開發(fā)項目總成本動態(tài)管控解析

：成本月報，這樣管控動態(tài)成本才有效成本月報是地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)發(fā)項目總成本本的一項當(dāng)月月估值，便于于及時反饋和和分析造價變變化的最新情情況和原因，從從而降低投資資風(fēng)險，過程程中動態(tài)監(jiān)控控工程成本。龍湖的動態(tài)成本本管理縱向分分級上合理授授權(quán)、層層聚聚焦，以確保保管控與靈活活的需要（如如下表）。每每個月會進行行動態(tài)成本回回顧及預(yù)警。而而其采用的重重要方式，即即為編制成本本月報。然而而，對于許多多地產(chǎn)企業(yè)而而言，成本月月報編制難度度很高且難于于取得成效，為為什么呢？一、成本月報編編制難達成效效的四大原因因第一，口徑不一一。一方面體體現(xiàn)在月報編編制人與目標(biāo)標(biāo)成本編制人人之間的交流流互動不夠，以以致月報編制制人對科目所所含的二、三三級內(nèi)容不甚甚了解；另一一方面，由于于目標(biāo)成本科科目分類與合合同結(jié)構(gòu)或臺臺賬往往不完完全一致，在在分類編制合合同工程量清清單時難以統(tǒng)統(tǒng)一口徑。第二，專業(yè)壁壘壘。由于地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部流流程或?qū)I(yè)間間的溝通問題題，月報編制制人未能參加加工程例會，或或項目公司工工程部未能及及時整理、上上報現(xiàn)場簽證證或設(shè)計變更更，或故意延延遲對現(xiàn)場簽簽證及設(shè)計變變更的確認，從從而造成月報報編制人不甚甚了解簽證或或變更，難于于在月報中進進行動態(tài)反映映。第三，能力不足足。月報編制制人專業(yè)管理理能力短板，善善于按圖細算算卻不擅長簽簽證及變更的的及時匡算，或或?qū)椖繕I(yè)態(tài)態(tài)內(nèi)容不了解解，或未能充充分指導(dǎo)并發(fā)發(fā)揮造價咨詢詢單位的作用用。第四，故意隱瞞瞞。地產(chǎn)企業(yè)業(yè)相關(guān)部門或或項目公司報報喜不報憂，故故意隱瞞成本本超支情況。二、成本月報編編制要打好基基礎(chǔ)、對癥下下藥克服成本月報編編制難點，首首先在編制、下下達目標(biāo)成本本時，需詳細細說明各成本本科目所包含含的內(nèi)容組成成，對月報編編制人做好充充分的交底、溝溝通。其次，強化項目目管理水平，加加強現(xiàn)場簽證證與設(shè)計變更更的管理。再次，在具體編編制層面，要要清晰定義可可研成本、目目標(biāo)成本、當(dāng)當(dāng)月估值、預(yù)預(yù)估偏差、已已完產(chǎn)值、已已付款、變更更預(yù)控額、預(yù)預(yù)計結(jié)算額、工工程財務(wù)報告告等專業(yè)術(shù)語語。其中：當(dāng)月估值是指項項目實施過程程中至月報編編制當(dāng)月，引引用概算、投投標(biāo)價、合同同價、施工圖圖預(yù)算、結(jié)算算價后，對總總成本估值的的實時、動態(tài)態(tài)體現(xiàn)和預(yù)計計；已完產(chǎn)值為截至至月報編制期期，根據(jù)合同同約定，對已已經(jīng)完成的工工作量包括建建安工程、設(shè)設(shè)計咨詢等，或或應(yīng)付土地款款、政府規(guī)費費等，進行累累計計算的成成本總額；已付款指截至月月報編制期實實際已經(jīng)成本本合約部批出出的累計款總總額，此總額額與財務(wù)部實實際已付款可可能尚有差異異；工程財務(wù)報告通通常由工料測測量師、造價價咨詢單位編編制，成本月月報僅動態(tài)反反映建安工程程費，地產(chǎn)企企業(yè)需另行補補充除此部分分以外的成本本狀況，以形形成完整的成成本月報。以龍湖為例，下下表為龍湖項項目的成本標(biāo)標(biāo)尺，基于此此可相應(yīng)編制制成本月報。三、明確動態(tài)成成本工作目標(biāo)標(biāo)和成本月報報組成部分1、工作目標(biāo)需要明確的是，首首先，月報是是對項目已確確定或已發(fā)生生投資情況的的月度小結(jié)與與回顧；其次次，月報對項項目可能發(fā)生生的投資變化化或風(fēng)險做出出動態(tài)預(yù)估；；再次，月報報可為及早發(fā)發(fā)現(xiàn)并解決問問題提供依據(jù)據(jù)。此外，月報應(yīng)被被視作項目推推進過程及項項目后期進行行結(jié)算的組成成部分，而最最后一份月報報為該項目竣竣工總結(jié)算報報告。2、內(nèi)容構(gòu)成成本月報應(yīng)包括括帶有審核簽簽名的月報封封面、《成本本月報匯總表表》、項目概概況、特別事事項、編制依依據(jù)、編制范范圍、《成本本子目標(biāo)分解解/估值明細表表》、《合同同執(zhí)行情況一一覽表》及其其他附表等。其中，項目概況況包括基地及及各業(yè)態(tài)單項項面積、分期期開發(fā)說明、開開發(fā)總成本及及經(jīng)濟指標(biāo)、工工程進度、已已完工程及累累計已付款額額及比例等。而其他附表包括括概預(yù)算審核核報告、主要要經(jīng)濟技術(shù)指指標(biāo)跟蹤統(tǒng)計計表等。龍湖成本回顧關(guān)關(guān)鍵內(nèi)容：3、編制依據(jù)和和范圍成本月報編制依依據(jù)包括經(jīng)批批準的可行性性研究報告和和目標(biāo)成本（編編入月報表第第一列），并并應(yīng)盡可能利利用現(xiàn)有一切切資源，包括括開發(fā)項目各各合同金額、設(shè)設(shè)計圖紙、擴擴初概算、施施工圖預(yù)算、跟跟蹤/已完專業(yè)分分包結(jié)算、回回標(biāo)價格或分分析報告、中中標(biāo)價、現(xiàn)場場簽證、設(shè)計計變更、市場場行情、竣工工結(jié)算等，以以及專業(yè)經(jīng)驗驗，以綜合反反映、表述、預(yù)預(yù)估項目開發(fā)發(fā)的總成本。成本月報反映的的成本信息時時間段應(yīng)為編編制月份上月月25日至編制月月份當(dāng)月24日，反映的的成本信息范范圍應(yīng)與經(jīng)公公司批準的可可行性報告及及目標(biāo)成本反反映的成本信信息范圍相一一致。若成本本反映的信息息范圍發(fā)生重重大變動，比比如毛坯房變變更為精裝修修房等，則應(yīng)應(yīng)以公司重新新批準的目標(biāo)標(biāo)成本為比較較基準，并在在當(dāng)月月報編編制說明中特特別說明該項項調(diào)整。4、重點注意事事項首先，無論是設(shè)設(shè)計單位提供供的擴初概算算，或由造價價咨詢單位編編制的施工圖圖預(yù)算，地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)務(wù)必在在概預(yù)算編制制前根據(jù)目標(biāo)標(biāo)成本中的建建安成本分類類格式向編制制單位提出編編制格式要求求，而非根據(jù)據(jù)目標(biāo)值來提提格式要求。其次，在招標(biāo)過過程中，標(biāo)段段劃分即使與與建安成本目目標(biāo)值的分類類有很大出入入，也應(yīng)該有有意識地考慮慮將工程量清清單進行分類類，以便在日日后與項目成成本目標(biāo)值分分類的劃分、歸歸并相一致。再次，在施工或或結(jié)算過程中中，地產(chǎn)企業(yè)業(yè)應(yīng)嚴格按成成本目標(biāo)值所所示的分類及及科目歸并并并整理后表述述。四、動態(tài)填報成成本月報的5個方面第一，投標(biāo)價格格填報。一旦旦收到總包、專專業(yè)分包、供供應(yīng)商之投標(biāo)標(biāo)書，如當(dāng)月月不能定標(biāo)，則則應(yīng)根據(jù)初步步意向在當(dāng)月月月報中調(diào)整整列入動態(tài)估估值；而一旦旦一家總包、專專業(yè)分包、供供應(yīng)商被確認認，則應(yīng)在確確認當(dāng)月月報報中調(diào)整列入入動態(tài)估值。第二，合同價格格填報。一旦旦當(dāng)月發(fā)生合合同簽訂，地地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在在當(dāng)月填報合合同執(zhí)行情況況一覽表，并并動態(tài)調(diào)整原原估值；而引引用到月報中中的合同額，可可按其計價依依據(jù)的確定性性及變更的可可能性，酌情情考慮按合同同額2%~5%的變更預(yù)增增量計入；有有時為減少規(guī)規(guī)費而人為壓壓低合同金額額，填入合同同價格的是合合同金額，填填入“變更/簽證額”欄是真實金金額與壓低合合同金額的差差價。第三，施工圖預(yù)預(yù)算填報。一一旦收到造價價咨詢公司、總總包、專業(yè)分分包、供應(yīng)商商的施工圖預(yù)預(yù)算，地產(chǎn)企企業(yè)如無法在在當(dāng)月完成核核對，則應(yīng)根根據(jù)合理性暫暫定其中一方方的施工圖預(yù)預(yù)算，并在當(dāng)當(dāng)月月報中調(diào)調(diào)整列入動態(tài)態(tài)估值；而根根據(jù)約定，一一旦各方完成成上述施工圖圖預(yù)算的確認認，地產(chǎn)企業(yè)業(yè)應(yīng)在確認當(dāng)當(dāng)月月報中調(diào)調(diào)整列入動態(tài)態(tài)估值；一旦旦當(dāng)月收到施施工圖預(yù)算或或施工圖預(yù)算算經(jīng)各方確認認，地產(chǎn)企業(yè)業(yè)應(yīng)在當(dāng)月填填報工程量審審核記錄、概概預(yù)算審核報報告。第四，設(shè)計變更更與現(xiàn)場簽證證填報。不得不提的是，地地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努努力提高管理理水平，盡量量減少設(shè)計及及現(xiàn)場變更和和簽證，如果果不可避免，也也應(yīng)及時填報報。（1）當(dāng)接到設(shè)設(shè)計變更通知知書、現(xiàn)場變變更或簽證后后，在發(fā)出月月報前，即便便各方對某些些費用暫時未未能達成一致致意見，也應(yīng)應(yīng)及時計算其其預(yù)估費用，并并在當(dāng)月月報報“合同執(zhí)行情情況一覽表”中各相應(yīng)合合同分類欄目目中列入。一一旦上述預(yù)估估費用被各方方確認，地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時時在當(dāng)月月報報中調(diào)整列入入；（2）月報編制制中應(yīng)盡量減減少變更和簽簽證費用的預(yù)預(yù)估數(shù)目，否否則后期還得得重新計算，費費工費時；（3）合同執(zhí)行行情況一覽表表中的“變更/簽證額”，在簽訂合合同之初，考考慮到對施工工過程中設(shè)計計變更、現(xiàn)場場簽證等控制制，按合同簽簽訂金額的2%~5%預(yù)留并計入入月報中；當(dāng)當(dāng)變更/簽證累計超超過合同價或或預(yù)算價3%或30萬元以上的的重大變更或或簽證，地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在當(dāng)當(dāng)月月報編制制中特別說明明并及時上報報；（4）月報中應(yīng)應(yīng)包括口頭指指示，因設(shè)計計不周全等后后經(jīng)承包商用用書面形式確確認的設(shè)計變變更的的工程程費用；（5）如月報中中包含需重新新計算的暫定定工程量，尤尤其是鋼筋含含量，月報編編制說明中應(yīng)應(yīng)作特別說明明，一旦獲得得所需設(shè)計資資料，作為重重要部分的暫暫定工程量需需立即重新計計算，從而盡盡早獲得最終終結(jié)果的預(yù)估估數(shù)據(jù)；（6）一旦當(dāng)月月存在設(shè)計變變更通知、現(xiàn)現(xiàn)場變更或簽簽證，地產(chǎn)企企業(yè)應(yīng)在當(dāng)月月填報合同執(zhí)執(zhí)行情況一覽覽表；而本月月預(yù)估變更或或簽證費用結(jié)結(jié)果，應(yīng)盡量量在下月月報報中進行確認認調(diào)整。以龍湖最為擅長長的園林景觀觀工程為例，在在盡可能減少少簽證與變更更的前提下，預(yù)預(yù)留簽證變更更費用。根據(jù)景觀工程和和公區(qū)裝飾工工程的特性，分分階段進行成成本管理；在在投標(biāo)時需要要提供喬木的的照片，并和和擬中標(biāo)單位位共同確認喬喬木來源（即即號苗），在在乙供喬木不不能滿足工程程需求時，采采用甲供喬木木的方式，乙乙方保成活和和栽植；預(yù)留留簽證變更費費用，比例一一般為8%~100%?？紤]軟景景的效果調(diào)整整費，減少因因為移栽等原原因造成的簽簽證變更費用用；為了保證證工程效果和和成活率，在在絕大多數(shù)地地區(qū)公司都有有自己的苗圃圃，石材和用用量較大的面面層材料采用用甲供方式。第五，竣工結(jié)算算填報。項目部分或全部部完工及竣工工驗收后，根根據(jù)合同約定定，一旦收到到總包、專業(yè)業(yè)分包、供應(yīng)應(yīng)商之竣工結(jié)結(jié)算，地產(chǎn)企企業(yè)應(yīng)組織造造價咨詢公司司進行核對，如如無法在當(dāng)月月核對完，則則應(yīng)根據(jù)合理理性預(yù)估竣工工結(jié)算費用，在在當(dāng)月月報中中調(diào)整列入動動態(tài)估值，并并在月報編制制說明中特別別說明。而一旦各方完成成竣工結(jié)算確確認，地產(chǎn)企企業(yè)應(yīng)在確認認當(dāng)月月報中中調(diào)整列入動動態(tài)估值，并并在月報編制制說明中特別別說明，并應(yīng)應(yīng)在當(dāng)月填報報工程量審核核記錄。在各方進行費用用確定過程中中，一旦出現(xiàn)