房地產物業(yè)管理

現代物業(yè)管理

開篇小語大家覺得日常生活中的物業(yè)管理到底是什么?在大家周圍有哪些物業(yè)管理?物業(yè)管理跟房地產的聯系?酒店管理與物業(yè)管理的就業(yè)前景如何？第一章物業(yè)管理概述

物業(yè)的概念物業(yè)管理的概念城市及城市化的概念房地產開發(fā)的概念本章重點：一、基本概念物業(yè)與不動產、房地產的聯系與區(qū)別物業(yè)管理的起源物業(yè)管理的本質是服務我國物業(yè)管理與國外物業(yè)管理的比較二、知識重點第一節(jié)物業(yè)管理的基本概念

一．物業(yè)的概念

“物業(yè)”一詞是由英語“Estate”或“Property”引譯而來，含義為“財產、資產、擁有物、房地產”等，指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產。

（二）物業(yè)的概念和內涵物業(yè):單元性的房地產。具體是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設施、設備和相關場地。

物業(yè)的內涵：1、已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物；2、與這些建筑物相配套的設施和設備；3、相關的場地；4、蘊含在物業(yè)中的權益。1.1物業(yè)1.1.3物業(yè)的類型

1.按物業(yè)的使用功能，一般可以劃分以下各類：

(1)居住物業(yè)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅等；

(2)辦公物業(yè)。供有關單位辦公使用的物業(yè)，一般是寫字樓；

(3)商業(yè)物業(yè)。包括綜合樓、購物中心、賓館酒店、康樂場所等；

(4)工業(yè)物業(yè)。包括工業(yè)廠房、倉庫、貨場等；

(5)其他用途物業(yè)。除以上幾種物業(yè)之外的物業(yè)類型，如交通運輸、郵政通信、廣播電視、醫(yī)院、學校、體育場館等。物業(yè)管理概論978-7-111-24667-1王素梅高職高專ppt課件

物業(yè)的分類序號分類標準具體分類1物業(yè)的基本構成土地建筑物等土地改良物土地及其土地上的附著物2所有權的性質公有物業(yè)私有物業(yè)公司合營物業(yè)3用途居住廠房及倉儲辦公樓商場賓館、餐飲、旅游、服務文化、教育、科研體育、娛樂、休閑醫(yī)療衛(wèi)生公路、橋梁、交通、市政設施郵政、通信、廣播、電視物業(yè)的分類序號分類標準具體分類4結構材料鋼結構鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構其他結構5完好程度完好房基本完好房一般損壞房嚴重損壞房危房6建筑高度超高層高層小高層多層低層物業(yè)的分類序號分類標準具體分類7物業(yè)管理的特性居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)特殊物業(yè)8完好程度收益性物業(yè)（以經營性房屋為主體）非收益性物業(yè)（以居住為目的）物業(yè)管理的含義義？物業(yè)管理企業(yè)受受物業(yè)所有人委委托，依據物業(yè)業(yè)管理委托合同對對物業(yè)的房屋建建筑及設備、市市政公用設施、綠化、、衛(wèi)生、交通、、治安和環(huán)境容容貌等管理項目進行維維護、修繕和整整治，并向物業(yè)業(yè)所有人和使用人提供供綜合性的有償償服務。物業(yè)管理的特征社會化專業(yè)化企業(yè)化經營化物業(yè)管理的基本本特點業(yè)主自治自律自治：業(yè)主對對自己的財產負負責，具有和行行使管理權自律：單個業(yè)主主的利益要服從從公眾利益兩個關關鍵：：管理理規(guī)約約；成成立業(yè)業(yè)主委委員會會物業(yè)服服務企企業(yè)的的統(tǒng)一一專業(yè)業(yè)化管管理物業(yè)的的認識識與分分析：：分析：：業(yè)主專專有部部分購房款款包括括：公共面面積分分攤物業(yè)的的認識識與分分析：：分析推推導：：共有物物業(yè)：：全體體或部部分業(yè)業(yè)主擁擁有；；（一））物業(yè)業(yè)構成成專有物物業(yè)：：個別別業(yè)主主擁有有。物業(yè)的的認識識與分分析結構－－－基基礎、、結構構、天天面；；1、共有有物業(yè)業(yè)范圍圍空空間－－－有有效空空間；；配套－－－設設備、、設施施和場場地。。戶內面面積－－－以以門窗窗為界界限；；2、專有有物業(yè)業(yè)范圍圍陽陽臺面面積－－－陽陽臺垂垂直投投影；；戶內歸歸屬業(yè)業(yè)主的的建筑筑－－－如隔隔墻等等。物業(yè)的的認識識與分分析物業(yè)特特點分分析（（4）共有物物業(yè)正正常運運行是是物業(yè)業(yè)使用用前提提上述特特點共共同作作用所所致。。物業(yè)特特點分分析（（5）：問題的的產生生：誰來提提供運運行、、維護護和管管理保保障？？（三））共有有物業(yè)業(yè)管理理1、業(yè)主主自行行管理理經濟上上－－－是否否合算算分析技技術術上－－－是是否可可能法規(guī)上上－－－是否否允許許共有物物業(yè)管管理分分析（（1）矛盾：：共有物物業(yè)應應由業(yè)業(yè)主管管理，，但其其無法法自行行管理理。解決的的有效效途徑徑：共共有物物業(yè)管管理權權讓渡渡。共有物物業(yè)管管理分分析（（2）共有物物業(yè)管管理權權的“讓渡”涵義：：（1）讓渡渡的僅僅是業(yè)業(yè)主共共有物物業(yè)管管理權權；（2）讓渡渡是有有償的的；（3）讓渡渡是在在法律律框架架下進進行的的。共有物物業(yè)管管理分分析（（4）總結：：業(yè)業(yè)主主為什什么要要交管管理費費？第二節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理的產產生和和發(fā)展展一．物物業(yè)管管理的的起源源1、起源于于19世紀60年代的的英國國2、真正正現代代意義義上的的物業(yè)業(yè)管理理形成成于19世紀末末20世紀初初的美美國3、20世紀50年代初初由英英國傳傳入香香港4、20世紀80年代由由香港港傳入入大陸陸深圳圳沿海海地區(qū)區(qū)起源的的成因因工業(yè)化化高漲漲，大大量農農村人人口涌涌向城城市，，房屋屋空前前緊張張。英國物物業(yè)管管理的的起源源英國人人奧克維維婭·希爾（OceaviaHill）女士士是公公認的的近代代“物物業(yè)管管理””的創(chuàng)始人人，她在在1860年至1866年間為其其名下下出租租的物物業(yè)制制定了了一套套規(guī)范范租戶戶行為為的管管理辦辦法，，出乎乎意料料的收收到了了良好好效果果。自自那以以后，，物業(yè)業(yè)管理理工作作逐漸漸被業(yè)業(yè)主和和政府府有關關部門門所重重視，，后來來英國國成立立了皇皇家物物業(yè)經經理協(xié)協(xié)會，，會員員遍布布世界界各地地。現代物物業(yè)管管理的的成因因19世紀末末20世紀初初的美美國，，經濟濟發(fā)展展進入入壟斷斷資本本主義義時期期，美美國城城市人人口集集聚和和膨脹脹，出出現大大量社社會問問題，，于是是一種種專業(yè)業(yè)性物物業(yè)管管理機機構應應運而而生?！，F代物物業(yè)管管理誕誕生標標志1908年，由由芝加加哥摩摩天大大樓的的所有有者喬治A·霍爾特特發(fā)起成成立了了世界界上第第一個個物業(yè)業(yè)管理理組織織——芝加哥哥建筑筑物管管理人人員組組織（ChicagoBuildingManagersOganization,CMBO）。隨后，，成立立全美美第一一個業(yè)業(yè)主組組織——““建筑物物業(yè)主主組織織”（BuildingOwersOrganization，BOO）。最后又又成立立了“建筑筑物業(yè)業(yè)主與與管理理人員員協(xié)會會”（BuildingOwersandManagersAssociation，BOMA）二、我我國物物業(yè)管管理的的發(fā)展展現狀狀1981年3月，深深圳市市第一一家物物業(yè)服服務企企業(yè)成成立。。1993年6月，深深圳市市物業(yè)業(yè)管理理協(xié)會會成立立。1994年3月，國國家建建設部部頒布布《城鎮(zhèn)新新建住住宅小小區(qū)管管理辦辦法》。2000年10月，成成立中中國物物業(yè)管管理協(xié)協(xié)會。。2003年9月1日，《物業(yè)管管理條條例》正式施施行并并在2007年修訂訂。（一））物業(yè)業(yè)管理理市場場參與與主體體的行行為變變化與傳統(tǒng)統(tǒng)的房房屋管管理相相比，，現代代物業(yè)業(yè)管理理產生生了質質的變變化：：角色的的變化化觀念的變化政策的變化管理模式的變化價格的變化傳統(tǒng)的房產管理是計劃經濟管理模模式下的行政型福福利性的管理。物業(yè)管理是市場經濟管理模模式下的開放的經經營服務型的管理理，即企業(yè)化、專專業(yè)化、社會化的的管理。物業(yè)管理與傳統(tǒng)房房產管理的比較（二）物業(yè)管理市市場主要存在的問問題1、開發(fā)商遺留問題題引起糾紛2、相關主體矛盾頻頻發(fā)3、收費難是物業(yè)管管理問題的集中反反映4、行業(yè)公信收到質質疑5、行業(yè)風險日益加加劇6、物業(yè)管理市場機機制有待完善7、法律法規(guī)不完善善，不配套8、行業(yè)隊伍素質偏偏低，人才短缺二、我國住宅物業(yè)業(yè)管理市場的特征征政府的參與性與房地產的聯系性性市場的待開發(fā)性供給的單一性和需需求的多樣性法規(guī)的滯后性信息的不對稱性各抒己見：根據你身邊的實例例，談談你對物物業(yè)管理的看法。。（優(yōu)缺點、發(fā)展方方向、前景等）第三節(jié)物業(yè)業(yè)管理的基本內容容按照服務的性質和和提供的方式常規(guī)性的公共服務務是物業(yè)管理中的基基本管理工作，是是物業(yè)服務企業(yè)面面向所有住用人提提供的最基本的管管理與服務，目的的是確保物業(yè)的完完好與正常使用，，保證正常的工作作生活秩序和凈化化、美化生活工作作環(huán)境。房屋建筑主體的管管理房屋基本情況的掌掌握房屋修繕及其管理理房屋裝修管理房屋設備、設施的的管理各類設備、設施基基本情況的掌握各類設備、設施的的日常運營、保養(yǎng)養(yǎng)、維修與更新的的管理環(huán)境衛(wèi)生的管理綠化管理治安管理消防管理車輛道路管理公眾代辦性質的服服務40金質標準全心心為您案例1如何解決住戶高空空拋物問題?一日，某小區(qū)一單單位業(yè)主怒氣沖沖沖到管理處，投訴訴樓上住戶往下倒倒剩飯剩菜于2樓陽篷上?！耙郧斑€只是扔個紙紙團、煙蒂什么的的，今天竟然往下下倒起飯菜來，太太不講公共道德了了?！睒I(yè)主氣憤地說，強強烈要求管理處拿拿出一個具體的措措施來制止這種行行為。41金質標準全心心為您案例處理過程管理處一邊安慰業(yè)業(yè)主，一邊迅速派派保潔員前往清掃掃，同時派保安員員重點監(jiān)控，看是是哪樓住戶所為。。管理處發(fā)了一張針針對性的通告，將將所發(fā)生的事情及及管理處采取措施施(重點監(jiān)控、公布不不講道德的業(yè)主的的名字)詳細寫明，然后投投入于3樓以上單號房間各各住戶的信里針對性的專項服務務指物業(yè)服務企業(yè)為為改善和提高住用用人的工作、生活活條件，面向廣大大住用人，為滿足足其中一些住戶、、群體和單位的一一定需要而提供的的各項服務工作。。日常生活類：衣，，食，住，行商業(yè)服務類文化、教育、衛(wèi)生生、體育類金融服務類經紀代理中介服務務物業(yè)市場營銷與租租賃房產評估、公證其他中介代理社會福利類委托性的特約服務務是為滿足物業(yè)產權權人、使用人的個個別需求受其委托托而提供的服務。。物業(yè)管理的經營方方式：物業(yè)管理服務提供供的方式：公共服務及一些專專項服務：應在物物業(yè)管理委托合同同中明確專項服務中的另一一部分：在合同中中只是原則上給予予說明，不應作詳詳細規(guī)定特約服務：只需物物業(yè)服務企業(yè)與服服務對象之間通過過協(xié)商達成一致物業(yè)管理的委托委托方主體：業(yè)主主房地產開發(fā)企業(yè)對建成后以銷售為為主的物業(yè)，在建建成和出售前對建成后不出售或或大部分不出售以以出租經營為主的的物業(yè)業(yè)主委員會物業(yè)管理的委托方方式不實行公開招標實行公開招標物業(yè)管理的委托內內容以管理服務為主的的物業(yè)管理出租經營與管理服服務并重的物業(yè)管管理第四節(jié)物業(yè)管管理的基本環(huán)節(jié)根據物業(yè)管理在房房地產開發(fā)、建設設和使用過程中不不同時期的地位、、作用、特點及工工作內容，按先后后順序分四個階段段：日常運作啟動前期準備策劃物業(yè)管理的策劃階階段早期介入：指物業(yè)服務企業(yè)在在接管物業(yè)以前的的各個階段就參與與介入，從物業(yè)管管理運作的角度對對物業(yè)的環(huán)境布局局、功能規(guī)劃、樓樓宇設計、材料選選用、設備選型、、配套設施、管線線布置、房屋租賃賃經營、施工質量量、竣工驗收等多多方面提供有益的的建設性意見，把把好規(guī)劃設計關、、建設配套關、工工程質量關和使用用功能關，以確保保物業(yè)的設計和建建造質量，為物業(yè)業(yè)投入使用后的物物業(yè)管理創(chuàng)造條件件，這是避免日后后物業(yè)管理混亂的的前提與基礎制定物業(yè)管理方案案確定管理檔次制定服務標準財務收支預算選聘或組建物業(yè)服服務企業(yè)以上3個環(huán)節(jié)的特點：均均由房地產開發(fā)企企業(yè)來進行物業(yè)管理的前期準準備階段物業(yè)服務企業(yè)內部部機構的設置與擬擬定人員編制物業(yè)管理人員的選選聘和培訓規(guī)章制度的制定物業(yè)租售的代理物業(yè)管理的啟動階階段物業(yè)管理的全面正正式啟動以物業(yè)的的接管驗收為標志志物業(yè)的接管驗收：：包括新建物業(yè)的的接管驗收和原有有物業(yè)的接管驗收收用戶入住通過宣傳使用戶了了解和配合物業(yè)管管理工作配合用戶搬遷做好用戶搬遷階段段的安全工作加強對用戶裝修的的管理產權備案和檔案資資料的建立產權備案檔案資料的建立：：包括業(yè)主或租住住戶的資料物業(yè)的的資料物業(yè)管理的日常運運作階段日常綜合服務與管管理系統(tǒng)的協(xié)調物業(yè)管理退出物業(yè)管理單位和業(yè)業(yè)主解除合同，退退出物業(yè)管理項目目。前期物業(yè)服務退出出物業(yè)管理退出分類類后期物業(yè)服務退出出物業(yè)管理退出合同到期退出原因雙雙方協(xié)議議中止合同物業(yè)滅失或不可抗抗逆因素物業(yè)管理退出退出程序：簽訂終止協(xié)議并公公告（1）退出準備向向政府主管部部門行文備案資料歸檔、組織安安排和物業(yè)維修物業(yè)管理退出退出程序：正式移交（2）正式退出政政府或第三三者監(jiān)交退出儀式資料實物財產我國物業(yè)管理與國國外物業(yè)管管理的比較較一、政府在物業(yè)管管理中的作用任何一個國家的物物業(yè)管理都離不開開政府的支持與監(jiān)監(jiān)督。國外政府一般通過過制定詳盡、完善善的法律法規(guī)，再再由職能部門對物物業(yè)管理市場進行行管理，規(guī)范物業(yè)業(yè)管理市場各主體體的行為與責任。。英國：作為物業(yè)管理的誕誕生地，物業(yè)管理理行業(yè)發(fā)展成熟，，整體水平世界一一流，其中依法管管理的特點尤其令令人關注。除了了直接的物業(yè)管理理法規(guī)外，一些房房地產法規(guī)對此也也有間接規(guī)定。英英國常見的房地產產開發(fā)管理的法律律、法規(guī)有50多種。新加坡和中國香港港：對物業(yè)管理的法規(guī)規(guī)制定的非常詳盡盡，對開發(fā)商、物物業(yè)服務企業(yè)、住住戶各自的權利、、義務和責任，違違章處罰等都有明明確的條文，便于于操作。日本：將業(yè)主和物業(yè)服務務企業(yè)所有的權力力、責任和義務都都限定在《公寓法》和《中高層共同住宅標標準管理規(guī)約》中，然后再出臺相相配套的準則和契契約。各國（地區(qū)）的物物業(yè)管理模式均結結合自己的國情，，符合各自的特點點。我國大陸的物業(yè)管管理：1、是從計劃經濟向市市場經濟的轉變過過程中逐漸形成的的，由于起步較晚晚，出臺的法律法規(guī)并并不是很多。1994年，建設部下發(fā)《城市新建住宅小區(qū)區(qū)管理辦法》；2003年9月1日，頒布《中華人民共和國物物業(yè)管理條例》；其間，建設部和有有關部門先后制定定了《城市住宅小區(qū)物業(yè)業(yè)管理服務收費暫暫行辦法》、《住宅共用部位共用用設施設備維修基基金管理辦法》、《物業(yè)服務企業(yè)財務務管理規(guī)定》等規(guī)章，2003年國家發(fā)改委、建建設部制定了《物業(yè)服務收費管理理辦法》。2、由于人們深受計計劃經濟的影響以以及生活水平不高高，物業(yè)管理行為不規(guī)規(guī)范以及價格糾紛紛不斷