房地產(chǎn)物業(yè)管理費(fèi)用

第八講

物業(yè)管理費(fèi)用第八講物業(yè)管理費(fèi)用第一節(jié)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源第二節(jié)住宅消費(fèi)的含義第三節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)第四節(jié)收益性物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)第一節(jié)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源一、定期收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入和利潤(rùn)四、政府多方面的扶持五、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持六、業(yè)主的贊助第二節(jié)住宅消費(fèi)的定義一、購(gòu)房和租房款二、裝飾裝修款三、基本能源費(fèi)四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)五、稅費(fèi)第三節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)和收費(fèi)原則二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式和計(jì)費(fèi)方式三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)和收費(fèi)原則（一）性質(zhì)1.針對(duì)公共服務(wù)和部分專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)收取的費(fèi)用；2.屬于全體業(yè)主所有，AA制。（二）收費(fèi)原則1.合理2.公開(kāi)3.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)4.競(jìng)爭(zhēng)5.雙方協(xié)商6.政府監(jiān)督二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式和計(jì)費(fèi)方式一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式1.政府指導(dǎo)價(jià)

由有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度。2.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

由經(jīng)營(yíng)者自主定價(jià)，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。二、物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式1.包干制業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的，管理過(guò)程中無(wú)論盈余還是虧損都由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。適用于小型物業(yè)管理公司，原則上不存在對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賬目監(jiān)督和審計(jì)的問(wèn)題，簡(jiǎn)便易行。前提是事先雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要有約定和承諾。二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式和計(jì)費(fèi)方式二、物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式2.酬金制在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均有業(yè)主承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。由于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是代管性質(zhì)，所以采取酬金制，這筆支出原則上不需要交納相關(guān)稅金。

二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式和計(jì)費(fèi)方式三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成1.包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)(X)=物業(yè)服務(wù)成本(X1)+法定稅費(fèi)(X2)+物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)(X3)2.酬金制預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金(X)=物業(yè)服務(wù)支出(X1)+物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金(X4)三、物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)的構(gòu)成3.物業(yè)服務(wù)成本本或物業(yè)服務(wù)務(wù)支出：1）管理、、服務(wù)人人員的工工資、社社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)和按規(guī)規(guī)定提取取的福利利費(fèi)等；；2）物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備日常常運(yùn)行、、維護(hù)費(fèi)費(fèi)用；3）物業(yè)管管理區(qū)域域清潔衛(wèi)衛(wèi)生費(fèi)用用；4）物業(yè)管管理區(qū)域域綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用用；5）物業(yè)管管理區(qū)域域秩序維維護(hù)費(fèi)用用；6）辦公費(fèi)費(fèi)用；7）物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)固定資資產(chǎn)折舊舊；8）物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施及及公眾責(zé)責(zé)任保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)用；；9）經(jīng)業(yè)主主同意的的其他費(fèi)費(fèi)用。注意事項(xiàng)項(xiàng)：1.物業(yè)共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的大、、中修和和更新、、改造費(fèi)費(fèi)用。應(yīng)應(yīng)當(dāng)通過(guò)過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維維修基金金予以列列支。2.在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)，由由物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)接受委委托收取取供水、、供電、、供熱、、通訊、、有限電電視等費(fèi)費(fèi)用的，，其委托托手續(xù)費(fèi)費(fèi)應(yīng)向委委托單位位收取，，不得向向業(yè)主收收取手續(xù)續(xù)費(fèi)等額額外費(fèi)用用。三、物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)的構(gòu)成成不要財(cái)迷迷三、物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)的構(gòu)成成四、物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)的測(cè)算算（一）住住宅小區(qū)區(qū)公共性性物業(yè)服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)測(cè)算原則則1.制定根據(jù)據(jù)：1）本地區(qū)區(qū)綜合服服務(wù)項(xiàng)目目；2）勞動(dòng)付付出狀況況；3）物價(jià)指指數(shù)變化化；4）住戶的的經(jīng)濟(jì)承承受能力力；5）小區(qū)的的檔次。。（一）住住宅小區(qū)區(qū)公共性性物業(yè)服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)測(cè)算原則則2.測(cè)算步驟：（1）根據(jù)住宅小小區(qū)的規(guī)模、、檔次和管理理目標(biāo)，設(shè)立立崗位，配備備相應(yīng)能力的的人力資源；；（2）估算住宅小小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一一管理、達(dá)到到確定的管理理目標(biāo)所發(fā)生生的各項(xiàng)費(fèi)用用；（3）考慮統(tǒng)一管管理能取得的的社會(huì)效益、、環(huán)境效益和和經(jīng)濟(jì)效益。。四、物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)的測(cè)算（二）物業(yè)服服務(wù)成本或物物業(yè)服務(wù)支出出測(cè)算的具體體方法X1——物業(yè)服務(wù)成本本或者物業(yè)服服務(wù)支出收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位位：元/月·平方米x——各分項(xiàng)費(fèi)用收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單單位：元/月·平方米i——分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)四、物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)的測(cè)算（二）物業(yè)服服務(wù)成本或物物業(yè)服務(wù)支出出測(cè)算的具體體方法1.管理人員的工工資、社會(huì)保保險(xiǎn)和按規(guī)定定提取的福利利費(fèi)等（x1）F1—基本工資；F2—社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)；；F3—規(guī)定提取的福福利費(fèi)；F4—加班費(fèi)；F5—服裝費(fèi)；S—總收費(fèi)面積四、物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)的測(cè)算（二）物業(yè)服服務(wù)成本或物物業(yè)服務(wù)支出出測(cè)算的具體體方法2.物業(yè)共用部位位、共用設(shè)施施、設(shè)備日常常運(yùn)行維修及及保養(yǎng)費(fèi)（x2）成本法：F1—公用部位及道道路的土建零零修與保養(yǎng)費(fèi)費(fèi)；F2—給排水設(shè)備日日常運(yùn)行、維維修及保養(yǎng)費(fèi)費(fèi)；F3、F4、F5—電氣系統(tǒng)、燃燃?xì)庀到y(tǒng)、消消防系統(tǒng)設(shè)備備維修保養(yǎng)費(fèi)費(fèi)；F6—公共照明費(fèi)；；F7—不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；；F8—易損件更新準(zhǔn)準(zhǔn)備金S—總收費(fèi)面積四、物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)的測(cè)算（二）物業(yè)服服務(wù)成本或物物業(yè)服務(wù)支出出測(cè)算的具體體方法2.物業(yè)共用部位位、共用設(shè)施施、設(shè)備日常常運(yùn)行維修及及保養(yǎng)費(fèi)（x2）簡(jiǎn)單測(cè)算法：：經(jīng)驗(yàn)法：根據(jù)據(jù)相同類(lèi)型物物業(yè)的以往經(jīng)經(jīng)驗(yàn)確定四、物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)的測(cè)算四、物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)的測(cè)算（二）物業(yè)服服務(wù)成本或物物業(yè)服務(wù)支出出測(cè)算的具體體方法3.物業(yè)管理區(qū)域域清潔衛(wèi)生費(fèi)費(fèi)用（x3）F1—清潔工具購(gòu)置置費(fèi)；F2—?jiǎng)诒Ｓ闷焚M(fèi)；；F3—衛(wèi)生防疫消殺殺費(fèi)；F4—化糞池清掏費(fèi)費(fèi)；F5—垃圾外運(yùn)費(fèi)；；F6—清潔環(huán)節(jié)所需需的其它費(fèi)用用；S—總收費(fèi)面積四、物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)的測(cè)算（二）物業(yè)服服務(wù)成本或物物業(yè)服務(wù)支出出測(cè)算的具體體方法4.物業(yè)管理區(qū)域域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)費(fèi)用（x4）成本法：F1—綠化工具費(fèi)；；F2—?jiǎng)诒Ｓ闷焚M(fèi)；；F3—綠化用水費(fèi)；；F4—農(nóng)藥化肥費(fèi)；；F5—雜草清運(yùn)費(fèi)；；F6—景觀再造費(fèi)；；S—總收費(fèi)面積四、物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)的測(cè)算（二）物業(yè)服服務(wù)成本或物物業(yè)服務(wù)支出出測(cè)算的具體體方法4.物業(yè)管理區(qū)域域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)費(fèi)用（x4）簡(jiǎn)單測(cè)算法：：四、物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)的測(cè)算（二）物業(yè)服服務(wù)成本或物物業(yè)服務(wù)支出出測(cè)算的具體體方法5.物業(yè)管理區(qū)域域秩序維護(hù)費(fèi)費(fèi)（x5）F1—保安器材裝備備費(fèi)；F2—保安人員人身身保險(xiǎn)費(fèi)；F3—保安用房及保保安人員住房房資金；四、物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)的測(cè)算（二）物業(yè)服服務(wù)成本或物物業(yè)服務(wù)支出出測(cè)算的具體體方法6.辦公費(fèi)用（x6）F1—交通費(fèi)；F2—通訊費(fèi)；F3—低值易耗辦公公用品費(fèi)；F4—書(shū)報(bào)費(fèi)；F5—廣告宣傳社社區(qū)文化費(fèi)費(fèi)；F6—辦公用房租租金費(fèi)；F7—其它雜項(xiàng)；；S—總收費(fèi)面積積四、物業(yè)服服務(wù)費(fèi)的測(cè)測(cè)算（二）物業(yè)業(yè)服務(wù)成本本或物業(yè)服服務(wù)支出測(cè)測(cè)算的具體體方法7.物業(yè)服務(wù)企企業(yè)固定資資產(chǎn)折舊費(fèi)費(fèi)（x7）F1—交通工具；；F2—通訊設(shè)備；；F3—辦公設(shè)備；；F4—工程維修設(shè)設(shè)備；F5—其它設(shè)備；；S—總收費(fèi)面積積四、物業(yè)服服務(wù)費(fèi)的測(cè)測(cè)算（二）物業(yè)業(yè)服務(wù)成本本或物業(yè)服服務(wù)支出測(cè)測(cè)算的具體體方法7.物業(yè)服務(wù)企企業(yè)固定資資產(chǎn)折舊費(fèi)費(fèi)（x7）計(jì)取方式1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)自行出資或自自帶固定資產(chǎn)；；2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)向向業(yè)主方借款購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)固定資產(chǎn)（債權(quán)權(quán)關(guān)系）；3）業(yè)主方購(gòu)買(mǎi)固定定資產(chǎn)供物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)使用。注意其中的產(chǎn)權(quán)區(qū)區(qū)別。四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測(cè)算（二）物業(yè)服務(wù)成成本或物業(yè)服務(wù)支支出測(cè)算的具體方方法8.物業(yè)共用部位、共共用設(shè)施設(shè)備及公公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用用（x8）F—物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)總總共交納的共用部部位、共用設(shè)施設(shè)設(shè)備及公眾責(zé)任保保險(xiǎn)費(fèi)用；S—總收費(fèi)面積四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測(cè)算（二）物業(yè)服務(wù)成成本或物業(yè)服務(wù)支支出測(cè)算的具體方方法9.經(jīng)業(yè)主同意的其它它費(fèi)用（x9）業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，給物物業(yè)服務(wù)企業(yè)的““贊助費(fèi)用”等。。四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測(cè)算（三）法定的稅費(fèi)費(fèi)1.營(yíng)業(yè)稅（F1）X1—物業(yè)服務(wù)成本；2.城市維護(hù)建設(shè)稅（（F2）3.教育附加費(fèi)（F3）合計(jì)：四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測(cè)算（四）物業(yè)服務(wù)企企業(yè)的利潤(rùn)a—利潤(rùn)率（單位：%）四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的的測(cè)算（五）物業(yè)服務(wù)企企業(yè)的酬金實(shí)行酬金制時(shí)，酬酬金的提取方式通通常有兩種：固定定提取比例和固定定提取金額。1、固定提取比例k——事先約定定的提取取比例2、固定提提取數(shù)額額f——約定好的的每年或或每月提提取的固固定數(shù)額額的酬金金四、物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)的測(cè)算算（六）物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用計(jì)計(jì)算和確確定時(shí)需需要注意意的幾個(gè)個(gè)問(wèn)題1.前期物業(yè)業(yè)管理的的費(fèi)用測(cè)測(cè)算包括：顧顧問(wèn)費(fèi)和和開(kāi)荒費(fèi)費(fèi)、固定定資產(chǎn)投投入、保保修期內(nèi)內(nèi)維修費(fèi)費(fèi)用的計(jì)計(jì)算。2.物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的酬金提提取問(wèn)題題如何計(jì)取取酬金達(dá)達(dá)到共贏贏，既是是理論問(wèn)問(wèn)題又是是實(shí)際問(wèn)問(wèn)題3.物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)的收收繳率問(wèn)問(wèn)題4.住宅小區(qū)區(qū)內(nèi)非住住宅物業(yè)業(yè)的收費(fèi)費(fèi)問(wèn)題5.物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用的的調(diào)整問(wèn)問(wèn)題四、物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)的測(cè)算算凡事要量量力而行行第四節(jié)收收益性性物業(yè)的的物業(yè)服服務(wù)費(fèi)一、收益益性物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用測(cè)算算的特點(diǎn)點(diǎn)1.其費(fèi)用項(xiàng)項(xiàng)目由于于物業(yè)類(lèi)類(lèi)型、規(guī)規(guī)模以及及物業(yè)服服務(wù)合同同的不同同而有所所差別。。2.收益性物物業(yè)管理理中的收收入包括括租金收收入和其