土地一級開發(fā)可行性報告范本 內(nèi)容要求 框架格式

XXXXXX可行性研究報告項目名稱：（說說明研究的項項目的全稱）委托方：（說明明本研究報告告的委托方名名稱）編制方：（說明明編制本研究究報告的機(jī)構(gòu)構(gòu)或個人名稱稱）編制作業(yè)日期：：（說明本次次報告編寫的的起止時間）目錄摘要摘要正文：（說明報告研究究的項目名稱稱、項目情況況、研究中的的關(guān)鍵參數(shù)和和研究結(jié)論）摘要落款：（編編寫機(jī)構(gòu)的名名稱、并加蓋蓋公章和法人人簽名）摘要日期：（編編寫摘要的年年月日）編寫說明（說明可行性研研究報告的編編寫中應(yīng)用到到的重要假設(shè)設(shè)條件，關(guān)鍵鍵資料數(shù)據(jù)的的來源，以及及報告中使用用的未經(jīng)條查查確認(rèn)或無法法調(diào)查確認(rèn)的的資料數(shù)據(jù)以以及對其所作作處理可能帶帶來的影響。本本研究報告的的使用范圍）XXXX土地一一級開發(fā)項目目可行性研究究報告項目總說明在項目總說明中中，應(yīng)著重就就項目背景、項項目主辦者或或參與者、可可行性研究的目的、可可行性研究報報告編制的依依據(jù)及有關(guān)說說明等向讀者者予以介紹。項目的界定與描描述待開發(fā)宗地的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其其他法律關(guān)系系宗地自然特征和和區(qū)位特征宗地范圍內(nèi)地上上地下物狀況況宗地所處的環(huán)境境宗地實施一級開開發(fā)后的狀態(tài)態(tài)投資環(huán)境研究(主要包括當(dāng)?shù)氐乜傮w社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)情況、城城市基礎(chǔ)設(shè)施施狀況、土地地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投惗愂盏确矫娴牡恼?、政府府鼓勵投資的的領(lǐng)域等。)市場研究(按照所評估項項目的特點，分分別就當(dāng)?shù)嘏c與所評估項目目相關(guān)的土地地市場、房地產(chǎn)市場整體體和特定物業(yè)業(yè)類型子市場場進(jìn)行分析研研究。市場研研究的關(guān)鍵是是占有大量的第一手市場場信息資料，通通過列舉市場場交易實例，令令讀者信服你你對市場價格格、供求關(guān)系、發(fā)展展趨勢等方面面的理解。)項目策劃土地一級開發(fā)項項目的開發(fā)深深度項目實施進(jìn)度計計劃安排項目組織與實施施方式項目融資方式項目完成后宗地地和地上地下下物處置方式式與經(jīng)營管理理投資與成本費用用估算(這一部分的主主要任務(wù)是就就項目的總投投資進(jìn)行估算算，并按項目進(jìn)度安排情況況做出項目資資金使用計劃劃。項目總投投資的估算，應(yīng)應(yīng)包括項目投投資概況、估算依據(jù)、估估算范圍和估估算結(jié)果，一一般投資估算算結(jié)果匯總中中應(yīng)包括（11）土地取得費用、（2）地價款、（3）前期工程費、（4）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、（5）公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)設(shè)費、（6）管理費用用、（7）財務(wù)費用用、（8）銷售費用用、（9）開發(fā)期稅費、（10）其其它費用、（11）不開預(yù)見費。項目資金使用計劃實際是項目財務(wù)評價過程中有關(guān)現(xiàn)現(xiàn)金流入的主主要部分。此此外，根據(jù)土土地一級開發(fā)發(fā)項目的特點點，還要在本章制定出確確實可行的成成本控制措施施。)項目竣工后的土土地價值分析析和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)的預(yù)測和選選定(這一部分的主主要目的，是是分析確定土土地一級開發(fā)發(fā)工作完成后后，所形成的的土地一級開開發(fā)產(chǎn)品（熟熟地）的市場場價值，確定定合理的處置置時機(jī)與處置置方式，形成成項目收款計計劃（財務(wù)評評價中現(xiàn)金流流入部分）。土土地價值分析析應(yīng)采用市場場比較法、假假設(shè)開發(fā)法、成成本法和基準(zhǔn)準(zhǔn)地價修正法法中兩種或兩兩種以上評估估方法。項目目評價基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)的預(yù)測和和選定，主要要是就項目成成本和收益以以外的其他相相關(guān)參數(shù)，如如基準(zhǔn)收益率率、貸款利率率等參數(shù)進(jìn)行行選擇。)項目財務(wù)評價(這是項目可行行性研究報告告中最關(guān)鍵的的部分，在這這里，要充分分利用前述各各部分的分析析研究結(jié)果，對對項目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行性進(jìn)行行分析。這部部分的內(nèi)容一一般包括（11）現(xiàn)金流量量分析、（22）資金來源源與運(yùn)用表與與（3）貸款償還還分析?，F(xiàn)金流量分析，要要從全投資和和資本金兩個個方面對反映映項目經(jīng)濟(jì)效效益的財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率、年投投資回報率、財財務(wù)凈現(xiàn)值和和投資回收期期進(jìn)行分析測測算。資金來源與運(yùn)用用表集中體現(xiàn)現(xiàn)了項目自身身資金收支平平衡的能力，是是財務(wù)評價的的重要依據(jù)。貸款償還分析主主要是就項目目的貸款還本本付息情況做做出估算，用用以反映項目目在何時開始、從哪哪項收入中償償還貸款本息息，計算貸款款償還期，以以幫助開發(fā)商商安排融資計劃。)社會評價(社會評價是從從全社會的角角度，對項目目預(yù)計可以取取得的社會效效益、環(huán)境影影響進(jìn)行分析析，就項目開開發(fā)完成后對對周邊交通環(huán)環(huán)境的影響進(jìn)進(jìn)行評價，可可以用效益費用分析的方法法判斷項目的的可行性。部部分土地一級級開發(fā)項目與與政府公共配配套工程、市政工程、綠綠化和廣場項項目等的建設(shè)設(shè)相關(guān)，此時時土地一級開開發(fā)的效益可可能主要表現(xiàn)為社會效效益，此時社社會效益評價價的結(jié)果，就就會對項目的的可行性產(chǎn)生生決定性的影響。)風(fēng)險分析(一般包括定性性分析和定量量分析：定量分析包括平平衡點分析和和敏感性分析析：平衡點分分析主要是求求取項目的盈盈虧平衡點，以以說明項目的的安全程度；；敏感性分析析則要說明影影響項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益的主要要風(fēng)險因素在在一定幅度內(nèi)內(nèi)變化時，對對全投資和資資本金的經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價指標(biāo)的的影響情況。敏敏感性分析的的關(guān)鍵是找出出對項目影響響最大的敏感感性因素和最最可能、最樂樂觀、最悲觀觀的幾種情況況，以便項目目實施過程中中的操作人員員幾時采取對對策并進(jìn)行有有效的控制。定性分析是指對對項目自身的的目標(biāo)市場和和當(dāng)?shù)卣?、?jīng)經(jīng)濟(jì)、社會條條件可能的變變化對項目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益的影影響進(jìn)行定性性分析。)結(jié)論：(可行性研究的的結(jié)論主要是是說明項目的的經(jīng)濟(jì)效益評評價結(jié)果，是是否表明項目目具有較理想想的財務(wù)內(nèi)部部收益率（是是否達(dá)到了同同類項目的社社會平均收益益率標(biāo)準(zhǔn)）、是是否有較強(qiáng)的的貸款償還和和自身平衡能能力和較強(qiáng)的的抗風(fēng)險能力力、以及項目目是否可行。)附表基本報表1全全部投資財務(wù)務(wù)現(xiàn)金流量表表單位:萬元序號項目合計12...n1現(xiàn)金流入1.1土地出讓收入1.2土地出租收入1.3持有期末凈轉(zhuǎn)售售收入1.4其他收入1.5回收固定資產(chǎn)余余值1.6回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加加2.6所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量量5凈現(xiàn)值(i=)6累計凈現(xiàn)值開發(fā)建設(shè)投資中中應(yīng)注意不包包含財務(wù)費用用；2.在運(yùn)營費費用中應(yīng)扣除除財務(wù)費用、折折舊費和攤銷銷費；3.當(dāng)采用合合作開發(fā)模式式或土地出租租經(jīng)營模式時時，才需要計計算1.5、1.6、2.5和2.7項；；4.當(dāng)采用出出租經(jīng)營模式式時，還需要要計算2.33和2.5項?；緢蟊?資本金財務(wù)務(wù)現(xiàn)金流量表表單位:萬元序號項目合計12...n1現(xiàn)金流入1.1土地出讓收入1.2土地出租收入1.3持有期末凈轉(zhuǎn)售售收入1.4其他收入1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余余值1.8回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加加2.6所得稅2.7借款本金償還2.8借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量量5凈現(xiàn)值(i=6累計凈現(xiàn)值計算指標(biāo):財務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率、財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值注:當(dāng)采用合作開發(fā)發(fā)模式或土地地出租經(jīng)營模模式時，才需需要計算1.7、1.8、2.5和2.6項。當(dāng)采用出租經(jīng)營營模式時，還還需要計算2.3和2.4項?；緢蟊?投投資者各方財財務(wù)現(xiàn)金流量量表單位:萬元基本報表3投投資者各方財財務(wù)現(xiàn)金流量量表單位:萬元序號項目合計12...n1現(xiàn)金流入1.1應(yīng)得利潤1.2資產(chǎn)清理分配1.3回收固定資產(chǎn)余余值1.4回收經(jīng)營資金1.5持有期末凈轉(zhuǎn)售售收入1.6其他收入2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資出出資額2.2經(jīng)營資金出資額額3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量量5凈現(xiàn)值(i=6累計凈現(xiàn)值計算指標(biāo):財務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率、財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值注:當(dāng)采用合合作開發(fā)模式式時，才需要要編制此報表表。基本報表4資金來源與與運(yùn)用表單位位:萬元序號項目12...n合計1資金來源1.1土地出讓收入1.2土地出租收入1.3自有資金1.4長期借款1.5短期借款1.6回收固定資產(chǎn)余余值1.7回收經(jīng)營資金1.8持有期末凈轉(zhuǎn)售售收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加加2.6所得稅2.7應(yīng)付利潤2.8借款本金償還2.9借款利息支付3盈余資金4累計盈余資金注:1.當(dāng)采用合合作開發(fā)模式式或土地出租租經(jīng)營模式時時，才需要計計算1.6、1.7、2.5、2.6和2.7項;2.當(dāng)采用出出租經(jīng)營模式式時，還需要要計算2.33和2.4項?；緢蟊?損益表單位位:萬元序號項目12...n合計1經(jīng)營收入1.1土地出讓收入1.2土地出租收入2經(jīng)營成本2.1土地出讓成本2.2土地出租經(jīng)營成成本3運(yùn)營費用4修理費用5經(jīng)營稅金及附加加6利潤總額7所得稅8稅后利潤8.1盈余公積金8.2應(yīng)付利潤8.3未分配利潤注:當(dāng)采用合作開發(fā)發(fā)模式或土地地出租經(jīng)營模模式時，才需需要計算5～8項；當(dāng)采用出租經(jīng)營營模式時，還還需要計算33和4項。基本報表6資資產(chǎn)負(fù)債表單單位：萬元序號項目12...n1資產(chǎn)1.1流動資產(chǎn)應(yīng)收賬款存貨現(xiàn)金累計盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形及遞延資產(chǎn)產(chǎn)凈值2負(fù)債及所有者權(quán)權(quán)益2.1流動負(fù)債總額應(yīng)付賬款短期借款2.2借款經(jīng)營資金借款固定資產(chǎn)投資借借款開發(fā)產(chǎn)品投資借借款負(fù)債小計2.3所有者權(quán)益資本金資本公積金盈余公積金累計未分配利潤潤注:當(dāng)采用合合作開發(fā)模式式或土地出租租經(jīng)營模式時時，才需編制制此表。基本報表7效效益費用分析析表單位：萬萬元序號項目合計12...n1效益1.1直接效益土地使用權(quán)出讓讓轉(zhuǎn)讓價值1.2間接效益新增和改善基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施價值新增或改善公共共服務(wù)設(shè)施價價值工商企業(yè)稅費收收入回收經(jīng)營資金其他間接收益2費用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營費費用2.3項目管理費用2.4經(jīng)營資金3效益費用比率輔助報表1項目總投資資估算表單位位:萬元序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資1.1土地取得費用1.2地價款1.3前期工程費1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費費1.5公共配套設(shè)施建建設(shè)費1.6管理費用1.7財務(wù)費用1.8銷售費用1.9開發(fā)期稅費1.1其它費用1.11不可預(yù)見費2經(jīng)營資金3項目總投資3.1開發(fā)產(chǎn)品成本3.2固定資產(chǎn)投資3.3經(jīng)營資金注:項目建成開開始運(yùn)營時，固固定資產(chǎn)投資資將形成固定定資產(chǎn)、無形形資產(chǎn)與遞延延資產(chǎn)。輔助報表2開開發(fā)建設(shè)投資資估算表單位位:萬元序號項目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計1土地取得費用2地價款3前期工程費4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費費5公共配套設(shè)施建建設(shè)費6管理費用7財務(wù)費用8銷售費用9開發(fā)期稅費10其它費用11不可預(yù)見費合計輔助報表3經(jīng)經(jīng)營成本估算算表單位:萬元序號產(chǎn)品名稱開發(fā)產(chǎn)品成本12n結(jié)轉(zhuǎn)比例經(jīng)營成本結(jié)轉(zhuǎn)比例經(jīng)營成本結(jié)轉(zhuǎn)比例經(jīng)營成本12345678經(jīng)營成本合計輔助報表4土地取得費費用估算表單單位:萬元序號項目金額估算說明1土地收購補(bǔ)償費費用1.1搬遷補(bǔ)償費1.2一次性停產(chǎn)停業(yè)業(yè)綜合補(bǔ)助費費1.3設(shè)備搬遷安裝費費土地收購補(bǔ)償費費用合計2征地費用2.1土地補(bǔ)償費2.2人員安置補(bǔ)助費費2.3地上物及青苗補(bǔ)補(bǔ)償費2.4新增建設(shè)用地有有償使用費2.5耕地開墾費2.6菜田基金2.7防洪費2.8超轉(zhuǎn)基金2.9耕地占用稅2.1征地管理費2.11其他征地費征地費用合計3農(nóng)民居民拆遷費費用3.1拆遷補(bǔ)償費3.2搬遷補(bǔ)助費3.3提前搬家獎勵費費3.4拆遷服務(wù)費3.5拆遷管理費3.6拆遷評估費3.7其他拆遷費農(nóng)民居民拆遷費費用合計總計注：具體費用項項目可根據(jù)實實際情況增減減，但增加費費用項目需有有必要說明。輔助報表5前期工程費費估算表單位位:萬元序號項目金額估算說明1規(guī)劃、設(shè)計、可可研費2水文、地質(zhì)勘察察費3道路費4供水費5供電費6地上物清拆與場場地平整費7其它合計輔助報表6基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費估算表表單位:萬元序號項目建設(shè)費用改造費用合計估算說明1道路2上水3污水4雨水5天然氣6熱力7供電8電信9人防工程10市政管理用房11環(huán)衛(wèi)設(shè)施12其它合計輔助報表7公公共服務(wù)設(shè)施施建設(shè)費估算算表單位:萬元序號項目建設(shè)費用估算說明1公園2中心綠地3中心廣場4景觀小品5公共廁所6公交車輛場站7其它合計輔助報表8其其它費用估算算表單位:萬元序號項目金額估算說明1臨時用地費2臨時建設(shè)費3施工圖預(yù)算或標(biāo)標(biāo)底編制費4工程合同預(yù)算或或標(biāo)底審查費費5招標(biāo)管理費6總承包管理費7合同公證費8施工執(zhí)照費9工程質(zhì)量監(jiān)督費費10工程監(jiān)理費11竣工圖編制費12工程保險費13其它合計輔助報表9銷銷售收入與經(jīng)經(jīng)營稅金及附附加估算表單單位:平方米、萬萬元序號項目合計123?n1出讓收入1.1可出讓面積1.2單位售價1.3出讓面積比例2經(jīng)營稅金及附加加2.1營業(yè)稅2.2城市維護(hù)建設(shè)稅稅2.3教育費附加注:當(dāng)采用合合作開發(fā)模式式時，才需要要計算2.11~2.3項。輔助報表10出租收入