年北京CBD地區(qū)某別墅項目后評估報告

北京【*********】項目后評估報告***地產(chǎn)集團團有限公司后后評估工作小小組二○○七年十一一月北京【************】項目后后評估報告前言：***************項目是北北京公司運作作的第一個別別墅項目，項項目自2002年下半年完完成土地轉(zhuǎn)讓讓，2004年9月拆遷完畢畢正式收地，至2007年4月銷售超過95％，達到后評估時點（數(shù)據(jù)截至時間為：2007年4月30日）。基于對項目進行行經(jīng)驗總結(jié)和和失敗教訓的的吸取之目的的，希望本后后評估報告能能為今后的開開發(fā)項目尤其其別墅類項目目提供一定的的借鑒。************項項目后評估過過程中，北京京公司同事認認真對待，努努力工作，總總部的財務(wù)資資金部、投資資管理部、規(guī)規(guī)劃設(shè)計中心心和營銷策劃劃中心及發(fā)展展管理部也積積極地參與其其中，在此表表示謝意。目錄錄TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc182640128"核心內(nèi)容提要22HYPERLINK\l"_Toc182640129"【項目概況及評評估綜述】33HYPERLINK\l"_Toc182640130"【項目投資管理理評估】4HYPERLINK\l"_Toc182640132"【項目規(guī)劃設(shè)計計工作評估】6HYPERLINK\l"_Toc182640133"【項目營銷工作作評估】100HYPERLINK\l"_Toc182640134"【項目進度、工工程管理評估估】13HYPERLINK\l"_Toc182640135"【項目成本管理理評估】188核心內(nèi)容提要【投資管理評估估】準確把握發(fā)展趨趨勢，在發(fā)展展大勢中尋找找投資機遇。我我國正處于快快速城市化的的階段，在城市形態(tài)態(tài)上則主要體體現(xiàn)為城市規(guī)規(guī)模的不斷擴擴大和城市空空間結(jié)構(gòu)的演演變及進化。在在土地吸納過過程中，研究究、把握宏觀觀經(jīng)濟與城市市發(fā)展演變的的方向，在重重點及熱點區(qū)區(qū)域的起步階階段乃至規(guī)劃劃階段提前布布局，可以起起到順水推舟舟，事半功倍倍的效果。**********項目協(xié)協(xié)議采用補償償費包干制且且根據(jù)進度支支付對于土地地成本的控制制具有良好的的現(xiàn)實效果，而而在具體操作作中則可能遇遇到地價上漲漲拆遷困難，進進度延誤的問問題。這類問問題需要在協(xié)協(xié)議制定過程程中充分考慮慮，且在協(xié)議執(zhí)行行過程中定期期檢討，及時時發(fā)現(xiàn)、解決問題，盡盡快推動協(xié)議議各項條款的的執(zhí)行，以減減少、規(guī)避此此類問題帶來來的不良影響響?！矩攧?wù)管理評估估】該項目收入指標標完成得很好好，收入增幅幅超過成本增增加幅度，使使得銷售收入入增加而帶來來的效益得到到體現(xiàn)，項目目實現(xiàn)了投資資預(yù)期，是低低投資高利潤潤的一個項目目。但加強成成本控制,特別是從各各個環(huán)節(jié)加強強建安成本的的控制仍然是是我們項目發(fā)發(fā)展過程中的的重要工作,建議要總結(jié)結(jié)經(jīng)驗,完善成本預(yù)預(yù)警體系,提高成本控控制水平,實現(xiàn)動態(tài)控控制?！疽?guī)劃設(shè)計工作作評估】本項目為距CBBD最近、區(qū)域域內(nèi)最大規(guī)模模的純別墅項項目，規(guī)劃設(shè)設(shè)計工作過程程中，概念設(shè)設(shè)計與市場定定位相吻合，充充分挖掘項目目的客觀及主主觀優(yōu)勢，并并在規(guī)劃設(shè)計計、戶型設(shè)計計、立面設(shè)計計、景觀設(shè)計計、賣場包裝裝等方面都得得以很好的貫貫徹和體現(xiàn)。本項目規(guī)劃設(shè)計計工作緊密結(jié)結(jié)合市場定位位和地域特點點，在較大規(guī)規(guī)模、純別墅墅住宅產(chǎn)品的的概念策劃、規(guī)規(guī)劃布局、單單體研究、賣賣場包裝、成成本控制等方方面取得了一一定的成績，得得到了市場的的認可，并為為低密度產(chǎn)品品的規(guī)劃設(shè)計計工作積累了了寶貴經(jīng)驗?！緺I銷工作評估估】準確進行目標客客戶定位和產(chǎn)產(chǎn)品定位；在在前期采取“兩次認購，一一次開盤”的方式，并并且不同產(chǎn)品品同時推出營營造項目熱銷銷氛圍，后期期分批推售，不不斷拔高銷售售價格；面對對宏觀調(diào)控的的政策，能及及時快速地調(diào)調(diào)整銷售策略略?！景l(fā)展進度、工工程管理評估估】實際施工時間從從2005年3月至2005年12月，僅9個月的時間間，面對別墅墅項目戶型多多樣，外立面面復(fù)雜的特點點和難點，在在保證質(zhì)量的的前提下按期期竣工備案和和入伙，進度度控制比較成成功。工程管理中采用用了樣板區(qū)現(xiàn)現(xiàn)行的做法，針針對樓座多、作作業(yè)面廣的特特點，通過樣樣板區(qū)的施工工，為大面積積施工后的工工程管理和質(zhì)質(zhì)量控制提供供經(jīng)驗。【成本管理評估估】項目實施階段與與可研階段相相比，項目定定位發(fā)生改變變，技術(shù)經(jīng)濟濟指標發(fā)生了了較大變化，導(dǎo)導(dǎo)致土地成本本，建安成本本增加較大。但但是按可售面面積分攤的單單位成本，漲漲幅低于成本本總量的漲幅幅。按建筑面面積分攤單位位成本，總發(fā)發(fā)展成本與可可研預(yù)期相差差不大?！卷椖扛艣r及評評估綜述】項目概況【***********】項項目位于北京京市朝陽區(qū)王王四營鄉(xiāng)，往往東約3公里是東五五環(huán)南段，往往南3公里處是京京沈高速路，往往西約6公里是東四四環(huán)南段，往往北約2公里是廣渠渠門路東段，往往西北約10公里，可到到CBD國貿(mào)中中心；項目南南距亦莊經(jīng)濟濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)約10公里，是距距離CBD直線距離最最近的Townhhouse區(qū)域。緊靠項目南側(cè)為為占地1,800畝的18洞CBD國際高爾夫夫球場（已投投入使用），東東南約1公里是占地地1,500畝的古古塔公園，西西南方向為華華僑城開發(fā)的的北京歡樂谷谷主題公園，自自然環(huán)境及人人文環(huán)境較為為優(yōu)越。但同同時周邊市政政配套設(shè)施還還不是很完善善，東側(cè)華能能北京熱電廠廠景觀污染和和西側(cè)京秦鐵鐵路噪聲污染染對項目也帶帶來了一定的的不利影響。項目經(jīng)濟技術(shù)指指標項目占地25..08萬平方米（其其中包括代征征用地5.25萬平方米），實實際最終建設(shè)設(shè)用地面積為為19.83萬平方米,總建筑面積20.35萬平方米。容容積率0.83，建筑密度27.78％，綠化率30.2％?？偨ㄖ娣e200.35萬平方米，其其中：地上面面積15.099萬平方米，車庫庫面積1.3萬平方米，地地下面積3..96萬平方米。實際際可銷售面積積14.81萬平方米。各各單體層數(shù)為為地上3-4層，地下1層。項目開發(fā)周期項目自20022年下半年完完成土地轉(zhuǎn)讓讓，2004年9月拆遷完畢畢正式收地，實實際土方工程程于2005年1月開始，至2005年3月開始正負負零以下結(jié)構(gòu)構(gòu)施工，于2005年7月結(jié)構(gòu)封頂頂。2005年12月完成竣工工備案，2006年5月項目入伙伙，項目開發(fā)發(fā)周期約4年。項目綜合評估項目的定位由普普通多層調(diào)整整為Townhhouse，物業(yè)檔次次提高，加上上經(jīng)濟技術(shù)指指標較可研有有所變化，建建筑面積增加加，增加了可可售面積，提提高了項目的的銷售價格和和總收入。項目的發(fā)展進度度滿足了2005年底竣工結(jié)結(jié)利的要求，發(fā)發(fā)展進度加快快，促進了項項目的銷售和和資金回籠，使使得項目資金金占用期縮短短，資金收益益率提高。但但前期工作周周期和建安工工作周期被大大大壓縮，由由此對項目的的進度控制、質(zhì)質(zhì)量控制和成成本控制帶來來了一系列的的綜合影響，在在確保進度的的情況下，在在成本上面有有一定的犧牲牲。項目推向市場的的進度較為理理想，經(jīng)受住住了宏觀調(diào)控控和區(qū)域內(nèi)競競爭對手產(chǎn)品品集中供應(yīng)的的影響，在銷銷售過程中既既保證了銷售售速度，又在在很大的程度度上提高了售售價，獲得了了較高的收益益。市場對項項目的接納以以及售價的不不斷攀升也在在一定程度上上反映了項目目初期市場定定位的準確性性。項目的發(fā)展成本本、收入以及及凈利潤比較較可研報告預(yù)預(yù)測數(shù)均有較較大增加，收收入及利潤的的增加幅度高高于發(fā)展成本本的增長，成成本利潤率也也比可研預(yù)測測數(shù)有所提高高。項目最終終實現(xiàn)了投資資預(yù)期，是低低投資高利潤潤的一個項目目。別墅項目豐富了了北京公司的的產(chǎn)品類型，并并為北京公司司運作別墅類類型的項目積積累了經(jīng)驗。項目的經(jīng)驗與教教訓群體別墅墅類工程大樣樣板區(qū)先行，一一方面為營銷銷的對外展示示創(chuàng)造了條件件，另一方面面為選擇建材材、控制質(zhì)量量、避免返工工等提供了經(jīng)經(jīng)驗。本項目的超常規(guī)規(guī)發(fā)展取得了了成功，但發(fā)發(fā)展周期過于于緊張，由此此對項目的質(zhì)質(zhì)量控制、成成本控制帶來來了一系列的的負面影響，造造成了項目操操作難度大、成成本增加、工程質(zhì)質(zhì)量控制難度度加大?！岸~費率＋竣竣工按實結(jié)算算”的招標模式式滿足了無圖圖條件下項目目發(fā)展進度的的迫切需要，但但是在成本控控制方面加大大了難度，造造成了成本增增加，今后應(yīng)應(yīng)避免采用此此分判模式?！卷椖客顿Y管理理評估】項目發(fā)展周期內(nèi)內(nèi)北京房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展回回顧2002～20006年，為項目目主要發(fā)展期期，在此期間間內(nèi)，北京市市房地產(chǎn)市場場經(jīng)歷了宏觀觀調(diào)控引發(fā)的的調(diào)整及觀望望階段，但總總體上呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展，市市場需求增長長，價格上升升。2005年上半半年連續(xù)出臺臺了“國八條”和“新國八條”，宏觀調(diào)控控政策出臺嚴嚴重打擊了消消費者的置業(yè)業(yè)信心，導(dǎo)致致市場中出現(xiàn)現(xiàn)了嚴重的觀觀望氛圍，預(yù)預(yù)售成交量有有所萎縮。2006年北京京市房地產(chǎn)呈呈現(xiàn)快速穩(wěn)定定的增長，房房地產(chǎn)投資額額、銷售面積積、銷售價格格均較2005年有所增長長。北京市政府和國國務(wù)院先后對對中高端公寓寓和別墅產(chǎn)品品進行了嚴格格的限制措施施。2006年宏觀調(diào)控控政策的進一一步加大，并并在長期內(nèi)限限制低密度項項目的開發(fā)。土地合同執(zhí)行情情況評估轉(zhuǎn)讓背景、方式式及轉(zhuǎn)讓條件件【**********】項項目，原名“北京王四營營鄉(xiāng)******（一期）部部分項目（地地塊三、地塊塊四）”，2002年4月30日由北京市市發(fā)改委立項項批復(fù)由北京京**房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司開發(fā)建設(shè)，屬屬于綠化隔離離帶建設(shè)項目目。北京**由原土土地方北京市市朝陽區(qū)王四四營鄉(xiāng)**村所屬北北京**房地產(chǎn)開開發(fā)中心與香香港**國際集團團有限公司合合作成立，其其中北京***房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中心持有0％股權(quán)，香香港**持有100％股權(quán)。2002年9月月7日我公司與與香港**原股東**等簽署《關(guān)關(guān)于**國際集團團有限公司95％股權(quán)及全全部股東貸款款權(quán)益的買賣賣協(xié)議》，aa.收購原股股東香港***95％股權(quán)。b..由我公司以以項目公司名名義向原土地地方北京***房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中心支付項項目用地“三通一平”補償費；c..該項目按照25％分攤王四四營鄉(xiāng)******（一期期）項目所涉涉及的大市政政配套費。合同簽訂與最終終結(jié)算2002年2月月1日香港**國際集團團有限公司與與北京**房地產(chǎn)開開發(fā)中心、北北京市朝陽區(qū)區(qū)王四營鄉(xiāng)人人民政府簽署署《合作開發(fā)發(fā)王四營鄉(xiāng)******（一一期）部分項項目合同》、2002年3月31日簽署《補補充合同》，我我公司收購香香港**股份后，繼繼承上述合同同。2002年9月月7日我公司與與香港**原股東**等簽署《關(guān)關(guān)于**國際集團團有限公司95％股權(quán)及全全部股東貸款款權(quán)益的買賣賣協(xié)議》。協(xié)議執(zhí)行情況評評估合同執(zhí)行進度總總體情況較為為順利：a..按照協(xié)議約約定辦妥公司司工商登記變變更手續(xù)；bb.20004年9月取得項目“三通一平”建設(shè)用地，實實現(xiàn)開工建設(shè)設(shè)；c.在項目竣竣工驗收前完完成紅線外市市政配套的接接駁，順利實實現(xiàn)竣工入伙伙?？裳屑笆袌龆ㄎ晃徽{(diào)整項目在開發(fā)初期期，由于市場場情況的變化化、綠化隔離離帶政策以及及合作方違約約的多種因素素影響，如按按照原來的“花園洋房”的規(guī)劃的面面積全部建設(shè)設(shè)，由于綠化化隔離帶政策策“商品房面積積：回遷房面面積”要低于“0.5：1”的限制，需需要建設(shè)約5萬平米的農(nóng)農(nóng)民回遷房。而而農(nóng)民回遷房房不得以市場場價格銷售無無利可圖，如如不建設(shè)農(nóng)民民回遷房則項項目的銷售面面積指標達不不到原可行性性研究報告分分析的面積指指標，而原規(guī)規(guī)劃的“花園洋房”在銷售時間間上無法滿足足項目發(fā)展的的要求，在銷銷售價格以及及后期價格的的提升方面空空間較小，整整個項目的利利潤空間很小小，無法滿足足原可研報告告的利潤指標標，其他各種種經(jīng)濟技術(shù)指指標也與原可可行性研究報報告出現(xiàn)較大大的差異。同時考慮到原“花園洋房”的市場定位位可能在銷售售時間上無法法滿足項目發(fā)發(fā)展的要求，銷銷售速度較慢慢，銷售周期期較長，不能能完成北京公公司的銷售任任務(wù)。通過對以上幾個個方面的綜合合考慮，認為為本項目只能能做單價更高高、利潤更高高的產(chǎn)品，在在總價能夠被被市場接受的的前提下，做做回報率更高高的產(chǎn)品，因因此，在2003年11月，我司對對可研報告進進行了調(diào)整，將將原政府批準準的“花園洋房”規(guī)劃條件改改為“Townhhouse”，一方面提提升了項目的的銷售價格和和后期價格的的上升空間，提提高了回報率率，另一方面面也加快了項項目的推盤速速度，可研報報告于2004年3月得到了地地產(chǎn)集團的批批準。規(guī)劃指標變動評評估項目主要規(guī)劃指指標有所變化化，建筑經(jīng)濟濟指標達到了了可行性研究究階段的要求求，沒有因規(guī)規(guī)劃指標方面面的原因而對對項目盈利及及成本情況的的產(chǎn)生不利影影響。項目建設(shè)用地面面積19.83萬平方米，比比可研減少了了0.69萬平方米，實實際銷售面積積148,104平方米，比比可研報告增增加13,713平方米。應(yīng)該指出的是，項項目總建筑面面積實際達到到20.35萬平方米，比比可研13.72萬平方米增增加了48.3％，主要建建筑指標增加加在地下建筑筑面積。土地成本變動評評估土地成本的增加加主要原因為為土地出讓金金即政府地價價的增加以及及可研與實際際的統(tǒng)計口徑徑的調(diào)整。土地成本的增加加主要原因為為最終核算依依據(jù)為以實際際規(guī)劃建設(shè)面面積以及規(guī)劃劃用地發(fā)生為為準。因此，總體上講講該項目土地地成本控制理理想：成本變變動中增加的的部分為政府府地價調(diào)整導(dǎo)導(dǎo)致，變動原原因難以在可可研初期準確確預(yù)估。項目投資回報評評估實際銷售收入較較成本有大量量的增加，對對稅后利潤增增長的貢獻較較大。實際銷售收入增增長的原因主主要有：a..售價漲幅較較大，由可研研的6,650元/平方米增長長到8,875元/平方米；b..商業(yè)收入增增加。c.可銷售面面積的增加，收收入增加。實際發(fā)展成本增增長的原因主主要有：a..由于配套面面積、地下室室面積的增加加，發(fā)展周期期縮短造成綜綜合影響，材材料、人工等等價格變動、設(shè)設(shè)計標準提高高、設(shè)計變更更等原因?qū)е轮碌慕ò渤杀颈镜脑黾樱籦b.政府政策策影響政府地地價的增加。經(jīng)驗總結(jié)對項目發(fā)展前景景和未來市場場的準確判斷斷該項目位于朝陽陽區(qū)王四營鄉(xiāng)鄉(xiāng)**村高碑店店路西側(cè)，位位置在東四環(huán)環(huán)與東五環(huán)之之間，距國貿(mào)貿(mào)、CBD區(qū)域約10公里。在項項目可行性研研究階段該區(qū)區(qū)域周邊幾乎乎沒有商品房房，雖然臨近近主要城市環(huán)環(huán)路與城市干干道，但是周周邊區(qū)域道路路交通情況極極差，配套設(shè)設(shè)施缺乏，拆拆遷量大，但但是可以從朝朝陽區(qū)發(fā)展速速度和進度可可以預(yù)測到未未來幾年周邊邊的發(fā)展前景景。在其后的的幾年內(nèi)，隨隨著周邊區(qū)域域的拆遷該建建、城市道路路的拓寬，區(qū)區(qū)域配套設(shè)施施的完善，該該項目周邊環(huán)環(huán)境、交通、配配套設(shè)施得到到了根本性的的發(fā)展，完全全實現(xiàn)項目在在可行性研究究階段與周邊邊區(qū)域和土地地發(fā)展?jié)摿Φ牡念A(yù)期。因此，在今后的的土地儲備中中，應(yīng)積極著著眼于對北京京城市重點及及熱點區(qū)域發(fā)發(fā)展、擴張速速度的預(yù)期，把把握具有中短短期發(fā)展的較較高潛力的土土地儲備。通過協(xié)議方式獲獲得熟地，土土地成本較低低該項目以“綠隔隔”項目的名義義在“8.31”大限前辦理理協(xié)議出讓手手續(xù)用地出讓讓至項目公司司名下，規(guī)避避土地公開出出讓的風險，減減少了辦理相相關(guān)手續(xù)的時時間，還能夠夠享受“綠隔”項目的減免免相關(guān)稅費的的優(yōu)惠政策，減減低項目的土土地費用，因因此項目綜合合土地成本較較低，土地升升值潛力極大大。本項目土地安置置補償費為包包干使用，即即使項目在拆拆遷進度中有有所延誤，但但由于安置補補償費包干而而且根據(jù)進度度支付，因此此，在項目的的開發(fā)過程中中有效控制了了土地成本，隨隨著土地市場場中公開出讓讓土地的增加加，地價的大大幅升高，該該項目土地成成本的確定使使其具有極大大的優(yōu)勢。住宅產(chǎn)品多樣化化積極開拓，住宅宅產(chǎn)品種類多多樣化。該項項目是北京公公司首個低密密度住宅項目目，低密度住住宅開發(fā)周期期短，資金回回收快，成本本利潤率遠高高于普通住宅宅，而且在政政策影響下低低密度住宅日日漸減少的情情況下，是低低投資高利潤潤的產(chǎn)品類型型?！卷椖恳?guī)劃設(shè)計計工作評估】案例背景項目規(guī)劃設(shè)計情情況介紹位于北京市朝陽陽區(qū)王四營鄉(xiāng)鄉(xiāng)，占地25.08公頃（其中中代征5.25公頃），總總建面20.41萬m2（其中地上15.15萬m2，車庫1.3萬m2，地下3.96萬m2）；容積率0.83，綠地率30.2％。共規(guī)劃建設(shè)住宅宅樓125座，商業(yè)及及幼兒園3座；層數(shù)為為地上3-4層，地下1層，建筑高高度18m；共有628戶，以疊拼拼（200--280mm2）及聯(lián)排（250-3350m22）為主，分分別約占總戶戶數(shù)的40％和50％；獨棟（350--400mm2）和雙拼（450-5500m22）戶型，各各占總戶數(shù)的的5％左右。2002年9月月開始設(shè)計準準備；由于定定位調(diào)整，2004年4月重新開始始規(guī)劃設(shè)計方方案；2004年10月開始售樓樓處施工；2004年12月開始樣板板區(qū)施工；2005年2月完成規(guī)劃劃許可證報批批；2005年1月破土動工工；2005年12月住宅部分分竣工驗收；；2006年5月住宅部分分全面入伙。本項目于20005年6月18日開盤銷售售，市場反應(yīng)應(yīng)熱烈。先后后榮獲“2005年度最佳創(chuàng)創(chuàng)新別墅獎”、“2005年星級樓盤盤最佳別墅”、“2006年北京園林林優(yōu)秀設(shè)計獎獎二等獎”、“2006年度北京市市園林綠化優(yōu)優(yōu)質(zhì)工程”、“2007詹天佑大獎獎優(yōu)秀住宅小小區(qū)金獎”。項目的主要建筑筑標準結(jié)構(gòu)形式：基礎(chǔ)礎(chǔ)選型選用筏筏板基礎(chǔ)形式式；主體結(jié)構(gòu)構(gòu)為短肢剪力力墻結(jié)構(gòu)。外立面材料：外外墻面主要以以文化石、掛掛板及彈性質(zhì)質(zhì)感涂料為主主；局部為防防腐木、鋁合合金百葉、苯苯板窗套等；；屋頂為西班班牙陶瓦；入入口及露臺欄欄桿為噴漆鐵鐵藝。交樓標準：室內(nèi)內(nèi)毛坯交樓；；采用歐文斯斯科寧外墻外外保溫體系；；采用德國“威能”燃氣壁掛爐爐和法國“富麗凱”落地燃氣爐爐供暖，采暖暖房間布置散散熱器片；電電話及ADSL寬帶接入；；有線及衛(wèi)星星電視接入；；小區(qū)設(shè)可視視對講系統(tǒng)；；周界及主要要道路出入口口安裝攝像頭頭、圍墻設(shè)紅紅外對射；入入戶門為鋼質(zhì)質(zhì)門，其余外外門窗為斷橋橋隔熱鋁合金金門窗；雙拼拼戶型電梯入入戶。商業(yè)：共兩棟，外外墻以面磚和和玻璃幕墻為為主，局部使使用涂料；其其中一棟預(yù)計計作為整體進進行銷售，前前期兼做售樓樓處，首層精精裝修，地面面采用灰色花花崗巖和紅色色地毯，局部部為玻璃及實實木地板，吊吊頂采用金屬屬隔柵；另一一棟可靈活分分隔為大小不不等的店鋪進進行售賣，室室內(nèi)毛坯交樓樓。幼兒園：外墻面面主要以涂料料為主，室內(nèi)內(nèi)毛坯交樓，需需與教育部門門選擇的學校校進行協(xié)商后后最終確定裝裝修標準。值得借鑒和推廣廣的經(jīng)驗概念設(shè)計的深化化項目主題概念為為“都市邊緣，生生活前沿——高爾夫情景景生活”，為各規(guī)劃劃設(shè)計、平面面設(shè)計、立面面設(shè)計、環(huán)境境設(shè)計等提供供了依據(jù)，同同時為營銷推推廣提供了方方向。規(guī)劃設(shè)計的整合合以行列式、類組組團式規(guī)劃布布局，“內(nèi)環(huán)+魚骨式”交通組織；；結(jié)合中央水水系、規(guī)劃綠綠帶、外部條條件，分級布布置疊拼、聯(lián)聯(lián)排、雙拼、獨獨棟等產(chǎn)品及及公共建筑。借借助圣安德魯魯斯小鎮(zhèn)概念念，以GOLF運動休閑養(yǎng)養(yǎng)生和生活模模式為依托，營造造綠色自然、高高檔、低密度度的純別墅居住社區(qū)。單體設(shè)計的特色色禮儀、生活區(qū)———前院與客廳廳、餐廳一起起共同組成家家庭的禮儀區(qū)區(qū)；而私密的的后院與家庭庭室、早餐室室、廚房一起起形成家人活活動的生活區(qū)區(qū)。主人優(yōu)先——適適當調(diào)整家庭庭廳和客廳的的面積比例，增增大生活區(qū)所所占的比例；；主臥、主衛(wèi)衛(wèi)規(guī)格最高，設(shè)設(shè)備完備、功功能豐富，主主衛(wèi)生間和衣衣帽間的面積積相加。車庫與高程———車庫設(shè)計為為半地下室，同同時結(jié)合車庫庫的位置設(shè)計計一個半地下下室空間用以以安排視聽室室等功能，并并在后院中設(shè)設(shè)置一個下沉沉式院落用以以采光。多重庭院——設(shè)設(shè)置了一系列列的院落以形形成“多重院落”，包括前院院、平臺與天天井、后院、下下沉庭院等，達達到了室內(nèi)外外聯(lián)系緊密的的、充滿變化化的空間效果果。室內(nèi)空間——層層高在3米以上，主主要空間達到到3.3-33.6米；設(shè)計陽陽光浴室、通通高的共享空空間；戶型設(shè)設(shè)計具有的靈靈活性，可以以較為隨意地地進行隔斷和和重新組合。戶型組合與私密密性——杜絕對視，利利用相鄰戶型型的前后錯位位、山墻、分分設(shè)南北向平平臺等手段來來實現(xiàn)視線的的自然遮擋；；前后排住宅宅共用車行路路雙向入戶，兩兩后院間的公公共空間盡量量不安排人行行空間以保證證生活區(qū)的私私密性。戶型類型——在在實際規(guī)劃設(shè)設(shè)計中，將原原定位中的盡盡端東西向戶戶型從聯(lián)排中中分離開來，改改為“獨棟”，既保證了了容積率，又又使其具備了了準雙拼戶型型的競爭力。地下輔助用房———結(jié)合基礎(chǔ)處處理方式和地地下面積成本本、回報等綜綜合考慮，確確定每戶設(shè)地地下輔助用房房，既符合基基礎(chǔ)處理，提提升實施速度度，也完善了了住宅的功能能空間，提升升了銷售價值值。環(huán)境設(shè)計的優(yōu)勢勢合理的環(huán)境規(guī)劃劃有效解決了了京秦鐵路的的噪音污染，借借助南側(cè)的高高爾夫球場，引引入果嶺、地地形等高爾夫夫景觀，并以以水景相聯(lián)系系，配以豐富富植被，進行行極具特色的的G.O.LL.F組團分區(qū)，形形成道路、水水岸、樓間、庭庭院四個層次次的精細景觀觀。設(shè)計周期的控制制本項目開發(fā)周期期短，從開始始概念設(shè)計到到竣工驗收僅僅用一年半的的時間，其中中真正進行方方案、施工圖圖設(shè)計及集團團報審和政府府報批的時間間只有半年時時間；在概念念設(shè)計、規(guī)劃劃招標、規(guī)劃劃方案、戶型型平立面、環(huán)環(huán)境、施工圖圖、裝修等各各個設(shè)計環(huán)節(jié)節(jié)及周期進行行充分考慮，推推進各項設(shè)計計進度。對原戶型方案結(jié)結(jié)合結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備等專業(yè)要要求進行深化化，同時對各各產(chǎn)品類型不不同設(shè)計標準準進行規(guī)范和和統(tǒng)一，縮短短擴初設(shè)計階階段時間；很很快進入施工工圖設(shè)計階段段，并結(jié)合項項目施工計劃劃組織，合理理安排出圖計計劃，以確保保工程進度盡盡量不受影響響。設(shè)計變更及現(xiàn)場場管理盡量減小設(shè)計變變更對施工的的影響，在項項目施工高峰峰期建筑師采采用現(xiàn)場辦公公的方式，出出現(xiàn)問題隨時時處理，涉及及金額較大時時盡快知會合合約部對金額額進行核算，并并召開設(shè)計變變更評審會以以確定是否執(zhí)執(zhí)行；此外建建筑師在現(xiàn)場場根據(jù)實施效效果，對原設(shè)設(shè)計進行適當當調(diào)整，以期期達到更好效效果或?qū)崿F(xiàn)節(jié)節(jié)約成本的目目的。各階段與相關(guān)部部門協(xié)調(diào)配合合在前期設(shè)計階段段，與相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)部門進行行充分的溝通通，在嚴格理理解項目的市市場定位及投投資分析的基基礎(chǔ)上，對地地塊的潛在價價值進行挖掘掘，對規(guī)劃及及戶型進行研研討。與前期部配合，針針對規(guī)劃審批批要求，嚴格格控制規(guī)劃要要素，在不違違反規(guī)范的前前期下，爭取取較大的設(shè)計計空間和規(guī)劃劃指標；將半半地下室改為為生活配套用用房并取消部部分高窗，使使得地上部分分高度不參與與日照計算，既既保證了整體體容積率，同同時實現(xiàn)并超超越了可研報報告的投資回回報目標。在施工圖設(shè)計階階段，與營銷銷進行配合，對對戶型設(shè)計進進行優(yōu)化，同同時在設(shè)計院院的技術(shù)措施施、成本控制制等方面也進進行把控；針針對基礎(chǔ)形式式、結(jié)構(gòu)形式式、裝修標準準、技術(shù)措施施等進行專題題研討，設(shè)計計、營銷、合合約、前期配配合，及時有有效地確定設(shè)設(shè)計方案。入伙后作為售后后和物業(yè)的技技術(shù)支持，協(xié)協(xié)助解決業(yè)主主糾紛，并對對業(yè)主的想法法給予正確引引導(dǎo)。細節(jié)控制室內(nèi)欄桿——室室內(nèi)樓梯欄桿桿扶手及落地地窗的護欄均均為最簡單的的鋼筋焊接而而成，既節(jié)約約成本又便于于施工，同時時便于業(yè)主拆拆卸并按照自自己的裝修設(shè)設(shè)計進行改造造。水系——針對解解決補水、水水質(zhì)保持、冬冬季防凍等問問題進行了有有效嘗試：在在保證水質(zhì)方方面，除采用用定期撒藥、人人工清理、循循環(huán)泵、曝汽汽機等化學、物物理手段外，小小區(qū)綠化用水水還優(yōu)先使用用池水，然后后往池中補充充新水；在駁駁岸處理上，采采用斜向300度左右的坡坡地作為駁岸岸的基礎(chǔ)，表表面交替使用用房山石堆砌砌、毛石堆砌砌、水邊平臺臺、軟駁岸（水水草直接延伸伸到水中）等等多種形式，豐豐富水系造型型，同時使得得冬季仍然可可以保留池水水。道路及市政井蓋蓋——在柏油道路路上采用普通通的鑄鐵井蓋蓋；在草地上上的市政管井井則采用樹脂脂雙層井蓋，上上層植草，與與周圍環(huán)境融融為一體，避避免產(chǎn)生“補丁”。道砑與雨水篦子子——道砑采用弧弧形水泥道砑砑，四塊拼成成弧形的石釘釘、水泥平道道砑（合計寬寬度約60cm）的組合，豐豐富景觀，且且為人行提供供空間，同時時弧形石釘帶帶有一定的坡坡度，配以雨雨水篦子，形形成地面排水水系統(tǒng)；通過過道砑、地面面高差還可有有效地阻止雨雨水流入半地地下車庫。苗木與雕塑———考慮成活率率、運輸費用用、地下管線線施工等因素素，苗木盡量量就近選擇，且且移植及早完完成；原方案案中的四個雕雕塑在后期施施工時根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場實際效果果將其取消，替替換成若干大大型喬木，既既節(jié)約成本又又提升了園林林效果。私家花園——在在樓前鋪裝樣樣式以及私家家花園圍欄樣樣式等方面進進行靈活控制制，分別設(shè)計計了幾種樣式式，進行不同同的組合，以以控制整體效效果；并且通通過物業(yè)公司司要求業(yè)主應(yīng)應(yīng)通過物業(yè)公公司許可后方方可種植，以以免胡亂栽種種對地下管道道造成破壞。限額設(shè)計由于缺乏類似項項目開發(fā)經(jīng)驗驗，對成本控控制采用了十十分慎重的方方式：首先參參考其他同類類項目進行成成本估算，通通過各相關(guān)部部門討論，對對結(jié)構(gòu)、水電電、外飾材料料、門窗、安安防、空調(diào)、燃燃氣爐等設(shè)備備的檔次和價價格進行了估估算,并將結(jié)果提提供給設(shè)計院院作為設(shè)計的的初步依據(jù)。在設(shè)計中期根據(jù)據(jù)當時戶型方方案現(xiàn)場實際際建造了兩戶戶作為樣板，既既為成本控制制提供了第一一手的數(shù)據(jù)，同同時也可以直直觀地感受空空間效果，進進一步優(yōu)化戶戶型布局，增增加產(chǎn)品競爭爭力；在施工工圖設(shè)計時依依然對結(jié)構(gòu)選選型、設(shè)備選選型等進行討討論，力圖更更加精確的控控制成本。成本控制在總體規(guī)劃設(shè)計計時，由于本本項目沒有公公共的地下室室，為此單建建地下人防顯顯然是不劃算算的，對此向向人防辦提出出了異地建設(shè)設(shè)的請求，降降低了成本。在樣板區(qū)建成之之后，在保證證整體效果不不發(fā)生大的變變化的前提下下，對外飾面面材料進行了了進一步的精精簡和替換，如如：取消南北北立面的高窗窗和金屬百葉葉、調(diào)整保溫溫板材料和做做法、控制文文化石和實木木的用量、簡簡化室內(nèi)外欄欄桿做法等；；門窗的設(shè)計計上也進行優(yōu)優(yōu)化調(diào)整，在在滿足立面效效果和設(shè)計規(guī)規(guī)范的前提下下對窗扇大小小、開啟扇大大小進行了調(diào)調(diào)整，降低整整體造價。園林景觀方面，例例如：以灌木木、景石集中中布置來突出出效果；實際際施工中將駁駁岸房山石中中的三分之二二替換成較為為經(jīng)濟的毛石石；園區(qū)內(nèi)燈燈具尤其是庭庭院燈和圍墻墻燈進行大量量的精簡等。有待改進的方面面設(shè)計周期與質(zhì)量量控制擴初階段時間壓壓縮過短，對對局部細節(jié)考考慮欠妥，如如部分上下衛(wèi)衛(wèi)生間錯位，只只能通過局部部降板解決；；部分管道從從室外通過，必必須采取保溫溫措施；上下下承重墻錯位位，需增加結(jié)結(jié)構(gòu)梁等。其其次，為保證證開工時間，在在施工圖階段段，設(shè)計院短短時間內(nèi)調(diào)集集多人同時繪繪圖（最多時時各專業(yè)共18人，而正常常只需7-9人即可），彼彼此之間缺乏乏及時有效的的溝通，導(dǎo)致致不同樓座的的設(shè)備敷設(shè)位位置、標準不不同；加上樣樣板區(qū)施工時時戶內(nèi)管線綜綜合對設(shè)備線線路進行優(yōu)化化，導(dǎo)致樣板板區(qū)施工結(jié)果果與設(shè)備圖紙紙之間存在一一定偏差。為為防止大區(qū)施施工出現(xiàn)趕工工時不會由于于圖紙問題造造成返工，最最終讓設(shè)計院院對設(shè)備專業(yè)業(yè)圖紙重新出出圖。但由于于時間較緊，對對施工前期的的進度造成了了一定影響，不不利于我方的的結(jié)算。整個設(shè)計階段時時間間過于緊迫迫對對設(shè)計績效效帶帶來影響，設(shè)設(shè)設(shè)計前期尤尤其其是擴初階階段段時間壓縮縮過過短（完成成審審定方案報報批批圖后，只只有有大概3周左右的時時間，隨后后直直接進入施施工工圖階段），使使得設(shè)計對局局部細節(jié)考慮慮有所欠缺，后后期出圖階段段為滿足施工工進度要求，短短期內(nèi)大量出出圖，圖紙細細度方面有所所疏漏，也沒沒有留下充足足的審圖和校校核時間，這這些對項目的的施工帶來了了影響，也增增加了現(xiàn)場的的變更量，對對成本控制帶帶來了難度。外立面效果控制制由于缺乏同類項項目目的施工經(jīng)經(jīng)驗驗，在一些些細細節(jié)的考慮慮上上存在一定定不不足：如屋屋面面組織排水水，對對雨水量的的預(yù)預(yù)計不足，出出出現(xiàn)多個屋屋面面共用一根根排排水立管的的現(xiàn)現(xiàn)象，在大大雨雨時排水不不暢暢，通過增增加加排水立管管才才得到解決決；；部分疊拼拼戶戶型主入口口處處附近存在在排排水管，容容易易在地面造造成成積水并進進入入室內(nèi)，通通過過增加雨篷篷得得到解決；；存存在材料在在陽陽角分界的的現(xiàn)現(xiàn)象，需要要對對材料進行行調(diào)調(diào)整等。為保證施工進度度要要求，采取取了了管網(wǎng)先行行的的做法。為為使使樓座進出出管管道與環(huán)路路主主管道交圈圈，我我們督促設(shè)設(shè)計計院對管網(wǎng)網(wǎng)標標高和接口口位位置等進行行反反復(fù)核對，并并并由經(jīng)驗豐豐富富的老工程程師師把關(guān)，最最終終實施結(jié)果果除除極個別地地方方排水坡度度略略緩?fù)饣颈旧仙线_到了預(yù)預(yù)期期設(shè)計效果果。但但從施工角角度度來說導(dǎo)致致市市政與總包包主主體工程的的交交叉作業(yè)，增增增加了不必必要要的工作量量和和施工難度度。漏水現(xiàn)象由于部分戶型屋屋面面排水系統(tǒng)統(tǒng)存存在一些小小的的瑕疵，加加上上部分樓座座由由于趕工存存在在一些施工工漏漏洞，在入入伙伙后部分戶戶型型出現(xiàn)了漏漏水水現(xiàn)象，經(jīng)經(jīng)相相關(guān)部分現(xiàn)現(xiàn)場場分析，對對局局部的構(gòu)造造做做法進行調(diào)調(diào)整整、對落水水管管進行優(yōu)化化，對對施工工序序遺遺漏或錯誤誤的的地方進行行整整改，目前前已已解決完畢畢。太陽能板的預(yù)先先考考慮相當一部分業(yè)主主為為了節(jié)能在在屋屋頂上安裝裝了了太陽能板板，對對屋頂?shù)妮嗇喞€和景觀觀帶帶來不利影影響響，在后續(xù)續(xù)的的項目開發(fā)發(fā)中中應(yīng)予以足足夠夠重視?！卷椖繝I銷工作作評評估】項目截至200077年4月各類型物物業(yè)銷售情情況況截至到評估日該該項項目共銷售售住住宅625套，已完成成銷售總額1245544萬元，成交交率為99％；商業(yè)部部分已經(jīng)銷銷售售面積28339平方米，銷銷售售總額為27773萬元元。目目前未售住住宅宅總數(shù)3套，未售商商業(yè)總面積積44109平方米，預(yù)預(yù)計計總銷售收收入入將達到1321775萬元，預(yù)計計整個項目目住住宅均價為8905元/平方米，商商業(yè)均價為9312元/平方米。與市場定位時房房地地產(chǎn)市場情情況況對比分析析在本項目可研階階段段，北京市市房房地產(chǎn)市場場開開始活躍，房房房地產(chǎn)業(yè)健健康康發(fā)展，商商品品住宅是成成為為市場熱點點，市市場呈現(xiàn)購購銷銷兩旺的態(tài)態(tài)勢勢。項目所所在在區(qū)域過去去為為北京傳統(tǒng)統(tǒng)的的農(nóng)業(yè)區(qū)和和蔬蔬菜生產(chǎn)基基地地，隨著北北京京城市的不不斷斷擴展和道道路路、環(huán)境等等大大市政條件件的的改善，該該區(qū)區(qū)域逐漸成成為為CBD核心區(qū)之外外的生活居居住住區(qū)。本項項目目所在區(qū)域域是是北京市典典型型的城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合合部，其周周邊邊配套、基基礎(chǔ)礎(chǔ)市政設(shè)施施建建設(shè)起步較較晚晚、水平較較低低，現(xiàn)有設(shè)設(shè)施施相對較為為落落后。2004年中央央政政府開始對對房房地產(chǎn)市場場進進行調(diào)控，采采采取“一刀切”的管理方法法，本項目目所所在區(qū)域，受受受到較大程程度度的影響。由由由于宏觀政政策策的影響，使使使得市場中中消消費者的置置業(yè)業(yè)信心受到到一一定程度的的影影響，出現(xiàn)現(xiàn)嚴嚴重的持幣幣觀觀望氛圍，在在在一定程度度上上影響了區(qū)區(qū)域域房地產(chǎn)市市場場的發(fā)展。國務(wù)院和北京市市政政府對本市市房房地產(chǎn)市場場進進行了較為為嚴嚴厲的調(diào)控控措措施，先后后對對中高端公公寓寓和別墅產(chǎn)產(chǎn)品品進行了嚴嚴格格的限制措措施施。宏觀調(diào)調(diào)控控政策出臺臺嚴嚴重打擊了了消消費者的置置業(yè)業(yè)信心，導(dǎo)導(dǎo)致致市場中出出現(xiàn)現(xiàn)了嚴重的的觀觀望氛圍，一一一定程度上上對對項目的宣宣傳傳推廣產(chǎn)生生影影響。2006年宏觀觀調(diào)調(diào)控政策的的進進一步加大大，在在長期內(nèi)限限制制低密度項項目目的開發(fā)，使使使得在一定定程程度上增加加了了現(xiàn)有TOWNHHOUSE項目的稀缺缺性特點。檢討本項目銷售售時時機本項目計劃推盤盤節(jié)節(jié)奏:在項目入市之前前，根根據(jù)區(qū)域市市場場中競爭對對手手的開盤入入市市節(jié)點、政政府府公布的區(qū)區(qū)域域市場市政政設(shè)設(shè)施配套建建設(shè)設(shè)進度、本本項項目的工程程節(jié)節(jié)點和北京京市市場銷售淡淡季季、旺季等等綜綜合性因素素，計計劃按照下下面面的方式：：一一期于20005年6月18日推出;二期在2005年8月～11月之間推出出。項目一期推盤：：一一期于20005年6月18日開盤。不同產(chǎn)品同時推推出出，以中低低端端產(chǎn)品的高高銷銷售速度，帶帶帶動項目的的火火爆銷售氛氛圍圍，激發(fā)高高端端客戶的購購買買欲望；反反過過來，又以以高高端產(chǎn)品的的品品質(zhì)感，帶帶動動中低端客客戶戶的消費信信心心；項目二期推盤：：為為了抓住市市場場中低密度度產(chǎn)產(chǎn)品，在中中長長期供不應(yīng)應(yīng)求求的未來預(yù)預(yù)期期，達到獲獲取取更高利潤潤的的目的，將將二二期產(chǎn)品分分兩兩個步驟進進行行開盤銷售售：：第一步：對分散散的的部分產(chǎn)品品進進行低調(diào)銷銷售售，消化較較低低素質(zhì)產(chǎn)品品，逐逐步提升項項目目價格。為了進一步強化化項項目的稀缺缺性性，給目標標市市場造成更更強強烈的神秘秘感感和熱銷氛氛圍圍，于是我我們們在2005年10月22日，先將較較為為分散的東東區(qū)區(qū)西部和西西區(qū)區(qū)西部的產(chǎn)產(chǎn)品品推盤銷售售，采采取低調(diào)開開盤盤，擠壓推推售售的手段，有有有效促進目目標標客戶快速速認認購和成交交；；第二步：對西區(qū)區(qū)東東部采取整整體體入市，提提高高銷售價格格當時項目西區(qū)東東部部的產(chǎn)品尚尚未未開盤，整整個個區(qū)塊較為為完完整，整體體素素質(zhì)較高，可可可以獲得更更高高的銷售價價格格。所以，選選選擇在2006年3月對剩余的的西區(qū)東部部產(chǎn)產(chǎn)品進行銷銷售售；項目實際推盤時時機機的效果：：總總的來看，本本本項目的各各期期開盤，無無論論在開盤之之前前的市場判判斷斷，還是實實際際運作過程程、具具體開盤時時機機和開盤方方式式的掌握中中，都都是比較準準確確和成功的的。項目的商業(yè)推盤盤：：由于項目目周周邊配套條條件件對于商業(yè)業(yè)部部分的銷售售產(chǎn)產(chǎn)生了較大大的的制約作用用，決決定將本項項目目的商業(yè)部部分分在業(yè)主真真正正大量入住住之之后，進行行開開盤銷售。因因因此選擇了了在在2007年1月份，農(nóng)歷歷新年之前前、業(yè)業(yè)主紛紛準準備備入住之際際，對對項目商業(yè)業(yè)部部分開盤銷銷售售。截止20007年4月30日，項目商商業(yè)業(yè)部分已售售出出11套，剩余4套。原定位與實際設(shè)設(shè)計計建設(shè)成果果的的對比分析析（詳詳見下表）本項目在實際設(shè)設(shè)計計建設(shè)過程程中中，結(jié)合項項目目市場定位位，主主要是從提提高高項目內(nèi)涵涵、檔檔次和迎合合區(qū)區(qū)域目標客客戶戶需求特征征兩兩個方面入入手手，對項目目產(chǎn)產(chǎn)品原設(shè)計計方方案進行細細化化、修改，使使使得一方面面項項目更加具具有有異域人文文氣氣息，同時時又又能夠兼顧顧目目標市場高高端端客戶的生活活、消費需需求求，為項目目獲獲得成功銷銷售售和良好口口碑碑，奠定了了基基礎(chǔ)。建筑指標原市場定位實際設(shè)計對營銷工作的影影響響住宅總可售面積積140,4844141,1566基本一致，幾乎乎未未受影響。住宅地上容積率率0.730.73基本一致，幾乎乎未未受影響。產(chǎn)品比例聯(lián)排占56％，疊疊拼占40％，雙拼占4％聯(lián)排占51％，疊疊拼占40％，雙拼占4％，獨棟占5％增加獨棟產(chǎn)品，有有利于提升售售價；從產(chǎn)品品類型方面拔拔高項目的檔檔次，更加適適合與目標客客戶的需求。立面設(shè)計風格以具有現(xiàn)代代感感的歐式為為主主，將歐洲洲小小城鎮(zhèn)自由由休休閑的風情情引引入其中，造造造型簡潔流流暢暢自由，既既適適應(yīng)時代的的脈脈搏，又迎迎合合了年輕人人的的審美情趣趣。項目立面設(shè)計風風格格最終定義義為為“CBD高爾夫原鄉(xiāng)鄉(xiāng)別墅、純純正正蘇格蘭風風情情”，屋頂采用用多脊單側(cè)側(cè)坡坡屋頂設(shè)計計，深深灰色屋面面瓦瓦，仿木質(zhì)質(zhì)貼貼面配以適適當當青灰色片片巖巖石材做為為基基底和及局局部部造型處理理。使得項目的立面面風風格更加具具有有歐洲文化化精精神，將一一種種傳統(tǒng)底蘊蘊的的歐式小鎮(zhèn)鎮(zhèn)風風格立面進進行行展現(xiàn)，將將傳傳統(tǒng)文化與與現(xiàn)現(xiàn)代居住緊緊密密結(jié)合，在在區(qū)區(qū)域市場中中獨獨樹一幟，更更更好的符合合目目標客戶的的審審美標準。戶型空間戶內(nèi)戶外相互溝溝通通；空間與與空空間之間的的分分區(qū)與聯(lián)系系；；提供能夠夠激激發(fā)潛在功功能能的空間，并并并最終能夠夠達達到放松、休休休閑的居住住功功能；主人人優(yōu)優(yōu)先的原則則；；相鄰兩戶戶之之間的私密密性性保證等在原設(shè)計基礎(chǔ)之之上上，我們針針對對區(qū)域市場場的的競爭關(guān)系系，在在各個主要要功功能空間的的尺尺度上，進進行行適當調(diào)整整，使使得產(chǎn)品尺尺度度對于目標標客客戶更加富富有有競爭力，成成成為具有“豪華獨棟別別墅標準的TOWNHHOUSE產(chǎn)品”。同時，重重視將西方方產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計和和國國人居住習習慣慣相結(jié)合，形形形成了滿足足目目標客群居居住住特點的別別墅墅產(chǎn)品。將中國人的生活活起起居習慣和和特特點，結(jié)合合到到西方TOWNHHOUSE產(chǎn)品的設(shè)計計中，更好好的的表達以人人為為本的理念念，確確立區(qū)域市市場場產(chǎn)品規(guī)格格和和品質(zhì)最高高的的項目。預(yù)期銷售價格與與實實際價格的的對對比分析在本項目的銷售售過過程中，根根據(jù)據(jù)具體的區(qū)區(qū)域域市場變化化和和項目發(fā)展展的的具體情況況，在在保證銷售售速速度的情況況下下，對項目目進進行超過計計劃劃售價的調(diào)調(diào)整整，以獲得得更更高的利潤潤項項目的價格格。在在項目一期期時時，以7580元/平方米的平平均價格進進入入市場，一一期期實際銷售售平平均價格達達到到7854元/平方米，超超出預(yù)計銷銷售售均價3.6％。二期開開盤以8632元/平方米的預(yù)預(yù)計平均售售價價入市。截截止止2007年4月30日，二期部部分分平均成交交價價格為9911元/平方米，相相比二期開開盤盤時預(yù)期成成交交價格上漲14.8％。主要競爭項目的的銷銷售價格變變化化情況以及及與與本項目的的關(guān)關(guān)系（見下下表表）世爵源墅京城雅居水郡長安康城本項目2003年5,3392004年5,0135,8302005年4,6576,5436,5756,1757,9562006年5,7507,1927,0818,7842007年5,7417,8596,7738,856從以上圖表中可可以以看出，本本項項目銷售均均價價在區(qū)域市市場場中高出其其他他項目至少1000元/平方米以上上，從價格格方方面，項目目在在區(qū)域市場場中中是當之無無愧愧的標志性性項項目。物業(yè)管理和管理理費費價格確定定檢檢討本項目管理費標標準準為：地上上管管理費按2.8元／平方米米收取，地地下下管理費按1.4元/平方米收取取，和項目目的的檔次定位位比比較匹配。項目計劃銷售期期、速速度與實際際情情況的對比比分分析銷售分期原計劃完成時間間銷售任務(wù)實際完成情況一期2005年100月月份銷售率達到800％％2005年9月月底底一期銷售售率率97％二期2006年年底底整體銷售率達到到990％2006年整體體銷銷售率達到95％通過上表的計劃劃銷銷售期和銷銷售售速度，與與實實際情況的的對對比可以看看到到，本項目目基基本按照預(yù)預(yù)計計的銷售計計劃劃，較好的的掌掌握項目銷銷售售節(jié)奏，完完成成最終的銷銷售售任務(wù)。實際成交客戶與與原原定位目標標客客戶的區(qū)別別及及原因分析析本項目實際成交交客客戶特征在在整整體上基本本一一致（見下下表表）。類別原定位客戶特點點實際成交客戶特特點點客戶工作區(qū)域、地地點賽特商圈、CBBDD商圈、燕莎莎商圈和朝朝外外商圈朝陽區(qū)上述區(qū)域域占占71％，外省市市占8％，海淀區(qū)區(qū)占9％?？蛻魧W歷水平70％大學本科科畢業(yè)，25％碩士以上上，5％本科以下下。86.5％本科科畢畢業(yè)，10.4％碩士以上上，3.1％本科以下下。實際成交客戶中中本本科畢業(yè)比比例例比預(yù)期略略高高一些，碩碩士士以上學位位的的客戶比例相相對較少?？蛻裟挲g階段其年齡絕大多數(shù)數(shù)集集中在28到45歲之間。28到45歲之之間的客戶占占大大多數(shù)，所所占占比例為68.7％?？蛻羲谛袠I(yè)和和職職位特點國有大型企業(yè)和和外外資企業(yè)中中高高層管理者者、民民營企業(yè)主主為為主，高收收入入自由職業(yè)業(yè)者者和文藝界界人人員為輔。國有大型企業(yè)和和外外資企業(yè)中中高高層管理者者、民民營企業(yè)主主占占76％，高收入入自由職業(yè)業(yè)者者和文藝界界人人員占22％?？蛻艏彝?gòu)成二口之家占155％％，三口之之家家占65％，四口之之家15％，四口以以上占5％。單身7.6％（屬屬于家家長購買，而而而登記為子子女女名字），二二二口之家占16.3％，三口之之家占61.7％，四口之之家13.3％，四口以以上占1％?？蛻襞d趣愛好主要集中在“運運動動量大的體體育育活動”、“旅游”、“partyy”以及“休閑類的體體育活動”等愛好上，相相對較為集集中中。有87％客戶愛愛好旅游，83％的客戶愛愛好運動量量較較大的體育育運運動，有74％的客戶愛愛好休閑類類體體育活動，有有有72％的客戶愛愛好參加party等社交活動動?？蛻糁饕徺I目目的的主要為改善自身身居居住生活條條件件、和距離離工工作地點更更近近；其次為為家家人同住；；再再次為投資資。自住客戶占911％％，投資性性客客戶占9％?？蛻舾犊罘绞揭园唇屹J款為主主，一一次性付款款為為輔，但是是差差別不大，預(yù)預(yù)預(yù)計為60％和40％的比例。按揭貸款客戶占占557％，一次性性付款客戶戶占占43％。項目的銷售策略略本項目在前期采采取取“兩次認購，一一一次開盤”的方式，并并且不同產(chǎn)產(chǎn)品品同時推出出營營造項目熱熱銷銷氛圍，后后期期分批推售售，不不斷拔高銷銷售售價格。綜合評述本項目目市市場定位營營銷銷工作本項目在對市場場環(huán)環(huán)境和競爭爭態(tài)態(tài)勢綜合分分析析的基礎(chǔ)上上，準準確鎖定目目標標客戶，產(chǎn)產(chǎn)品品定位為中中高高端別墅產(chǎn)產(chǎn)品品，項目風風格格為“CBD高爾夫原鄉(xiāng)鄉(xiāng)別墅、純純正正蘇格蘭風風情情”，銷售實踐踐證明，本本項項目的定位位比比較精準。提出可借鑒的經(jīng)經(jīng)驗驗針對低密度項目目的的目標客戶戶消消費行為特特點點：在項目目運運作過程中中，重重點抓住對對項項目品質(zhì)感感和和稀缺感的的營營造。針對變化不定的的宏宏觀調(diào)控政政策策：針對本本項項目特征和和市市場情況，及及及時、靈活活的的采取相應(yīng)應(yīng)措措施揚長避避短短，抓住中中長長期未來低低密密度產(chǎn)品供供不不應(yīng)求的市市場場預(yù)期，同同持持幣待購的的客客戶大打心心理理戰(zhàn)，通過過銷銷控措施和和擠擠壓式銷售售，穩(wěn)穩(wěn)定銷售速速度度并穩(wěn)步提提升升銷售價格格。針對微觀市場環(huán)環(huán)境境：深入、持持持續(xù)的進行行區(qū)區(qū)域市場中中競競爭項目的的調(diào)調(diào)查、跟蹤蹤，準準確的、預(yù)預(yù)見見性的、有有針針對性的調(diào)調(diào)整整項目開盤盤時時機、推售售節(jié)節(jié)奏和價格格上上漲節(jié)奏，達達達到提高目目標標客戶有效效率率，制造市市場場關(guān)注熱點點，搶搶占市場先先機機的目的。本項目是北京公公司司運作的第第一一個別墅項項目目，面對宏宏觀觀調(diào)控的政政策策，能及時時快快速地不斷斷調(diào)調(diào)升銷售價價格格，調(diào)整銷銷售售策略，使使項項目的價格格提提升幅度和和銷銷售熱度能能夠夠較好地連連貫貫起來，經(jīng)經(jīng)受受住了宏觀觀調(diào)調(diào)控的考驗驗，使使項目獲得得了了較好的收收益益?！卷椖窟M度、工工程程管理評估估】項目發(fā)展進度概概況況項目自20022年年9月簽訂土地地轉(zhuǎn)讓協(xié)議議，至2004年4月，項目定定位由花園洋洋房調(diào)整為Townhhouse，并重新開開始規(guī)劃設(shè)計計方案。2004年9月項目完成成收地，并開開始售樓處的的施工，整個個大區(qū)的土方方工程于2005年1月展開，2005年12月，項目完完成竣工備案案，實現(xiàn)了當當年開工，當當年竣工備案案、結(jié)算利潤潤的控制目標標。項目發(fā)展進度計計劃劃執(zhí)行情況況項目前期階段計計劃劃與實際對對比比見項目東區(qū)區(qū)及西區(qū)發(fā)發(fā)展展進度計劃劃與與完成對比比表表：項目東區(qū)發(fā)展進進度度計劃與完完成成對比表（一一一期）項目計劃開始時間計劃完成時間實際開始時間實際完成時間周期對比評估計劃實際土地簽約-2004-8--330-2004-8--330--一致用地規(guī)劃證-2004-111--15-2004-122--13--滯后規(guī)劃設(shè)計2004-4--1102005-1--1102004-4--1102005-1--66296292基本按計劃完成成施工圖設(shè)計2004-122--102005-1--3302004-122--102005-3--1145194陸續(xù)出圖建設(shè)工程規(guī)劃許許可可證2005-1--1102005-2--1102005-1--1102005-2--553126有所提前總包招標2004-111--12004-122--302004-111--12004-122--236053有所提前施工許可證2005-2--1112005-3--3302005-2--662005-4--1114764滯后開工時間2005-1--110-2005-1--110一致竣工備案2005-111--152005-122--302005-111--152005-122--254540有所提前入伙2006-3--225-2006-3--225一致項目西區(qū)發(fā)展進進度度計劃與完完成成對比表（二二二期）項目計劃開始時間計劃完成時間實際開始時間實際完成時間周期對比評估計劃實際土地簽約-2004-8--330-2004-8--330--一致用地規(guī)劃證-2004-111--15-2004-122--13--滯后規(guī)劃設(shè)計2004-4--1102005-1--1102004-4--1102005-1--66296292基本按計劃完成成施工圖設(shè)計2004-122--102005-1--3302004-122--102005-3--1145194陸續(xù)出圖建設(shè)工程規(guī)劃許許可可證2005-1--1102005-2--1102005-1--1102005-2--553126有所提前總包招標2004-111--12004-122--302004-111--12004-122--236053有所提前施工許可證2005-2--1112005-3--3302005-2--662005-3--2254747周期一致開工時間2005-1--110-2005-1--110一致竣工備案2005-111--152005-122--302005-111--152005-122--254540有所提前入伙2006-5--225-2006-5--225一致回顧項目的整個個開開發(fā)過程，項項項目的前期期工工作周期和和建建安工程周周期期被大大壓壓縮縮，屬于超超常常規(guī)運作。整整整個項目的的運運作在進度度控控制方面是是比比較成功的的，但但由于進度度大大大壓縮，對對對發(fā)展成本本和和質(zhì)量控制制方方面也帶來來了了一定的負負面面影響。項目的拆遷完成成時時間是2004年9月，我司實實際收地時時間間是2004年9月中旬。在在收地之前前，我我司于2004年8～9月完成了地地質(zhì)勘探工工作作。自2004年44月重重新開始townhhouse的規(guī)劃設(shè)計計，至2005年1月至3月完成施工工圖，20005年2月1日完成審圖圖，僅僅用約9個月的時間間，大大的的縮縮短了前期期工工作的時間間。實際施工時間從從22005年3月開始至2005年12月竣工備案案，僅僅9個月的時間間，完成了如如此大面積積的的施工工作作，而而且是北京京公公司尚未有有過過經(jīng)驗的別別墅墅項目，反反映映了項目在在進進度控制方方面面是比較成成功功的。為了滿足項目結(jié)結(jié)算算利潤的要要求求，制定了2005年竣工備案案的總體發(fā)發(fā)展展規(guī)劃。采采用用了超常規(guī)規(guī)的的手段縮短短了了前期工作作的的時間，沒沒有有施工圖直直接接進行了總總包包招標，并并且且未取得開開工工證即開始始了了土方工程程和和土建工程程，并并最終完成成了了計劃目標標。從結(jié)果上來看，雖雖然存在一定定的風險，但但是項目的總總體發(fā)展規(guī)劃劃明確，操作作得當，項目目當年正式開開工，當年實實現(xiàn)竣工，按按總體發(fā)展計計劃要求按期期入伙，從工工程進度控制制和總體發(fā)展展進度控制來來說，都是比比較成功的一一個案例。時間允許應(yīng)盡量量避避免未出施施工工圖就進行行招招標，避免免因因此帶來的的成成本控制風風險險。同時，隨隨隨著北京市市對對建設(shè)工程程監(jiān)監(jiān)督機制的的加加強，未取取得得開工證就就開開始土方工工程程的可能性性已已經(jīng)微乎其其微微了。項目施工進度執(zhí)執(zhí)行行情況項目施工階段計計劃劃與實際對對比比見項目東區(qū)區(qū)及西區(qū)施工進進度計劃與與完完成對比表表：：項目東區(qū)施工工進度度計劃與完完成成對比表（一一一期）項目計劃開始時間計劃完成時間實際開始時間實際完成時間周期對比評估計劃實際土方開挖及地基基處處理2005-1--1102005-3--112005-1--1102005-4--1154994分區(qū)開挖，基礎(chǔ)礎(chǔ)處處理時間增增加加基礎(chǔ)施工2005-3--22-2005-3--226-151137采取措施搶工，比比計劃工期提提前主體結(jié)構(gòu)封頂-2005-7--331-2005-8--110竣工備案2005-111--152005-122--302005-111--152005-122--254540有所提前項目西區(qū)施工進進度度計劃與完完成成對比表（二二二期）項目計劃開始時間計劃完成時間實際開始時間實際完成時間周期對比評估計劃實際土方開挖及地基基處處理2005-1--1102005-3--112005-1--1102005-4--1104989分區(qū)開挖，基礎(chǔ)礎(chǔ)處處理時間增增加加基礎(chǔ)施工2005-3--22-2005-3--221-127121工期基本與計劃劃一一致主體結(jié)構(gòu)封頂-2005-7--77-2005-7--220竣工備案2005-111--152005-122--302005-111--152005-122--254540有所提前注：完成時間指指最最后一個樓樓座座完成時間間，開開始時間指指第第一個樓座座開開始時間。由于別墅項目占占地地面積大，樓樓樓宇分布分分散散，各種市市政政管線、園園林林、道路所所占占比例很大大，因因此經(jīng)研究究決決定采取“管網(wǎng)先行”的施工方案案。由于別墅項目外外立立面復(fù)雜，結(jié)結(jié)結(jié)構(gòu)形式多多樣樣，為更好好的的選材和總總結(jié)結(jié)施工經(jīng)驗驗，避避免返工，采采采取大樣板板區(qū)區(qū)先行的策策略略，選擇具具有有代表性的的樓樓宇形成樣樣板板區(qū)組團，先先先于大區(qū)進進行行施工，為為工工程施工提提供供了經(jīng)驗，同同同時也便于于項項目的銷售售以以及對外展展示示。2004年100月月1日，售樓處處工工程正式開開工工，2004年12月5日完成結(jié)構(gòu)構(gòu)封封頂，于20005年3月20日完成二次次結(jié)結(jié)構(gòu)，20005年6月10日售樓處交交付付使用。2004年122月月，樣板區(qū)區(qū)土土方工程開開工工，于20005年3月30日全部完成成結(jié)結(jié)構(gòu)封頂，222005年6月17日，樣板區(qū)區(qū)全全部完工，同同同時完成了了樣樣板區(qū)及售售樓樓處周邊的的園園林工程，交交付營銷投投入入使用。2005年1月月開開始整個東東西西區(qū)的土方方工工程，同時時開開始的還有有市市政主干管管線線的施工。2005年3～4月完成土方方開挖及基基礎(chǔ)礎(chǔ)處理，2005年6月完成市政政主干線，222005年7月20日，西區(qū)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂；20005年8月10日，東區(qū)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂；2005年底完成項項目竣工驗驗收收，項目于于22006年5月25日全部順利利入入住。整個大區(qū)的施工工跨跨越了兩個個冬冬季，實際際施施工時間從2005年3月至2005年12月，僅9個月時間，項項項目在工期期被被大大壓縮縮和和保證質(zhì)量量的的前提下實實現(xiàn)現(xiàn)了按期竣竣工工備案。項目的工程經(jīng)驗驗總總結(jié)通過一年多的工工程程建設(shè)，結(jié)結(jié)合合項目特點點，總總結(jié)出以下下特特質(zhì)和難點點，在在類似樓盤盤開開發(fā)中應(yīng)予予以以關(guān)注:項目的合理工期期被被嚴重壓縮縮，項項目施工進進度度計劃安排排尤尤為關(guān)鍵，并并并直接影響響著著項目建設(shè)設(shè)方方案選擇和和間間接影響著著項項目的建安安成成本。群體別墅項目由由于于樓宇較多多，規(guī)規(guī)劃審批報報建建程序復(fù)雜雜，前前期準備周周期期較長。樓宇數(shù)量較多、單單棟樓宇之間間差異較大，造造成此類項目目的變更較多多，現(xiàn)場工程程洽商、記錄錄簽證量大，在在后期合約結(jié)結(jié)算復(fù)雜，雙雙方爭議較多多。市政管線、園林林道道路等工程程量量較大，施施工工周期較長長，銜銜接不好容容易易與主體工工程程施工形成成交交叉和降效效。樓內(nèi)配套材料、設(shè)設(shè)備選型及要要求較高，對對采購、安裝裝操作難度增增大，成品保保護要求較高高。單棟樓宇施工周周期期與群體樓樓宇宇施工工期期差差異大，勞勞動動力組織比比較較困難，組組織織不利則高高峰峰期容易出出現(xiàn)現(xiàn)勞動力缺缺口口，影響總總體體工期。項目管理與合約約分分判的難度度較較大，總包包的的素質(zhì)較低低，工工程質(zhì)量控控制制難度較大大，造造成各樓工工程程質(zhì)量不均均衡衡，差異明明顯顯，對現(xiàn)場場的的工程管理理提提出較高要要求求。項目的開發(fā)建設(shè)設(shè)周周期直接影影響響整個項目目的的實施方案案，而而項目的實實施施方案又影影響響著項目的的成成本。因此此，一一個合理的的項項目建設(shè)周周期期對整個項項目目起著至關(guān)關(guān)重重要的作用用。其其周期組成成主主要考慮在在以以下三個方方面面：前期工作的準備備周周期：項目目的的前期準備備應(yīng)應(yīng)充分完善善，其其中包含規(guī)規(guī)劃劃報批、圖圖紙紙報審、施施工工圖的完善善、樣樣板區(qū)的實實施施以及市政政設(shè)設(shè)施的完善善，所所有這些都都是是在為大區(qū)區(qū)施施工做準備備，也也是全面施施工工前的必要要前前提條件。制定分期滾動開開發(fā)發(fā)的模式：：別別墅項目的的開開發(fā)采用分分期期滾動開發(fā)發(fā)建建設(shè)的模式式，可可規(guī)避風險險、降降低成本，利利利于資源的的合合理利用，以以以及現(xiàn)場施施工工組織和管管理理。項目一一次次性全面投投入入開發(fā)建設(shè)設(shè)，造造成整個項項目目操作難度度大大、成本偏偏高高、總包工工程程質(zhì)量難以以把把控。分段流水、同一一戶戶型流水施施工工在項目中中的的應(yīng)用：為為了了滿足市場場的的需求，在在戶戶型設(shè)計上上一一般力求多多樣樣化，室內(nèi)內(nèi)標標高錯層比比較較復(fù)雜。由由于于樓宇眾多多，作作業(yè)面較廣廣，因因此，在項項目目開發(fā)建設(shè)設(shè)過過程中，針針對對項目每一一期期實行分段段流流水施工方方案案顯得至關(guān)關(guān)重重要。合理理的的施工方案案對對勞動力的的組組織和管理理、工工程質(zhì)量的的監(jiān)監(jiān)督及成本本控控制有很大大作作用。為了確保工程質(zhì)質(zhì)量量及工程進進度度，可在工工程程施工前有有針針對性的將將同同一戶型或或相相近戶型的的分分區(qū)組團劃劃分分給一個勞勞務(wù)務(wù)分包進行行施施工，由于于相相同戶型較較為為集中，便便于于施工單位位對對作業(yè)層的的技技術(shù)交底、材材材料采購及及設(shè)設(shè)計變更等等質(zhì)質(zhì)量管理。通通通過樣板區(qū)區(qū)的的實際操作作反反饋，此舉舉可可取得事半半功功倍的良好好效效果。因此此，在在今后的群群體體別墅項目目的的工程管理理過過程中，分分段段流水與同同一一戶型流水水段段的劃分應(yīng)應(yīng)作作為工程管管理理者重點考考慮慮的問題之之一一。大樣板區(qū)先行在在群群體別墅工工程程中的作用用與與意義：群體別墅工程的的特特點不利于于項項目的全面面鋪鋪開施工。無無無論結(jié)構(gòu)工工程程還是外立立面面裝飾工程程均均與以往高高層層、小高層層項項目有所不不同同。為了避避免免出現(xiàn)大面面積積返工，項項目目開發(fā)前期期應(yīng)應(yīng)特別強調(diào)調(diào)樣樣板區(qū)為先先的的開發(fā)管理理方方式。本項項目目選擇E19＃、E26＃、E27＃、E44＃、E45＃共計五個個有代表性性的的樓宇形成成一一個組團樣樣板板區(qū)，04年12月6日開工，05年5月20日交付。從從組組團樣板區(qū)區(qū)的的建設(shè)過程程中中總結(jié)經(jīng)驗驗，推推廣到整個個項項目的施工工中中。同時，樣樣樣板區(qū)的前前期期開發(fā)建設(shè)設(shè)也也利于項目目的的銷售與對對外外展示。項目的單棟樓宇宇結(jié)結(jié)構(gòu)豐富，除除除包括常用用家家庭功能分分區(qū)區(qū)外，其還還包包括了車庫庫、采采暖空調(diào)設(shè)設(shè)備備等用房。因因因此，其對對于于室內(nèi)的防防火火、消防等等一一系列的功功能能要求也就就更更高了。針針對對于功能更更加加完善、室室內(nèi)內(nèi)空間結(jié)構(gòu)構(gòu)更更加豐富、外外外裝修更加加復(fù)復(fù)雜的各個個單單棟樓宇的的施施工，樣板板區(qū)區(qū)先行勢在在必必行。在樣樣板板區(qū)的施工工過過程中，可可以以充分暴露露出出建筑與結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、土建與與水水電、配套套設(shè)設(shè)備之間、外外外立面裝飾飾選選材調(diào)色、甚甚甚至施工節(jié)節(jié)點點做法與工工序序的穿插的的諸諸多問題，特特特別是圖紙紙中中出現(xiàn)的問問題題會在樣板板區(qū)區(qū)施工中充充分分暴露，最最大大限度的將將設(shè)設(shè)計變更消消化化在早期，為為為后期全面面展展開施工創(chuàng)創(chuàng)造造。工程質(zhì)量控制方方面面的經(jīng)驗教教訓訓：項目部除了發(fā)揮揮監(jiān)監(jiān)理的工程程控控制之外，對對對主要分項項工工程、關(guān)鍵鍵部部位、關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點等，嚴嚴格格審查分項項施施工方案。所所所有的主要要分分項工程施施工工前，項目目部部均組織參參施施單位生產(chǎn)產(chǎn)、技技術(shù)負責人人及及質(zhì)檢員和和專專業(yè)工長召召開開分項工程程質(zhì)質(zhì)量專題會會議議，檢查施施工工條件是否否具具備，強調(diào)調(diào)規(guī)規(guī)范工序流流程程及施工工工藝藝，提醒易易產(chǎn)產(chǎn)生質(zhì)量問問題題的部位和和工工序，要求求專專業(yè)之間規(guī)規(guī)范范銜接關(guān)系系及及工序質(zhì)量量的的一次到位位性性，明確不不同同分項工程程的的質(zhì)量指標標，施施工過程中中堅堅持經(jīng)常性性巡巡視及定期期聯(lián)聯(lián)合檢查，發(fā)發(fā)發(fā)現(xiàn)問題并并跟跟蹤整改結(jié)結(jié)果果。工程質(zhì)量管理根根據(jù)據(jù)具體情況況采采取不同的的管管理方式。如如如地下室及及屋屋面防水工工程程，首先要要控控制材料質(zhì)質(zhì)量量，在選定定材材料品牌后后，為為了防止施施工工方假冒，以以以次充好，項項項目部與產(chǎn)產(chǎn)品品生產(chǎn)廠家家建建立互動監(jiān)監(jiān)督督，由廠家家傳傳授識別真真?zhèn)蝹蔚姆椒?，并并并要求廠家家每每發(fā)一批該該項項目的材料料的的同時要及及時時傳真其發(fā)發(fā)貨貨清單，由由廠廠家提供準準確確數(shù)量，與與施施工方報監(jiān)監(jiān)理理見證取樣樣的的代表數(shù)比比較較，如果代代表表數(shù)大于廠廠家家提供的相相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)，即即可可確認多余余的的數(shù)量為假假冒冒或以次充充好好，堅決退退場場。此方法法效效果比較真真實實可行。外立面裝飾工程程作作為管理的的監(jiān)監(jiān)控重點之之一一：外立面裝修復(fù)雜雜，細細部節(jié)點設(shè)設(shè)計計需要完善善：：【中海安安德德魯斯莊園園】項項目的外立立面面裝飾的復(fù)復(fù)雜雜性超出公公司司以往所承承接接開發(fā)的項項目目。加之由由于于目前設(shè)計計院院水平參差差不不齊，境外外設(shè)設(shè)計公司往往往往只能達到到概概念設(shè)計深深度度，更多的的是是關(guān)注戶型型設(shè)設(shè)計和材料料樣樣式選型。國國國內(nèi)設(shè)計公公司司雖在原有有設(shè)設(shè)計基礎(chǔ)上上進進行深化，但但但由于現(xiàn)場場實實際經(jīng)驗及及對對材料了解解的的不足，部部分分設(shè)計圖紙紙深深度仍然不不夠夠。在工期期比比較緊的情情況況下，如何何把把握外觀效效果果和質(zhì)量與與工工程進度之之間間的矛盾是是項項目管理必必須須面對的難難題題。通過和和駐駐場建筑師師密密切配合，在在在確保外立立面面建筑效果果的的前提下，既既既滿足了建建筑筑風格的協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)和統(tǒng)一，又又又保證了建建筑筑質(zhì)量，同同時時也確保了了工工程進度，取取取得了三贏贏的的結(jié)果。因因此此，在別墅墅類類工程中，設(shè)設(shè)設(shè)計關(guān)注重重點點有別于其其他他類型工程程，外外立面裝飾飾顯顯得尤為突突出出，必須在在外外裝工程實實施施前應(yīng)予以以重重點關(guān)注。嘗試采用精裝修修單單位完成外外立立面工程：：項項目的外立立面面是別墅項項目目的亮點，它它它給業(yè)主以最最直接最生生動動的展示。外外外立面裝飾飾的的風格是買買家家是否購買買的的主要因素素之之一。因此此，本本項目的外外立立面精裝修修比比較復(fù)雜，所所所選用材料料繁繁多，相互互之之間存在前前后后搭接，如如操操作不好會會造造成很大的的工工程質(zhì)量隱隱患患?；谕馔饬⒘⒚嫜b修復(fù)復(fù)雜雜的特點，針針針對總包單單位位普遍存在在勞勞動力緊缺缺的的問題，且且土土建勞務(wù)隊隊伍伍一般不善善于于施工復(fù)雜雜的的外立面裝裝修修的現(xiàn)象，引引引入精裝修修單單位與總包包一一起參與投投標標、報價，在在在價低質(zhì)優(yōu)優(yōu)的的前提下，探探探討精裝修修單單位參與施施工工的可行性性。由由我司、設(shè)設(shè)計計單位及外外立立面施工單單位位共同參與與圖圖紙細化、優(yōu)優(yōu)優(yōu)化材料選選型型、明確施施工工節(jié)點。利利用用精裝修施施工工單位對于于細細部裝飾的的節(jié)節(jié)點施工控控制制比較有經(jīng)經(jīng)驗驗，根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場場的具體情情況況對設(shè)計院院未未設(shè)計到位位的的技術(shù)節(jié)點點進進行細化與與修修正。市政管線與主體體工工程的穿叉叉與與管理：項目由于其自身身特特點，占地地大大、分布廣廣、樓樓宇分散，造造造成項目區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)市政管線線工工程量較大大。由由于工期緊緊迫迫，往往市市政政管線的施施工工又與總包包單單位的工作作互互相交叉、互互互相影響。所所所以，合理理有有序的安排排區(qū)區(qū)內(nèi)市政管管線線的施工顯顯得得尤其重要要。在施工過程中，市市政與總包單單位對現(xiàn)場和和施工道路往往往相互干擾擾?？偘鼏挝晃辉诟鞫问姓こ淘趯嵤┦┻^程中，現(xiàn)現(xiàn)場的平面運運輸、垂直運運輸以及物料料堆放場地需需要不斷地進進行騰挪以避避讓工作面的的沖突，工作作降效；市政政單位的施工工過程見縫插插針“在限定的范范圍和限定的的時間內(nèi)，各各專業(yè)并行作作業(yè)”，他們基本本處于“搶工——窩工——再搶工——再窩工”的循環(huán)中。市市政單位需要要完成一段工工作面，以此此與總包單位位交換下一個個工作面。針對上述特點，在在本項目建設(shè)設(shè)過程中，應(yīng)應(yīng)制定各區(qū)合合理的工期計計劃和施工方方案，盡可能能減少交叉施施工，特別是是減少對主要要道路、加工工堆放場地對對主體結(jié)構(gòu)施施工的影響。成品保護與管理理措措施：由于本項目的檔檔次次相對較高高，選選用材料與與設(shè)設(shè)備的標準準高高，進口材材料料設(shè)備的比比例例大，加工工定定貨周期較較長長，一般在在三三個月以上上。一一旦發(fā)生丟丟失失或破壞，補補補貨極其困困難難，可能給給小小業(yè)主入住住帶帶來影響。而本項目又屬低低密密度群體工工程程，它與以以往往高層、小小高高層項目的的成成品保護管管理理方式不同同。高高層、小高高層層項目可以以安安排專人對對主主要樓梯通通道道進行看護護即即可進行戶戶內(nèi)內(nèi)設(shè)備及配配件件安裝調(diào)試試。而而本項目占占地地大、四周周圍圍界較長、樓樓樓層低、入入口口多，防不不勝勝防，成品品保保護與管理理極極其不利。在項目實施過程程中，注注意將設(shè)備備、配配件的安裝裝與與總包的施施工工期適當錯錯開開。將其劃分分為兩個階階段段，第一個個階階段主要以以總總包及外裝裝修修為主，此此階階段直至室室內(nèi)內(nèi)主要工作作項項目完成、外外外腳手架拆拆除除并且達到到樓樓宇封閉為為止止。第二個個階階段以設(shè)備備安安裝與調(diào)試試為為主，此階段各樓樓門（戶門門、車車庫門）窗窗已已經(jīng)封閉，樓樓樓內(nèi)只?？偪偘鼏挝徊槁┞╀N銷項工作。此此此時要求總總包包將所有鑰鑰匙匙歸攏、登登記記并開始移移交交物業(yè)與保保安安。設(shè)備廠廠家家開始樓內(nèi)內(nèi)貴貴重設(shè)備安安裝裝調(diào)試、戶戶門門和外窗的的配配件安裝，每每每完成一棟棟樓樓宇直接與與物物業(yè)辦理交交接接。此部分分為為精細作業(yè)業(yè)施施工，完成成后后可達到交交付付業(yè)主條件件。通通過[中海安德魯魯斯莊園]項目的上述述分階段管管理理，可最大大限限度的避免免成成品的破壞壞，最最終證明為為項項目一次性性的的成功交付付創(chuàng)創(chuàng)造了有利利條條件?！卷椖砍杀竟芾砝碓u評估】項目發(fā)展單位成成本本分析按可售面積分析析單單位成本，每每每平米可售售面面積發(fā)展成成本本為6,311元/平方米，比比可研預(yù)計計的的4,907元/平方米增加加了1,404元/平方米，增增加比例為27.6％。其中前前期成本、建建安成本增增加加幅度較大大。由由于可售面面積積的增加，按按按可售面積積分分攤的單位位成成本，漲幅幅低低于成本總總量量的漲幅。按建筑面積分析析單單位成本，每每每平米建筑筑面面積的發(fā)展展成成本為4,592元/平方米，比比可研預(yù)計計的的4,806元/平方米降低低了214元/平方米，減減少比例為4.5%。其中除前前期成本、建建建安成本有有所所增加外，其其其余各項成成本本的每建筑筑面面積成本均均有有所降低。可可可見，由于于建建筑面積的的增增加較大，雖雖雖然成本總總量量比可研增增加加較多，但但分分攤到每建建筑筑面積的單單位位成本，總總發(fā)發(fā)展成本與與可可研預(yù)期相相差差不大?？裳须A段成本指指標標與實施階階段段實際成本本比比較對該項目的成本本預(yù)預(yù)測實際上上進進行了兩次次較較系統(tǒng)全面面的的預(yù)測——可研階段和和項目實施施階階段。由于于項項目定位的的改改變，設(shè)計計方方案發(fā)生了了顛顛覆性的變變化化：可研階階段段建筑面積積為為137,2200m2，實施階段段為203,,000mm2，可研階段段項目定位位為為普通多層層住住宅，實施施階階段為北美美田田園風格的的TTOWNHHOOUSE等等等，可研階階段段建安成本本與與最終實施階階段的建安安成成本，二者者之之間有很大大的的差距。公公司司進行了仔仔細細的分析，主主主要原因為為：：可研階段的技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標發(fā)發(fā)生生了較大變變化化，可研階階段段總建筑面面積積為13.72萬平方米，實實實際最終總總建建筑面積增增加加到20.35萬平方米（其其其中：地上上面面積16.39萬平方米，地地地下3.96萬平方米），比比可研增加了了6.64萬平米，增增加比例達到到48.4％，其中大大部分增加的的是地下建筑筑面積。實際際每建筑平米米的單位建安安成本比可研研增加了29.8％。項目實施過程中中外外立面風格格發(fā)發(fā)生了較大大變變化，外裝裝材材料檔次大大幅幅度提高。實實實際外墻保保溫溫采用國內(nèi)內(nèi)最最好的歐文文