年月份沈陽市房地產市場報告

2007年7月份沈陽市房地產市場分析報告一、7月份沈陽陽市商品房市市場基本情況況（一）商品房市市場總體運行行情況1、商品房批準準預售和累計計可售情況7月份，全市商商品房批準預預售面積為190.337萬平方米，其其中商品住宅宅批準預售面面積為157.888萬平方米，同同比分別大幅幅增長122.114％和118.119％。另外，從從月度環(huán)比數(shù)數(shù)據(jù)看，分別別增長67.15％和51.26％，今年以以來，由于住住房需求的不不斷釋放，我我市商品房和和商品住宅的的實際銷售量量持續(xù)大于入入市量，導致致供需矛盾加加劇，隨著本本月入市量的的大幅增加，我我市商品房市市場供應不足足的狀況有所所緩解。（參參見圖1）圖1：沈陽市商商品房、商品品住宅批準預預售面積月度度走勢圖截至7月末，全全市商品房累累計可售面積積為983.778萬平方米，其其中商品住宅宅累計可售面面積為588.330萬平方米，同同比分別增長長21.17％和24.05％。由于本本月商品房和和商品住宅的的批準入市面面積均大于實實際登記銷預預售面積，因因此累計可售售面積分別比比上個月增長長了11.88％和16.67％。從7月末我市商商品房累計可可售面積構成成看，商品住住宅占商品房房的比重為59.80％，較去年年同期增長了了1.39個百分點；從從實際銷售結結構看，商品品住宅占商品品房累計銷售售面積比重則則為86.86％，較累計計可售商品住住宅的比重高高出27.06％，可以看看出，我市商商品房累計可可售量中，商商品住宅所占占比例依然偏偏低，與商品品住宅實際銷銷售結構尚有有一定的差距距，供應結構構仍需進一步步調整。2、商品房實際際登記銷售情情況7月份，全市商商品房實際登登記銷售面積積為85.95萬平方米，其其中商品住宅宅實際登記銷銷售面積為73.81萬平方米，商商品房和商品品住宅的實際際登記銷售面面積與上年同同期相比依次次增長了16.09％和7.96％。從環(huán)比比數(shù)據(jù)來看，商商品房和商品品住宅的實際際登記銷售面面積分別下降降21.25％和24.41％，其原因因是上月末“夏季房交會”商品房和商商品住宅成交交量較大而造造成本月環(huán)比比大幅下降。1—7月全市商品品房實際登記記銷售面積為為638.444萬平方米，其其中商品住宅宅實際登記銷銷售面積為554.557萬平方米，與與上年同期相相比分別增長長16.20％和12.07％。今年市市場交易活躍躍的主要原因因有：一是經(jīng)經(jīng)濟快速發(fā)展展，居民生活活水平逐步提提高，迫切需需要提高居住住條件，給房房地產市場帶帶來持久動力力。二是城市市吸引力不斷斷增強，外來來的新增人口口給房地產市市場帶來大量量需求。三是是我市房地產產市場戶型結結構、區(qū)域結結構逐步趨向向多元化，消消費者購房選選擇比較豐富富。（參見圖2）圖2：沈陽市商商品房、商品品住宅實際登登記銷售面積積月度走勢圖圖3、不同物業(yè)類類型商品房銷銷售結構從全市不同物業(yè)業(yè)類型商品房房銷售結構表表可以看出，除除了別墅類物物業(yè)本月無成成交外，其他他各類型物業(yè)業(yè)與去年同期期相比，均保保持了穩(wěn)中有有升的態(tài)勢，其其中辦公用房房和寫字樓與與去年同期相相比增長了190.333％，網(wǎng)點與與去年同期相相比增長了149.223％。由于非非普通住宅類類物業(yè)常受區(qū)區(qū)位、統(tǒng)計期期成交量等因因素影響，通通常同比變化化幅度波動較較大。7月份全市普普通商品住宅宅成交面積占占總量的85.88％，比上個個月減少了3.49個百分點。（參參見表1）表1：20007年7月沈陽市不不同物業(yè)類型型商品房銷售售結構表項目類別別銷預售面積（萬萬平方米）同比增長（％）所占比例（％）商品房房總計85.9516.09100.00中其住宅小計73.817.9585.88普通住宅73.818.0885.88別墅0.00-100.0000.00網(wǎng)點7.86149.239.16辦公用房、寫字字樓1.05190.331.21車庫及其它3.2350.143.754、不同套型商商品住宅供求求結構商準看下住計占商積90－120米住計3米預宅型宅為占商積上品合占商積從7月份全市商商品住宅登記記銷售的情況況來看，90平方米以下下套型的商品品住宅銷售面面積合計為25.77萬平方米，占占登記銷售面面積的34.91％；90－120平方米套型型的商品住宅宅銷售面積合合計為24.39萬平方米，占占登記銷售面面積的33.05％；120－144平方米套型型的商品住宅宅銷售面積合合計為14.68萬平方米，占占登記銷售面面積的19.89％；144平方米以上上套型的商品品住宅銷售面面積合計為8.97萬平方米，占占登記銷售面面積的12.15％。從不同套型商品品住宅的供求求結構來看，60平方米以下下套型、60－90平方米套型型和90－120平方米套型型的商品住宅宅供應比例分分別高于銷售售比例0.41個百分點、15.17個百分點和1.36個百分點；；而120－144平方米套型型和144平方米以上上套型的商品品住宅供應比比例分別低于于銷售比例12.55個百分點和4.39個百分點，呈呈現(xiàn)供不應求求的現(xiàn)象。對對比上個月數(shù)數(shù)據(jù)，本月我我市加大了中中小戶型商品品住宅的入市市比例，60平方米以下下套型和60－90平方米套型型商品住宅的的入市比例較較上個月依次次增加了0.83％和12.54％，而90－120平方米套型型和120－144平方米套型型的商品住宅宅入市比例較較上個月則分分別減少8.04％和6.77％。從銷售售比例上看，除60－90平方米套型和144平方米以上套型商品住宅外，其他各套型商品住宅的銷售比例與上個月相比變化不大。按政策要求，我市90平方米以下商品住宅的房源明顯增加，但數(shù)據(jù)顯示，90－144平方米的中大戶型依然受到市場的青睞，有必要引導部分需求轉向小戶型。（參見表2）表2：20007年7月沈陽市不不同套型商品品住宅供銷結結構表套型面積（平方米）上市面積（萬平方米）所占比例（%）銷售面積（萬平方米）所占比例（%）≤6015.089.556.759.1460－9064.6340.9419.0225.7790－12054.3234.4124.3933.05120－144411.607.3414.6819.89>14412.257.768.9712.15合計157.88100.0073.81100.005、不同價位商商品住宅供求求結構從7月份全市不不同價位商品品住宅的批準準預售情況看看，2000－3000元/平方米的商商品住宅面積積為29.62萬平方米，占占批準預售面面積的18.76％；3000－4000元/平方米的商商品住宅面積積為43.15萬平方米，占占批準預售面面積的27.33％；4000－5000元/平方米的商商品住宅面積積為55.25萬平方米，占占批準預售面面積的34.99％，這三個個價格區(qū)間的的商品住宅上上市面積所占占比例均較大大，占總預售售面積的八成成以上。從7月份全市不不同價位商品品住宅實際登登記銷售情況況看，2000－3000元/平方米的商商品住宅銷售售面積為17.48萬平方米，占占登記銷售面面積的23.68％；3000－4000元/平方米的商商品住宅銷售售面積為27.60萬平方米，占占登記銷售面面積的37.40％，這兩個個價格段銷售售面積所占比比例均較大，成成為市場的主主流消費價格格。從不同價位商品品住宅供求結結構對比情況況看，本月我我市只有4000－5000元/平方米和5000－6000元/平方米商品品住宅供應比比例高于銷售售比例，呈現(xiàn)現(xiàn)出供大于求求的態(tài)勢；而而其他價格段段的商品住宅宅供應比例均均高于銷售比比例，呈現(xiàn)出出不同程度供供不應求的態(tài)態(tài)勢。與上個個月相比，本本月我市增加加了2000元/平方米以下下、3000－4000元/平方米和5000－6000元/平方米商品品住宅的供應應，而其他價價格段的供應應比例則與上上個月相比變變化不大。（參參見表3）表3：20077年7月沈陽市不不同價位商品品住宅供銷結結構表價格類別（元/平方米）上市面積（萬平方米）所占比例（%）銷售面積（萬平方米）所占比例（%）2000以下11.627.3613.5318.332000－3000029.6218.7617.4823.683000－4000043.1527.3327.6037.404000－5000055.2534.9911.1015.045000－6000015.269.671.732.356000以上2.981.892.373.20合計157.88100.0073.81100.006、商品房價格格運行情況商均其含東南品價與相別。本月全市市商品房銷售售均價與上個個月相比小幅幅下降4.38個百分點，市市區(qū)商品房銷銷售均價環(huán)比比下降了3.85。7月份，全市市商品住宅銷銷售均價為3248元/平方米，其其中市區(qū)（含含于洪區(qū)、東東陵區(qū)、渾南南新區(qū)）商品品住宅銷售均均價為3436元/平方米，分分別比上年同同期小幅上漲漲了2.26％和4.38％，從月度度環(huán)比數(shù)據(jù)來來看，全市商商品住宅銷售售均價和市區(qū)區(qū)商品住宅銷銷售均價分別別下降了6.77％和6.04％。從總體體情況可以看看出，盡管本本月我市商品品房和商品住住宅的銷售均均價與上月相相比有所下降降，但與去年年同期相比漲漲幅依舊明顯顯，調控房價價仍是我市房房地產市場亟亟需解決的重重大難題。（參參見圖3、圖4）圖3：沈陽市商商品房銷售均均價月度走勢勢圖圖4：沈陽市商商品住宅銷售售均價月度走走勢圖不物通的為與比；網(wǎng)點的銷售售均價為4803元/平方米，與與上個月相比比小幅上漲了了1.44個百分點；；辦公用房、寫寫字樓的銷售售均價為6350元/平方米，與與上個月相比比大幅度上漲漲了40.83個百分點；；車庫及其它它類物業(yè)的銷銷售均價為4361元/平方米，與與上個月相比比下降了15.70個百分點。本本月，除網(wǎng)點點和辦公用房房、寫字樓外外，其他類物物業(yè)的價格較較上月均有不不同程度的下下降。（參見見圖5）圖5：20077年7月沈陽市不不同類型物業(yè)業(yè)銷售均價對對比圖注：別墅類物業(yè)業(yè)本月無成交交。（二）商品房市市場區(qū)域運行行情況1、不同區(qū)域商商品房銷售情情況7月份，全市商商品房銷售面面積排名前三三位的分別為為于洪區(qū)、鐵鐵西新區(qū)和東東陵區(qū)，其銷銷售面積依次次為16.11萬平方米、14.16萬平方米和10.02萬平方米，與與去年同期相相比于洪區(qū)和和鐵西新區(qū)分分別增長了8.35％和32.14％，而東陵陵區(qū)的銷售面面積同比則減減少了14.29個百分點；；其中商品住住宅銷售面積積排在前三位位的同樣為于于洪區(qū)、鐵西西新區(qū)和東陵陵區(qū)，其銷售售面積依次為為14.31萬平方米、11.64萬平方米和9.16萬平方米，與相和分陵面減從的看前的主西區(qū)區(qū)商售市銷四。（參參見表4）表4：20077年7月沈陽市各各區(qū)、縣（市市）商品房和和商品住宅銷銷售面積對比比表區(qū)、縣（市）商品房商品住宅銷售面積（萬平方米）同比增長（％）銷售面積（萬平方米）同比增長（％）沈河區(qū)2.81-14.481.81-40.65和平區(qū)8.2316.246.4911.37皇姑區(qū)5.43-52.814.44-59.47鐵西新區(qū)14.1632.1411.6431.23大東區(qū)8.81137.207.68117.17東陵區(qū)10.02-14.299.16-18.61于洪區(qū)16.118.3514.310.05渾南新區(qū)9.6092.658.8079.71蘇家屯區(qū)2.1956.422.0345.90沈北新區(qū)4.6961.874.0347.81新民市3.16199.042.81271.92遼中縣0.42-41.910.30-58.37法庫縣0.1029.190.1029.19康平縣0.23357.700.23676.472、不同區(qū)域商商品房價格運運行情況7月份，全市商商品房銷售均均價最高的區(qū)區(qū)域為沈河區(qū)區(qū)，銷售均價價為6040元/平方米；和和平區(qū)次之，商商品房銷售均均價為3942元/平方米。市市內八區(qū)中，本本月于洪區(qū)的的商品房銷售售均價最低，為3096元/平方米。環(huán)比上個月，沈河區(qū)和東陵區(qū)的商品房銷售均價有所上漲，其他市內六區(qū)的商品房銷售均價都呈現(xiàn)穩(wěn)中略有下降的態(tài)勢。（參見圖6、圖7）圖6：20077年7月沈陽市各各區(qū)、縣（市市）商品房銷銷售均價對比比圖圖7：沈陽市內內八區(qū)商品房房銷售均價月月度走勢圖7月份，全市商商品住宅銷售售均價最高的的三個區(qū)域分分別為沈河區(qū)區(qū)、東陵區(qū)和和大東區(qū)，銷銷售均價依次次為4792元/平方米、3771元/平方米和3638元/平方米，與與上個月相比比，沈河區(qū)和和大東區(qū)商品品住宅的銷售售均價分別下下降了6.66％和6.86％，東陵區(qū)區(qū)的銷售均價價上漲了21.22％。于洪區(qū)區(qū)和皇姑區(qū)為為本月市內八八區(qū)中商品住住宅銷售均價價最低的區(qū)域域，銷售均價價分別為2884元/平方米和3208元/平方米。與與上個月相比比，7月份市內各各區(qū)域商品住住宅銷售均價價除了東陵區(qū)區(qū)有所上漲外外，其他市內內各區(qū)域商品品住宅銷售均均價都出現(xiàn)了了不同程度的的下降。（參參見圖8、圖9）圖8：20077年7月沈陽市各各區(qū)、縣（市市）商品住宅宅銷售均價對對比圖圖9：沈陽市內內八區(qū)商品住住宅銷售均價價月度走勢圖圖二、7月份沈陽陽市存量房市市場基本情況況（一）存量房市市場總體運行行情況1、存量房轉讓讓成交情況7月份，全市存存量房轉讓面面積為67.84萬平方米、成成交金額為16.91億元、成交交套數(shù)為8373套，與去年年同期相比分分別增長了14.98％、37.93％和10.84％；其中存存量住宅轉讓讓面積為54.02萬平方米、成成交金額為13.13億元、成交交套數(shù)為8071套，與上年年同期相比漲漲幅依次為19.30％、39.24％和13.50％。隨著稅稅收政策等方方面制度的完完善，市場秩秩序的不斷規(guī)規(guī)范，今年我我市存量房市市場進入穩(wěn)定定發(fā)展階段。梯梯度消費理念念逐步深入人人心，更多的的居民選擇存存量房市場，我我市房地產市市場二三級聯(lián)聯(lián)動逐步形成成。（參見圖圖10）圖10：全市各各月存量房、存存量住宅轉讓讓面積對比圖圖2、存量房價格格運行情況7月份，全市存存量房轉讓平平均價格為2492元/平方米，存存量住宅轉讓讓平均價格為為2430元/平方米，與與去年同期相相比，存量房房和存量住宅宅的轉讓均價價分別上漲了了19.98％和16.71％。從與上上月對比情況況看，存量房房的轉讓均價價上漲了4.36個百分點，存存量住宅的轉轉讓均價上漲漲了6.21個百分點?？偪傮w來看，本本月我市存量量房和存量住住宅轉讓均價價上漲幅度偏偏大，尤其是是存量房價格格在近3個月不斷攀攀升，需引起起房產部門的的進一步關注注。（參見圖圖11）圖11：沈陽市市存量房市場場轉讓均價月月度走勢