房地產(chǎn)運(yùn)營-項(xiàng)目代建及管理實(shí)務(wù)

2022.04.21種情景一：責(zé)權(quán)利的不對等各種渠道的諸多參建方，代建方往往成了乙方不如的丙方丁方，項(xiàng)目掌控主導(dǎo)性不足又要對項(xiàng)目全盤負(fù)責(zé)責(zé)權(quán)利的不對，尤其對政府代建類資金不足又要按期交付的難題等。情景二：項(xiàng)目部“憋屈”、項(xiàng)目經(jīng)理“委屈”項(xiàng)目部成員，雖然個(gè)個(gè)都是開發(fā)能手，可到了這“憋屈”有勁無處使”；的項(xiàng)目部，如何才能成為能干的項(xiàng)目經(jīng)理？委托方既要高溢價(jià)產(chǎn)品售價(jià)又要低成本開發(fā)，既要造出好品質(zhì)又來摻和“七大姑、八大姨”開工、開盤、交付、利潤等等，代建可真左右兩難。不該做的工作也做了；但如何把代建工作轉(zhuǎn)化為代建管理費(fèi)，支等等，可是樁與委托方情景五：風(fēng)險(xiǎn)無處不在委托方有時(shí)其實(shí)就是想要代建方的品牌效果；委托方藏著掖著缺乏資金看中的就是代建方的資金及融資能力；項(xiàng)目建設(shè)過程中的證、照、印管理失控難點(diǎn)；、所以代建方存在品牌、資金、項(xiàng)目責(zé)任及建設(shè)交付等種種風(fēng)險(xiǎn)難度更大、要求更高；怎么辦？一、項(xiàng)目代建概況1、項(xiàng)目代建概述 (1)代建的定義：代建，即委托開發(fā)管理，是指市場中兩個(gè)主體，一方具有土地資源，另一方具有土地開發(fā)能力，雙方通過《項(xiàng)目委托開發(fā)管理合同》，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，利用資源互補(bǔ)優(yōu)勢，通過品牌互補(bǔ)、管理互補(bǔ)、技術(shù)專業(yè)互補(bǔ)等手段，合作完成項(xiàng)目開發(fā)，增加項(xiàng)目溢價(jià)，共享收益的一種開發(fā)模式。 代建主要由國有或集體建筑公司承建安居保障社區(qū)房展成型。兩個(gè)方向同時(shí)并存。型分析模式解析類型委托方合作方式委托方利益訴求政府代建政府及事業(yè)單位與政府安置房、經(jīng)適房、公租房等保障性住房及公共服務(wù)實(shí)施等政府投資項(xiàng)目對接社會效益，遏制尋租商業(yè)代建已經(jīng)取得土地證的企業(yè)由委托方提供土地并承擔(dān)全部或主要開發(fā)資金，房地產(chǎn)公司根據(jù)委托方需要向項(xiàng)目輸出品牌，派駐專業(yè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)承擔(dān)開發(fā)全程任務(wù)提高盈利能力，抵御市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)資本代建投資房地產(chǎn)行業(yè)的金融投資機(jī)構(gòu)與財(cái)團(tuán)、基金、信托等各類金融投資機(jī)構(gòu)對接，金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)資金募集，而房地產(chǎn)商尋找合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目并承擔(dān)開發(fā)任務(wù)資本收益最大化見情況：場更多基于以下實(shí)際：后進(jìn)行其它項(xiàng)目的開發(fā)。加速端倪已現(xiàn)；制度改革以及房地產(chǎn)市場化改革中逐步興起政府項(xiàng)目代建伴隨著中國城鎮(zhèn)化大趨勢仍將加速端倪已現(xiàn)；··資本代建則因金融制度、創(chuàng)新環(huán)境以及合作機(jī)制等尚二、項(xiàng)目代建合作及管理運(yùn)營要點(diǎn)1、代建合作基本條件·委托代建開發(fā)的前提：一方具有土地資源，另一方具有開發(fā)能力。這里的開發(fā)能力，通常還要求具有品牌影響力，管理輸出能力，團(tuán)隊(duì)組織和建設(shè)能力?！の写ㄩ_發(fā)的目的：是通過資源互補(bǔ)，使項(xiàng)目相比原有的開發(fā)獲得開發(fā)溢價(jià)，創(chuàng)造市場價(jià)值，滿足雙方的投資收益要求?！の写ㄩ_發(fā)的內(nèi)容：包含品牌輸出、管理輸出、營銷招商代理、物業(yè)服務(wù)、資金融通、信息系統(tǒng)化等多方面內(nèi)容。·合同要點(diǎn)2、項(xiàng)目代建前期要點(diǎn)與實(shí)務(wù)3、代建中期展開要點(diǎn)與實(shí)務(wù)4、代建后期要點(diǎn)與實(shí)務(wù) (2)、產(chǎn)品的優(yōu)勢開發(fā) 溢價(jià)。遍的事。 土地。 典型的輕資產(chǎn)模式。 (6)、能帶來不菲的收益誘人。 (7)、低風(fēng)險(xiǎn) (8)、能夠掙得一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目 核心優(yōu)勢解剖CC運(yùn)營能力；·第四對產(chǎn)業(yè)鏈上的資源整合能力。做代建需要后臺更強(qiáng)大的·代建4.0體系核心即構(gòu)建平臺、按需定制、共創(chuàng)價(jià)值、共享利益。 是產(chǎn)品特色和品質(zhì)。但有的委托方響品牌。方自然也就不會滿足委托方。 就要耗費(fèi)較多的時(shí)間成本、人力成本。 弱。 (4)、內(nèi)部溝通成本高 (6)、代建費(fèi)有下降的趨勢能存在的風(fēng)險(xiǎn)能存在的風(fēng)險(xiǎn) (7)、牌損傷怎么辦？4、代建的難點(diǎn)、爭議點(diǎn) (2)、資金是否抽調(diào)： 險(xiǎn)典型類型： 方