房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)

第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

一、經(jīng)紀(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)（一）、經(jīng)紀(jì)業(yè)及市場(chǎng)地位1.經(jīng)紀(jì)業(yè)是一種把同一商品的買賣雙方連接在一起的中間買賣業(yè)，充當(dāng)供需中介服務(wù)系統(tǒng)，傳播、運(yùn)用市場(chǎng)信息、勾通買賣，從中獲取服務(wù)報(bào)酬的一種行業(yè)。2.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要通過經(jīng)紀(jì)人在市場(chǎng)機(jī)制下去實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源有效配置的改善和優(yōu)化。3.有助于社會(huì)資源的帕雷托改善。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（二）、經(jīng)紀(jì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的作用1.經(jīng)紀(jì)業(yè)歷史悠久。2.經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是勾通社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)系的橋梁。經(jīng)紀(jì)業(yè)是一種中介服務(wù)系統(tǒng)。3.經(jīng)紀(jì)具有咨詢、中介、代理三方面作用。是交易成交的媒介。4.經(jīng)紀(jì)活動(dòng)對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的完善有一定的推動(dòng)和補(bǔ)充作用。5.經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)該有完善的管理制度。統(tǒng)一的注冊(cè)登記制度；嚴(yán)格的經(jīng)營制度；規(guī)范的監(jiān)管、審查制度。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展及業(yè)務(wù)范圍（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的三種類型房地產(chǎn)管理部門成立的事務(wù)所；社會(huì)各部門和事業(yè)單位注冊(cè)成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)；個(gè)人掛牌或不掛牌的房產(chǎn)中介。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)范圍主要從事房地產(chǎn)售讓與購買中介服務(wù)經(jīng)營范圍也可以更大、更廣第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的資質(zhì)審查與管理（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理1.房管部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理2.對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行資質(zhì)審查。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試執(zhí)業(yè)制度。（二）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介制度1.中介方的營業(yè)保證金制度。2.經(jīng)紀(jì)人資格、培訓(xùn)制度。3.中介傭金收取制度。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)四、國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展1.美國的房地產(chǎn)中介制度法規(guī)：《一般代理法規(guī)》、《契約原則》、《州執(zhí)照法》、《專業(yè)倫理法則》、《不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)照法》等。兩大房產(chǎn)中介組織：美國不動(dòng)產(chǎn)師協(xié)會(huì)和全國不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)四、國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展2.日本的房地產(chǎn)中介制度以美國為藍(lán)本，更詳盡、具體日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱為宅地建物交易主任者，主要受《不動(dòng)產(chǎn)交易業(yè)法》、《誠實(shí)信用法則》、《執(zhí)業(yè)考試法則》等。日本政府對(duì)職業(yè)者的積極監(jiān)督與引導(dǎo)指導(dǎo)與檢查；執(zhí)業(yè)資格評(píng)定；聽證會(huì)制度第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)五、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展1.發(fā)展迅猛，數(shù)量龐大，已成為中國特色的社會(huì)一景。2.制度滯后，法律制度不健全，法規(guī)執(zhí)行隨意性大。3.中介結(jié)構(gòu)良莠不齊，入行門檻低。4.信用度低，交易糾紛頻繁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其特點(diǎn)1.市場(chǎng)：市場(chǎng)的初始概念是指從事商品買賣的場(chǎng)所，或商品交換關(guān)系的總和。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)：房地產(chǎn)交換關(guān)系和房地產(chǎn)交易活動(dòng)中的多層次、多方位、多元化的活動(dòng)與媒介關(guān)系的總和。3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：地域的固定性、耐久性、資源的稀缺性、永續(xù)性、增值性等決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：⑴房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全開放的市場(chǎng)①土地稀缺和國家對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)的壟斷②房地產(chǎn)開發(fā)受國家政策、計(jì)劃和城市規(guī)劃影響大③房地產(chǎn)市場(chǎng)受制于一個(gè)區(qū)域經(jīng)紀(jì)社會(huì)發(fā)展水平和城市化水平的影響，有滯后于其他市場(chǎng)的特性。第二節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)3.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的特點(diǎn)：：⑵房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)是一一個(gè)多方位位的市場(chǎng)①市場(chǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)模式的多多元化，一一、二、三三級(jí)市場(chǎng)等等；②流通方式式的多元化化，無形市市場(chǎng)和有形形市場(chǎng)（國國內(nèi)市場(chǎng)、、涉外市場(chǎng)場(chǎng)等）③交換價(jià)格格的多元化化；第二節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)3.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的特點(diǎn)：：⑶房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的多多層次和多多流通形式式①住宅、、店面、寫寫字樓、別別墅、高層層住宅和底底層住宅的的區(qū)別；②出售、、出租、出出典、抵押押、拍賣的的多流通方方式③付款方方式的多樣樣性，一次次性付款；；按揭付款款；先租后后買；每年年付款方式式等第二節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)4.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的時(shí)空矛矛盾⑴房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)時(shí)空矛盾表表現(xiàn)在空間間上的固定定性與時(shí)間間上的長期期性的統(tǒng)一一體。⑵房地產(chǎn)產(chǎn)交易費(fèi)資資浩大，時(shí)時(shí)間長，涉涉及面廣，，是一項(xiàng)需需謹(jǐn)慎對(duì)待待的交易行行為。⑶房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)是一一個(gè)投資性性與投機(jī)性性相結(jié)合的的市場(chǎng)。⑷房地產(chǎn)產(chǎn)交易目前前還存在透透明化與暗暗想操作、、規(guī)范化與與違規(guī)炒作作、市場(chǎng)公公開化與營營私舞弊等等諸多矛盾盾。第二節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的作作用與意義義（一）作用用1.交換功能。。2.信息功能。。3.激勵(lì)功能。。4.協(xié)調(diào)功能。。5.帶動(dòng)功能。。第二節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的作作用與意義義（二）意義義1.深化房地產(chǎn)產(chǎn)改革、促促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的基礎(chǔ)。2.有助于城市市房地產(chǎn)資資源的有效效配置。3.有助于中國社會(huì)會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)體系的發(fā)展。。4.滿足人民群眾需需要，調(diào)動(dòng)人們們的工作積極性性。第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)設(shè)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)1.信息是事物存在在方式、運(yùn)動(dòng)狀狀態(tài)及其對(duì)人們們產(chǎn)生效用的綜綜合反映。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)信息息是指房地產(chǎn)品品在市場(chǎng)交易過過程中所形成的的差異及其相互互作用、相互聯(lián)聯(lián)系并產(chǎn)生效用用的綜合反映。。3.房地產(chǎn)信息內(nèi)容容：房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供求信息；房房地產(chǎn)市場(chǎng)行情情信息；房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)交易信息息；房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營銷環(huán)境信息息；房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)反饋信息等。。第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)設(shè)4.房地產(chǎn)市場(chǎng)信息息→形成信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)→房地產(chǎn)市市場(chǎng)信息系統(tǒng)5.房地產(chǎn)市場(chǎng)信息息搜集⑴.房地產(chǎn)產(chǎn)品需求求容量信息的搜搜集。⑵.房地產(chǎn)價(jià)格信息息的搜集。⑶.房地產(chǎn)質(zhì)量信息息的搜集。⑷.房地產(chǎn)企業(yè)信息息的搜集。⑸.房地產(chǎn)交易信息息的搜集。⑹.房地產(chǎn)品價(jià)格趨趨勢(shì)變化信息的的搜集。第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)設(shè)二、房地產(chǎn)金融融市場(chǎng)建設(shè)1.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)場(chǎng)的含義：是指指發(fā)生在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)中，由房地產(chǎn)產(chǎn)金融專業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)通過各種信用用方式和工具，，辦理和調(diào)劑各各種存款、貸款款、信托、租賃賃、抵押、保險(xiǎn)險(xiǎn)、貼現(xiàn)、承兌兌、有價(jià)證劵發(fā)發(fā)行與貨幣資金金交易活動(dòng)的總總和。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展的關(guān)鍵因素第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)設(shè)二、房地產(chǎn)金融融市場(chǎng)建設(shè)3.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)場(chǎng)的作用⑴籌集資金，，吸收存款，房房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)設(shè)的基礎(chǔ)。⑵為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提提供資金支持持。⑶為居民購購房提供資金金支持。⑷疏通、理理順資金渠道道，加速資金金周轉(zhuǎn)。第三節(jié)房地地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境境建設(shè)二、房地產(chǎn)金金融市場(chǎng)建設(shè)設(shè)4.房地產(chǎn)金融市市場(chǎng)結(jié)構(gòu)⑴住房儲(chǔ)蓄蓄銀行（部分分城市試點(diǎn)））⑵專業(yè)銀行行下設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)信貸部⑶房地產(chǎn)開開發(fā)財(cái)團(tuán)（將將開發(fā)、經(jīng)營營、信貸三者者有機(jī)結(jié)合））⑷住宅合作作社（民間房房地產(chǎn)金融組組織）⑸民間資金金拆借結(jié)構(gòu)第三節(jié)房地地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境境建設(shè)二、房地產(chǎn)金金融市場(chǎng)建設(shè)設(shè)5.房地產(chǎn)金融貸貸款⑴貸款對(duì)象象：一般情況況下，所有從從事經(jīng)營業(yè)務(wù)務(wù)、有經(jīng)濟(jì)收收入來源的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)體都是是貸款對(duì)象。。包括各種經(jīng)經(jīng)濟(jì)所有制的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)、及其代理理結(jié)構(gòu)和自建建、自購住房房的家庭和個(gè)個(gè)人。第三節(jié)房地地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境境建設(shè)二、房地產(chǎn)金金融市場(chǎng)建設(shè)設(shè)5.房地產(chǎn)金融貸貸款⑴房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)貸款款建筑貸款（短短期貸款）抵押貸款（中中短期貸款））⑵對(duì)家庭和和個(gè)人購買住住房的貸款住房按揭貸款款（中長期貸貸款）公積金貸款和和銀行一般商商業(yè)貸款第三節(jié)房地地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境境建設(shè)三、房地產(chǎn)市市場(chǎng)稅收管理理建設(shè)1.房地產(chǎn)稅收建筑稅、房產(chǎn)產(chǎn)稅、契稅、、營業(yè)稅、所所得稅2.房地產(chǎn)稅收管管理⑴征收管理理⑸⑸發(fā)票票管理⑵稅務(wù)登記記⑹⑹稅款款征收方式⑶納稅申報(bào)報(bào)⑺⑺稅收收的管理形式式⑷納稅輔導(dǎo)導(dǎo)⑻⑻建帳帳制度第四節(jié)房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查查一、房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查是對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)供求變化化的各種因素素及動(dòng)態(tài)、趨趨勢(shì)進(jìn)行的專專門調(diào)查，通通過調(diào)查，搜搜集有關(guān)資料料和數(shù)據(jù)，經(jīng)經(jīng)分析研究，，掌握房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的變化化規(guī)律，了解解消費(fèi)者對(duì)房房屋面積、質(zhì)質(zhì)量、價(jià)格等等的意見，以以及對(duì)各種結(jié)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)房房屋的需求量量和銷售趨勢(shì)勢(shì)有一個(gè)比較較清晰的了解解。第四節(jié)房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查查與預(yù)測(cè)二、房地產(chǎn)調(diào)調(diào)查的內(nèi)容（一）市場(chǎng)環(huán)環(huán)境調(diào)查1.國家的政策、、經(jīng)濟(jì)、稅收收、利率背景景2.相關(guān)城市法規(guī)規(guī)、規(guī)劃、條條例的研究3.城市國民生產(chǎn)產(chǎn)總值、人均均收入水平等等4.城市人口及其其增長趨勢(shì)5.城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)和消費(fèi)水平平6.風(fēng)俗習(xí)慣、觀觀念及家庭儲(chǔ)儲(chǔ)蓄狀況第四節(jié)房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查查二、房地產(chǎn)調(diào)調(diào)查的內(nèi)容（二）消費(fèi)者者的調(diào)查1.消費(fèi)者購買能能力調(diào)查2.消費(fèi)者對(duì)房型型及地段的偏偏好3.對(duì)潛在消費(fèi)者者心理的傾向向調(diào)查4.消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)濟(jì)來源和支付付方式調(diào)查5.消費(fèi)者購房風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查第四節(jié)房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查查二、房地產(chǎn)調(diào)調(diào)查的內(nèi)容（三）房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)調(diào)查1.對(duì)城市商品房房總需求量和和飽和量的調(diào)調(diào)查2.房屋銷售趨勢(shì)勢(shì)調(diào)查3.房地產(chǎn)營銷方方式和技巧調(diào)調(diào)查4.房地產(chǎn)信息傳傳播方式與傳傳播渠道調(diào)查查5.房地產(chǎn)競(jìng)爭水水平調(diào)查第四節(jié)房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查查二、房地產(chǎn)調(diào)調(diào)查的內(nèi)容（四）房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格情況調(diào)調(diào)查1.影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格變化的因因素2.房地產(chǎn)市場(chǎng)供供需變化的因因素3.商品房需求彈彈性的大小4.不同價(jià)格政策策對(duì)商品房銷銷售的影響第四節(jié)房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查二、房地產(chǎn)調(diào)查的的內(nèi)容（五）房地產(chǎn)競(jìng)爭爭情況調(diào)查1.競(jìng)爭對(duì)手的房型結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)查2.競(jìng)爭對(duì)手的房價(jià)制制定和廣告策略3.競(jìng)爭對(duì)手的銷售渠渠道和銷售情況調(diào)調(diào)查4.對(duì)潛在競(jìng)爭對(duì)手情情況的分析與估計(jì)計(jì)5.對(duì)競(jìng)爭對(duì)手房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本的調(diào)查查6.對(duì)競(jìng)爭對(duì)手房產(chǎn)開開發(fā)量的調(diào)查第四節(jié)房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查程序1.確定調(diào)查的題目和和主題2.確定調(diào)查資料的來來源3.設(shè)計(jì)調(diào)查方案和選選擇調(diào)查方法4.一手?jǐn)?shù)據(jù)和二手?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)的收集渠道5.信息搜集6.信息處理7.完成調(diào)查報(bào)告第四節(jié)房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查四、搜集資料的方方法1.觀察法；2.實(shí)地調(diào)查法；3.實(shí)驗(yàn)法；4.問卷或調(diào)查表法；；5.跟蹤法；6.網(wǎng)上搜集法7.相關(guān)機(jī)構(gòu)咨詢法；；第四節(jié)房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查五、編寫調(diào)查報(bào)告告1.寫作原則⑴突出調(diào)查重點(diǎn)點(diǎn)⑵文字精練，扼扼要，簡短易懂⑶結(jié)構(gòu)合理、嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)2.調(diào)查報(bào)告的結(jié)構(gòu)⑴調(diào)查目的和調(diào)調(diào)查范圍⑵調(diào)查方法⑶調(diào)查