北京市某商住樓房地產(chǎn)抵押價值評估報告

北京市某商住樓房地產(chǎn)抵押價值評估報告北京寶信房地產(chǎn)產(chǎn)評估咨詢有有限責任公司司報告摘要：本報告估價對象象為一座塔樓樓，地上十八八層，地下二二層。地下部部分主要為車車庫、設備及及人防；地上上一層用作商商業(yè)，二層以以上為商品住住宅。至估價價時點，估價價對象主體、外外墻已經(jīng)完工工，正在進行行公共部位內(nèi)內(nèi)裝修收尾施施工。估價對對象的土地、規(guī)規(guī)劃、銷售、竣竣工驗收證件件齊備，房屋屋產(chǎn)權證（大大產(chǎn)權證）正正在辦理之中中。本次評估估為抵押評估估，評估范圍圍為估價對象象土地及全部部已完成的建建筑工程。根根據(jù)估價對象象特點、附近近房地產(chǎn)市場場及評估目的的，選擇成本本法和市場比比較法進行評評估，對兩種種方法計算的的結(jié)果進行加加權確定最終終評估價格。致委托方函北京某房地產(chǎn)開開發(fā)有限責任任公司:受貴公司委托，截截止至2001年12月15日，我們對對貴公司開發(fā)發(fā)建設的位于于北京市海淀淀區(qū)某商住樓進行行了現(xiàn)值評估估。評估工作人員本本著客觀、準準確、公正、合合法的原則，根根據(jù)國家有關關房地產(chǎn)評估估的規(guī)定、房房地產(chǎn)估價規(guī)規(guī)范，根據(jù)特特定的評估目目的，遵循公公正的評估原原則，以及抵抵押貸款評估估的安全性、確確實性和保守守性原則，按按照科學的評評估程序、評評估經(jīng)驗及貴貴公司提供的的有關資料，經(jīng)經(jīng)現(xiàn)場踏勘，采采用相應的評評估方法，對對上述房地產(chǎn)產(chǎn)進行了評估估。估價對象象在估價時點點2001年12月15日的評估結(jié)結(jié)果如下：土地使用權面積積：5977..5平方米總建筑面積：334185..72平方米米其中地上：226186平方米，地地下：79999.72平平方米可銷售面積：226425..2平方米其中住宅：249066.8平方米，配配套商業(yè)：1518..4平方米估價總結(jié)果：232144.7萬元（人民幣貳貳億叁仟貳佰佰壹拾肆萬柒柒仟元整）順祝商琪！北京某房地產(chǎn)評評估咨詢有限限責任公司2001年122月22日估價師聲明(同同房地產(chǎn)估價價規(guī)范)提評意有項名公本估價的假設和限限制條件本報告評估的價價格為估價對對象在現(xiàn)狀條條件下、估價價時點為20001年12月15日、評估目目的為辦理房房地產(chǎn)抵押貸貸款手續(xù)的條條件下的現(xiàn)行行公開市場價價值。評估報告有效期期自估價時點點起一年有效效。在估價結(jié)結(jié)果有效期內(nèi)內(nèi)，隨著時間間的推移，市市場情況的變變化，估價結(jié)結(jié)果需做相應應的調(diào)整。超超過一年，需需重新進行評評估。除特殊說明，估估價對象不附附帶任何影響響其價值的限限制條件。本次估價對象的的《房屋所有有權證》尚在在辦理之中，該該項目用地面面積系根據(jù)委委托估價方提提供的《國有有土地使用證證》，建筑面面積系根據(jù)委委托方提供的的現(xiàn)有資料得得出，最終面面積數(shù)據(jù)應以以房地局實測測為準。委托方提供的所所有資料，我我們不負責核核查其資料的的真實性和合合法性。本報告未考慮委委托方或有負負債因素短期期強制處分及及抵押到期清清償因素對估估價結(jié)果的影影響，亦未考考慮國家宏觀觀經(jīng)濟政策發(fā)發(fā)生變化以及及遇有自然力力和其它不可可抗力對估價價對象價格的的影響。當本次評估所遵遵循的合法、最最高最佳使用用原則等其它它原則發(fā)生變變化時，本估估價結(jié)果會失失效。本報告所涉及的的估價對象范范圍系由委托托方限定，所所確定的房地地產(chǎn)價格僅供供抵押人與抵抵押權人在借借貸時參考，具具體用作抵押押的房地產(chǎn)范范圍及貸款數(shù)數(shù)額由金融機機構決定。計算過程采用靜靜態(tài)方式計算算。本報告未經(jīng)估價價機構書面同同意，不得向向委托方和評評估報告審核核部門之外的的單位或個人人提供，報告告的全部或部部分內(nèi)容，未未經(jīng)許可不得得發(fā)表于任何何公開媒體上上。房地產(chǎn)估價結(jié)果果報告一、委托方委托方名稱：某某住所：北京京市海淀區(qū)某某法人代表：某聯(lián)系電話：某聯(lián)系人：某二、估價方估價機構全稱：：北京寶信房房地產(chǎn)評估咨咨詢有限責任任公司法定代表人：某住所：某某估價資格等級::房地產(chǎn)價格格評估壹級資資格（證書號號：建房估證證字［2001］008號）土地價格評評估A級資質(zhì)（證證書號：2000AA015）三、估價對象（一）估價對象象背景資料估價對象位于北北京市海淀區(qū)區(qū)北三環(huán)外，開開發(fā)商為北京京某房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責任公公司。該項目目為一座地上上18層塔樓，用用途為住宅及及配套商業(yè)，具具體為地上一一層配套商業(yè)業(yè)、二至十八八層為住宅，地地下共二層，為人防、設設備及車庫。截截止至估價時時點，已完成成估價對象主主體工程、外外墻及內(nèi)部公公共走廊裝修修，室內(nèi)達到到粗裝修程度度，室外綠化化尚未進行。委委托方（即開開發(fā)商）擬以以估價對象為抵抵押物，向銀銀行申請貸款款，本次評估估據(jù)此進行。（二）估價對象象的位置估價對象位于北北京市海淀區(qū)區(qū)，北三環(huán)以以外。對外交交通可依靠萬萬泉河路等，進進而與北三環(huán)環(huán)和北四環(huán)相相連。公共交交通主要有904路、302路、332路等十余條條公交線路，出出行較方便。估估價對象周邊邊醫(yī)院、文體體設施、中學學、小學等配配套生活設施施完備，居住住十分方便。估估價對象臨近近中關村科技技園區(qū)及著名名學府北京大大學、中國人人民大學，文文化氣息濃厚厚，人文環(huán)境境良好。隨著著中關村科技技園區(qū)及萬柳柳地區(qū)建設步步伐的加快，該該區(qū)域投資環(huán)環(huán)境將得到更更進一步的改改善。（三）估價對象象的范圍估價對象為包括括土地及建筑筑物的整體，具具體范圍為土土地使用權面面積5977..50平方米，總總建筑面積341855.72平方米，其其中地上建筑筑面積26186平方米，地地下建筑面積積7999..72平方米米，可銷售建建筑面積266425.22平方米，其其中住宅244906.880平方米，商商業(yè)15188.40平方方米。（四）估價對象象概況根據(jù)委托方提供供的資料及估估價人員現(xiàn)場場踏勘：估價價對象地上18層，地下2層，建筑高高度49.95米，結(jié)構類類型為現(xiàn)澆框框架。地上1層為配套商商業(yè)，2-18層為住宅，地地下兩層為人人防、設備及及車庫。地下下車位150個。住宅有14種戶型，包包括一室兩廳廳一衛(wèi)到三室室兩廳兩衛(wèi)，建建筑面積從76.04平方米至150.557平方米不等等，主力戶型型為三居室。根根據(jù)委托方提提供的《北京京市建設工程程竣工驗收備備案表》及估估價人員踏勘勘，截止至估估價時點，估估價對象主體體工程及外墻墻裝修、大堂堂地面及墻面面、各樓層公公共走廊地面面的裝修已經(jīng)經(jīng)完成，室內(nèi)內(nèi)達到初裝修修水平。裝修情況詳情如如下：項目內(nèi)容外墻一層、二層及三三層局部大理理石貼面，其其余部分黃色色外墻磚。公共部分大堂花崗巖地面、大大理石墻面、天天花板為石膏膏吊頂。走廊地面鋪地磚，墻墻面刷白（待待裝修）。室內(nèi)水泥地面抹平，內(nèi)內(nèi)墻刮膩子，鋁鋁合金雙層推推拉玻璃窗。各各套住宅戶門門安裝防盜門門。配套設備采暖系統(tǒng)分戶式天然氣壁壁掛采暖爐，普普通鑄鐵暖氣氣片。消防系統(tǒng)每層設消防栓，煙煙感、噴淋。電視系統(tǒng)閉路電視系統(tǒng)、有有限電視，所所有房間預留留電視插孔。供電系統(tǒng)雙路供電，每戶戶獨立IC卡電表。通訊系統(tǒng)每戶預留電話插插孔。電梯配三部東芝電梯梯。安全系統(tǒng)安全監(jiān)控系統(tǒng)，樓樓道安裝應急急燈。估價對象外部市市政已經(jīng)達到到“七通”，即通路、通通上下水、通通電、通電訊訊、通燃氣、通通熱力，基礎礎設施狀況良良好。(五)估價對象象權利狀況根據(jù)委托方提供供的某號《國有土土地使用證》，估估價對象使用用范圍內(nèi)的土土地所有權屬屬國家所有，土土地使用權由由委托方以有有償出讓的方方式取得，土土地用途為住住宅及配套商商業(yè)，住宅終終止日期為2070年5月17日，配套商商業(yè)的終止日日期為2040年5月17日，地號為為某。目前該項項目的《房屋屋所有權證》正正在辦理之中中。據(jù)委托估估價方介紹，至至估價時點估估價對象未有有權屬糾紛，未未設置他項權權利。四、估價目的委托方擬以估價價對象即海淀淀區(qū)某商住樓為抵抵押物，向銀銀行貸款。本本次評估系據(jù)據(jù)此進行，以以提供上述房房地產(chǎn)的參考考現(xiàn)值。五、估價時點2001年122月15日六、價值定義本報告中估價結(jié)結(jié)果是為抵押押目的服務的的住宅及配套套商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)價格。其價價格為房地產(chǎn)產(chǎn)在估價時點點條件下、土土地為出讓性性質(zhì)的公開市市場價值。七、估價依據(jù)本次評估依據(jù)國國務院、建設設部、國土資資源部、北京京市人民政府府及其有關部部門頒布的法法律規(guī)定和政政策性文件以以及評估房地地產(chǎn)的具體資資料，主要有有：《中華人民共和和國城市房地地產(chǎn)管理法》；；《中華人民共和和國國家標準準《房地產(chǎn)估估價規(guī)范》；；委托方提供的資資料（略）；；（四）評估機構構現(xiàn)場踏勘獲獲得的資料及及掌握的市場場資料。八、估價原則此次估價在獨立立性、客觀性性、科學性的的工作原則及及房地產(chǎn)估價價合法原則、估估價時點等經(jīng)經(jīng)濟性原則指指導下進行，主主要遵循如下下操作性原則則進行評估：：（一）合法原則則估價對象房地產(chǎn)產(chǎn)符合城市規(guī)規(guī)劃對土地用用途、容積率率、覆蓋率、建建筑高度、建建筑風格的要要求，即應以以估價對象合合法使用、合合法處分為前前提進行。（二）最高最佳佳使用原則在合法前提下的的最高最佳使使用是能使該該房地產(chǎn)獲利利最大的使用用方式。房地地產(chǎn)價格受土土地與建筑物物組合狀態(tài)的的影響，兩者者的配合適當當均衡時，房房地產(chǎn)的效用用便能高度發(fā)發(fā)揮，達到最最高最佳使用用狀態(tài)。估價價對象土地規(guī)規(guī)劃用途為住住宅及配套商商業(yè)，估價對對象實際用途途亦為住宅及及配套商業(yè)，我我們認為保持持現(xiàn)狀用途最最為有利，并并以此為前提提估價。（三）替代性原原則根據(jù)經(jīng)濟學原理理，在同一個個市場內(nèi)效用用相同的商品品的價格將趨趨于一致，這這一原理同樣樣適用于房地地產(chǎn)市場。本本次評估中采采用市場比較較法進行價格格測算時，即即是依據(jù)該原原則。通過調(diào)調(diào)查取得估價價對象附近地地區(qū)與估價對對象類似的房房地產(chǎn)作為參參照實例，以以近期內(nèi)成交交的價格作為為客觀價格，確確定估價對象象在評估時點點的價格取值值依據(jù)。（四）估價時點點原則由于房地產(chǎn)市場場是不斷變化化的，因此在在不同估價時時點，同一項項房地產(chǎn)往往往具有不同的的價格水平。本本次評估對房房地產(chǎn)的市場場情況及其自自身情況的界界定，均以其其在估價時點點的狀況為準準。九、估價方法根據(jù)評估對象的的特點和估價價目的以及估估價人員對鄰鄰近地區(qū)市場場狀況的調(diào)查查和對評估對對象的實地勘勘察，并遵循循房地產(chǎn)價格格評估方法的的確定原則，選選取成本法和和市場比較法法作為本次評評估的基本方方法。成本法是以開發(fā)發(fā)或建造估價價對象房地產(chǎn)產(chǎn)或類似房地地產(chǎn)所需的各各項必要成本本費用之和為為基礎，再加加上正常的利利潤和應納稅稅金，并進行行相應折舊修修正后，得出出估價對象房房地產(chǎn)價格的的一種估價方方法。市場比較法是將將估價對象房房地產(chǎn)與在近近期已經(jīng)發(fā)生生了交易的類類似房地產(chǎn)加加以比較，從從已經(jīng)發(fā)生了了交易的類似似房地產(chǎn)的價價格，修正得得出估價對象象房地產(chǎn)價格格的一種估價價方法。十、估價結(jié)果評估人員根據(jù)委委托方指定的的評估目的，遵遵循公正的評評估原則，按按照科學的評評估程序，運運用適當?shù)脑u評估方法，評評估位于北京京市海淀區(qū)某某商住樓在估估價時點2001年12月15日，以抵押押為目的房地地產(chǎn)正常市場場價格為：估價總結(jié)果：232144.7萬元大寫：人民幣貳貳億叁仟貳佰佰壹拾肆萬柒柒仟元整十一、估價人員員(略)十二、估價作業(yè)業(yè)日期2001年122月15日至2001年12月22日十三、估價報告告應用的有效效期本報告評估的價價格為估價對對象在現(xiàn)狀利利用條件下、評評估目的為房房地產(chǎn)抵押，于于估價時點為為2001年12月15日的現(xiàn)行公公允市價，有有效期自估價價報告交付之之日起12個月，超超過12個月后，需需重新進行評評估。房地產(chǎn)估價技術術報告一、個別因素分分析(見估價結(jié)結(jié)果報告)二、區(qū)域因素分分析(見估價結(jié)果果報告)三、市場背景分分析北京是中華人民民共和國首都都，東部與天天津市相鄰，其其余三面與河河北省接壤。北北京全境面積積168077.8平方公公里，其中市市區(qū)建成區(qū)面面積395平方公公里，分為東東城、西城、崇崇文、宣武、朝朝陽、海淀、豐豐臺、石景山山、昌平、延延慶、通州、順順義、懷柔、密密云、大興、房房山、門頭溝溝十八個區(qū)縣縣。北京市常常住人口12250萬人，其其中城區(qū)和近近郊區(qū)常住人人口逾7000萬人，常年年流動人口逾逾330萬人。北北京市區(qū)以舊舊城為中心向向四周發(fā)展，舊舊城區(qū)作為全全市的主體，是是全國政治、經(jīng)經(jīng)濟和文化功功能的中心城城市和主要區(qū)區(qū)域。北京也也是全國的交交通樞紐，鐵鐵路公路四通通八達，首都都國際機場有有近百條航線線通往國內(nèi)外外各大中城市市，交通十分分便利。同時時，北京是全全國商貿(mào)中心心、金融中心心、文化教育育中心。北京京也是中國的的通訊中心。1996年北京電話號碼升為8位，通過光纜、微波干線和衛(wèi)星網(wǎng)絡，已能同全國1434個城市和國際上200多個國家和地區(qū)實現(xiàn)直撥。近幾年來，中國堅持推行改革開放政策，北京的經(jīng)濟發(fā)展速度高于全國經(jīng)濟發(fā)展平均水平，房地產(chǎn)業(yè)、金融證券業(yè)、旅游業(yè)等各個行業(yè)蓬勃發(fā)展。為推進北京市的經(jīng)濟發(fā)展速度，市政府加大了基礎設施、公共設施的投資力度，全線貫通的了四環(huán)、地鐵復八線，剛剛破土動工的城市輕軌鐵路等，巨大投入使得已是得天獨厚的北京更是錦上添花。與2000年相相比，2001年房地產(chǎn)形形勢比較喜人人，根據(jù)北京京市統(tǒng)計發(fā)布布的統(tǒng)計資料料，2001年1月-11月份北京市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)狀況如下：：主要指標合計上年同期增幅（％）房地產(chǎn)開發(fā)投資資（億元）631.9415.052.3其中住宅318.5229.965.9商品房開復工面面積（萬平方方米）4879.83662.233.3其中住宅3603.22494.944.4本年新開商品房房面積（萬平平方米）1898.11070.577.3其中住宅1590.3877.181.3商品房竣工面積積（萬平方米米）688.9580.318.7其中住宅577.5463.124.7商品房屋銷售面面積（萬平方方米）578.8532.18.8其中住宅553.9519.36.7銷售給個人518.1455.813.7從該表中可以分分析出，北京京房地產(chǎn)市場場與去年相比比，處于增長長狀態(tài)，但是是商品房尤其其是住宅供應應量的增長幅幅度大于需求求的增長幅度度。在今后一一段時間內(nèi)，住住宅市場的走走向?qū)⑷Q于于需求。估價對象周邊區(qū)區(qū)域聚集了較較多的住宅開開發(fā)項目（略略），許多項項目開發(fā)規(guī)模模較大。這樣樣的開發(fā)形勢勢，有利于該該區(qū)域居住環(huán)環(huán)境條件的建建設和改善，從從而吸引更多多購房者的選選擇。四、最高最佳使使用分析在合法前提下的的最高最佳使使用是能使該該房地產(chǎn)獲利利最大的使用用方式。房地地產(chǎn)價格受土土地與建筑物物組合狀態(tài)、位位置環(huán)境與建建筑物用途組組合狀態(tài)的影影響，兩者的的配合適當均均衡時，房地地產(chǎn)的效用便便能高度發(fā)揮揮，達到最高高最佳使用狀狀態(tài)，房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估據(jù)據(jù)此進行。估估價對象規(guī)劃劃用途為住宅宅及配套商業(yè)業(yè)，現(xiàn)狀用途途亦為住宅及及配套商業(yè)，根根據(jù)委托方提提供的有關資資料，估價人人員現(xiàn)場踏勘勘以及對周邊邊居住環(huán)境和和房地產(chǎn)市場場的調(diào)查和預預期分析，我我們認為保持持現(xiàn)狀用途最最為有利，并并以此為前提提估價。五、估價方法選選用根據(jù)評估對象的的特點和估價價目的以及估估價人員對鄰鄰近地區(qū)住宅宅及配套商業(yè)業(yè)市場狀況的的調(diào)查和對評評估對象的實實地勘察，并并遵循房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估方方法的確定原原則，選取成成本法和市場場比較法作為為本次評估的的基本方法。用成本法分別對對估價對象土土地和建筑物物進行評估，然然后相加得到到整個估價對對象房地產(chǎn)的的積算價格；；根據(jù)市場比較法法，依據(jù)房地地產(chǎn)現(xiàn)行市場場行情，經(jīng)比比較修正得到到評估對象房房地產(chǎn)的比準準價格；依照上述兩種估估價方法所得得結(jié)果，并參參考北京市房房地產(chǎn)的特點點，采用算術術平均法從而而得出最終估估價結(jié)果。六、估價測算過過程第一、成本法成本法是以開發(fā)發(fā)或建造估價價對象房地產(chǎn)產(chǎn)或類似房地地產(chǎn)所需的各各項必要成本本費用之和為為基礎，再加加上正常的利利潤和應納稅稅金，并進行行相應折舊修修正后，得出出估價對象房房地產(chǎn)價格的的一種估價方方法。對于新新建房地產(chǎn)：：估價對象現(xiàn)現(xiàn)時價格＝土土地在估價時時點的市場價價格+建筑物重置置價格（一）取得土地地費用及正常常利稅根據(jù)北京市人民民政府頒布的的34號文件《北北京市出讓國國有土地使用用權基準地價價表》及其說說明，土地價價格（熟地價價）由三部分分組成：出讓讓金、基礎設設施配套建設設費（前兩者者合稱毛地價價）和土地開開發(fā)及其他費費用。其中，出出讓金是指國國家作為土地地所有者將一一定年限的土土地使用權讓讓與受讓者而而收取的費用用；基礎設施施配套建設費費是指政府用用于城市基礎礎設施配套建建設已投入和和近期預期投投入的費用部部分，主要包包括市政及四四源費等；土土地開發(fā)及其其它費用是指指用于征地、拆拆遷及平整土土地等費用部部分。具體估算如下：：1、土地毛地價價測算估價對象位于北北京市海淀區(qū)區(qū)北三環(huán)外，建筑用途為住住宅及配套商商業(yè)，根據(jù)委委托估價方提提供的《北京京市國有土地地使用權出讓讓合同》，該該宗地審定的的住宅用途樓樓面毛地價630元/m2，配套商業(yè)業(yè)用途毛地價價為945元/m2。繳納毛地價款合合計為：總毛地價款：1155405588+144348888=169775476元2、土地開發(fā)及及其它費用根據(jù)委托方提供供的土地開發(fā)發(fā)及其它費用用，并經(jīng)本評評估機構調(diào)查查，確定估價價對象土地開開發(fā)費用為地地上建筑2000元/m2，則：土地開發(fā)及其它它費用＝2000元/m2×261886m2＝523722000元3、土地取得費費用土地取得費用＝＝土地毛地價價+土地開發(fā)及及其他費用＝＝169755476元+523772000＝693477476元4、利息假設估價對象建建設周期為1.5年，考慮到0.5年的土地開開發(fā)期，則土土地計息期為為2年。年利率率以估價時點點的金融機構構貸款利率為為標準，1--3年期貸款利利率為9計算中只只計單利。利息＝693447476××5.94％×2＝82384480元5、利潤參照市場情況，開發(fā)商利潤潤取20％，則：利潤＝693447476××20％＝138694495元6、管理費按土地取得費用用的3.0％計算算，則：管理費=6933474766×3.0％=20804424元7、稅費稅費指營業(yè)稅、城城市維護建設設稅和教育費費附加，根據(jù)據(jù)國務院令第第136號《中中華人民共和和國營業(yè)稅暫暫行條例》、國國務院國發(fā)〖〖1985〗19號文頒布布《中華人民民共和國城市市維護建設稅稅暫行條例》及及京政發(fā)〖11993〗36號《北京京市人民政府府關于提高教教育費附加率率的通知》的的規(guī)定，營業(yè)業(yè)稅為上述各各項費用之和和的5％計算，城城市維護建設設稅為營業(yè)稅稅的7％，教育費費附加為營業(yè)業(yè)稅的3％，合計為為上述各項費費用之和的55.5％，則則稅費=（6933474766+82384480.155+138699495+20804424.288）×5.5％=51444773元8、土地在估價價時點的市場場價格=土地投資+利利息+利潤+管理費+稅費=693474476+82384480+138699495+20804424+511444733=986803348元（二）建造建筑筑物費用及正正常利稅1、房屋建造成成本（1）建安工程程造價根據(jù)1996年年北京市建設設工程概算定定額和五材、人人工費、竣工工調(diào)價等有關關文件以及相相關市場信息息，并結(jié)合估估價對象建筑筑結(jié)構和截止止到估價時點點的裝修程度度（含土建、設設備及安裝和和初裝修）確確定建安工程程造價為2200元/m2。（2）建材行業(yè)業(yè)勞保統(tǒng)籌基基金取建安費用的11％，則：建材行業(yè)勞保統(tǒng)統(tǒng)籌基金=2200元/m2×1％=22元/m2（3）不可預見見費根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)一般取費，結(jié)結(jié)合估價對象象具體情況，不不可預見費取取建安費用的的5％，則：不可預見費=22200元/m2×5%=110元/m2（4）紅線內(nèi)市市政費不計計綠化費，取取建安費用的的10％，則：紅線線內(nèi)市政費=2200元/m2×10％=220元/m2（5）其他費用用根據(jù)有關政府文文件《關于改改進和調(diào)整工工程勘察不合合理收費辦法法和標準的通通知》、建設設〖19911〗150號《關關于改進和調(diào)調(diào)整部分勘察察設計不合理理收費辦法和和標準的通知知》、(86)京建規(guī)規(guī)字第0977號《關于編編制基本建設設工程竣工圖圖取費標準的的批復》、11991年12月14日北京市市人民政府第第31號令發(fā)布布《北京市建建設工程質(zhì)量量管理監(jiān)督辦辦法》、[11992]價價費字4799號《關于發(fā)發(fā)布工程建設設監(jiān)理費有關關規(guī)定的通知知》等，其他他費用包括勘勘探費0.33％、規(guī)劃設設計費2%、竣工圖費費7%、質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督費0.225%、工程程監(jiān)理費2%%、招標費0..26%等，合計其他費費用單價為1108.9元/m2。房屋建造成本合合計=(1)++(2)+((3)+(44)+(5))=2660.99元/m22、利息估價對象建設周周期為1.5年，年利率率以估價時點點的金融機構構貸款利率為為標準，即貸貸款利率為55.94％，計算中中只計單利并并假設資金為為均勻投入，則則：利息＝26611元/m2×5.94％×1.5/22=118.55元/m23、管理費按房屋建造總成成本的3.0％計算，則則：管理費=26660.9元/m2×3.0％=79.833元/m2利潤按照開發(fā)商利潤潤為20％計算，則則：2660.9元元/m2×20％=532.118元/m2稅費同土地部分的計計算說明，按按上述1、2、3、4各項之和的的5.5％計算算，則：稅費=（26660.9+1118.544+79.883+5322.18）×5.5％=186.533房屋綜合建筑成成本房屋綜合建筑成成本為上述11至5項之和，即即：2660.9++118.554+79..83+5332.18++186.553=3577..98元/m27、建筑物重置置價格建筑物重置價格格=3577..98元/m2×341885.72mm2=1223155822元（三）估價對象象積算價格=土地在估價時時點的市場價價格+建筑物重置置價格=2209966170元第二、市場比較較法根據(jù)委托估價方方提供的相關關資料：估價價對象總銷售售建筑面積為為264255.2平方米，其其中住宅部分分銷售建筑面面積為249066.8平方米，配配套商業(yè)部分分銷售建筑面面積為1518..4平方米。地地下車位150個。本次評評估分別根據(jù)據(jù)住宅、配套套商業(yè)、車位位不同用途進進行市場價格格估算。住宅部分市場價價格通過對對估價對象附附近區(qū)域類似似的準完工的的商品住宅項項目的調(diào)查分分析，篩選了了三項案例作作為比較對象象。各案例與與估價對象的的情況比較如如下：因素條件說明表表項目名稱待估對象案例一案例二案例三項目位置某萬泉河路遠大路南蘇州街交易時間2001年122月2001年122月2001年122月2001年122月交易情況2002年5月月入住、正常常2002年122月入住、正正常2002年100月入住、正正?，F(xiàn)房、正常道路通達度萬泉河路萬泉河路遠大路蘇州街公交便捷度高高高高基礎設施完善程程度七通七通七通七通環(huán)境條件一般較好稍差稍差建設規(guī)模較小較大較大較小物業(yè)性質(zhì)內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅采光一般較好較好一般通風一般較好較好一般室內(nèi)裝修初裝修初裝修初裝修初裝修配套設施完備程程度完備完備完備完備建筑結(jié)構鋼混鋼混鋼混鋼混專業(yè)物業(yè)管理有有有有比較因素條件指指數(shù)表項目名稱估價對象案例一案例二案例三交易時間100100100100交易情況1009898101道路通達度10010098100公交便捷度100100100100基礎設施完善程程度100100100100環(huán)境條件1001029898建設規(guī)模100102102100物業(yè)性質(zhì)100100100100采光100102102100通風100102102100室內(nèi)裝修100100100100配套設施完備程程度100100100100建筑結(jié)構100100100100專業(yè)物業(yè)管理100100100100因素比較修正系系數(shù)表項目名稱案例一案例二案例三交易價格（元//平方米）930084008400交易時間100/1000100/1000100/1000交易情況100/98100/98100/1011道路通達度100/1000100/98100/1000公交便捷度100/1000100/1000100/1000基礎設施完善程程度100/1000100/1000100/1000環(huán)境條件100/1022100/98100/98建設規(guī)模100/1022100/1022100/1000物業(yè)性質(zhì)100/1000100/1000100/1000采光100/1022100/1022100/1000通風100/1022100/1022100/1000室內(nèi)裝修100/1000100/1000100/1000配套設施完備程程度100/1000100/1000100/1000建筑結(jié)構100/1000100/1000100/1000專業(yè)物業(yè)管理100/1000100/1000100/1000比準價格876784108487經(jīng)修正比較，三三個案例比準準價格較為接接近，故采用用簡單平均法法得出估價對對象住宅用途途比準價格：：（8767+88410+88487）/3=8555（元/m2）住宅部分市場場價格=85555×249006.8=22130777674元（二）配套商業(yè)業(yè)部分市場價價格根據(jù)受托估價方方調(diào)查，估價價對象附近商商業(yè)用途市場場價格約為110000-130000元/m2，結(jié)合估價價對象具體情情況，確定估估價對象配套套售價為120000元/m2。12000元//m2×15188.4m22=182220800元元（三）車位部分分市場價格根據(jù)委托估價方方提供的有關關資料：估價價對象地下車車位150個。根據(jù)受受托估價方調(diào)調(diào)查，估價對對象附近住宅宅用途配套地地下車位市場場價格約為1000000元/個，結(jié)合估價價對象具體情情況，確定估估價對象地下下車位售價為為1000000元/個，出售率率為80％。地下車位市場價價格=1000000元/個×150個×80％=120000000元（四）估價對象象市場價格估價對象市場價價格=住宅部分+配套商業(yè)部