美麗新城可行性報(bào)告(改)

美麗新城可行性報(bào)告(改)PAGEPAGE5“卓越·美麗新城”項(xiàng)目可行性報(bào)告區(qū)西南部，東鄰陳家橋鎮(zhèn)，西靠璧山縣璧城鎮(zhèn)、獅子鎮(zhèn)，南接九龍坡區(qū)金鳳鎮(zhèn)，北連重慶市大學(xué)城（虎溪鎮(zhèn)）。曾家鎮(zhèn)轄10個(gè)行政村和2個(gè)社區(qū)，89個(gè)農(nóng)村合作社，總?cè)丝?.4萬(wàn)人城鎮(zhèn)規(guī)劃面積3.22平方公里，建成區(qū)面積1.4平方公里，建成區(qū)常住人口1.96萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率82%。2009年度，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值3.02億元，農(nóng)民人均純收入5972元。今年以來(lái)，曾家鎮(zhèn)以打造“三大園”（臺(tái)資信息產(chǎn)業(yè)園、西部新城后花園和萬(wàn)畝現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)園）為載體，抓住中心鎮(zhèn)建設(shè)和西部新城建設(shè)契機(jī)，有力的推進(jìn)了“西部新城經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)和生態(tài)宜居的環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”建設(shè)。2、地塊條件2.1.地理位置新的租賃地位于新修的長(zhǎng)新路邊，緊靠渝中區(qū)的總部經(jīng)濟(jì)園不到一公里，今年渝中區(qū)將大力打造大坪的時(shí)代天街，未來(lái)大坪地區(qū)是重慶新的高端消費(fèi)商業(yè)中心，在虎頭巖和長(zhǎng)新路，新建和將建的汽車4S店有7—8家，3—4年后這里將成為重慶新的汽車一條街。2.2.交通未來(lái)五年內(nèi)，提到重慶主城核心商圈，當(dāng)屬將新增的“大坪CBD”—渝中總部經(jīng)濟(jì)園。隨著政府將總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)納入提案，為了升級(jí)與總部經(jīng)濟(jì)園的交通配套，目前已經(jīng)開(kāi)始修建幾處線路：

連接渝州路歇臺(tái)子與虎頭巖的歇虎路，這條路將連通總部經(jīng)濟(jì)的新商圈——龍湖時(shí)代天街和英利七牌坊。

而在虎頭巖龍華4S店背后，將再建一條虎頭巖雙向四車道支路（大化路），該路建成后，化龍橋?qū)⑴c高九路直接相連，屆時(shí)阿卡迪亞的業(yè)主們可以一車抵達(dá)總部經(jīng)濟(jì)的休閑名片——瑞安重慶新天地。

在總部經(jīng)濟(jì)園南區(qū)，還將規(guī)劃修建一條永年路，將虎頭巖與高九路相通，連通總部經(jīng)濟(jì)的商務(wù)核心集群。同時(shí)，總部經(jīng)濟(jì)園北區(qū)將與即將開(kāi)建的紅巖村大橋相通。

輕軌5號(hào)線從園區(qū)地下穿過(guò)，在總部經(jīng)濟(jì)園南區(qū)入口有輕軌車站，緊鄰協(xié)信阿卡迪亞重慶中央別墅區(qū)。在不遠(yuǎn)的未來(lái)，現(xiàn)代化、高效率的交通服務(wù)將讓生活更便捷?？偟膩?lái)說(shuō)，人們一直關(guān)注的“行”的問(wèn)題，一定能變好，也一定會(huì)變得越來(lái)越好！2.3.已有4S店規(guī)?；㈩^巖這一路段是城市快速干道，連跨主城六個(gè)區(qū)域，是嘉濱路、長(zhǎng)江路以及嘉華大橋的樞紐路段。屬于重慶渝中區(qū)CBD繁華中心。這里地理環(huán)境和交通條件非常優(yōu)越，在這新建的汽車4S店已有三四家，幾年后這里將成為重慶新的汽車一條街。重慶龍華實(shí)業(yè)集團(tuán)龍奧汽車銷售服務(wù)有限公司位于渝中區(qū)經(jīng)緯大道777號(hào)（高九路虎頭巖轉(zhuǎn)盤）。它是由是由重慶龍華實(shí)業(yè)集團(tuán)于2011年投資2億元，按一汽-大眾奧迪公司標(biāo)準(zhǔn)修建的4S服務(wù)站。它建筑規(guī)模5層樓，占地15畝，總建筑面積21154多平方米，其中維修服務(wù)區(qū)營(yíng)業(yè)面積約1萬(wàn)平方米。龍華一汽大眾·眾華高九路4S店位于渝中區(qū)經(jīng)緯大道777號(hào)（高九路虎頭巖轉(zhuǎn)盤），該店投資上億元，占地5338.5平方米，具有五層樓的總建筑規(guī)模，建筑面積達(dá)到12931平方米。重慶龍華實(shí)業(yè)集團(tuán)沃華汽車銷售服務(wù)有限公司位于重慶市渝中區(qū)經(jīng)緯大道777（大坪高九路虎頭巖），是經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)安沃爾沃,沃爾沃品牌的，主要以銷售新車為主，同時(shí)也為用戶提供配件、維修等服務(wù)。黃記\o"華泰"華泰4S店位于重慶市渝中區(qū)高九路虎頭巖轉(zhuǎn)盤處（協(xié)信總部城旁），匯集了汽車銷售、售后、維修等全套服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)4S店。它分為3層樓，總占地面積超過(guò)3000平米。其中3樓為辦公區(qū)，1樓為展廳、2樓為售后維修車間。完善的維修設(shè)施以及熟練的技工是黃記汽車的優(yōu)勢(shì)。3、規(guī)劃指標(biāo)該項(xiàng)目5個(gè)地塊總用地面積88291㎡，建設(shè)用地面積：88291㎡，總建筑面積307789.80㎡，地上建筑面積：298280.23㎡，地下建筑面積：9509.57㎡。4、區(qū)域規(guī)劃渝中區(qū)“十二五”規(guī)劃明確提出在大坪片區(qū)打造都市新核心，再造一個(gè)解放碑的構(gòu)想。撬動(dòng)渝中半島大坪板塊經(jīng)濟(jì)的“發(fā)動(dòng)機(jī)”——占地約500畝、總投資47億元的渝中總部經(jīng)濟(jì)園位于高九路虎頭巖沿線，計(jì)劃3年建成。“園區(qū)地處主城核心，依托交通、城市配套、資源要素聚集等優(yōu)勢(shì)，定向吸納世界500強(qiáng)、大型及規(guī)模以上企業(yè)共300余家入駐園區(qū)，實(shí)現(xiàn)每年財(cái)政稅收達(dá)7.8億元。同時(shí)，今年還將配套建設(shè)占地面積達(dá)200畝的虎頭巖生態(tài)公園，并建三條城市道路為園區(qū)交通配套。5、經(jīng)濟(jì)水平：全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值3.02億元，同比增長(zhǎng)10%。其中，第一產(chǎn)業(yè)0.56億元，增長(zhǎng)10%；第二產(chǎn)業(yè)2.1億元，增長(zhǎng)12.9%；第三產(chǎn)業(yè)0.36億元，增長(zhǎng)20%，農(nóng)民人均純收入5972元，增長(zhǎng)10.2%。三、汽車4S店項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)分析（一）西部新城住宅物業(yè)現(xiàn)狀特點(diǎn)：拆遷安置房：因西部新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)導(dǎo)致政府主導(dǎo)的拆遷安置房開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，同時(shí)存在較大供應(yīng)缺口，目前僅大學(xué)城拆遷尚存1000多戶未安置；違規(guī)建房：到目前為止，整個(gè)西部九鎮(zhèn)仍然存在大面積的違規(guī)建房（無(wú)用地許可，無(wú)規(guī)劃許可），并且銷售情況不錯(cuò)。而且，以前的城鎮(zhèn)居民的住宅也多為違規(guī)建筑，因歷史原因保有居住權(quán)，但是，因無(wú)產(chǎn)權(quán)而無(wú)法成為流通性資產(chǎn)?，F(xiàn)在，許多居民已意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，所以，本項(xiàng)目作為具備完全正規(guī)合法手續(xù)的物業(yè)，勢(shì)必受到重視。經(jīng)濟(jì)適用房：在西永、陳家橋、青木關(guān)等鎮(zhèn)已經(jīng)出現(xiàn)小區(qū)式的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)（初步調(diào)查在建總量在15萬(wàn)方以下），隨著西部的城市化進(jìn)程發(fā)展和國(guó)家鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房的政策引導(dǎo)，其開(kāi)發(fā)量將會(huì)迅速擴(kuò)大。普通商品房：在西永—土主、虎溪—陳家橋組團(tuán)內(nèi)（不含大學(xué)城）范圍內(nèi)，目前尚無(wú)普通商品房（出讓地性質(zhì)）供應(yīng)。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房：因城鎮(zhèn)化及還耕需要，農(nóng)村宅基地住房被征用時(shí)，將實(shí)施周邊城鎮(zhèn)就地拆遷安置的辦法。(二)西部新城住宅物業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)：拆遷安置房將會(huì)繼續(xù)開(kāi)發(fā)，但政府會(huì)更多的在地產(chǎn)商手中去采購(gòu)房源，以滿足安置需要；隨西部建設(shè)的加快，為滿足西部廣大低收入城鎮(zhèn)人口及外遷入低收入人口的住房需要，本區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和低端普通商品房建設(shè)將會(huì)有較大發(fā)展，年供應(yīng)量將回迅速攀升到百萬(wàn)方量級(jí)。按西部新城70萬(wàn)常住人口的規(guī)劃、人均住房27平方米要求、結(jié)合都市副商業(yè)中心/高科技產(chǎn)業(yè)中心/教育中心的城市功能定位所應(yīng)涉及的舊城鎮(zhèn)拆遷改造需求、外來(lái)商貿(mào)配套服務(wù)流入人口增加等各方面因素來(lái)判斷，該區(qū)域未來(lái)十年內(nèi)的住宅需求面積在2000萬(wàn)平方米以上，具有廣闊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)空間，是未來(lái)重慶市的住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)版塊之一。在西永—土主、虎溪—陳家橋組團(tuán)內(nèi)（含大學(xué)城）范圍內(nèi)，規(guī)劃居住用地以一、二級(jí)為主，按2.5的容積率計(jì)算，僅大學(xué)城內(nèi)在未來(lái)若干年內(nèi)就將有700萬(wàn)方以上的普通中、高檔商品房住宅供應(yīng)。該區(qū)域未來(lái)住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)將呈現(xiàn)品質(zhì)層次豐富的態(tài)勢(shì)：大學(xué)城中心區(qū)的高尚住宅區(qū)——以富力、龍湖開(kāi)發(fā)的城市別墅、花園樣房、高品質(zhì)多層/高層住宅為代表，主要以外來(lái)高質(zhì)人口、本區(qū)域高端人口為銷售對(duì)象；圍繞大學(xué)城周邊的西永、陳家橋組團(tuán)將以中、低端普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)為主，物業(yè)形態(tài)將以高層、小高層為主，主要以外來(lái)中/低質(zhì)人口、本區(qū)域一般城鎮(zhèn)人口、周邊工業(yè)產(chǎn)業(yè)人口為銷售對(duì)象；在周邊自然景觀資源較好的地塊，將出現(xiàn)類似藍(lán)湖郡—弗拉明戈這樣的高尚別墅-洋房區(qū)；另外就是拆遷安置房的建設(shè)會(huì)持續(xù)若干年。（三）統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略及一圈兩翼戰(zhàn)略對(duì)本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)價(jià)值分析在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略及一圈兩翼戰(zhàn)略的大背景下，本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)價(jià)值不能用靜態(tài)的觀點(diǎn)來(lái)看。關(guān)于西部的市場(chǎng)機(jī)會(huì)價(jià)值，我們要站在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度，去解讀政府對(duì)西部的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，從而找到企業(yè)在未來(lái)十年內(nèi)的一個(gè)重要戰(zhàn)略版塊。●人口規(guī)模：其中：兩大片區(qū)和三個(gè)外圍組團(tuán)的人口分布為：（單位：萬(wàn)人）西永—土主虎溪—陳家橋青木關(guān)—鳳凰回龍壩曾家總計(jì)近期4.019.52.02.01.529.0遠(yuǎn)期25.032.05.06.02.070.0整個(gè)片區(qū)的近期人口達(dá)29萬(wàn),遠(yuǎn)期人口達(dá)70萬(wàn),從人口規(guī)模來(lái)說(shuō)，具備很大的市場(chǎng)容量，相當(dāng)與再造一個(gè)沙坪壩，使本項(xiàng)目具備堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)?！裼玫匾?guī)模：本區(qū)域最大建設(shè)用地規(guī)模控制在120平方公里以內(nèi)。西永—土主虎溪—陳家橋青木關(guān)—鳳凰回龍壩曾家總計(jì)近期5.01.527.0遠(yuǎn)期30.62.280.0有眼光的各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司都在該區(qū)域積極進(jìn)行進(jìn)行土地的戰(zhàn)略儲(chǔ)備。城市功能：虎溪——陳家橋片區(qū)：以大學(xué)園區(qū)為主要職能，以發(fā)展教育科研產(chǎn)業(yè)和相應(yīng)的配套產(chǎn)業(yè)為主的文化中心。西永——土主片區(qū)：以高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代物流中心及重慶市西部新城（西永組團(tuán)）的中心服務(wù)區(qū)。中南部以襄渝鐵路為界，鐵路以東：高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)；鐵路以西：以行政、商貿(mào)、服務(wù)為主等的第三產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)曾家組團(tuán)移民安置及城區(qū)擴(kuò)建。居住用地：該區(qū)域的規(guī)劃有如要求：①住宅建設(shè)以達(dá)到康居水平為目標(biāo)，提高住宅的舒適性、安全性，增強(qiáng)住宅的多樣化和可選擇性，遠(yuǎn)期人均居住用地面積達(dá)到27平方米左右。②城鎮(zhèn)已有的居住用地以改造、改善環(huán)境質(zhì)量為主，降低建筑密度。③新開(kāi)發(fā)的居住用地以一、二類居住用地為主，必須按小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)成片開(kāi)發(fā)，移民安置區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)降低至三類。④規(guī)劃城市建設(shè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的農(nóng)村居民點(diǎn)，納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理，嚴(yán)格控制建設(shè)用地及布局，逐步改造為城市居住區(qū)，避免“城中村”現(xiàn)象。⑤規(guī)劃城市建設(shè)區(qū)外的農(nóng)村居民點(diǎn)：建議在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)保留原住區(qū)，不再增加規(guī)模；在其他農(nóng)業(yè)區(qū)域，采用就地發(fā)展控制其規(guī)模的方式。在上述的規(guī)劃要求中，鮮明的提出了康居的居住標(biāo)準(zhǔn)及人均27平方米的居住面積要求，規(guī)劃了一、二級(jí)用地的主流方向，同時(shí)提出了避免“城中村”現(xiàn)象，從中可以明確的看出該區(qū)域?qū)?huì)被建設(shè)成一個(gè)真正的“大城市”，而非大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也可以看出該區(qū)域的農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化規(guī)模將會(huì)很大，這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了極大的發(fā)展空間。商業(yè)金融用地：規(guī)劃在西永——土主片區(qū)東西向景觀帶兩側(cè)安排市級(jí)商貿(mào)金融中心；將陳家橋改造為虎溪——陳家橋片區(qū)商業(yè)服務(wù)次中心；曾家組團(tuán)規(guī)劃為市級(jí)旅游服務(wù)接待中心；其余各組團(tuán)按規(guī)定配套設(shè)置商業(yè)服務(wù)設(shè)施，用地按城市組團(tuán)級(jí)、居住小區(qū)級(jí)兩級(jí)布置，結(jié)合基層商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，形成完善的商業(yè)服務(wù)體系。專業(yè)市場(chǎng)：虎溪——陳家橋片區(qū)：人才市場(chǎng)1-2處，科技市場(chǎng)1處；西永——土主片區(qū)：科技市場(chǎng)1-2處，金融、保險(xiǎn)、信息、勞動(dòng)力、房地產(chǎn)等無(wú)形要素市場(chǎng)在商務(wù)區(qū)內(nèi)設(shè)置；本區(qū)域?qū)碛蟹比A的商業(yè)設(shè)施和商氣，所以，本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)不能用單純的社區(qū)商業(yè)角度來(lái)進(jìn)行規(guī)劃，必須充分考慮“陳家橋片區(qū)商業(yè)服務(wù)次中心”給本項(xiàng)目帶來(lái)的有利影響，定位出合理的商業(yè)物業(yè)體量、商業(yè)建筑形態(tài)、商業(yè)業(yè)態(tài)配置規(guī)劃和商業(yè)營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)策略，方可實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的價(jià)值最大化。對(duì)外交通：依托高速公路、鐵路和城市骨干道路組織對(duì)外交通?？拓洸⒅兀訌?qiáng)公路與鐵路的轉(zhuǎn)換，強(qiáng)化對(duì)外交通設(shè)施建設(shè)，完善對(duì)外交通體系。過(guò)境道路網(wǎng)絡(luò)布局：包括東西向、南北向的兩條高速公路和兩縱兩橫的城市骨干道路組成該區(qū)域的對(duì)外交通框架。①將原定的遂渝高速公路和重慶市二環(huán)高速公路走向由經(jīng)過(guò)陳家橋地區(qū)調(diào)整至兩山一側(cè)。②將重慶市二環(huán)城市快速干道調(diào)整至土主、西永一側(cè)，在白市驛與成渝高速公路立交。③東西向：南部預(yù)留大學(xué)園區(qū)南端城市主干道穿過(guò)寨山坪和歌樂(lè)山，直接與梨樹(shù)灣和站東路相連；中部在土主打通中梁山隧道，東接井口、北部新區(qū)和寸灘港，西接土主集裝箱節(jié)點(diǎn)站、大學(xué)園區(qū)和壁山縣；北部在回龍壩設(shè)穿過(guò)中梁山的隧道，跨嘉陵江，與北部經(jīng)開(kāi)區(qū)和寸灘港相連。④南北向：利用大學(xué)園區(qū)內(nèi)的虎曾路，向南延伸到九龍坡的金鳳和西彭，向北延伸到青木關(guān)和北碚的歇馬。區(qū)間交通：解決兩大片區(qū)三個(gè)外圍組團(tuán)之間的區(qū)間快速聯(lián)系。①虎溪——陳家橋片區(qū)和西永——土主片區(qū)之間以四條城市主干道相連：東西向景觀帶南北的中北線和中南線兩條城市主干道和北線、南線城市主干道。②兩大片區(qū)在西北利用現(xiàn)有道路擴(kuò)建與青木關(guān)——鳳凰組團(tuán)聯(lián)系；向南依靠南北向西線城市主干道與曾家組團(tuán)相連；東北依托南北向的城市中環(huán)快速道路與回龍壩組團(tuán)相通。青木關(guān)——鳳凰組團(tuán)與回龍壩組團(tuán)之間依托現(xiàn)有公路擴(kuò)建進(jìn)行聯(lián)系。城市公共交通：①沿城市主干道設(shè)置公交線路，按不少于500～800米同側(cè)距離設(shè)置公交車站。公共交通密度應(yīng)達(dá)到2.5～3.5千米／平方公里。②公交樞紐站及調(diào)度中心：在土主大型交通樞紐站內(nèi)設(shè)立調(diào)度中心；分別在虎溪以北、土主、西永以北和大學(xué)園區(qū)的中心位置設(shè)立四個(gè)公交樞紐站。③公交首末站場(chǎng)：規(guī)劃在片區(qū)外圍的曾家、青木關(guān)、回龍壩及西永的邊緣設(shè)立四個(gè)公交車輛一般站場(chǎng)。④公交車輛保養(yǎng)站：規(guī)劃在曾家和青木關(guān)以南設(shè)立兩個(gè)公交車輛保養(yǎng)站。⑤出租車采用定點(diǎn)服務(wù)與路拋制結(jié)合方式，營(yíng)運(yùn)站附設(shè)于長(zhǎng)途客運(yùn)站、火車客運(yùn)站。⑥各組團(tuán)繁華地段，對(duì)外交通樞紐和大型公建區(qū)的道路應(yīng)設(shè)出租車停車道。城市軌道交通：①線路規(guī)劃：軌道交通的道路接口設(shè)在土主隧道，東接井口。其走線由土主隧道進(jìn)入，先后分別沿北線主干道、東線主干道、中北線主干道、西線主干道和北線主干道進(jìn)入壁山境內(nèi)。②軌道交通站的設(shè)置：規(guī)劃在土主以西設(shè)立樞紐站。解讀：本區(qū)域擁有高速公路、鐵路和城市骨干道路、區(qū)間公路、公交運(yùn)輸、軌道交通，形成立體化構(gòu)架?！裨搮^(qū)域近期重點(diǎn)建設(shè)一覽表：城區(qū)建設(shè)設(shè)虎溪——陳家橋片區(qū)1．大學(xué)校園2．陳家橋商業(yè)區(qū)擴(kuò)展3．大學(xué)園區(qū)文體共享區(qū)4．虎溪及陳家橋移民安置西永——土主片區(qū)1．西永城區(qū)擴(kuò)展及商業(yè)中心區(qū)起步區(qū)建設(shè)2．移民安置3．科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)首期建設(shè)回龍壩組團(tuán)1．回龍壩城區(qū)擴(kuò)展2．移民安置3．加工工業(yè)園區(qū)一期建設(shè)青木關(guān)——鳳凰組團(tuán)1．青木關(guān)——鳳凰城區(qū)擴(kuò)建2．青鳳工業(yè)園區(qū)一期建設(shè)曾家組團(tuán)移民安置及城區(qū)擴(kuò)建基礎(chǔ)設(shè)施1．遂渝高速公路及配套中梁山隧道2．重慶市二環(huán)高速公路3．鐵路集裝箱節(jié)點(diǎn)站一期4．東西向景觀帶5．重慶市中環(huán)快速路6．近期建設(shè)范圍內(nèi)及各組團(tuán)之間主要城市主干道7．近期建設(shè)區(qū)內(nèi)的城市次干道8．污水處理廠（陳家橋）9．規(guī)劃為近期建設(shè)的高位水池、變電站及其他工程管線項(xiàng)目10．垃圾處理場(chǎng)一期生態(tài)環(huán)境1．重慶西湖一期建設(shè)2．白鷺保護(hù)區(qū)3．寨山坪生態(tài)植物園一期由于重慶市基礎(chǔ)交通建設(shè)的飛速發(fā)展，三個(gè)版塊在未來(lái)三年將穿越兩山一江的阻隔而成為一個(gè)完全無(wú)逢連接的整體。三個(gè)版塊都位于重慶市“一圈兩翼”戰(zhàn)略中的“一小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)圈”中。歷史上，三個(gè)版塊的制造產(chǎn)業(yè)就從未分離過(guò)，比如壁山—青杠、青木關(guān)—鳳凰地區(qū)的汽、摩配件制造流向沙坪壩的雙碑，九龍坡的雙山工業(yè)園等。歷史上，西部區(qū)域和渝西走廊是成渝兩個(gè)核心都市圈的最重要物流、人流、商流通道。我們可以預(yù)測(cè)：未來(lái)若干年內(nèi)，西部及渝西走廊將會(huì)成為一片統(tǒng)籌發(fā)展的新興都市集群，其繁華程度不會(huì)亞于今天的沙坪壩。我們的目標(biāo)就是通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在西部地區(qū)塑立具備市場(chǎng)號(hào)召的“西部”住宅的產(chǎn)品牌線，成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的樣板示范項(xiàng)目，并且迅速的復(fù)制推廣，這將給公司未來(lái)發(fā)展開(kāi)辟?gòu)V闊的空間。西部住宅物業(yè)的普遍性問(wèn)題：●規(guī)劃布局散亂,小區(qū)不封閉；●建筑外立面設(shè)計(jì)粗放、品味差、功能不齊；●入戶單元及梯道設(shè)計(jì)及為粗糙，用材粗糙，做工粗糙；●談不上園林景觀設(shè)計(jì)，僅為社區(qū)基本綠化；●公共功能配套設(shè)施極為簡(jiǎn)陋；●基本沒(méi)有物業(yè)管理，保安狀況差；●社區(qū)商業(yè)配套業(yè)態(tài)十分單一，僅滿足最低層次的生活需要；綜上所述，西部現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)是根本達(dá)不到“康居”要求的，僅為滿足城鎮(zhèn)最低質(zhì)人口的住宅需求。隨著城市的發(fā)展，廣大中質(zhì)、中偏低質(zhì)人口的住宅供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)的市場(chǎng)空白狀態(tài)。這是本項(xiàng)目的重大市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，正是因?yàn)檫@樣的市場(chǎng)空白存在，才會(huì)出現(xiàn)目前該區(qū)域內(nèi)“茂余花園”項(xiàng)目預(yù)登記客戶迅速超出開(kāi)發(fā)供應(yīng)量的局面。同時(shí)，由于西部住宅的原始起點(diǎn)水平太低，給本項(xiàng)目提供了太多的“付出有限成本即可得到極大反響”的突破點(diǎn)，只要我們以“精心設(shè)計(jì)，控制成本、提供西部康居住宅典范樣本”的理念來(lái)運(yùn)作本項(xiàng)目，將會(huì)獲得諸多的回報(bào)。五、本項(xiàng)目的定位核心概念定位：“錦繡新城，錦繡生活”沒(méi)有一個(gè)錦繡新城（指西部新城），本項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值便無(wú)從體現(xiàn)。本項(xiàng)目的基本建造理念是：在一個(gè)錦繡新城里，建造一個(gè)康居的錦繡花園住區(qū)，為新城人民提供一種全新的錦繡生活模式。從而建立一個(gè)西部的錦繡品牌。本項(xiàng)目的主題廣告語(yǔ)：“錦繡新城，美麗生活”本項(xiàng)目的建筑文化：“現(xiàn)代建筑，美麗生活本項(xiàng)目的園林文化：健康、綠色、歡樂(lè)本項(xiàng)目的精神價(jià)值：生機(jī)蓬勃、面向未來(lái)、自信自強(qiáng)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群該項(xiàng)目屬 我公司為重慶共享工業(yè)投資有限公司代建的重慶臺(tái)資信息產(chǎn)業(yè)園安置房，并全部由重慶共享工業(yè)投資有限公司回購(gòu)，并不面向市場(chǎng)銷售。三、建筑風(fēng)格定位：建筑風(fēng)格建議定位為現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義。在不影響戶型品質(zhì)的情況下，建筑立面構(gòu)成力求線條簡(jiǎn)潔明了，利落干凈。建筑色彩以復(fù)合灰調(diào)色為主，避免過(guò)于飽和的色彩體系（原色、間色），主色相度控制在90度以內(nèi)，明暗對(duì)比度在40-80度區(qū)間。窗戶、陽(yáng)臺(tái)欄桿、空調(diào)位的設(shè)計(jì)考慮了與建筑外立面的整體協(xié)調(diào)性。四、可參與性社區(qū)功能性配套設(shè)施定位定位關(guān)鍵詞“健康、經(jīng)濟(jì)、適用、普遍性”從關(guān)懷住區(qū)居民的生活及成本控制雙向考慮，我們的配套設(shè)施不能單一、要豐富；不能昂貴、但要適用。五、戶型組合定位在滿足70/90規(guī)定的范圍內(nèi)，以“康居、人性、功能、尺度”為定位關(guān)鍵詞?？稻樱阂笪覀兊膽粜驮O(shè)計(jì)不能太差，要做出品質(zhì)感人性：要求我們的戶型在采光、通風(fēng)、動(dòng)線、健康生態(tài)上關(guān)懷居者功能：要求我們充分考慮目標(biāo)客群的家庭結(jié)構(gòu)和生活特性尺度：要求我們精心把握尺度，不浪費(fèi)空間，有效控制總面積戶型配比（建面面積）：60平米兩房?jī)蓮d10%80平米兩房?jī)蓮d20%100-105平米三房?jī)蓮d40%118~130平米三房?jī)蓮d20%140-153平米四房?jī)蓮d10%六、價(jià)格定位以重慶市物價(jià)局核定的價(jià)格為準(zhǔn)。七、物業(yè)管理費(fèi)定位：以重慶市物價(jià)局核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為物業(yè)管理定位的基準(zhǔn)。七、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的基本原則、要點(diǎn)和確定項(xiàng)目的平面布置（見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的總平面圖）2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及技術(shù)指標(biāo)：本項(xiàng)目占地總面積為88291㎡平方米，總建筑面積約為307789.80平方米,其中:地上建筑總面積為298280.23平方米；地下建筑面積：9509.57平方米。配套、公建、物管2734.95平方米,車庫(kù)14774.3平方米（停車位：674個(gè)）。其中：(1)T1-1/03地塊：地塊面積：29052平方米覆蓋率：≤27.51%容積率：≤3.48%綠化率：≥49.71%建筑面積：107479.7平方米(2)T3-1/02地塊:地塊面積：9055平方米覆蓋率：≤22.85%容積率：≤2.45%綠化率：≥55.24%建筑面積：22214.46平方米(3)T3-3/03地塊:地塊面積：23611平方米覆蓋率：≤14.78%容積率：≤3.48%綠化率：≥55.92%建筑面積：85378.19平方米(4)T71-1/03地塊:地塊面積：12566平方米覆蓋率：≤15.17%容積率：≤3.48%綠化率：≥51.45%建筑面積：43757.02平方米(5)T71-2/03地塊:地塊面積：14007平方米覆蓋率：≤14.5%容積率：≤3.49%綠化率：≥54.94%建筑面積：48960.43平方米八、投資估算和資金籌措整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的投入采取分批投入的方式，即根據(jù)工程進(jìn)度和實(shí)際需要，分次貸款分次投入，并強(qiáng)化營(yíng)銷推廣，實(shí)現(xiàn)先期強(qiáng)勢(shì)銷售，保證快速回收房款，以加速資金周轉(zhuǎn)，加快工程進(jìn)度，減少資金占有時(shí)間和數(shù)量，提高資金使用效率，最終實(shí)現(xiàn)快速、高效完成整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)靜態(tài)總投資84658.85萬(wàn)元，其中自籌資金25397.65萬(wàn)元，向銀行申請(qǐng)貸款5500萬(wàn)元，滾動(dòng)銷售投入4261.19萬(wàn)元。九、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)（一）銷售收入預(yù)測(cè)1．銷售收入估算如下：本項(xiàng)目總建筑面積307789.80M2，按不同銷售單價(jià)分別計(jì)算其銷售收入：銷售收入合計(jì)：93904萬(wàn)元，其中車庫(kù)按10%銷售率估計(jì)。(二)成本估算1．開(kāi)發(fā)成本：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本合計(jì)83179萬(wàn)，總建筑面積307789.80平方米。2.稅費(fèi)及其它費(fèi)用：（因本項(xiàng)目系代建安置房，稅費(fèi)及營(yíng)銷費(fèi)用暫不計(jì)算）3、銀行貸款利息：三年貸款利息=55000萬(wàn)元×8.9688%×3年＝1479.85萬(wàn)元4.成本總計(jì)：1+2+3=83179+1479.85＝84658.85萬(wàn)元。(三)收益估算：該項(xiàng)目利潤(rùn)總額:銷售總收入-總成本=93904萬(wàn)元-84658.85萬(wàn)元=9245.15萬(wàn)元.十、償貸能力分析與投資回收根據(jù)前面章節(jié)對(duì)本項(xiàng)目銷售收入的預(yù)測(cè)，按較保守的測(cè)算方法，其銷售收入能達(dá)到93904萬(wàn)元，在此，也僅以較保守的方法預(yù)測(cè)其償貸能力及投資回收期(一)償貸能力分析1.銷售分析本項(xiàng)目工程建筑面積為307789.80m2，可銷售面積為307707.83m2，其中高層住宅2937