際型公共共關(guān)系。它是是在人際交往往中開展公共共關(guān)系工作的的一種模式。目目的是通過人人與人之間的的直接接觸，進(jìn)進(jìn)行感情上的的聯(lián)絡(luò)，為企企業(yè)廣結(jié)良緣緣，建立廣泛泛的社會關(guān)系系網(wǎng)絡(luò)，形成成有利于企業(yè)業(yè)發(fā)展的人際際環(huán)境。4）：銷售推廣廣：A：整合優(yōu)勢、集集中造勢樹立項目的整體體形象，集中中整合項目無無形資產(chǎn)。主主要側(cè)重完善善的市政配套套、完善生活活配套、完善善的環(huán)境配套套，購物就在在家門口。樹樹立享受全方方位豐盛生活活的鮮明個性性，使項目形形象深入人心心。在廣告方案設(shè)計計中，堅持以以創(chuàng)新為主，突突破常規(guī)思路路，必須以全全新的概念，全全新的操作方方式、全新的的媒體整合手手段進(jìn)行營銷銷傳播，整合合各種內(nèi)部、外外部資源，激激發(fā)市場轟動動。全程推廣廣，與項目開開發(fā)節(jié)奏相適適應(yīng)，同步共共振。推廣活動貫穿于于從宣傳開始始至項目熱銷銷的整個時間間跨度中，必必須與項目開開發(fā)進(jìn)度緊密密配合，在各各期項目推廣廣中，造成數(shù)數(shù)個高潮，此此起彼伏，擴(kuò)擴(kuò)大推廣的深深度。B：分階段策略略為了保持項目形形象在消費者者心中的新鮮鮮感，并且緊緊密配合項目目工程進(jìn)度，整整合推廣過程程中媒體要組組合運用，在在分階段推廣廣中主題鮮明明、準(zhǔn)確，在在項目推廣過過程中要花樣樣翻新、系列列展開、階段段性推進(jìn)，必必須收放結(jié)合合、張弛有度度，創(chuàng)造多個個推廣高潮。C：借勢造勢鋪天蓋地的廣告告攻勢對于一一個住宅項目目的推廣前期期來說是不切切實際的，而而直接面對目目標(biāo)客戶群，從從他們關(guān)注的的事情入手，并并在推廣活動動中給予他們們對應(yīng)的參與與空間，把項項目靜態(tài)的展展示和業(yè)主動動態(tài)的參與相相結(jié)合，配合合立體的媒體體宣傳，造勢勢與借勢并重重，迅速完成成銷售。借勢：借區(qū)區(qū)域炒熱之勢勢，祿勸已經(jīng)經(jīng)被熱炒為中中高層階級居居住區(qū)，可以以充分借助這這個概念，暗暗示消費者本本項目潛藏巨巨大的投資潛潛力。造勢：采用所有有媒體全方位位立體宣傳模模式，迅速切切入市場，并并注重售樓現(xiàn)現(xiàn)場氣氛營造造、明麗、豐豐富的樣板房房，加之部分分目標(biāo)消費群群通過前期促促銷活動對全全方位豐盛生生活的體驗，很很容易帶動起起第一輪消費費熱潮，在祿祿勸市場塑造造“高貴生態(tài)”的品牌形象象。D：媒體反饋通過前三個階段段的媒體運作作，分析、總總結(jié)媒體效果果，及時調(diào)整整媒體推廣以以及其他推廣廣方式。二、營銷計劃1、營銷渠道選選擇本項目房地產(chǎn)營營銷渠道的選選擇要以顧客客的需求為核核心。在買方方市場條件下下,房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的一切營銷銷活動必須以以消費者需求求為核心,以消費者為為核心,并非單指在在營銷活動前前期進(jìn)行消費費者研究和目目標(biāo)市場選擇擇,更重要的是是在產(chǎn)品設(shè)計計、價格確定定、渠道選擇擇和促銷策劃劃活動中滿足足消費者的需需求。營銷渠渠道具體舉措措：A．事件營銷：：組織由目標(biāo)標(biāo)客源直接參參與的如“項目與文化”研討、交流流會B．公關(guān)營銷：：如組織由目目標(biāo)客源直接接參與的各類類聯(lián)誼會、酒酒會C．情感營銷：：如有獎活動動等D．直效營銷：：建立與有效效客源的直接接交流平臺，促促進(jìn)有效溝通通2、營銷計劃安安排（一）、展點促促銷在反復(fù)考察的基基礎(chǔ)上，針對對目前祿權(quán)勸勸縣內(nèi)潛在的的一部分有購購買力的客戶戶群，比較分分析各展點的的優(yōu)劣勢，我我們選擇三處處展點具體情情況如下：a.民族廣場經(jīng)營營檔次高，涵涵蓋面廣，是是我們潛在客客戶目標(biāo)出入入較為頻繁的的地方。b.華聯(lián)超市。位位于祿勸縣中心地地段，屬市內(nèi)內(nèi)高檔購物城城，人流量大大，客戶層次次多樣。c.利群購物廣廣場客流量大大，商品齊全全，是中、高高檔收入階層層購物休閑的的首選之地。在在此設(shè)展點，一一方面可以在在大眾中宣傳傳本項目進(jìn)一一步擴(kuò)大項目目的知名度，另另一方面可吸吸引一部分到到“**花園”看盤的客戶戶。在上述之之處設(shè)置展點點，有利于由由點及面的鋪鋪開銷售網(wǎng)，聚聚集目標(biāo)客戶戶，并在現(xiàn)場場形成良好氣氣氛，可以有有效地增加成成交量度.1）、展點人員員配置a.人員安排：：每周六、日日期各安排2名置業(yè)顧問問到各展點。展展點確定后，人人員培訓(xùn)及巡巡排由“公司策劃部”**花園項目組負(fù)負(fù)責(zé)。b.接待工作：：展點物業(yè)顧顧問員負(fù)責(zé)各各展點的現(xiàn)場場接待工作，將將誠意客戶送送上看樓專車車后，本職工工作完畢。售售樓處置業(yè)顧顧問不僅要負(fù)負(fù)責(zé)接待各展展點來的客戶戶，并要追蹤蹤迫其落定，直直至成交。c.資料準(zhǔn)備：：展點派送“**花園”的戶型單元元，彩頁，派派送小禮品，手手袋等。同時時要懸掛、張張貼“**花園”小區(qū)整體規(guī)規(guī)劃圖，以突突出**花園環(huán)境優(yōu)美美，風(fēng)景怡人人的特色。2）、促銷活動動促銷活動是是保證展點工工作更加順利利進(jìn)行的重要要手段，如果果只是由物業(yè)業(yè)顧問站在那那里機(jī)械派發(fā)發(fā)資料，勢必必不會起到良良好效果，現(xiàn)現(xiàn)將促銷活動動試述如下：：a.每周末進(jìn)行行一次有獎問問答活動，先先由參與客戶戶填寫一份問問答，方可獲獲得一次抽獎獎機(jī)會，抽中中獎?wù)呖色@5元現(xiàn)金或其其它小禮品一一紛。b.對每位愿意意到現(xiàn)場看樓樓的客戶，也也可告之其到到售樓處，可可獲得其它禮禮品或“XX入場券”等。c.對本盤目前前銷售不好的的戶型，朝向向不好的戶型型拿出數(shù)套，在在各展點設(shè)立立“一周優(yōu)惠樓樓盤展示牌”告知目標(biāo)客客戶在一周內(nèi)內(nèi)購買這些住住房可獲得額額外優(yōu)惠，且且數(shù)量有限，先先購先得，具具體價格由售售樓處靈活掌掌握。d.同時各展點點可放置“看房專車”一部，對誠誠意客戶可承承諾專車接送送，以增強其其看房興趣與與可能（車輛輛安排由發(fā)展展商解決）（二二）、媒體宣宣傳我們主要要考慮在三家家媒體進(jìn)行周周期廣告宣傳傳1.昆明日報2.祿勸晚報3.視點訪談。為為了更好的配配合本階段的的銷售工作，我我們這一時期期的廣告重點點主要集中在在以下幾個方面：1）.以含蓄的方方式突出“**花園尊而不貴”的價格優(yōu)勢勢。同時，宣宣傳本項目“鬧中取靜”的獨特地理理位置優(yōu)勢，讓讓人們產(chǎn)生一一種較低價位位輕松入住東東苑綠世界的的感覺。同時時，這樣做也也能抓住一批批持觀望態(tài)度度的客戶。2）、買房送裝裝修，套餐或或由開發(fā)商設(shè)設(shè)計好不同格格調(diào)的裝修由由客戶選擇，將將裝修資金計計入按揭減輕輕客戶負(fù)擔(dān)。3）、引入名校概念，環(huán)城三路是一個較為特殊的片區(qū)，未來周邊配套雖較為完善，周邊卻沒有高檔次的學(xué)校，這對該片區(qū)教育子女問題不能不說是一種缺憾。如果發(fā)展商能聯(lián)系到諸如實驗小學(xué)等名校，解決業(yè)主子女就學(xué)問題，將對整個片區(qū)產(chǎn)生良好的反應(yīng)。同時會極大地刺激一部分潛在的購買欲望。而我們可將它作為我們的宣傳賣點。4）、業(yè)主告知，口碑宣傳利用前期業(yè)主促進(jìn)后期銷售，也值得一試的銷售手法。因為經(jīng)過親友的介紹，更有說服力，而且業(yè)主能夠通過自己的親自感受帶給潛在客戶的一種家的氛圍。增加親和力與認(rèn)同感。所以我們要做好業(yè)主的感情聯(lián)絡(luò)工作，輔助之以一定的讓利活動，必然起到一定的效果，具體操作如下：以圖片的形式由保安送至前期業(yè)主的信報箱。告之東苑綠世界的價格優(yōu)惠信息，以及業(yè)主介紹客戶我們可以給予的優(yōu)惠措施。三場地布置置樓盤現(xiàn)場的包裝裝是體現(xiàn)樓盤盤整體形象的的重要部分。而而以本項目的的情況來看，須須從以下幾方方面來包裝。1）施工現(xiàn)場加強對施工現(xiàn)場場進(jìn)行處理，盡盡可能消除安安全隱患，使使施工材料整整齊、有條不不紊的堆放等等，及時清理理施工廢料、垃垃圾，保持銷銷售中心地帶帶的外型美觀觀。同時制造造施工現(xiàn)場生生機(jī)蓬勃的景景象，用熱鬧鬧的施工場景景來樹立消費費者的購買信信心。隔離墻墻采用統(tǒng)一基基調(diào)的廣告外外包裝，提高高項目形象。另另外還對小區(qū)區(qū)附近主要路路段進(jìn)行了相相應(yīng)的包裝，樹樹立大型宣傳傳戶外廣告牌牌以配合宣傳傳。2）售樓處售樓樓處是樓盤的的門面所在，是是直接關(guān)系到到發(fā)展商的形形象和客戶對對樓盤印象的的地方。所以以，一個出色色的售樓部設(shè)設(shè)計不一定要要有多豪華，但但一定要能體體現(xiàn)尊貴的品品質(zhì)；不一定定是純傳統(tǒng)的的或純現(xiàn)代的的，但一定要要講求視覺形形象的新穎和和現(xiàn)代形式感感。故售樓處處的設(shè)計應(yīng)遵遵循：尊貴、大大方、精致而而富新穎的現(xiàn)現(xiàn)代形式感，使使客戶能過目目不忘。售樓樓處所需用品品如下：引導(dǎo)導(dǎo)指示牌、辦辦公臺、電話話、模型（陳陳列架）、分分戶模型、展展板若干（內(nèi)內(nèi)容為發(fā)展商商和樓盤簡介介、銷售進(jìn)度度、裝修效果果圖）、射燈燈、樓書、宣宣傳品、立式式空調(diào)、長沙沙發(fā)、室內(nèi)綠綠化、鞋架、衣衣帽架等。模型：模型分建筑筑模型和戶型型模型，它是是售樓處中的的重要組成部部分，按一定定比例將項目目的建筑設(shè)計計規(guī)劃、園林林規(guī)劃和戶型型裝修設(shè)計制制成模型，讓讓人直觀看出出項目從整體體到局部的效效果，它是客客戶購房信心心的重要憑證證。展板：展板是以平平面的方式將將項目整體效效果、戶型效效果、園林規(guī)規(guī)劃設(shè)計效果果等幾方面的的效果清晰地地表達(dá)出來，增增加客戶的購購房興趣和信信心。四營銷費用用安排計劃安排營銷總總費用為36萬元。（具具體各項費用用見附錄4）營銷費用分配比比例如下：報紙，電視，廣廣播：建立立產(chǎn)品形象、產(chǎn)產(chǎn)品信息與活活動信息的輸輸出，費用分分配比例為30%戶外廣告：產(chǎn)產(chǎn)品形象的建建立與鞏固及及樓盤工地周周邊廣告。費費用分配比例例為8%現(xiàn)場促銷活動：活動促促銷，以活動動提升品牌形形象，積聚人人氣，刺激購購買欲望；費費用分配比例例為29.5%%。銷售物料制作：：樓盤的形形象包裝，傳傳達(dá)樓盤居住住品質(zhì)與理念念創(chuàng)意內(nèi)涵；；費用分配比比例為30%，其中包括括樓書、宣傳傳單頁、沙盤盤，銷售員吊吊牌、服裝、手手提袋等…其他不可預(yù)見費費用：比例例暫定為2.5%%第八章項目物業(yè)管管理方案一物業(yè)管理理的介入物業(yè)管理是提升升項目品質(zhì)的的有力保障，也也是項目保值值升值的重要要因素。作為為昆明商務(wù)中中心區(qū)的