房地產開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)所涉及的文件資料

房地產開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)所涉及的文件資料1房地產開發(fā)程序可分為四個大階段項目立項階段項目前期準備階段項目建設階段項目銷售及售后服務階段 也有將其分為8個步驟或其他劃分，本講不著重分析階段步驟劃分及工作內容，也重在借一個較為完整的開發(fā)程序說明其中所涉及的相關文件資料等信息資源管理內容。2房地產開發(fā)流程一般8個步驟投資機會尋找初步可行性研究獲取土地使用權詳細可行性研究規(guī)劃設計與方案報批簽署合作協(xié)議及合同施工建設與竣工驗收市場營銷與物業(yè)管理3項目設想1.投資立項申請項目報告年度計劃可行性研究規(guī)劃方案征地勘察設計地質勘查設計招標規(guī)劃設計方案選定建筑設計拆遷辦理施工執(zhí)照編制施工組織設計工程預算造價2.前期工作審核施工圖七通一平材料設備訂貨辦理開工報告組織招標簽訂施工合同組織施工單位進場組織設計交底審查施工圖組織設計3.施工準備施工放線規(guī)劃部門驗線勘察設計部門驗槽組織樁基驗收隱蔽工程預驗結構簽訂驗收4.工程管理竣工工程預驗組織竣工驗收竣工資料歸檔辦理竣工決算商品房預售商品房價格報批報工程竣工單商品房記賬入庫商品房銷售5.房屋銷售組織交房建立物管機構建立房屋檔案建立服務制度6.售后服務日常管理4房地產開發(fā)公司的設立房地產開發(fā)公司的設立進行房地產開發(fā)要求企業(yè)有開發(fā)資質,無者,需要進行企業(yè)注冊,設立房地產開發(fā)公司。相關法律程序：公司設立準備申請資質等級審批申請辦理企業(yè)名稱預先核準辦理工商注冊登記辦理稅務登記5房地產項目立項工作程序投資機會研究——項目設想 投資是對投資地區(qū)和投資環(huán)境進行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調查預測，以及國家的經(jīng)濟政策和政治環(huán)境等情況，分析是否具有最有利的投資機會，為投資機會的選擇提供依據(jù)。可先進行項目設想，再尋找合適地塊先找地塊，再進行項目設想項目設想的具體化，包括：建設地點初步落實建設用地自然條件適宜性研究等6 土地信息獲取途徑（1）政府職能部門擬出讓土地（2）其他開發(fā)商擬轉讓或尋求合作（3）其他土地信息（擬清算可直接開發(fā)或變更手續(xù)簡易且可用于房地產開發(fā)的土地）編制與報批項目建議書進行項目環(huán)境影響評價項目可行性研究及報批或備案落實建設用土地（招標、掛牌、拍買等方式）發(fā)改委立項項目土地獲取后，進行項目市場深度研究，包括項目定位等，這又涉及到相關信息收集分析7立項審批階段涉及主要文件材料1、項目立項申請報告書（原件一份）2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）4、項目建設投資概算（一份）5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）7、項目地形圖（一份）8、有關職能部門的意見。其他資料項目環(huán)境影響評價報告（若需要的話）8項目建議書審批主管部門 發(fā)改委所需材料項目建議書項目建設投資概算銀信部門出示的資金證明企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本9可行性研究審批審批部門 發(fā)展與改革委員會 申報資料編制待批的可行性研究報告項目環(huán)境影響評價報告書項目建議書批復副本等10項目立立項主管部部門發(fā)改委委所需資資料項目立立項申申請報報告書書項目建建議書書或項項目可可行性性研究究報告告（及及批復復文件件）企業(yè)法法人營營業(yè)執(zhí)執(zhí)照副副本（（復印印件一一份））；（（房地地產項項目需需提供供資質質證明明一份份）有關職職能部部門的的意見見等11在編制制項目目建議議書、、項目目可行行性研研究報報告、、環(huán)境境影響響評價價報告告、以以及在在進行行項目目機會會分析析策劃劃階段段，需需要收收集大大量與與項目目所在在地政政治、、經(jīng)濟濟、各各種自自然與與社會會環(huán)境境等方方面信信息（（見前前面關關于信信息介介紹））12區(qū)域市市場現(xiàn)現(xiàn)狀及及其趨趨勢判判斷宏觀經(jīng)經(jīng)濟運運行狀狀況國內生生產總總值：：第一產產業(yè)數(shù)數(shù)量第二產產業(yè)數(shù)數(shù)量第三產產業(yè)數(shù)數(shù)量房地產產所占占比例例及數(shù)數(shù)量房地產產開發(fā)發(fā)景氣氣指數(shù)數(shù)國家宏宏觀金金融政政策：：貨幣政政策利率13貨幣政政策利率房地產產按揭揭政策策固定資資產投投資總總額：：全國及及項目目所在在地其中房房地產產開發(fā)發(fā)比重重社會消消費品品零售售總額額：居民消消費價價格指指數(shù)商品住住宅價價格指指數(shù)14對于房房地產產開發(fā)發(fā)經(jīng)營營中反反映項項目地地塊相相關信信息有有：土地性性質地理位位置地質地地貌狀狀況土地面面積及及紅線線圖土地規(guī)規(guī)劃使使用性性質七通一一平現(xiàn)現(xiàn)狀15土地周周邊環(huán)環(huán)境相相關信信息地塊周周邊的的建筑筑物綠化景景觀自然景景觀歷史人人文景景觀環(huán)境污污染狀狀況地塊交交通條條件相相關信信息地塊周周邊的的市政政路網(wǎng)網(wǎng)以其其公交交現(xiàn)狀狀、遠遠景規(guī)規(guī)劃項目的的水、、路、、空交交通狀狀況地塊周周邊的的市政政道路路進入入項目目地塊塊的直直入交交通網(wǎng)網(wǎng)現(xiàn)狀狀16周邊市市政配配套設設施調調查購物場場所文化教教育醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生金融服服務郵政服服務娛樂、、餐飲飲、運運動生活服服務娛樂休休息設設施周邊可可能存存在的的對項項目不不利的的干擾擾因素素歷史人人文區(qū)區(qū)位影影響17房地產產開發(fā)發(fā)前期期準備備階段段辦理建建設用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證購置土土地相相關后后續(xù)工工作申領項項目選選址意意見書書申請定定點申請購購置土土地辦辦理土土地產產權手手續(xù)（（獲得得土地地使用用權））申領規(guī)規(guī)劃紅紅線圖圖、規(guī)規(guī)劃設設計條條件通通知書書等文文件編制規(guī)規(guī)劃設設計總總圖申領建建設用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證可進入入拆遷遷環(huán)節(jié)節(jié)1819辦理建建設工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證項目選選址意意見通通知書書—獲得建建設工工程設設計條條件要要求通通知書書委托規(guī)規(guī)劃設設計部部門進進行規(guī)規(guī)劃設設計并并報批批規(guī)劃設設計主主案統(tǒng)統(tǒng)制及及報審審初步設設計及及送審審施工圖圖設計計及送送審消防、、人防防、衛(wèi)衛(wèi)生防防疫、、環(huán)保保施工工圖審審查、、教育育報建建、園園林交交通報報建、、簽訂公公共配配套協(xié)協(xié)議書書建筑外外裝飾飾、環(huán)環(huán)境設設計方方案辦理獲獲取工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證20需要的的相關關文件件資料料建設項項目地地點征征求意意見函函建設項項目規(guī)規(guī)劃審審批申申報表表建設單單位用用地申申請及及擬建建項目目情況況說明明擬建方方案設設想總總平面面圖規(guī)劃報報建申申請表表選址意意見書書規(guī)劃選選址測測繪成成果圖圖測繪部部門劃劃定規(guī)規(guī)劃控控制線線放界、、測繪繪圖21控制性性詳細細規(guī)劃劃報審圖圖紙的的電子子文件件豎向設設計、、管線線綜合合專家評評審的的參審審方案案規(guī)劃許可證證申請表表施工圖圖說（（加蓋蓋設計計資質質印章章，建建筑工工程僅僅限建建施圖圖）及及其電電子文文檔土地證證、用用地批批準書書市建委委初步步設計計批復復消防、、市政政、人人防、、環(huán)保保、防防雷、、教委委意見見施工圖圖設計計文件件審查查意見見書地勘報報告其他資資料見見例子子中所所列，，各地地區(qū)可可能不不一樣樣2223項目建建設階階段市政配配套工工程各項目目市政政配套套工程程咨詢詢電信、、供電電、供供水、、道路路方案案、熱熱力方方案等等咨詢詢市政項項目綜綜合設設計與與審定定項目綜綜合方方案審審定建設項項目規(guī)規(guī)劃審審批報報表市政項項目綜綜合方方案24審定方方案總總圖及及道路路方案案市政各各專業(yè)業(yè)項目目咨詢詢方案案各單位位報批批雨污水水方案案初步步設計計市政設設計綜綜合方方案會會審市政專專業(yè)施施工圖圖設計計25辦理施施工許許可證證辦理施施工許許可征征求意意見辦理招招投標標（施施工、、監(jiān)理理)樹木采采伐手手續(xù)地名辦辦批復復質量監(jiān)監(jiān)督通通知書書安全監(jiān)監(jiān)督通通知書書年度施施工計計劃統(tǒng)計局局登記記通知知施工圖圖審查查意見見建筑工工程施施工許許可證證26辦理工工程報報建施工現(xiàn)現(xiàn)場檢檢查及及市政配配套辦辦理施工圖圖設計計審查查落實監(jiān)監(jiān)理單單位落實招招投標標規(guī)費繳繳納所在區(qū)區(qū)建委委審查查獲得《建設工工程施工許許可證證》27涉及到到的文文件與與資料料（一））建設設工程程報建建，首首先要要提供供如下下資料料到建建委辦辦理登登記手手續(xù)。。1、計劃劃部門門核發(fā)發(fā)的《固定資資產投投資許許可證證》或主管管部門門批準準的計計劃任任務書書；2、規(guī)劃劃部門門核發(fā)發(fā)的《建設用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》和《建設工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》；3、國土土部門門核發(fā)發(fā)的《國有土土地使使用證證》；4、符合合項目目設計計資格格設計計單位位設計計的施施工圖圖紙和和施工工圖設設計文文件審審查批批準書書；5、人防防辦核核發(fā)的的《人民防防空工工程建建設許許可證證》；286、消防防部門門核發(fā)發(fā)的《建筑工工程消消防設設計審審核意意見書書》；7、防雷雷設施施檢測測所核核發(fā)的的《防雷設設施設設計審審核書書》；8、地震震辦公公室核核發(fā)的的《抗震設設防審審核意意見書書》；9、建設設資金金證明明；10、工程預算書和造造價部門核發(fā)的《建設工程類別核定定書》；11、法律、法規(guī)規(guī)定定的其他資料。29（二）公開招標的的建設工程，要補補充如下資料到招招標辦辦理手續(xù)。。1、建設單位法定代代表人證明或法定定代表人委托證明明；2、建設工程施工公公開招標申請表；；3、建設工程監(jiān)理公公開招標申請表。。30（三）邀請招標的的建設工程，要補補充如下資料到招招標辦辦理手續(xù)。。1、建設單位法定代代表人證明或法定定代表人委托證明明；2、建設工程施工邀邀請招標審批表；；3、建設工程監(jiān)理邀邀請招標審批表；；4、工商部門簽發(fā)的的私營企業(yè)證明；；5、法人營業(yè)執(zhí)照；；6、其他申請邀請招招標理由證明。31（四）直接發(fā)包的的建設工程，要補補充如下資料到招招標辦辦理手續(xù)。。1、建設單位法定代代表人證明或法定定代表人委托證明明；2、建設單位申請安安排建設工程施工工單位報告；3、建設單位申請安安排建設工程監(jiān)理理單位報告；4、工商部門簽發(fā)的的私營企業(yè)證明；；5、法人營業(yè)執(zhí)照；；6、建設工程直接發(fā)發(fā)包審批表。32（五）辦理建設工工程質量監(jiān)督，要要提供如下資料到到質監(jiān)站辦理手續(xù)續(xù)。1、《規(guī)劃許可證》；2、工程施工中標通通知書或工程施工工發(fā)包審批表；3、工程監(jiān)理中標通通知書或工程監(jiān)理理發(fā)包審批表；4、施工合同及其單單位資質證書復印印件；5、監(jiān)理合同及其單單位資質證書復印印件；6、施工圖設計文件件審查批準書；7、建設工程質量監(jiān)監(jiān)督申請表；8、法律、法規(guī)規(guī)定定的其他資料。33（六）辦理建設工工程施工安全監(jiān)督督，要提供如下資資料到安監(jiān)站辦理理手續(xù)。1、建設單位提供的的資料：（１）工程施工安安全監(jiān)督報告；（２）工程施工中中標通知書或工程程施工發(fā)包審批表表；（３）工程監(jiān)理中中標通知書或工程程監(jiān)理發(fā)包審批表表；（４）工程項目地地質勘察報告（結結論部分）；（５）施工圖紙（（含地下室平、立立、剖）；（６）工程預算書書（總建筑面積、、層數(shù)、總高度、、造價）；342、施工單位提供的的資料：（１）安全生產、、文明施工責任制制；（２）安全生產、、文明施工管理目目標；（３）施工組織設設計方案和專項技技術方案；（４）安全生產、、文明施工檢查制制度；（５）安全生產、、文明施工教育制制度；（６）項目經(jīng)理資資質證書復印件，，安全員、特種作作業(yè)人員上崗證原原件和復印件；（７）現(xiàn)場設施、、安全標志等總平平面布置圖；（８）購買安全網(wǎng)網(wǎng)的合格證、準用用證發(fā)票原件和復復印件；（９）建設工程施施工安全生產責任任書；（10）建設工程施工安安全受監(jiān)申請表；；（11）法律、法規(guī)規(guī)定定的其他資料。35（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)規(guī)定提供的資料外外，要補充如下資資料到建委辦理手手續(xù)。1、工程施工中標通通知書或工程施工工發(fā)包審批表；2、工程監(jiān)理中標通通知書和工程監(jiān)理理合同；3、施工單位項目經(jīng)經(jīng)理資質證書（樁樁基礎工程要提供供建設行政主管部部門核發(fā)的樁機管管理手冊）；4、使用商品混凝土土《購銷合同》或經(jīng)建設行政主管管部門批準現(xiàn)場攪攪拌的批文；5、質量監(jiān)督申請安安排表；6、安全監(jiān)督申請安安排表；7、建設工程質量監(jiān)監(jiān)督書；8、建設工程施工安安全受監(jiān)證；9、施工許可申請表表；36四、建設工程竣工工驗收（一）建設工程竣竣工驗收，要提供供如下資料到質監(jiān)監(jiān)站審核，質監(jiān)站站在7個工作日內審核完完畢；建設單位組組織有關單位驗收收時，質監(jiān)站派員員現(xiàn)場監(jiān)督。1、已完成工程設計計和合同約定的各各項內容；2、工程竣工驗收申申請表；3、工程質量評估報報告；4、勘察、設計文件件質量檢查報告；；5、完整的技術檔案案和施工管理資料料（包括設備資料料）；376、工程使用的主要要建筑材料、建筑筑構配件和設備的的進場試驗報告；；7、地基與基礎、主主體砼結構及重要要部位檢驗報告；；8、建設單位已按合合同約定支付工程程款；9、施工單位簽署的的《工程質量保修書》；10、市政基礎設施的的有關質量檢測和和功能性試驗資料料；11、規(guī)劃部門出具的的規(guī)劃驗收合格證證；12、公安、消防、環(huán)環(huán)保、防雷、電梯梯等部門出具的驗驗收意見書或驗收收合格證；13、質監(jiān)站責令整改改的問題已全部整整改好；14、造價站出具的工工程竣工結算書。。38（二）建設工程竣竣工驗收前，施工工單位要向建委提提供安監(jiān)站出具的的工程施工安全評評價書。（三）建設工程竣竣工驗收備案，自自工程竣工驗收之之日起15個工作日內，要提提供如下資料到質質監(jiān)站辦理手續(xù)。。1、工程竣工驗收報報告；2、《施工許可證》；3、竣工驗收備案表表；4、工程質量監(jiān)督報報告；395、工程竣工驗收申申請表；6、工程質量評估報報告；7、工程施工安全評評價書；8、工程質量保修書書；9、工程竣工結算書書；10、商品住宅要提供供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；11、法律、法規(guī)規(guī)定定的其他資料。40（四）建設工程竣竣工結算審核，要要提供如下資料到到造價站辦理手續(xù)續(xù)。1、工程按實際結算算的，要提供如下下資料：（1）建設單位和施工工單位的委托書；；（2）工程類別核定書書；（3）工程施工中標通通知書或工程施工工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包包合同；（5）施工組織設計方方案；（6）圖紙會審記錄；；（7）工程施工開工報報告；（8）隱蔽工程驗收記記錄；（9）工程施工進度表表；41（10）工程子目換算和和抽料（筋）表；；（11）工程設計變更資資料；（12）施工現(xiàn)場簽證資資料；（13）竣工圖。2、工程按甲乙雙方方約定的固定價格格（或總造價）結結算的，要提供如如下資料：（1）建設單位和施工工單位的委托書；；（2）工程承包合同原原件；（3）竣工圖。42五、辦理預售許可可證l、預售人已取得房房地產開發(fā)證書、、營業(yè)執(zhí)照。2、已取得