營(yíng)銷策劃案討論稿

某樓盤樓書文案（討論稿）封面文字：標(biāo)志+城市地標(biāo)，某市榮耀+打開每扇窗，都是某縣江一、城市一體化，某市后花園(P2、P3)P2：標(biāo)題：城市一體化，某市后花園正文：2006年，某市市政府提出打造一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，某縣被納入其范圍；2009年，某縣提出“打造某市乃至珠三角和海西地區(qū)后花園”的定位；2012年底，投資2億元打造的某縣主出口迎賓大道將通車；2012年底，某市至某縣高速公路全線貫通； 2013年……城市一體化、一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)，讓某縣這座城市愈發(fā)便利 快捷；高門檻的工業(yè)入門標(biāo)準(zhǔn)，高標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)綠化建設(shè)，讓某縣這座城市變成了美麗的花園；離某市30分鐘便利生活圈的定位，讓某樓盤成為某市最美的后花園。P3：標(biāo)題：某縣江畔，詩(shī)意生活正文：閑暇時(shí)光，約三五好友共赴某縣，觀山賞水，江邊垂釣，心情盛開。繁忙之余，放下手中工作，與家人團(tuán)聚，無(wú)論是只有18米之遙的江邊水岸，亦或是270°的觀景陽(yáng)臺(tái)，都充滿溫馨與浪漫。住在某樓盤，日觀一江美景，晚聽(tīng)江上魚歌，輕風(fēng)吹拂一簾幽夢(mèng)。（配地圖）二、城市地標(biāo)，城市榮耀(P4、P5)P4：一座建筑，一幅作品標(biāo)題：（樓層），城市地標(biāo)，某市高度正文：建筑是藝術(shù)載體，是城市文化的代表與象征。某樓盤，經(jīng)典建筑藝術(shù)，傲然完美呈現(xiàn)?。菍樱?，不僅是城市的高度，也是生活的高度和身份的象征！P5：標(biāo)題：優(yōu)美弧線，詩(shī)意建筑正文：某樓盤極富現(xiàn)代氣息的外立面，宛若太極雙魚的建筑造型，為蜿蜒流轉(zhuǎn)的某縣江嵌入璀璨的明珠。某樓盤，270°景觀陽(yáng)臺(tái)。一個(gè)弧形陽(yáng)臺(tái)，完整呈現(xiàn)一江美景。某樓盤，經(jīng)典建筑，城市標(biāo)桿，城市驕傲?。ㄍ诖髨D）三、江景（P6、P7） P6：標(biāo)題：打開每扇窗，都是某縣江某縣江灣區(qū)美景，是天賦；將天賦美景收藏，在人為。景觀資源決定于地段，而景觀效果取決于建筑。某樓盤從建筑排列到戶型設(shè)計(jì)，經(jīng)過(guò)無(wú)數(shù)次計(jì)算機(jī)模擬，反復(fù)調(diào)整設(shè)計(jì)參數(shù)，力求使每一戶都能充分享某縣江醉人美景！某樓盤，臨江而居，巔峰豪情，一輩子江岸度假生活......徜徉在風(fēng)景中，留戀在陽(yáng)臺(tái)窗前?。硺潜P看某縣江效果圖）P7：標(biāo)題：臨水而居，一灣美景某樓盤，江岸度假生活專區(qū)。？親水住宅，越來(lái)越稀缺的城市資源。江景房、湖景房、海景房，成為城市人居的價(jià)值尺度，一如香港的淺水灣、深圳的小梅沙、上海的外灘......某樓盤，水浪親拍，江風(fēng)陣陣，波光粼粼，兩岸燈火闌珊······灣的風(fēng)景，是每天重復(fù)的美麗。標(biāo)題：以灣之名，收藏最美江景某縣江，蜿蜒流轉(zhuǎn)千年；某縣江，一灣詩(shī)意風(fēng)景。某縣江灣區(qū)美景，是天賦；將天賦美景收藏，在人為。岸邊棧道，不是廊橋遺夢(mèng)，是閑暇健步、休憩的絕佳去處。某樓盤，獨(dú)享一線江景......四、全精裝豪宅，五星級(jí)享受P8：標(biāo)題：精裝革命——全面家居解決方案正文：某樓盤，在某市首開豪華全精裝修全面家居解決方案，海爾家庭式中央空調(diào)、歐派廚房整體櫥柜、大自然實(shí)木地板、實(shí)木室內(nèi)門、巴迪斯廚房天花吊頂、美標(biāo)衛(wèi)浴潔具、西門子嵌入式廚電、埃菲爾指紋鎖....均采用一流知名品牌，為業(yè)主營(yíng)造健康、便捷、舒適的生活方式，實(shí)現(xiàn)“拎包即住”的夢(mèng)想。？（待確定）（配精裝修效果圖及各建材品牌標(biāo)識(shí)）五、園林P9：標(biāo)題：藝術(shù)園林，浪漫情懷某樓盤，運(yùn)用借景、造景等園林設(shè)計(jì)手法，將原生態(tài)的江岸園林引入社區(qū)，將露天咖啡椅、花榭廊、雕塑、地景噴泉，點(diǎn)綴于3000平方米的屋頂花園，同時(shí)配以繁花簇錦的名貴花木，構(gòu)成一個(gè)完美的立體綠化空間和藝術(shù)空間，真正實(shí)現(xiàn)一步一景，移步換景。某樓盤，浪漫園林與原生態(tài)江岸美景，夢(mèng)想天地。六、物管（P10、P11）P10：標(biāo)題：新加坡式管家服務(wù)，度假酒店式舒適尊貴正文：某樓盤，某市灣區(qū)景觀住宅杰作；某樓盤，某市酒店式度假生活代表。某樓盤，聘請(qǐng)中國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)公司——廣州萊佛士，以“度假”式概念為基礎(chǔ)，導(dǎo)入現(xiàn)代酒店度假物業(yè)管理模式，以星級(jí)酒店為標(biāo)準(zhǔn)，提供酒店式管家服務(wù)，使您每天都能享受到舒適便利的度假式生活。P11：標(biāo)題：七大智能管家系統(tǒng)，睿御生活奢想正文：某樓盤，在給您提供舒適的度假生活服務(wù)的同時(shí)，在安防上采用專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)與現(xiàn)代智能高科技產(chǎn)品相結(jié)合，形成集門衛(wèi)值勤、移動(dòng)巡邏、攝像、紅外監(jiān)控等立體化安全管理體系，無(wú)時(shí)無(wú)刻守候您。◆24小時(shí)保安巡更系統(tǒng)◆閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)◆能識(shí)別訪客系統(tǒng)◆住戶樓宇對(duì)講系統(tǒng)◆停車場(chǎng)管理系統(tǒng)◆消防控制中心及報(bào)警系統(tǒng)商業(yè)（P12、P13）P12：標(biāo)題：臨水商業(yè)，休閑舞臺(tái)正文：某樓盤，150米江岸，15國(guó)內(nèi)排名第六位的電影院線——大地院線隆重登臨某縣。某市最高檔的咖啡館——維也納咖啡館、連鎖美容機(jī)構(gòu)——舒適堡美容養(yǎng)生會(huì)所、維納斯婚紗影樓、休閑餐廳、卡斯特酒莊、.....一線休閑娛樂(lè)品牌云集，精彩生活，繽紛呈現(xiàn).....P13：標(biāo)題：三首層商鋪，立體濱水商圈正文：城市中心、商業(yè)中心、休閑中心....某樓盤，三首層商鋪，鋪鋪王鋪，立體商圈，一站式購(gòu)物休閑娛樂(lè)天堂。戶型賞析（P14-15）P16（封底）：區(qū)位圖+開發(fā)商+代理商+地址+電話（共16個(gè)P）某樓盤策劃核心提要（討論稿）一、某樓盤主題定位：城市地標(biāo)某市榮耀二、某樓盤主打廣告語(yǔ)：打開每扇窗，都是某縣江三、某樓盤不同主題推廣語(yǔ)：1、江景：打開每扇窗，都是某縣江2、建筑：城市地標(biāo)，某市榮耀3、景觀：一灣江景，一園美景4、裝修：全精裝豪宅，五星級(jí)享受5、物管：酒店式服務(wù)，五星級(jí)享受6、商業(yè)：濱水商圈，休閑舞臺(tái)售樓員統(tǒng)一說(shuō)辭（討論稿）（一）樓盤介紹：小區(qū)占地面積約 平方米，總建筑面積約 平方米（其中，住宅建筑面積 平方米，商業(yè)建筑面積 平方米）。小區(qū)容積率 ，建筑密度約 ﹪，綠地率約 ﹪，樓間距約 米，最寬樓間距 米。住宅總套數(shù) 套，商鋪總套數(shù) 套，地下車位 個(gè)，車位配比1：（二）賣點(diǎn)介紹1、地標(biāo)建筑，某市高度小區(qū)由2棟（樓層）的高層建筑組成。（樓層）的建筑，不僅是未來(lái)某縣的最高建筑，也是未來(lái)某縣乃至某市的最高建筑。這不僅是建筑的高度，也是身份的象征！小區(qū)建筑均為板式設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格現(xiàn)代時(shí)尚，建筑線條簡(jiǎn)潔明了，建筑立面色彩亮麗。一灣江景，一生享受親水住宅，越來(lái)越成為城市的稀缺資源。江景房、湖景房、海景房，成為城市人居的價(jià)值尺度，一如香港的淺水灣、深圳的小梅沙、上海的外灘......某樓盤地處某縣風(fēng)景最美的江岸灣區(qū)。在這里，推開每扇窗，都可以看到綠水蕩漾、波光粼粼、風(fēng)景秀麗的某縣江。臨江而居，享受一輩子的江岸度假生活......3、完美戶型，實(shí)用至上小區(qū)共有 套住宅，戶型多樣，選擇余地大。其中一房 套，面積約 ㎡；兩房?jī)蓮d 套，面積從 平方米- 平方米；三房?jī)蓮d 套，面積從 平方米- 平方米；四房?jī)蓮d 套，面積約 平方米。每套房都有大陽(yáng)臺(tái)、大飄窗，都可以看一江美景。戶型實(shí)用率高，陽(yáng)臺(tái)、飄窗只計(jì)一半面積。4、屋頂園林，浪漫情懷某樓盤運(yùn)用借景、造景等園林設(shè)計(jì)手法，將原生態(tài)的江岸園林引入社區(qū)，將露天咖啡椅、花榭廊、雕塑、地景噴泉，點(diǎn)綴于3000平方米的屋頂花園，同時(shí)配以繁花簇錦的名貴花木，構(gòu)成一個(gè)完美的立體綠化空間和藝術(shù)空間，真正實(shí)現(xiàn)一步一景，移步換景。小區(qū)部分底層架空，既增加了小區(qū)的通透性，又增加了綠化面積和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。5、全精裝豪宅，五星級(jí)享受某樓盤在某市首開豪華全精裝修全面家居解決方案，海爾家庭式中央空調(diào)、歐派廚房整體櫥柜、大自然實(shí)木地板、實(shí)木室內(nèi)門、巴迪斯廚房天花吊頂、美標(biāo)衛(wèi)浴潔具、西門子嵌入式廚電、埃菲爾指紋鎖....均采用一流知名品牌，為業(yè)主營(yíng)造健康、便捷、舒適的生活方式，實(shí)現(xiàn)“拎包即住”的夢(mèng)想。6、管家式服務(wù)，度假式生活小區(qū)由中國(guó)百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)——廣州萊佛士實(shí)行全封閉物業(yè)管理，將以“度假”式概念為基礎(chǔ)，導(dǎo)入現(xiàn)代酒店度假物業(yè)管理理念，為業(yè)主提供酒店式管家服務(wù)，使業(yè)主每天都能享受到舒適便利的度假式生活。小區(qū)還將安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線防范系統(tǒng)、IC卡管理系統(tǒng)等八大智能化管理系統(tǒng)，確保為業(yè)主提供無(wú)憂安全屏障。小區(qū)實(shí)行完全人車分流，摩托車、小汽車一律放地下車位，確保小區(qū)通暢、安全。某樓盤營(yíng)銷策劃書（討論稿）一、項(xiàng)目概況占地面積 ㎡，總建筑面積 ㎡（其中，住宅 ㎡，商業(yè) ㎡，地下車位 ㎡，架空層 ㎡）。 項(xiàng)目由2棟（樓層）的板式高層建筑組成。住宅總套數(shù) 套。其中，一房 套，面積為 ㎡；兩房?jī)蓮d套，面積分別為 ㎡、 ㎡、 ㎡；三房?jī)蓮d套，面積分別為 ㎡、 ㎡、 ㎡；四房?jī)蓮d 套，面積為 ㎡。各棟實(shí)用率分別為： %、 %。停車位： 個(gè)（地下 個(gè)，地面 個(gè)）。二、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（一）優(yōu)勢(shì)1、一線臨江，戶戶觀景；江景房眾多矚目。2、戶型多樣，設(shè)計(jì)好，面積適中；3、地段好，地處成熟片區(qū)，周邊有塞納左岸等高檔樓盤；4、鬧中取靜，適合居??；5、坐北朝南，朝向好；6、屋頂花園平臺(tái)，底層架空，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美；7、精裝修，沒(méi)有二次裝修的煩惱；8、有濱水商業(yè)，配套齊全，居家方便；9、物業(yè)管理公司有全新的管理經(jīng)驗(yàn)，有利銷售；10、某縣首個(gè)過(guò)濾水入戶。？（二）劣勢(shì)1、規(guī)模小，小區(qū)園林環(huán)境難有特色;2、樓間距不夠?qū)?，低層住宅光線受到影響；3、部分房源中看不中用；4、臨江部分房源面積偏大，總價(jià)高;5、目前政策環(huán)境對(duì)銷售不利；6、精裝修房盡管沒(méi)有二次裝修的煩惱，但裝修風(fēng)格和質(zhì)量不一定符合客戶需求；7、高層建筑成本高，會(huì)推高房?jī)r(jià)；8、物業(yè)管理費(fèi)高；9、商住擾民。10、本地看好100多平方的，但是對(duì)88平方的不感興趣，某市地區(qū)的看好公寓，所以會(huì)出現(xiàn)滯銷戶型。三、開發(fā)商及項(xiàng)目形象包裝策略因開發(fā)商是房地產(chǎn)的“新軍”，因此消費(fèi)者可能會(huì)對(duì)開發(fā)商的實(shí)力、開發(fā)理念、運(yùn)作水平及項(xiàng)目的建筑質(zhì)量等產(chǎn)生懷疑。針對(duì)這一情況，建議在項(xiàng)目推出前對(duì)企業(yè)及項(xiàng)目進(jìn)行必要的包裝和推廣：1、設(shè)計(jì)精美、有文化內(nèi)涵，并具有特色的樓書；2、精心提煉企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)理念、開發(fā)理念，展示具有責(zé)任感、使命感的企業(yè)形象；3、事件行銷：在項(xiàng)目開盤前，公司領(lǐng)導(dǎo)多參加一些行業(yè)性、公益性的活動(dòng)，增加媒體曝光率，多宣傳企業(yè)及項(xiàng)目形象；4、公共關(guān)系：與某縣各部門及媒體建立良好的合作關(guān)系，避免在項(xiàng)目施工、銷售等環(huán)節(jié)出現(xiàn)意外事件而被媒體曝光。四、項(xiàng)目建設(shè)建議1、做主題景觀，進(jìn)一步提升小區(qū)文化品位，增加銷售賣點(diǎn)；2、放慢其中一棟房屋的建設(shè)步伐，既可減輕資金壓力，又可分批預(yù)售，緩解政策對(duì)樓市不利的影響，還可逐步提升銷售價(jià)格；3、商鋪面積適中，以40-60ｍ2為宜，面積太大難以銷售，單價(jià)亦難提高。五、目標(biāo)客戶定位及推廣策略本項(xiàng)目規(guī)模不大但套數(shù)不少，戶型多樣但一些戶型中看不中用，因此給推廣和銷售帶來(lái)一定難度。（一）客戶群定位1、某縣成功人士及在外某縣籍人士；2、某市、南康、崇義等周邊縣市投資客；3、度假型置業(yè)者。圈定目標(biāo)客戶不是目的，針對(duì)目標(biāo)客戶“對(duì)癥下藥”地進(jìn)行包裝、推廣才是最終目的。（二）建議針對(duì)目標(biāo)客戶采取如下推廣策略：1、針對(duì)在外某縣籍人士（1）加大全國(guó)各地某縣商會(huì)的聯(lián)絡(luò)工作，贊助印制各商會(huì)《通訊錄》；（2）贊助某縣商會(huì)春節(jié)團(tuán)拜會(huì)或其它活動(dòng)；（3）通過(guò)《某縣報(bào)》、《贛南日?qǐng)?bào)》發(fā)布項(xiàng)目廣告，刊登人物專訪文章，介紹企業(yè)打造精品樓盤的理念，借此吸引更多某縣本地人及在外某縣籍人士的關(guān)注；（4）組織某縣人購(gòu)房團(tuán)，以較低的價(jià)格銷售部分住宅，化解投資風(fēng)險(xiǎn)；（5）春節(jié)期間，在某縣舉辦房展會(huì)，或在某縣電視臺(tái)播放項(xiàng)目廣告，吸引更多某縣鄉(xiāng)親購(gòu)買。2、針對(duì)投資客據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，在新房銷售中，約有30%左右的投資客，這是近年來(lái)房?jī)r(jià)高漲的主因之一。但是，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的嚴(yán)厲實(shí)施，以及物業(yè)稅等新政的出臺(tái)，投資客可能會(huì)退縮，因此要有應(yīng)對(duì)策略。建議如下：（1）采取比較策略精準(zhǔn)打擊?？赏ㄟ^(guò)論壇等方式，介紹目前投資渠道及投資回報(bào)（可拿房產(chǎn)與黃金、股票、基金、礦產(chǎn)品、種植果樹等進(jìn)行比較，證明投資房產(chǎn)的可靠性和盈利能力）；（2）采取廣告戰(zhàn)術(shù)精準(zhǔn)打擊。針對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群（某市、南康、崇義及在外某縣籍人士）特點(diǎn)，對(duì)這些人群采取報(bào)紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告進(jìn)行轟炸式宣傳推廣；（3）采取攻心戰(zhàn)術(shù)精準(zhǔn)打擊。與某縣各商會(huì)取得聯(lián)系，召開本項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)等方式的攻心戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)勝目標(biāo)客戶。3、針對(duì)度假型置業(yè)者某市、南康、崇義等周邊縣市一些成功人士對(duì)某縣優(yōu)美的環(huán)境情有獨(dú)鐘，希望在某縣置業(yè)度假，因此可針對(duì)他們的度假需求，對(duì)江景、戶型、精裝修、物業(yè)管理等進(jìn)行宣傳推廣。六、項(xiàng)目定位：城市地標(biāo)某市榮耀七、主打廣告語(yǔ)：打開每扇窗，都是某縣江八、推廣策略盡管本項(xiàng)目規(guī)模不大、配套不全，但不能降低自身標(biāo)準(zhǔn)，否則會(huì)影響銷售速度和銷售利潤(rùn)。為此，制定如下推廣策略：1、高調(diào)定位；2、文化包裝；3、建立品牌。為實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，實(shí)施“八個(gè)一工程”：1、確定一個(gè)有特色、有誘惑力的推廣語(yǔ)；2、拿一個(gè)獎(jiǎng)：“某市市最佳江景樓盤”；3、設(shè)計(jì)一個(gè)既時(shí)尚，又有內(nèi)涵的項(xiàng)目標(biāo)志；4、設(shè)計(jì)一本精美、別致、時(shí)尚的樓書；5、舉辦一場(chǎng)有品位、有高度、有影響力的推廣活動(dòng)；6、設(shè)計(jì)一幅唯美的平面廣告；7、裝修一套樣板房（江景樣板房和小戶型樣板房）；（如果放在地下室，待斟酌商榷，唯擔(dān)心時(shí)間緊，搶出來(lái)的效果不好，反而影響銷售。）8、組織一場(chǎng)精英團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。九、推廣步驟（一）建立形象1、形象建立“四步曲”項(xiàng)目的第一印象會(huì)在消費(fèi)者心目中產(chǎn)生深刻影響，因此，在未做好充分準(zhǔn)備之前，絕勿輕易推出項(xiàng)目形象，一旦推出，則必須為“建立形象”服務(wù)。第一步：招精裝房裝修品牌（10月中旬）《某市晚報(bào)》推出《我們聯(lián)姻吧——某樓盤精裝房聯(lián)手國(guó)際知名品牌打造某市第一江景住宅》廣告。通過(guò)廣告的方式，一方面找國(guó)際知名裝修品牌合作打造精裝房，更是為了宣傳項(xiàng)目形象，提升樓盤質(zhì)量和影響力。新聞跟進(jìn)：以“某樓盤精裝房聯(lián)手國(guó)際知名品牌打造某市第一江景住宅”為新聞?dòng)皖^，以記者與董事長(zhǎng)對(duì)話的形式，介紹企業(yè)打造精品樓盤的決心以及項(xiàng)目形象。“一則招商廣告+一篇新聞報(bào)道”的推廣組合，掀起項(xiàng)目宣傳第一波高潮（《某市晚報(bào)》、中國(guó)某市網(wǎng)、《某縣報(bào)》、某縣網(wǎng)同時(shí)報(bào)道。費(fèi)用：約8萬(wàn)元）。第二步：“某樓盤”杯某市市首屆江景住宅裝修設(shè)計(jì)大賽（10-11月）本項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)是江景。為此，在宣傳項(xiàng)目形象時(shí)，重點(diǎn)推介江景。建議推出“某樓盤”杯某市市首屆江景住宅裝修設(shè)計(jì)大賽。主辦單位：贛南日?qǐng)?bào)社協(xié)辦單位：某縣希橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司運(yùn)作方式：在《某市晚報(bào)》刊登“某樓盤”部分經(jīng)典戶型，并由報(bào)社邀請(qǐng)某市市部分家裝公司參與室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)大賽，評(píng)出一等獎(jiǎng)1名（獎(jiǎng)金6000元）；二等獎(jiǎng)2名（獎(jiǎng)金各5000元）；三等獎(jiǎng)3名（獎(jiǎng)金各3000元）。獲獎(jiǎng)作品在售樓部展出，并在一期開盤時(shí)頒獎(jiǎng)（邀請(qǐng)市裝飾辦主任陶向軍等專家評(píng)獎(jiǎng)及頒獎(jiǎng)）（活動(dòng)總費(fèi)用：約6萬(wàn)元）第三步：某縣度假新體驗(yàn)——邀請(qǐng)某市城市精英赴某縣度假（10月底）運(yùn)作方式：《某市晚報(bào)》發(fā)布《江景住宅需求問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》廣告，參與填寫問(wèn)卷調(diào)查者，將通過(guò)抽獎(jiǎng)的方式，邀請(qǐng)其中30名城市精英赴某縣度假（入住希橋酒店，晚上舉行江景住宅發(fā)展論壇或PART），讓他們感受某縣美麗的山水風(fēng)光和悠閑的度假生活（由希橋房地產(chǎn)公司協(xié)辦這次問(wèn)卷調(diào)查活動(dòng)）?；顒?dòng)結(jié)束后，組織部分參與人員寫游記、寫感想，然后在《贛南日?qǐng)?bào)》推出《我愛(ài)某縣江，我愛(ài)某樓盤》專版文章，借此宣傳某縣的江景資源和某樓盤的賣點(diǎn)，以此引起更多人對(duì)某縣和某樓盤的關(guān)注與興趣。（總費(fèi)用：約12萬(wàn)元）第四步：某縣：某市后花園建設(shè)論壇暨項(xiàng)目合作公司簽約儀式(設(shè)計(jì)、物管、園林、裝修品牌商、主題商業(yè)加盟商等)待商榷以某縣房產(chǎn)局或規(guī)劃局的名義，邀請(qǐng)某市各縣市規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)專家到某縣，圍繞某市城市一體化建設(shè)，開展“某縣：某市后花園建設(shè)論壇”，暢談某縣“后花園”建設(shè)思路，既為某縣“后花園”建設(shè)把脈和出謀劃策，又借專家之口，描繪某縣發(fā)展前景，并此推介本項(xiàng)目。論壇結(jié)束后，《贛南日?qǐng)?bào)》推出《某縣：某市后花園》專題報(bào)道，中國(guó)某市網(wǎng)、某縣網(wǎng)轉(zhuǎn)發(fā)（費(fèi)用：約15萬(wàn)元）（二）擴(kuò)大影響擴(kuò)大影響“二重奏”1、中國(guó)好聲音，某市好樓盤12月2日，某市將迎來(lái)首次大型個(gè)唱——中國(guó)好聲音楊坤巡回演唱會(huì)。這是一場(chǎng)震撼某市的演出活動(dòng)，報(bào)紙廣告、電視廣告、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、電臺(tái)廣告等全方位轟炸的廣告宣傳，會(huì)將“好聲音”廣泛傳頌，將成為某市各階層談?wù)摰慕裹c(diǎn)話題。建議借此機(jī)會(huì)推出“中國(guó)好聲音，某市好樓盤”推廣活動(dòng)（總冠名費(fèi)用約140萬(wàn)元，爭(zhēng)取以房屋置換。具體細(xì)節(jié)待探討）。2、爭(zhēng)奪“某市市最佳江景樓盤”獎(jiǎng)今年10-12月，贛南日?qǐng)?bào)社將與某市市房協(xié)將推出“2012-2013某市市十大經(jīng)典樓盤”評(píng)選活動(dòng)，其中有一個(gè)“某市市最佳江景樓盤”獎(jiǎng)。建議參與此項(xiàng)評(píng)選活動(dòng)，并奪得此獎(jiǎng)（費(fèi)用6萬(wàn)元?！囤M南日?qǐng)?bào)》、《某市晚報(bào)》、某市電視臺(tái)、中國(guó)某市網(wǎng)、新某市房產(chǎn)網(wǎng)等媒體將進(jìn)行廣泛報(bào)道。十、媒體選擇策略縱觀全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)象，在推廣中，均以報(bào)紙和戶外廣告為主，網(wǎng)絡(luò)、電視、雜志與為輔。為此，對(duì)媒體選擇作如下建議：（一）平面媒體1、《贛南日?qǐng)?bào)》：面向全市發(fā)行，發(fā)行量約8.5萬(wàn)份，單價(jià)較高，整版彩色廣告4.5萬(wàn)元。2、《某市晚報(bào)》：面向全市發(fā)行，發(fā)行量約6萬(wàn)份，整版彩色廣告2.6萬(wàn)元。3、《新都會(huì)》雜志：行業(yè)綜合性雜志，發(fā)行量約15000本4、《某市房地產(chǎn)》雜志：行業(yè)雜志，發(fā)行量約5000本。5、《城市經(jīng)緯》雜志：行業(yè)雜志，發(fā)行量約5000本。（二）電視媒體以某縣電視臺(tái)為主。（三）網(wǎng)絡(luò)媒體以某縣網(wǎng)、中國(guó)某市網(wǎng)、新某市房產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂(lè)居為主，點(diǎn)擊率較高，影響力較大。（四）手機(jī)短信（五）戶外廣告建議在某縣設(shè)立2塊戶外廣告牌；在某市至某縣的路上設(shè)立2塊戶外廣告牌。十一、媒體推廣策略該推廣策略主要分為手機(jī)短信廣告、線下活動(dòng)宣傳、平面媒體廣告、戶外廣告及網(wǎng)絡(luò)推廣五個(gè)部分，以線下活動(dòng)為主要推廣手段，并通過(guò)其他渠道的宣傳作為輔助，形成較為立體的宣傳體系。（一）手機(jī)短信隨著通訊科技的發(fā)展，手機(jī)已經(jīng)深入了每一個(gè)人的生活。由于本次推廣對(duì)象分布范圍較廣（某縣、南康、崇義、某市、珠三角地區(qū)某縣籍商人），故前期推廣中建議采用大范圍的手機(jī)短信推廣。同時(shí)針對(duì)客戶的閱讀需求，建議廣告形式采用新聞、節(jié)日祝福、重要活動(dòng)預(yù)告及邀請(qǐng)等形式。另外，為避免短信對(duì)客戶造成騷擾，投放頻率不宜太高。建議投放節(jié)點(diǎn)：1、正式啟動(dòng)宣傳當(dāng)日；2、中秋、國(guó)慶期間投放1至2次，吸引前來(lái)某縣的游客及本地市民前往售樓部參觀，同時(shí)售樓部可配合中秋、國(guó)慶雙節(jié)舉行相關(guān)活動(dòng)；3、開盤前1月，建議每周發(fā)送1次，開盤前2天每日投放1次；4、樣板間開放，投放1次邀請(qǐng)參觀廣告；5、舉辦各類現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)前，可發(fā)送1至2次短信廣告。主要內(nèi)容為邀約客戶至活動(dòng)舉辦地參觀。（二）線下活動(dòng)宣傳推廣◆中秋燈謎會(huì)。時(shí)間：9月29日至10月3日?；顒?dòng)概況：現(xiàn)場(chǎng)登記即可猜燈謎，猜中即可參與現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)。獎(jiǎng)品為：月餅、果盤、紀(jì)念品等，同時(shí)附送樓書及相關(guān)資料。相關(guān)物料準(zhǔn)備：燈謎材料（紙張及掛放材料）、獎(jiǎng)品、樓書、戶型圖及相關(guān)宣傳資料?；顒?dòng)宣傳：主要以短信宣傳為主?；顒?dòng)目的：前期蓄客（某縣客戶）?；顒?dòng)預(yù)算：約7000元，主要為獎(jiǎng)品費(fèi)用?！裟晨h：某市后花園建設(shè)論壇時(shí)間：11月中下旬。地點(diǎn)：某縣希橋酒店?；顒?dòng)概況：邀請(qǐng)房地產(chǎn)領(lǐng)域著名專家前來(lái)某縣舉行講座，并邀請(qǐng)各縣市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局、房地產(chǎn)管理局等政府相關(guān)負(fù)責(zé)人出席，就某縣的生態(tài)環(huán)境、城市建設(shè)規(guī)劃、某縣江尤其是某樓盤板塊附近的規(guī)劃建設(shè)情況進(jìn)行探討?；顒?dòng)目的：通過(guò)園林規(guī)劃、城市建設(shè)方面的專業(yè)人士，從城市規(guī)劃及發(fā)展的角度闡述某縣未來(lái)的價(jià)值所在；通過(guò)業(yè)內(nèi)人士、堪輿專家等人的角度，闡述某樓盤的居住價(jià)值、人文價(jià)值；通過(guò)詳細(xì)的調(diào)查資料及現(xiàn)場(chǎng)訪問(wèn)、討論，傳播全新的江景房生活理念，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；解讀近年來(lái)某縣圍繞某縣江進(jìn)行的規(guī)劃建設(shè)情況。論壇議題：1、某縣未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃及某樓盤附近的相關(guān)規(guī)劃。2、江景房的價(jià)值所在。3、居住環(huán)境的優(yōu)劣與房屋的關(guān)系。組織機(jī)構(gòu)：主辦單位：贛南日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)某縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局承辦單位：某市報(bào)業(yè)文化傳媒有限公司協(xié)辦單位：某縣希橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司媒體支持：贛南日?qǐng)?bào)、某市晚報(bào)、新某市房產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂(lè)居、中國(guó)某市網(wǎng)……會(huì)議規(guī)模：100人左右（除專家及嘉賓外，主要邀請(qǐng)某市、南康、崇義等地的意向客戶參與）參會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓：贛南日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、城市規(guī)劃建設(shè)局專家、園林規(guī)劃方面的專家、某樓盤樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人、專家（具體名單邀約后確定）（設(shè)計(jì)、園林、物管、裝修、商戶等公司負(fù)責(zé)人）活動(dòng)預(yù)算：1、酒店場(chǎng)地租賃費(fèi)用約5000元。2、專家邀請(qǐng)費(fèi)用約3萬(wàn)元。3、參會(huì)嘉賓禮品按每份500元計(jì)，20份10000元。4、現(xiàn)場(chǎng)資料及宣傳用品制作費(fèi)用約5000元。5、餐費(fèi)約30000元。6、后期宣傳推廣費(fèi)：7萬(wàn)元總計(jì)：約150000元?！糁槿堑貐^(qū)某縣商會(huì)年會(huì)暨某樓盤項(xiàng)目品鑒會(huì)（另外贊助廣州年會(huì)）進(jìn)行兩場(chǎng)活動(dòng)時(shí)間：2013年2月11日（年初2）地點(diǎn)：某縣西橋賓館/錦江國(guó)際酒店參會(huì)嘉賓：珠三角地區(qū)某縣商會(huì)成員（約100人左右）活動(dòng)內(nèi)容：1、某樓盤售樓部及工地參觀。2、某縣商會(huì)年會(huì)（商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)講話等）3、某樓盤項(xiàng)目推介（宣傳片播放、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、 戶型介紹等）4、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)。

5、晚宴/午宴活動(dòng)預(yù)算：1、餐費(fèi)，按1500元/桌計(jì)算，10桌約15000元。2、現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)用，約5000元。3、抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)品費(fèi)用，約20000元。4、總計(jì)40000元。開盤/樣板間開放等節(jié)點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)宣傳時(shí)間：開盤/樣板間開放。邀約對(duì)象：所有意向客戶?；顒?dòng)內(nèi)容：開盤/樣板間參觀；活動(dòng)預(yù)算：2000元/場(chǎng)，主要為現(xiàn)場(chǎng)氣氛布置費(fèi)用◆垂釣大賽時(shí)間：11月（視天氣情況而定）邀約對(duì)象：具有較強(qiáng)烈購(gòu)買意向的客戶?；顒?dòng)內(nèi)容：邀約客戶至項(xiàng)目旁邊進(jìn)行垂釣。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)計(jì)算所釣的魚的種類及重量，并評(píng)獎(jiǎng)。含午餐?；顒?dòng)目的：加深意向客戶對(duì)某樓盤樓盤理念的理解，強(qiáng)化客戶購(gòu)買意向?；顒?dòng)預(yù)算：約20000元（含午餐費(fèi)、大巴租賃費(fèi)、垂釣費(fèi)）（三）平面媒體廣告平面媒體廣告以覆蓋全某市市發(fā)行的媒體為主選擇，形式主要有報(bào)紙廣告及雜志廣告、DM海報(bào)廣告。媒體選擇：《贛南日?qǐng)?bào)》、《某市晚報(bào)》、《新都會(huì)》雜志、《城市經(jīng)緯》雜志、《某市房地產(chǎn)》雜志。主要形式：1、《贛南日?qǐng)?bào)》《某市晚報(bào)》新聞宣傳（蓄客期進(jìn)行 系列報(bào)道、活動(dòng)后的相關(guān)新聞報(bào)道）2、《新都會(huì)》、《城市經(jīng)緯》、《某市房地產(chǎn)》雜志硬廣。投放時(shí)間：1、9月底至12月底，《贛南日?qǐng)?bào)》刊發(fā)某樓盤各項(xiàng)活動(dòng)系列報(bào)道，從建筑理念、建設(shè)規(guī)劃、居住價(jià)值、戶型等多方面闡述某樓盤的價(jià)值。 2、投放所選雜志開盤當(dāng)月硬廣1個(gè)P。 3、開盤前2天，《贛南日?qǐng)?bào)》投放硬廣半個(gè)版。 4、活動(dòng)報(bào)道在活動(dòng)后刊發(fā)。（四）戶外廣告戶外廣告以戶外高炮廣告牌為主，數(shù)量2-4塊，具體位置如下：1、9月底開始，在某市往某縣方向高速公路選擇2塊戶外高炮廣告牌刊登某樓盤形象廣告（約25萬(wàn)元/年·塊）。2、2012年11月至春節(jié)期間，在某縣增加2塊戶外高炮廣告牌。（五）網(wǎng)絡(luò)推廣媒體選擇：中國(guó)某市網(wǎng)、新某市房產(chǎn)網(wǎng)、某縣網(wǎng)媒體介紹：中國(guó)某市網(wǎng)是贛南日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)旗下主網(wǎng)站，也是某市市市委機(jī)關(guān)公布相關(guān)信息的主要窗口，其日點(diǎn)擊率排名某市市所有網(wǎng)站第一位。同時(shí)，其也是國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的市民了解某市的最佳窗口，在在外某市人中知名度較高。新某市房產(chǎn)網(wǎng)是目前某市較為專業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站，在業(yè)內(nèi)及市民中擁有較高的知名度。主要形式：首頁(yè)上部通欄。投放時(shí)間：2012年11月至2013年5月，共6個(gè)月。費(fèi)用預(yù)算：中國(guó)某市網(wǎng)5萬(wàn)元；新某市房產(chǎn)網(wǎng)12萬(wàn)元；某縣網(wǎng)2 萬(wàn)元。十二、銷售策略明年形勢(shì)如何還難以預(yù)料，但大多數(shù)專家分析認(rèn)為，今年底至明年上半年可能會(huì)有所好轉(zhuǎn)。因此制定如下銷售策略：（一）分批銷售建議先建、先售1、2號(hào)樓。以較低價(jià)格推出1、2號(hào)樓（建議均價(jià)在7000元/㎡左右），盡快回籠部分資金，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；第二批推售3、4號(hào)樓；在二號(hào)樓和四號(hào)樓豪宅樹立標(biāo)桿價(jià)格。樹立項(xiàng)目形象。第三批推售臨街商鋪；第四批推售臨江商鋪。（二）組織團(tuán)購(gòu)（如果市場(chǎng)形勢(shì)好，則不組織團(tuán)購(gòu)）1、單位團(tuán)購(gòu)：由某市報(bào)業(yè)文化傳媒有限公司組織某市成功人士團(tuán)購(gòu)。組織團(tuán)購(gòu)盡管價(jià)格較低，但可降低風(fēng)險(xiǎn)。2、組織在外某縣籍人士團(tuán)購(gòu)。（三）優(yōu)惠措施1、各股東分配優(yōu)惠指標(biāo)（比如，按股權(quán)大小給予10萬(wàn)元、8萬(wàn)元、5萬(wàn)元的優(yōu)惠指標(biāo)，用完規(guī)定指標(biāo)后則不再給予優(yōu)惠，股東可根據(jù)實(shí)際情況給購(gòu)房人2000—10000元/套的優(yōu)惠）；2、公司員工購(gòu)房額外給予2—3個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠；3、置業(yè)顧問(wèn)不給優(yōu)惠權(quán)利。十三、價(jià)格策略制定房屋價(jià)格既要考慮開發(fā)成本，也要考慮樓層、位置、朝向、面積及周邊樓盤，還要結(jié)合市場(chǎng)需求。（一）定價(jià)原則：1、高于周邊樓盤，接近某市樓盤；2、拉大價(jià)差（位置、朝向、樓層差的戶型價(jià)格拉低，相反則價(jià)格拉高，這樣可刺激差房先賣，不留尾房）；3、優(yōu)房?jī)?yōu)價(jià)（小戶型和東邊江景戶型要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化）；4、面積小單價(jià)高（同一棟樓中，面積小的比面積大的單價(jià)更高）。（二）調(diào)價(jià)原則：1、低價(jià)啟動(dòng)：一期以較低價(jià)格入市，既吸引人氣，又避免資金鏈斷裂，降低風(fēng)險(xiǎn)。2、小步慢跑：每一期開盤后如果剩少量房源，第二天則調(diào)價(jià)100元/㎡，如果仍然有很多客戶觀望，幾天后再調(diào)高100元/㎡....這樣可刺激購(gòu)買（但在具體操作中要靈活掌握價(jià)格策略）。（三）價(jià)格定位1、1、2號(hào)樓首發(fā)（2013年2月）：均價(jià)約7000元/㎡，樓層差價(jià)約100元/㎡，起價(jià)約6500元/㎡（這一價(jià)格也許偏低，但對(duì)于化解風(fēng)險(xiǎn)有好處）。標(biāo)桿價(jià)格：10000元/㎡。88平米8000左右。2、3、4號(hào)樓（2013年3月）：均價(jià)約8000元/㎡。樓樓層差價(jià)約100元/㎡。標(biāo)桿價(jià)格：10000元/㎡。公寓9000以上。價(jià)格區(qū)間：考慮以7000-10000元區(qū)間。注一：就目前市場(chǎng)情況而言，價(jià)格可能偏高，會(huì)給銷售增加難度，但只要在前期市場(chǎng)推廣中做足文章（針對(duì)目標(biāo)客戶的需求精準(zhǔn)打擊），就一定能實(shí)現(xiàn)銷售。注二：以上價(jià)格是根據(jù)目前市場(chǎng)情況設(shè)定的，如果明年形勢(shì)轉(zhuǎn)好，則應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況作調(diào)整。注三：分批、少量推盤，這樣可根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)作出調(diào)整，以免影響全局。注四：為做到分批推盤，在安排工程進(jìn)度時(shí)就要考慮周全，以免出現(xiàn)明顯違規(guī)而難于分批辦預(yù)售證。十四、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷費(fèi)用包括廣告費(fèi)、銷售物料制作費(fèi)、公關(guān)活動(dòng)費(fèi)、活動(dòng)推廣費(fèi)等。因本項(xiàng)目定位為高檔樓盤，建議通過(guò)包裝、推廣來(lái)提升價(jià)值，因此營(yíng)銷費(fèi)用相對(duì)大些。建議按銷售收入的0.5%預(yù)算營(yíng)銷費(fèi)用，若銷售收入7億元，營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算約為350萬(wàn)元。營(yíng)銷費(fèi)用分配如下（均以2年時(shí)間預(yù)算）：（一）廣告費(fèi)（占40%，約140萬(wàn)元）1、報(bào)紙：占35%，即49萬(wàn)元；2、戶外廣告牌：占35%，即49萬(wàn)元；3、雜志：占10%，即14元；4、電視：占5%，即7萬(wàn)元；5、網(wǎng)絡(luò)及短信：占15%，即21萬(wàn)元。（二）物料制作費(fèi)（占5%，約8.75萬(wàn)元）1、樓書：約1.5萬(wàn)元；2、沙盤模型：約4萬(wàn)元；3、信封、信紙、紙杯、名片、胸牌：約1萬(wàn)元；海報(bào)：1.5萬(wàn)元置業(yè)計(jì)劃書等：0.75萬(wàn)元（三）活動(dòng)推廣費(fèi)：占45%，約157.5萬(wàn)元。（四）公關(guān)費(fèi)：占10%，約35萬(wàn)元（僅與銷售有關(guān)的公關(guān)費(fèi)）。售樓員培訓(xùn)計(jì)劃一、時(shí)間：月 日- 日二、地點(diǎn)：售樓部三、人員：售樓部全體人員四、培訓(xùn)方式：講解、模擬演練、探討交流、答疑五、培訓(xùn)內(nèi)容：1、公司制度2、銷售部工作細(xì)則3、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理制度4、銷售部作業(yè)流程5、客戶投訴處理步驟6、房地產(chǎn)基本知識(shí)及銀行按揭知識(shí)7、營(yíng)銷知識(shí)（廣告類型）、市場(chǎng)調(diào)研8、售樓員禮儀知識(shí)、銷售技巧、模擬銷售（1）售樓員基本素質(zhì)（2）售樓員行為規(guī)范及接待禮儀（3）銷售技巧（4）模擬銷售六、考核。購(gòu)房須知?dú)g迎您光臨某樓盤營(yíng)銷中心！在您購(gòu)買本物業(yè)前，請(qǐng)仔細(xì)閱讀本購(gòu)房須知。如有不明之處，隨時(shí)歡迎您向營(yíng)銷中心垂詢，我們將竭誠(chéng)為您服務(wù)。一、認(rèn)購(gòu)須知1、本公司出售的房屋均按照國(guó)家與當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律法規(guī)規(guī)定辦理了相關(guān)手續(xù)，凡在本公司購(gòu)買了房屋的業(yè)主，在交清房款和其他相關(guān)費(fèi)用，經(jīng)相關(guān)部門竣工驗(yàn)收后，由房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》，業(yè)主對(duì)該房屋的權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。2、個(gè)人購(gòu)房請(qǐng)帶本人身份證或其它身份證明文件；公司購(gòu)房請(qǐng)帶齊營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、法人代表身份證、經(jīng)辦人身份證及法人授權(quán)委托書。3、在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書后，買受人應(yīng)在約定七日內(nèi)至營(yíng)銷中心付清應(yīng)付款，并簽訂《商品房買賣合同》，逾期付款或逾期簽訂合同者，視為認(rèn)購(gòu)方自動(dòng)放棄認(rèn)購(gòu)，原簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書自動(dòng)失效，本公司有權(quán)單方將其所認(rèn)購(gòu)的房屋另行處理，且已交納的定金不予退還。4、辦理房屋公證、房屋產(chǎn)權(quán)證與其他相關(guān)手續(xù)所需的各項(xiàng)費(fèi)用，均按國(guó)家及相關(guān)部門的相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。5、買受人認(rèn)購(gòu)的房屋面積，以政府有關(guān)部門最終核定的面積為準(zhǔn)；房屋質(zhì)量以政府建筑質(zhì)檢監(jiān)督部門認(rèn)定為準(zhǔn)。6、房屋竣工后，本公司將通知您前來(lái)辦理房屋交接手續(xù)，請(qǐng)您仔細(xì)對(duì)照合同約定進(jìn)行驗(yàn)收后，到物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)。7、辦理銀行按揭購(gòu)房的客戶，請(qǐng)到銀行確認(rèn)自己的銀行按揭資格（查清是否有不良信用記錄等）。8、買受人在購(gòu)房前應(yīng)實(shí)事求是地確定自身是否符合當(dāng)?shù)刭?gòu)房的資格，若買受人自身原因造成任何后果和一切法律責(zé)任、義務(wù)，均由買受人自己承擔(dān)。9、買受人在簽訂認(rèn)購(gòu)書和購(gòu)房合同前，請(qǐng)?jiān)敿?xì)閱讀本公司有關(guān)銷售管理的各項(xiàng)規(guī)定，并愿意自覺(jué)遵守，否則所產(chǎn)生的一切后果均由買受人承擔(dān)。二、辦理銀行按揭貸款客戶需提供如下資料1、商品房買賣合同。2、已交購(gòu)房款收據(jù)、銀行進(jìn)賬單復(fù)印件。3、購(gòu)房人夫妻雙方的身份證、戶口簿、婚姻證明原件及A4復(fù)印件。4、貸款人夫妻雙方的工資收入證明（無(wú)單位的，提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照或納稅票據(jù)等證明資料）。5、辦理銀行按揭必須提供的其他證明材料。6、辦理銀行按揭必須提供的相關(guān)費(fèi)用。附：目前銀行按揭政策：首套購(gòu)房首付3成，；二套房首付6成，利率最低上浮20%；不接受已擁有三套房及以上的家庭按揭購(gòu)房。首套房以家庭為單位（夫妻及未成年子女）進(jìn)行認(rèn)定。房屋套數(shù)認(rèn)定以人民銀行征信系統(tǒng)為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。如發(fā)現(xiàn)有銀行逾期記錄將酌情上調(diào)利率或不予受理。三、購(gòu)房流程房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書出賣人：買受人：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，現(xiàn)就買受人向出賣人認(rèn)購(gòu)物業(yè)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成以下協(xié)議，并共同信守。第一條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款類別房號(hào)計(jì)價(jià)方式成交單價(jià)（元／㎡）成交金額（元）建筑面積（㎡）套（幢）備注合計(jì)購(gòu)房款人民幣（大寫）佰拾萬(wàn)仟佰拾元整（￥元）第二條 付款金額及方式買受人認(rèn)購(gòu)出賣人住宅（店鋪、寫字樓、車庫(kù)、雜間）時(shí)，須在簽訂本認(rèn)購(gòu)書之日繳納元定金。買受人選擇以下第種方式付款：１、一次性付款 2、按揭貸款第三條 出賣人向買受人代收以下稅費(fèi)： 除第一條房?jī)r(jià)款外，出賣人依據(jù)有關(guān)規(guī)定向買受人代收下列稅費(fèi)： 1、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的有關(guān)稅收和費(fèi)用（按國(guó)家及政府有關(guān)規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)收?。?； 2、代收水、電費(fèi)開戶儲(chǔ)蓄等（交房時(shí)收?。?； 3、收取智能化設(shè)施、設(shè)備費(fèi)用1200元/戶（交房時(shí)收?。?。第四條結(jié)算 1、商品住宅、非住宅的結(jié)算價(jià)格，按雙方簽訂《商品房買賣合同》的最終價(jià)格執(zhí)行； 2、收取的定金在結(jié)算時(shí)沖抵購(gòu)房款。第五條物業(yè)管理１、買受人同意將房屋交給出賣人指定的物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，并嚴(yán)格遵守物業(yè)管理公約和物業(yè)管理公司的各項(xiàng)規(guī)定。從房屋交付使用之日起，每月以房屋建筑面積為基數(shù)，按 元／㎡向物業(yè)管理公司繳納管理服務(wù)費(fèi)；２、在辦理房屋價(jià)款結(jié)算手續(xù)、交付房屋鑰匙前，買受人應(yīng)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理委托合同，預(yù)繳3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。第六條 簽訂合同 買受人應(yīng)在簽署本認(rèn)購(gòu)書之日起7日止與出賣人簽訂正式《商品房買賣合同》，并繳納相應(yīng)房款。第七條 違約責(zé)任１、買受人未按本認(rèn)購(gòu)書第六條的約定時(shí)間簽訂正式《商品房買賣合同》，視為買受人自動(dòng)放棄該房屋，出賣人有權(quán)將買受人所認(rèn)購(gòu)的房屋另行處置，買受人所繳定金不予退還；２、買受人與出賣人簽訂本認(rèn)購(gòu)書之日起7日止，出賣人不得將買受人所認(rèn)購(gòu)的房屋出售給他人，否則，出賣人應(yīng)雙倍返還定金給買受人；3、買受人應(yīng)在簽訂本認(rèn)購(gòu)書時(shí)詳細(xì)、真實(shí)填寫姓名、電話、通訊地址，若因買受人地址或電話改變無(wú)法告知相關(guān)信息時(shí)，出賣人不負(fù)任何責(zé)任。第八條 本認(rèn)購(gòu)書未約定的事項(xiàng)，待簽訂《商品房買賣合同》時(shí)協(xié)商。《商品房買賣合同》與本《房屋認(rèn)購(gòu)書》相矛盾的，以《商品房買賣合同》為準(zhǔn)。第九條 本認(rèn)購(gòu)書一式叁份，買受人壹份、出賣人貳份，自雙方簽字之日起生效，具有同等法律效力。出賣人（蓋章）： 有限公司 買受人： 身份證號(hào)：聯(lián)系電話： 通訊地址：置業(yè)顧問(wèn)（簽名）：2013年月日商品房預(yù)售許可證申報(bào)材料目錄（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；（二）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件或證件（1、立項(xiàng)核準(zhǔn)通知；2、國(guó)有土地使用權(quán)證或土地抵押權(quán)人同意銷售的證明材料（原件）；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；4、建筑工程施工許可證）；（三）工程施工進(jìn)度計(jì)劃（1、施工合同；2、工程進(jìn)度計(jì)劃表）；（四）總投資已達(dá)25%以上的證明（1、房地產(chǎn)開發(fā)情況當(dāng)月報(bào)表；2、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)資料）；（五）商品房預(yù)售方案（1、房屋預(yù)測(cè)繪報(bào)告；2、新建項(xiàng)目公共用房及配套設(shè)施設(shè)備確認(rèn)表；3、規(guī)劃總平面圖及分層平面圖；4、民用建筑人防工程審批文件或異地建設(shè)申請(qǐng)書；5、前期物業(yè)服務(wù)合同；6臨時(shí)管理規(guī)約；7、關(guān)于商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期的說(shuō)明材料）。（六）詢問(wèn)筆錄、承諾書、合同樣本以上資料均需提供原件審核?！澳衬稠?xiàng)目”商品房預(yù)售方案商品房銷售方案應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：1、商品房項(xiàng)目的基本情況，包括項(xiàng)目名稱、坐落，土地用途、項(xiàng)目總規(guī)模，容積率、綠地率等規(guī)劃參數(shù)，前期物業(yè)管理服務(wù)合同，臨時(shí)管理規(guī)約，公共用房、商業(yè)配套設(shè)施和公益性公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)置等。2、商品房項(xiàng)目用于銷售、租賃以及企業(yè)保留自有的情況。商品住房項(xiàng)目中保留自有的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合“少量、合理”的原則。3、商品房項(xiàng)目的建設(shè)情況，包括項(xiàng)目建設(shè)周期、各期計(jì)劃和進(jìn)度。4、商品房項(xiàng)目銷售廣告、樓書、樣板房、沙盤等宣傳資料。5、商品房銷售計(jì)劃與銷售方式，包括地點(diǎn)，自行銷售或代理銷售，銷售人員等相關(guān)情況。6、商品房銷售價(jià)格（包括定價(jià)調(diào)價(jià)方式、方法），銷售合同文本以及簽約銷售流程。7、售樓處的各項(xiàng)規(guī)章制度；包括解決商品房銷售糾紛的預(yù)案和制度，維護(hù)銷售秩序的措施及突發(fā)事件的處理預(yù)案。8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為需要制訂的其他事項(xiàng)或房屋管理部門認(rèn)為需要明確的其他事宜。9、承諾遵守國(guó)家和本市商品房銷售管理規(guī)定，達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)申請(qǐng)預(yù)售，取得預(yù)售許可證后按時(shí)銷售。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為承諾書某市市房地產(chǎn)管理局：為認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和贛市府字【2011】2號(hào)文件規(guī)定，維護(hù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，我公司及相關(guān)負(fù)責(zé)人就項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)鄭重承諾如下：1、在取得預(yù)售許可前，不以任何形式收取購(gòu)房人的任何費(fèi)用、不進(jìn)行任何形式的預(yù)售。2、在取得預(yù)售許可后10日內(nèi)，一次性公開全部準(zhǔn)售房源并明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外公開銷售。3、不以排號(hào)、搖號(hào)、入會(huì)、發(fā)放VIP卡、舉行開盤儀式、售樓部開張、參觀展示中心、參觀樣板房等形式進(jìn)行集中購(gòu)房人的活動(dòng)；不采取“提前登記、集中開盤”的售房模式；不采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、雇人排隊(duì)等手段人為制造房源緊張氛圍。4、嚴(yán)格按主管局要求，在售樓部全面準(zhǔn)確公示本公司及項(xiàng)目銷售相關(guān)信息；不發(fā)布虛假信息、虛假?gòu)V告和未經(jīng)核實(shí)的信息。5、嚴(yán)格遵守國(guó)家發(fā)改委《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，按備案價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)，不亂收費(fèi)，不價(jià)外加價(jià)銷售商品房。若需調(diào)整房?jī)r(jià)，將先報(bào)主管局備案，并即時(shí)重新公布調(diào)整后的房?jī)r(jià)；保證商品房銷售行為符合報(bào)主管局備案的《預(yù)售方案》，實(shí)際銷售價(jià)格和售樓部公示的價(jià)格以及“某市網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)”銷售系統(tǒng)公示的價(jià)格在任何時(shí)間都完全一致，售樓部公示的銷售狀態(tài)（含認(rèn)購(gòu)、簽訂正式合同的進(jìn)度、表示方式等）和“某市網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)”銷售系統(tǒng)公示的銷售狀態(tài)在任何時(shí)間都完全一致。6不采取返本銷售、售后包租的方式預(yù)售商品房；不進(jìn)行商品房虛假交易；不囤積房源、捂盤惜售，不將我公司自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對(duì)外銷售。7、未經(jīng)城市規(guī)劃部門書面同意，在工程建設(shè)、裝修和使用時(shí)不改變規(guī)劃設(shè)計(jì)；不許諾購(gòu)房人可以改變規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用功能；不將不符合房屋權(quán)屬登記規(guī)定的空間以贈(zèng)送房間、面積等形式進(jìn)行廣告宣傳和促銷。8、按《物權(quán)法》和最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》法釋【（2009）7號(hào)】等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，依法界定小區(qū)業(yè)主共有部分范圍；保證不銷售業(yè)主共有的房屋、其他空間和設(shè)施設(shè)備，不將業(yè)主共有的房屋、其他空間和設(shè)施設(shè)備通過(guò)合同或其他形式擅自設(shè)定為業(yè)主專有；不侵犯業(yè)主其他合法的共有權(quán)益。9、嚴(yán)格遵守網(wǎng)上簽約認(rèn)購(gòu)制度。在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之前不先行收取訂金及其它任何費(fèi)用；在簽訂《商品房買賣合同》前，不先行收取購(gòu)房款；并保證不出現(xiàn)“一房?jī)捎啞被蛘摺耙环績(jī)少u”的行為。10、嚴(yán)格遵循“平等自愿”原則與購(gòu)房人簽約。向購(gòu)房人公示、明示全部相關(guān)信息，并結(jié)合本樓盤實(shí)際情況，周密考慮可能出現(xiàn)的問(wèn)題，并把可能出現(xiàn)問(wèn)題的復(fù)雜和艱難程度設(shè)想到位，在合同中進(jìn)行提醒并約定解決辦法，盡量減少和避免合同糾紛。11、嚴(yán)格遵守購(gòu)房實(shí)名制。簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，不作直系親屬以外的購(gòu)房主體變更，不以任何形式炒賣房號(hào)和未辦理房產(chǎn)證的房屋。12、管好本公司工作人員以及代理銷售的人員，不讓其作任何違反規(guī)定或無(wú)法兌現(xiàn)的許諾、發(fā)布不實(shí)信息或參與、協(xié)助炒房。13、嚴(yán)格按照住建部建房[2010]53號(hào)文件規(guī)定和合同約定條件辦理交房手續(xù)，辦理房屋及土地權(quán)屬登記。14、嚴(yán)格按照住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（贛市房字[2010]101號(hào)）的要求向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料和相應(yīng)設(shè)施設(shè)備。15、嚴(yán)格落實(shí)預(yù)售商品住房質(zhì)量責(zé)任。我公司承擔(dān)開發(fā)建設(shè)的商品住房質(zhì)量首要責(zé)任，并約定勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。16、在銷售、交房、辦證和支付民工工資等重要環(huán)節(jié)，對(duì)存在的問(wèn)題和可能出現(xiàn)意外情況提前研究預(yù)測(cè)，并制定應(yīng)急方案。如發(fā)生突發(fā)事件，將在第一時(shí)間報(bào)告主管局及政府相關(guān)部門，本公司總負(fù)責(zé)人及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人將在第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理，并主動(dòng)配合政府有關(guān)部門的調(diào)查處理。17、預(yù)售資金足額保障所售項(xiàng)目的工程建設(shè)，服從主管部門有關(guān)預(yù)售款監(jiān)管的規(guī)定；保證按照法定和合同約定的時(shí)間足額支付建設(shè)工程款，并從付款機(jī)制上確保所付工程款中的民工工資及時(shí)足額發(fā)放到民工手中；不以已按工程承包合同按時(shí)足額支付了工程款、和民工工資沒(méi)有直接經(jīng)濟(jì)關(guān)系為由推卸責(zé)任。18、如違反法律法規(guī)和以上承諾，愿意按法律法規(guī)、政府和行業(yè)主管部門的規(guī)范性文件接受處理，愿意將不良行為記入企業(yè)信用檔案并在媒體曝光。本承諾書一式兩份，本公司和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門各存一份。承諾企業(yè)法人公章：承諾企業(yè)法定代表人或授權(quán)委托人簽字：代理銷售機(jī)構(gòu)法定代表人或授權(quán)委托人簽字：年月日填報(bào)說(shuō)明1、全市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都必須按照表格如實(shí)填報(bào)。企業(yè)名稱必須填全稱，不能多、少、錯(cuò)一個(gè)字。2、所有企業(yè)都必須有固定的電子郵箱；沒(méi)有的，必須在網(wǎng)上申請(qǐng)一個(gè)，可以是免費(fèi)的。3、登記注冊(cè)類型，主要包括股份有限、股份合作、國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、外商獨(dú)資、有限責(zé)任、中外合資、中外合作、其他。4、所在轄區(qū)，是指公司注冊(cè)地所在的行政管理轄區(qū)，包括章貢區(qū)、開發(fā)區(qū)及17個(gè)縣（市）。不能填“某市市”。5、資質(zhì)始發(fā)時(shí)間，是指取得資質(zhì)證書的時(shí)間，而不是換證核發(fā)的時(shí)間。6、銷售人員，是指取得銷售上崗證、開發(fā)企業(yè)的人員，而不是代理公司的人員。7、本表格可以自行打印、復(fù)印。8、凡是打“※”號(hào)的，必須填寫。如果沒(méi)有內(nèi)容，請(qǐng)?zhí)睢盁o(wú)”。9、本表格一式三份。審批后，開發(fā)企業(yè)1份，縣（市）局1份，市局1份。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)入網(wǎng)申請(qǐng)表企業(yè)名稱（蓋章）※申請(qǐng)時(shí)間企業(yè)網(wǎng)址電子郵箱※營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)※營(yíng)業(yè)執(zhí)照有效期※年月日至年月日注冊(cè)資本※登記注冊(cè)類型※機(jī)構(gòu)代碼注冊(cè)地址※所在轄區(qū)※辦公地址※郵政編碼法人代表※聯(lián)系電話※總經(jīng)理※聯(lián)系電話※資質(zhì)證號(hào)※發(fā)證機(jī)關(guān)※資質(zhì)始發(fā)時(shí)間※資質(zhì)到期時(shí)間※委托代理機(jī)構(gòu)※法定代表人※注冊(cè)地址※聯(lián)系電話※營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)※郵政編碼※稅務(wù)登記證號(hào)稅務(wù)申報(bào)碼銀行信用等級(jí)信用等級(jí)證號(hào)等級(jí)評(píng)定機(jī)構(gòu)有效期質(zhì)量體系認(rèn)證號(hào)認(rèn)證時(shí)間質(zhì)量體系認(rèn)證機(jī)構(gòu)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍及簡(jiǎn)介房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)入網(wǎng)申請(qǐng)表（續(xù)）企業(yè)股東信息※主要股東名稱投資額投資比例銷售人員信息※姓名性別身份證號(hào)銷售上崗證號(hào)有無(wú)上機(jī)培訓(xùn)縣（市）房地產(chǎn)管理局意見(jiàn)信息中心審批意見(jiàn)局領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)稅務(wù)登記證號(hào)稅務(wù)申報(bào)碼銀行信用等級(jí)信用等級(jí)證號(hào)等級(jí)評(píng)定機(jī)構(gòu)有效期質(zhì)量體系認(rèn)證號(hào)認(rèn)證時(shí)間質(zhì)量體系認(rèn)證機(jī)構(gòu)有限期銷售狀態(tài)請(qǐng)打√，保留或者限制的，請(qǐng)?jiān)趥渥跇?biāo)注；

21、所有打※號(hào)的，為必填內(nèi)容新建項(xiàng)目公共用房及配套設(shè)施設(shè)備確認(rèn)備案表建設(shè)單位項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建筑面積總戶數(shù)序號(hào)名稱設(shè)置數(shù)量規(guī)格計(jì)劃交付使用時(shí)間必備項(xiàng)目1物業(yè)管理用房（附件1）2垃圾中轉(zhuǎn)設(shè)施3聯(lián)網(wǎng)式樓宇對(duì)講系統(tǒng)4樓道自動(dòng)、公共場(chǎng)所多路控制照明5信報(bào)箱（群、間、亭）相應(yīng)備置項(xiàng)目5閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)建筑面積3萬(wàn)㎡以上項(xiàng)目6周界防越報(bào)警系統(tǒng)7IC卡智能門禁系統(tǒng)二級(jí)以上服務(wù)等級(jí)8室內(nèi)娛樂(lè)健身設(shè)施9室外體育場(chǎng)地及健身器械10背景音樂(lè)系統(tǒng)選擇配置項(xiàng)目11電子巡更系統(tǒng)12家居智能控制系統(tǒng)13停車場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)14家庭智能安全防范報(bào)警系統(tǒng)15會(huì)所16會(huì)所配套設(shè)施17產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的公共用房（附件2）建設(shè)單位意見(jiàn)（蓋章）物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見(jiàn)（蓋章）主管部門經(jīng)辦人意見(jiàn)備注：開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證之前，應(yīng)將本項(xiàng)目擬設(shè)置的安防系統(tǒng)及其他配套設(shè)施予以確定，此表一式叁份，開發(fā)管理科、物業(yè)管理科和開發(fā)建設(shè)單位各一份。物業(yè)用房、公共用房確認(rèn)表見(jiàn)附件附件1：物業(yè)管理用房確認(rèn)書年月日項(xiàng)目名稱：開發(fā)企業(yè)名稱：（蓋章）前期物業(yè)管理公司：物業(yè)服務(wù)等級(jí)：總建筑面積：物業(yè)管理用房面積：文字說(shuō)明物業(yè)管理用房平面圖（蓋騎縫章）：備注物業(yè)管理用房的面積按照下列比例分段累加計(jì)算：物業(yè)管理區(qū)域建筑面積在3萬(wàn)平方米以下的，按4‰計(jì)算；3萬(wàn)平方米以上不足10萬(wàn)平方米的部分，按2‰計(jì)算；10萬(wàn)平方米以上的部分，按1‰計(jì)算。

物業(yè)管理用房按照前款規(guī)定計(jì)算低于50平方米的，應(yīng)當(dāng)按照不低于50平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置。附件2：公共用房確認(rèn)書年月日項(xiàng)目名稱：開發(fā)企業(yè)名稱：（蓋章）前期物業(yè)管理公司：物業(yè)服務(wù)等級(jí)：總建筑面積：公共用房面積：文字說(shuō)明公共用房平面圖（蓋騎縫章）：備注如有多處公共用房，請(qǐng)分頁(yè)填寫。某市市商品房預(yù)（銷）售審批表預(yù)售許可證號(hào)[]年月日售房單位（企業(yè)名稱）（蓋章）法人代表資質(zhì)等級(jí)、證號(hào)辦公地點(diǎn)項(xiàng)目名稱座落地點(diǎn)用地性質(zhì)立項(xiàng)批復(fù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證土地使用權(quán)證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證前期物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)基礎(chǔ)工程完成日期本期總投資（萬(wàn)元）已完成投資萬(wàn)元，占總投資%拆遷安置落實(shí)情況總建筑面積（㎡）其中住宅其中非住宅面積：㎡套數(shù)：套面積：㎡套數(shù)：套本期預(yù)售面積（㎡）住宅寫字樓店面車庫(kù)（位）雜間㎡套㎡套㎡間㎡間（個(gè)）㎡間銷售單價(jià)（㎡/元）住宅：店面：寫字樓：車庫(kù)（位）：雜間：施工合同工程進(jìn)度計(jì)劃開發(fā)月報(bào)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)預(yù)售方案預(yù)測(cè)繪報(bào)告配套設(shè)施確認(rèn)表總規(guī)劃平面圖人防審批表前期物業(yè)服務(wù)合同臨時(shí)管理規(guī)約開工時(shí)間預(yù)計(jì)竣工時(shí)間審批意見(jiàn)經(jīng)辦人：科長(zhǎng)：分管局長(zhǎng)：局長(zhǎng)：稅務(wù)登記證號(hào)稅務(wù)申報(bào)碼銀行信用等級(jí)信用等級(jí)證號(hào)等級(jí)評(píng)定機(jī)構(gòu)有效期質(zhì)量體系認(rèn)證號(hào)認(rèn)證時(shí)間質(zhì)量體系認(rèn)證機(jī)構(gòu)有限期

關(guān)于同意已土地抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目辦理預(yù)售、合同備案、產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)的確認(rèn)書某市市房地產(chǎn)管理局:“”項(xiàng)目由開發(fā)建設(shè)。近日，該公司前來(lái)貴局辦理預(yù)售許可審批手續(xù)，但該項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證已在我行辦理了開發(fā)項(xiàng)目貸款抵押。根據(jù)相關(guān)法規(guī)的要求，我行對(duì)以下情況進(jìn)行確認(rèn)。該土地的抵押權(quán)人為：，該項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào)為：，坐落地點(diǎn)為：，面積為：，出讓年限年，抵押期限年（從至止）。在符合相關(guān)法規(guī)的前提下，我行同意該抵押土地范圍內(nèi)的商品房辦理預(yù)售許可手續(xù)，并在取得預(yù)售許可證后公開預(yù)售、辦理合同備案及房屋產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。特此確認(rèn)抵押權(quán)人：（蓋章）法定代表人：年月日附：1、抵押土地的他項(xiàng)權(quán)證復(fù)印件1份（蓋章）2、抵押權(quán)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1份（蓋章）附件1：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃條件公示表格式開發(fā)項(xiàng)目名稱地塊位置和范圍規(guī)劃用地性質(zhì)規(guī)劃條件審批人姓名建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)總用地面積㎡建設(shè)用地面積（㎡）代征用地面積（㎡）容積率建筑密度(%)綠地率(%)建筑限高（㎡）主要出入口方向機(jī)動(dòng)車停車泊位非機(jī)動(dòng)車停車泊位建筑間距建筑退界東南西北公共設(shè)施配置要求項(xiàng)目處數(shù)每處用地面積每處建筑面積市政基礎(chǔ)配套要求道路交通給水排水電力電信供熱燃?xì)庀廊朔拉h(huán)保環(huán)衛(wèi)其它需公示的事項(xiàng)監(jiān)督電話(公布當(dāng)?shù)匾?guī)劃行政主管部門設(shè)立的監(jiān)督投訴電話)附件2：商品住宅成本公示表格式項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)法人代表資質(zhì)等級(jí)總用地面積（㎡）容積率總建筑面積（㎡）土地出讓單價(jià)(元/㎡)商品住宅建筑結(jié)構(gòu)每平方米建筑面積商品住宅平均成本(元/㎡)其中:1.土地使用權(quán)取得費(fèi)用（樓面地價(jià)元/㎡)2.前期工程費(fèi)(元/㎡)2.1可行性研究費(fèi)2.2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2.3三通一平費(fèi)3.房屋開發(fā)費(fèi)(元/㎡)3.1建筑安裝工程費(fèi)3.2公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)3.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4.管理費(fèi)(元/㎡)5.財(cái)務(wù)費(fèi)用(元/㎡)6.銷售費(fèi)用(元/㎡)7.其他費(fèi)用(元/㎡)8.稅費(fèi)(元/㎡)其它需公示的事項(xiàng)監(jiān)督電話(公布當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門設(shè)立的監(jiān)督投訴電話):房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)需公示的證照和資料1、關(guān)于購(gòu)買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示；2、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；4、國(guó)有土地使用權(quán)證；5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；7、建設(shè)工程施工許可證；8、商品房預(yù)售許可證；9、商品住宅成本公示牌；10、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件公示牌；11、商品房預(yù)售方案；12、商品房銷售進(jìn)度表（必須要有房號(hào)、面積和價(jià)格等基本要素，必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)注價(jià)格的字體大小要與房號(hào)一致）；13、商品房買賣合同簽訂樣本、示范文本、示范文本使用說(shuō)明；14、房屋面積預(yù)測(cè)繪報(bào)告；15、前期物業(yè)管理業(yè)主應(yīng)遵守的《臨時(shí)管理規(guī)約》；16、經(jīng)規(guī)劃主管部門審核簽章的規(guī)劃總平面圖；17、代理銷售機(jī)構(gòu)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書》；18、銷售人員情況公示牌（持有“某市市房地產(chǎn)銷售人員崗位證”的銷售人員的姓名、職務(wù)、照片和證號(hào)）；19、城市商品房預(yù)售管理辦法；20、商品房銷售管理辦法。關(guān)于購(gòu)買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示（銷售現(xiàn)場(chǎng)公示）當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，特別是購(gòu)買新建商品房過(guò)程中，還存在利用虛假?gòu)V告、違規(guī)預(yù)售、簽訂存有缺陷的商品房買賣合同，或在集體土地上建設(shè)房屋違法銷售，損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為。為此，某市市房地產(chǎn)管理局提示廣大消費(fèi)者，在購(gòu)買新建商品房過(guò)程中，要注意加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和維權(quán)意識(shí)。特作如下提示：一、不輕信口頭宣傳和承諾。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎辨別。無(wú)法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，最好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定，不寫進(jìn)合同條款中的事項(xiàng)發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護(hù)。二、必須查看房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)的基本公示資料。一是查看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。購(gòu)買新建商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解所購(gòu)買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》，擬購(gòu)買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號(hào)范圍內(nèi)。二是查看商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)。購(gòu)買商品房的，應(yīng)注意查看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)資料。如果開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。以上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資料均必須在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)公示。三是查看該項(xiàng)目是否辦理開發(fā)項(xiàng)目或在建工程抵押貸款。已經(jīng)辦理抵押貸款的項(xiàng)目，如果沒(méi)有得了貸款銀行同意銷售該土地上建設(shè)的商品房的證明，該房屋所有權(quán)權(quán)益難以得到完全保障。三、城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。因此必須查看其是否有“國(guó)有土地使用權(quán)證”，確定其土地性質(zhì)為“國(guó)有”，而不是“集體”，否則，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。四、審慎簽訂商品房買賣合同。合同一旦簽訂，即具法律效力，雙方都必須遵守，非經(jīng)法定程序，不能進(jìn)行變更和撤銷。一是簽訂合同應(yīng)使用房地產(chǎn)管理部門監(jiān)制的合同示范文本，仔細(xì)閱讀并確保理解合同中有關(guān)交付條件、房屋交接、產(chǎn)權(quán)辦理等條款，并就補(bǔ)充性條款與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分溝通。二是對(duì)于實(shí)踐中易發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的車庫(kù)、車位等公共部位或公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)在商品房買賣合同中進(jìn)行約定，避免事后發(fā)生糾紛。三是簽訂合同的基本原則是平等、自愿，發(fā)現(xiàn)有自己不能接受的條款堅(jiān)決不能簽訂，不能先簽訂而事后靠上訪投訴來(lái)要求解決。五、應(yīng)當(dāng)與持有“某市市房地產(chǎn)銷售人員崗位證”的銷售人員洽談和簽訂合同。 某市市商品房買賣合同示范文本說(shuō)明一、商品房買賣合同與商品房買賣合同示范文本1、什么是商品房買賣合同。合同是平等主體的自然人、法人、其它組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。商品房買賣合同，就是合同當(dāng)事人以特定商品房為買賣標(biāo)的物，約定相關(guān)權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。2、為什么要制訂商品房買賣合同示范文本。合同訂立遵循當(dāng)事人意愿自由原則，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，當(dāng)事人可以就標(biāo)的物、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款及結(jié)算方式、履行期限、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議方法等內(nèi)容，自由協(xié)商達(dá)成協(xié)議。因此，商品房買賣合同完全可以由當(dāng)事人雙方自由協(xié)商、簽訂，訂立后的合同按規(guī)定報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案即可。但是，商品房是一種特殊商品，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及政策多，有些當(dāng)事人特別是購(gòu)房人對(duì)相關(guān)專業(yè)知識(shí)、法規(guī)政策不甚了解。有鑒于此，建設(shè)部、國(guó)家工商局早在1995年就制訂了商品房買賣合同示范文本，以國(guó)家版的示范文本為基礎(chǔ)，省建設(shè)廳、省工商行政管理局也曾制訂適用于本省的《商品房買賣合同》示范文本。在此基礎(chǔ)上，我局為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化的需要，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和政策，結(jié)合本市實(shí)際情況，對(duì)原《某市市商品房買賣合同》示范文本又進(jìn)行了修改完善,形成現(xiàn)在的文本。3、示范文本的解釋。在締約過(guò)程中，使用人可就條款內(nèi)容或?qū)I(yè)用詞的含義，向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行政主管部門咨詢。當(dāng)事人認(rèn)為條文內(nèi)容或用詞容易產(chǎn)生歧義的，可以修改。在合同簽訂以后，未被修改的文本內(nèi)容就轉(zhuǎn)化為合同內(nèi)容，當(dāng)事人若對(duì)內(nèi)容理解不一，屬于民事?tīng)?zhēng)議范圍，行政機(jī)關(guān)不是合同當(dāng)事人，無(wú)權(quán)對(duì)相關(guān)合同內(nèi)容再作解釋。因此當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商認(rèn)為需要增加示范文本中未涉及的內(nèi)容，可以自行約定。二、簽訂合同注意事項(xiàng)簽訂合同注意事項(xiàng)是對(duì)簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，合同雙方容易引起糾紛或買受人容易忽略的事項(xiàng)進(jìn)行提示。三、雙方當(dāng)事人商品房買賣合同雙方當(dāng)事人，是指出賣人和買受人。1、出賣人是特定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，法律、法規(guī)對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件及資質(zhì)等級(jí)的核定作了明確規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不自行銷售商品房，而是委托其它企業(yè)（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)銷售代理公司等）代為銷售的，應(yīng)當(dāng)填寫文本中的“代理銷售的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)”的名稱及相關(guān)內(nèi)容。2、買受人是指一般民事主體，包括公民、法人及其它組織。買受人的資格條件適用民法、合同法的規(guī)定，除了外銷商品房外，沒(méi)有特別的限制。但按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，商品房買賣實(shí)行實(shí)名制，買受人在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)填寫真實(shí)姓名，并提供有效身份證明。商品房買賣合同的買受人應(yīng)和該房屋登記時(shí)的房屋所有權(quán)人姓名完全一致。買受人為多人的，應(yīng)當(dāng)全部填寫姓名并簽字,約定購(gòu)買的商品房按份共有的,還應(yīng)當(dāng)約定各自的份額;買受人已婚且所購(gòu)商品房為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的，夫妻雙方均應(yīng)填寫姓名并簽字；買受人委托他人簽訂合同的，須提供合法有效的委托書。3、買受人。分兩種情況：【本人】是指買受人為自然人；【法定代表人】是指買受人為法人單位或組織的法定代表人。4、屬地。是指買受人的戶籍所在地?！颈臼谐菂^(qū)】是指章貢區(qū)；【本市其它】是指本某市各縣市；【本省其它】是指某市市以外；【外省】是指江西省外；【境外】是指港澳臺(tái)地區(qū)及外籍人士。5、關(guān)于外銷商品房的限制性規(guī)定：在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以上的境外個(gè)人和在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)，須憑相關(guān)證明材料，方可購(gòu)買符合生活需要的自住、自用的商品房；港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑，可限購(gòu)一定面積的自住、自用的商品房。四、第一條中建設(shè)用地使用權(quán)取得方式建設(shè)用地使用權(quán)取得有出讓和劃撥（通過(guò)拍賣、招標(biāo)和掛牌等形式）兩種方式。建設(shè)用地使用權(quán)取得方式不同，建成后的房屋享有的權(quán)利或發(fā)生房地產(chǎn)交易時(shí)適用的政策法規(guī)也不同。因此，合同中有必要注明該項(xiàng)內(nèi)容。至于出讓與劃撥土地上建造的房屋，在使用或轉(zhuǎn)讓中有哪些不同的規(guī)定，可以查閱《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。建設(shè)項(xiàng)目名稱【現(xiàn)定名】【暫定名】是指經(jīng)計(jì)劃立項(xiàng)時(shí)所確認(rèn)，并與在辦理相關(guān)行政審批證件一致的項(xiàng)目名稱。項(xiàng)目名稱未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)不得隨意變更。五、第一條中的建設(shè)工程規(guī)劃許可證《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其它工程建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是確認(rèn)整個(gè)商品房小區(qū)或建筑物產(chǎn)權(quán)的憑證之一；而整個(gè)商品房小區(qū)或建筑物的產(chǎn)權(quán)清晰，又是每一套商品房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的基礎(chǔ)。因此，商品房買賣合同簽訂前，買受人應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)的情況，并在合同上作記載。六、第二條中的預(yù)售和現(xiàn)售1、商品房預(yù)售。預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者價(jià)款的行為。商品房預(yù)售條件，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》都作了規(guī)定。主要包括：①已取得建設(shè)用地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；④向房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理預(yù)售許可，并取得《商品房預(yù)售許可證》。2、商品房現(xiàn)售?，F(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付價(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售需要符合的條件，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條作了具體規(guī)定，主要包括主體資格合法、取得建設(shè)用地使用權(quán)證、持有規(guī)劃許可證和施工許可證、通過(guò)竣工驗(yàn)收、拆遷安置和物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)、配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期等方面。采用現(xiàn)售方式的商品房，交付日期、建筑面積、商品房質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)情況等已經(jīng)確定，不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。七、第三條中的建設(shè)用地使用年限、設(shè)計(jì)用途、層高1、商品房所在位置除了幢、號(hào)房外，如有其他的表述，可以在“或”的空格處填寫。2、土地使用年限?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法規(guī)、規(guī)章規(guī)定了各類用途（居住、商業(yè)、商住、工業(yè)等）的建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限。每一宗建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)，土地管理部門在法定的最高年限內(nèi)，確定具體使用年限。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目可能包含多種用途的物業(yè)，相應(yīng)的土地使用年限也不同，在填寫“該商品房建設(shè)用地使用權(quán)年限”時(shí)應(yīng)予注意。但《物權(quán)法》規(guī)定,只有居住用地在建設(shè)用地的使用年限到期時(shí)可自動(dòng)續(xù)期。3、設(shè)計(jì)用途。設(shè)計(jì)用途一般包括住宅用房、商業(yè)用房、辦公用房等類別，具體由城市規(guī)劃行政主管部門確定。4、層高。按照建筑工程施工圖紙的設(shè)計(jì)規(guī)范，層高為地面樓板的中心線到頂棚樓板的中心線的垂直距離。隨著住宅戶型的多樣化，一套住宅存在多層高的情況，需要在圖紙上具體標(biāo)出。八、第三條中的建筑面積1、合同約定的建筑面積。該建筑面積，一般即為開發(fā)建設(shè)單位委托的測(cè)繪機(jī)構(gòu)根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的尺寸，按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》計(jì)算出來(lái)的預(yù)測(cè)面積。有的地方?jīng)]有實(shí)行預(yù)測(cè)繪制度，合同約定的建筑面積系設(shè)計(jì)單位提供的建筑面積或開發(fā)建設(shè)單位自行預(yù)測(cè)的建筑面積。2、產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積。該建筑面積，是指由房產(chǎn)測(cè)繪單位依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和有關(guān)規(guī)定進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核后確定的建筑面積。3、《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》有關(guān)建筑面積計(jì)算規(guī)則的區(qū)別?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》適用于建筑工程量和工程造價(jià)的計(jì)算，規(guī)劃工程許可證記載的建筑面積，一般也依據(jù)該規(guī)范經(jīng)計(jì)算得出?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》適用于房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)建筑面積的測(cè)量、計(jì)算。上述兩個(gè)規(guī)范關(guān)于建筑面積的計(jì)算口徑不盡相同，涉及計(jì)算口徑不同的主要部位有：層高低于2.20M的空間、未封閉陽(yáng)臺(tái)、雨蓬和自動(dòng)扶梯等。如果遇到建設(shè)工程與規(guī)范規(guī)定不一致的建筑部位、建筑形式時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)建筑工程完全按圖施工，但產(chǎn)權(quán)登記面積與建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載面積不一致的現(xiàn)象。遇到這種情況，出賣人應(yīng)當(dāng)事先予以說(shuō)明，并明確由此而出現(xiàn)的建筑面積變動(dòng)是否適用本合同第六條的規(guī)定。4、套內(nèi)建筑面積。套內(nèi)建筑面積，是指產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。5、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。房屋建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般包括電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積（但依法由開發(fā)建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房不計(jì)分?jǐn)偅?，還包括套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）水平投影面積1/2的建筑面積。有關(guān)共有建筑面積的確認(rèn)、分類、內(nèi)容、分?jǐn)偣?、?jì)算方式等，參見(jiàn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）、《某市市房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則（試行）》（贛市房字〔2008〕175號(hào)）的相關(guān)內(nèi)容。九、第六條中的面積差異處理與第四條中的計(jì)價(jià)方式1、計(jì)價(jià)方式與面積差異處理。面積差異處理與計(jì)價(jià)方式緊密聯(lián)系，一般來(lái)說(shuō)，選擇按照建筑面積計(jì)價(jià)或按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，才需要在合同中約定建筑面積發(fā)生差異時(shí)的處理辦法；而選擇按套計(jì)價(jià)方式，其實(shí)已經(jīng)達(dá)成即使建筑面積發(fā)生差異也不調(diào)整總價(jià)款的合意。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)發(fā)布）規(guī)定了商品房面積差異的處理辦法，示范文本第六條的相關(guān)內(nèi)容來(lái)源于以上規(guī)定。2、按建筑面積計(jì)價(jià)和按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。按建筑面積計(jì)價(jià)，是商品房計(jì)價(jià)的一種基本方式。由于實(shí)際建造與設(shè)計(jì)圖紙間的差異，以及應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?xiàng)目及分?jǐn)偡椒ǖ牟淮_定性，合同約定的建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積容易出現(xiàn)差異。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，是建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局制訂的商品房買賣合同文本中提供的一種計(jì)價(jià)方式。由于構(gòu)成相對(duì)簡(jiǎn)單，套內(nèi)建筑面積發(fā)生變化的情況較少，變化的幅度也較小。根據(jù)當(dāng)前房產(chǎn)面積糾紛的案例情況，面積糾紛主要發(fā)生在對(duì)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e上，因此，建議選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的方式。此外，對(duì)面積計(jì)算是否準(zhǔn)確的糾紛處理，買受人可以申請(qǐng)?jiān)瓬y(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核或委托其它有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)重新測(cè)繪，也可向測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)鑒定。但該處理方式需要費(fèi)用支出，因此，根據(jù)公平原則約定了相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方為：所需費(fèi)用由申請(qǐng)人先行墊付。復(fù)核、重新測(cè)繪或鑒定結(jié)果與原測(cè)繪面積誤差絕對(duì)值超出《房屋測(cè)量規(guī)范》誤差允許范圍的由出賣人承擔(dān)，在誤差允許范圍內(nèi)的由申請(qǐng)（委托）人承擔(dān)。3、按套計(jì)價(jià)。雖然說(shuō)，選擇按套計(jì)價(jià)，建筑面積發(fā)生差異時(shí)不調(diào)整總房?jī)r(jià)款，但這需要一個(gè)前提，即交付的房屋與設(shè)計(jì)圖紙基本一致。為此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，按套計(jì)價(jià)的商品房，出賣人應(yīng)當(dāng)在合同中附平面圖，平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定尺寸誤差或面積誤差的范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸或面積在約定誤差范圍內(nèi)的，總房?jī)r(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定具體的處理方式，示范文本留有空白行供填寫。十、第七條中逾期付款的違約責(zé)任1、買受人逾期付款承擔(dān)的違約責(zé)任，當(dāng)事人可以在遵循買賣雙方對(duì)等的原則及法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由約定。文本中提供的方式，可供當(dāng)事人選擇。2、文本中提供的方式，按逾期的時(shí)間長(zhǎng)短，分兩種情形。一種是合同繼續(xù)履行，就逾期付款額及逾期時(shí)間，按約定的利率，計(jì)算違約金。一種是逾期超過(guò)了約定的期日，出賣人有權(quán)選擇解除合同。多少期日作為區(qū)分兩種不同情況的標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人約定。買受人逾期付款的行為，是否影響到出賣人合同目的和合同利益的實(shí)現(xiàn)，是確定該期日長(zhǎng)短時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮的主要因素。出賣人有權(quán)選擇解除合同，當(dāng)然也可以同意合同繼續(xù)履行。3、分期付款逾期，是否也適用對(duì)總價(jià)款逾期的處理方法，當(dāng)事人可另作約定。分期付款中某一期或若干期的應(yīng)付款逾期，比總價(jià)款少，在確定多少期日后出賣人有權(quán)解除合同的時(shí)候，可以考慮這一因素。十一、第八條中的交付條件《建筑法》第六十一條規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。結(jié)合某市市的實(shí)際情況，為切實(shí)保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，我們規(guī)定出賣人必須將符合合同約定條件并取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門出具的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工交付使用條件核實(shí)表》的房屋交付給買受人。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行政主管部門組織的“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工交付使用驗(yàn)收”工作是在規(guī)劃、建設(shè)、人防、消防、園林綠化等相關(guān)部門單項(xiàng)驗(yàn)收均已合格的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。十二、第九條中逾期交房的違約責(zé)任1、逾期交付。交付時(shí)間是商品房買賣合同的主要內(nèi)容之一，示范文本第八條中，買賣雙方約定了交付期限。按期交付商品房，是出賣