房地產(chǎn)估價(jià)方法與案例二

一、房地產(chǎn)及其描述——對(duì)象二、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值三、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素四、房地產(chǎn)估價(jià)概述主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)的定義

土地其他地上定著物從自然屬性或物理的角度看建筑物一、房地產(chǎn)及其描述其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上不能分離，或雖然可分離，但是分離后不經(jīng)濟(jì)或分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性，使土地或建筑物的價(jià)值或功能明顯受到損害的物體，如花園、圍墻、地下管線(xiàn)等。實(shí)物區(qū)位從價(jià)值的角度看權(quán)益三者的結(jié)合體(即房地產(chǎn)價(jià)值主要決定于這三者因素)。(1)“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體(即“房地”)。

(2)“房地”：專(zhuān)指土地與建筑物的合成體。

(3)“土地”：僅指土地部分。

(4)“建筑物”：僅指建筑物部分。2.估價(jià)中對(duì)房地產(chǎn)的界定

建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。

(1)房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所。

(2)構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。3.建筑物的含義影響建筑物價(jià)值的因素坐落位置建筑物的坐落位置與其占用的宗地相同，包括建筑物所處區(qū)域、城市、周?chē)h(huán)境和具體地點(diǎn)。對(duì)于房地形態(tài)的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物的坐落位置對(duì)房?jī)r(jià)有著非常大的影響。面積大小占地面積建筑面積使用面積套內(nèi)面積房屋建筑中各層外圍結(jié)構(gòu)水平投影面積的總和。包括使用面積和結(jié)構(gòu)面積銷(xiāo)售面積（套建筑面積）＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e低層房屋：1－3層多層房屋：4－6層中高層房屋：7－10層高層房屋：10層以上超高層房屋：100米以上層數(shù)高度建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)排架結(jié)構(gòu)用途居住商業(yè)工業(yè)辦公不同用途的建筑物，其建筑結(jié)構(gòu)、平面布置與配套設(shè)備有很大不同，對(duì)建筑物的成本造價(jià)有很大影響。裝修情況內(nèi)裝修外裝修需要了解裝修的的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料的品品質(zhì)及裝修質(zhì)量量等。裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)包括毛坯房、、初裝修、普通通裝修、高檔裝裝修等。附屬建筑設(shè)備建筑物各類(lèi)設(shè)備備的質(zhì)量維修情況主要包括給排水水、采暖、通風(fēng)風(fēng)、空調(diào)、電氣氣及智能化樓宇宇設(shè)備。需要了了解它們的配置置和性能、質(zhì)量量和維修保護(hù)情情況。建成年月和使用保養(yǎng)情況建筑物竣工日期期地基的穩(wěn)定性重點(diǎn)考察建筑物物新舊程度和建建成年月、使用用保養(yǎng)情況之間間的關(guān)系。建筑物新舊程度度沉降情況公共配套設(shè)施完備程度城市基礎(chǔ)設(shè)施反映其完備程度度的指標(biāo)主要有有設(shè)施水平、設(shè)設(shè)施的保證率和和齊備程度。社會(huì)公共服務(wù)設(shè)設(shè)施產(chǎn)權(quán)狀況在中國(guó)大陸，建建筑物與土地的的所有制不同，，土地全部是公公有的，建筑物物可以私人所有有。（1）實(shí)物實(shí)物是指房地產(chǎn)產(chǎn)中有形的部分分，如建筑物的的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、、裝修，土地的的形狀、平整度度等。（2）權(quán)益權(quán)益是指房地產(chǎn)產(chǎn)中無(wú)形的、不不可觸摸的部分分，包括權(quán)利、、利益和收益，，房地產(chǎn)利益和和收益以其權(quán)利利為基礎(chǔ)。實(shí)物和權(quán)益對(duì)房房地產(chǎn)價(jià)值的影影響均很大！（1）區(qū)位區(qū)位是指某宗房房地產(chǎn)與其他房房地產(chǎn)或事物在在空間方位和距距離上的關(guān)系，，包括位置、交交通、周?chē)h(huán)境境和景觀(guān)以及外外部配套設(shè)施等等方面。4、實(shí)物、權(quán)益和和區(qū)位的含義房地產(chǎn)權(quán)利所有權(quán)使用權(quán)租賃權(quán)抵押權(quán)典權(quán)…18所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范范圍內(nèi)自由支配配房地產(chǎn)并排除除他人干涉的權(quán)權(quán)利(具有排他性)，包括占有、使用、收收益和處分的權(quán)利；使用權(quán)是指房地產(chǎn)使用者對(duì)他人所有的房房地產(chǎn)享有占有、使用、收收益的權(quán)利；租賃權(quán)是指以支付租金金的方式從房屋屋所有人或土地地使用人那里獲獲得占有、使用房地產(chǎn)的權(quán)利；；房屋土地19抵押權(quán)是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)債務(wù)人不轉(zhuǎn)移移占有而僅作債債權(quán)擔(dān)保的房地地產(chǎn)，在債務(wù)人人不履行債務(wù)時(shí)時(shí)，就該房地產(chǎn)產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)款優(yōu)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利利；典權(quán)是指支付典價(jià)占有他人房地產(chǎn)產(chǎn)而為自己使用用、收益的權(quán)利利，典權(quán)是中國(guó)國(guó)特有的一種物物權(quán)形式。房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。價(jià)值的外在表表現(xiàn)是價(jià)格。理理論上是價(jià)值決決定價(jià)格，實(shí)踐踐中卻是通過(guò)價(jià)價(jià)格來(lái)了解價(jià)值值。因此，做好好房地產(chǎn)估價(jià)不不僅要對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值，而且要要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格格有全面、深入入和正確的認(rèn)識(shí)識(shí)。二、房地產(chǎn)價(jià)格格和價(jià)值價(jià)格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東東西，它通常用用貨幣來(lái)表示，，雖然不一定要要用貨幣形式來(lái)來(lái)償付?！F(xiàn)象價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)現(xiàn)；價(jià)值是凝結(jié)在商品中中的抽象人類(lèi)勞勞動(dòng)。——本質(zhì)房地產(chǎn)價(jià)格是獲得他人的房房地產(chǎn)所必須付付出的代價(jià)——貨幣額、商品或或其他有價(jià)物。。（一）房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的含義1、房地產(chǎn)價(jià)格既既有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，又有使用價(jià)格（租金）。（一般商品品主要是買(mǎi)賣(mài)價(jià)價(jià)格）2、房地產(chǎn)價(jià)格受受區(qū)位的影響很大。（（一般商品與區(qū)區(qū)位關(guān)系不大））3、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。（一般般商品主要是物品本身的價(jià)格）（二）房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格特征4、房地產(chǎn)價(jià)格形形成時(shí)間較長(zhǎng)。。因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有有獨(dú)一無(wú)二特性性，相互之間難難以比較，加上上價(jià)值較大，人人們對(duì)房地產(chǎn)交交易一般都很謹(jǐn)謹(jǐn)慎。所以房地地產(chǎn)交易價(jià)格一一般難以在短時(shí)時(shí)間內(nèi)達(dá)成。5、房地產(chǎn)價(jià)格容容易受交易者的的個(gè)別因素的影響。（一般般商品不易受交交易者個(gè)別情況況左右）不同的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值和價(jià)格，所所起的作用不盡盡相同，評(píng)估時(shí)時(shí)采用的依據(jù)和和考慮的因素也也不盡相同。1、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格：房地產(chǎn)權(quán)利人通通過(guò)買(mǎi)賣(mài)方式將將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移移給他人，由房房地產(chǎn)權(quán)利人收收取或他人支付付的貨幣額、商商品或其他有價(jià)價(jià)物。2、租賃價(jià)格：房地產(chǎn)權(quán)利人作作為出租人將其其房地產(chǎn)出租給給承租人使用，，由出租人收取取或承租人支付付的貨幣額、商商品或其他有價(jià)價(jià)物。（三）房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值和價(jià)格的種種類(lèi)3、抵押價(jià)值：為向銀行抵押的的需要，估價(jià)人人員評(píng)估的作為為抵押依據(jù)的價(jià)價(jià)值。4、保險(xiǎn)價(jià)值：為確定保險(xiǎn)金額額提供參考依據(jù)據(jù)而評(píng)估的價(jià)值值。5、計(jì)稅價(jià)值：為課稅的需要，，估價(jià)人員評(píng)估估的作為計(jì)稅依依據(jù)的價(jià)值。6、征收價(jià)值：政府強(qiáng)制取得房房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予予的補(bǔ)償金額。。7、土地價(jià)格：不含建筑物價(jià)格格在內(nèi)的價(jià)格。。8、建筑物價(jià)格：：不含所占用土地地價(jià)格在內(nèi)的價(jià)價(jià)格。9、房地價(jià)格：建筑物連同其占占用的土地的價(jià)價(jià)格。等同于一一般人們所說(shuō)的的房?jī)r(jià)。房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格10、現(xiàn)房?jī)r(jià)格：是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)價(jià)格。11、期房?jī)r(jià)格：以目前尚未建成成而在將來(lái)建成成的房屋為交易易標(biāo)的的價(jià)格。。在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)價(jià)格水平平及其變動(dòng)，是是由眾多影響房房地產(chǎn)價(jià)格的因因素共同作用的的結(jié)果。其中有些影響響因素是可以量量化的。例如，，房地產(chǎn)的區(qū)域域因素、房地產(chǎn)產(chǎn)的自身因素等等是可以量化的的，它們可以在在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)時(shí)直接加以考慮慮或者予以調(diào)整整。但是大量的的影響因素是不能量化的。例如，經(jīng)濟(jì)因因素、社會(huì)因素素、制度政策因因素等，對(duì)于不不能量化的影響響因素，則在估估價(jià)時(shí)不能通過(guò)過(guò)修正、調(diào)整等等方法予以考慮慮。如果在估價(jià)價(jià)時(shí)不考慮那些些不可量化的影影響因素，勢(shì)必必影響評(píng)估的結(jié)結(jié)果。三、房地產(chǎn)價(jià)格格影響因素因此，對(duì)于不可量化的的影響因素，就就要求估價(jià)人員員總體把握，從從總體上給予考考慮。當(dāng)然，這就需需要估價(jià)人員全全面認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的影響因因素。房地產(chǎn)價(jià)格影響因素自身因素外部因素土地因素人口因素制度政策因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素…建筑物因素第二部分：房地地產(chǎn)估價(jià)方法一、市場(chǎng)法二、收益法三、成本法主要內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)當(dāng)采用科學(xué)的方方法進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡臏y(cè)算，不能單單憑估價(jià)師的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀(guān)判判斷。一宗房地地產(chǎn)的價(jià)值通常常可以通過(guò)以下下3個(gè)途徑來(lái)求?。海海?）最近同類(lèi)房地地產(chǎn)在市場(chǎng)上是是以什么價(jià)格進(jìn)進(jìn)行交易的？——市場(chǎng)法（2）如果直接利用用該房地產(chǎn)預(yù)計(jì)計(jì)可以獲得多少少收益？——收益法（3）重新開(kāi)發(fā)或建建造同類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)需要多少費(fèi)用用？——成本法10、估價(jià)方法（一）概念是將估價(jià)對(duì)象與與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這這些類(lèi)似房地產(chǎn)產(chǎn)的已知價(jià)格作作適當(dāng)?shù)男拚?，，以此估算估價(jià)價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合合理價(jià)格或價(jià)值值的方法，采用用比較法求得的的房地產(chǎn)價(jià)格又又稱(chēng)比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格。一、市市場(chǎng)法法關(guān)鍵選擇類(lèi)似房地產(chǎn)產(chǎn)是指與與估價(jià)價(jià)對(duì)象象處于于同一供供求圈圈內(nèi)，并在在用途、、規(guī)模模、檔檔次、、建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)等方面面與估估價(jià)對(duì)對(duì)象相相同或或相近近的房房地產(chǎn)產(chǎn)。同一供供求圈圈是指與與估價(jià)價(jià)對(duì)象象具有有替代代關(guān)系系、價(jià)價(jià)格互互相影影響的的適當(dāng)當(dāng)范圍圍，包包括鄰鄰近地地區(qū)和和類(lèi)似似地區(qū)區(qū)。本質(zhì)以房地地產(chǎn)的的實(shí)際成成交價(jià)價(jià)格為導(dǎo)向向求取房房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)價(jià)值，，通常常把市市場(chǎng)法法測(cè)算算出的的價(jià)值值稱(chēng)為為“比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格”（二））理論論依據(jù)據(jù)替代原原理:替代原原理作作用于于房地地產(chǎn)市市場(chǎng)，，表現(xiàn)現(xiàn)為效效用相相同、、條件件相近近的房房產(chǎn)價(jià)價(jià)格總總是相相互牽牽引，，趨于于一致致。適用于于房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)達(dá)、活躍和和完善善的地區(qū)區(qū)，而而且有有廣泛市市場(chǎng)交交易的房地地產(chǎn)類(lèi)類(lèi)型。。也也即：：同種種類(lèi)型型的數(shù)數(shù)量較較多且且經(jīng)常常發(fā)生生交易易的房房地產(chǎn)產(chǎn)。如如：住住宅、、寫(xiě)字字樓、、商鋪鋪、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)廠(chǎng)房、、房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)用用地。。（三））適用用對(duì)象象難以采采用市市場(chǎng)法法估價(jià)價(jià)的房房地產(chǎn)產(chǎn)：1.數(shù)量很很少的的房地地產(chǎn)，，例如如特殊殊廠(chǎng)房房、機(jī)機(jī)場(chǎng)、、碼頭頭、博博物館館、寺寺廟、、古建建筑等等；2.很少發(fā)發(fā)生交交易的的房地地產(chǎn)，，例如如學(xué)校校、醫(yī)醫(yī)院、、行政政辦公公樓等等；3.可比性性很差差的房房地產(chǎn)產(chǎn)，例例如在在建工工程等等。1、可選選取的的交易實(shí)實(shí)例應(yīng)應(yīng)數(shù)量量充足足，一般般要求求理想想的交交易實(shí)實(shí)例有有10個(gè)以上上，其其中與與待估估房地地產(chǎn)狀狀況最最接近近的實(shí)實(shí)例要要有3～4個(gè)。2、成交交實(shí)例例與待待估房房地產(chǎn)產(chǎn)差異小小。3、交易易實(shí)例例資料料應(yīng)完完整、、準(zhǔn)確確，各各種因因素對(duì)對(duì)價(jià)格格影響響易量量化。?？傊?，市場(chǎng)場(chǎng)法的的使用用條件件是在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的近期期有較多多的類(lèi)類(lèi)似房房地產(chǎn)產(chǎn)的交交易。。（四））使用用條件件（五））市場(chǎng)場(chǎng)比較較法的的估價(jià)價(jià)步驟驟搜集交交易實(shí)實(shí)例選取可可比實(shí)實(shí)例建立價(jià)價(jià)格可可比基基礎(chǔ)進(jìn)行交交易情情況修修正進(jìn)行交交易日日期修修正進(jìn)行房房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況修正正求取比比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格注重平平時(shí)交交易實(shí)實(shí)例的的積累累1、搜集集交易易實(shí)例例途徑查閱政政府有有關(guān)部部門(mén)的的房地地產(chǎn)交交易登登記等等資料料查閱報(bào)報(bào)刊上上有關(guān)關(guān)房地地產(chǎn)出出售、、出租租廣告告、信信息資資料參加房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易會(huì)，，了解解房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格行行情，，搜集集價(jià)格格信息息，索索取有有關(guān)資資料向房地地產(chǎn)交交易當(dāng)當(dāng)事人人、四四鄰、、經(jīng)紀(jì)紀(jì)人、、金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)、司司法機(jī)機(jī)關(guān)等等調(diào)查查了解解以房地地產(chǎn)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者者的名名義，，與房房地產(chǎn)產(chǎn)出售售者，，如開(kāi)開(kāi)發(fā)商商、代代理商商等洽洽談內(nèi)容交易雙雙方的的基本本情況況及交交易目目的交易實(shí)實(shí)例房房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況成交價(jià)價(jià)格及及價(jià)格格類(lèi)型型成交日日期付款方方式交易情情況如總價(jià)價(jià)、房房屋總總價(jià)、、土地地總價(jià)價(jià)及相相應(yīng)單單價(jià)；；如拍拍賣(mài)價(jià)價(jià)格、、招標(biāo)標(biāo)價(jià)格格、協(xié)協(xié)議價(jià)價(jià)格；；如美美元、、港幣幣、日日元等等如交易易稅費(fèi)費(fèi)的負(fù)負(fù)擔(dān)方方式，，有無(wú)無(wú)隱價(jià)價(jià)瞞價(jià)價(jià)情況況以及及有無(wú)無(wú)債務(wù)務(wù)清償償、人人為抬抬價(jià)或或親友友間交交易，，合并并土地地的買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)等等特殊殊交易易情況況。名稱(chēng)坐落賣(mài)方買(mǎi)方成交價(jià)格貨幣種類(lèi)成交日期付款方式房地產(chǎn)狀況說(shuō)明區(qū)位狀況說(shuō)明權(quán)益狀況說(shuō)明實(shí)物狀況說(shuō)明交易情況說(shuō)明坐落位置圖建筑平面圖房地產(chǎn)交易易實(shí)例調(diào)查查表房地產(chǎn)類(lèi)型型：用途應(yīng)相同權(quán)利性質(zhì)相同規(guī)模相當(dāng)建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同所處地段應(yīng)相同估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)相近，相相差1年以上不宜宜采用價(jià)格類(lèi)型應(yīng)相同成交價(jià)格為為正常價(jià)格，或可修正正為正常價(jià)價(jià)格2、選取可比比實(shí)例要求3、建立比較較基準(zhǔn)統(tǒng)一房地產(chǎn)產(chǎn)范圍統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一價(jià)格單位估價(jià)中價(jià)格格通常以一次付清清所需支付付的金額為基準(zhǔn)統(tǒng)一房地產(chǎn)產(chǎn)范圍即是是進(jìn)行“有有無(wú)對(duì)比””并消除由由此導(dǎo)致的的價(jià)格差異異。1.帶有債權(quán)債債務(wù)的房地地產(chǎn)；2.含有非房地地產(chǎn)成分；；3.房地產(chǎn)實(shí)物物范圍不同同。統(tǒng)一價(jià)格表表示單位統(tǒng)一幣種和和貨幣單位位統(tǒng)一面積內(nèi)內(nèi)涵和單位位4、交易情況況修正（1）含義：交易情況修修正是指排除交易行為中中的特殊因素所所造成的可比實(shí)例例成交價(jià)格格偏差，將可比實(shí)實(shí)例的成交交價(jià)格調(diào)整整為正常價(jià)價(jià)格。（2）造成成交交價(jià)格偏差差的原因※有特殊利害害關(guān)系人之之間的交易易；※急于出售或或急于購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的交易；；※受債權(quán)債務(wù)務(wù)關(guān)系影響響的交易；；※交易雙方或或一方對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)信息了解解不充分※相鄰房地產(chǎn)產(chǎn)的合并交交易；※交易稅費(fèi)非非正常負(fù)擔(dān)擔(dān)的交易。?！鶞y(cè)定種種特特殊因素對(duì)對(duì)房地產(chǎn)交交易價(jià)格的的影響程度度；※利用百分率率法和差額額法進(jìn)行交交易情況修修正，求得得可比實(shí)例例的正常價(jià)價(jià)格，實(shí)際際估價(jià)中常常采用百分分率法進(jìn)行行交易情況況修正。。已知某一房房地產(chǎn)的正正常價(jià)格為為1500元/m2，可比實(shí)例例價(jià)格比正正常價(jià)格高高10%，求可比實(shí)實(shí)例的價(jià)格格？可比實(shí)例價(jià)價(jià)格=正常價(jià)格*（1+10%）=1500*（1+10%）=1650元/m2（3）交易情況況修正的方方法5、交易日期期修正（1）含義：將可比實(shí)例例在其成交日期期時(shí)的價(jià)格調(diào)調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)過(guò)程稱(chēng)交易易日期修正正。（2）采用百分分率法修正正，其公式式為：可比實(shí)例在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格格=可比實(shí)例在在成交日期期時(shí)的價(jià)格格×交易日期修修正系數(shù)（3）交易日期期修正的具具體方法利用房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)數(shù)進(jìn)行修正正利用房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)動(dòng)率進(jìn)行修修正6、房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整

房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。包括區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正權(quán)益因素修正包括地段位位置、繁華華程度、環(huán)環(huán)境狀況、、交通狀況況、配套設(shè)設(shè)施等包括新舊程程度、建筑筑結(jié)構(gòu)、臨臨街狀況、、朝向、樓樓層、層高高、寬深比比率、通風(fēng)風(fēng)采光、房房型功能、、建筑裝修修等包括年限修修正、產(chǎn)權(quán)權(quán)狀況修正正等7、求取比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格（1）求取單個(gè)可比實(shí)例比比準(zhǔn)價(jià)格的的方法連乘形式：：估價(jià)對(duì)象價(jià)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)價(jià)格×交易情況修修正系數(shù)×交易日期調(diào)調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況況調(diào)整系數(shù)數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格×可比實(shí)例價(jià)格=100()×()×100()100（2）多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格綜綜合方法簡(jiǎn)單算術(shù)平平均法加權(quán)算術(shù)平平均法（一）概念念收益法是運(yùn)運(yùn)用適當(dāng)?shù)牡馁Y本化率，將預(yù)期的的估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)未未來(lái)各期的的正常純收益益（客觀(guān)純收收益）折算算到估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)價(jià)，求其之和和，以此估估算估價(jià)對(duì)對(duì)象的客觀(guān)觀(guān)合理價(jià)格格或價(jià)值的的方法。采采用收益法法得出的價(jià)價(jià)格，稱(chēng)為為收益價(jià)格。是收益性性房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估的的常用方法法。二、收益法法將估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)視為現(xiàn)在在，那么，，在現(xiàn)在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)一宗有有一定年限限收益的房房地產(chǎn)，預(yù)預(yù)示著在其其未來(lái)的收收益年限內(nèi)內(nèi)可源源不不斷地獲取取凈收益，，如果現(xiàn)有有某一貨幣幣額可與這這未來(lái)源源源不斷的凈凈收益的現(xiàn)現(xiàn)值之和等等值，則一一貨幣額就就是該宗房房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格。收益法是建建立在資金具有時(shí)時(shí)間價(jià)值的觀(guān)念上的的。（二）收益益法的理論論依據(jù)（預(yù)預(yù)期原理））收益性房地地產(chǎn)的價(jià)值值就是該房地地產(chǎn)未來(lái)凈收益的的現(xiàn)值之之和，其高低低取決于于下列因因素：可獲凈收收益的大大??；可獲凈收收益期限限的長(zhǎng)短短；獲得該凈凈收益的的可靠性性。（三）收收益法適適用的對(duì)對(duì)象和條條件對(duì)象：有收益或或有潛在在收益的的房地產(chǎn)產(chǎn)。條件：房地產(chǎn)的的收益和和風(fēng)險(xiǎn)都都能夠量量化。（四）收收益法的的步驟搜集有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)收入和費(fèi)費(fèi)用的資料預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象象的未來(lái)來(lái)收益求取報(bào)酬酬率、資資本化率率選用適宜宜的收益益法計(jì)算算公式（1）房地產(chǎn)產(chǎn)的未來(lái)來(lái)收益1、凈收益益的求取取持有收益益房地產(chǎn)產(chǎn)特定權(quán)權(quán)利的收收益，包包括收取取持有期間間的房地產(chǎn)產(chǎn)所有利利潤(rùn)，加加上終結(jié)結(jié)期對(duì)房房地產(chǎn)的的處置收益益。（2）經(jīng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用的構(gòu)構(gòu)成固定費(fèi)用用變動(dòng)費(fèi)用用（3）凈收益益求取中中需要注注意的問(wèn)問(wèn)題※凈收益是是正常的的客觀(guān)凈收收益，是指在在房地產(chǎn)產(chǎn)最有效效的使用用狀態(tài)下下，在使使用者正正常經(jīng)營(yíng)營(yíng)能力下下所提供供的收益益，它必必須是持持續(xù)有規(guī)規(guī)律和安安全可靠靠的，需需要排除除房地產(chǎn)產(chǎn)使用過(guò)過(guò)程中受受經(jīng)營(yíng)管管理水平平、不可可抗力、、不合理理或人為為的特殊殊、偶然然因素（（如投機(jī)機(jī)、違法法、高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)）對(duì)對(duì)凈收益益的影響響。※對(duì)于出租房地產(chǎn)而而言，凈凈收益為為凈租金金收入，，即從有有效毛租租金中扣扣除維修修費(fèi)、管管理費(fèi)、、稅費(fèi)、、保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)等四項(xiàng)項(xiàng)成本。。沒(méi)有簽訂訂租賃合合同的，，有效毛毛租金采采用市場(chǎng)場(chǎng)客觀(guān)租租金；有租賃賃合同的的，合同同期內(nèi)有有效毛租租金應(yīng)采采用合同同約定租租金，并并且按租租賃合同同約定的的內(nèi)容扣扣除成本本費(fèi)用，，合同期期外應(yīng)采采用市場(chǎng)場(chǎng)客觀(guān)租租金，扣扣除客觀(guān)觀(guān)費(fèi)用。?！鶢I(yíng)業(yè)面積積和可出出租面積積不應(yīng)包括括管理用用房、設(shè)設(shè)備房所所占的面面積，它它們的收收益已經(jīng)經(jīng)暗含于于客房、、餐飲、、公寓及及其它可可直接盈盈利部分分的收益益之中。?！康禺a(chǎn)的的收益年限限是標(biāo)的物物自估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)起至未來(lái)來(lái)可獲收收益的年年數(shù)。收收益年限限應(yīng)根據(jù)據(jù)標(biāo)的物物的不同同，在房房地產(chǎn)自自然壽命命、法律律規(guī)定、、合同約約定等的的基礎(chǔ)上上，結(jié)合合房地產(chǎn)產(chǎn)剩余經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命命來(lái)確定定。一般般情況下下，標(biāo)的的物的收收益年限限為其剩余經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命，其中，，土地為為剩余使使用年限限；對(duì)于于土地與與建筑物物合成體體的估價(jià)價(jià)對(duì)象，，如果是是建筑物物的經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命晚晚于或與與土地使使用年限限一起結(jié)結(jié)束的，，應(yīng)根據(jù)據(jù)土地剩剩余使用用年限確確定收益益年限；；如果建筑筑物的經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命命早于土土地使用用年限而而結(jié)束的的，應(yīng)先先根據(jù)建建筑物的的剩余經(jīng)經(jīng)濟(jì)年限限確定收收益年限限，選用用相應(yīng)收收益年限限的公式式計(jì)算，，然后再再加上土土地使用用年限超超出建筑筑物經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命的的土地剩余余使用年年限價(jià)值值的折現(xiàn)現(xiàn)值。2、報(bào)酬率率的求取取（1）報(bào)酬率率的實(shí)質(zhì)質(zhì)投資回收收是指所投投入的資資本的回回收，即即保本。。投資回報(bào)報(bào)是指所投投入的資資本全部部回收之之后所獲獲得的額額外資金金，即報(bào)報(bào)酬。報(bào)酬率為投資回回報(bào)與所所投入的的資本的的比率。。報(bào)酬率=投資回報(bào)報(bào)/所投入的的資本風(fēng)險(xiǎn)是指指由于不不確定性性的存在在，導(dǎo)致致投資收收益的實(shí)實(shí)際結(jié)果果偏離預(yù)預(yù)期結(jié)果果造成損損失的可可能性。。報(bào)酬率與與風(fēng)險(xiǎn)正正相關(guān)。。所選用的的報(bào)酬率率，應(yīng)等等同于與與獲取估估價(jià)對(duì)象象產(chǎn)生的的凈收益益具有同同等風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的投資資報(bào)酬率率。不同地區(qū)區(qū)、不同同時(shí)期、、不同用用途或不不同類(lèi)型型的房地地產(chǎn)，同同一類(lèi)型型房地產(chǎn)產(chǎn)的不同同權(quán)益、、不同收收益類(lèi)型型，由于于投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)不同同，報(bào)酬酬率是不不盡相同同的。因因此，估價(jià)中并并不存在在一個(gè)統(tǒng)統(tǒng)一不變變的報(bào)酬酬率數(shù)值值。累加法市場(chǎng)提取取法投資報(bào)酬酬率排序序插入法法將報(bào)酬率率視為包包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬酬率兩大部分分，然后后分別求求出每一一部分，，再將它它們相加加利用與估估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)產(chǎn)具有類(lèi)類(lèi)似收益益特征的的可比實(shí)實(shí)例房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格、凈凈收益等等資料，，選用相相應(yīng)的報(bào)報(bào)酬資本本化法公公式，反反求出報(bào)報(bào)酬率的的方法（2）報(bào)酬率率的求取取方法投資類(lèi)型及其風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率報(bào)酬率應(yīng)落的區(qū)域投資報(bào)酬酬率排序序插入法法（一）概概念重置成本本法是求求取標(biāo)的的建筑物物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的重新新建造價(jià)價(jià)格，然然后扣除折舊舊，加上土地地的價(jià)格格，以此估估算標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的客觀(guān)觀(guān)合理價(jià)價(jià)格或價(jià)價(jià)值的方方法。重重置成本本法也可可以說(shuō)是是以不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)價(jià)格格各構(gòu)成成部分的的累加為為基礎(chǔ)來(lái)來(lái)估算不不動(dòng)產(chǎn)價(jià)價(jià)格的方方法。三、成本本法（二）理理論依據(jù)據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用用價(jià)值論論賣(mài)方的角度替代原理理買(mǎi)方的角度（三）適適用范圍圍新的或相相對(duì)較新新的建筑筑物的價(jià)價(jià)值評(píng)估估當(dāng)有充分分資料可可以衡量量其折舊舊時(shí)，也也可用于于舊建筑筑物的價(jià)價(jià)值評(píng)估估擬建建筑筑物、特特殊目的的或特制制不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)以及其其他在市市場(chǎng)上很少交易易的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值值評(píng)估新開(kāi)發(fā)土土地的價(jià)價(jià)值評(píng)估估特殊評(píng)估估目的下下的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)價(jià)值值評(píng)估，，如抵押押價(jià)格、、征用價(jià)價(jià)格、保保險(xiǎn)價(jià)格格等（四）應(yīng)應(yīng)用限制制一般不贊成單單獨(dú)對(duì)土土地運(yùn)用重置置成本法法估價(jià)，，使用這這種測(cè)算算方法不不僅有困困難而且且不規(guī)范范，在理理論上也也缺乏依依據(jù)（新新開(kāi)發(fā)土土地除外外）。對(duì)于使用用期過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)或特別別舊的房房產(chǎn)，很很難準(zhǔn)確確計(jì)量其其價(jià)值損損耗，即即折舊；；另一方方面，這這一方法法很難估估計(jì)由于于設(shè)計(jì)、、式樣等等的規(guī)格格與質(zhì)量量，以及及施工人人員的素素質(zhì)所造造成的建建筑物質(zhì)質(zhì)量上的的差異。。（五）成成本法的的步驟估算土地地價(jià)格估算建筑筑物重新新建造價(jià)價(jià)格估算建筑筑物折舊舊估算建筑筑物凈值值估算不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)價(jià)格格1、估算土土地價(jià)格格新開(kāi)發(fā)土土地土地價(jià)格格=土地取得得費(fèi)用＋＋土地開(kāi)開(kāi)