土地增值稅合理避稅的各種對(duì)策之歐陽與創(chuàng)編

歐陽與創(chuàng)編

土地增值稅稅務(wù)籌劃稅的各種策略時(shí)間：2021.03.08

創(chuàng)作：歐陽與一、要做到何合理避稅首先我們就熟悉這個(gè)業(yè)及相關(guān)稅及定義，就地增值稅來，主要可從

以

下

幾

個(gè)

方

面

理

解：1、土地值稅的征對(duì)象是納稅轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額此項(xiàng)增值額納稅人轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)取得收入減除稅法定的扣除項(xiàng)目金額后的余額2、土地增值只有對(duì)有轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)征稅，對(duì)繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，則予征稅。3、以房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到資、聯(lián)營企，暫免征，轉(zhuǎn)讓，

征

稅。合作建房建后自用的，免，建成后讓的，征稅

。企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，暫免。交換房地產(chǎn)，單位之間換征稅，個(gè)之間互換經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征。房地產(chǎn)抵押抵押期間不，期滿償還務(wù)本息不歐陽與創(chuàng)編

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征，期滿不能還債務(wù)，以房地產(chǎn)抵押的征房

地

產(chǎn)

出

租

不

征

。房

地

產(chǎn)

評(píng)

估

增

值

不

征

。國家收回房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)免征。土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵債或置換土地征稅。首先大概的稅與不征稅圍我們明白，這就有于我們進(jìn)行續(xù)的籌劃，下來就是解實(shí)際核算問題了，合避稅的目的就是在合法范圍內(nèi)用規(guī)的方式合的降低企業(yè)收成本，增利潤，那合理避稅主就可以從兩面入手了，是從成本手，關(guān)于成的問題可參本論壇的另篇文章，是從收入入。首先稅收本的降低就日常發(fā)生各項(xiàng)支出開，要想少交，自然就要辦法從成上下功夫，收入保持不的情況下，本費(fèi)用增了，實(shí)現(xiàn)的值額自然就低了，那么也就少了首先我們要了解可以扣除的項(xiàng)目二、土地增值稅可扣除項(xiàng)目：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額1）、以出讓式取得土使用權(quán)時(shí)，支付的土地

出

讓

金2）、以行政撥方式取土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓歐陽與創(chuàng)編

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土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金3）、以轉(zhuǎn)讓式取得土使用權(quán)的，支付的地價(jià)

款2、開發(fā)地和新建及配套設(shè)施成本（簡稱地產(chǎn)

開

發(fā)

成

本）（）、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

、

前

期

工

程

費(fèi)（

3

）

、

建

筑

安

裝

工

程

費(fèi)

、

基

礎(chǔ)

設(shè)

施

費(fèi)（

5

）、

公

共

配

套

設(shè)

施

費(fèi)6）、開發(fā)間費(fèi)：直接織、管理開項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，括工資、福費(fèi)、折舊費(fèi)修理費(fèi)、公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等等。3、開發(fā)地和新建及配套設(shè)施（簡稱房地開發(fā)

費(fèi)

用）主要指與房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目關(guān)的管理費(fèi)、銷售費(fèi)用

、

財(cái)

務(wù)

費(fèi)

用

。4

、

轉(zhuǎn)

讓

房

地

產(chǎn)

有

關(guān)

的

稅

金主要有：營稅、印花稅、城建稅教育費(fèi)加5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)發(fā)的納稅人許按取得土使用權(quán)時(shí)歐陽與創(chuàng)編

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支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)本之和，加％扣除6、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。以上內(nèi)容都解后，就可根據(jù)上面的容來找相的

方

法

了

。三、

合

理

避

稅

具

體

方

法

：1、均衡值額的方：對(duì)于不同價(jià)水平的不地區(qū)同時(shí)開發(fā)個(gè)項(xiàng)目，可一段時(shí)間內(nèi)生的各項(xiàng)發(fā)成本進(jìn)行大限度調(diào)整攤，將獲得增值額最限度的平均保持各處開項(xiàng)目增值率致相同，低某段時(shí)間值率過高的象從而節(jié)省分稅款的納

。2、增加接費(fèi)的方：比如可以房地產(chǎn)開發(fā)本中的開發(fā)間費(fèi)的籌劃，在組織人事排上可相的將總公司些人員放到目中或兼職每一個(gè)具項(xiàng)目中去，么此類人員生的相關(guān)費(fèi)可以分?jǐn)偡葜练康禺a(chǎn)發(fā)成本中去增大增值稅許扣除項(xiàng)金額。3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用籌劃：（、凡能按轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目攤并提供金機(jī)構(gòu)證明的，允據(jù)實(shí)扣除，最高不得超按商業(yè)銀同期貸款利計(jì)算的金額其他房地產(chǎn)發(fā)費(fèi)用，歐陽與創(chuàng)編

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取得土地使權(quán)所支付的額和房地產(chǎn)發(fā)成本金的

5%

以

內(nèi)

計(jì)

算

扣

除。房地產(chǎn)開發(fā)用＝允許扣的利息＋（得土地使權(quán)支付的金＋房地產(chǎn)開成本）×扣除比例5%以內(nèi)）①（、凡不能按讓房地產(chǎn)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蚰芴峁┙鹑跇?gòu)證明的，息支出要入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)用＝（取得地使用權(quán)支的金額＋地發(fā)成本）×扣比（以內(nèi)②以上兩類計(jì)扣除的具體例，由省級(jí)民政府具體規(guī)定。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)發(fā)時(shí)，如公式①中的息支出大于式②計(jì)算出利息支出則企業(yè)應(yīng)正分?jǐn)偫⒅Р⑻峁┙鹑跇?gòu)證明；果前者小于者，則企業(yè)以不按照轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開項(xiàng)目計(jì)算分利息支出，不提供金融構(gòu)證明，樣可以使扣項(xiàng)目金額增，土地增值的計(jì)稅依減

少。例如，某房產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)一批商業(yè)房，支付的地價(jià)款為600萬元，開發(fā)本為，000萬元，設(shè)按房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傁⑶夷芴峁┤跈C(jī)構(gòu)證的應(yīng)扣除利為100萬元，如何為該司利用利扣歐陽與創(chuàng)編

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進(jìn)行籌劃？果應(yīng)扣除的息支出為萬元，又如何籌劃呢設(shè)當(dāng)?shù)卣ǖ膬深惪郾壤謩e5%

和

10%

。

籌

劃

過

程

如

下：首先，計(jì)算取得土地使權(quán)所支付的額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本（）＝（600＋1000×5%＝

80

（

萬

元）其次，判斷允許扣除的息支出為

100萬元時(shí)，由于100>80所以該公應(yīng)嚴(yán)格按房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑻峁┙鹑跈C(jī)證明，這樣可以按萬元扣除，則只能按萬元扣，計(jì)稅依將增加20萬元，造多繳稅款當(dāng)允許扣除利息支出為萬時(shí)，由于70<80所以應(yīng)擇第二種計(jì)方式，即不按地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)分?jǐn)偫⒒蛳蚨悇?wù)機(jī)提供有關(guān)金機(jī)構(gòu)的證明這樣可以多除10萬元利息支出，少計(jì)稅依據(jù)10萬元，合理降低負(fù)。4

、

收

入

分

散

法將可以分開獨(dú)處理的部從整個(gè)房地中分離，比如房屋里的各種設(shè)施當(dāng)住房初步工但沒有裝設(shè)備及裝、裝飾時(shí)便購買者簽訂地產(chǎn)轉(zhuǎn)移同，接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢裝飾合同，稅人只就第份合同上注金額繳納歐陽與創(chuàng)編

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地增值稅，第二份合同注明的金額于營業(yè)稅稅范圍，不計(jì)征土地增稅。這樣就得應(yīng)納稅有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。5

、

利

用

稅

收

優(yōu)

惠稅法規(guī)定：稅人建造普標(biāo)準(zhǔn)住宅出，增值額未超過扣除目金額的20％，免征土增值稅；增值額超過扣項(xiàng)目金額20％，應(yīng)就其部增值額按規(guī)定計(jì)稅。據(jù)20這個(gè)比，可以對(duì)此行納稅籌劃

。首先要測算值增值額與允許扣項(xiàng)目金額比)，然后設(shè)調(diào)整增值。改變?cè)鲋档姆椒ㄓ蟹N：一是合定價(jià)，如在售過程中增率略高于極稅率檔次界的增值率通過適當(dāng)降價(jià)格可以少增值額，低土地增值的適用稅率從而減輕負(fù)。二是增扣除額，主是通過加大入來提高場競爭力。6

、

建

房

方

式

籌

劃

法稅法規(guī)定某方式的建房為不屬于土增值稅征稅范圍，用繳納土地值稅。納稅如果能注運(yùn)用這些特政策進(jìn)行納籌劃，其節(jié)效果也是歐陽與創(chuàng)編

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明

顯

的。一種是代建方式。這種式不屬于土增值稅的征稅范圍而屬于營業(yè)的征稅范圍由于建筑業(yè)適用的是％的比例率，稅負(fù)較，而土地值稅適用的％—60的四級(jí)率累進(jìn)稅，前者更有利于實(shí)現(xiàn)收最大化。因，如果房地開發(fā)公司開發(fā)之初便確定最終用，就完全可采用代建方式進(jìn)行開，而不采用開發(fā)后銷售式。這種劃可以是由地產(chǎn)開發(fā)公以用戶名義得土地使權(quán)和購買各材料設(shè)備，可以協(xié)商由戶自己購和取得，只從最終形式看房地產(chǎn)權(quán)有發(fā)生轉(zhuǎn)就可以了。了使該項(xiàng)籌更加順利，地產(chǎn)開發(fā)司可以降低建房勞務(wù)收的數(shù)額，以得客戶的合。由于公可以通過該籌劃節(jié)省不稅款，讓部分于客戶是可能的；且這樣也會(huì)得房屋各面條件符合戶要求，低價(jià)格也可以強(qiáng)企業(yè)的場

競

爭

力。另一種是合建房方式。法規(guī)，定，于一方出地，一方資金，雙方作建房，建后按比例房自用的，免征收土地值稅。比如房地產(chǎn)開企業(yè)購得一土地的使用準(zhǔn)備修建住，則該企歐陽與創(chuàng)編

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可以預(yù)收購者的購房款為合作建房資金。這樣，從形式就符合了一出土地一方資金的條件。一般而，一幢住房土地支付價(jià)占比例應(yīng)比較小，這房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)分得的房就比較少大部分由出金的用戶分自用。這樣在該房地開發(fā)企業(yè)售剩余部分住前，各方都用繳納土增值稅，只在建成后轉(zhuǎn)屬于自己的部分住房時(shí)，才就這一部分繳納增值稅。7、有關(guān)房產(chǎn)銷售中代收費(fèi)用的籌劃房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在銷售不產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常代其他部門收取一些如城建配套、維修基金費(fèi)用。目前，納稅人兩種收取方：將代收費(fèi)視為房產(chǎn)售收入，并房價(jià)向購買一并收?。徽咴诜績r(jià)外向購買方獨(dú)收取。從地增值稅的度分析，種方式的稅收待遇是不一樣的。按規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售房時(shí)按縣及縣級(jí)以上人民政府求代收的各費(fèi)用，如果收費(fèi)用未入房價(jià)中，是在房價(jià)之單獨(dú)收取的可以不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，在計(jì)增值額時(shí)也允許扣除收費(fèi)用；如代收費(fèi)用是入房價(jià)中向買方一并取的，要作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入稅，在計(jì)歐陽與創(chuàng)編

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扣除項(xiàng)目金時(shí)，可予以除，但不允作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)以上規(guī)定然為稅收籌創(chuàng)造了空間

。例如，某房產(chǎn)開發(fā)公司售一棟商品，獲得銷售收入3000萬元，并當(dāng)?shù)厥姓囊?，在房時(shí)代收了200萬元的各費(fèi)用。房產(chǎn)開發(fā)企開發(fā)該商品房支出如下：付土地出讓200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為萬元，其他允許前扣除的項(xiàng)目

合

計(jì)

200

萬

元。1）如果公司將代收費(fèi)并入房價(jià)，是單獨(dú)向購房者取，則：允扣除的金額：＋＋200＋＋×20%（萬元；增值額為：3000－1160（萬）；率；應(yīng)的土增值為：1840×50%－1160×15%＝

（萬元）2）如果公司代收費(fèi)用入房價(jià)向購方一并收取，則允許扣除的額為：＋200＋）×20%＋＝1360（萬元）增值額為：＋200－＝1840（萬元）；增率為：1840÷1360＝；應(yīng)繳納的土地增值：1840×50%－1360×15%＝716（萬元）歐陽與創(chuàng)編

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顯然，該公無論代收費(fèi)的方式如何其銷售該商品房的值額均為840萬元，但采用第二種代收方式即將代收費(fèi)并入房價(jià)，使得可扣項(xiàng)目增加200萬元，從而使納人少繳納稅萬元，導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅減少。由于在計(jì)算地增值稅時(shí)土地增值稅增值額×適用率－可扣項(xiàng)目×適用速算扣除數(shù)，無論代收方式如，增值額都不變的，將收費(fèi)用并房價(jià)，可扣項(xiàng)目金額增A，則會(huì)得應(yīng)繳納土地增值稅減：A×適用的速算除系數(shù)，果代收的費(fèi)用較大時(shí)可扣除項(xiàng)目加，還可能整體的增率下降，給納稅人帶來更大的節(jié)稅效益。當(dāng)然，需要意的一點(diǎn)是如果在增值未超過50情況下，于適用的速扣除系數(shù)為0，所無論代收方式何，納稅人稅負(fù)是一樣。在這種況下，籌劃就沒有什么意義了。8、不同增值率的房產(chǎn)是否合并的籌劃由于土地增稅適用四檔率累進(jìn)稅率其中最低稅率為30%最高稅率為60%，如果對(duì)增值率同的房地產(chǎn)并一起核算，有可能降低增值率房產(chǎn)的適用稅，使該部分地產(chǎn)的稅負(fù)降，同時(shí)歐陽與創(chuàng)編

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能會(huì)提高低值率房地產(chǎn)適用稅率，加這部分地產(chǎn)的稅負(fù)因而，納稅需要具體測分開核算合并核算的應(yīng)稅額，再擇低稅負(fù)的算方法，到

節(jié)

稅

的

目

的。例如，某房產(chǎn)開發(fā)公司時(shí)開發(fā)、兩幢商業(yè)用房，且處同一片土地，銷售

A房產(chǎn)取收入300萬元，許扣除的額為200萬元；售B房產(chǎn)共取得收入400允許扣除項(xiàng)目金額100萬元，對(duì)這兩處房，公司是分核算還是合核算能帶節(jié)

稅

的

好

處

呢？（1）開核算時(shí)：A房產(chǎn)的增值＝（－200）÷200×100%＝50%適用稅30%應(yīng)納的土增值稅為：（300－×30%＝30（萬）；B房產(chǎn)的增值率＝（400－100）＝300%適用稅率60%應(yīng)納的土增值稅為（