旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)開發(fā)運作模式及典型成功案例

旅游地產(chǎn)開發(fā)運作模式

及典型成功案例研究2問題一：如何理解旅游地產(chǎn)？其未來的發(fā)展前景如何？旅游地產(chǎn)——依托周邊豐富的旅游資源而建、有別于傳統(tǒng)住宅項目的集旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目；是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接；具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值什么是旅游地產(chǎn)？國際慣例表明，一國人均GDP達到1000美元時進入旅游需求增長期，旅游形態(tài)主要是觀光旅游；人均GDP2000—3000美元，旅游形態(tài)向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進入出國旅游的增長期；人均GDP3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；2009年中國人均GDP3603美元（世界銀行）人均5000美元以上開始進入成熟的度假經(jīng)濟時期。旅游地產(chǎn)正在從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，旅游產(chǎn)品不斷升級，旅游地產(chǎn)向復合型發(fā)展觀光旅游休閑旅游度假旅游觀光旅游→休閑旅游→度假旅游旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢江浙湖泊島嶼川西民居黃山腳下海南國際旅游島海景及高爾夫地產(chǎn)大連、煙臺、威海等主打濱海度假江浙太湖、西湖、千島湖，濱湖度假區(qū)旅游地產(chǎn)仍處于起步階段，全國各地爭相打出旅游地產(chǎn)概念，東部為熱點發(fā)展區(qū)域，項目發(fā)展以依托自然和人文資源為主國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展格局（區(qū)域分布）海南熱帶海洋沙灘高爾夫球運動文化古鎮(zhèn)……沿海發(fā)達區(qū)域是旅游地產(chǎn)發(fā)展的重點，發(fā)達區(qū)域高收入人群是旅游度假項目的客戶基礎自然、人文資源，人工景點是旅游地產(chǎn)依托的主要資源類型大型品牌企業(yè)積極進入旅游地產(chǎn)市場，一線資源被大量瓜分，開發(fā)出眾多旅游地產(chǎn)項目，但尚未形成成熟的運作模式，市場處于快速發(fā)展期國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展格局（企業(yè)動態(tài)）傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)企業(yè)大型品牌地產(chǎn)企業(yè)綠城千島湖度假公寓雅居樂清水灣三聯(lián)青島田橫島渡假村華潤萬寧石梅灣北京華僑城深圳華僑城成都華僑城萬恒大連萊茵海岸度假村中旅中旅珠海海泉灣度假村旅游地產(chǎn)發(fā)展前景旅游地產(chǎn)傳統(tǒng)住宅目前旅游地產(chǎn)以投資需求為主導，GDP高速增長，流通性過剩，一定時期內(nèi)投資需求將持續(xù)旺盛，但客戶對旅游地產(chǎn)的投資性購買不具有剛性；高收入人群持續(xù)擴大，旅游度假需求處于快速增長中，構成旅游地產(chǎn)長期發(fā)展的基礎，2009年國內(nèi)旅游人數(shù)達到19.2億人次，2010年有望超過21億人次；旅游地產(chǎn)分布在發(fā)達城市圈邊緣區(qū)域和工業(yè)欠發(fā)達環(huán)境優(yōu)美區(qū)域，是地方政府重點扶持產(chǎn)業(yè)；在政策調(diào)控下，旅游地產(chǎn)市場需求較傳統(tǒng)住宅具有更大的波動性，對開發(fā)企業(yè)抗風險能力要求較大PK旅游地產(chǎn)以投資需求為主導，經(jīng)濟高速增長，流通性過剩，度假需求持續(xù)增長為行業(yè)發(fā)展提供了有利的環(huán)境，旅游地產(chǎn)處于較好的發(fā)展機遇問題二：如何理解旅游地產(chǎn)的核心要素？旅游地產(chǎn)開發(fā)核心要素引擎資源旅游地產(chǎn)發(fā)展的基礎，包括自然人文景觀，人造景觀，主題公園等客源導向旅游地產(chǎn)成功的關鍵，準確的客戶定位，合理的客源導向，引導足夠的客戶旅游地產(chǎn)才能運營產(chǎn)品配套

旅游地產(chǎn)功能和贏利的載體，主要為酒店、別墅、公寓、商業(yè)街等各類產(chǎn)品引擎資源客源導向產(chǎn)品配套旅游地產(chǎn)開發(fā)的核心因素包括引擎資源、產(chǎn)品配套和客源導向，本報告從產(chǎn)品開發(fā)的角度上，重點闡述資源和配套產(chǎn)品兩部分旅游地產(chǎn)開發(fā)的核心要素解讀問題三：如何理解旅游地產(chǎn)的資源分類？其產(chǎn)品有何特征？旅游地產(chǎn)產(chǎn)資源類類型旅游地產(chǎn)產(chǎn)常用引擎擎資源濱湖地文景觀觀高爾夫文化古鎮(zhèn)鎮(zhèn)會展商務務主題公園園濱海溫泉一、旅游地產(chǎn)項目的運作模式171、濱湖類2、濱海類3、溫泉類4、高爾夫二、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究371、酒店2、公寓3、別墅4、會所三、典型資源條件下項目開發(fā)要點501、島嶼項目的開發(fā)要點2、旅游城市非成熟景觀區(qū)項目的開發(fā)要點3、山地坡地項目的開發(fā)要點目錄錄一、濱湖湖類項目目目前我國國的濱湖湖類項目目主要依依靠自然然湖景資資源，高高檔次的的項目集集中分布布在湖泊泊密集經(jīng)經(jīng)濟發(fā)達達的長三三角區(qū)域域陽澄湖旅游度假區(qū)太平湖雪野湖休閑度假區(qū)中信太湖城杭州千島湖開元度假村太湖高爾夫山莊雁棲湖度假村東山湖溫泉度假村千龍湖度假村上海淀山湖度假村杭州千島島湖開元元度假村村依托資源源：千島湖湖開發(fā)主題題：休閑度度假產(chǎn)品選擇擇：半島度度假別墅墅、五星星級標準準度假酒酒店客戶選擇擇：度假人人群、企企業(yè)客戶戶娛樂配套套：餐飲、、臨湖SPA、臨湖游游泳池、、游艇俱俱樂部經(jīng)營狀況況：首批自自駕游基基地；高端且高高知名度度的旅游游、度假假、會議議目的地地夏威夷Kapalua社區(qū)國內(nèi)濱湖湖類項目目中品牌牌價值上上升最快快，營銷銷最為成成功，開開發(fā)成熟熟的當屬屬千島湖湖，較成成熟的項項目為千千島湖開開元度假假村依托資源源：Kapalua,Oneloa，theRitzKapalua海灘開發(fā)主題題：休閑度度假產(chǎn)品選擇擇：公寓別別墅、度度假別墅墅、酒店店客戶選擇擇：多為高高級白領領人士及及外籍人人士娛樂配套套：購物中中心、植植物園、、網(wǎng)球中中心、高高爾夫球球場經(jīng)營狀況況：酒店入入住率年年平均54%~68%之間；地價和住住宅銷售售已高出出原價的的45%一、濱湖湖類項目目代表：杭杭州千島島湖代表：安安徽太平平湖代表：山山東雪野野湖新安江水水力發(fā)電電站而攔攔壩蓄水水形成。。千島湖湖是國家家級重點點風景名名勝區(qū)的的主要組組成部分分。人工湖泊泊可依賴資資源人工水庫庫天然湖泊泊濱湖類項項目可以以開發(fā)的的資源包包括天然然湖泊、、人工湖湖泊、人人工水庫庫等，湖湖水優(yōu)質(zhì)質(zhì)、區(qū)域域景色優(yōu)優(yōu)美是項項目價值值的核心心源泉雪野湖三三面環(huán)山山，形成成湖光山山色的秀秀美風光光。雪野野旅游區(qū)區(qū)整體開開發(fā)定位位為：湖湖濱休閑閑度假中中心，山山水運動動、會議議療養(yǎng)基基地。太平湖本本以防洪洪、灌溉溉、發(fā)電電為主，，兼有航航運、水水產(chǎn)養(yǎng)殖殖之利。。近年來來，它又又以秀麗麗幽深的的景色聞聞名于中中外，成成為廣大大游客所所向往的的旅游勝勝地。一、濱湖湖類項目目一、濱湖湖類項目目注重湖泊泊的文化化價值挖挖掘和區(qū)區(qū)域品牌牌營銷，，打造游游艇類親親水旅游游項目，，以高星星級酒店店帶動整整體項目目的高端端開發(fā)昆山陽澄澄湖綠城千島島湖度假假公寓游游艇以游艇提提升項目目的娛樂樂性和參參與性喜來登酒酒店以高星級級酒店提提升項目目形象，，奠定項項目檔次次酒店是度度假類項項目必備備產(chǎn)品，，目前多多數(shù)項目目采用萬萬豪、希希爾頓等等高星級級酒店提提升項目目檔次，，酒店由由專業(yè)公公司運營營，而分分時度假假的產(chǎn)權權式酒店店運營模模式尚未未發(fā)展成成熟文化價值值挖掘，，以文化化打造品品牌昆山陽澄澄湖通過過蟹文化化享譽全全國，大大大提升升湖泊品品牌知名名度一、濱湖湖類項目目產(chǎn)品打造造的關鍵鍵：建筑筑排布以以湖景為為核心，，產(chǎn)品設設計酒店店化，產(chǎn)產(chǎn)品線豐豐富建筑排布布：圍湖湖而建，，親水排排布湖景為濱濱湖項目目的核心心資源，，建筑排排布圍繞繞湖景資資源別墅類產(chǎn)產(chǎn)品親近近湖水，，如千島島湖開元元度假村村圍湖而而建度假公寓寓產(chǎn)品強強調(diào)望見見湖景，，如綠城城千島湖湖度假公公寓產(chǎn)品線：：產(chǎn)品類類型豐富富，戶型型面積跨跨度大濱湖類項項目客戶戶類型豐豐富，非非常住產(chǎn)產(chǎn)品，戶戶型面積積跨度較較大，既既有迷你你別墅，，又有大大面積豪豪宅，如如綠城千千島湖度度假公寓寓，產(chǎn)品品從70平米1房到1000㎡大戶型型產(chǎn)品設計計：戶型型設計酒酒店化，，精裝交交付為主主濱湖類度度假產(chǎn)品品非第一一居所，，客戶居居住時間間較短，，兼顧出出租經(jīng)營營的作用用，因此此采用酒酒店化設設計，強強調(diào)觀景景平臺，，弱化廚廚房等居居家設計計客戶異地地購買較較多，因因此多采采用精裝裝交付千島湖開開元度假假村綠城千島島湖度假假公寓精精裝70平米建筑排布布圍繞湖湖景，戶戶型設計計酒店化化南海區(qū)域域、海南南島環(huán)渤海城城市二、濱海海類項目目三亞半山山半島雅居樂清清水灣山東田橫橫島度假假村香水灣一一號博鰲藍色色海岸東和海棠棠福灣大連萊茵茵海岸度度假村受海洋洋資源源的限限制，，濱海海項目目集中中在海海南、、青島島、威威海等等濱海海區(qū)域域城市市，目目前比比較成成功的的項目目大多多分布布在海海岸資資源豐豐富的的海南南省青島金金海角角度假假村南澳東東沖度度假村村水上運動氣候景色沙灘大海海水清澈蔚藍海岸線長沙灘柔軟可進行海上沖涼、刷水、潛水等運動氣溫、光照均適宜、陰雨天較少風景秀麗，景色怡人依賴資源濱海類類項目目——依托大大海與與沙灘灘，豐豐富度度假內(nèi)內(nèi)容，，形成成旅游游度假假與居居住的的結合合體二、濱濱海類類項目目區(qū)位資源產(chǎn)品組合成功開發(fā)項目成成功主主要依依托區(qū)區(qū)位、、產(chǎn)品品以及及項目目創(chuàng)新新二、濱濱海類類項目目濱海類類度假假項目目在選選址方方面應應遵循循以下下原則則：判定海海景資資源價價值，，首選選優(yōu)良良、特特色海海景區(qū)區(qū)域海景質(zhì)質(zhì)量：海水質(zhì)質(zhì)量、、沙灘灘沙質(zhì)質(zhì)、海海岸線線范圍圍及視視野、、臺風風、水水溫等等氣候候特征征、海海平面面是否否適合合水上上運動動等；；海景特特色：是否具具有海海灣地地形、、是否否具有有山景景與海海景的的結合合、是是否具具有良良好的的熱帶帶植物物景觀觀、日日出日日落時時是否否具有有特有有的景景色、、是否否具有有文化化內(nèi)涵涵；選取成成片且且有一一定縱縱深的的海灘灘地塊塊項目規(guī)規(guī)模：成片地地塊較較易規(guī)規(guī)劃和和開發(fā)發(fā)，便便于開開發(fā)企企業(yè)打打造業(yè)業(yè)態(tài)齊齊全、、有規(guī)規(guī)模效效應的的產(chǎn)品品；地塊特特征：地塊最最好具具有一一定的的縱深深，以以便對對物業(yè)業(yè)進行行合理理配比比，建建造配配合度度假物物業(yè)的的其他他物業(yè)業(yè)，增增強旅旅游地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的整體體性；；傳統(tǒng)以以別墅墅+酒店的的形式式逐漸漸豐富富，創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品類類型涌涌現(xiàn)。。住宅區(qū)區(qū)除了了別墅墅也要要有觀觀景公公寓；；酒店店除了了一般般商務務酒店店、標標準型型酒店店外，，要有有別墅墅式酒酒店、、度假假酒店店。大眾型產(chǎn)品個性化產(chǎn)品半山半島觀海公寓、臨海別墅、洲際酒店、卡爾森酒店、豪華商業(yè)街、SPA國際潛水基地、游艇會、溫泉、4000畝養(yǎng)生山谷“琦園”、生活美術館香水灣1號獨棟/聯(lián)排別墅（每棟別墅帶私人泳池）、度假型別墅式酒店、雙會所、SPA私屬沙灘、婚禮教堂博鰲藍色海岸獨棟別墅、別墅式酒店、商業(yè)街、會所會議型酒店（完善的會議場地和設施）大連萊茵海岸度假村別墅、公寓、無星酒店、商業(yè)中心、海上餐廳室內(nèi)滑雪場、卡丁車賽場、封閉式海水戲水樂園、游艇碼頭豐富的的產(chǎn)品品線多樣的的產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)高端的的產(chǎn)品品檔次次高檔的的產(chǎn)品品讓人人們趨趨之若若鶩，，而產(chǎn)產(chǎn)品在在檔次次上的的差距距除了了能提提升項項目品品牌知知名度度外，，也可可以為為項目目盈利利添上上亮麗麗一筆筆。二、濱濱海類類項目目九華山莊溫泉度假酒店海南皇冠假日濱海溫泉中山溫泉賓館廣州金山溫泉度假村四川海螺溝溫泉峨眉山天頤溫泉鄉(xiāng)都云南金平勐拉溫泉中國已知知的溫溫泉點點約2400多處。。臺灣灣、廣廣東、、福建建、浙浙江、、江西西、云云南、、西藏藏等地地溫泉泉較多多，其其中最最多的的是云云南，，有溫溫泉400多處。。溫泉產(chǎn)產(chǎn)品已已經(jīng)由由最初初的單單純依依靠天天然溫溫泉的的洗浴浴項目目提升升到打打造““湯文文化””的項項目，，目前前的溫溫泉產(chǎn)產(chǎn)品突突出保保健概概念，，針對對不同同人群群的體體質(zhì)開開發(fā)不不同種種類的的溫泉泉項目目，并并配合合健康檢檢查、、美容容、養(yǎng)養(yǎng)生、、水療療以及休閑娛娛樂項目，，使得得溫泉泉產(chǎn)品品更豐豐富、、更有有包容容性。。三、溫溫泉類類項目目溫泉類類項目目主要要依托托地熱熱溫泉泉資源源，目目前有有人工工溫泉泉可利利用，，溫泉泉項目目通常常與養(yǎng)養(yǎng)生、、休閑閑娛樂樂相結結合，，與會會展商商務等等做復復合型型開發(fā)發(fā)溫泉類類度假假項目目的關關鍵在在于品品牌與與配套套，通通過配配套重重塑區(qū)區(qū)域、、打造造品牌牌，從從而完完成客客戶從從旅游游觀光光到休休閑度度假的的轉(zhuǎn)換換，最最終形形成以以溫泉泉資源源為核核心，，集旅旅游、、休閑閑、度度假、、居住住為主主要功功能的的復合合型旅旅游地地產(chǎn)項項目。。資源依賴多元化在資源的稀缺性與配套的完整性兩方面對溫泉資源深度依賴，并且作為項目的核心競爭力存在。配套先行完善配套是吸引客源的先決條件。作為配套的重要組成部分，溫泉配套的開發(fā)直接影響項目的運營與地產(chǎn)項目的開發(fā)。產(chǎn)品多元化養(yǎng)生康體、商務會議、度假旅游與居住等功能多元化考慮商務、養(yǎng)生需求，加入高爾夫、游艇碼頭等高端消費功能資源多元化與自然資源結合，海景溫泉，湖景溫泉，山間溫泉三、溫溫泉類類項目目溫泉項項目演演變：：洗洗浴浴洗洗浴浴+休閑綜綜合性性“湯湯文化化”溫泉類類度假假產(chǎn)品品由““小而而精””向““大而而全””的復復合型型旅游游地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展，目目前前多采采用溫溫泉和和其他他功能能復合合開發(fā)發(fā)三、溫溫泉類類項目目溫泉+會議休休閑模模式【特征】通過大大型會會議會會展和和溫泉泉的結結合，，幵圍圍繞會會都來來進行行各項項配套套建設設和經(jīng)經(jīng)營服服務，，廸廸設完完善的的商務務及會會議設設施，，配套套專職職會議議接待待部，，以及及滿足足會議議客人人全方方位需需求，，使得得會議議會展展成為為主角角，溫溫泉成成為了了配角角，最最終實實現(xiàn)的的是溫溫泉資資源綜綜合開開發(fā)溫泉+水游樂樂模式式【特征】通過溫溫泉造造浪池池、溫溫泉漂漂流、、溫泉泉游泳泳池、、水上上滑梯梯……等一系系列時時尚、、動感感、刺刺激的的水游游樂項項目的的引入入，實實現(xiàn)溫溫泉度度假村村夏季季經(jīng)營營的火火爆。。此模模式未未來競競爭的的關鍵鍵在于于水游游樂項項目的的持續(xù)續(xù)創(chuàng)新新上，，這就就對水水游樂樂的投投資規(guī)規(guī)模和和設備備更新新提出出了更更高的的要求求。佛岡聚聚龍灣灣九華山山莊北京溫溫都水水城廣東恩恩平錦錦江溫溫泉溫泉+高爾夫夫模式式【特征】通過高高端溫溫泉水水療SPA與高爾爾夫運運動充充分結結合，，形成成了面面向高高端市市場的的高端端休閑閑經(jīng)典典組合合產(chǎn)品品——溫泉高高爾夫夫，是是頂級級度假假村開開發(fā)的的經(jīng)典典模式式。上海太太陽島島高爾爾夫溫溫泉度度假村村北京龍龍熙溫溫泉高高爾夫夫三、溫溫泉類類項目目溫泉+滑雪場場模式式【特征】溫泉結結合冬冬季最最時尚尚、最最具挑挑戰(zhàn)性性的滑滑雪項項目，，是養(yǎng)養(yǎng)生與與運動動的美美妙結結合，，將形形成強強大的的吸引引力與與競爭爭力，，“活活力冬冬季””的概概念也也應運運而生生，從從而有有力推推動冬冬季旅旅游的的突破破。此此種模模式應應成為為北方方地區(qū)區(qū)溫泉泉度假假村開開發(fā)的的重要要模式式.溫泉+綜合游游樂模模式【特征】由五星星級酒酒店、、主題題樂園園、劇劇場、、康體體中心心、運運動俱俱樂部部、拓拓展訓訓練營營、高高爾夫夫項目目、休休閑垂垂釣區(qū)區(qū)以及及自駕駕車營營地等等項目目功能能齊全全、配配套最最完善善的超超大型型旅游游休閑閑度假假區(qū)。。此種種模式式把溫溫泉與與多元元化的的游樂樂項目目的結結合發(fā)發(fā)揮了了到極極致，，從而而產(chǎn)生生了極極大的的市場場吸引引力遼寧安安波溫溫泉滑滑雪場場遼陽弓弓長嶺嶺溫泉泉滑雪雪場珠海海海泉灣灣溫泉+生態(tài)農(nóng)農(nóng)莊模模式【特征】主要通通過設設計溫溫泉水水的系系統(tǒng)利利用模模式，，利用用溫泉泉余熱熱發(fā)展展包括括溫室室大棚棚、熱熱帶魚魚養(yǎng)殖殖等為為核心心內(nèi)容容的農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。。北京蟹蟹島溫溫泉生生態(tài)莊莊園高爾夫發(fā)達地區(qū)高爾夫發(fā)展地區(qū)高爾夫落后地區(qū)其他2009年，我我國人人均GDP達3603美元（（3000美元為為臨界界點）），高高爾夫夫運動動進入入起步步發(fā)展展階段段。高爾夫夫的發(fā)發(fā)展主主要受受城市市的經(jīng)經(jīng)濟，，景觀觀資源源和氣氣候條條件制制約深圳觀觀瀾湖湖高爾爾夫社社區(qū)建有5大錦標標級球球場、、高爾爾夫?qū)W學院、、五星星級駿駿豪酒酒店等等高爾爾夫物物業(yè)依托獨獨占的的強勢勢高爾爾夫資資源，，進行行別墅墅、公公寓等等度假假性物物業(yè)的的開發(fā)發(fā)30萬平方方尺會會所，，游泳泳池、、健身身室、、Spa等娛樂樂康體體設施施，同同時提提供會會議設設施觀瀾湖湖高爾爾夫大大宅惠陽棕棕櫚島島高爾爾夫先期啟啟動高高爾夫夫球場場建設設，帶帶動房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展開發(fā)適適合主主力客客的洋洋房產(chǎn)產(chǎn)品和和別墅墅產(chǎn)品品，并并提供供針對對性配配套泰式風風格的的建筑筑、園園林設設計讓讓居住住的氛氛圍更更富度度假感感高爾夫夫進入入中國國以來來受多多種政政治經(jīng)經(jīng)濟因因素影影響，，目前前仍處處于起起步階階段；；分布布上由南向向北，，由沿沿海向向內(nèi)地地發(fā)展展，沿沿海發(fā)發(fā)展旺旺盛，，南方方發(fā)展展較北北方成成熟四、高高爾夫夫類項項目深圳觀觀瀾湖湖高爾爾夫社社區(qū)建有5大錦標標級球球場、、鄉(xiāng)村村俱樂樂部、、高爾爾夫?qū)W學院、、五星星級駿駿豪酒酒店等等高爾爾夫物物業(yè)依托獨獨占的的強勢勢高爾爾夫資資源，，進行行別墅墅、洋洋房、、公寓寓等度度假性性物業(yè)業(yè)的開開發(fā)30萬平方方尺會會所，，游泳泳池、、健身身室、、Spa等娛樂樂康體體設施施，同同時提提供會會議設設施觀瀾湖湖高爾爾夫大大宅惠陽棕棕櫚島島高爾爾夫先期啟啟動高高爾夫夫球場場建設設，帶帶動房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展開發(fā)適適合主主力客客的洋洋房產(chǎn)產(chǎn)品和和別墅墅產(chǎn)品品，并并提供供針對對性配配套泰式風風格的的建筑筑、園園林設設計讓讓居住住的氛氛圍更更富度度假感感以度假假為主主題，，建立立多樣樣的度度假型型配套套設施施六、高高爾夫夫類項項目高爾夫夫旅游游高爾夫夫與旅旅游的的結合合——以休閑閑、運運動和和體驗驗為目目的的的旅游游特點休閑性性、體體驗性性、趣趣味性性、挑挑戰(zhàn)性性需求產(chǎn)生原原因球場環(huán)境和和景觀的誘誘惑南北氣候條條件互補不同風格球球場的魅力力高端商務活活動的需要要，“球道道是溝通的的橋梁，果果嶺是簽約約的會場””高爾夫地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)生的原因因與運動的高高檔化、客客戶層面的的特殊性有有直接關系系特點客戶多為遠遠距離參與與運動；客戶對于居居家之外的的休閑空間間的需求；；都市優(yōu)美綠綠色環(huán)境較較為稀缺，，高爾夫球球場成為高高尚景觀的的代表；回歸大自然然的趨勢使使高爾夫物物業(yè)的居住住功能得到到重視；開發(fā)方充分分挖掘項目目附加值。。高爾夫與房房地產(chǎn)的關關系高爾夫物業(yè)業(yè)為高爾夫夫附屬產(chǎn)物物；能大大提高高高爾夫項項目的經(jīng)濟濟價值；；高爾夫物業(yè)業(yè)的銷售總總額可接近近和超過會會員卡銷售售總額，且且比重有逐逐漸增大的的趨勢，因因此房地產(chǎn)產(chǎn)在項目操操作中占有有舉足輕重重的作用。。絕大多數(shù)GOLF盈利模式：與房房地產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展展，在球場周邊邊建設別墅和酒酒店，以房地產(chǎn)產(chǎn)進行盈利我國目前高爾夫夫項目主要結合合旅游和房地產(chǎn)產(chǎn)兩個方面進行行開發(fā)六、高爾夫類項項目高爾夫與地產(chǎn)銜銜接：內(nèi)切球場本身提升別別墅的附加值，，打造稀缺性與與尊貴型并重的的高爾夫高端物物業(yè)，總價較高高，產(chǎn)品線比較較單一，受眾面面小。外切此類產(chǎn)品伴隨著著一定體量的區(qū)區(qū)域開發(fā)功能，，高爾夫在整體體功能上偏重于于成為社區(qū)優(yōu)勢勢的配套，而社社區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品線線一般從度假公公寓到別墅等，，擁有較長的產(chǎn)產(chǎn)品線與豐富的的配套環(huán)境。相離別墅項目完全位于高爾夫夫項目之外，甚甚至與高爾夫具具有一定距離，，僅在社區(qū)小品品、園林景觀上上體現(xiàn)高爾夫元元素。高爾夫高爾夫高爾夫別墅別墅別墅六、高爾夫類項項目西京都高爾夫別別墅湯臣高爾夫別墅墅保利國際高爾夫夫花園別墅：根據(jù)客戶定位的的不同，決定別別墅的戶型、面面積、功能、管管理方式與盈利利模式，創(chuàng)新余余地相對較大，，形式靈活。酒店：主要分為度假需求酒店與會議需求酒店，在表現(xiàn)形形式上可與別墅墅有一定程度的的重合。配套：高爾夫客戶定位位差異化最大的部部分，如商務型客戶戶配備的會務型型酒店、SPA會所；家庭型客客戶配備的托兒兒所、小型游樂樂場、野戰(zhàn)營等等設施。六、高爾夫類項項目高爾夫項目產(chǎn)品品選擇：以高端端客戶為切入點點，打造別墅+酒店+配套關聯(lián)性開發(fā)發(fā)，提高綜合服服務水平，提升升高爾夫項目吸吸引力高爾夫項目開發(fā)發(fā)在資金、抗風風險能力、資源源整合、客戶資資源等多方面均均有著很高的門門檻，需要開發(fā)發(fā)商具備極強的的企業(yè)實力和高高度的投入力度度。對資金實力的要要求高高爾夫項目前期期投資大，投資資回收期長，對對企業(yè)資金的占占用金額大且占占用時間長對長期抗政策風風險能力要求高高高爾夫項目有政政策雷區(qū)與敏感感區(qū)，開發(fā)企業(yè)業(yè)需承受長期經(jīng)經(jīng)營過程中的政政策風險對資源整合能力力的要求高開發(fā)企業(yè)需具備備整合專業(yè)、品品牌、活動和媒媒體資源的能力力對客戶資源與品品牌營銷能力要要求高開發(fā)企業(yè)需具備備高端財富客戶戶及強力營銷渠渠道平臺高爾夫項目產(chǎn)品品選擇：以高端端客戶為切入點點，打造別墅+酒店+配套關聯(lián)性開發(fā)發(fā)，提高綜合服服務水平，提升升高爾夫項目吸吸引力四、高爾夫類項項目各類資源項目開開發(fā)要點資源特征項目類型核心產(chǎn)品開發(fā)要點典型案例濱湖類主要分布在江浙浙地區(qū)，以水域域為核心景觀，，項目表現(xiàn)為濱濱湖區(qū)域、湖心心島酒店、別墅、公公寓、游艇注重湖泊的文化化價值挖掘和區(qū)區(qū)域品牌營銷，，打造游艇類親親水旅游項目，，以高星級酒店店帶動整體項目目的高端開發(fā)千島湖開元度假假村綠城千島湖度假假公寓濱海類海南、環(huán)渤海區(qū)區(qū)域，資源稀缺缺，客戶輻射范范圍廣酒店、別墅、公公寓、高爾夫、、游艇規(guī)模性開發(fā)，國國際化營銷，優(yōu)優(yōu)先完善海灘景景觀，產(chǎn)品類型型豐富，產(chǎn)品線線長，注重后續(xù)續(xù)經(jīng)營托管半山半島雅居樂清水灣溫泉類分布在地熱資源源豐富區(qū)域，目目前有人工溫泉泉可利用酒店、別墅、公公寓、休閑養(yǎng)生生項目產(chǎn)品由“小而精精”向“大而全全”的復合型旅旅游地產(chǎn)發(fā)展，，目前多采用用溫泉和其他功功能復合開發(fā)九華山莊溫泉度度假酒店中山溫泉賓館旅游度假類項目目通常遠離市區(qū)區(qū)，完善配套是是項目開發(fā)的前前提，先做旅游游后做地產(chǎn)，增增強休閑娛樂項項目的豐富性和和參與性，變觀觀光為度假，實實現(xiàn)旅游資源向向地產(chǎn)價值的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變是項目成功功開發(fā)的關鍵高爾夫以廣州和海南為為主，需要高端端客戶群支撐，，用地受到嚴格格控制高爾夫球場、酒酒店、別墅等項目在資金、資資源整合、客戶戶等多方面均有有很高的門檻，，需要與高端別別墅嫁接，完善善高端服務體系系深圳觀瀾湖高爾爾夫社區(qū)南京中山國際高高爾夫產(chǎn)品是旅游地產(chǎn)產(chǎn)概念、功能和和品牌的承載者者，是旅游地產(chǎn)產(chǎn)投資收益的主主體，根據(jù)各類類產(chǎn)品在開發(fā)中中作用，分為主主體類產(chǎn)品和配配套類產(chǎn)品主體類產(chǎn)品度假酒店度假別墅度假公寓旅游地產(chǎn)產(chǎn)品配套類產(chǎn)品游艇商業(yè)街會所一、酒店品牌選擇功能定位品牌功能配套功能盈利功能項目名稱酒店項目合作方雅居樂清水灣朱美拉酒店朱美拉集團（Jumeirah）萊佛士酒店新加坡萊佛士國際有限公司JW萬豪酒店萬豪國際集團希爾頓酒店希爾頓集團豪瑞閣酒店美國夏威夷Outrigger酒店集團半山半島洲際酒店洲際酒店管理公司麗笙世嘉酒店美國卡爾森酒店管理集團Anantara酒店泰國MINOR酒店集團酒店是最基本的的度假產(chǎn)品，是是旅游地產(chǎn)項目目中不可或缺的的產(chǎn)品，酒店是是旅游度假功能能重要提供者，，也是項目價值值和品牌的重要要體現(xiàn)者。35綠城千島湖度假假公寓，引入喜來登酒店，五星級，，套房數(shù)250，標準間1600元/天旅游渡假區(qū)酒店店入住率受季節(jié)節(jié)性影響較大，，整體保持較高高入住率，以三三亞為例，2010年前三季度酒店店入住率61.83%同比增長2%，2009年旅游飯店客房房開房率62.3%，整體入住率較較高，并表現(xiàn)為為一、四季度入入住率高于二、、三季度一、酒店千島湖開元度假假村，五星級227套房，標準間700元/天陵水香水灣君瀾瀾度假酒店，別別墅型，65套房，標準間2990元/天三亞半山半島洲洲際度假酒店，，五星級343套房，標準間2600元/天三亞萬豪度假酒酒店，五星級452套房，標準間2200元/天目前酒店品質(zhì)星星級呈逐漸升高高趨勢，高星級級、高價格酒店店大量出現(xiàn)在旅旅游景區(qū)，成為為項目檔次的標標志，旅游區(qū)酒酒店入住率整體體較高項

目經(jīng)營模式類型（觸動點）雅居樂清水灣引進國際酒店管理公司海景三亞半山半島引進國際酒店管理公司海景、山景杭州休博園引進國際酒店管理公司會展博鰲亞洲論壇永久會址引進國際酒店管理公司會展三亞鳳凰島引進國際酒店管理公司海景、會展綠城千島湖度假公寓引進國際酒店管理公司湖景今典三亞灣紅樹林售后統(tǒng)一經(jīng)營海景天福源海濱溫泉度假中心售后統(tǒng)一經(jīng)營海景、溫泉三亞天澤海韻度假酒店售后統(tǒng)一經(jīng)營海景戴斯圣杰溫泉酒店售后統(tǒng)一經(jīng)營溫泉峨眉半山·七里坪售后統(tǒng)一經(jīng)營地文千島湖天清島度假酒店售后統(tǒng)一經(jīng)營湖景黃山香溪谷旅游度假村售后統(tǒng)一經(jīng)營地文惠州湯泉溫泉度假村售后統(tǒng)一經(jīng)營溫泉、高爾夫運營模式自主持有產(chǎn)權出售產(chǎn)權售后統(tǒng)一經(jīng)營分時度假養(yǎng)老型酒店酒店運營模式處處在不斷創(chuàng)新中中，國內(nèi)高端旅旅游地產(chǎn)項目主主要采用引入管理公司的方式進行經(jīng)營營，產(chǎn)權方面采采用自主持有產(chǎn)權或者出售產(chǎn)權的模式一、酒店典型項目運營模模式表產(chǎn)品類型子分類典型項目運動度假村式度假別墅高爾夫別墅蘇州太湖高爾夫山莊項目山東黃金崮云湖高爾夫北京太陽城高爾夫別墅其他戶外運動度假別墅澳大利亞圣安東滑雪度假別墅區(qū)法國瓦勒迪澤爾度假別墅黑龍江省新濠亞布力陽光度假村山地度假別墅溫泉療養(yǎng)度假別墅/北京凡山溫泉度假別南京香樟華蘋溫泉度假別墅蘇州溫泉1858濱水度假別墅/馬來西亞PangkorLautResont水上度假別墅海南三亞半山半島浙江淳安千島湖開元度假村城郊生態(tài)度假別墅/南海南國桃園度假別墅是目前前旅游度假項目目住宅類產(chǎn)品的的主力，在產(chǎn)品品打造和運營方方面突出其旅游游度假的特點。。產(chǎn)品分類產(chǎn)品特點核心功能居住功能商務功能情感功能休閑娛樂功能投資功能客源特殊具有別墅產(chǎn)品的奢華、私密性特征占有旅游度假的稀缺資源集觀光、休閑娛樂于一體價格昂貴五大產(chǎn)品特征二、度假別墅產(chǎn)品面積跨度大大，盡可能多的的擴大產(chǎn)品線，，降低風險，戶戶型設計酒店化化，度假功能優(yōu)優(yōu)于居住功能，，營造度假氛圍圍，通常是精裝裝修，并有奢華華產(chǎn)品配置擴大產(chǎn)品線降低低風險在江浙一帶，別別墅戶型面積總總體來說偏大，，一般在300平方米以上。海南地區(qū)，別墅墅利用時間段，，戶型面積中70-200平方米。觀景功能優(yōu)于居居住功能度假別墅設計特特別要照顧到客客戶的觀景需要要。結合當?shù)氐臍夂蚝蛱攸c設計宜居居戶型，巧用陽陽臺、露臺、架架空層、架空廊廊等設計。創(chuàng)造出度假氣氣息觀景需要打破常規(guī)面積跨度大別墅強調(diào)享受受和度假感模糊客廳、臥臥室、衛(wèi)生間間的界線，營營造出不同于于日常生活的的浪漫度假氣氣息。一般采用全裝裝修，根據(jù)裝裝修標準不同同，選擇配置置二、度假別墅墅度假別墅類項項目的建筑風格特征征：建筑風格格鮮明，風格格定位結合旅旅游主題，體體現(xiàn)地方特色色區(qū)域

長三角海南黃山建筑風格

西班牙+現(xiàn)代歐式+現(xiàn)代泰式西班牙地中?；张苫张身椖刻厣弦粠Ф燃賱e墅建筑風格注意與江南山水特色相融合，風格不十分突顯海南度假別墅建筑突出熱帶濱海特色，引入東南亞建筑風格，建筑十分富有異域風情灰墻白瓦、馬頭墻、曲徑回廊就是典型的徽派建筑風格典型項目

千島湖開元度假村綠城千島湖玫瑰園清水灣星海傳說東和福灣德懋堂徽府項目展示

世界上的頂級級別墅以西班班牙式、意大大利式、法式式三大經(jīng)典建建筑風格為主主；國內(nèi)旅游地產(chǎn)產(chǎn)項目中的別別墅也多采用用西班牙地中中海、法式或或歐美簡約建建筑風格；度假別墅類項項目需要結合地域特征征，植入當?shù)氐仫L土人情及及文化特色。。二、度假別墅墅度假別墅類產(chǎn)品的園林與與度假主題相相協(xié)調(diào)，園林林風格與度假假區(qū)景觀及文文化相一致，，園林與建筑筑融合，景觀觀延伸到建筑筑國內(nèi)的度假別別墅園林風格格可分為西班班牙地中海式式、法式、中中式、東南亞亞熱帶雨林風風格等；經(jīng)典的園林設設計并不單純純是一種風格格，而是在異異域風情中融融入中式園林林精髓。二、度假別墅墅“海南”東南亞熱帶風格融入中式園林精髓變換的海景熱帶特色高大的椰子樹，典型的特帶植物展現(xiàn)特帶風情講究回廊隔而又不全隔的雅致，若干別墅自成組團，并以圍墻或是水系相隔，形成風格獨特，很值得玩味的院落空間火紅的鳳凰花等婀挪多姿的熱帶植物青石板、鵝暖石、麻石的運用，典型的東南亞材料中國江南水鄉(xiāng)園林庭院的精華，講究水系環(huán)繞。度假別墅空置置期長，對物物業(yè)委托管理理要求較高，，多數(shù)項目提提供委托出租租服務以提高高客戶投資收收益管家式服務，，提高項目品品質(zhì)引入世界一流流管理公司高智能、私密密化項目配套套，強調(diào)項目目享受感高爾夫球場提供個性化服服務物業(yè)管理入戶戶私家泳池、花花園風情商業(yè)街服務配套二、度假別墅墅度假公寓是在在不降低項目目整體檔次的的前提下延長長產(chǎn)品線的產(chǎn)產(chǎn)品，建造上上強調(diào)觀景，，建筑排布以以景觀為核心心，產(chǎn)品面積積跨度大，不不同樓層價差差懸殊普通住宅建筑筑排布一般都都是南北朝向向，而度假公公寓注重的是是景觀面，當當項目東面臨臨?；蚺R湖時時，度假公寓寓的排布將以以景觀面為主主采用東西朝朝向，為的是是更好的利用用地區(qū)的自然然景觀資源。。綠城千島湖度度假公寓圍繞繞湖景的建筑筑排布千島湖湖面綠城千島湖戶戶型與景觀資資源位置示意意圖度假公寓每一一戶戶型在設設計時一般都都圍繞景觀面面，盡量使戶戶戶都做到景景觀可視，戶戶型跨度從70-1000平米度假公寓項目目景觀設計與與旅游景點保保持相同風格格，成為旅游游景區(qū)的延伸伸，景觀和建建筑融為一體體。三、度假公寓寓戶型以精裝修修為主，設計計酒店化，弱弱化功能的齊齊備，強化空空間的舒適購房者以投資資為主，一般般不會在公寓寓中長期居住住，所以一般般開發(fā)商都會會選擇以精裝裝的形式把房房子交給購房房者，做到拎拎包入住，并并便于后期經(jīng)經(jīng)營出租。度假公寓是給給人們在度假假旅游時提供供居住服務的的項目，則舒舒適度是產(chǎn)品品首先要考慮慮到的。所以以一般的度假假公寓在戶型型設計上采用用酒店化的設設計，弱化廚廚房、儲藏空空間，強調(diào)臥臥室客廳的舒舒適度項目裝修項目裝修綠城千島湖度假公寓精裝興隆溫泉高爾夫度假公寓精裝半山半島精裝太湖國際社區(qū)精裝陵水富力灣精裝三亞·海岸名都精裝魯能三亞灣精裝鴻威海怡灣畔精裝融匯國際溫泉城毛胚融匯國際溫泉城毛胚綠城千島湖度度假公寓戶型型圖通過大面積陽陽臺，讓住戶戶能最大限度度的觀景，總總體的裝修標標準高端化，，一般不低于于4星級酒店的裝裝修標準。三、度假公寓寓六、會所與普通會所相相比，旅游度度假項目會所所對商務設施施和服務要求求較高，常有有多功能會議議廳及相應服服務，此外可可能有休閑茶茶座、多功能能室、商務中中心等。旅游度假類會會所的運營通通常與高爾夫夫、游艇的運運動設施相結結合，由俱樂樂部經(jīng)營。旅游地產(chǎn)項目目的會所通常常與商業(yè)街、、休閑娛樂運運動項目相配配合，按其功功能特征形成成休閑娛樂類類、運動類、、商務類三大大種類。常見的會所功功能主要分類常見功能設置運動類健身房、室內(nèi)外游泳池、乒乓球館、羽毛球館、網(wǎng)球館、壁球館、室內(nèi)攀巖、籃球場、高爾夫球場休閑娛樂類桌球房、桑拿房、SPA、KTV、棋牌室、閱覽室、兒童活動室商務類咖啡廳、休閑茶座、酒吧、多功能室、商務中心普通社區(qū)會所所與旅游地產(chǎn)產(chǎn)會所功能比比較功能普通社區(qū)會所旅游地產(chǎn)會所運動類小而全，以大眾化運動項目為主，如健身房、羽毛球、乒乓球、網(wǎng)球等結合項目自然資源，設定有特色的配套運動項目，如高爾夫、游泳池、攀巖等，也可能設有健身房、網(wǎng)球館等傳統(tǒng)運動場地休閑娛樂類大眾化，以桌球房、棋牌室、閱覽室等為主，通常無甚特色相對高端，常有桑拿房、SPA、兒童活動室等，有時也有KTV和棋牌室商務類要求較低，功能簡單，有時甚至無商務類會所配套對商務設施和服務有一定要求，常有多功能會議廳及相應服務，此外可能有休閑茶座、多功能室、商務中心等現(xiàn)代旅游地產(chǎn)產(chǎn)會所主要為為提供配套功功能會所和與與高爾夫、游游艇等俱樂部部結合的專業(yè)業(yè)高檔會，會會所選址需要要和商業(yè)街等等其他配套設設施協(xié)調(diào)多點發(fā)展保證證了各類配套套項目擁有獨獨立的充分的的發(fā)展空間，，也有利于各各項目進行專專業(yè)化的經(jīng)營營管理目前大多數(shù)旅旅游地產(chǎn)項目目沒有設置專專門大規(guī)模集集中性的會所所，而是將傳傳統(tǒng)的會所功功能分拆分到到各個配套的的餐飲、娛樂樂、休閑、運運動等設施或或項目上，并并有可能將其其中的一部分分交由專業(yè)公公司進行經(jīng)營營。優(yōu)勢例：觀瀾湖高高爾夫大宅會會所功能列表表項目面積總面積各國風味餐飲世界杯廊63000㎡錦標賽廊500㎡千樹里桃園春曉高爾夫?qū)Ｙu店3550㎡大型中式宴會廳3000人會議廳5000㎡藝術長廊主題SPA水療按摩3600㎡雪茄酒吧瑜珈健身桌球室溫泉浴池網(wǎng)球場及羽毛球室水上活動中心浪濤池38間多功能貴賓廳由于酒店和商商業(yè)街的存在在，會所大部部分功能將由由酒店提供，，會所是否設設置、設置規(guī)規(guī)模、功能選選擇均需和酒酒店、商業(yè)街街統(tǒng)一規(guī)劃六、會所類配配套項目研究究針對當前旅游游地產(chǎn)開發(fā)中中的主要資源源類型，重點點研究三類旅旅游地產(chǎn)項目目的開發(fā)模式式：島嶼項目旅游城市非成成熟景觀區(qū)項項目山地坡地項目目基于開發(fā)理論論的項目研究究島嶼項目開開發(fā)要點解讀讀杭州千島湖開開元度假村【獨立開發(fā)】依托資源：杭州千島湖湖項目規(guī)模：300畝產(chǎn)品選擇：半島度假別別墅、五星級級標準度假酒酒店娛樂配套：餐飲、臨湖湖SPA、臨湖游泳池池、游艇俱樂樂部淀山湖畔涵璧璧灣【獨立開發(fā)】依托資源：上海淀山湖湖項目規(guī)模：80萬平方米產(chǎn)品選擇：別墅娛樂配套：會所、游艇艇島嶼項目典型案例舟山鳳凰島綜綜合旅游項目目【獨立開發(fā)】依托資源：舟山群島項目規(guī)模：170畝產(chǎn)品選擇：別墅、酒店店、游艇、高高爾夫娛樂配套：凈化海水游游泳池、海水水足浴、高爾爾夫練習場、、淡水垂釣場場、近海海釣釣、野外燒烤烤等青山湖郡原列列島花園【獨立開發(fā)】依托資源：浙江青山湖湖項目規(guī)模：268畝產(chǎn)品選擇：3300米水岸線，1個本島，1個半島，3個小島，1個游艇碼頭，，8000平方米精品島島嶼會所酒店店，1個島嶼特色SPA，約90棟游艇別墅。。長興島桔園度度假村【部分開發(fā)】依托資源：長江入?？诳陧椖恳?guī)模：10余萬平方米產(chǎn)品選擇：別墅、酒店店娛樂配套：桔洲穹廬、高高爾夫練習場場、CS真人射擊場、、游泳館、桑桑拿中心、會會務中心、橘橘園人文價值提升升度假先行項目定位完善配套產(chǎn)品打造島嶼項目開發(fā)成功功需要多種要素的的推動分階段開發(fā)島嶼項目島嶼與陸地間的交交通問題，需要有有直接的橋梁公路路，方便人、車出出行，因此島嶼開開發(fā)以接近陸地為為主基礎設施島嶼項目與陸地脫離，項目目的可進入性，島島嶼內(nèi)生活設施，，生活環(huán)境是項目目能否開發(fā)的前提提，交通、基礎設設施首先完善島嶼項目完善配套交通設施資源環(huán)境島嶼內(nèi)水、電、煤氣、通通訊等基礎設施完備，，保證島嶼項目能能夠運作。對島嶼環(huán)境進行美美化和修正；建設灘涂、凈化水水域島嶼與陸地直接相相連，實現(xiàn)駕車直直接直接到達，保保證島嶼生活設施施的供應安全和生生活的便利性島嶼項目完善配套千島湖開元度假村村半島項目，與陸地地直接相連上海涵壁灣沿湖群島，島嶼間間以道路相連舟山鳳凰島獨立多島以道路與與陸地相連青山湖郡原列島花花園半島和獨立島，以以道路鏈接主動高端定位資源價值：島嶼具有無可替代代的私密性，具有有與世隔絕的先天天條件，能實現(xiàn)寧寧靜的度假生活，，具備打造高端私私密性度假空間的的條件客戶基礎：位于發(fā)達城市圈的的島嶼項目具有廣廣泛的高端度假客客戶，而追求第一一居所的中低端客客戶不會考慮遠郊郊島嶼產(chǎn)品島嶼項目項目定位島嶼具有獨特的親親水資源和絕佳的的私密性，是休閑閑度假勝地，針對休閑度假客客戶以高端為主，，當前島嶼類項目目主要采用高端定定位綠城千島湖度假公公寓杭州青山湖郡原列列島花園上海淀山湖畔涵璧璧灣以喜來登酒店帶動動整體高端形象，，公寓單價達4萬以上，最大戶型型上千平米以喜來登酒店帶動動整體高端形象，，公寓單價達4萬以上，最大戶型型上千平米以喜來登酒店帶動動整體高端形象，，公寓單價達4萬以上，最大戶型型上千平米挖掘歷史文化，島島嶼自身或所在水水域通常都具有一一定文化歷史產(chǎn)品升級文化遺址歷史名人風土人情古建筑強調(diào)文化的挖掘和和概念的創(chuàng)新是提提升項目利潤的關關鍵島嶼項目人文價值提升文化賦予和創(chuàng)造，，彌補濱江類產(chǎn)品品的“高復制”性性，賦予項目獨特特性，創(chuàng)造產(chǎn)品價價值文化注入和品牌營營銷：從新安江水庫到千島湖，改變的，不止是名稱……新安江水庫千島湖島嶼項目人文價值提升度假先行高星級酒店——已成為度假類項目目必備產(chǎn)品，成為為重要的價值支撐撐和度假功能提供供體游艇——在適合的條件下游游艇項目是休閑度度假活動的主題溫泉、高爾夫等——根據(jù)項目規(guī)模、項項目定位設置，是是項目價值的重要要支撐點島嶼項目度假先行島嶼類項目多處于于遠郊，項目價值值的實現(xiàn)需要客戶戶的親身體驗，因因此優(yōu)先規(guī)劃和打打造度假產(chǎn)品是項項目價值實現(xiàn)的捷捷徑高星級酒店游艇高爾夫項目名稱項目規(guī)模開發(fā)類型度假產(chǎn)品杭州千島湖開元度假村300畝獨立開發(fā)，半島五星級酒店、游艇俱樂部、會所，商場、中餐廳、西餐廳、休閑吧、足浴、桑拿、KTV包廂、SPA、游艇俱樂部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、兒童嬉水池、室內(nèi)恒溫游泳池舟山鳳凰島170畝獨立開發(fā)，島嶼五星級酒店、全海景獨島式企業(yè)會所、私人海景花園別墅、游艇會，凈化海水游泳池、海水足浴、高爾夫練習場、淡水垂釣場、近海海釣、野外燒烤等項目青山湖郡原列島花園268畝獨立開發(fā)，多島游艇碼頭，島嶼會所酒店，島嶼特色SPA，游艇別墅上海涵璧灣80萬平米獨立開發(fā)，圍湖多島別墅、會所、恒溫游泳池、健身中心，生態(tài)SUP館，休閑茶嬋，娛樂，宴會廳，中西餐廳，超市、游艇碼頭等長興島桔園度假村10萬平米開發(fā)島嶼的一部分別墅群、賓館樓、健身娛樂項目桔園度假村室內(nèi)游泳館、桑拿中心、會務中心、壁球館、攀巖區(qū)、健身區(qū)、網(wǎng)球場、桌球區(qū)、大型迪高歌舞廳、KTV包房、棋牌室等健身娛樂設施高爾夫練習場，CS真人射擊場島嶼項目度假先行酒店、游艇、會所所是島嶼項目實現(xiàn)現(xiàn)旅游度假功能的的主要產(chǎn)品，酒店店多采用高星級以以奠定項目高端形形象，游艇一般由由游艇俱樂部經(jīng)營營，碼頭出租，在在項目規(guī)模允許下下，部分項目打造造高爾夫練習場島嶼項目度假先行綠城千島湖度假公公寓，優(yōu)先引入喜來登登酒店，打造游艇艇碼頭，建造高檔檔會所，通過樣板板示范區(qū)實現(xiàn)體驗驗式營銷桔園度假村內(nèi)有島內(nèi)唯一一家家三星級旅游涉外外飯店及中國綠色4A飯店，內(nèi)設新建的的高爾夫練習場淀山湖畔涵璧灣目前已建起水上上運動場、游艇俱俱樂部、保齡球場場等島嶼項目產(chǎn)品打造產(chǎn)品打造的關鍵點點一：建筑排布以以資源為核心建筑排布：水系導導入，親水排布水域廣泛是島嶼的的核心優(yōu)勢，建筑筑排布圍繞水景資資源。別墅類產(chǎn)品親水而而建，如千島湖開開元度假村、淀山山湖畔涵璧灣；度度假公寓產(chǎn)品強調(diào)調(diào)望見水景，如綠綠城千島湖度假公公寓淀山湖畔涵璧灣綠城千島湖度假公公寓作為以湖景為核心資源的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，淀山湖畔涵璧灣及千島湖公寓都充分抓住了湖景資源的精華作為其最重要的賣點，其收益遠不僅僅來自產(chǎn)品本身，更對整個項目起到了有效的提升作用。

島嶼項目產(chǎn)品打造產(chǎn)品打造的關鍵點點二：產(chǎn)品設計酒酒店化，產(chǎn)品線豐豐富產(chǎn)品線：產(chǎn)品高端端定位，產(chǎn)品線拉拉長島嶼項目客戶類型型以高端為主，但但因非第一居所，，戶型面積跨度較較大，如綠城千島島湖度假公寓，既既有迷你別墅，又又有大面積豪宅產(chǎn)產(chǎn)品從70平米1房到1000平米大戶型；淀山山湖畔涵璧灣別墅墅有5種戶型，面積從760平方米到1323平方米不等產(chǎn)品設計：戶型設設計酒店化，精裝裝交付為主島嶼類度假產(chǎn)品非非第一居所，客戶戶居住時間較短，，兼顧出租經(jīng)營的的作用，因此采用用酒店化設計，強強調(diào)觀景平臺，弱弱化廚房等居家設設計客戶異地購買較多多，因此多采用精精裝交付淀山湖畔涵壁灣千島湖度假酒店產(chǎn)品高端化戶型酒店化區(qū)域起步期：此時資源價值一般般、缺乏相關配套套，需要與政府合合作完善配套，從從整體品牌形象著著力打造快速開發(fā)期：準現(xiàn)房交付，緩解解異地售房壓力，，分期開發(fā)，保證證現(xiàn)金流區(qū)域成熟期：區(qū)域成熟項目較多多，競爭壓力大，，需要通過創(chuàng)新突突破競爭分階段開發(fā)探查階段參與階段發(fā)展階段基礎設施建設吸引客戶；加快建設項目邁入正軌合理有序的開發(fā)模模式、明確的客戶戶選擇是項目成功功的助推力島嶼項目分階段開發(fā)島嶼項目分階段開發(fā)發(fā)展階段（2002-2006年）參與階段（1992-2001年）探查階段（1982-1991年）濱湖度假酒店、私人豪華游艇、水上康體健身逐漸成為千島湖旅游發(fā)展的三大休閑產(chǎn)業(yè)；千島湖綜合型房地產(chǎn)市場快速成長，各品牌開發(fā)商紛紛進駐，并獲得收益1997年接待游客65.8萬，比1991年上升了139.3％，實現(xiàn)門票收入2858萬。旅游景點實現(xiàn)了從量到質(zhì)的提升，極大提高了千島湖湖區(qū)景點的品位。受城市、交通、市場等制約，千島湖旅游的吃、住、行、游購、娛樂等旅游要素發(fā)展不平衡，產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，投資少，緩慢發(fā)展。2002年，縣政府提出千島湖旅游要從單一觀光型旅游向觀光、休閑、度假、商務、會展、運動的綜合型旅游發(fā)展；2006年杭千高速通行，成為旅游區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點。典型項目：開元度假村開發(fā)建設東南湖區(qū)桂花島，標志著千島湖旅游正式開始起步。典型項目：魚味館飯店1993年，淳安縣政府出臺了“誰投資、誰經(jīng)營、誰受益”的鼓勵政策；1998年《千島湖風景區(qū)總體規(guī)劃》正式實施。2000年，成為全國首批級旅游區(qū)典型項目：海外海大酒店、鳳凰休閑度假村階段特征階段特征階段特征大事件大事件大事件千島湖旅游度假區(qū)區(qū)的發(fā)展歷程表旅游區(qū)非成熟景觀觀區(qū)項目開發(fā)要點點解讀旅游區(qū)非成熟景觀觀區(qū)項目如何開發(fā)發(fā)？問題癥結：缺乏強強勢資源向已有成熟區(qū)靠、、分享成熟旅游區(qū)區(qū)客戶資源通過產(chǎn)品規(guī)劃及景景觀打造，使項目目融入度假大區(qū)域域借勢打造人工旅游資源源，如人工溫泉、、高爾夫球場、游游樂場、公園等，，創(chuàng)造全新概念，，如常州恐龍園（（無恐龍）造景核心解決途徑：概概念創(chuàng)新價值突破點一向成熟旅游區(qū)、強強勢影響力區(qū)域““靠”，分享成熟熟區(qū)品牌價值【案例借鑒】三亞山水國際借鑒點：向三亞靠，分享成成熟區(qū)域客戶資源源三亞山水國際——借勢三亞【案例借鑒】概況：山水國際總占地面面積為2351畝，總建筑面積逾逾100萬平方米，綜合容容積率為0.56，綠化率50%，其產(chǎn)品形態(tài)包括括獨立別墅、聯(lián)排排別墅、雙拼別墅墅、疊拼別墅、多多層住宅、小高層層住宅、酒店式公公寓、水上餐廳及及商業(yè)步行街等地理條件：位于三三亞市區(qū)，非一線線海景，項目自身身缺乏自然資源，，利用其三亞市區(qū)區(qū)的地段優(yōu)勢，分分流度假客戶。三亞山水國際——位于三亞非一線海海景區(qū)域，占地逾逾兩千三百畝，缺缺乏景觀資源，依依靠產(chǎn)品打造，融融入三亞度假區(qū)，，分流度假客戶三亞山水國際【案例借鑒】引入水系，營造熱熱帶水景效果項目外部景觀不具具備優(yōu)勢，通過內(nèi)內(nèi)部景觀打造，營營造出熱帶海景效效果，融入三亞旅旅游區(qū)，實現(xiàn)快速速銷售和溢價在外部資源缺乏的的情況下，強化內(nèi)內(nèi)部景觀打造，營營造熱帶園林效果果，形成集度假旅旅游、文化娛樂、、健康休閑、生活活居住于一體的““山水國際村”開發(fā)水上游樂設施施，水上餐廳等，，增添項目娛樂性性豐富產(chǎn)品類型，延延長產(chǎn)品線，擴大大客戶范圍，與一一線海景高價項目目形成差異化價值突破點二打造商業(yè)化旅游資資源，如人工溫泉泉、高爾夫球場、、游樂場、公園、、奧特萊斯等，通通過產(chǎn)品提升項目目價值【案例借鑒】觀瀾湖高爾夫東部華僑城觀瀾湖高爾夫位于于深圳，橫跨20平方公里高爾夫綠綠地的觀瀾湖國際際頂級豪宅區(qū)。項目區(qū)位12個國際級球場216洞規(guī)模的世界第一大高爾夫球場亞洲第一大網(wǎng)球中心多家國際商務休閑酒店及會所大型國際會議中心亞洲最大的SPA中心綜合商業(yè)美食運動休閑設施分別由世界第一男、女教練主持的兩間高爾夫?qū)W院中國最大規(guī)模的高爾夫物業(yè)地產(chǎn)項目“鏈式”服務1997年，觀瀾湖曉峰居居別墅正式入市，，贏得市場積極追追捧。2002年，觀瀾湖獲““中國深圳地產(chǎn)高高檔樓盤成功開發(fā)發(fā)典范”。2003年，高爾夫大宅入入市，成為國內(nèi)最最受矚目的別墅住住區(qū)之一。2004年12月，高爾夫大宅榮榮登“中國十大超超級豪宅”。2005年9月，觀瀾湖黃金嶺嶺別墅入市后迅速速售罄。2005年11月，在“賓利國際際地產(chǎn)獎”中榮獲獲兩項五星級大獎獎。2006年4月，觀瀾湖?翡翠灣103棟別墅一日售罄。。2007年1月，觀瀾湖贏得2007－2018連續(xù)12屆高爾夫世界杯舉舉辦2007年7月，224套觀瀾湖?上堤在1.5小時內(nèi)全部售罄。。觀瀾湖大事記【案例借鑒】觀瀾湖高爾夫地產(chǎn)產(chǎn)——以高爾夫提升價值值借助高爾夫這一最最具貴族氣質(zhì)的休休閑運動作為載體體，通過酒店、球球場、會所、宅邸邸和一系列休閑娛娛樂項目和服務，，形成自身完整的的產(chǎn)業(yè)鏈條，成功功營造了一個國際際化高端時尚生活活圈層。項目引擎物導入分分析高爾夫+優(yōu)質(zhì)自然景觀項目選取了高爾夫夫球這個最具貴族族氣質(zhì)、最綠色、、最陽光的項目作作為出發(fā)點和承載載整個模式的平臺臺，從而突出了尊尊貴、高雅、時尚尚、健康、精彩、、世界一流的理念念和特質(zhì)。該項目市場定位于于最高端的國際時時尚生活圈層。明明確是為社會財富富精英、成功人士士準備的，從而成成為一種成功的象象征、身份的象征征。從而最大限度度里利用了高爾夫夫以及優(yōu)良的自然然景觀這兩大引擎擎。項目引擎物導入分分析物業(yè)配比分析鄉(xiāng)村俱樂部觀瀾湖高爾夫大宅大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院觀瀾湖辛迪瑞高爾夫?qū)W院高爾夫水療度假酒店及賽維納酒店觀瀾湖高爾夫地產(chǎn)產(chǎn)觀瀾湖高爾夫項目目的引擎物是高爾爾夫+優(yōu)質(zhì)自然景觀。項項目圍繞高爾夫主主題配置了多個高高檔次且別具特色色的項目，形成了了一個完整的高爾爾夫旅游休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈?！景咐梃b】觀瀾湖土地運營策策略觀瀾湖土地運營的的目標是通過與旅旅游產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的結合參與城城市運營。整體思路是通過科科學的規(guī)劃，先造造環(huán)境再造城，以以此提升并發(fā)揮土土地的最佳狀態(tài)，，使環(huán)境成為整個個社會發(fā)展的有力力承載者。觀瀾湖項目運營策策略策略一：首發(fā)造景景策略二：先做配套套后造城策略三：依托旅游游休閑資源打造旅旅游住宅項目策略四：利用文化化價值做營銷觀瀾湖高爾夫地產(chǎn)產(chǎn)觀瀾湖模式采用先先造環(huán)境再地產(chǎn)，，先造配套再造項項目的模式，通過過休閑度假產(chǎn)業(yè)的的打造和運營提升升項目土地價值。?！景咐梃b】不做地產(chǎn)，做生活觀瀾湖高爾夫不僅僅是為地產(chǎn)而地產(chǎn)，而是引進系統(tǒng)論觀點，創(chuàng)造一個相對完善的產(chǎn)品和服務的系統(tǒng)，為消費者提供的是一種國際高端時尚生活方式。滾好“活地”雪球由于該項目所提供的產(chǎn)品和服務，是圍繞著國際時尚生活方式而展開的系統(tǒng)。這種模式是一個動態(tài)的過程，促使企業(yè)在同一片土地上長期持續(xù)運營。我的地盤，少數(shù)人的桃源“觀瀾湖模式”不造傳統(tǒng)意義上的城，也不造傳統(tǒng)意義上的城區(qū)，所以不是無條件對社會完全開放。領地的相對封閉，確保其所提供的高端時尚生活方式的純粹性。剛柔相濟，軟硬并行大力營造國際化氛圍，不僅規(guī)模世界最大，硬件國際一流，建筑風格充分體現(xiàn)異國風情，而且管理模式、行為方式等軟件，尤其是人文環(huán)境的國際味越來越濃。一直被追趕，從未被超越由于觀瀾湖高爾夫項目定位于市場最高端，突出了物以稀為貴，所以預留的升值空間相對而言要大得多。不做新城，做產(chǎn)業(yè)這種模式超越了簡單的地產(chǎn)開發(fā)模式，從開發(fā)商與政府角度而言，在土地運營、體育休閑產(chǎn)業(yè)等方面，令業(yè)界對這種開發(fā)模式有了觀念性的轉(zhuǎn)變。而從消費者方面來講，則體現(xiàn)在對居住形態(tài)與居住氛圍的觀念改變?！镜湫桶咐坑^瀾湖高爾夫地產(chǎn)產(chǎn)“觀瀾湖模式”融融體育經(jīng)濟、賽事事經(jīng)濟、商務經(jīng)濟濟、休閑經(jīng)濟及房房地產(chǎn)開發(fā)于一體體，最終令觀瀾湖湖豪宅物業(yè)具備了了普通樓盤無法企企及的獨特優(yōu)勢。。東部華僑城【案例借鑒】華僑城旅游+地產(chǎn)的開發(fā)模式，，通過打造主題公公園營造度假氛圍圍，實現(xiàn)旅游地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)東部華僑城是國內(nèi)內(nèi)首個集休閑度假假、觀光旅游、戶戶外運動、科普教教育、生態(tài)探險等等主題于一體的大大型綜合性國家生生態(tài)旅游示范區(qū)（（中國國家旅游局局和國家環(huán)境保護護部聯(lián)合授予），，體現(xiàn)了人與自然然的和諧共處地理位置：中國深深圳大梅沙占地面積：9平方公里投資資金：35億元開發(fā)時間：2004年12月30日動工建設，2007年7月28日項目一期開放，，耗時938天主要板塊:大俠谷生態(tài)公園、、茶溪谷休閑公園園、云海谷體育公公園、華興寺、主主題酒店群落、天天麓大宅等六大板板塊三大谷大俠谷生態(tài)公園、、茶溪谷休閑公園園、云海谷體育公公園三大山地主題小鎮(zhèn)鎮(zhèn)“茶翁古鎮(zhèn)”、““茵特拉根溫泉小小鎮(zhèn)“和”海菲德德小鎮(zhèn)“，主題酒酒店群落大多建在在此。其中“茵特特拉根溫泉小鎮(zhèn)““建有高星級酒店店。獨棟別墅天麓一、二、六、、七、八、九區(qū)目目前在售。是總建筑面積約約20萬平方米的純獨棟棟別墅東部華僑城規(guī)劃原原則:一、盡量少擾動或或者不擾動山、水水、植被；二、項項目建成后，加強強對山、水、植被被的保護；三、充充分利用無污染、、可循環(huán)的能源進進行產(chǎn)品設置和開開發(fā)。華興寺座落在東部華僑城城的觀音座蓮山，，體現(xiàn)佛教旅游文文化。包括：觀音音座蓮寶像、華興興寺檀越酒店、妙妙相禪境、《天音梵樂》、大雄寶殿、眾香香界、香積齋、歸歸一閣、云水堂等等。華興寺東部華僑城【案例借鑒】先規(guī)劃后開發(fā)，先先旅游后地產(chǎn)，深深入挖掘項目文化化和自然資源價值值，投資打造旅游游度假公園、寺廟廟等，提升區(qū)域旅旅游價值大俠谷探險樂園茶溪谷度假公園茵特拉根小鎮(zhèn)海菲德小鎮(zhèn)茶翁古鎮(zhèn)大華興寺茵特拉根酒店東部華僑城瀑布酒酒店東部華僑城房車酒酒店天麓獨棟別墅大華興寺菩提賓舍舍云海谷高爾夫會員員球場公眾球場特色酒店休閑娛娛樂體育健健身東部華僑城【案例借鑒】坡地項目開發(fā)要點點解讀坡地項目如何開發(fā)發(fā)模式坡地資源分析資源優(yōu)勢：具有山地景觀資資源，環(huán)境優(yōu)美美，項目易產(chǎn)生生層次感，位于于城市郊區(qū)，適適合開發(fā)休閑度度假項目和第二二居所開發(fā)難點：資源可替代性強強，不夠強勢，，遠郊陌生區(qū)域域缺乏價值訴求求點，價值突破方向一、深入挖掘文化價價值，利用古建建筑，民俗文化化等吸引游客，，將文化價值嫁嫁接到地產(chǎn)項目目二、打造休閑娛娛樂項目，溫泉泉、高爾夫、游游樂場等，提升升項目價值價值突破點一深入挖掘文化價價值，利用古建建筑，民俗文化化等吸引游客，，將文化價值嫁嫁接到地產(chǎn)項目目【案例借鑒】成都芙蓉古城借鑒點：從川西民居切入入，通過營造中中式復古建筑，，川西民俗文化