沈陽(yáng)棋盤(pán)山別墅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告的認(rèn)識(shí)

沈陽(yáng)棋盤(pán)山別墅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告的認(rèn)識(shí)情迷西西里沈陽(yáng)城市背景分析沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析關(guān)于產(chǎn)品規(guī)劃建議營(yíng)銷(xiāo)建議區(qū)域市場(chǎng)分析—目標(biāo)客群分析情迷西西里沈陽(yáng)城市背景分析沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析關(guān)于產(chǎn)品規(guī)劃建議營(yíng)銷(xiāo)建議平面表現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)分析—目標(biāo)客群分析沈陽(yáng)是清代故都1636年皇太極定都于此城市具有濃厚的滿(mǎn)族風(fēng)情文化歷史內(nèi)涵深厚城市歷史悠久關(guān)于沈陽(yáng)變化日新月異經(jīng)過(guò)近10年的城市轉(zhuǎn)型，沈陽(yáng)城市面貌發(fā)生了巨大變化。工業(yè)化城區(qū)已成為環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的綜合性城區(qū)關(guān)于沈陽(yáng)東北最大城市沈陽(yáng)城區(qū)面積目前為317平方公里沈陽(yáng)市總?cè)丝?70萬(wàn)人，其中市區(qū)常住人口443萬(wàn)人關(guān)于沈陽(yáng)關(guān)外交通樞紐東北地區(qū)最大的民用航空港、全國(guó)最大的鐵路編組站、全國(guó)最高等級(jí)的高速公路網(wǎng)關(guān)于沈陽(yáng)正在興建地鐵正進(jìn)行地鐵一號(hào)二號(hào)線的建設(shè)棋盤(pán)山設(shè)有地鐵站關(guān)于沈陽(yáng)世園會(huì)舉辦地“2006中國(guó)沈陽(yáng)世界園藝博覽會(huì)”吸引了1200萬(wàn)游客提升了沈陽(yáng)在世界的知名度和影響力關(guān)于沈陽(yáng)大沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)圈中國(guó)裝備制造業(yè)重要基地以沈陽(yáng)為中心，150公里為半徑，集中了中國(guó)基礎(chǔ)工業(yè)和裝備工業(yè)最密集的8個(gè)城市形成遼寧中部城市群關(guān)于沈陽(yáng)國(guó)家政策扶持國(guó)家推出一系列政策“振興東北老工業(yè)基地”2006年11月，國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)“沈北新區(qū)”成立關(guān)于沈陽(yáng)小結(jié)歷史文化名城，清代故都東北的核心城市和交通樞紐城市配套設(shè)施齊備變化日新月異經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展形成大沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)圈為本項(xiàng)目提供了良好的外部環(huán)境情迷西西里沈陽(yáng)城市背景分析沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析關(guān)于產(chǎn)品規(guī)劃建議營(yíng)銷(xiāo)建議平面表現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)分析—目標(biāo)客群分析2008年6月至2009年6月沈陽(yáng)市商品房供求走勢(shì)圖沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房目前漸進(jìn)平穩(wěn)回暖周期。統(tǒng)計(jì)顯示，6月沈城商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量為152.53萬(wàn)平方米，環(huán)比上升179.51%，同比上升10.41%，成交量為178.02萬(wàn)平方米，環(huán)比上升120.40%，同比上升72.25%，成交價(jià)格為5171元/平方米，同比下降3.35%，環(huán)比下降0.65%，本月的供應(yīng)量、成交量同時(shí)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，但成交價(jià)格卻微降。主要原因是本月的房展會(huì)引領(lǐng)了一個(gè)成交的高潮，再有就是房交會(huì)期間的稅費(fèi)減免政策，使得集中備案情況增加。沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)近年發(fā)展概況關(guān)于沈陽(yáng)房地產(chǎn)住宅大盤(pán)時(shí)代沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)吸引了諸多知名開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入百萬(wàn)平米大盤(pán)不斷涌現(xiàn)……關(guān)于沈陽(yáng)房地產(chǎn)關(guān)于沈陽(yáng)房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)向郊區(qū)遷移土地資源的稀缺使二環(huán)以外的于洪區(qū)、東陵區(qū)和沈北新區(qū)逐漸成為沈陽(yáng)商品.住宅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)高端住宅價(jià)格不菲關(guān)于沈陽(yáng)房地產(chǎn)小結(jié)本項(xiàng)目地處棋盤(pán)山南麓，渾河北岸，風(fēng)景秀麗，交通方便，集中了沈陽(yáng)大多數(shù)的高端別墅項(xiàng)目，該區(qū)域在沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位類(lèi)似北京的“中央別墅區(qū)”，特殊的區(qū)域?qū)傩詻Q定了本項(xiàng)目必然是住宅的高端產(chǎn)品。因此，本次市場(chǎng)調(diào)研針對(duì)性較強(qiáng),以沈陽(yáng)高端住宅板塊為主。沈陽(yáng)高端居住產(chǎn)品分布

◎沈陽(yáng)最頂級(jí)居住產(chǎn)品主要分布在金廊、銀帶、東陵

◎沈北作為炙手可熱的新區(qū)，目前也有不少別墅分布

◎本司選取上述四個(gè)區(qū)域作為主要研究對(duì)象“金廊”沿線“金廊”簡(jiǎn)介◎“金廊”沿沈陽(yáng)中軸線——青年大街南北展開(kāi)◎“金廊”長(zhǎng)12公里，占地17.7平方公里◎是沈陽(yáng)市政府規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)和商業(yè)區(qū)“金廊”沿線居住產(chǎn)品特點(diǎn)金廊高檔公寓建筑群金廊與渾河

◎金廊沿線居住項(xiàng)目以高檔公寓為主，部分項(xiàng)目兼作辦公使用?！蚪ㄖ?lèi)型以高層為主，建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔◎投資型產(chǎn)品較多，是沈陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度最快的地區(qū)◎是沈陽(yáng)市政府招商引資的重點(diǎn)地區(qū)“銀帶”區(qū)域“銀帶”簡(jiǎn)介◎以渾河大街為軸線，結(jié)合奧體中心建設(shè)商業(yè)、文化、休閑設(shè)施，形成渾南新區(qū)的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)◎沿渾河塑造濱水居住休閑觀光帶◎三環(huán)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶由渾南高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)和新加坡產(chǎn)業(yè)園區(qū)組成，發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)裝備制造業(yè)“銀帶”沿線居住產(chǎn)品特點(diǎn)渾河區(qū)域部分高檔住宅項(xiàng)目萬(wàn)科城簡(jiǎn)介總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)㎡，開(kāi)發(fā)周期8-10年與老城和平區(qū)僅一水之隔，經(jīng)工農(nóng)橋順暢通達(dá)項(xiàng)目建成之后將成為擁有6000多個(gè)單位，綜合綠化率高達(dá)43%左右的新興區(qū)域開(kāi)發(fā)商建筑類(lèi)別項(xiàng)目地址價(jià)格周邊配套沈陽(yáng)萬(wàn)科永達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅

普通住宅洋房和平區(qū)長(zhǎng)百西路58號(hào)萬(wàn)科城物業(yè)服務(wù)中心高層均價(jià):4900元/平78平只剩1-19-6正南100平售盡。消化剩余房源近1000米國(guó)際級(jí)現(xiàn)代商業(yè)街、規(guī)劃小學(xué)、幼兒園、南京街萬(wàn)科金域藍(lán)灣簡(jiǎn)介開(kāi)發(fā)商建筑類(lèi)別項(xiàng)目地址價(jià)格備注沈陽(yáng)萬(wàn)科渾南金域藍(lán)灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅

普通住宅渾南區(qū)朗日街1號(hào)5100均價(jià)一次性99折，貸款無(wú)折扣（辦會(huì)員卡貸款99.8折）唯美品格簡(jiǎn)介位于沈陽(yáng)渾南新區(qū)內(nèi)人口密度最低和學(xué)術(shù)氛圍最濃的高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)總占地面積11.3萬(wàn)平方米，建筑面積19萬(wàn)平方米億達(dá)集團(tuán)在沈陽(yáng)打造的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃強(qiáng)調(diào)空間尺度的開(kāi)闊性、日照采光的完整性、景觀環(huán)境的和諧性、居住生活的安全性。學(xué)院派商業(yè)街、極具北方特色的園林景觀、錯(cuò)落有致的坡屋頂造型構(gòu)筑成園區(qū)匠心獨(dú)到的意境。多層部分皆為3~4屋坡頂?shù)兔芏韧@洋房，容積率僅為0.82沈北新區(qū)沈北新區(qū)簡(jiǎn)介

以道義、虎石臺(tái)、輝山、新城子四個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)為重要節(jié)點(diǎn)，建設(shè)沈陽(yáng)－鐵嶺工業(yè)走廊四大創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)：農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)，電子信息產(chǎn)業(yè)，物流商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)兩大城市發(fā)展空間：即300平方公里的蒲河新城，100平方公里的新城子副城情迷西西里沈陽(yáng)城市背景分析沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析關(guān)于產(chǎn)品規(guī)劃建議營(yíng)銷(xiāo)建議平面表現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)分析—目標(biāo)客群分析棋盤(pán)山區(qū)域

——項(xiàng)目所在區(qū)域棋盤(pán)山簡(jiǎn)介棋盤(pán)山是著名風(fēng)景區(qū)，占地203平方公里，山水環(huán)抱，林木郁蔥，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。定位于“休閑旅游度假”其總體布局結(jié)構(gòu)是“兩帶三區(qū)”“兩帶”：渾河景觀帶、沈棋路旅游觀光帶“三區(qū)”：森林公園景區(qū)、秀湖景區(qū)和南部副城區(qū)棋盤(pán)山簡(jiǎn)介——配套設(shè)施不斷完善以2006沈陽(yáng)世界園藝博覽會(huì)為契機(jī)，棋盤(pán)山大規(guī)模進(jìn)行公路整修棋盤(pán)山規(guī)劃有2.2平方公里的中心服務(wù)區(qū)，配套設(shè)施不斷完善棋盤(pán)山簡(jiǎn)介——區(qū)域交通便利東鄰撫順，北接鐵嶺西、南為沈陽(yáng)市城區(qū)沈撫同城交通十分便利棋盤(pán)山區(qū)域居住產(chǎn)品特點(diǎn)定位于低密度高端居住區(qū)度假產(chǎn)品較多沈陽(yáng)高端住宅市場(chǎng)未來(lái)需求分析投資型購(gòu)房是高檔樓市重要?jiǎng)恿Ω呤杖爰彝ジ纳凭幼l件的愿望帶動(dòng)了對(duì)高檔住宅的需求城市環(huán)境和人文品位不斷提升吸引外地尤其周邊衛(wèi)星城高端客戶(hù)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為高端住宅市場(chǎng)提供了有力支撐高端住宅市場(chǎng)仍有較大空間別墅作為居住類(lèi)物業(yè)的最高形態(tài)，將是本次市場(chǎng)分析的重點(diǎn)?？瓷蜿?yáng)別墅產(chǎn)品相對(duì)密集的區(qū)域東陵、渾南、沈北是沈陽(yáng)別墅較為密集的區(qū)域本區(qū)域主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目供應(yīng)桑堤亞那唯美十方漫步地中海萬(wàn)科蘭喬圣菲棋盤(pán)山區(qū)域作為沈陽(yáng)國(guó)際旅游生態(tài)度假區(qū)，是沈陽(yáng)市高端別墅項(xiàng)目的聚集地本項(xiàng)目方迪山莊項(xiàng)目周邊——競(jìng)爭(zhēng)分析1.沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)比較成熟，別墅類(lèi)產(chǎn)品主要分布與四大板塊，在四大板塊中又以棋盤(pán)山區(qū)域供應(yīng)量最大，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈；2.棋盤(pán)山區(qū)域聚集眾多國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商，如萬(wàn)科、保利、碧桂園等；3.棋盤(pán)山區(qū)域別墅產(chǎn)品形態(tài)豐富，既有以碧桂園為代表的低價(jià)經(jīng)濟(jì)類(lèi)別墅，也有以港中旅國(guó)際小鎮(zhèn)為代表的中高端別墅和以萬(wàn)科蘭喬圣菲為代表的高端別墅；4.棋盤(pán)山區(qū)域各項(xiàng)目銷(xiāo)售情況不樂(lè)觀，存貨量偏大，而且還有2個(gè)項(xiàng)目（保利、首創(chuàng)）入市，后市供應(yīng)量巨大，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，未來(lái)三年棋盤(pán)山區(qū)域別墅產(chǎn)品供應(yīng)面積將達(dá)到1032000平米，這將給本項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)極大的競(jìng)爭(zhēng)和壓力。項(xiàng)目名稱(chēng)總占地（㎡）總建面（㎡）已供應(yīng)量（㎡）已消化量（㎡）未來(lái)3年供應(yīng)量（㎡）蘭喬圣菲350000123000799014500075000漫步地中海2800001800005309432470100000桑堤亞納15000092434924344570145000方迪山莊1550006000031835668048000唯美十方25400045000333723065210000中旅國(guó)際小鎮(zhèn)（一期）37000020000035640343765000清韻百園（一期）34000014000014103182190000碧桂園1000000200000011347810454350000保利250000990000099000新希望44500026700000250000首創(chuàng)置業(yè)50000075000000200000合計(jì)359400032064344538572703041032000項(xiàng)目周邊——競(jìng)爭(zhēng)分析棋盤(pán)山區(qū)域未來(lái)別墅潛在供應(yīng)首創(chuàng)琥珀灣保利項(xiàng)目占地面積（平方米）棋盤(pán)山區(qū)域未來(lái)別墅潛在供應(yīng)除本項(xiàng)目外，棋盤(pán)山區(qū)域別墅項(xiàng)目潛在供應(yīng)共二個(gè)，占地面積約75萬(wàn)㎡競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，且均為品牌開(kāi)發(fā)商未來(lái)東陵別墅區(qū)必將進(jìn)入“群雄并起，硝煙彌漫的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”方迪山莊東陵較早的別墅項(xiàng)目，全部為獨(dú)棟產(chǎn)品

◎保持原生態(tài)自然景觀

◎特金斯規(guī)劃設(shè)計(jì)

◎歐式風(fēng)格別墅方迪山莊——主要特色◎相鄰別墅間用原生樹(shù)木與內(nèi)車(chē)道進(jìn)行自然區(qū)隔，保障了業(yè)主生活的私密性◎建筑以地上兩層為主，因循地形設(shè)計(jì)地下室和閣樓層◎客戶(hù)以沈陽(yáng)本地人為主奧林匹克花園——漫步地中?！蛟皧W林匹克花園”體育、旅游與房地產(chǎn)結(jié)合的健康主題樓盤(pán)沈陽(yáng)第一TownHouse低密度居住社區(qū)。◎以聯(lián)排別墅為主，輔以部分雙拼別墅、精裝修花園洋房與疊拼別墅占地面積:280000平方米，總建筑面積:180000平方米規(guī)劃戶(hù)數(shù):1000戶(hù)容積率:0.65

物業(yè)費(fèi)：1.5-3元/平方米/月開(kāi)盤(pán)：2007-09-23獨(dú)棟:41棟;聯(lián)體:40棟;獨(dú)棟：15000元/平方米，聯(lián)排：7000-8000元/平方米，洋房：5000元/平方米奧林匹克花園——漫步地中海漫步地中?！饕厣驁@林景觀設(shè)計(jì)采用了“Paseo”概念：為每戶(hù)提供前院和直接相連至公共綠化，活動(dòng)場(chǎng)所的后院，使每戶(hù)充分分享自然，實(shí)現(xiàn)景觀資源的均好性。——但從現(xiàn)場(chǎng)看，該概念并未并未真正實(shí)現(xiàn)，庭院私屬感很差。◎首創(chuàng)七大山水運(yùn)動(dòng)景觀體系，并在園區(qū)外圍規(guī)劃占地10萬(wàn)平米環(huán)城體育公園桑堤亞納三心（會(huì)所活動(dòng)中心）一軸（中央悠閑軸）三區(qū)（山地風(fēng)情區(qū)，濱水風(fēng)情區(qū)，歐陸風(fēng)情區(qū)）占地面積:129333平方米，總建筑面積:58200平規(guī)劃戶(hù)數(shù):120戶(hù)容積率:0.45，綠化率:50%，產(chǎn)品類(lèi)型：獨(dú)棟別墅、雙拼別墅和聯(lián)排別墅（二期）獨(dú)棟:45棟;雙拼:22棟;聯(lián)體:6棟;開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006年11月9日（一期）2007年

10月19日（二期）物業(yè)費(fèi)：4元/平方米·月總價(jià)：220萬(wàn)-1000萬(wàn)/套，均價(jià)：8500元/平方米，樓王的單價(jià)15000元/平桑堤亞納西班牙建筑風(fēng)格一組團(tuán)銷(xiāo)售狀況較好，現(xiàn)主推聯(lián)排。中旅-國(guó)際小鎮(zhèn)占地面積:375485.5平方米建筑面積:187743平方米容積率:0.5，規(guī)劃戶(hù)數(shù):622戶(hù)產(chǎn)品類(lèi)型：坡地別墅類(lèi)（非獨(dú)棟）、花園洋房物

業(yè)

費(fèi)：1.5-3元/平方米/月開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008-09-29中旅-國(guó)際小鎮(zhèn)全部為獨(dú)棟別墅，北美風(fēng)格，占地近18萬(wàn)平方米整體建筑布局沿著起伏慢坡呈貼合地勢(shì)規(guī)劃設(shè)計(jì)唯美十方88％綠化率，林帶占地將近70畝，近四十萬(wàn)株原生林木園林風(fēng)格神秘，幽雅，含蓄，具備一流水準(zhǔn)三個(gè)濕地湖，兩條明渠引活水入湖，營(yíng)造野趣盎然的意境該項(xiàng)目全部為獨(dú)棟，均價(jià)10500元/㎡項(xiàng)目品質(zhì)較高，但高總價(jià)使銷(xiāo)售速度很慢該項(xiàng)目2004年開(kāi)盤(pán)客戶(hù)主要為頂級(jí)富豪群體唯美十方唯美十方清韻百園產(chǎn)品：獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、洋房（267套）物業(yè)費(fèi)：1-4元/平方米/月一期占地554畝，建筑面積14.17萬(wàn)平，洋房：3900元/㎡，聯(lián)排:6300元/㎡，雙拼：7800元/㎡，獨(dú)棟：11000元/㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008-5-17加州早期的西班牙傳教士風(fēng)格蘭喬圣菲沈陽(yáng)萬(wàn)科蘭喬圣菲2006年10月開(kāi)盤(pán)獨(dú)棟約22000元/平，聯(lián)排10000元/平總價(jià)：最低價(jià)：600萬(wàn)元/套最高價(jià)：2400萬(wàn)元/套物業(yè)費(fèi)：獨(dú)棟5元/月/平聯(lián)排4.2元/平方米/月

暖氣：惠天熱電分戶(hù)供暖蘭喬圣菲盡管售價(jià)相對(duì)較高（350萬(wàn)元/套），萬(wàn)科產(chǎn)品在沈陽(yáng)頗受追捧。品牌因素是項(xiàng)目成功的重要因素，提升了銷(xiāo)售價(jià)格和速度。主要群體為東北富豪群體。蘭喬圣菲競(jìng)爭(zhēng)分析——小結(jié)進(jìn)入09年后，雖然市場(chǎng)供應(yīng)量、需求量及成交價(jià)格呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)觀望情緒濃厚，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)不明顯，尚待進(jìn)一步觀察；2.沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)成熟，眾多國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐在促進(jìn)市場(chǎng)成熟度提高的同時(shí)也加大了別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)；3.棋盤(pán)山區(qū)域別墅市場(chǎng)是沈陽(yáng)別墅供應(yīng)量最大、競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的區(qū)域，項(xiàng)目銷(xiāo)售期將面對(duì)激烈的區(qū)域內(nèi)客戶(hù)分流競(jìng)爭(zhēng)。由周邊競(jìng)品客戶(hù)群體看項(xiàng)目目標(biāo)客群撫順高端人群投資遼寧省會(huì)效應(yīng)沈陽(yáng)第二居所沈陽(yáng)第一居所棋盤(pán)山別墅區(qū)主要客群棋盤(pán)山區(qū)域別墅主要客戶(hù)群體渾河水岸世博園東陵公園棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)環(huán)境優(yōu)美高檔別墅集中交通便利棋盤(pán)山別墅沈陽(yáng)中央別墅區(qū)棋盤(pán)山區(qū)域別墅產(chǎn)品主要特點(diǎn)分析我司對(duì)本區(qū)域內(nèi)購(gòu)房客戶(hù)作以下描述：1、購(gòu)房目的絕大部分客戶(hù)在該區(qū)域購(gòu)房是作為休閑度假的第二居所；少部分在周邊工作的客戶(hù)（如沈陽(yáng)二中，育才學(xué)校的老師）在該處會(huì)購(gòu)買(mǎi)住房作為第一居所；棋盤(pán)山區(qū)域客戶(hù)類(lèi)型及消費(fèi)特點(diǎn)分析2、職業(yè)特征棋盤(pán)山區(qū)域購(gòu)房客戶(hù)為塔尖階層收入高，擁有私家車(chē)，他們的職業(yè)特征如下：主力客戶(hù)：沈陽(yáng)、撫順、遼陽(yáng)、鐵嶺的私企老板、政府官員、高級(jí)白領(lǐng)購(gòu)成了購(gòu)房的主體；輔助客戶(hù)：比較突出的客戶(hù)還有大學(xué)教授，也有些記者和周邊企事業(yè)單位的工作人員；棋盤(pán)山區(qū)域客戶(hù)類(lèi)型及消費(fèi)特點(diǎn)分析業(yè)主掃描田先生（某外資機(jī)構(gòu)駐沈CEO）生活與工作難割裂，多數(shù)聚會(huì)實(shí)質(zhì)為商務(wù)社交，需要居所具備會(huì)所功能。每天往返于三好街與棋盤(pán)山，對(duì)交通成本控制較高。子女尚小還在國(guó)內(nèi)，希望房產(chǎn)周邊配有重點(diǎn)小學(xué)。鄭女士（知名藝術(shù)人士）追求私密、景觀好的社區(qū)與朋友圈里的多位企業(yè)CEO、貴族隱富，以及文體明星；對(duì)生活細(xì)節(jié)要求很高，熱衷美食，需要很好的私屬物業(yè)服務(wù)照料居室。必備家庭工作室，可辦公、會(huì)客。業(yè)主掃描張女士（政府退休官員）不喜張揚(yáng)，對(duì)景觀、環(huán)境要求較高。選擇項(xiàng)目為了養(yǎng)老，選擇原生態(tài)區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目，可以采摘等回歸自然的生活，不喜歡被打擾，私密性要求甚高。業(yè)主掃描耿先生（撫順煤礦私人礦主）屬于“暴發(fā)戶(hù)”一族，喜歡張揚(yáng)、顯富，追求大眾焦點(diǎn)。喜歡奢華的生活，講究排場(chǎng)，注重臉面，要求有宴客聚會(huì)的場(chǎng)所，追求私家物業(yè)帶來(lái)的尊崇感覺(jué)。業(yè)主掃描王先生（私企老板）通過(guò)努力拼搏，得到今天的成就，不喜歡張揚(yáng)，注重生活品質(zhì)。購(gòu)買(mǎi)別墅為了度假休息，周末和朋友家人休息的住所，不喜歡被打擾，對(duì)居所環(huán)境要求很高，要有山有水，的原生態(tài)區(qū)域居所。業(yè)主掃描地緣比例：本地購(gòu)房客戶(hù)占到80%，外地客戶(hù)占到20%，略低于市場(chǎng)整體水平。例如：奧林匹克花園的外地客戶(hù)占到15%，外地客戶(hù)地緣多樣化如撫順，大連等；桑提亞納的外地客戶(hù)占到了30%；區(qū)域客戶(hù)構(gòu)成：20%80%目的比例：有60%的客戶(hù)出于居住的目的購(gòu)買(mǎi)別墅，有22%的客戶(hù)因看好別墅良好的升值潛力具有投資的可能性，純粹的投資客戶(hù)占到11%，大約有80%以上的客戶(hù)都是三次以上置業(yè)。區(qū)域客戶(hù)構(gòu)成：區(qū)域二大別墅類(lèi)型及宜購(gòu)買(mǎi)人群詳解生活型別墅：就是把別墅作為第一居所需求。這類(lèi)別墅一般面積適中，交通便利，適合少量經(jīng)營(yíng)實(shí)體或貿(mào)易人，從事金融、證卷、保險(xiǎn)業(yè)的高收入人士。度假型別墅：購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)別墅的人基本上有兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)。這類(lèi)別墅適合人群比較散，既有私營(yíng)企業(yè)老板，也有文化界成功人士，還有持外國(guó)護(hù)照的內(nèi)地做生意的華人等。探底沈陽(yáng)“塔尖圈層”購(gòu)買(mǎi)實(shí)力探底沈陽(yáng)“塔尖圈層”購(gòu)買(mǎi)實(shí)力頂豪買(mǎi)家客群往往呈現(xiàn)強(qiáng)差異化，有時(shí)甚至是完全相反：有的張揚(yáng)，希望項(xiàng)目是大眾焦點(diǎn)，有的低調(diào)，希望永遠(yuǎn)不要被人知道是豪宅，甚至不知道是住宅項(xiàng)目；有的家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，1-3人居住，有的家庭結(jié)構(gòu)復(fù)雜，家族群居；有的需要成品精裝修，有的必須毛坯房以便按自己的需求設(shè)置空間格局和裝修風(fēng)格；有的需要空間尺度大，像宮殿，有的需要空間尺度小，不希望出現(xiàn)大空間和高空間，盡量有家的感覺(jué)。以上需求差異化的出現(xiàn)，正好反映著客群價(jià)值觀與生活方式的演化：從早期的“暴發(fā)戶(hù)”，到今天的“貴族”，從早期的趨眾價(jià)值觀（面子），到個(gè)性化需求的出現(xiàn)（里子）。房地產(chǎn)市場(chǎng)正從早期的財(cái)富炫耀，稀缺資源的占有，到真正從客群生活方式出發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。探底沈陽(yáng)“塔尖圈層”購(gòu)買(mǎi)實(shí)力情迷西西里沈陽(yáng)城市背景分析沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析關(guān)于產(chǎn)品規(guī)劃建議營(yíng)銷(xiāo)建議平面表現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)分析—目標(biāo)客群分析沈陽(yáng)高檔住宅區(qū)域比較各區(qū)域主要城市功能比較各區(qū)域景觀資源比較各區(qū)域居住產(chǎn)品比較小結(jié)：本區(qū)域發(fā)展別墅產(chǎn)品SWOT分析S區(qū)域優(yōu)勢(shì)：位于棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)，景觀資源得天獨(dú)厚已有多個(gè)別墅項(xiàng)目，具備群居效應(yīng)；位置優(yōu)越：項(xiàng)目用地毗鄰渾河，比鄰渾河、鳥(niǎo)島以及世博園，具有優(yōu)美的自然景觀。W生活配套尚需完善；緊鄰首創(chuàng)-琥珀灣項(xiàng)目，工程進(jìn)度慢于此項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目區(qū)劃有很大的壓力。O國(guó)家對(duì)別墅用地控制較嚴(yán)，本項(xiàng)目彌足珍貴；沈陽(yáng)城市的發(fā)展及對(duì)周邊城市的輻射效應(yīng)；世園會(huì)的舉辦提升了棋盤(pán)山區(qū)域的建設(shè)水平和影響力。T棋盤(pán)山區(qū)域別墅潛在供應(yīng)較多，萬(wàn)科、保利、首創(chuàng)等知名開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入；渾南新區(qū)也成為高端公寓及別墅的聚集地，在區(qū)域?qū)用娈a(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手絕對(duì)是地產(chǎn)界的高手！在和高手過(guò)招時(shí)，我們必須：尋求不斷創(chuàng)新，做足差異化，才可能打出品牌，占領(lǐng)市場(chǎng)！思考產(chǎn)品定位四項(xiàng)基本原則◎人無(wú)我有◎人有我優(yōu)◎人優(yōu)我新◎人多我轉(zhuǎn)沈陽(yáng)別墅的建筑流行風(fēng)——西班牙風(fēng)格沈陽(yáng)別墅西班牙風(fēng)◎色彩豐富、個(gè)性突出、講究細(xì)節(jié)，西班牙風(fēng)格別墅更容易被業(yè)主接受；◎強(qiáng)烈的異域風(fēng)格，極大滿(mǎn)足別墅業(yè)主追求奢侈、

華貴、虛榮的心理；◎同時(shí)，萬(wàn)科蘭喬圣菲強(qiáng)大市場(chǎng)影響力也進(jìn)一步推動(dòng)了西班牙建筑的升溫；◎沈陽(yáng)西班牙風(fēng)格別墅：蘭喬圣菲、桑堤亞納、中體奧林匹克三期、伊麗雅特灣、米拉典……西班牙建筑風(fēng)格——“嚼過(guò)的甘蔗”西班牙建筑風(fēng)格的流行，不乏品牌開(kāi)發(fā)商經(jīng)典項(xiàng)目（萬(wàn)科的蘭喬圣菲等）難以突破，難以形成差異競(jìng)爭(zhēng)；但是，西班牙風(fēng)的勁吹帶給我們一點(diǎn)重要的啟示……沈陽(yáng)高端業(yè)主更喜歡什么建筑風(fēng)格？個(gè)性化華貴感奢侈感藝術(shù)感情趣感休閑感田園生活……異域建筑更容易帶來(lái)對(duì)未來(lái)生活的美好的憧憬?羅馬風(fēng)格?希臘風(fēng)格?新古典主義?法國(guó)學(xué)院派?喬治亞風(fēng)格?亞當(dāng)風(fēng)格?意大利風(fēng)格?法國(guó)第二帝國(guó)?法國(guó)折中主義?殖民復(fù)興風(fēng)格?美國(guó)風(fēng)格?荷蘭風(fēng)格?西班牙風(fēng)格?英國(guó)民居風(fēng)格?德國(guó)風(fēng)格?法國(guó)殖民風(fēng)格?哥特風(fēng)格?史迪克風(fēng)格?安妮女皇風(fēng)格?辛格風(fēng)格?羅馬風(fēng)格?都鐸風(fēng)格?草原風(fēng)格?工匠風(fēng)格?現(xiàn)代風(fēng)格?國(guó)際風(fēng)格?當(dāng)代風(fēng)格?棚屋風(fēng)格?小型傳統(tǒng)風(fēng)格?牧場(chǎng)風(fēng)格?分層風(fēng)格?外表亮麗的色彩?低坡屋頂，紅磁瓦?門(mén)廊、窗多為拱形?立體感、個(gè)性感?屋檐外伸，戶(hù)內(nèi)庭院?沒(méi)有過(guò)多的裝飾?簡(jiǎn)潔、大氣、輕松?非常具有人性化?浪漫典雅?簡(jiǎn)潔大氣?清新明快?注重空間感?軸線對(duì)稱(chēng)、恢弘氣勢(shì)?豪華居住空間?講究細(xì)節(jié)、工藝考究?點(diǎn)綴自然，沖突之美我相信有情感的建筑。建筑的生命就是它的“美”。這對(duì)人類(lèi)是很重要的。對(duì)一個(gè)問(wèn)題如果有許多解決方法，其中那種給使用者傳達(dá)美和情感的就是建筑?！芬姿埂ぐ屠晌覀儭刂泻ｏL(fēng)情低密度住宅建筑風(fēng)格很容易模仿、復(fù)制，我們需要更多、更新的價(jià)值點(diǎn)我們需要占據(jù)市場(chǎng)更高的高度“依山而住，擇水而居”中國(guó)自古追求的居住理想；尤其缺水的北方城市，親水、近水是高尚生活的標(biāo)志渾河——天然優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目規(guī)劃核心？如何最大化利用渾河水景資源？如何打造沈陽(yáng)絕無(wú)僅有的特色項(xiàng)目？“島”指江河湖海里四面環(huán)水的陸地島嶼上的住宅由于擁有陸地住宅無(wú)法相比的更親水、更私密的、更有層次的生活空間，已經(jīng)成為世界富豪營(yíng)建豪宅的最理想的區(qū)域。世界十大島嶼豪宅島嶼豪宅是世界上頂級(jí)富人階層夢(mèng)寐以求的理想居住地。島嶼豪宅是身份的象征，是財(cái)富炫耀的代名詞。他們都擁有自己的島嶼豪宅島居住宅水景住宅的最高形態(tài)！將渾河水引入社區(qū)，水系曲折蜿蜒，圍建筑緩緩流動(dòng)，使社區(qū)每一個(gè)建筑，都成為島居住宅，讓每個(gè)業(yè)主都成為尊貴、榮耀的“島的主人”。目前，沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)主要以“城市別墅、坡地別墅”為主訴求，用地條件極少有本項(xiàng)目如此好的水景條件，濱水別墅極少。因此，島式規(guī)劃將在“濱水住宅”的前提下，再次大大提升項(xiàng)目品質(zhì)，在目前市場(chǎng)中“獨(dú)樹(shù)一幟”，形成很強(qiáng)的差異競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，適度超前的規(guī)劃也將在與未來(lái)新盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)。情迷西西里沈陽(yáng)城市背景分析沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析關(guān)于產(chǎn)品規(guī)劃建議營(yíng)銷(xiāo)建議平面表現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)分析—目標(biāo)客群分析情迷地中海，一家一港灣新希望-西西里半島西西里島—地中海最大的島嶼“如果不去西西里，就像沒(méi)有到過(guò)意大利：因?yàn)樵谖魑骼锬悴拍苷业揭獯罄拿利愔础薄袼梗?787年4月13日到達(dá)巴勒莫）這里擁有太多被世人稱(chēng)贊的地方……我們用西西里最美麗的城市來(lái)命名項(xiàng)目的組團(tuán)一組團(tuán)——帕勒摩“世界上最優(yōu)美的海岬”——歌德“凡見(jiàn)過(guò)這個(gè)城市的人，都會(huì)忍不住回頭多看一眼。”——地理學(xué)家二組團(tuán)——阿格利真托

(Agrigento)是“諸神的居所”“阿格利真托是人間最美的城市”——希臘抒情詩(shī)人品達(dá)爾(Pindaros)

西西里人十分重視“根”的概念。他們的根深植于對(duì)家鄉(xiāng)滿(mǎn)懷的激情與熱愛(ài)中：陰郁的暴雨云里時(shí)隱時(shí)現(xiàn)著易變的群山；盛開(kāi)的檸檬和橘樹(shù)林香氣襲人；如茵草坡上，撒滿(mǎn)片片雪絨般細(xì)小的野花。人們頑強(qiáng)地保持著歷經(jīng)變革沿襲下來(lái)的宗教傳統(tǒng)，而一切西西里人傳統(tǒng)的核心便是家庭觀念。年輕人遠(yuǎn)走他鄉(xiāng)，并不疏離家庭。他們認(rèn)為，家庭成員應(yīng)該親密無(wú)間，哪怕不住在一起。單槍匹馬行事的風(fēng)格在西西里人看來(lái)是奇怪而不可思議的。重視私家庭院，設(shè)置下沉花園，將更多的社區(qū)綠化面積劃歸私家園林，不僅增加戶(hù)型的賣(mài)點(diǎn)，提高戶(hù)型的價(jià)值，同時(shí)降低了公共園林的建設(shè)成本和日常維護(hù)費(fèi)用。情迷地中海，一家一港灣啟示1.打造沈陽(yáng)首席“庭院”別墅啟示2.西西里的私家碼頭。臨河岸邊私家碼頭，充分利用項(xiàng)目臨水優(yōu)勢(shì)，打造島居生活意境，提升項(xiàng)目的品質(zhì)及賣(mài)點(diǎn)，增加市場(chǎng)關(guān)注度。打造沈陽(yáng)首席私家碼頭現(xiàn)有品牌的梳理品牌核心目標(biāo)人群定義企業(yè)品牌定位產(chǎn)品個(gè)性西西里莊園城市塔尖一族具有專(zhuān)業(yè)、實(shí)力、誠(chéng)信歷史文化生態(tài)別墅頂級(jí)我的生活.我的西西里營(yíng)銷(xiāo)主題情迷地中海，一家一港灣尋找地中海最美麗的源島居——西西里真山真水之間，甄藏真別墅我的生活，我的西西里主攻稀缺生態(tài)。2看示范區(qū)完工。推出體驗(yàn)活動(dòng)（廣告開(kāi)始采用實(shí)景圖片）新聞解讀，解讀品牌、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，提高美譽(yù)度。軟文＋硬廣復(fù)合推進(jìn)，凝聚品牌力。3讀推廣節(jié)奏設(shè)置：1感4住部分業(yè)主入住以后，重點(diǎn)放在喬基拉德式口碑傳播，帶動(dòng)2、3期以后的銷(xiāo)售。營(yíng)銷(xiāo)整體思路1.變廣告為新聞

廣告打造玻璃品牌,新聞打造鉆石品牌“王婆賣(mài)瓜”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在是“故事大王”的時(shí)代，作西班牙的格拉納卡來(lái)說(shuō)，有講不完的故事，說(shuō)不完的話(huà)題。我們不單要客戶(hù)知道然，也要讓他們知道所以然。應(yīng)在前期加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目位置（比鄰渾河、鳥(niǎo)島公園以及世博園）利用新聞事件，用不像廣告的廣告，用文章、新聞等途徑對(duì)項(xiàng)目做深度報(bào)道，解析本項(xiàng)目的真正價(jià)值，從而塑造品牌。在以后的推廣中更應(yīng)多利用新聞事件多加宣傳。事件一：沈陽(yáng)首座私家碼頭建成事件二：乘游輪北上，西西里選房事件三：西西里選總督新聞發(fā)布會(huì)，引爆沈陽(yáng)市場(chǎng)思路：做大事容易,做小事難.要做就要做大事.與其花高價(jià)找名人做代言,不如找我們最尊貴的業(yè)主做代言,選出自己的總督,并設(shè)有上議院\下議院,業(yè)主是上議院,開(kāi)發(fā)商是下議院.共建園區(qū)。

敢請(qǐng)記者幫業(yè)主收樓在重要節(jié)點(diǎn)邀請(qǐng)各媒體記者幫業(yè)主提前驗(yàn)房，親身見(jiàn)證施工與交樓全過(guò)程。以檢驗(yàn)實(shí)力與誠(chéng)信度。以此大力炒作。事件四：事件五：與戴比爾斯合作舉辦鉆石巡展在項(xiàng)目會(huì)所舉辦戴比爾斯合作舉辦鉆石巡展，實(shí)現(xiàn)品牌互動(dòng)，提升項(xiàng)目品質(zhì)。事件六：百人小提琴合奏——《月光曲》與沈陽(yáng)音樂(lè)學(xué)院附小合作，由百名學(xué)生共同演奏貝多芬名著《月光曲》在媒體上多利用頭版報(bào)眼＋內(nèi)版新聞的模仿新聞稿的操作方式。變廣告為窄告

營(yíng)銷(xiāo)整體思路2.策劃重點(diǎn)側(cè)重于更有針對(duì)性的告知方式。形成廣告、窄告的互動(dòng)推進(jìn)。招商先行，因此，策劃重點(diǎn)側(cè)重于更有針對(duì)性的告知方式。形成新聞與窄告的互動(dòng)推進(jìn)！招商先行，對(duì)目標(biāo)人群進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，發(fā)動(dòng)DM掃蕩攻勢(shì)，和手機(jī)短信等onetoone的宣傳方式營(yíng)銷(xiāo)整體思路3.變銷(xiāo)售為服務(wù)真正的銷(xiāo)售在銷(xiāo)售之后——土光敏夫（佳能創(chuàng)始人）高質(zhì)高效的服務(wù)體系不定期進(jìn)程狀況溝通-客戶(hù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)+銷(xiāo)售員每月短信通告-客戶(hù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)+銷(xiāo)售員建立檔案-客戶(hù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)+銷(xiāo)售員日常廣告活動(dòng)提案-客戶(hù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)+案組客戶(hù)重大節(jié)日祝福-客戶(hù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)+案組組建客戶(hù)服務(wù)中心加強(qiáng)一對(duì)一的情感攻勢(shì)及口碑傳播,

主動(dòng)接觸老客戶(hù)，讓其推薦新客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)整體思路4.變坐銷(xiāo)為行銷(xiāo)走出去，引進(jìn)來(lái)！資源營(yíng)銷(xiāo)聯(lián)合和項(xiàng)目客戶(hù)定位相同的會(huì)所、品牌店，共享客戶(hù)群。我們主要的客戶(hù)群年齡在35－65歲，這部分人注重生活享受，并且社會(huì)活動(dòng)較多，一些中高端的酒店、娛樂(lè)、百貨茶館、運(yùn)動(dòng)會(huì)所等場(chǎng)所都是我們目標(biāo)客戶(hù)群的聚集地。與符合我們客戶(hù)需求的消費(fèi)場(chǎng)所聯(lián)合宣傳，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，合作伙伴，互惠互利。與西武百貨，卓展，新世界等中、高檔百貨形成聯(lián)盟商家，持其會(huì)員卡購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的可享受一定的折扣或是優(yōu)惠。（必要時(shí)可在一樓大堂設(shè)置咨詢(xún)處）與星級(jí)酒店等娛樂(lè)場(chǎng)所形成活動(dòng)互利，提供發(fā)票袋等。在加油站派發(fā)私家車(chē)用品：車(chē)載手機(jī)袋，紙抽或濕紙巾等。提供印有我們宣傳的出租車(chē)坐套，或在出租車(chē)上設(shè)產(chǎn)品宣傳冊(cè)。與旅行社形成互惠互利，互有優(yōu)惠點(diǎn)，共享客戶(hù)群。聯(lián)合茶藝館、運(yùn)動(dòng)會(huì)所等做活動(dòng)。例如：