房地產(chǎn)項(xiàng)目管理規(guī)劃

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及特點(diǎn)二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的任務(wù)四、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的程序五、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理規(guī)劃第六章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理1一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及特點(diǎn)

項(xiàng)目，簡單地說，就是在既定的資源和要求的約束下，為實(shí)現(xiàn)某種目的而相互聯(lián)系的一次性工作任務(wù)。其主要特征有：1、明確的目標(biāo)2、獨(dú)特的性質(zhì)3、資源成本的約束性4、項(xiàng)目實(shí)施的一次性5、項(xiàng)目的不確定性6、特定的委托人7、結(jié)果的不可逆轉(zhuǎn)性2

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就是指已經(jīng)確定投資，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行施工，并實(shí)行統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理的具體房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有大有小，例如，包括賓館、酒店、住宅區(qū)的一個(gè)組團(tuán)可以被看做一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目；一個(gè)住宅小區(qū)也可以被看做一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，而其中的一棟或幾棟樓也可以算一個(gè)小的開發(fā)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又可以稱之為建設(shè)工程項(xiàng)目，具體是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)互有內(nèi)在聯(lián)系的單項(xiàng)工程所組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及特點(diǎn)3一是知識(shí)的密集性。現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的技術(shù)和所涉及的學(xué)科知識(shí)十分廣泛，涉及人文、法律、工程技術(shù)、生態(tài)環(huán)保、新型材料與施工工藝等諸多方面的問題。各種學(xué)科和專業(yè)知識(shí)互相配合，開發(fā)項(xiàng)目才能順利建成。二是組織的層次性。現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，應(yīng)當(dāng)是有層次地分級(jí)進(jìn)行，需要把項(xiàng)目建設(shè)周期看成一個(gè)生命周期。三是系統(tǒng)性?，F(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有系統(tǒng)的特性，其龐大的結(jié)構(gòu)，各分支系統(tǒng)不同技能的有機(jī)組合、龐大的信息總量、嚴(yán)密的整體性與過程控制、對(duì)環(huán)境的適應(yīng)和改造等等，都需要從系統(tǒng)工程的高度予以討論和解決?，F(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又具備了新的特點(diǎn)，主要包括以下幾個(gè)方面：一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及特點(diǎn)4

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行的全面管理，是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容，它集中體現(xiàn)了項(xiàng)目建設(shè)過程中的各項(xiàng)實(shí)務(wù)操作。通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理工作，不僅可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而且可以實(shí)現(xiàn)其社會(huì)效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理主要包括：項(xiàng)目的投資管理、工程管理、質(zhì)量管理、合同管理、工程技術(shù)資料管理、施工安全管理以及市政配套協(xié)調(diào)管理等內(nèi)容。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理主要是在項(xiàng)目施工建設(shè)過程中對(duì)各項(xiàng)具體的工程所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制，以及在工程建設(shè)過程中與社會(huì)各相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)等工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，內(nèi)容繁雜、周期長，同時(shí)又具有很強(qiáng)的專業(yè)性、技術(shù)性管理工作，是把項(xiàng)目策劃和工程設(shè)計(jì)圖紙付諸實(shí)施，產(chǎn)生投資效益的重要管理階段。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念6

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有它的系統(tǒng)性和層次性。項(xiàng)目涉及不同單位，對(duì)項(xiàng)目管理的要求也不一樣。有房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理，有設(shè)計(jì)單位的項(xiàng)目管理，還有項(xiàng)目總承包單位的項(xiàng)目管理及分包施工單位的項(xiàng)目管理等。需要指出的是，同一個(gè)項(xiàng)目，由于各方立場(chǎng)不同，所側(cè)重內(nèi)容也各有不同。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，項(xiàng)目要求在保證質(zhì)量的前提下，投資越少越好；而對(duì)于承包單位來說，則要研究投標(biāo)策略，獲取利潤，以保護(hù)承包者的利益。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的任務(wù)7

三、房地產(chǎn)融資的分類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理與施工企業(yè)的工程項(xiàng)目施工管理是不同的概念。

施工企業(yè)的施工管理是對(duì)合同規(guī)定的標(biāo)的內(nèi)容進(jìn)行工程建筑生產(chǎn)的管理，包括作業(yè)計(jì)劃管理、勞動(dòng)管理、安全管理、現(xiàn)場(chǎng)管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理等，其目的是按時(shí)保質(zhì)地完成承包的施工任務(wù)，獲得承包利潤。

房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理，包含了對(duì)已發(fā)包建設(shè)工程整個(gè)施工過程的管理，包括對(duì)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度的控制管理，工程施工隊(duì)伍的組織管理，對(duì)施工過程中可能出現(xiàn)的各種問題的處理等，目的是確保工程項(xiàng)目按合同計(jì)劃完成，保證項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。

這兩方面的管理，盡管有相同的地方，但各自的出發(fā)點(diǎn)不同。8四、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的程序房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的程序依次為：編制項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱，選定項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目經(jīng)理接受委托組建項(xiàng)目經(jīng)理部并簽訂項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書，項(xiàng)目經(jīng)理部編制項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃、進(jìn)行項(xiàng)目開工前的準(zhǔn)備，施工期間按項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃進(jìn)行管理，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段進(jìn)行竣工結(jié)算，清理各種債權(quán)債務(wù)，移交資料和工程，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，做出項(xiàng)目管理總結(jié)報(bào)告并送有關(guān)職能部門，房地產(chǎn)企業(yè)管理層組織考核委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目管理工作進(jìn)行考核評(píng)價(jià)和激勵(lì)，項(xiàng)目經(jīng)理部解體，在保修期滿前根據(jù)工程質(zhì)量保修書進(jìn)行管理。

9五、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目管理規(guī)劃應(yīng)分為項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱和項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃。(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱項(xiàng)目概況項(xiàng)目實(shí)施條件分析項(xiàng)目管理目標(biāo)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)質(zhì)量目標(biāo)和施工總進(jìn)度計(jì)劃質(zhì)量目標(biāo)和施工方案成本目標(biāo)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和安全目標(biāo)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理和施工平面圖文明施工及環(huán)境保護(hù)。10五、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目管理規(guī)規(guī)劃(二)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目管理理實(shí)施規(guī)規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目管理理實(shí)施規(guī)規(guī)劃必須須由項(xiàng)目目經(jīng)理組組織項(xiàng)目目經(jīng)理部部在工程程開工之之前編制制完成。。項(xiàng)目管管理實(shí)施施規(guī)劃應(yīng)應(yīng)包括下下列內(nèi)容容：工程概況況工程特點(diǎn)點(diǎn)、建設(shè)設(shè)地點(diǎn)及及環(huán)境特特征、施施工條件件、項(xiàng)目目管理特特點(diǎn)及總總體要求求等；施工部署署項(xiàng)目的質(zhì)質(zhì)量進(jìn)度度成本及及安全，，目標(biāo)，，擬投入入的最高高人數(shù)和和平均人人數(shù)，分分包計(jì)劃劃、勞動(dòng)動(dòng)力使用用計(jì)劃、、材料供供應(yīng)計(jì)劃劃、機(jī)械械設(shè)備供供應(yīng)計(jì)劃劃，施工工程序，，項(xiàng)目管管理總體體安排等等；施工方案案施工流向向和施工工順序，，施工階階段劃分分，施工工方法和和施工機(jī)機(jī)械選擇擇，安全全施工設(shè)設(shè)計(jì)，環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)內(nèi)容及及方法等等；施工進(jìn)度度計(jì)劃施工總進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃及單位位工程施施工進(jìn)度度計(jì)劃；；資源供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃包括勞動(dòng)動(dòng)力供求求計(jì)劃，，主要材材料和周周轉(zhuǎn)材料料供求計(jì)計(jì)劃，機(jī)機(jī)械設(shè)備備供求計(jì)計(jì)劃，預(yù)預(yù)制品訂訂貨計(jì)劃劃，大型型工具、、器具供供求計(jì)劃劃等)；11五、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目管理規(guī)規(guī)劃施工準(zhǔn)備備工作計(jì)計(jì)劃施工準(zhǔn)備備工作組組織及時(shí)時(shí)間安排排，技術(shù)術(shù)準(zhǔn)備及及編制質(zhì)質(zhì)量計(jì)劃劃，施工工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)準(zhǔn)備，作作業(yè)隊(duì)伍伍和管理理人員的的準(zhǔn)備，，物資準(zhǔn)準(zhǔn)備，資資產(chǎn)準(zhǔn)備備等；施工平面面圖施工平面面圖說明明，施工工平面圖圖，施工工平面圖圖管理計(jì)計(jì)劃；技術(shù)組織織措施計(jì)計(jì)劃保證進(jìn)度度目標(biāo)的的措施，，保證質(zhì)質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)的措施施，保證證安全目目標(biāo)的措措施，保保證成本本目標(biāo)的的措施，，保證季季節(jié)施工工的措施施，保證證環(huán)境的的措施，，文明施施工措施施等；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)因素素識(shí)別一一覽表，，風(fēng)險(xiǎn)可可能出現(xiàn)現(xiàn)的概率率及損失失值估計(jì)計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理重重點(diǎn)，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范范對(duì)策，，風(fēng)險(xiǎn)管管理責(zé)任任等；信息管理理與項(xiàng)目組組織相適適應(yīng)的信信息流通通系統(tǒng)，，信息中中心的建建立規(guī)劃劃，項(xiàng)目目管理軟軟件的選選擇與使使用規(guī)劃劃，信息息管理實(shí)實(shí)施規(guī)劃劃等；技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)分分析等。。12六、項(xiàng)目目經(jīng)理責(zé)責(zé)任制房地產(chǎn)企企業(yè)在進(jìn)進(jìn)行施工工項(xiàng)目管管理時(shí)，，應(yīng)實(shí)行行項(xiàng)目經(jīng)理理責(zé)任制制。項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理應(yīng)根根據(jù)授權(quán)權(quán)的范圍圍、時(shí)間間和內(nèi)容容，對(duì)施施工項(xiàng)目目自開工工準(zhǔn)備至至竣工驗(yàn)驗(yàn)收，實(shí)實(shí)施全過過程、全全面管理理。項(xiàng)目經(jīng)理理必須取取得“建設(shè)工工程施工工項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理資格格證書””。項(xiàng)目經(jīng)理理應(yīng)具備備下列素素質(zhì)：具有符合合施工項(xiàng)項(xiàng)目管理理要求的的能力；；具有相應(yīng)應(yīng)的施工工項(xiàng)目管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)；具有承擔(dān)擔(dān)施工項(xiàng)項(xiàng)目管理理任務(wù)的的專業(yè)技技術(shù)，管管理、經(jīng)經(jīng)濟(jì)和法法律、法法規(guī)知識(shí)識(shí)；具有良好好的道德德品質(zhì)。。項(xiàng)目經(jīng)理理應(yīng)履行行相應(yīng)的的職責(zé)、、承擔(dān)相相應(yīng)的義義務(wù)并享享有相應(yīng)應(yīng)的權(quán)利利。13

第二節(jié)房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量管理理一、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目工程質(zhì)質(zhì)量管理理概述二、質(zhì)量量管理的的主要內(nèi)內(nèi)容三、項(xiàng)目目工程質(zhì)質(zhì)量管理理的主要要途徑和和方法四、施工工階段質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督督控制手手段五、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的竣工驗(yàn)驗(yàn)收第六章房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目管理14質(zhì)量是反映滿滿足明確確和隱含含需要能能力的特特性總和和。工程項(xiàng)目目質(zhì)量是國家現(xiàn)現(xiàn)行的法法律、法法規(guī)、技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)計(jì)文件及及工程合合同中對(duì)對(duì)工程的的安全、、使用、、經(jīng)濟(jì)、、美觀等等特性的的綜合要要求。質(zhì)量管理理則是指確確定質(zhì)量量方針、、目標(biāo)和和職責(zé)并并在質(zhì)量量體系中中通過諸諸如質(zhì)量量策劃、、質(zhì)量控控制、質(zhì)質(zhì)量保證證和質(zhì)量量改進(jìn)使使其實(shí)施施的全部部管理職職能的所所有活動(dòng)動(dòng)。一、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目工程質(zhì)質(zhì)量管理理概述15（一）房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目工程程質(zhì)量管管理的含含義房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目工程程質(zhì)量管管理是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)(項(xiàng)目)圍繞著使使工程質(zhì)質(zhì)量能滿滿足不斷斷更新的的質(zhì)量要要求，而而開展的的策劃、、組織、、計(jì)劃、、實(shí)施、、檢查、、監(jiān)督、、審核等等所有管管理活動(dòng)動(dòng)的總和和。房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目的質(zhì)量量管理，，是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在在工程項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施過程中中最重要要的一項(xiàng)項(xiàng)管理。。管理人人員必須須是相關(guān)關(guān)專業(yè)技技術(shù)人員員，熟悉悉掌握施施工圖紙紙、各類類技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、各各種施工工及驗(yàn)收收的規(guī)范范及程序序，參加加施工圖圖紙的會(huì)會(huì)審、施施工組織織設(shè)計(jì)和和主要的的施工技技術(shù)措施施的討論論與審定定，并在在施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施施工全過過程的技技術(shù)質(zhì)量量進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格的檢檢查和監(jiān)監(jiān)督。一、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目工程質(zhì)質(zhì)量管理理概述16一、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目工程質(zhì)質(zhì)量管理理概述工程項(xiàng)目目質(zhì)量的的特點(diǎn)是是由房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的特點(diǎn)所所決定的的。工程項(xiàng)目目的特點(diǎn)點(diǎn)除具有有單項(xiàng)性、、一次性性、壽命命的長期期性、生生產(chǎn)管理理方式的的特殊性性、項(xiàng)目目高投入入性和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性以外，還還具有工工程質(zhì)量量本身的的特點(diǎn)，，如影響因素素多、質(zhì)質(zhì)量波動(dòng)動(dòng)大、質(zhì)質(zhì)量變異異大、質(zhì)質(zhì)量隱蔽蔽性、終終檢局限限大等。1.影響因素素多決策、設(shè)設(shè)計(jì)、材材料、機(jī)機(jī)械、環(huán)環(huán)境、施施工工藝藝、施工工方案、、操作方方法、技技術(shù)措施施、管理理制度、、施工人人員素質(zhì)質(zhì)等均直直接或間間接地影影響工程程項(xiàng)目的的質(zhì)量。。（二）工工程項(xiàng)目目質(zhì)量管管理的特特點(diǎn)172.質(zhì)量波動(dòng)動(dòng)大工程建設(shè)設(shè)因其具具有復(fù)雜雜性、單單一性，，不像一一般工業(yè)業(yè)產(chǎn)品，，有固定定的生產(chǎn)產(chǎn)流水線線，有規(guī)規(guī)范化的的生產(chǎn)工工藝和完完善的檢檢測(cè)技術(shù)術(shù)，有成成套的生生產(chǎn)設(shè)備備和穩(wěn)定定的生產(chǎn)產(chǎn)環(huán)境，，有相同同系列規(guī)規(guī)格和相相同功能能的產(chǎn)品品，所以以其質(zhì)量量波動(dòng)性性大。3.質(zhì)量變異異大由于影響響工程質(zhì)質(zhì)量的因因素較多多，任何何一種因因素出現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)量問問題，均均會(huì)引起起工程建建設(shè)系統(tǒng)統(tǒng)的質(zhì)量量變異，，造成工工程質(zhì)量量事故。。一、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目工程質(zhì)質(zhì)量管理理概述184.質(zhì)量隱蔽蔽性工程項(xiàng)目目在施工工過程中中，由于于工序交交接多，，中間產(chǎn)產(chǎn)品多，，隱藏工工程多，，若不及及時(shí)檢查查并發(fā)現(xiàn)現(xiàn)其存在在的質(zhì)量量問題，，容易產(chǎn)產(chǎn)生第二二判斷錯(cuò)錯(cuò)誤，即即將不合合格產(chǎn)品品誤認(rèn)為為是合格格產(chǎn)品。。5.終檢局限限大工程項(xiàng)目目建成后后，不可可能像某某些工業(yè)業(yè)產(chǎn)品那那樣，通通過拆卸卸或解體體來檢查查內(nèi)在質(zhì)質(zhì)量。所所以工程程項(xiàng)目終終檢驗(yàn)收收時(shí)難以以發(fā)現(xiàn)工工程內(nèi)在在的、隱隱蔽的質(zhì)質(zhì)量缺陷陷。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目目工程質(zhì)量管理理概述191.質(zhì)量第一原則工程質(zhì)量是房地地產(chǎn)商品使用價(jià)價(jià)值的集中體現(xiàn)現(xiàn)，用戶最關(guān)心心的就是工程質(zhì)質(zhì)量的優(yōu)劣，或或者說用戶的最最大利益在于工工程質(zhì)量。因此此，在項(xiàng)目施工工中必須樹立““百年大計(jì)，質(zhì)質(zhì)量第一”的思思想。2．以人為管理核核心原則人是質(zhì)量的創(chuàng)造造者，質(zhì)量管理理必須“以人為為核心”，把人人作為質(zhì)量管理理的動(dòng)力，發(fā)揮揮人的積極性、、創(chuàng)造性。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目目工程質(zhì)量管理理概述(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程程質(zhì)量管理的原原則203．預(yù)防為主原則則預(yù)防為主的思想想，是指事先分分析影響產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量的各種因素素，找出主導(dǎo)因因素，采取措施施加以重點(diǎn)控制制，使質(zhì)量問題題消滅在發(fā)生之之前或萌芽狀態(tài)態(tài)，做到防患于于未然。4.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)原則質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是評(píng)價(jià)價(jià)工程質(zhì)量的尺尺度，數(shù)據(jù)是質(zhì)質(zhì)量控制的基礎(chǔ)礎(chǔ)。工程質(zhì)量是是否符合質(zhì)量要要求，必須通過過嚴(yán)格檢查，以以數(shù)據(jù)為依據(jù)。。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目目工程質(zhì)量管理理概述215．全面管理原則則質(zhì)量全面管理包包括全過程質(zhì)量管理理和全員質(zhì)量管理。全過程指的就是工程質(zhì)質(zhì)量產(chǎn)生、形成成和實(shí)現(xiàn)的過程程。建筑安裝工工程質(zhì)量，是勘勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量、、原材料與成品品半成品質(zhì)量、、施工質(zhì)量、使使用維護(hù)質(zhì)量的的綜合反映。為為了保證和提高高工程質(zhì)量，質(zhì)質(zhì)量控制不能僅僅限于施工過程程，而必須貫穿穿于從勘察設(shè)計(jì)計(jì)直到使用維護(hù)護(hù)的全過程，要要把所有影響工工程質(zhì)量的環(huán)節(jié)節(jié)和因素控制起起來。同時(shí)，工程質(zhì)量量是項(xiàng)目各方面面、各部門、各各環(huán)節(jié)工作質(zhì)量量的集中反映。。提高工程項(xiàng)目目質(zhì)量依賴于上上自項(xiàng)目經(jīng)理下下至一般員工的的共同努力。所所以，質(zhì)量控制制必須把項(xiàng)目所所有人員的積極極性和創(chuàng)造性充充分調(diào)動(dòng)起來，，做到人人關(guān)心心質(zhì)量控制，人人人做好質(zhì)量控控制工作。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目目工程質(zhì)量管理理概述22(1)確定項(xiàng)目質(zhì)量目目標(biāo)；(2)編制項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)計(jì)劃；(3)實(shí)施項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)計(jì)劃，進(jìn)行施工工準(zhǔn)備階段質(zhì)量量管理、施工階階段質(zhì)量管理、、竣工驗(yàn)收階段段質(zhì)量管理。(四)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程程質(zhì)量管理程序序一、房地產(chǎn)項(xiàng)目目工程質(zhì)量管理理概述23二、質(zhì)量管理的的主要內(nèi)容（一）施工前的的準(zhǔn)備階段1.對(duì)施工隊(duì)伍及人人員質(zhì)量的控制制。2.對(duì)工程所需要材材料、半成品、、構(gòu)配件和永久久性設(shè)備、器材材等的質(zhì)量控制制。如對(duì)施工所用的的主要材料如水水泥、鋼材、磚磚、防水材料、、焊條等，在使使用前要對(duì)其質(zhì)質(zhì)量或試驗(yàn)報(bào)告告進(jìn)行復(fù)核，對(duì)對(duì)施工所用的成成品、構(gòu)件、配配件、設(shè)備等的的合格證進(jìn)行復(fù)復(fù)核。3.對(duì)施工方案、方方法和工藝的控控制。4.對(duì)施工用機(jī)械、、設(shè)備的質(zhì)量控控制。5.對(duì)施工環(huán)境與條條件方面的質(zhì)量量控制。6.對(duì)測(cè)量基準(zhǔn)點(diǎn)和和參考標(biāo)高的確確認(rèn)及工程測(cè)量量放線的質(zhì)量控控制。在開工前前對(duì)建筑物的軸軸線、標(biāo)高、方方位等經(jīng)施工企企業(yè)測(cè)量放線后后，進(jìn)行復(fù)校簽簽證。24（二）施工過程程中的質(zhì)量管理理1．技術(shù)交底技術(shù)交底應(yīng)符合合下列規(guī)定：單位工程、分部部工程和分項(xiàng)工工程開工前，項(xiàng)項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人人應(yīng)向承擔(dān)施工工的負(fù)責(zé)人或分分包人進(jìn)行書面面技術(shù)交底；技術(shù)交底資料應(yīng)應(yīng)辦理簽字手續(xù)續(xù)并歸檔；在施工過程中，，項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)責(zé)人對(duì)發(fā)包人或或監(jiān)理工程師提提出的有關(guān)施工工方案、技術(shù)措措施及設(shè)計(jì)變更更的要求，應(yīng)在在執(zhí)行前向執(zhí)行行人員進(jìn)行書面面技術(shù)交底。二、質(zhì)量管理的的主要內(nèi)容252．測(cè)量控制工程測(cè)量控制應(yīng)應(yīng)符合下列規(guī)定定：在項(xiàng)目開工前應(yīng)應(yīng)編制測(cè)量控制制方案，經(jīng)項(xiàng)目目技術(shù)負(fù)責(zé)人批批準(zhǔn)后方可實(shí)施施，測(cè)量記錄應(yīng)應(yīng)歸檔保存；在施工過程中應(yīng)應(yīng)對(duì)測(cè)量點(diǎn)線妥妥善保護(hù)，嚴(yán)禁禁擅自移動(dòng)。二、質(zhì)量管理的的主要內(nèi)容263．材料控制材料的質(zhì)量控制制應(yīng)符合下列規(guī)規(guī)定：項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)在在質(zhì)量計(jì)劃確定定的合格材料供供應(yīng)商名錄中按按計(jì)劃招標(biāo)采購購材料、半成品品和構(gòu)配件；材料的搬運(yùn)和儲(chǔ)儲(chǔ)存應(yīng)按搬運(yùn)儲(chǔ)儲(chǔ)存規(guī)定進(jìn)行，，并應(yīng)建立臺(tái)賬賬；項(xiàng)目經(jīng)理部部應(yīng)對(duì)材料、半半成品、構(gòu)配件件進(jìn)行標(biāo)識(shí)；未經(jīng)檢驗(yàn)和已經(jīng)經(jīng)檢驗(yàn)為不合格格的材料、半成成品、構(gòu)配件和和工程設(shè)備等，，不得投入使用用；對(duì)發(fā)包人提供的的材料、半成品品、構(gòu)配件、工工程設(shè)備和檢驗(yàn)驗(yàn)設(shè)備等，必須須按規(guī)定進(jìn)行檢檢驗(yàn)和驗(yàn)收；監(jiān)理工程師應(yīng)對(duì)對(duì)承包人自行采采購的物資進(jìn)行行驗(yàn)證。二、質(zhì)量管理的的主要內(nèi)容274．機(jī)械設(shè)備控制制機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量量控制應(yīng)符合下下列規(guī)定：應(yīng)按設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行施工設(shè)設(shè)備的調(diào)配；現(xiàn)場(chǎng)的施工機(jī)械械應(yīng)滿足施工需需要；應(yīng)對(duì)機(jī)械設(shè)備操操作人員的資格格進(jìn)行確認(rèn)，無無證或資格不符符合者，嚴(yán)禁上上崗；計(jì)量人員應(yīng)按規(guī)規(guī)定控制計(jì)量器器具的使用、保保管、維修和檢檢驗(yàn)，計(jì)量器具具應(yīng)符合有關(guān)規(guī)規(guī)定。二、質(zhì)量管理的的主要內(nèi)容285．工序控制工序亦稱“作業(yè)業(yè)”。工序是產(chǎn)產(chǎn)品制造過程的的基本環(huán)節(jié)，也也是組織生產(chǎn)過過程的基本單位位。一道工序，，是指一個(gè)(或一組)工人在一個(gè)工作作地對(duì)一個(gè)(或幾個(gè))勞動(dòng)對(duì)象(工程、產(chǎn)品、構(gòu)構(gòu)配件)所完成的一切連連續(xù)活動(dòng)的總和和。一般地說，，工序質(zhì)量是指指工序的成果符符合設(shè)計(jì)、工藝藝(技術(shù)標(biāo)準(zhǔn))要求的程序。工工序控制應(yīng)符合合下列規(guī)定：施工作業(yè)人員應(yīng)應(yīng)按規(guī)定經(jīng)考核核后持證上崗；；施工管理人員及及作業(yè)人員應(yīng)按按操作規(guī)程、作作業(yè)指導(dǎo)書和技技術(shù)交底文件進(jìn)進(jìn)行施工；工序的檢驗(yàn)和試試驗(yàn)應(yīng)符合過程程檢驗(yàn)和試驗(yàn)的的規(guī)定，對(duì)查出出的質(zhì)量缺陷應(yīng)應(yīng)按不合格控制制程序及時(shí)處置置；施工管理人員應(yīng)應(yīng)記錄工序施工工情況。二、質(zhì)量管理的的主要內(nèi)容296．特殊過程控制制特殊過程是指該該施工過程或工工序的施工質(zhì)量量不易或不能通通過其后的檢驗(yàn)驗(yàn)和試驗(yàn)而得到到充分的驗(yàn)證，，或者萬一發(fā)生生質(zhì)量事故則難難以挽救的施工工對(duì)象。特殊過程控制應(yīng)應(yīng)符合下列規(guī)定定：對(duì)在項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)計(jì)劃中界定的特特殊過程，應(yīng)設(shè)設(shè)置工序質(zhì)量控控制點(diǎn)進(jìn)行控制制；對(duì)特殊過程的控控制，除應(yīng)執(zhí)行行一般過程控制制的規(guī)定外，還還應(yīng)由專業(yè)技術(shù)術(shù)人員編制專門門的作業(yè)指導(dǎo)書書，經(jīng)項(xiàng)目技術(shù)術(shù)負(fù)責(zé)人審批后后執(zhí)行。二、質(zhì)量管理的的主要內(nèi)容307．工程變更管理理工程項(xiàng)目任何形形式上的、質(zhì)量量上的、數(shù)量上上的變動(dòng)，都稱稱為工程變更，，它既包括了工工程具體項(xiàng)目的的某種形式上的的、質(zhì)量上的、、數(shù)量上的改動(dòng)動(dòng)，也包括了合合同文件內(nèi)容的的某種改動(dòng)。工程變更可能導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目工期、、成本或質(zhì)量的的改變。因此，，必須對(duì)工程變變更進(jìn)行嚴(yán)格的的管理和控制。。工程變更應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行工程變變更程序，經(jīng)有有關(guān)單位批準(zhǔn)后后方可實(shí)施。二、質(zhì)量管理的的主要內(nèi)容318．建筑產(chǎn)品或半半成品保護(hù)在工程項(xiàng)目施工工中，某些部位位已完成，而其其他部位還正在在施工，如果對(duì)對(duì)已完成部位或或成品，不采取取妥善的措施加加以保護(hù)，就會(huì)會(huì)造成損傷，影影響工程質(zhì)量，，由此，會(huì)造成成人、財(cái)、物的的浪費(fèi)和拖延工工期。更為嚴(yán)重重的是，有些損損傷難以恢復(fù)原原狀，而成為永永久性的缺陷。。加強(qiáng)建筑產(chǎn)品或或半成品保護(hù)，，要從兩個(gè)方面面著手：首先，應(yīng)加強(qiáng)教教育，提高全體體員工的成品保保護(hù)意識(shí)；其次次，要合理安排排施工順序，采采取有效的保護(hù)護(hù)措施。9．質(zhì)量事故處理理施工中發(fā)生的質(zhì)質(zhì)量事故，必須須按《建設(shè)工程質(zhì)量管管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處理理。二、質(zhì)量管理的的主要內(nèi)容32(三)工程竣工驗(yàn)收階階段的質(zhì)量管理理工程竣工驗(yàn)收階階段的質(zhì)量管理理內(nèi)容主要包括括：建筑工程施工質(zhì)質(zhì)量應(yīng)按要求進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)收；單位工程竣工后后，必須進(jìn)行最最終檢驗(yàn)和試驗(yàn)驗(yàn)；項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人人應(yīng)按編制竣工工資料的要求收收集、整理質(zhì)量量記錄；項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人人應(yīng)組織有關(guān)專專業(yè)技術(shù)人員按按最終檢驗(yàn)和試試驗(yàn)規(guī)定，根據(jù)據(jù)合同要求進(jìn)行行全面驗(yàn)證；對(duì)查出的施工質(zhì)質(zhì)量缺陷，應(yīng)按按不合格控制程程序進(jìn)行處理；；項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)組組織有關(guān)專業(yè)技技術(shù)人員按合同同要求編制工程程竣工文件，并并應(yīng)做好工程移移交準(zhǔn)備；在最終檢驗(yàn)和試試驗(yàn)合格后，應(yīng)應(yīng)對(duì)建筑產(chǎn)品采采取防護(hù)措施；；工程交工后，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)編編制符合文明施施工和環(huán)境保護(hù)護(hù)要求的撤場(chǎng)計(jì)計(jì)劃。二、質(zhì)量管理的的主要內(nèi)容33房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目施工過程中，，為了保證工程程施工質(zhì)量，應(yīng)應(yīng)對(duì)工程建設(shè)對(duì)對(duì)象的施工生產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行全過程、、全面的質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督、檢查與控控制，包括事前前的各項(xiàng)施工準(zhǔn)準(zhǔn)備工作質(zhì)量控控制，施工過程程中的控制，以以及各單項(xiàng)工程程及整個(gè)工程項(xiàng)項(xiàng)目完成后，對(duì)對(duì)建筑施工及安安裝產(chǎn)品質(zhì)量的的事后控制。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目在施工階段段進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控控主要是通過審核有關(guān)文件、、表，以及進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查及試驗(yàn)驗(yàn)這兩方面的途徑徑和相應(yīng)的方法法實(shí)現(xiàn)的。三、項(xiàng)目工程質(zhì)質(zhì)量管理的主要要途徑和方法34（一）審核有關(guān)關(guān)技術(shù)文件、報(bào)報(bào)告或報(bào)表這是對(duì)工程質(zhì)量量進(jìn)行全面監(jiān)督督、檢查與控制制的重要途徑。。其具體內(nèi)容包包括以下幾方面面:1.審查進(jìn)入施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的分包單位位的資質(zhì)證明文文件，控制分包包單位的質(zhì)量。。2.審批施工承包單單位的開工申請(qǐng)請(qǐng)書，檢查、核核實(shí)與控制其施施工準(zhǔn)備工作質(zhì)質(zhì)量3.審批施工單位提提交的施工方案案、施工組織設(shè)設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃劃，控制工程施施工質(zhì)量有可靠靠的技術(shù)措施保保障。4.審核施工承包單單位提交的有關(guān)關(guān)材料、半成品品和構(gòu)配件質(zhì)量量證明文件（出出廠合格證、質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)或試驗(yàn)驗(yàn)報(bào)告等），確確保工程質(zhì)量有有可靠的物質(zhì)基基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目工程質(zhì)質(zhì)量管理的主要要途徑和方法355.審核施工單位提提交的反映工序序施工質(zhì)量的動(dòng)動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)資料或或管理圖表。6.審核施工單位提提交的有關(guān)工序序產(chǎn)品質(zhì)量的證證明文件（檢驗(yàn)驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)報(bào)告）、工序交交接檢查（@檢）、隱蔽工程程檢查、分部分分項(xiàng)工程質(zhì)量檢檢查報(bào)告等文件件、資料，以確確保和控制施工工過程的質(zhì)量。。7.審批有關(guān)設(shè)計(jì)變變更、修改設(shè)計(jì)計(jì)圖紙等，確保保設(shè)計(jì)及施工圖圖紙的質(zhì)量。8.審核有關(guān)應(yīng)用新新技術(shù)、新工藝藝、新材料、新新結(jié)構(gòu)等的技術(shù)術(shù)鑒定書，審批批其應(yīng)用申請(qǐng)報(bào)報(bào)告，確保新技技術(shù)應(yīng)用的質(zhì)量量。9.審批有關(guān)工程質(zhì)質(zhì)量缺陷或質(zhì)量量事故的處理報(bào)報(bào)告，確保質(zhì)量量缺陷或事故處處理的質(zhì)量。10.審核與簽署現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)有關(guān)質(zhì)量技術(shù)術(shù)鑒證、文件等等。三、項(xiàng)目工程質(zhì)質(zhì)量管理的主要要途徑和方法36（二）現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量量監(jiān)督與檢查1.現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查的的內(nèi)容。（1）開工前的檢查查。檢查開工準(zhǔn)備工工作質(zhì)量，以確確保開工及正常常施工質(zhì)量。（2）工序施工中的的質(zhì)量跟蹤控制制。主要是監(jiān)督、檢檢查在工序施工工過程中，人員員、施工機(jī)械、、材料、施工工工藝及環(huán)境條件件是否符合保證證工程質(zhì)量的要要求。（3）對(duì)于對(duì)工程質(zhì)質(zhì)量有重大影響響的工序，還應(yīng)應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督與與控制施工過程程，確保使用材料及及工藝過程質(zhì)量量。（4）工序產(chǎn)品、交交接檢查及隱蔽蔽工程檢查。在施工單位自檢檢與互檢的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，開發(fā)商還還應(yīng)進(jìn)行工序交交接檢查。隱蔽蔽工程須經(jīng)檢查查確認(rèn)其質(zhì)量后后，才允許覆蓋蓋。（5）復(fù)工前的檢查查。當(dāng)工程因質(zhì)量問問題或其他原因因停工后，在復(fù)復(fù)工前應(yīng)經(jīng)檢查查許可后，才可可以復(fù)工。（6）分項(xiàng)、分部工工程檢查。分項(xiàng)、分部工程程完工后，經(jīng)檢檢查認(rèn)可后，簽簽署中間交工證證書。（7）個(gè)別檢查。對(duì)于施工難度大大的工程結(jié)構(gòu)或或容易產(chǎn)生質(zhì)量量通病的施工對(duì)對(duì)象，還應(yīng)進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤檢查查。三、項(xiàng)目工程質(zhì)質(zhì)量管理的主要要途徑和方法372.現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)（1）質(zhì)量檢驗(yàn)工作作質(zhì)量檢驗(yàn)就是根據(jù)一定的的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，借借助一定的檢測(cè)測(cè)手段來估測(cè)工工程產(chǎn)品、材料料或設(shè)備等的性性能特征或質(zhì)量量狀況的工作。。一般包括以下工工作：明確某種質(zhì)量特特性的標(biāo)準(zhǔn)，量量度工程產(chǎn)品或或材料的質(zhì)量特特征數(shù)值或狀況況，記錄與整理理有關(guān)的檢驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)，將量度的的結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行比較，對(duì)質(zhì)質(zhì)量進(jìn)行判斷與與估價(jià)，對(duì)符合合質(zhì)量要求的做做出安排，對(duì)不不符合質(zhì)量要求求的進(jìn)行處理。。三、項(xiàng)目工程質(zhì)質(zhì)量管理的主要要途徑和方法38（2）質(zhì)量檢驗(yàn)的方方法。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)所用原原材料、半成品品、工序過程或或工程產(chǎn)品質(zhì)量量進(jìn)行檢驗(yàn)的方方法，一般可分分為三類，即目測(cè)法、檢測(cè)工工具量測(cè)法以及試驗(yàn)法。目測(cè)法是用感官進(jìn)行檢檢查，也可以叫叫做感覺性檢驗(yàn)。量測(cè)法是利用量測(cè)工具具或計(jì)量儀表，，通過實(shí)際量測(cè)測(cè)結(jié)果與規(guī)定的的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)規(guī)范的要求相對(duì)對(duì)照，從而判斷斷質(zhì)量是否符合合要求。試驗(yàn)法是通過進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)試驗(yàn)或試驗(yàn)室室試驗(yàn)等理化試試驗(yàn)手段，取得得數(shù)據(jù)，分析判判斷質(zhì)量情況，，包括理化試驗(yàn)驗(yàn)及無損測(cè)試或或檢驗(yàn)。進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢檢查時(shí)，如對(duì)質(zhì)質(zhì)量文件發(fā)生疑疑問，應(yīng)要求施施工單位予以澄澄清；若發(fā)現(xiàn)工工程質(zhì)量缺陷和和質(zhì)量事故，應(yīng)應(yīng)指令施工單位位進(jìn)行處理。三、項(xiàng)目工程質(zhì)質(zhì)量管理的主要要途徑和方法39進(jìn)行施工質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督，一般可采采用以下幾種手手段進(jìn)行監(jiān)督控控制。（一）旁站監(jiān)督督2002年7月17日建設(shè)部印發(fā)《房屋建筑工程施施工旁站監(jiān)理管管理辦法（試行行）》房屋建筑工程施施工旁站監(jiān)理，，是指監(jiān)理人員員在房屋建筑工工程施工階段監(jiān)監(jiān)理中，對(duì)關(guān)鍵鍵部位、關(guān)鍵工工序的施工質(zhì)量量實(shí)施全過程現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)跟班的監(jiān)督督活動(dòng)。旁站監(jiān)督是房地地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常常采用的一種現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)檢查形式，，即在施工過程程中派工程技術(shù)術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)觀觀察、監(jiān)督與檢檢查施工過程，，注意并及時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故的的苗頭、影響質(zhì)質(zhì)量的不利因素素、潛在的質(zhì)量量隱患以及出現(xiàn)現(xiàn)的質(zhì)量問題等等，以便及時(shí)進(jìn)進(jìn)行控制。對(duì)于于隱蔽工程的施施工，旁站監(jiān)督督尤為重要。四、施工階段質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督控制手手段40（二）測(cè)量施工前甲方技術(shù)術(shù)人員應(yīng)對(duì)施工工放線及高程控控制進(jìn)行檢查控控制，不合格者者不得施工；發(fā)發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)糾糾正；中間驗(yàn)收收時(shí)，對(duì)于幾何何尺寸等不合要要求者，應(yīng)指令令施工單位處理理。（三）試驗(yàn)試驗(yàn)數(shù)據(jù)是判斷斷和確認(rèn)各種材材料和工程部位位內(nèi)在品質(zhì)的主主要依據(jù)。如材料性能、拌和和料配合比、成成品強(qiáng)度等物理理力學(xué)性能以及及打樁的承載能能力等，通常需通過過試驗(yàn)手段取得得試驗(yàn)數(shù)據(jù)來判判斷質(zhì)量優(yōu)劣。。四、施工階段質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督控制手手段41（四）指令文件件指令文文件是運(yùn)用用甲方方指令令控制制權(quán)的的具體體形式式，是是表達(dá)達(dá)開發(fā)發(fā)商對(duì)對(duì)施工工承包包單位位提出出指示示和要要求的的書面面文件件，用用以向向施工工單位位指出出施工工中存存在的的問題題，提提請(qǐng)施施工單單位注注意，，以及及向施施工單單位提提出要要求或或指示示其做做什么么或不不做什什么等等。開開發(fā)商商的各各項(xiàng)指指令都都應(yīng)是是書面面的或或有文文件記記載的的方為為有效效。如如因時(shí)時(shí)間緊緊迫，，來不不及做做出正正式書書面指指令，，也可可以通通過口口頭指指令方方式下下達(dá)給給施工工單位位，但但隨即即應(yīng)按按合同同規(guī)定定，及及時(shí)補(bǔ)補(bǔ)充書書面文文件對(duì)對(duì)口頭頭指令令予以以確認(rèn)認(rèn)。四、施施工階階段質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督控控制手手段42竣工驗(yàn)驗(yàn)收是建筑筑產(chǎn)品品生產(chǎn)產(chǎn)的最最后一一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)。。所謂建建筑工工程項(xiàng)項(xiàng)目的的竣工，是指指一個(gè)個(gè)建筑筑工程程項(xiàng)目目經(jīng)過過建筑筑施工工和設(shè)設(shè)備安安裝之之后，，達(dá)到到了該該工程程項(xiàng)目目設(shè)計(jì)計(jì)文件件所規(guī)規(guī)定的的要求求，具具備了了使用用或投投產(chǎn)的的條件件，則則稱之之為竣竣工。。工程項(xiàng)項(xiàng)目竣竣工之之后，，施工工單位位需要要向建建設(shè)單單位辦辦理交交付手手續(xù)。。在辦辦理交交付手手續(xù)時(shí)時(shí)，需需要經(jīng)經(jīng)過建建設(shè)單單位或或?qū)ｉT門組織織的驗(yàn)驗(yàn)收委委員會(huì)會(huì)(有的也也叫驗(yàn)驗(yàn)收小小組)對(duì)竣工工項(xiàng)目目進(jìn)行行查驗(yàn)驗(yàn)，在在認(rèn)為為工程程合格格后辦辦理工工程驗(yàn)驗(yàn)收手手續(xù)，，把物物業(yè)移移交給給建設(shè)設(shè)單位位，這這一交交接過過程稱稱之為為驗(yàn)收。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收43（一））竣工工驗(yàn)收收的范范圍及及依據(jù)據(jù)1.驗(yàn)收范范圍凡房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目必必須按按批準(zhǔn)準(zhǔn)的設(shè)設(shè)計(jì)文文件和和合同同規(guī)定定的內(nèi)內(nèi)容建建成，，還應(yīng)應(yīng)驗(yàn)收收土地地使用用情況況，以以及單單項(xiàng)工工程、、市政政、綠綠化及及公用用設(shè)施施等配配套設(shè)設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目等等。2.驗(yàn)收依依據(jù)竣工驗(yàn)驗(yàn)收的的依據(jù)據(jù)是開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)過過程中中所涉涉及到到的一一系列列技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)資料料，包包括：：經(jīng)過審審批的的項(xiàng)目目建議議書、、年度度開工工計(jì)劃劃、施施工圖圖紙和和說明明文件件、施施工過過程中中的設(shè)設(shè)計(jì)變變更文文件、、現(xiàn)行行施工工技術(shù)術(shù)規(guī)程程、施施工驗(yàn)驗(yàn)收規(guī)規(guī)范、、質(zhì)量量檢驗(yàn)驗(yàn)評(píng)定定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、合合同中中有關(guān)關(guān)竣工工驗(yàn)收收的條條款。驗(yàn)收時(shí)時(shí)，注注意工工程建建設(shè)規(guī)規(guī)模、、工程程建筑筑面積積、結(jié)結(jié)構(gòu)形形式、、建筑筑裝飾飾、設(shè)設(shè)備安安裝等等應(yīng)與與各種種批準(zhǔn)準(zhǔn)文件件、施施工圖圖紙、、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)保持持一致致。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收44（二））竣工工驗(yàn)收收的要要求1.基本要要求（1）所有有建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目按批批準(zhǔn)的的小區(qū)區(qū)規(guī)劃劃和有有關(guān)專專業(yè)管管理及及設(shè)計(jì)計(jì)要求求全部部建成成，并并滿足足使用用要求求。（2）住宅及公共配套套設(shè)施、市政公用用基礎(chǔ)設(shè)施等單項(xiàng)項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合合格，并保證驗(yàn)收收資料齊全。（3）各類建筑物的平平面位置、立面造造型、裝飾色調(diào)等等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要求。（4）施工機(jī)具、臨時(shí)時(shí)工程、建筑余土土、剩余構(gòu)件全部部拆除運(yùn)走，達(dá)到到場(chǎng)清地平；有綠綠化要求的項(xiàng)目，，要按綠化設(shè)計(jì)要要求，做到樹活草草青。2.遺留問題處理在工程項(xiàng)目建設(shè)過過程中，由于各方方面原因，仍有一一些零星項(xiàng)目不能能按時(shí)完成，開發(fā)發(fā)商與建筑承包商商應(yīng)進(jìn)行協(xié)商并妥妥善處理。五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收45（三）竣工驗(yàn)收程程序1.承包商提出申請(qǐng)2.開發(fā)商收到工程竣竣工報(bào)告后，制定定驗(yàn)收方案3.書面通知質(zhì)量監(jiān)督督機(jī)構(gòu)4.組織驗(yàn)收工作并實(shí)實(shí)施驗(yàn)收5.簽署竣工驗(yàn)收意見見五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收461.承包商提出申請(qǐng)工程完工后，承包包商(或施工單位)向開發(fā)商(或建設(shè)單位)及時(shí)提交工程竣工工報(bào)告，申請(qǐng)工