工程項(xiàng)目前期策劃

房地產(chǎn)投資本課程公共E-Mail：fdctz2007@126.com密碼：fdctz2007主講人：望曉東Tel-Mail:antonywxd@課程內(nèi)容介紹房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)（產(chǎn)權(quán)、用地制度和法律、規(guī)劃、建筑、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方面基本知識(shí)）

房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資程序、項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)投資市場(chǎng)研究、投資項(xiàng)目類型分析房地產(chǎn)開發(fā)投資的成本費(fèi)用、收入估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)個(gè)人投資房地產(chǎn)個(gè)人置業(yè)投資房地產(chǎn)個(gè)人間接投資（債券、股票投資和購(gòu)買房地產(chǎn)信托投資基金）開設(shè)本課程的目的了解房地產(chǎn)投資相關(guān)的基本知識(shí)（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、相關(guān)法律、規(guī)劃、建筑、財(cái)務(wù)分析等）了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究、市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)分析的基本方法和步驟，有一定基礎(chǔ)知識(shí)的同學(xué)能夠掌握和運(yùn)用一些方法和技巧了解房地產(chǎn)個(gè)人投資渠道、方法和策略主要參考教材1、俞明軒主編的《房地產(chǎn)投資分析》，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社（2004年）2、劉正山編著《房地產(chǎn)投資分析》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社（2000年）3、陳琳、潘蜀健編著《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資》第二版，中國(guó)建筑工業(yè)出版社（2004年）房地產(chǎn)相關(guān)的媒體和網(wǎng)站報(bào)紙：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)、第一財(cái)經(jīng)、金融時(shí)報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、上海證券報(bào)、中國(guó)證券報(bào)綜合網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪房產(chǎn)、21CN房產(chǎn)頻道、南方網(wǎng)房產(chǎn)頻道觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)（）、萬(wàn)科周刊、世聯(lián)《地產(chǎn)評(píng)論》、世聯(lián)地產(chǎn)《樓市中國(guó)》、中國(guó)地產(chǎn)商中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)、廣州市國(guó)土資源與房屋管理局陽(yáng)光家緣王志綱工作室、中國(guó)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)、房聯(lián)網(wǎng)、贏房網(wǎng)、房策天下、中國(guó)策劃師在線課程安排總學(xué)時(shí)：32學(xué)時(shí)（2-17周）課程學(xué)習(xí)形式：課堂講授案例介紹社會(huì)實(shí)踐問(wèn)題反饋（以提問(wèn)和作業(yè)的形式）成績(jī)?cè)u(píng)定平時(shí)的課堂考勤、回答問(wèn)題、作業(yè)、實(shí)踐成果等期末的課程論文第一講房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度基本知識(shí)第三節(jié)規(guī)劃及建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)第四節(jié)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)相關(guān)概述（一）房地產(chǎn)的概念是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。也可是單獨(dú)的房產(chǎn)或地產(chǎn)。它包括實(shí)物部分和權(quán)益部分。實(shí)物部分表現(xiàn)為土地及其地上的建筑物、構(gòu)筑物或其他附屬物。權(quán)益部分是指依附于實(shí)物部分的各種權(quán)益（所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等）。第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述（二）房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后嚴(yán)重減損其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，包括土地、地上定著物及其包含的權(quán)益，如房屋、林木等。不動(dòng)產(chǎn)的范圍比房地產(chǎn)的范圍廣，房地產(chǎn)是其中最核心的部分。物業(yè)即房地產(chǎn)，但一般是指微觀的房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)則包括微觀、中觀和宏觀三個(gè)層次。第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述（三）房地產(chǎn)的基基本特點(diǎn)自然屬性位置的固定性使用的耐久性異質(zhì)性經(jīng)濟(jì)屬性價(jià)值量大，資金需需求量大供給彈性小和經(jīng)營(yíng)營(yíng)的壟斷性保值增值性投資和消費(fèi)的雙重重性第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述法律屬性權(quán)利的可分性（單單宗房地產(chǎn)的實(shí)物物不可分性）權(quán)利的法律保障性性（通過(guò)登記公示示）社會(huì)屬性易受大眾心理影響響（特別是房地產(chǎn)泡沫沫形成和破滅時(shí)）財(cái)富性（整個(gè)國(guó)民民財(cái)富、個(gè)人財(cái)富富）關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的參與者土地所有者或使用用者（如集體土地所有有者和承包經(jīng)營(yíng)者者，城市國(guó)有土地地所有權(quán)人和使用用權(quán)人。特別是房房屋拆遷過(guò)程中原原土地使用人對(duì)房房地產(chǎn)開發(fā)的周期期和進(jìn)度具有重要要的影響作用）開發(fā)商和投資商政府各部門（土地管理、城市市規(guī)劃、建委或建建設(shè)局、房地產(chǎn)管管理局或住宅局、、市政管理、發(fā)改改委等部門）第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述金融機(jī)構(gòu)（銀行、保險(xiǎn)公司司、置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)構(gòu)等）承包商（建筑施工、材料料、設(shè)備等承包商商）購(gòu)房者（自用型和投資型型）和租房者房地產(chǎn)咨詢、中介介、服務(wù)機(jī)構(gòu)（包括房地產(chǎn)項(xiàng)目目咨詢策劃、評(píng)估估機(jī)構(gòu)、造價(jià)咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)、工程監(jiān)理理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)（一手房和二二手房）、營(yíng)銷策策劃、廣告服務(wù)等等）第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資概述二、房地地產(chǎn)投資資概述（一）房房地產(chǎn)投投資的概概念經(jīng)濟(jì)主體體以獲得得未來(lái)的的房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)的的增值或或收益為為目的，，預(yù)先墊墊付一定定數(shù)量的的貨幣與與實(shí)物，，直接或或間接的的從事或或參與房房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為。。第一節(jié)房房地地產(chǎn)投資資概述（二）房房地產(chǎn)投投資的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)具有較高高收益水水平和財(cái)務(wù)杠桿桿作用（見見舉例））能夠得到到稅收方面面的好處處易于獲得得金融機(jī)機(jī)構(gòu)的支支持（作作為“不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”易于獲得得抵押貸貸款）能抵消通通貨膨脹脹的影響響（保值值增值性性：根據(jù)據(jù)美國(guó)、、英國(guó)、、香港等等地研究究資料表表明，房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)率大約約是同期期一般物物價(jià)上漲漲率的2倍）提高投資資者的資資信等級(jí)級(jí)某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司投資資一宗房房地產(chǎn)，，投資總總額為1000萬(wàn)元，2年建成?！，F(xiàn)有兩兩種融資資方式：：一種為為全部用用自有資資金；另另一種為為70%向銀行借借貸，30%用自有資資金。已已知銀行行貸款利利率為8%，建成后后銷售收收入為1400萬(wàn)元。開開發(fā)階段段稅率為為5.5%（“兩稅稅一費(fèi)””——營(yíng)業(yè)稅、、城市維維護(hù)建設(shè)設(shè)稅、教教育費(fèi)附附加）。。比較兩兩種方式式的自有有資金收收益率如如下：第一種融融資方式式：自有有資金1000萬(wàn)元，銷銷售收入入1400萬(wàn)元，則則毛收入入為400萬(wàn)元。則則稅前收收益為400－（1400×5.5%）=323萬(wàn)元。則則稅前自自有資金金收益率率為：323÷÷1000=32.3%。第二種融融資方式式：自有有資金300萬(wàn)元，借借貸資金金為700萬(wàn)元，銷銷售收入入1400萬(wàn)元，支支付銀行行利息為為：700××【（1＋8%）2－1】=116.48萬(wàn)元，則則毛收入入為400－116.48=283.52萬(wàn)元。則則稅前收收益為283.52－（1400×5.5%）=206.52萬(wàn)元。則則稅前自自有資金金收益率率為：206.52÷÷300=68.84%。第一節(jié)房房地地產(chǎn)投資資概述（三）房房地產(chǎn)投投資的缺缺點(diǎn)投資對(duì)象象變現(xiàn)能能力差（（特別是是在建工工程、爛尾樓）投資數(shù)額額巨大投資回收收周期長(zhǎng)長(zhǎng)投資需要要專門的的知識(shí)和和經(jīng)驗(yàn)（（房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)資資格包括括：房地產(chǎn)估估價(jià)師、、房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人人、房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷策劃劃師等））中誠(chéng)廣場(chǎng)場(chǎng)（爛尾尾樓）第一節(jié)房房地地產(chǎn)投資資概述（四）房房地產(chǎn)投投資對(duì)象象從物理形形態(tài)來(lái)劃劃分，主主要分為為土地、建成房地地產(chǎn)和在建工程程按用途來(lái)來(lái)劃分，，居住物物業(yè)（普通住宅宅、高級(jí)公寓、別墅）、商用用物業(yè)（（酒店、寫字樓、超市和商場(chǎng)）、工業(yè)業(yè)物業(yè)（（廠房、倉(cāng)庫(kù)）和特殊殊物業(yè)（（賽馬場(chǎng)、高爾夫球球場(chǎng)、學(xué)校、、寺廟等）第一節(jié)房房地地產(chǎn)投資資概述（五）房房地產(chǎn)投投資形式式房地產(chǎn)直直接投資資房地產(chǎn)開開發(fā)投資資（土地開開發(fā)、房房屋開發(fā)發(fā)）房地產(chǎn)置置業(yè)投資資（自用、、購(gòu)買后后轉(zhuǎn)讓或或出租））房地產(chǎn)間間接投資資投資于房房地產(chǎn)企企業(yè)的債債券和股股票投資于房地產(chǎn)投投資信托基金（REITs：RealEstateInvestmentTrusts）購(gòu)買住房抵押押貸款支支持證券券（MBS：HousingMortgage-backedSecurity）第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及及用地制制度一、房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)概述（一）產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概概念產(chǎn)權(quán)即財(cái)財(cái)產(chǎn)權(quán)利利，是憑憑借財(cái)產(chǎn)產(chǎn)所獲得得的各種種權(quán)利的的總和。。它是財(cái)財(cái)產(chǎn)關(guān)系系的法律律表現(xiàn)。。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及及用地制制度（二）產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的分分類按照內(nèi)涵涵可將產(chǎn)產(chǎn)權(quán)劃分分為物權(quán)自物權(quán)（（一般是是所有權(quán)權(quán)）他物權(quán)用益物權(quán)權(quán)（如承承包經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)、土土地使用用權(quán)、地地上權(quán)、、典權(quán)、、地役權(quán)權(quán)、永佃佃權(quán)等））擔(dān)保物權(quán)權(quán)（如抵抵押權(quán)、、質(zhì)權(quán)等等）債權(quán)第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及及用地制制度（三）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是是以房屋財(cái)產(chǎn)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)產(chǎn)為客體的各各種權(quán)利的總總和。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是是一組權(quán)利即即“權(quán)利束”。房地產(chǎn)權(quán)利利束是房地產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)及其其分離出來(lái)的的各種權(quán)利的的總和。所有有權(quán)的權(quán)能包包括占有權(quán)、、使用權(quán)、收收益權(quán)和處分分權(quán)。第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度（四）我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基基本介紹我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵：：以土地為標(biāo)標(biāo)的、以他物物權(quán)（土地使使用權(quán)）為主主要內(nèi)容的土土地產(chǎn)權(quán)和以以房屋為標(biāo)的的、以自物權(quán)權(quán)（房屋所有有權(quán)）為主要要內(nèi)容的房屋屋產(chǎn)權(quán)所構(gòu)成成的權(quán)利束。。我國(guó)土地使用用權(quán)可分為：：1、有償出讓國(guó)國(guó)有土地使用用權(quán)；2、劃撥國(guó)有土土地使用權(quán)；；3、臨時(shí)用地土土地使用權(quán)（（一般不超過(guò)過(guò)2年）；4、土地承包經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)；5、宅基地使用用權(quán)第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度（五）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般般形式獨(dú)有產(chǎn)權(quán)共同占有。每一個(gè)人擁有有的房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利都受到共共同占有人的的制約。如同同一棟樓住戶戶對(duì)公共部分分的權(quán)利。聯(lián)合占有。共有者對(duì)房地地產(chǎn)皆享有使使用權(quán)，如果果某一占有人人逝世則占有有權(quán)轉(zhuǎn)移到其其他占有人手手中。如兄弟弟兩人繼承父父母的一棟房房屋。共同共有。如夫妻間共同同占有的房地地產(chǎn)，一方逝逝世則另一方方繼承。第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度（六）建筑物區(qū)分所所有權(quán)區(qū)分所有是以以建筑物的某某一特定部分分（即一棟住住宅樓中的一一套住房）為為客體而成立立的房地產(chǎn)所所有權(quán)形式，，它是一種復(fù)復(fù)合性權(quán)利。。包括三個(gè)部部分：專有部分的所所有權(quán)。單元元樓里的一套套住宅，其室室內(nèi)空間和內(nèi)內(nèi)隔墻是專有權(quán)部分。共有部分的持持份權(quán)。整棟棟樓的基底土土地、外墻、公共樓梯、、電梯、一樓樓大廳、上下下水管道等是是共有持份部分分。因共有而產(chǎn)生生的成員權(quán)。。小區(qū)居民對(duì)對(duì)小區(qū)公共事事務(wù)的表決權(quán)權(quán)、選聘物業(yè)管理理公司的權(quán)利、制定定本小區(qū)規(guī)章章制度的權(quán)利利。第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度（七）房地產(chǎn)產(chǎn)相鄰關(guān)系房屋所有權(quán)人人或土地使用用權(quán)人在自己己的房地產(chǎn)內(nèi)內(nèi)從事各種活活動(dòng)時(shí)，負(fù)有有注意和避免免損害相鄰房房地產(chǎn)的義務(wù)務(wù)；相對(duì)而言言，相鄰房地地產(chǎn)權(quán)利人，，則享有請(qǐng)求求對(duì)方注意預(yù)預(yù)防和避免損損害發(fā)生的權(quán)權(quán)利。實(shí)質(zhì)上上是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)和使使用權(quán)的一種種限制。一般存在兩類類相鄰關(guān)系：：通風(fēng)、采光、排水、排污污的相鄰關(guān)系系倒塌、易燃、、易爆等險(xiǎn)情情危害的相鄰鄰關(guān)系第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度（八）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記是法律授權(quán)的的機(jī)構(gòu)依法對(duì)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬屬現(xiàn)狀及變更更予以確認(rèn)的的一項(xiàng)重要活活動(dòng)，它包括括了土地使用用權(quán)和房屋所所有權(quán)登記。。房地產(chǎn)權(quán)屬屬登記不僅是是房地產(chǎn)管理理的核心，同同時(shí)也是現(xiàn)代代房地產(chǎn)制度度的基礎(chǔ)。由于我國(guó)對(duì)房房地產(chǎn)實(shí)行土土地與房屋的的分部門管理理體制，所以以房地產(chǎn)權(quán)屬屬登記是分別別進(jìn)行土地使使用權(quán)登記和和房屋所有權(quán)權(quán)登記。在大大多數(shù)城市，，一宗房地產(chǎn)產(chǎn)要辦理兩個(gè)個(gè)產(chǎn)權(quán)證書，，一個(gè)是房屋所有權(quán)證證書，一個(gè)是國(guó)有土地使用用權(quán)證書。目前部分城城市如廣州，，這兩個(gè)證是是合二為一。。第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度二、用地制度度介紹（一）我國(guó)現(xiàn)現(xiàn)行的土地所所有制度集體土地即農(nóng)農(nóng)民集體所有有土地，包括括農(nóng)村、城市市郊區(qū)、“城中村”土土地。“農(nóng)民民集體”的范圍包括3個(gè)層次：村農(nóng)農(nóng)民集體、村村內(nèi)兩個(gè)以上上農(nóng)村集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)農(nóng)民集體和鄉(xiāng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民民集體。國(guó)有土地一般般是指城市內(nèi)內(nèi)國(guó)家所有土土地，包括城城市市區(qū)、獨(dú)獨(dú)立工礦區(qū)、、一定規(guī)模人人口聚集的建建制鎮(zhèn)等。當(dāng)當(dāng)然，礦藏、、森林、草原原、灘涂等自自然資源屬于于國(guó)家所有。。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（二）其他他土地制度度土地登記制制度（縣級(jí)以上上土地管理理部門進(jìn)行行土地登記記和核發(fā)《國(guó)有土地使使用證》和《集體土地使使用證》，登記后即即受到法律律保護(hù)）土地有償有限期期使用制度土地用途管管制制度耕地保護(hù)制制度用地制度的的其他規(guī)定定第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（1）國(guó)有土地地使用權(quán)的的有償出讓讓國(guó)家將國(guó)有有土地使用用權(quán)在一定定年限內(nèi)出出讓給土地地使用者，，由土地使使用者向國(guó)國(guó)家支付土土地使用權(quán)權(quán)出讓金的的行為。土地使用權(quán)權(quán)出讓方式式有4種：招標(biāo)、拍賣賣、掛牌和和協(xié)議。經(jīng)營(yíng)性用用地目前只只能采用前前3種方式出讓讓。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（2）國(guó)有土地地使用權(quán)的的出讓年限限各種用途的的國(guó)有土地地出讓的最最高年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技技、文化衛(wèi)衛(wèi)生、體育育用地50年商業(yè)、旅游游、娛樂用用地40年綜合或其他他用地50年第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（三）現(xiàn)階階段在我國(guó)國(guó)取得國(guó)有土地使使用權(quán)的4個(gè)基本途徑徑：通過(guò)行政劃劃撥取得（（如高校用用地）通過(guò)國(guó)家出出讓方式取取得（招標(biāo)標(biāo)、拍賣、、掛牌和協(xié)協(xié)議四種方方式，其中中經(jīng)營(yíng)性用用地只能采采用前三種種方式）通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式式取得（買買賣、交換換、贈(zèng)與等等）通過(guò)土地或或房地產(chǎn)租租賃方式取取得第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（四）用地地制度的其其他規(guī)定在城市規(guī)劃劃區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)，閑置土土地1年以上按出出讓金的20%以下征收土土地閑置費(fèi)費(fèi)。未按土土地出讓合合同規(guī)定期期限動(dòng)工，，連續(xù)2年以上未使使用的，由由縣級(jí)以上上政府無(wú)償償收回。劃撥土地使使用權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或出租租的解決辦辦法，一種種方式可補(bǔ)補(bǔ)辦出讓手手續(xù)和補(bǔ)交交土地出讓讓金；另一一種方式是是將轉(zhuǎn)讓或或出租的收收益上繳國(guó)國(guó)家。土地使用權(quán)權(quán)期滿后可以續(xù)期，但必須在在出讓期滿滿前1年向土地管管理部門提提出申請(qǐng)，，重新簽訂訂出讓合同同。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（五）集體體土地征用用由于我國(guó)城城市郊區(qū)的的集體土地地不能直接接用于城市市的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資。因此一一般程序是是，先由城市政政府代表國(guó)國(guó)家征用城城郊的集體體土地并對(duì)對(duì)被征地者者給與補(bǔ)償償，然后由由城市土地地管理部門門向房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商出出讓該宗地地。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度征用集體土土地的補(bǔ)償償費(fèi)用包括括土地補(bǔ)償償費(fèi)、安置置補(bǔ)助費(fèi)及及地上附著著物和青苗苗的補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，具體標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和受償償人為：土地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)。一般為為耕地被征征前3年平均年產(chǎn)產(chǎn)值的6—10倍。費(fèi)用歸歸農(nóng)村集體體組織所有有。安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)。每個(gè)需需安置農(nóng)業(yè)業(yè)人口可得得到耕地被被征前3年平均年產(chǎn)產(chǎn)值的4—6倍。集體安安置的，該該費(fèi)用集體體管理和使使用；其他他單位安置置的，支付付給該單位位；不需安安置的，該該費(fèi)用給個(gè)個(gè)人。地上附著物物和青苗補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)。標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)級(jí)政府規(guī)定定，征用菜菜地要繳納納新菜地開開發(fā)基金。。該費(fèi)用歸歸附著物和和青苗的所所有者所有有。參見湖南省湘潭市農(nóng)農(nóng)地征用補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制制度（六）城市房屋屋拆遷參見法規(guī)：《城市房屋拆遷管管理?xiàng)l例》幾個(gè)主體：拆遷人：一般是是指取得房屋拆拆遷許可證的建建設(shè)單位。被拆遷人：是指指被拆遷房屋的的所有人，不包包括被拆遷房屋屋的使用人。房屋拆遷管理部部門不得作為拆拆遷人，也不得得接受拆遷委托托。第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制制度（六）城市房屋屋拆遷拆遷工作一般程程序：1、房屋拆遷申請(qǐng)請(qǐng)的提出2、拆遷審批和《房屋拆遷許可證證》的取得3、拆遷協(xié)議的簽簽訂（實(shí)際是以以合同形式）4、拆遷的實(shí)施（（包括自行拆遷遷和委托拆遷））5、拆遷補(bǔ)償安置置資金的監(jiān)管（（拆遷單位須出出具拆遷安置資資金的存款證明明）第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制制度（六）城市房屋屋拆遷拆遷的補(bǔ)償對(duì)象象：主要是被拆拆遷房屋的所有有人，也會(huì)考慮慮到使用人的利利益。一般是由由被拆遷人對(duì)承承租人（即使用用人）進(jìn)行補(bǔ)償償或安置，拆遷遷人對(duì)被拆遷人人給與相應(yīng)補(bǔ)償償。拆遷補(bǔ)償方式：：貨幣補(bǔ)償和房房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：按照照“等價(jià)有償””的原則，根據(jù)據(jù)房屋的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格補(bǔ)償。第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制制度（六）城市房屋屋拆遷對(duì)特殊情況的處處理：1、產(chǎn)權(quán)不明確房房屋（不包括臨臨時(shí)違章建筑））補(bǔ)償安置的具具體規(guī)定：由拆拆遷人提出補(bǔ)償償方案，報(bào)房屋屋拆遷管理部門門審核同意后實(shí)實(shí)施拆遷。2、抵押房屋的補(bǔ)補(bǔ)償安置的基本本程序：（1）認(rèn)定抵押的有有效性（2）應(yīng)及時(shí)通知抵抵押權(quán)人（如貸貸款銀行）（3）能解除抵押合合同的，補(bǔ)償款款付給被拆遷人人；不能解除抵抵押合同的，按按照法律規(guī)定順順序進(jìn)行原債務(wù)務(wù)的清償，不足足的向抵押人（（借款者）進(jìn)行行追償。第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制制度（六）城市房屋屋拆遷對(duì)特殊情況的處處理：3、公益事業(yè)房屋屋的拆遷安置：：按照城市規(guī)劃劃要求，或者重重新建設(shè)或者補(bǔ)補(bǔ)償。4、臨時(shí)建筑的補(bǔ)補(bǔ)償安置和違章章建筑由城市規(guī)劃部門門判定建筑是否否違章，原則上上對(duì)違章建筑不不予補(bǔ)償，具體體情況具體處理理。臨時(shí)建筑（結(jié)構(gòu)構(gòu)簡(jiǎn)易、限期拆拆除），分為超超過(guò)期限的和未未超過(guò)期限的。。超過(guò)期限的是是非法建筑和未未超過(guò)期限的是是合法建筑。第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)一、住宅區(qū)規(guī)劃劃的基本知識(shí)（一）城市規(guī)劃劃的基本分類根據(jù)城市建設(shè)階階段，可以把城城市詳細(xì)規(guī)劃分分為控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃和修建性性詳細(xì)規(guī)劃。按功能可分為居住區(qū)規(guī)劃、工業(yè)區(qū)規(guī)劃、商貿(mào)區(qū)規(guī)劃。第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)（二）控制性詳詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容容用地控制指標(biāo)：：用地性質(zhì)、用用地面積、土地地與建筑使用相相容性（廣州市的居住用用地控制指標(biāo)）環(huán)境容量控制指指標(biāo)：容積率、建筑密度、綠地率、人口口容量建筑形態(tài)控制指指標(biāo)：建筑高度度、建筑間距、、建筑后退紅線線距離、沿路建建筑高度、相鄰鄰地段的建筑規(guī)規(guī)定交通控制指標(biāo)：：交通出入口方方位、停車位位配套設(shè)施體系：：生活服務(wù)設(shè)施施布置、市政公公用設(shè)施、交通通設(shè)施和管理要要求第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)（三）修建性詳詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容容建設(shè)條件分析和和綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)論證建筑和綠地的空空間布局、景觀觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布布置總平面圖道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)工程管線規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)估算工程量、拆拆遷量和總造價(jià)價(jià)，分析投資效效益第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)（四）居住區(qū)可可分為居住區(qū)、、居住小區(qū)、居居住組團(tuán)三級(jí)：：居住區(qū)是由城市市干道或自然分分界線所圍合，，居住人口規(guī)模模為3-5萬(wàn)人，居住戶數(shù)數(shù)為1-1.6萬(wàn)戶，并具有一一整套與之對(duì)應(yīng)應(yīng)規(guī)模的公共服服務(wù)設(shè)施的居住住生活聚集地。。（如番禺的華華南新城、華南南碧桂園、駿景景花園等）居住小區(qū)是指城城市道路或自然然分界線所圍合合，居住人口規(guī)規(guī)模為1-1.5萬(wàn)人，居住戶數(shù)數(shù)為3000-5000戶，并具有一套套與之對(duì)應(yīng)規(guī)模模的公共服務(wù)設(shè)設(shè)施的居住生活活聚集地。（如如美林湖畔）居住組團(tuán)是指被被小區(qū)道路分割割，居住人口規(guī)規(guī)模為1000-3000人，居住戶數(shù)為為300-1000戶，并具有居民民所需的基本公公共服務(wù)設(shè)施的的居住生活聚集集地。（如五山山花園）第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)（五）廣州市城城市規(guī)劃簡(jiǎn)介1、整個(gè)市域的總總體規(guī)劃方向（（南拓、北優(yōu)、東東進(jìn)、西聯(lián)）2、各大區(qū)規(guī)劃的職職能3、交通干線、環(huán)城高速、地鐵線第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)二、建筑學(xué)基本本知識(shí)（一）建筑面積積（首先認(rèn)識(shí)一套住房）整棟住宅樓的建建筑面積包括主主要使用面積、、輔助使用面積積和結(jié)構(gòu)面積三三項(xiàng)。主要使用面積是是建筑各層平面面中直接為生產(chǎn)產(chǎn)或生活使用的的凈面積之和（（如住宅樓的主要使使用面積是起居居室（客廳）、、餐廳、臥室等等面積的總和）。輔助使用面積是是建筑物各層平平面中為輔助生生產(chǎn)或生活所占占凈面積的總和和（如住宅樓的輔助使使用面積是廚房房、盥洗間、廁廁所、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)儲(chǔ)藏室等面積的的總和）。結(jié)構(gòu)面積是建筑筑物各層平面中中墻體、柱等結(jié)構(gòu)體所占面面積的總和。第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)（二）建筑面積積的計(jì)算規(guī)則單層建筑物不論論其高度如何，，均按一層計(jì)算算建筑面積。多多層建筑物自然然層的層高在2.2米及以上者，方方可計(jì)算建筑面面積。單層建筑物的建建筑面積和多層層建筑物首層的的建筑面積，均均應(yīng)按建筑物外外墻勒腳以上結(jié)結(jié)構(gòu)外圍水平面面積計(jì)算。地下室、地下倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)、地下停車場(chǎng)等建筑面積，應(yīng)應(yīng)按其外墻上口口外圍水平面積積計(jì)算建筑面積積。建于坡地的建筑筑物吊腳架空層、深基礎(chǔ)下架空空層，設(shè)計(jì)加以以利用時(shí)，有圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)且層高高在2.2米以上的部位，，按該部位的水水平面積計(jì)算建建筑面積。第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)（二）建筑面積積的計(jì)算規(guī)則室內(nèi)樓梯間、電電梯井、觀光電電梯井、自動(dòng)扶扶梯，應(yīng)按建筑筑物的自然層計(jì)計(jì)算建筑面積。。室內(nèi)提物井、管管道井、抽油煙煙機(jī)風(fēng)道、通風(fēng)風(fēng)排氣豎井、垃垃圾道、附墻煙煙囪等，應(yīng)按首首層面積計(jì)算建建筑面積。坡屋頂內(nèi)和場(chǎng)館看臺(tái)下的建建筑空間，設(shè)計(jì)并利用時(shí)時(shí)，凈高超過(guò)2.2米及以上部位，，按水平面積計(jì)計(jì)算建筑面積。。凈高在1.2米至2.2米的部位，應(yīng)按按該部位水平面面積的一半計(jì)算算建筑面積。第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)（二）建筑面積積的計(jì)算規(guī)則建筑物外有圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)的挑廊、、走廊、眺望間間、落地櫥窗、、陽(yáng)臺(tái)、兩建筑物間有有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊等，層高在2.2米以上的，應(yīng)按按其圍護(hù)面積計(jì)計(jì)算建筑面積。。若以上部位無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)，則按照其頂蓋蓋水平投影面積積的一半來(lái)計(jì)算算建筑面積。有頂蓋但無(wú)圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等，應(yīng)按其頂蓋蓋水平面積的一一半計(jì)算建筑面面積。雨篷的外邊線至外墻結(jié)結(jié)構(gòu)外邊線的寬寬度超過(guò)2.1米時(shí)，應(yīng)按其水水平投影面積的的一半計(jì)算建筑筑面積。第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)（三）商品房銷銷售面積1、商品房銷售面面積、套內(nèi)建筑筑面積和分?jǐn)偟牡墓媒ㄖ娣e積之間的關(guān)系商品房銷售面積積＝套內(nèi)建筑面面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積包包括三個(gè)部分：：套內(nèi)使用面積積、套內(nèi)墻體面面積、陽(yáng)臺(tái)建筑筑面積第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)2、套內(nèi)墻體面積積商品房各套內(nèi)使使用空間周圍的的維護(hù)或承重墻墻體，有共用墻及非共用用墻兩種。商品房各套之間間的分隔墻、套套（單元）與公公用建筑空間之之間的分隔墻以以及外墻（包括括山墻）均為共共用墻，共用墻墻墻體水平投影影面積的一半計(jì)計(jì)入套內(nèi)墻體面面積。非共用墻墻體水水平投影響面積積全部計(jì)入套內(nèi)內(nèi)墻體面積。第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)3、公用建筑面積積包括兩個(gè)部分：：電梯井、樓梯間間、垃圾道、變變電室、設(shè)備間間、公共門廳和過(guò)道、地下室室、值班警衛(wèi)室室以及其他功能能上為整棟建筑筑服務(wù)的公共用用房和管理用房房建筑面積；套（單元）與公公用建筑空間之之間的分隔墻以以及外墻（包括括山墻）墻體水水平投影面積的的一半。另外凡已作為獨(dú)獨(dú)立使用空間銷銷售或出租的地地下室、車棚等等，不應(yīng)計(jì)入公公用建筑面積部部分。作為人防防工程的地下室室也不計(jì)入公用用建筑面積。車車庫(kù)、會(huì)所等具具備獨(dú)立使用功功能的空間；售售樓單位自營(yíng)、、自用的房屋；；為多棟房屋服服務(wù)的警衛(wèi)室、、管理用房、設(shè)設(shè)備間等都不應(yīng)應(yīng)記入公用建筑筑面積進(jìn)行分?jǐn)倲?。第三?jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)4、公用建筑面積積分?jǐn)傆?jì)算（1）公用建筑面積分分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算將整棟建筑物的的公用建筑面積積除以整棟建筑筑物的各套套內(nèi)內(nèi)建筑面積之和和，得到建筑的的公用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)。（2）公用建筑面積積分?jǐn)傆?jì)算各套（單元）的的套內(nèi)建筑面積積乘以公用建筑筑面積分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)，得到購(gòu)房者者應(yīng)合理分?jǐn)偟牡墓媒ㄖ娣e積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建建筑面積分?jǐn)傁迪禂?shù)×套內(nèi)建筑面積得房率與公用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)的關(guān)關(guān)系。第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)5、關(guān)于住宅的幾幾組專業(yè)用語(yǔ)（1）戶型（？房？？廳？衛(wèi)？陽(yáng)臺(tái)臺(tái)）一房（30㎡—60㎡）1房1廳1衛(wèi)、1房2廳1衛(wèi)、1房2廳2衛(wèi)兩房（60㎡—90多㎡）2房1廳1衛(wèi)、2房2廳1衛(wèi)、2房2廳2衛(wèi)三房（80㎡—140㎡甚至更大面積））3房1廳1衛(wèi)、3房2廳1衛(wèi)（小三房80㎡—90多㎡）、3房2廳2衛(wèi)、3房2廳3衛(wèi)四房（100㎡—300㎡或更大）4房2廳2衛(wèi)、4房2廳3衛(wèi)、4房3廳3衛(wèi)；第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)（2）樓型（？梯？？戶）1梯2戶（常見于2000年以前建造的9層以下的樓梯樓樓，即1個(gè)單元1層只有兩戶門對(duì)對(duì)門，可以很好好實(shí)現(xiàn)房屋內(nèi)的的南北對(duì)流）1梯3戶或4戶（甚至更多））（常見于土地地稀缺地段的9層以下的樓梯樓樓，有可能是點(diǎn)點(diǎn)式樓，也有可可能是條式樓））2梯2戶或3戶或6戶或8戶（常見于土地地稀缺地段的9層以上的電梯樓樓（1部電梯1個(gè)消防樓梯），，有可能是點(diǎn)式式樓，也有可能能是條式樓）3梯6戶或8戶甚至10幾戶（常見于土土地稀缺地段的的9層以上的電梯樓樓（2部電梯1個(gè)消防樓梯），，一般都是點(diǎn)式式樓）第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)5、關(guān)于住宅的幾幾組專業(yè)用語(yǔ)（3）建筑結(jié)構(gòu)形式式按照所用材料不不同可以分為：：木結(jié)構(gòu)、磚木木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)、鋼和和混凝土組合結(jié)結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)按照墻體不同可可分為：框架結(jié)結(jié)構(gòu)、框架剪力力墻結(jié)構(gòu)、框架架筒體結(jié)構(gòu)（高高層）、筒中筒筒結(jié)構(gòu)（超高層層）第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)5、關(guān)于住宅的幾幾組專業(yè)用語(yǔ)（4）建筑風(fēng)格歐式外觀（羅馬馬風(fēng)格、西班牙牙式、德國(guó)式））中式風(fēng)格（江南南風(fēng)格、北方四四合院式）（5）樓的層別劃分分低層（1—3層）：如獨(dú)立別別墅、連排別墅墅（Townhouse）多層（4—6層）：小高層（7—9層）高層（10層以上），100米或30層以上為超高層層。另一種劃分為：：1—3、3—7、8—12、12層以上第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)（四）建筑密度度一定用地范圍內(nèi)內(nèi)的所有建筑物物的基底面積與與土地總面積之之比。一般是百百分比形式，可可反映一定用地地范圍內(nèi)的空地地率和建筑物的的密集程度。（五）容積率一定用地范圍內(nèi)內(nèi)總建筑面積與與用地總面積之之比。一般用小小數(shù)表示，它反反映了城市土地地利用率。第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)（六）建筑設(shè)計(jì)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性問(wèn)題題1、建筑層數(shù)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性一般地，增加建建筑層數(shù)有利于于節(jié)約用地。當(dāng)當(dāng)然，層數(shù)增加加，日照、采光光、通風(fēng)所需要要的間距也要增增大。住宅層數(shù)數(shù)為3-6層時(shí)，每增加1層，每公頃可相相應(yīng)增加建筑面面積1000平方米；而6層以上，節(jié)地的的效果會(huì)顯著下下降。根據(jù)國(guó)內(nèi)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，5-6層的多層住宅無(wú)無(wú)論從建筑造價(jià)價(jià)和節(jié)約用地來(lái)來(lái)看都是比較經(jīng)經(jīng)濟(jì)的。就建筑成本來(lái)說(shuō)說(shuō)，低層住宅比比多層住宅經(jīng)濟(jì)濟(jì)，而多層住宅宅又比高層住宅宅經(jīng)濟(jì)。主要是是電梯、供水加加壓設(shè)備、基礎(chǔ)礎(chǔ)處理、防火設(shè)設(shè)備、建材費(fèi)用用和施工成本等等。第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)2、建筑層高的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性日照間距系數(shù)一一定的情況下，，降低層高，可可以降低住宅總總高度，從而縮縮小日照間距，，節(jié)約用地；同同時(shí)也可以降低低造價(jià)。根據(jù)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，住宅宅層數(shù)由5層增至7層，可以節(jié)約用用地7.5%～9.5%；而層高從3.2米降至2.8米，可以節(jié)約用用地8.3%～10.5%。一般地，在建建筑密度不變的的情況下，層高高每降低10cm，能節(jié)約用地2%，降低造價(jià)1%。一般情況下，每每層凈空高度低低于2.6米，人就會(huì)有較較明顯的空間壓壓抑感。第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)3、建筑進(jìn)深的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性在同樣面積標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的條件下，加大進(jìn)深，對(duì)節(jié)節(jié)約用地的效果果是很明顯的。一般認(rèn)為，建筑筑進(jìn)深在11米以下時(shí)，進(jìn)深深每增加1米，每公頃可增增加建筑面積1000平方米，即提高高住宅容積率0.1。因?yàn)樵黾舆M(jìn)深深，等于縮小了了面寬。進(jìn)深在在11米以上，節(jié)地效效益相應(yīng)降低。。一般住宅的建建筑進(jìn)深在11米～13米之間。第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)4、建筑物布置的的經(jīng)濟(jì)性東西向布置的條狀住宅，由于正面間距比南北北向布置的正面面間距小，因而在用地上上較節(jié)省。但東東西向住宅在采采光、通風(fēng)方面面效果較差。一般地，點(diǎn)狀住宅組團(tuán)比條狀住宅組團(tuán)用地經(jīng)經(jīng)濟(jì)。6層以下的點(diǎn)狀住住宅組團(tuán)并不比比條狀住宅用地地經(jīng)濟(jì)，只有高高層點(diǎn)狀住宅組組團(tuán)才能顯示這這方面的經(jīng)濟(jì)性性。第三節(jié)規(guī)劃和和建筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)5、其他方面的的用地經(jīng)濟(jì)性性利用道路和河道空間兼作作間距用地利用間距用地地，布置日照照要求不高的的建筑（如寫寫字樓的裙樓設(shè)計(jì)）開辟地下建筑筑空間（如廣廣州中山三路路中華廣場(chǎng)附附近的地王廣場(chǎng)）第四節(jié)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基基礎(chǔ)知識(shí)一、現(xiàn)金流量量1、現(xiàn)金流量的的概念如果我們把某某項(xiàng)房地產(chǎn)投投資活動(dòng)看作作一個(gè)獨(dú)立的的系統(tǒng)，那么么一定時(shí)期各各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)實(shí)際發(fā)生的資資金流出或流流入就叫做現(xiàn)現(xiàn)金流量。其其中，流出系系統(tǒng)的資金叫叫做現(xiàn)金流出出，流入系統(tǒng)統(tǒng)的資金叫做做現(xiàn)金流入?！，F(xiàn)金流出與與現(xiàn)金流入之之差稱為凈現(xiàn)現(xiàn)金流量。第四節(jié)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基基礎(chǔ)知識(shí)2、現(xiàn)金流量圖圖現(xiàn)金流量圖是是用以反映投投資項(xiàng)目在一一定時(shí)期內(nèi)資資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)態(tài)的簡(jiǎn)化圖，，即把經(jīng)濟(jì)系系統(tǒng)的現(xiàn)金流流量繪入一個(gè)個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖圖中，表示出出各現(xiàn)金流入入、流出與相相應(yīng)時(shí)間的對(duì)對(duì)應(yīng)關(guān)系。以橫軸為時(shí)間間軸，向右延延伸表示時(shí)間間的延續(xù)，軸軸上的每一刻刻度表示一個(gè)個(gè)時(shí)間單位，，兩個(gè)刻度之之間的時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)度稱為計(jì)息息周期，可取取年、半年、、季度或月等等。橫坐標(biāo)軸軸上“0”點(diǎn)，通常表示示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，，也可表示資資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)時(shí)間始點(diǎn)或某某一基準(zhǔn)時(shí)刻刻。注意：為了簡(jiǎn)化計(jì)計(jì)算，公認(rèn)的的習(xí)慣是將現(xiàn)現(xiàn)金流量的代代數(shù)和看成是是在計(jì)算周期期末發(fā)生，稱稱為期末慣例例法。第四節(jié)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基基礎(chǔ)知識(shí)相對(duì)于時(shí)間坐坐標(biāo)的垂直箭箭線代表不同同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金金流量?，F(xiàn)金金流量圖中垂垂直箭線的箭箭頭，通常是是向上者表示示正現(xiàn)金流量量，向下者表表示負(fù)現(xiàn)金流流量。某一計(jì)計(jì)息周期內(nèi)的的凈現(xiàn)金流量量，是指該時(shí)時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流流量的代數(shù)和和。012345-+現(xiàn)金流量第1個(gè)計(jì)息周期第5個(gè)計(jì)息周期PFA112345R1R2I