杭州2015富春硅谷項目辦公營運推廣策略探討課件

富春硅谷項目辦公營運推廣策略探討版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸杭州漢嘉房地產(chǎn)有限公司所有，未經(jīng)杭州漢嘉房地產(chǎn)有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。項目屬性坐落杭州西郊銀湖科技城，復(fù)合型產(chǎn)業(yè)綜合體，一期在售，去化平穩(wěn)，二期規(guī)劃中，產(chǎn)業(yè)總體量約40萬方項目基本信息一期商業(yè)地塊所屬板塊占地面積總建筑面積容積率計容面積產(chǎn)業(yè)辦公商業(yè)銀湖板塊88833㎡213312㎡1.9155265㎡13499㎡高層辦公、獨棟辦公、商業(yè)物業(yè)類型余杭區(qū)臨安市銀湖科技新城杭州市富陽市杭州繞城高速紹興縣獨棟辦公高層辦公+商業(yè)SOHOPAGE2核心問題?市場層面：杭州市場整體供應(yīng)量大，競爭激烈?區(qū)域?qū)用妫簠^(qū)域競爭力一般，政府推動力較弱?項目自身：銷售取得一定成績，但總體量大，難突破；辦公的主導(dǎo)“硅谷”科創(chuàng)標(biāo)簽，大盤缺乏核心標(biāo)簽和個性，僅做對產(chǎn)品難以撬動整盤；復(fù)合產(chǎn)業(yè)綜合體，但產(chǎn)業(yè)、居住關(guān)聯(lián)度低，相互溢價效應(yīng)弱超大體量，如何突出重圍，加速去化？PAGE3傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)變革、新興行業(yè)層出不窮…這是一個顛覆的時代顛覆性客群重構(gòu)顛覆性產(chǎn)品創(chuàng)新顛覆性運營創(chuàng)新PAGE4思路WHO?客群重構(gòu)重新界定客群HOW?產(chǎn)品創(chuàng)新HOW?運營創(chuàng)新PAGE5交通情況富陽撤市設(shè)區(qū)，與杭州主城區(qū)同城化加速：之江大橋、閑祝公路、紫之隧道的開通、軌道交通6號線（2019年建成）的規(guī)劃，極大的拉近了銀湖與濱江、城西之間的關(guān)系，加速杭富一體化進程，未來有望為本案擴容?軌道交通6號線及富陽輕軌（爭取2019年建成），預(yù)計在受降鎮(zhèn)政府辦公樓前及銀江集團地塊前設(shè)有站點目前大致確定的6號線線路走向為：自杭州軌道交通6號線楓樺西路站（位于之江新城）沿320國道至受降鎮(zhèn)，后線路向西經(jīng)新320國道至高橋鎮(zhèn)北側(cè)，轉(zhuǎn)向金橋路通道與老320國道相接，通過鹿山新城鹿山路轉(zhuǎn)向依江路止于大塢路交叉處。2012年10月11日，富陽市委、市政府還組織相關(guān)部門對富陽市近期實施的軌道交通進行了現(xiàn)場踏勘。路線全長約30.9公里，其中大半為高架線，小部分為地下線。臨安、富陽輕軌有望和軌道交通5號線、6號線同時建成?紫之隧道全長14.4公里，全程不設(shè)紅綠燈，城西至之江通行時間約15分鐘。隧道設(shè)有四個入口，北起紫金港路，南至之浦路，同時在西溪路以南和夢塢各設(shè)有匝道，方便連接西溪路和之江路。PAGE6產(chǎn)業(yè)分布科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)被分流難突圍，需擴容客群促去化；本案所在區(qū)域無縫對接之江文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)以及富陽制造業(yè)產(chǎn)業(yè)，有望吸引該類客群為本案擴容音樂美術(shù)兩大院，文創(chuàng)&云計算基地文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，與銀湖無縫對接之江產(chǎn)業(yè)富陽產(chǎn)業(yè)銀湖科技城，政府推動尚需時日六大新城之一，制造業(yè)仍為其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，相關(guān)政策和配套推進慢傳統(tǒng)硅谷，面臨轉(zhuǎn)型濱江產(chǎn)業(yè)倉前產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)西溪技術(shù)類公司為主高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的能否順勢遷移不明朗風(fēng)口板塊，供應(yīng)黑洞未來供應(yīng)量逾200萬方，主要吸附互聯(lián)網(wǎng)+科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)PAGE7杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)GDP占比名列榜首，產(chǎn)業(yè)容量大；增長率靠前，發(fā)展勢頭良好產(chǎn)業(yè)分組全市GDP13年增加值（億）8343.5212年增加值（億）7803.9813年增長率6.91%占GDP比重--15年目標(biāo)值（億）--文創(chuàng)創(chuàng)意先進裝備制造金融服務(wù)旅游休閑信息軟件電子商務(wù)1359.51969.93879.33538.1678.72393.81060.7900.01820.04480.99477.86233.3828.17%7.77%7.23%11.87%42.03%68.74%16.3%11.6%10.5%6.4%8.1%4.7%130060001000100015001000生物醫(yī)藥物聯(lián)網(wǎng)節(jié)能環(huán)保新能源175.13194.14144.2442.71160.31156.59144.1844.059.24%23.98%0.04%-3.04%2.1%2.3%1.7%0.5%1000100014001000合計（不含交叉重復(fù)）3908.743511.8511.30%46.8%表：2013年杭州市十大產(chǎn)業(yè)增加值總量及占比情況PAGE8文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)格局信息服務(wù)業(yè)、動漫游戲業(yè)城西文教區(qū)運河兩岸商務(wù)區(qū)文創(chuàng)休閑旅游業(yè)、設(shè)計服務(wù)業(yè)、藝術(shù)品業(yè)、文創(chuàng)會展業(yè)下沙新城現(xiàn)代傳媒業(yè)、設(shè)計服務(wù)業(yè)、教育培訓(xùn)業(yè)市中心區(qū)塊（慶春鳳起沿線、西溪板塊藝術(shù)品業(yè)、教育培訓(xùn)業(yè)、文創(chuàng)休閑旅游業(yè)武林商圈、湖濱商圈、城站吳山一帶）現(xiàn)代傳媒業(yè)、藝術(shù)品業(yè)、設(shè)計服務(wù)業(yè)濱江新城信息服務(wù)業(yè)、動漫游戲業(yè)之江新城設(shè)計服務(wù)業(yè)、藝術(shù)品業(yè)、教育培訓(xùn)業(yè)湘湖新城現(xiàn)代傳媒業(yè)、教育培訓(xùn)業(yè)、文創(chuàng)休閑旅游業(yè)PAGE9區(qū)域資源區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，匯聚中國美院、浙江音樂學(xué)院高等藝術(shù)學(xué)府，未來浙江首屈一指文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)圣地浙江音樂學(xué)院（籌）是浙江省重大文創(chuàng)設(shè)施規(guī)劃與建設(shè)項目，占地602畝，總建筑面積約35萬平方米，彭麗媛將擔(dān)任名譽校長；學(xué)院選址于杭州市西湖區(qū)之江板塊象山區(qū)塊，與中國美術(shù)學(xué)院毗鄰，2015年秋季將全面建成并投入使用。學(xué)科專業(yè)構(gòu)建以音樂與舞蹈學(xué)類學(xué)科專業(yè)為中心，下設(shè)音樂學(xué)、作曲與作曲技術(shù)理論、音樂表演、舞蹈學(xué)、表演（戲?。⑺囆g(shù)與科技等14個專業(yè)。中國美術(shù)學(xué)院象山校區(qū)位于杭州轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，周圍是青山綠水。新建一期工程建筑面積6.4萬平方米，設(shè)有視覺藝術(shù)學(xué)院、傳媒動畫學(xué)院和基礎(chǔ)教育中心三個教學(xué)單位。PAGE10產(chǎn)業(yè)細分結(jié)合細分行業(yè)辦公特征及本案區(qū)位條件，可重點吸引設(shè)計服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代傳媒業(yè)、藝術(shù)品業(yè)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)細分設(shè)計服務(wù)業(yè)分布特征（產(chǎn)業(yè)辦公需求）產(chǎn)業(yè)辦公適應(yīng)性較強，分布最廣完善各產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條的中間環(huán)節(jié)，即為包括文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各產(chǎn)業(yè)提供中間產(chǎn)品生產(chǎn)性文創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代傳媒業(yè)信息服務(wù)業(yè)動漫游戲業(yè)主要依托交通優(yōu)勢、高教園資源主要分布于城西、濱江高新技術(shù)開發(fā)區(qū)主要分布于城西、濱江高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，與信息服務(wù)有較大聯(lián)動關(guān)系主要依托西湖、西溪、運河、白馬湖、之江等景觀資源主要依托景觀、市區(qū)交通和高教園資源必須依托自然景觀、人文歷史資源主要依托產(chǎn)業(yè)集群、動漫節(jié)舉辦地藝術(shù)品業(yè)消費性文創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)直接生產(chǎn)滿足大眾消費產(chǎn)品的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，可產(chǎn)生消費作用教育培訓(xùn)業(yè)文創(chuàng)休閑旅游業(yè)文創(chuàng)會展業(yè)PAGE11之江文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)主要以中國美院資源帶動的文創(chuàng)類上下游企業(yè)為主，主要分為設(shè)計、個人工作室、畫室及材料供應(yīng)三大類，目前主要集中于鳳凰創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園描述主要涵蓋：建筑設(shè)計行業(yè)服裝設(shè)計行業(yè)動漫設(shè)計行業(yè)廣告創(chuàng)意行業(yè)……藝術(shù)大師：以中國美院教授、碩（博）導(dǎo)為主藝術(shù)小家：以美院畢業(yè)生為主的藝術(shù)書畫家群體知名書畫室：學(xué)生數(shù)可達200-400人小型書畫室：學(xué)生數(shù)在100人左右未注冊培訓(xùn)點：學(xué)生數(shù)在50人左右名錄分布容量設(shè)計類大、中型設(shè)計/廣告各類設(shè)計公司共計約公司主要分布于市中2000多家，相關(guān)從心寫字樓或景區(qū)，小業(yè)人數(shù)約10萬人，其型公司向外輻射；動中美院下設(shè)53個設(shè)計漫公司主要集中在濱機構(gòu)，擁有設(shè)計人才江，服裝設(shè)計分散至900多名，其中注冊類、高工200多名；各服裝公司設(shè)計部門；中國美院藝術(shù)類多就職于美院、浙預(yù)計藝術(shù)類從大、理工等杭州高業(yè)者約有1.5萬等院系的相關(guān)科系；人左右畫室主要分布于中國美院象山校區(qū)周邊，即之江轉(zhuǎn)塘、濱江等區(qū)域；主要分布于美院、藝術(shù)類學(xué)校周邊及畫室集中區(qū)域；主要分布于美院南山校區(qū)、吳山廣場一帶；已注冊畫室約150家，畫室創(chuàng)辦人約250人，普通教師約2000人左右。暫無數(shù)據(jù)統(tǒng)計供應(yīng)商主要涵蓋：器材供應(yīng)商（如畫紙、顏料、畫板等）書籍出版社……主要涵蓋：藝術(shù)經(jīng)紀(jì)人、收藏愛好者主要就業(yè)于古玩商行、畫廊、拍賣行、收藏市場等收藏界畫廊、古玩、石藝等商店共計約500余家PAGE12客戶界定區(qū)位特征下的三大客群：文創(chuàng)、科創(chuàng)、制創(chuàng)大盤銷售物業(yè)，不能限制產(chǎn)業(yè)，需泛化客群加速去化；顛覆性的客群重構(gòu)：不以行業(yè)界定，而是以工作模式界定以文創(chuàng)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為精神內(nèi)核，泛化客群，凡是腦力密集型，需要創(chuàng)意精神的企業(yè)都是我們的客戶泛創(chuàng)意行業(yè)創(chuàng)意精神產(chǎn)業(yè)精神內(nèi)核其他行業(yè)文創(chuàng)設(shè)計、動漫、傳媒、會展、培訓(xùn)……科創(chuàng)傳統(tǒng)信息技術(shù)物聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)+制創(chuàng)傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型企業(yè)工業(yè)4.0創(chuàng)意家居……生物醫(yī)藥……PAGE13整盤定位他不是夢想小鎮(zhèn)那般熱烈奔放，時刻渴望對外展現(xiàn)的“瘋狂”小鎮(zhèn)他也不濱江產(chǎn)業(yè)園和辦公樓里的，相互獨立互不串門的信息科技公司他不僅是之江轉(zhuǎn)塘的產(chǎn)業(yè)園里文創(chuàng)企業(yè)，也不是散落在民居房里的草根畫室浙江省唯一，山谷里的創(chuàng)意小鎮(zhèn)——人文與創(chuàng)意精神的回歸，生活與工作的融合這里，杭州創(chuàng)意經(jīng)濟聚集地，創(chuàng)意氛圍的熏陶地這里，創(chuàng)意夢工廠，人人都是創(chuàng)意家這里，擁有完善的垂直生態(tài)平臺，工作、居住、社交、生活一體化PAGE14創(chuàng)意小鎮(zhèn)創(chuàng)意經(jīng)濟集聚產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意階層夢想人平臺垂直生態(tài)社交復(fù)合平臺15項目借鑒-重慶創(chuàng)客小鎮(zhèn)集文創(chuàng)+旅游+商業(yè)+創(chuàng)客于一體，打造“互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)+學(xué)+研+商”創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈條?總體規(guī)劃：（辦公）聯(lián)合辦公、（居?。﹦?chuàng)客公寓、（商業(yè)）休閑商業(yè)、（文創(chuàng)、旅游）藝術(shù)工坊、文創(chuàng)美食?主題功能區(qū)：中華老字號、中華手工工藝、學(xué)生“智”造、高端婚禮、文經(jīng)創(chuàng)意等?平臺：聯(lián)合辦公平臺融資平臺：建立“天使+創(chuàng)投”中心資源對接平臺：行業(yè)協(xié)會、高校資源?入駐企業(yè)：目前已有包括重慶文創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會WitWork、商界傳媒集團、重慶交通大學(xué)“學(xué)生智造”、西部手工聯(lián)盟（定位“生活美學(xué)”的藝術(shù)定制孵化、體驗、展示和銷售平臺）等已經(jīng)簽約入駐PAGE16項目借鑒——多元混合創(chuàng)業(yè)社區(qū)多為選擇非核心區(qū)寫字樓/園區(qū)，針對創(chuàng)業(yè)企業(yè)，提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)，多元物業(yè)融合，垂直生態(tài)創(chuàng)業(yè)社區(qū)集群卓越E+創(chuàng)業(yè)垂直生態(tài)社區(qū)集群小樣社區(qū)卓越集團上海公司聯(lián)合創(chuàng)業(yè)接力、UCloud、東華大學(xué)旭日工商管理學(xué)院、途家、順豐等合作伙伴，依托上海卓越集團旗下幾大綜合體項目獨有的物業(yè)形態(tài)，推出上海卓越專屬的E+平臺升級版本——卓越創(chuàng)業(yè)垂直生態(tài)社區(qū)集群，這也是上海唯一一個享受升級版WEWORK模式的創(chuàng)業(yè)社區(qū)。全面覆蓋了產(chǎn)業(yè)鏈上下游階段的青年創(chuàng)業(yè)生活社交平臺.萬科云城：?居住方面，可以有米酷公寓和V公寓，二者皆可拎包入??；?在辦公方面，企業(yè)孵化器和創(chuàng)意辦公區(qū)域都可以給你打造自由的辦公場所；?在生活方面，機器人咖啡廳打造生活工作第三空間，體驗式商業(yè)中心給你提供美食與潮流精品。PAGE17思路WHO?客群重構(gòu)重新界定客群HOW?產(chǎn)品創(chuàng)新HOW?運營創(chuàng)新PAGE18總圖落位示意以創(chuàng)意綠谷公園為創(chuàng)意小鎮(zhèn)中心，富春硅谷和富春藝谷為兩大辦公片區(qū)及創(chuàng)意主題居住社區(qū)麓園??創(chuàng)意秀場創(chuàng)意集鎮(zhèn)中心??成長加速器總部集聚區(qū)?眾創(chuàng)辦公富春創(chuàng)意綠谷公園活動集鎮(zhèn)中心????創(chuàng)意街區(qū)創(chuàng)意辦公創(chuàng)意培訓(xùn)基地創(chuàng)意公寓硅谷富春藝谷麓園創(chuàng)意主題社區(qū)??青年公寓企業(yè)者之家PAGE19總體產(chǎn)品規(guī)劃集辦公、居住、生活、觀光為一體，自生態(tài)系統(tǒng)的創(chuàng)意集鎮(zhèn)綠谷創(chuàng)意公園創(chuàng)意主題社區(qū)麓園富春硅谷、富春藝谷創(chuàng)意街區(qū)成長加速器眾創(chuàng)辦公總部集聚區(qū)青年公寓這里的是懷揣夢想青年的集聚地，活動集鎮(zhèn)中心，交流展示、品牌誰說工作和生活空間需要分離配套商業(yè)引進品牌咖啡館、特色餐飲、休閑娛樂、員工食堂、等配套服務(wù)，滿這里有原創(chuàng)精神土壤，為企業(yè)成長加速用戶可以根據(jù)使用時間和人數(shù)，靈活的選擇租賃期限以及座位個數(shù)。成為中大型企業(yè)總部發(fā)布秀場足商務(wù)生活各類企業(yè)者之家這里聚集著一批企業(yè)家，他們渴望詩意棲居需求文旅商業(yè)嫁接創(chuàng)意業(yè)態(tài)，開啟杭州藝術(shù)之旅PAGE205大核心配套建議綠谷創(chuàng)意公園創(chuàng)意秀場創(chuàng)意街區(qū)核心配套創(chuàng)意公寓創(chuàng)意培訓(xùn)中心PAGE211綠谷創(chuàng)意公園依托本案山地自然優(yōu)勢，打造綠谷創(chuàng)意公園，集路演、展示發(fā)布、創(chuàng)意市集等功能于一體綠谷創(chuàng)意公園PAGE222創(chuàng)意街區(qū)商業(yè)嫁接創(chuàng)意業(yè)態(tài)，打造DIY匠心工作室，互動體驗創(chuàng)意基地科技類（與創(chuàng)客空間合作）——?手繪熱塑片裝飾?奧松機器人創(chuàng)意拼裝套件工作坊?LittleBits電路積木?DIY機械手?玩的就是心跳?Stiudio3D?……手工類——?ABCcookingstudio?編織坊?M.Y.Lab?漆箸技藝?CandyMonster糖果怪獸?動物徽章焊接工作坊?……LittleBits電路積木電子版樂高，用模塊化的電子器件拼接成各種物件。把電子電路打包為一個個聲、光、感和動力模塊，讓原本復(fù)雜艱深、屬于專家和實驗室的東西普及化、趣味化M.Y.LabABCcookingstudio零售+烹飪課程+交流分享；女性專用會員制料理工作室；提供制作蛋糕、面包和料理的快樂學(xué)習(xí)場所體驗；在創(chuàng)作過程中體驗動手制作的快樂，把想法變成現(xiàn)實；這里有酷酷的科技創(chuàng)作，也有富生活氣息的美食蛋糕工坊等；成人兒童皆能找到合適的項目，還能團體作案；沒有太多技術(shù)門檻，人人都是創(chuàng)意家玩的就是心跳二進制“小賤鐘”3創(chuàng)意秀場整合美院、音樂學(xué)院等高校資源，主辦創(chuàng)意大賽、創(chuàng)意論壇、學(xué)生畢業(yè)展、品牌發(fā)布等活動??????產(chǎn)品發(fā)布+品牌發(fā)布演藝活動、秀場路演/投資者溝通大會行業(yè)尖峰論壇原創(chuàng)賽事/獎項開幕式……小而美的精品秀場杭州最富創(chuàng)意感和藝術(shù)情調(diào)的展示功能空間在杭州，品牌發(fā)布一般選擇行業(yè)博覽會或者酒店等，缺少本身自帶文創(chuàng)調(diào)性有品位的發(fā)布會場；本案可走精致小眾路線，可以承接一些藝術(shù)品發(fā)布、創(chuàng)意生活品的發(fā)布會設(shè)計賽事開幕典禮國際設(shè)計大師論壇時尚女裝秀創(chuàng)業(yè)路演水上T臺智慧數(shù)碼特色產(chǎn)品發(fā)布會PAGE244創(chuàng)意公寓創(chuàng)意公寓，年輕人的居住、社交住區(qū)，暢居、暢玩、暢聊PAGE255創(chuàng)意培訓(xùn)中心面向?qū)W生、業(yè)內(nèi)人士、業(yè)余愛好者、大眾的不同層次的創(chuàng)意培訓(xùn)；跨界交流分享、設(shè)計人員與消費者互動Creatica由2012年創(chuàng)立至今，在北京，香港開設(shè)課程，從舉辦工作坊到設(shè)計課程，在與學(xué)校和社區(qū)，企業(yè)的合作中把創(chuàng)意教育傳遞。?IDEO設(shè)計學(xué)院中國版杭州創(chuàng)意啟蒙先鋒營創(chuàng)意大師靈感進化營創(chuàng)想48小時創(chuàng)想馬拉松活動，集合藝術(shù)家、設(shè)計師、工程師們跨界合作，48小時內(nèi)從不認識到組隊做項目，最后每組隊伍做項目陳述與展示。內(nèi)容包括智能硬件開發(fā)、工業(yè)設(shè)計、軟件開發(fā)、視頻短片等部分。PAGE26藝谷產(chǎn)品特色風(fēng)格各異的建筑立面，融合創(chuàng)意雕塑、涂鴉墻等藝術(shù)元素PAGE27思路WHO?客戶界定HOW?產(chǎn)品創(chuàng)新HOW?運營創(chuàng)新PAGE28資源整合，活動舉辦整合創(chuàng)客/文創(chuàng)營運、政府、學(xué)校資源，舉辦杭州的創(chuàng)客嘉年華?創(chuàng)客組織（西湖創(chuàng)客匯等）?政府資源（孵化器政策）?學(xué)校資源（中國美院、浙江音樂學(xué)院）政府扶持創(chuàng)意會展活動平臺西湖創(chuàng)客匯2015杭州創(chuàng)客嘉年華高校資源PAGE29資源整合，活動舉辦整合創(chuàng)客/文創(chuàng)營運