武漢南湖景苑紅館營銷推廣思路要點(diǎn)

武漢南湖景苑紅館營銷推廣思路要點(diǎn)南湖景苑－－紅館營銷推廣思路報(bào)告目錄PRAT1市場狀況PRAT2項(xiàng)目狀況PRAT3主題營造PRAT4營銷執(zhí)行PRAT1市場狀況宏觀經(jīng)濟(jì)狀況房地產(chǎn)市場分析區(qū)域競爭分析開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)未來趨勢競爭狀況武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢國民生產(chǎn)總值和人均可支配收入持續(xù)增長。從目前狀況來看，房地產(chǎn)投資熱度區(qū)域平穩(wěn)。預(yù)計(jì)后市有所調(diào)整。武漢市宏觀房地產(chǎn)市場武漢市宏觀房地產(chǎn)市場在竣工面積保持穩(wěn)定增長住宅銷售均價(jià)穩(wěn)步上漲，但是增長幅度不斷減少。政策層面兩會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)抑制高房價(jià)要出新招落實(shí)政策將成調(diào)控關(guān)鍵土地政策進(jìn)一步緊縮預(yù)計(jì)后市調(diào)控更加嚴(yán)厲供應(yīng)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整領(lǐng)袖城綠汀雅景名都花園翡翠城保利淺水灣格林小城公園世家南湖山莊玫瑰灣瀾花語岸明澤麗灣項(xiàng)目位于南湖北雄楚大街片區(qū)與項(xiàng)目產(chǎn)生競爭的主要有南湖北片區(qū)和南湖西片區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況區(qū)域典型項(xiàng)目分析——保利·淺水灣開發(fā)商武漢雙環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置洪山區(qū)雄楚大道卓刀泉南路方家咀用地面積38711平米建筑面積110000平米容積率2.51綠化率34.2%總戶數(shù)924開盤時(shí)間2006.9.29小高層高層起價(jià)34003450均價(jià)36003700最高價(jià)40004100供應(yīng)和消化情況銷售較好，小戶型已不多，尚有部分大戶型項(xiàng)目評價(jià)性價(jià)比較高，戶型、景觀和價(jià)格是消費(fèi)者選擇淺水灣的重要原因，區(qū)域典型項(xiàng)目分析

——名都花園3期·香水年華開發(fā)商武漢城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置洪山區(qū)雄楚大街卓刀泉南路路口用地面積6.67萬建筑面積9萬容積率1.13綠化率60%總戶數(shù)1000套開盤時(shí)間2006.3.18物業(yè)形態(tài)高層起價(jià)4200均價(jià)4600最高價(jià)5000供應(yīng)和消化情況目前所剩房源主要以大戶型為主，價(jià)格偏高項(xiàng)目評價(jià)小區(qū)設(shè)計(jì)合理，小區(qū)景觀綠化非常令人滿意，小區(qū)配套設(shè)施齊全，交通方便區(qū)域典型項(xiàng)目分析——領(lǐng)秀城開發(fā)商湖北萬興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置武漢市洪山區(qū)卓刀泉路172號(hào)用地面積約5萬建筑面積19萬平米容積率3.98綠化率42%總戶數(shù)1664套開盤時(shí)間2006.9.28物業(yè)形態(tài)高層起價(jià)3600均價(jià)4100最高價(jià)4700供應(yīng)和消化情況銷控房源較多，約去化65％項(xiàng)目評價(jià)戶型多，選擇余地大，東湖南湖隔山相望，專屬腹地附庸商專屬腹地附庸一級(jí)商圈，周邊配套設(shè)施齊全，交通方便；但緊臨雄楚大道，噪音較大區(qū)域典型項(xiàng)目分析

——南湖山莊.半島花園三期

開發(fā)商武漢佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置武漢市洪山區(qū)珞獅南路507號(hào)用地面積320畝建筑面積20多萬㎡容積率1.1綠化率35%總戶數(shù)612套開盤時(shí)間2007年3月物業(yè)形態(tài)多層小高層別墅起價(jià)390033007900均價(jià)420040009000最高價(jià)489047009980供應(yīng)和消化情況即將開盤項(xiàng)目評價(jià)所有房屋呈品字環(huán)南湖展開，修建綠化休閑景觀帶，休閑服務(wù)設(shè)施齊全，戶型齊全區(qū)域典型項(xiàng)目分析

——大華·南湖·公園世家

開發(fā)商大華集團(tuán)地理位置洪山區(qū)珞獅南路517號(hào)明澤大廈西側(cè)用地面積46萬平米建筑面積73萬平米容積率1..6綠化率35％總戶數(shù)7000套開盤時(shí)間2005.7.2物業(yè)形態(tài)多層高層起價(jià)40803880均價(jià)44004200最高價(jià)70006800供應(yīng)和消化情況約消化80％，現(xiàn)主推2期高層項(xiàng)目評價(jià)武漢首座73萬平米公園化社區(qū)，臨南湖靠規(guī)劃水上公園，隨中環(huán)線建設(shè)開展，其交通將大大改善，目前相關(guān)生活配套設(shè)施還不太齊全，一期防盜門存在質(zhì)量問題，綠化不夠到位區(qū)域競爭狀況小結(jié)項(xiàng)目所處區(qū)域，目前在售競爭樓盤較多，競爭比較激烈。項(xiàng)目在規(guī)模、面積區(qū)間方面處于劣勢。項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢不是特別明顯。PRAT2項(xiàng)目狀況項(xiàng)目區(qū)域狀況分析項(xiàng)目基本狀況項(xiàng)目SWOT分析潛力潛質(zhì)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目所處的區(qū)域狀況－區(qū)域功能臨武昌目前主干道雄楚大街項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)榫幼?、教育、政府、商業(yè)、開發(fā)區(qū)的中心區(qū)域。雄楚大街南湖居住區(qū)街道口商業(yè)中心政府高校綜合區(qū)光谷高新區(qū)本項(xiàng)目高校：武漢理工大學(xué)、華中師范大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)、武漢交通職業(yè)學(xué)院、武漢工程大學(xué)、武漢科技大學(xué)等政府機(jī)構(gòu)：湖北省公安廳、湖北省檢察院、湖北省民政廳等項(xiàng)目所處的區(qū)域狀況－交通臨武昌目前主干道雄楚大街臨規(guī)劃中的城市二環(huán)線珞獅南路段。距離地鐵二號(hào)線街道口出口2－3公里。規(guī)劃中的城市二環(huán)線本項(xiàng)目雄楚大街地鐵二號(hào)線項(xiàng)目周邊交通便捷，未來城市規(guī)劃中更是交通設(shè)施完善。南湖本項(xiàng)目項(xiàng)目南臨南湖，觀景同時(shí)保證充足的陽光。項(xiàng)目所處為南向觀湖湖面最開闊的位置。項(xiàng)目所處的區(qū)域狀況－景觀項(xiàng)目基本狀況項(xiàng)目一期總體：項(xiàng)目總建筑面積：6.3萬平米物業(yè)形態(tài)：11F小高、18F高層項(xiàng)目可售部分：可售面積：3.3萬平米物業(yè)形態(tài)：2梯3戶3棟18F高層戶型及套數(shù)：104平米3房90套

138平米3房180套138平米3房是項(xiàng)目的關(guān)鍵客廳餐廳主臥臥室臥室陽臺(tái)陽臺(tái)廚房主衛(wèi)套衛(wèi)138平米3房戶型戶型方正明廚明衛(wèi)功能分區(qū)比較合理陽臺(tái)少戶型市場同類戶型比較南湖山莊主力戶型140平米4房2廳2衛(wèi)，雙陽臺(tái)，南北通透。名都花園3期主力戶型138平米3房2廳2衛(wèi)，客廳大陽臺(tái)設(shè)計(jì)，緊湊實(shí)用性，銷售壓力較大格林小城138－142平米3房2廳2衛(wèi)或4房2廳2衛(wèi)，客廳大陽臺(tái)，南北通透。保利淺水灣138平米3房2廳2衛(wèi)，戶型方正、南北朝向、多陽臺(tái)設(shè)計(jì)。領(lǐng)秀城132平米3房2廳2衛(wèi)，戶型方正。客廳大陽臺(tái)設(shè)計(jì)。從周邊競爭戶型來看，項(xiàng)目138平米戶型的競爭優(yōu)勢不明顯。陽臺(tái)客廳主臥臥室臥室餐廳廚房陽臺(tái)衛(wèi)生間衛(wèi)生間戶型104平米3房戶型戶型方正實(shí)用設(shè)計(jì)緊湊空間及功能設(shè)置比較合理南北不通透市場同類戶型比較保利淺水灣，112平米3房2廳2衛(wèi)設(shè)計(jì)，戶型緊湊，北向主臥，主臥大陽臺(tái)設(shè)計(jì)。翡翠城，96平米2房2廳戶型，戶型緊湊，不通透。大華南湖公園世家100－102平米2房2廳設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)合理，部分南北不通透。項(xiàng)目104平米3房2廳2衛(wèi)戶型從周邊同類戶型比較，具有相當(dāng)競爭力客戶與形象項(xiàng)目目前登記客戶量超過800批客戶預(yù)期銷售均價(jià)4000－4200客戶區(qū)域集中在項(xiàng)目周邊客戶主要集中在104平米左右138平米戶型客戶存在一定問題項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢交通全湖景開發(fā)商實(shí)力項(xiàng)目劣勢規(guī)模較小，二期部分不能確定138平米戶型設(shè)計(jì)存在一定劣勢項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目目前具有一定的客戶積累量珞獅路的改造、地鐵二號(hào)線的修建使項(xiàng)目未來的區(qū)位優(yōu)勢更加凸現(xiàn)項(xiàng)目前期積累的大部分高素質(zhì)客戶,對項(xiàng)目客戶群體整體素質(zhì)的支撐項(xiàng)目威脅周邊項(xiàng)目的競爭壓力比較大項(xiàng)目周邊物業(yè)形象較差后期開發(fā)地塊不確定,客戶信心不足PRAT3主題營造項(xiàng)目賣點(diǎn)整合主題的營造我們的優(yōu)勢我們的方向核心優(yōu)勢的確認(rèn)湖景地理位置登記客戶的情況80％意向?yàn)?04平米三房大部分客戶選擇能夠接受的房價(jià)在4000左右通過訪談?wù){(diào)研——要談銷售價(jià)格了項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)到4500元/平米項(xiàng)目名稱名義均價(jià)備案均價(jià)項(xiàng)目賣點(diǎn)物業(yè)形態(tài)領(lǐng)秀城40003563區(qū)位、規(guī)模8棟32F高層名都花園3期46003970規(guī)模、景觀5棟11層小高層和4棟16-18層高層保利淺水灣37003500景觀、區(qū)位2棟11層小高層和5棟16-18層高層南湖山莊4100未開盤景觀、區(qū)位多層、11F小高（單位元/平方米）競爭項(xiàng)目銷售均價(jià)比較項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)到4500元/平米如何達(dá)到？除了可以宣傳的湖景、區(qū)位優(yōu)勢之外還有什么可以賦予項(xiàng)目的？我們還有什么沒有說？項(xiàng)目總建筑面積6.3萬平米，其中3萬平米團(tuán)購單位為國家審計(jì)署。3.3萬平米對外銷售目標(biāo)客戶群體層次有比較明細(xì)的定位，項(xiàng)目所具有的天生的氣質(zhì)擇善為鄰關(guān)于人文項(xiàng)目名稱主題定位訴求點(diǎn)領(lǐng)秀城20萬平米人文健康生活藍(lán)本人文名都花園3期如詩水岸泊屋館76萬平米水岸生活規(guī)模、水景保利淺水灣桂子山下南湖岸邊區(qū)位、水景南湖山莊3公里湖岸線現(xiàn)房成熟生活家水景、現(xiàn)房綠汀雅景南湖畔高知高雅人文社區(qū)水岸、人文本項(xiàng)目優(yōu)勢客戶群體－人文湖景資源－南向觀湖、湖面開闊區(qū)位優(yōu)勢－便捷的交通競爭項(xiàng)目主題定位分析如何做到差異化？在眾多競爭中脫穎而出關(guān)于項(xiàng)目主題關(guān)鍵詞：最寬的湖景、生態(tài)可以選擇的好鄰居便捷的交通珞獅路首席全湖景私家領(lǐng)館區(qū)位區(qū)別于一般湖景樓盤人文的VS高貴的如何營造主題？如何達(dá)到銷售目的？通過樣板間來完成對全湖景的詮釋以及對138戶型的包裝通過對項(xiàng)目看房通道的包裝來顯示項(xiàng)目氣勢通過對項(xiàng)目內(nèi)部局部小園林的營造來提升項(xiàng)目價(jià)值關(guān)鍵點(diǎn)：展示看房動(dòng)線包裝范圍資源展示銷售難點(diǎn)樣板房的展示推廣是項(xiàng)目最直接推薦給客戶的樓盤戶型model秀傳達(dá)給客戶2個(gè)價(jià)值點(diǎn)——給客戶提供多種生活的態(tài)度展示符合客戶需求的品位客戶樣板+工序思路循環(huán)情感遞增情感再次遞增客戶樣板房通過樣板間來完成對全湖景的詮釋以及對138戶型的包裝時(shí)間：2007年5月15日前完成位置：138平米3房共180套，以看樓通道路線、展示資源、銷售難點(diǎn)為前提套數(shù)：2套（同層中設(shè)立一套成品樣板房、一套毛坯樣板房）樓棟：景觀資源：內(nèi)部景觀、南湖景觀；建議設(shè)置在13樓以上成品樣板房看樓通道景觀透視面奢華型舒適居家型毛坯樣板房138平米、3房設(shè)計(jì)思路：突顯貴氣、生活化要素：墻面刷白樣板房區(qū)域看樓通道景觀透視面展示樓棟“外部”包裝細(xì)節(jié)示意陽臺(tái)花籃5看房通道外展點(diǎn)雄楚大街通過對項(xiàng)目看房通道的包裝來顯示項(xiàng)目氣勢入口圍檔項(xiàng)目路段臺(tái)階紅色地磚設(shè)置，加強(qiáng)客戶記憶性左右２側(cè)綠化盆景的擺設(shè)門前路面一定范圍的刷新水牌（紅館歡迎您、洪榮地產(chǎn)）現(xiàn)狀分析——相對比較雜亂、灰塵較大、缺乏溫馨解決方法如下——方式一：檢察院通道圍墻廣告畫面設(shè)置現(xiàn)狀分析——沿街導(dǎo)示性較弱、周邊物業(yè)形象需要弱化解決方法如下——方式2：1、對其原有分割刷顏色２、項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色紅與黃搭配，有效吸引客戶項(xiàng)目廣告語項(xiàng)目logo+門外：保安、指示牌（備注樣板房樓層及單位）入內(nèi)：噴繪畫面、假盆景、紅地毯樓梯：墻面、紅地毯、玻璃（備注興華地產(chǎn)）、裝飾畫過道：電梯、地面、天花、墻面裝飾門口：戶型圖、面積及介紹、鞋套柜、鞋套椅保潔歡迎并遞上鞋套樣板房通道示范環(huán)境展示要求——情趣＼生動(dòng)＼藝術(shù)＼休閑＼細(xì)致＼溫馨示范環(huán)境通過對項(xiàng)目內(nèi)部局部小園林的營造來提升項(xiàng)目價(jià)值樓棟單元綠化項(xiàng)目圍墻樓體廣告加深客戶對項(xiàng)目印象PRAT4營銷執(zhí)行項(xiàng)目營銷執(zhí)行策略銷售節(jié)奏安排戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)開盤時(shí)間的確定營銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)推盤節(jié)奏安排營銷通路策略營銷活動(dòng)策略營銷價(jià)格策略目錄1）、項(xiàng)目推盤策略2）、項(xiàng)目營銷推廣思路開盤時(shí)間的確定營銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)推盤節(jié)奏安排1）、項(xiàng)目推盤策略5月利在市場旺季開盤，成交意愿強(qiáng)烈，開盤消化率高，避免客戶流失。弊銷售和工程脫節(jié)項(xiàng)目高價(jià)形象位得以建立，難以保證對銷售重點(diǎn)的解決。6月利通過營銷活動(dòng)維持項(xiàng)目積累客戶，避免更多客戶的流失，并且通過營銷弱化項(xiàng)目銷售難點(diǎn)。弊造成一定客戶流失小結(jié)：通過以上分析，建議項(xiàng)目5月中旬開盤。開盤時(shí)間的確定營銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)推盤節(jié)奏安排1）、項(xiàng)目推盤策略發(fā)卡樓體橫幅項(xiàng)目首批推盤二批推盤2007年3月4月5月6月7月8月圍墻廣告出街二批開盤時(shí)間可根據(jù)實(shí)際銷售情況隨時(shí)調(diào)整樣板房完成開盤時(shí)間的確定營銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)推盤節(jié)奏安排1）、項(xiàng)目推盤策略第1批推出——162套房源，其中104平米共54套，138平米108套。第2批推出——108套房源，其中103平米共36套，138平米72套。營銷通路策略營銷活動(dòng)策略營銷價(jià)格策略2）、項(xiàng)目營銷推廣思路客戶：項(xiàng)目主要客戶為周邊客戶——地緣客戶目的：輻射項(xiàng)目周邊客戶，加深對項(xiàng)目記憶度定點(diǎn)短信定點(diǎn)夾報(bào)公交站牌巡展沿街1公里公交站牌廣告中商平價(jià)、中百超市、易初蓮花報(bào)紙主要配合相關(guān)節(jié)點(diǎn)的推廣維系老客戶及目標(biāo)客戶所在區(qū)域目標(biāo)客戶所在區(qū)域拜訪單位進(jìn)行拜訪營銷通路策略營銷活動(dòng)策略營銷價(jià)格策略2）、項(xiàng)目營銷推廣思路目的：主要維系現(xiàn)階段積累客戶及已團(tuán)購客戶發(fā)卡樣板房開放開盤活動(dòng)再次維系進(jìn)行發(fā)卡活動(dòng)，測算客戶誠意度，發(fā)放禮品示范環(huán)境展示活動(dòng)，進(jìn)一步維系客戶開盤活動(dòng)維系活動(dòng)2次答謝酒會(huì)，主要針對團(tuán)購客戶及積累客戶高爾夫體驗(yàn)活動(dòng)營銷通路策略營銷活動(dòng)策略營銷價(jià)格策略2）、項(xiàng)目營銷推廣思路按照市場比較法價(jià)格定位方法所得結(jié)果，結(jié)合本項(xiàng)目目前所處區(qū)域未來空間和目標(biāo)客戶的承受能力,我司建議本項(xiàng)目1批銷售價(jià)格定于4200－4700元/ｍ2之間。營銷通路策略營銷活動(dòng)策略營銷價(jià)格策略2）、項(xiàng)目營銷推廣思路具體推盤價(jià)格測算430042004200440044004250425048004500460046504700450046004800經(jīng)過測算項(xiàng)目最終均價(jià)為4480元/平米廣告表現(xiàn)立足項(xiàng)目，尋求突破口從策略做表現(xiàn)三大商圈，圈出黃金地段項(xiàng)目周邊配套成熟完善，街道口商圈、亞貿(mào)商圈、中南商圈就在附近，彰顯財(cái)富地標(biāo)的身價(jià)，房子不是唯一，地段卻注定唯一。[核心區(qū)位]績優(yōu)潛股，前景價(jià)值攀升它是績優(yōu)的潛力股，城市核心動(dòng)力之源。武漢地段優(yōu)勢之下周邊設(shè)施的日臻完善，可以讓其價(jià)值不斷的攀升。[升值空間]倚湖而立，盡收湖光山色項(xiàng)目與獅子山隔湖相望，倚6000畝南湖而立，湖光山色盡收眼底，居住于此，眼前的美景將是你的居家風(fēng)景，在自然資源日漸稀缺的都市中心是彌足珍貴的。，[湖景住宅][