房地產(chǎn)營銷網(wǎng)絡(luò)營銷及傳統(tǒng)營銷優(yōu)勢互補(bǔ)海南房客在線

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，現(xiàn)代通信技術(shù)以及數(shù)字交互式媒介平臺進(jìn)行房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)。歸納地說，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷主要有四個(gè)特色。

雙向的交流與選擇。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷對比，最大的特色在于其實(shí)質(zhì)上是一種互動(dòng)營銷，其信息流向是雙向而并不是單向的。即樓盤的開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)，經(jīng)過對采買平臺、廣告平臺、銷售平臺、信息平臺、交流平臺以及管理平臺的架設(shè)，分別與供給商、目標(biāo)花費(fèi)群、業(yè)主等集體發(fā)生互相的信息交流?；ヂ?lián)網(wǎng)幾乎無窮的信息容量能夠容納不一樣開發(fā)商針對不一樣花費(fèi)者的差別化房地

產(chǎn)信息，能夠較好地適應(yīng)房地產(chǎn)花費(fèi)者的選擇性。就單個(gè)開發(fā)商而言，其推出的房地產(chǎn)商品在網(wǎng)絡(luò)上能夠即時(shí)獲取花費(fèi)者的反應(yīng)，并針抵花費(fèi)者的口胃加以改

進(jìn)。

實(shí)現(xiàn)了三維空間的交流。借助于現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)信息平臺，戰(zhàn)勝了時(shí)空對房地產(chǎn)營銷有關(guān)各方限制性，拉近了營銷各方的距離，使超越時(shí)空的房地產(chǎn)營銷成為可能。

加強(qiáng)了市場信息的雙向透明度。利用房地產(chǎn)公司網(wǎng)站和專業(yè)網(wǎng)站，開發(fā)商將公司信息、產(chǎn)品信息、附帶服務(wù)信息、價(jià)錢信息、中介信息公布在網(wǎng)上，為房地產(chǎn)花費(fèi)者及時(shí)獲取有關(guān)信息供給了保障，同時(shí)房地產(chǎn)花費(fèi)者也能夠把自己的支付能力、產(chǎn)品偏好、購置價(jià)錢定位等信息掛在網(wǎng)上與開發(fā)商進(jìn)行交流，便于開發(fā)商掌握真切的花費(fèi)者需求。

以數(shù)據(jù)庫作為營銷工具。開發(fā)商把自己與潛伏顧客發(fā)生的每一次聯(lián)系所獲取的信息包含潛伏購置數(shù)目、價(jià)錢、區(qū)位、時(shí)間、特定需求及家庭成員等記錄

在案，成立顧客數(shù)據(jù)庫，依據(jù)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行市場檢查與展望，選擇適合的營銷策略。

一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)勢剖析

鑒于網(wǎng)絡(luò)的自己特色以及與房地家產(chǎn)互相聯(lián)合，同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷對比，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷擁有顯然的優(yōu)勢。

1、真切做到以花費(fèi)者為中心。就傳統(tǒng)營銷方式而言，真切做到以花費(fèi)者為中心還有很大難度。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷一直以花費(fèi)者為營銷的出發(fā)點(diǎn)與歸宿點(diǎn)，要點(diǎn)重申互動(dòng)式信息交流，花費(fèi)者能夠經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)主動(dòng)查問感興趣的房地產(chǎn)的價(jià)

格、地理地點(diǎn)、品牌、咨詢有關(guān)信息。經(jīng)過BBS發(fā)問并及時(shí)獲取解答，房地產(chǎn)公司與花費(fèi)者保持密集的雙向交流和交流，大大提高了營銷過程中花費(fèi)者的地位，賜予花費(fèi)者亙古未有的參加和選擇自由，極大地加強(qiáng)了花費(fèi)者的核心地位。

2、減少了市場信息的不對稱，擴(kuò)大了花費(fèi)者的選擇空間。房地產(chǎn)是一種復(fù)雜商品，花費(fèi)者購置時(shí)需要認(rèn)識諸如價(jià)錢、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、合同、產(chǎn)權(quán)等大批信息，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)擁有流傳范圍廣、速度快、無時(shí)空限制、無版面拘束、雙向

交流、反應(yīng)快速的特色，對上述信息能夠做到全面快速正確的傳達(dá)，減少了信息在供求兩方之間的不對稱。同時(shí)利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，花費(fèi)者足不出戶，便可認(rèn)識所需商品有關(guān)地點(diǎn)、戶型、結(jié)構(gòu)、布局、環(huán)境、物業(yè)管理等微觀信息，還能夠進(jìn)一步查問建設(shè)設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃、能源利用、景觀布局等中觀信息，使房地產(chǎn)產(chǎn)品差別化特色更為直觀，更有益于不一樣偏好的花費(fèi)者選擇。

3、目標(biāo)花費(fèi)群集中，能夠?qū)崿F(xiàn)高效營銷。報(bào)紙、廣播、電視等傳統(tǒng)媒體的受眾雖多，但人群散布過于寬泛，年紀(jì)、收入等差距較大，致使房地產(chǎn)營銷的實(shí)

際命中率很低。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷主要針對上網(wǎng)人群，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2005年末，中國的互聯(lián)網(wǎng)用戶人數(shù)為1.2億人，在全世界僅次于美國。他們的主力年紀(jì)是25-35歲。而在將來幾年內(nèi)，這一人群也將是房地產(chǎn)的主力花費(fèi)群。與傳統(tǒng)營銷對比，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷有更為確立的目標(biāo)花費(fèi)群。

4、降低成本，提高效率，成效易于丈量。當(dāng)前地產(chǎn)廣告主要依賴報(bào)紙，網(wǎng)

絡(luò)廣告與其對比，成本只有報(bào)紙廣告的約二十分之一，并且，跟著房地產(chǎn)項(xiàng)目的

不停開發(fā)，報(bào)紙上房地產(chǎn)廣告正日漸增加，報(bào)紙廣告表現(xiàn)形式單一，人們對每個(gè)

廣告的關(guān)注程度日趨降落。網(wǎng)絡(luò)媒體則經(jīng)過運(yùn)用三維展現(xiàn)、電子地圖、語音講解

等多媒體技術(shù)向購房者展現(xiàn)項(xiàng)目的全部信息，信息量大而翔實(shí)，不受時(shí)空限制，

讓購房者的選購有更大的自主性。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷采納網(wǎng)上采買、網(wǎng)上設(shè)計(jì)、網(wǎng)上銷售方式，有效地降低了包含采買費(fèi)、場所租借費(fèi)、媒體廣告費(fèi)、銷售人工費(fèi)

等在內(nèi)的營銷成本，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)信息流傳與制作的快捷性特色，從資料的提交到公布，只需要很短的時(shí)間就能把信息公布出去，提高了營銷效率。傳統(tǒng)營銷成效很難丈量，而在網(wǎng)絡(luò)營銷中間，只需在有關(guān)程序中插入流量統(tǒng)計(jì)和探測流量根源的代碼，多少人看過此廣告、多少人點(diǎn)擊詳盡查察等數(shù)據(jù)都易于測出。

二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷劣勢剖析

1、虛構(gòu)和現(xiàn)實(shí)存在矛盾，花費(fèi)者對網(wǎng)絡(luò)營銷缺乏足夠相信。房地產(chǎn)是一件價(jià)值巨大的產(chǎn)品，每個(gè)購置者都是相當(dāng)慎重的。網(wǎng)絡(luò)固然能夠全方向展現(xiàn)房地產(chǎn)的外形及結(jié)構(gòu)，向花費(fèi)者供給購置依照，但它沒法向花費(fèi)者供給親自體驗(yàn)。房地產(chǎn)作為一種高價(jià)值、差別性極大的特別商品，現(xiàn)場感覺抵花費(fèi)者來說是特別重要的，何況我國的花費(fèi)者與房地產(chǎn)商的互信度向來較差，因此當(dāng)前花費(fèi)者是沒法充分相信網(wǎng)上信息，網(wǎng)上交易更是困難。

2、硬件設(shè)備的限制，網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡單。我國網(wǎng)絡(luò)營銷尚處于初步發(fā)展階段，

基礎(chǔ)設(shè)備、技術(shù)軟件、網(wǎng)絡(luò)安全保護(hù)舉措和高水平的網(wǎng)絡(luò)營銷人員等方面均存在

問題，網(wǎng)絡(luò)立法、結(jié)算系統(tǒng)及互聯(lián)網(wǎng)普及等也限制了網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)階段在我國的發(fā)

展。此刻房地產(chǎn)網(wǎng)站許多，但大部分房地產(chǎn)公司實(shí)力較弱，服務(wù)內(nèi)容單一，在數(shù)

量和質(zhì)量上都沒有超出傳統(tǒng)媒體，僅是將網(wǎng)站當(dāng)作傳統(tǒng)平面媒體運(yùn)用，缺乏與來

訪者的互動(dòng)交流，忽視了網(wǎng)絡(luò)媒體的特征和優(yōu)勢，使項(xiàng)目失掉了與潛伏客戶交流

的時(shí)機(jī)。這樣的信息量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以促動(dòng)網(wǎng)站接見者做出購置決議的，起碼應(yīng)做

到供給三維動(dòng)向的樣板房、小區(qū)的地點(diǎn)及環(huán)境，除了房地產(chǎn)自己的信息外，為訪

問者供給一些有關(guān)國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必需的。

3、房地產(chǎn)公司對網(wǎng)絡(luò)營銷的認(rèn)識和投入不足。有些房地產(chǎn)公司展開網(wǎng)上營銷的目的不明確，缺乏計(jì)劃性。實(shí)質(zhì)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目在展開網(wǎng)上營銷活動(dòng)時(shí)，應(yīng)明確公司成立網(wǎng)站的目標(biāo)，做出完好計(jì)劃，包含目的、市場調(diào)研、所需的資源、

資本分派、預(yù)期成效等。因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)營銷是成立在日異月新的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)之上的，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展要求公司常常更新和保護(hù)的網(wǎng)站，這會使公司在網(wǎng)絡(luò)上的投資逐漸增添。只有不停更新，才能使公司網(wǎng)站保持較高水平，不然網(wǎng)站缺乏吸引力。當(dāng)前

許多公司知足于成立一個(gè)網(wǎng)站，不肯意追加投資，自然不可以獲得優(yōu)秀的營銷成效。

三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要手段

1、房地產(chǎn)公司網(wǎng)站。房地產(chǎn)網(wǎng)站主頁一般應(yīng)包含公司介紹、公司組織結(jié)構(gòu)、公司新聞、主要產(chǎn)品與品牌、營銷與服務(wù)、

公司管理與文化、財(cái)務(wù)與經(jīng)營狀況表露，行業(yè)動(dòng)向與政策法例、房地產(chǎn)知識在線、BBS在線、站內(nèi)搜尋、我們的聯(lián)系方式等內(nèi)容。房地產(chǎn)公司網(wǎng)站建設(shè)的著要點(diǎn)在于提高公司的品牌形象。設(shè)計(jì)獨(dú)到、內(nèi)容詳確、及時(shí)更新的網(wǎng)站更能吸引花費(fèi)者的眼光，更簡單在花費(fèi)者集體中建立品牌形象。

2、網(wǎng)絡(luò)廣告。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告主要包含固定廣告、彈出窗口廣告、浮動(dòng)廣

告、Flash廣告等四種種類。網(wǎng)絡(luò)廣告擁有受時(shí)空限制少，信息容量大、即時(shí)更

新、自由查問等特色，同時(shí)它還擁有很強(qiáng)的交互性與感官刺激性，并且其受眾可

經(jīng)過點(diǎn)擊次數(shù)正確統(tǒng)計(jì)，正好般配房地產(chǎn)廣告信息量大、時(shí)效性強(qiáng)、廣告受眾經(jīng)

濟(jì)層次高的特色。當(dāng)前，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告正以其制作成本低、超越時(shí)空限制、可

隨時(shí)更新、動(dòng)向追蹤統(tǒng)計(jì)成效等優(yōu)勢而日漸成為房地產(chǎn)廣告的中堅(jiān)。

3、電子郵件(E-mail)。電子郵件的主件與附件可作為房地產(chǎn)商品宣傳的載體。因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)上電子郵件的廣泛使用，使得電子郵件已經(jīng)超越了原有的網(wǎng)上通信交流工具的范圍，成為網(wǎng)絡(luò)營銷的重要促銷手段。電子郵件營銷的優(yōu)勢主要表此刻四個(gè)方面。(1)電子郵件適于最新的交互式個(gè)性營銷典型模式，即一對一營銷。(2)電子郵件營銷成本較電話、傳真、郵寄等促銷方式要低得多，營銷成本降低意味著競爭力的提高。(3)電子郵件營銷擁有直觀、簡短的特色，簡單為受眾接受(4)經(jīng)過電子郵件，公司與客戶能夠成立相信與友情，使它們之間的關(guān)系由買賣關(guān)系變成朋友關(guān)系，切合關(guān)系營銷法例。電子郵件營銷日趨成為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要手段。

4、網(wǎng)上中介。房地產(chǎn)中介是最早應(yīng)用電子商務(wù)的行業(yè)之一，而房地產(chǎn)中介

行業(yè)電子商務(wù)化的最后表現(xiàn)形式是當(dāng)前流行歐美國家的MLS(MultipleListingService)。欲購置房地產(chǎn)的花費(fèi)者只需在中介商所設(shè)電腦終端上輸入目標(biāo)房地產(chǎn)的特色參數(shù)，便可查閱全部切合條件的房地產(chǎn)種類，并且還能夠經(jīng)過網(wǎng)上電子地圖查察目標(biāo)房地產(chǎn)的正確地點(diǎn)，經(jīng)過網(wǎng)上播放的實(shí)地互動(dòng)畫面“觀察”目標(biāo)房地產(chǎn)的外觀、環(huán)境、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié);若房源不夠充分，還可拜托中介商把其要求上傳至房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，在更宏大的數(shù)據(jù)庫中查找。MLS使房地產(chǎn)中介商的服務(wù)更為專業(yè)化，更能有效地知足花費(fèi)者需求選擇性。

四、整合互補(bǔ)、網(wǎng)絡(luò)營銷的成功之道

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是一種新的營銷模式，它并無完好取代傳統(tǒng)營銷，傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)整體營銷策略的兩個(gè)有機(jī)構(gòu)成部分，整合網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷，進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)，是網(wǎng)絡(luò)營銷的成功之道。

第一，經(jīng)過傳統(tǒng)營銷方式和網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)合，促使房地產(chǎn)公司網(wǎng)站的推行和品牌的成立。網(wǎng)站作為花費(fèi)者與公司最后產(chǎn)品之間的中介者，第一一定把自己銷售出去，指引花費(fèi)者進(jìn)入網(wǎng)站，這樣才能使他們接觸最后產(chǎn)品信息，銷售房地產(chǎn)網(wǎng)站往常有兩大類方法：一類方法就是經(jīng)過傳統(tǒng)的廣告、宣傳，以及公司形象系統(tǒng)、

公司標(biāo)記等方式去宣傳網(wǎng)站;此外一類方法就是經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的方式，經(jīng)過鏈接、網(wǎng)絡(luò)廣告等等一些方式，去宣傳公司的網(wǎng)站。在宣傳網(wǎng)站的同時(shí)，還一定把網(wǎng)站同公司的品牌形象密切聯(lián)合在一同，只有這樣，花費(fèi)者才會看重于載有該品牌信息的網(wǎng)絡(luò)。

其次利用網(wǎng)絡(luò)供給信息。網(wǎng)絡(luò)營銷的對象實(shí)質(zhì)上是大批信息，包含房地產(chǎn)公司產(chǎn)品的價(jià)錢、地點(diǎn)、銷售狀況及有關(guān)房地產(chǎn)的知識與新聞。網(wǎng)絡(luò)固然不可以取代現(xiàn)場看房，但能為花費(fèi)者供給豐富的信息，對房地產(chǎn)營銷從理論到實(shí)踐意義都很大。

出師表

兩漢：諸葛亮

先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今日下三分，益州疲弊，此誠緊急生死之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜自輕自賤，引喻失義，以塞忠諫之路也。

宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。如有作奸不法及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。

侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚認(rèn)為宮中之事，事無大小，悉以咨之，而后實(shí)行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。

將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于往日，先帝稱之曰愚認(rèn)為營中之事，悉以咨之，必能使行陣友善，好壞得所。

“能”，是以眾議舉寵為督：

親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢因此興旺也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，今后漢因此傾頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，何嘗不惋惜怨恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、從軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。

臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣鄙俗，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感謝，遂許先帝以驅(qū)馳。后值顛覆，受任于敗軍之際，授命于危難之間，爾來二十有一