某市舊城改造可行性研究報(bào)告【完整版】

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第一章總論某市舊城改造可行性研究報(bào)告【完整版】(文檔可以直接使用，也可根據(jù)實(shí)際需要修訂后使用,可編輯放心下載）一、工程概況工程名稱：重慶時(shí)尚文化城工程性質(zhì)：舊城改造工程建設(shè)地址:重慶市渝中區(qū)青年路、中華路和民權(quán)路建設(shè)規(guī)模：占地面積：3194㎡；建筑面積：64683.29㎡主要建設(shè)內(nèi)容：商業(yè)面積：19152.42㎡；辦公寫字樓面積：38070.92㎡；地下建筑面積：7008.17㎡；其他建筑面積〔避難層〕：3008.63㎡；停車泊位〔立體機(jī)械車庫(kù)〕：265個(gè)。工程總投資及經(jīng)濟(jì)效益：總投資【21085】萬(wàn)元，工程建成后，貨幣凈利潤(rùn)總額【2462】萬(wàn)元，投資回收期【4.02】年，借款歸還期【2.15】年，投資利潤(rùn)率【11.43】%，投資利稅率【19.19】%,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率【】%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值【3295】萬(wàn)元。二、業(yè)主簡(jiǎn)介工程業(yè)主：重慶渝世弟物業(yè)開展企業(yè)名稱：重慶渝世弟物業(yè)開展企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人：【】注冊(cè)資金：800萬(wàn)元公司地址：重慶法人代表概況：法人代表【】，從事管理工作十多年，有著豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，開拓創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)，能吃苦耐勞，遵紀(jì)守法，合法經(jīng)營(yíng)，社會(huì)信譽(yù)良好。

重慶渝世弟物業(yè)開展成立于1996年，注冊(cè)資本800萬(wàn)元，是國(guó)家二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)。

業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、建筑材料銷售等。公司自1997年從事房地產(chǎn)開發(fā)以來(lái)，累計(jì)開發(fā)近100萬(wàn)平方米。目前，渝世弟公司正準(zhǔn)備進(jìn)行增資擴(kuò)股，并將更名為：重慶北大青鳥投資開展。新進(jìn)駐股東情況：企業(yè)名稱：北大青鳥〔香港〕投資開展企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人：【】注冊(cè)資金：5000萬(wàn)美元公司地址：中國(guó)香港北大青鳥投資開展成立于2021年。由北大青鳥集團(tuán)獨(dú)資在香港設(shè)立。公司資金、技術(shù)實(shí)力雄厚，管理力量較強(qiáng)。三、編制依據(jù)〔一〕、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；〔二〕、該工程所用土地的土地使用證、用地紅線圖；〔三〕、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；〔四〕、工程編制所簽訂的咨詢合同。四、可行性研究范圍該可研范圍包括辦公寫字樓、商業(yè)中心、城市CBD創(chuàng)意時(shí)尚文化核心。五、工程法人責(zé)任制〔一〕、根據(jù)重慶市人民政府渝府發(fā)[2000]50號(hào)文件規(guī)定，工程法人對(duì)工程的籌劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、債務(wù)歸還和資產(chǎn)的保值增值，實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。〔二〕、工程實(shí)施過(guò)程中涉及的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備，材料采購(gòu)等活動(dòng)的招投標(biāo)工作按照?中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法?的規(guī)定辦理?！踩场⒐こ淘诮ㄔO(shè)期間至少有一名企業(yè)負(fù)責(zé)人或工程經(jīng)理常駐現(xiàn)場(chǎng)?！菜摹?、工程總經(jīng)理具體行使職權(quán)按渝府發(fā)[2000]50號(hào)文件第九條規(guī)定執(zhí)行?！参濉场⒔?duì)工程法人和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的考核和監(jiān)督制度，監(jiān)督考核內(nèi)容按渝府發(fā)[2000]50號(hào)文件第十三條規(guī)定辦理。〔六〕、對(duì)工程法人實(shí)行獎(jiǎng)懲制度，對(duì)有功人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，因人為失誤給工程造成重大損失或弄虛作假，欺詐蒙瞞，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)追究法律責(zé)任。六、工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注〔一建筑指標(biāo)1總用地面積m231942建筑占地面積m23總建筑面積m264683.29其中商業(yè)用房m219152.42辦公寫字樓面積m238070.92地下建筑面積m27008.17〔二總投資萬(wàn)元21085〔三融資方案萬(wàn)元21085其中業(yè)主自籌萬(wàn)元9085銀行貸款萬(wàn)元12000〔四經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元32953投資利潤(rùn)率%11.434投資利稅率%19.195投資回收期年4.026借款歸還期年2.157盈虧平衡點(diǎn)%12.71七、簡(jiǎn)要結(jié)論“重慶時(shí)尚文化城〞工程已列入重慶市2021年重點(diǎn)工程，其建設(shè)符合我國(guó)加快城市化進(jìn)程的政策導(dǎo)向及開展規(guī)劃，符合重慶市開展規(guī)劃。工程開發(fā)建設(shè)與國(guó)際化接軌，集時(shí)尚文化、購(gòu)物中心、辦公人居、休閑娛樂(lè)為一體，對(duì)促進(jìn)重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面開展，提高人民生活質(zhì)量，減輕當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧?dòng)力的就業(yè)壓力，加快城市化進(jìn)程，都起到明顯的作用。工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)說(shuō)明，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可行，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，環(huán)境效益亦良好，因此工程是可行的。在工程建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)該切實(shí)加強(qiáng)規(guī)劃控制、緊扣重慶市開展規(guī)劃，緊隨時(shí)代脈博，領(lǐng)跑商業(yè)文化地產(chǎn)，以人無(wú)我有，人有我精的開展謀略，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的實(shí)現(xiàn)。工程建設(shè)的必要性和可行性一、工程建設(shè)背景重慶直轄市位于我國(guó)中、西部結(jié)合帶，處于長(zhǎng)江上游三峽庫(kù)區(qū)及四川盆地東南部，總面積8.2萬(wàn)平方公里，轄43個(gè)區(qū)市縣，總?cè)丝?040萬(wàn)，是我國(guó)西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心、交通樞紐。重慶是我國(guó)著名的“山城〞，地形上下懸殊，地貌結(jié)構(gòu)復(fù)雜，而且主城各區(qū)被長(zhǎng)江、嘉陵江分割，使城市根底設(shè)施建設(shè)本錢以及房地產(chǎn)開發(fā)本錢都必須較其他大中城市高。重慶是長(zhǎng)江上游重要的交通樞紐，水、陸、空運(yùn)并向開展。公路已根本形成高速公路和一、二級(jí)公路相連的公路骨架網(wǎng)絡(luò)，國(guó)家干線重慶-武漢-上海、重慶-貴陽(yáng)-湛江及國(guó)道210、212、319、318、326從境內(nèi)通過(guò)，并有16條呈放射線的公路網(wǎng)在重慶交匯；鐵路川黔、襄渝、成渝干線外，已開工或即將修建的有萬(wàn)達(dá)、渝漢、渝遂、渝蘭、渝懷等；重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)已開辟了40多條國(guó)內(nèi)外航線，可直飛名古屋、曼谷、吉隆坡、香港等地；長(zhǎng)江是得天獨(dú)厚的黃金水道，特別是長(zhǎng)江三峽工程竣工后，萬(wàn)噸級(jí)船隊(duì)可直達(dá)重慶，實(shí)現(xiàn)江海直運(yùn)。重慶主城區(qū)近年來(lái)增大了城市根底設(shè)施建設(shè)力度，交通條件以及城市環(huán)境質(zhì)量有了很大改善，并已初步形成水陸空管道立體綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)和光纖、微波、載波、衛(wèi)星通信相結(jié)合的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)，成為長(zhǎng)江上游和西南地區(qū)的交通樞紐和郵電通信樞紐。重慶是著名中外的工業(yè)大城市，工業(yè)門類齊全，在重慶經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。重慶工業(yè)經(jīng)過(guò)近百年的開展，現(xiàn)已形成以汽車、機(jī)械、儀表、電子、冶金、化工、醫(yī)藥、紡織、食品行業(yè)為主體，輕重工業(yè)并舉，產(chǎn)業(yè)門類齊全，配套能力較強(qiáng)的綜合工業(yè)體系。直轄給重慶帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇，作為長(zhǎng)江上游最大的工商業(yè)城市，重慶正逐步成為中國(guó)乃至世界的最正確經(jīng)貿(mào)投資合作區(qū)域之一。重慶成為直轄市以來(lái)，重點(diǎn)培育汽車摩托車、醫(yī)藥化工、冶金三大支柱產(chǎn)業(yè)，已成為中國(guó)五大汽車生產(chǎn)基地和大型醫(yī)藥生產(chǎn)基地；房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為重慶經(jīng)濟(jì)開展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。直轄后的重慶市人口由原來(lái)的1538萬(wàn)增加到3042萬(wàn)人,土地面積由原來(lái)的23114平方公里增加到現(xiàn)在的82403平方公里,隨著市政府“退二進(jìn)三〞戰(zhàn)略的實(shí)施，主城區(qū)中心商業(yè)城市的地域逐步擴(kuò)大,從而為重慶房地產(chǎn)業(yè)的開展帶來(lái)極大的商機(jī)。本工程地處重慶中央商務(wù)區(qū)的中心——解放碑步行街最核心的位置，是重慶市最傳統(tǒng)的商圈，對(duì)整個(gè)重慶市各區(qū)域的居住人群均有著較強(qiáng)消費(fèi)吸引力。目前該片區(qū)域可供開發(fā)的土地已十分稀缺，物業(yè)的價(jià)值前景十分看好且符合市政府舊城改造方針。二、工程建設(shè)的必要性〔一〕、本工程作為重慶中央商務(wù)區(qū)新地標(biāo)建筑，進(jìn)一步提升了該區(qū)域的商業(yè)氣氛，對(duì)重慶城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)開展具有積極的推動(dòng)作用?！捕?、本工程為重慶市民提供了一個(gè)健康、環(huán)保、舒適的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)新環(huán)境?！踩?、本工程為國(guó)內(nèi)、外大型企業(yè)及機(jī)構(gòu)提供了一個(gè)頂級(jí)商務(wù)辦公的新場(chǎng)所。〔四〕、本工程符合城市規(guī)劃，是推動(dòng)重慶市舊城改造的需要。因此，該工程建設(shè)十分必要。三、工程建設(shè)的可行性〔一〕、區(qū)位獨(dú)特，商業(yè)氣氛突顯本工程位于重慶市解放碑中心，購(gòu)物消費(fèi)、商務(wù)辦公、旅游居住功能較強(qiáng)、商業(yè)氣氛濃郁，聚集大都會(huì)、美美百貨、洲際酒店、萬(wàn)豪酒店、國(guó)貿(mào)中心等高檔物業(yè)，具備打造新地標(biāo)及新的商業(yè)綜合體工程的必備條件?！捕?、文化產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)相融一體，引領(lǐng)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新解放碑交通條件優(yōu)越、人潮密集，創(chuàng)立各種中、外文化主題商店、餐館、展場(chǎng)、會(huì)所、休閑娛樂(lè)設(shè)施等時(shí)尚消費(fèi)綜合體是對(duì)傳統(tǒng)消費(fèi)模式的提升，將引領(lǐng)重慶地區(qū)新一輪時(shí)尚消費(fèi)潮流?！踩?、本工程建設(shè)方案合理從市場(chǎng)看，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一種“質(zhì)〞的開展，這個(gè)“質(zhì)〞不是一種單純的建筑質(zhì)量，設(shè)計(jì)質(zhì)量等，而是一種創(chuàng)意組合后的質(zhì)量，這個(gè)質(zhì)量才是它的總體概念；透過(guò)建筑單體表象化背后的人文文化內(nèi)涵才是不動(dòng)產(chǎn)個(gè)性開展的表達(dá)，該工程是集時(shí)尚文化、購(gòu)物休閑、商務(wù)辦公〔居住〕為一體的綜合體。是一個(gè)生態(tài)的、地標(biāo)性的、多種配套設(shè)施齊全，具有良好人文環(huán)境的高檔建筑體。本工程建設(shè)方案切實(shí)可行，符合市場(chǎng)所需。〔四〕、鉆石地王、增值潛力巨大本工程位于重慶商務(wù)區(qū)中心之中心，不可復(fù)制。隨著重慶市的建設(shè)和開展，城市人口的劇增，其升值潛力巨大。綜上所述，本工程的開發(fā)建設(shè)，市場(chǎng)有保障，建設(shè)條件成熟，技術(shù)合理，資金有保證，是切實(shí)可行的。市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)工程所在地〔重慶〕宏觀經(jīng)濟(jì)概況重慶位于川渝城市群，是西部地區(qū)重要的增長(zhǎng)極、也是長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、更是國(guó)家優(yōu)先開展重點(diǎn)布局的新興直轄市。〔一〕、平行城市宏觀經(jīng)濟(jì)比照分析1、中西部五城經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析2007年上海重慶成都長(zhǎng)沙武漢西安人口〔萬(wàn)人〕185828161258653829831城市居民人均可支配收入〔元〕236231371514849161531435812662城市居民人均消費(fèi)支出〔元〕172551087611703122881060010098社會(huì)消費(fèi)品零售總額〔億元〕38481661135710371518922通過(guò)前表比照分析我們可以看出，重慶市以上幾個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)尚不突出，說(shuō)明重慶市的經(jīng)濟(jì)開展水平在中西部城市中還處于中游水平，因此，我們做本工程分析時(shí)將以中等城市相應(yīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為依據(jù)。2、中西部五城市GDP比照分析為了能清晰的分析出重慶GDP增長(zhǎng)速度，我們將對(duì)周邊臨近城市宏觀經(jīng)濟(jì)比照分析如上海、成都、武漢等各大中上等城市。首先，重慶GDP從2007—2021年的相速增長(zhǎng)主要受人口和面積的拉高，可從人均消費(fèi)GDP統(tǒng)計(jì)分析現(xiàn)比上海、成都、武漢臨近城市較低，因此可以判定出重慶的經(jīng)濟(jì)開展水平還待進(jìn)一步加強(qiáng)。雖然GDP較高，但重慶市人均GDP較低，經(jīng)濟(jì)還有待進(jìn)一步開展〔二〕、重慶宏觀經(jīng)濟(jì)開展指標(biāo)從上圖統(tǒng)計(jì)分析可以看出，近年來(lái)重慶市經(jīng)濟(jì)飛速開展，2007年地區(qū)GDP突破4000億元大關(guān)，重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈加速增長(zhǎng)，雖然GDP和消費(fèi)零售額在飛速開展，可重慶第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重卻出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，說(shuō)明重慶效勞業(yè)開展仍然落后于制造業(yè)。2007年重慶市城市居民人均可支配收入到達(dá)13715.25元，4年內(nèi)增長(zhǎng)幅度到達(dá)70%，2021年上半年同比上年增長(zhǎng)了24.5%?！踩场⒅貞c市主城九區(qū)GDP經(jīng)濟(jì)比照分析區(qū)域2007年GDP2007年人均GDP重慶市4111.8億元14622元主城九區(qū)1812億元27000元〔合約3857美元〕經(jīng)濟(jì)的高速開展必將對(duì)重慶商業(yè)和新形態(tài)商業(yè)開展起到良好的促進(jìn)作用?！菜摹场⒅貞c未來(lái)經(jīng)濟(jì)開展預(yù)測(cè)分析單位〔人民幣〕2000年2005年2021年GDP1603億元3070億元7500億元人均GDP5616元10982元25500元人均可支配收入6176元10244元23360元從上表可知：重慶未來(lái)經(jīng)濟(jì)開展?jié)摿^為可觀〔五〕、小結(jié)1、重慶位于川渝城市群，是西部地區(qū)重要的增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心帶、也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展重點(diǎn)布局的直轄市2、從以上數(shù)據(jù)分析得知，重慶宏觀經(jīng)濟(jì)開展勢(shì)頭良好，但人均消費(fèi)GDP較低，整體經(jīng)濟(jì)還有待進(jìn)一步開展3、經(jīng)濟(jì)的高速開展拉動(dòng)了重慶商業(yè)和新形態(tài)商業(yè)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)需，市場(chǎng)整體期待第三產(chǎn)業(yè)的開展4、重慶作為新興直轄市、又是西部城市中的龍頭，隨著三峽建設(shè)工作和移民安置工作的逐步開展，從長(zhǎng)遠(yuǎn)分析考慮，重慶未來(lái)整體開展?jié)摿^大，經(jīng)濟(jì)開展前景十分可觀。商業(yè)零售市場(chǎng)研究分析〔一〕、重慶市商業(yè)零售市場(chǎng)歷史進(jìn)程我國(guó)零售業(yè)的開展可分為三個(gè)階段，從1992年以前的政策保護(hù)階段，到1992.7至1998年的初步開放，走到1999年至今的深度開放開展。在這樣的政策和市場(chǎng)大背景下，重慶商業(yè)零售市場(chǎng)也走出了符合自身特征的四個(gè)階段：第一階段——單一中心/傳統(tǒng)百貨階段〔1997年以前〕此時(shí)的重慶只有解放碑一個(gè)商圈，商圈唯一的大型零售物業(yè)是歷史悠久的重百大樓。同在渝中區(qū)，九十年代初開業(yè)的新世紀(jì)百貨是另外一個(gè)大型零售物業(yè)。第二階段——百貨擴(kuò)張/新興業(yè)態(tài)階段〔1997~2003年〕隨著中國(guó)參加WTO，零售業(yè)不斷開放，便利店、專業(yè)店、大型超市等新興業(yè)態(tài)迅猛開展。臺(tái)資和外資百貨也紛紛打進(jìn)重慶市場(chǎng)，比方：太平洋百貨、富安百貨、百盛等。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，外鄉(xiāng)百貨公司一面加快擴(kuò)張步伐，一面不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)。比方重百和新世紀(jì)百貨都把百貨業(yè)態(tài)和超市業(yè)態(tài)相結(jié)合，力圖打造自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)首次出現(xiàn)在重慶市場(chǎng)，大都會(huì)廣場(chǎng)至今還是重慶市最成功的商業(yè)零售物業(yè)之一。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在這個(gè)階段加劇，提升了重慶商業(yè)開展水平，形成了現(xiàn)今五大商圈的多中心格局開展雛形。第三階段——品牌升級(jí)/購(gòu)物中心階段〔2004~2021年〕隨著美美百貨和遠(yuǎn)東百貨這樣的高端百貨和精品百貨出現(xiàn)在重慶市場(chǎng)，重慶的商業(yè)零售業(yè)的品牌檔次和商業(yè)形象被推向新的高度。以北城天街為代表的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)在經(jīng)歷前期幾番調(diào)整后迅速確立其主力業(yè)態(tài)的地位，成為最具潛力的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。但并非所有的商業(yè)物業(yè)都開展喜人，由于地域消費(fèi)差異和對(duì)異地百貨認(rèn)知度的局限，在重慶主要商圈布點(diǎn)的內(nèi)資連鎖百貨經(jīng)營(yíng)都不十分理想：王府井百貨和北京華聯(lián)分別開設(shè)了兩家分店，北京華聯(lián)兩家都已經(jīng)關(guān)門歇業(yè)。第四階段——商圈拓展/新興模式階段〔2021年以后〕出于市場(chǎng)需要以及空間限制的原因，傳統(tǒng)五大商圈都將有明顯的外擴(kuò)趨勢(shì)。未來(lái)綜合性工程將占有更大的比例，純商業(yè)的工程較少，商業(yè)將和寫字樓、公寓、住宅等其他房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行合理整合。在這些綜合性工程中，商業(yè)局部將以購(gòu)物中心為主，在建的如上海城，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物等工程的商業(yè)局部都是購(gòu)物中心的形態(tài)。一些遠(yuǎn)離主要商圈的大體量工程力圖用大盤住宅與商業(yè)相結(jié)合的方式打造新興社區(qū)商圈。按目前形式預(yù)計(jì)，大渡口將會(huì)形成新的中心商圈?！捕场⒅貞c市商業(yè)零售主要業(yè)態(tài)國(guó)家定義的8種零售業(yè)態(tài)包括：百貨店、超市、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)。重慶市在兼具以上零售業(yè)態(tài)的同時(shí)并具有自身的地域特點(diǎn)：步行街成為重慶的消費(fèi)聚集地，主要商圈都以步行街的形式呈現(xiàn)：解放碑商業(yè)步行街、觀音橋步行街、南坪步行街、楊家坪步行街、大渡口步行街。居民消費(fèi)升級(jí)和長(zhǎng)久以來(lái)的消費(fèi)和生活習(xí)慣，活潑了餐飲休閑市場(chǎng)，形成多條餐飲休閑街。如：南濱路、北濱路、直港大道、府前街〔三〕、重慶市商業(yè)零售市場(chǎng)供給研究1、重慶市商業(yè)零售市場(chǎng)歷年供給走勢(shì)2、重慶商業(yè)零售市場(chǎng)分區(qū)供給情況重慶零售業(yè)分區(qū)現(xiàn)有供給量重慶零售物業(yè)分區(qū)未來(lái)三年供給量1〕、就重慶零售物業(yè)的現(xiàn)有供給量來(lái)看，主要集中在渝中區(qū)和江北區(qū)，合計(jì)占57%的市場(chǎng)比例，其中渝中區(qū)現(xiàn)有供給量為481，875平方米，占總供給量的31%，江北通過(guò)近年來(lái)的高速開展，供給總量也到達(dá)405，485平方米，占總供給量的26%2〕、而未來(lái)三年的供給呈比擬平均分散的趨勢(shì)，九龍坡和南岸由于城上城和萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)兩個(gè)大型工程，供給量最大。3、重慶市零售業(yè)各業(yè)態(tài)供給情況重慶零售物業(yè)歷年分業(yè)態(tài)供給圖重慶各區(qū)零售物業(yè)分業(yè)態(tài)供給圖3〕、從2004年開始，購(gòu)物中心已經(jīng)成為市場(chǎng)主流，由于一般體量較大，各個(gè)商圈的供給量都超過(guò)純百貨業(yè)態(tài)的供給量。4〕、當(dāng)然各購(gòu)物中心都有百貨作為主力店，未來(lái)純百貨商場(chǎng)的形態(tài)根本不會(huì)再出現(xiàn)。4、重慶大型商業(yè)零售物業(yè)分區(qū)供給總結(jié)5、重慶各大商圈具體分析1〕、【解放碑商圈】★〔本工程所在商圈〕解放碑是重慶最重慶市歷史最悠久，最為知名的商圈，是游客的必游景點(diǎn)。作為重慶最核心的商圈，解放碑成為了所有零售商進(jìn)入重慶的首選之地。商圈中分布有購(gòu)物中心、百貨公司、專業(yè)店、小商品市場(chǎng)、大賣場(chǎng)、街鋪等多種類型的業(yè)態(tài)，購(gòu)物中心只有一個(gè)。主要大型零售物業(yè)如美美時(shí)代百貨、太平洋百貨、王府井百貨、重慶百貨大樓、新世紀(jì)百貨、茂業(yè)百貨等。解放碑商圈內(nèi)的供給量較大，商業(yè)的聚集使得各商場(chǎng)之間競(jìng)爭(zhēng)劇烈。一些沒(méi)有明確定位的商場(chǎng)都被市場(chǎng)所淘汰?！窘夥疟倘Χㄎ弧苛闶巯M(fèi)品主要?jiǎng)澐譃槿齻€(gè)類別：日常消費(fèi)品：滿足日常需求的生鮮，食品，日化產(chǎn)品等。相對(duì)規(guī)模較大，隨著生活水平的提高首先提出的是專業(yè)化要求耐用消費(fèi)品：滿足長(zhǎng)期需求的家電、通訊、汽車、房屋等。其規(guī)模隨著消費(fèi)水平的提升而放大，在不同階段會(huì)形成不同的購(gòu)置熱點(diǎn)主要是滿足時(shí)尚需求的服裝服飾，皮具等，需求規(guī)模較小，主要針對(duì)中高端消費(fèi)人群的個(gè)性化需求。從零售消費(fèi)品三個(gè)類別來(lái)看解放碑商圈的商家定位解放碑歷史的積淀也在經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的多樣化上有所反映從消費(fèi)類別上看，解放碑商圈的消費(fèi)品囊括了日常消費(fèi)品、耐用消費(fèi)品、時(shí)尚消費(fèi)品經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的復(fù)雜影響了商圈升級(jí)的速度解放碑主要商業(yè)零售工程分布2〕、【觀音橋商圈】觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。該商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，曾為上世紀(jì)90年代第二大商圈，自2003年起一些新的工程入市，觀音橋商業(yè)有了巨大的開展。觀音橋商圈聚集了遠(yuǎn)東百貨、新世界百貨、重百、新世紀(jì)百貨、茂業(yè)百貨五家較為知名的百貨公司，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。北城商街經(jīng)過(guò)幾輪的商業(yè)調(diào)整，已經(jīng)成為觀音橋，乃至重慶市的標(biāo)志性工程，各類時(shí)尚流行品牌的進(jìn)駐也大大提升了商圈的品牌檔次。觀音橋商圈業(yè)態(tài)眾多，各業(yè)態(tài)間相互配合補(bǔ)充，完善了商圈中的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生了更大的聚集效應(yīng)，成為解放碑商圈的有力競(jìng)爭(zhēng)者。觀音橋商圈的零售物業(yè)工程分布3〕、【南坪商圈】南坪商圈主要以南坪轉(zhuǎn)盤為中心，北起國(guó)際會(huì)展中心，南至重慶渝能汽配城、重慶機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)、四公里學(xué)府大道，東到海棠曉月、南坪體育館〔在建〕，西至融僑半島，方圓約兩平方公里。隨著國(guó)際會(huì)展中心的落成，南坪逐漸成為重慶經(jīng)濟(jì)的窗口，會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了南坪商圈的快速開展。隨著菜園壩大橋的建成，未來(lái)的渝中區(qū)到南坪會(huì)更加方便，便利交通將促進(jìn)商圈的開展，甚至增強(qiáng)商圈的輻射能力。該處區(qū)域商業(yè)檔次不高，主要以周邊消費(fèi)為主，商圈中家居建材商家比擬集中，如：美克美家、帝景mall、百安居、建瑪特等，影響了商圈檔次的提升。南坪商圈新建商業(yè)供給量較大，主要在建工程有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)〔商業(yè)15萬(wàn)平方米〕，上海城工程〔商業(yè)13萬(wàn)平方米〕等，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為劇烈。南坪步行街規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，南坪步行街將擴(kuò)容為五條·一號(hào)步行街：在現(xiàn)有南坪步行街的根底上，向東延伸至珊瑚村，將著重打造綜合性商場(chǎng)，如新世紀(jì)百貨，元旦購(gòu)物廣場(chǎng)等大型超市商場(chǎng)百貨?！ざ?hào)步行街：與一號(hào)步行街僅一街之隔，位于雙石街至南桐路之間，其中包括上海城等業(yè)態(tài)。·三號(hào)步行街：位于響水路到人民醫(yī)院片區(qū)，目前尚在規(guī)劃之中。·四號(hào)步行街：布局在即將改造的南城大道和南坪南路圍合城區(qū)，定位于休閑娛樂(lè)?！の逄?hào)步行街：位于長(zhǎng)江村片區(qū)，規(guī)劃將以餐飲為主打。南坪商圈主要零售物業(yè)工程分布4〕、【楊家坪商圈】楊家坪商圈開展起步較晚，但其在設(shè)計(jì)上非常人性化，在街上安置了更多的休憩和景觀，方便消費(fèi)者。由于周邊為重慶原住居民，少有高收入人群進(jìn)入，所以楊家坪商圈內(nèi)商業(yè)普遍檔次較低。區(qū)域中較好的商場(chǎng)只有重百和新世紀(jì)百貨，定位中檔和中檔偏低。而立丹百貨和富安百貨的檔次和品牌那么更為雜亂。相比其他商圈，楊家坪商圈規(guī)模相對(duì)較小，且檔次較低，進(jìn)入的外來(lái)零售商以超市和家電賣場(chǎng)為主，如沃爾瑪和家樂(lè)福、國(guó)美電器、蘇寧電器，這些零售商以滿足區(qū)域消費(fèi)為主，商圈主要輻射九龍坡區(qū)域。楊家坪的交通便利是很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，沃爾瑪進(jìn)駐重慶的首家分店就選址楊家坪說(shuō)明其對(duì)楊家坪的未來(lái)開展趨勢(shì)十分看好。楊家坪的新工程供給主要包括龍湖地產(chǎn)的西城天街工程〔7.8萬(wàn)平方米〕以及輕軌旁邊的正升百老匯工程〔6.5萬(wàn)平方米〕楊家坪主要零售物業(yè)工程分布5〕、【沙坪壩商圈】沙坪壩商圈以三峽廣場(chǎng)為中心，有效輻射區(qū)域包括北碚方向至井口、往渝中區(qū)方向至紅巖村、往江北方向至大石壩、南至上橋、西至高新區(qū)。該商圈在三線廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)中包括了很多水景噴泉，更添步行街的情趣，并為商鋪創(chuàng)造了更多的價(jià)值。沙坪壩是重慶的高校區(qū)，如重慶大學(xué)、西南政法大學(xué)、四川外語(yǔ)學(xué)院等高校都集中在該區(qū)域。盡管學(xué)生屬于無(wú)收入或低收入群體，但消費(fèi)力強(qiáng)，能為商業(yè)提供很大的支持。所以很多商家進(jìn)入重慶時(shí)首選沙坪壩，星巴克就把自己的重慶首家分店設(shè)立在這里。沙坪壩商圈中各商家競(jìng)爭(zhēng)非常劇烈,以華聯(lián)超市為例，其不到一百米的距離就開設(shè)了一家家樂(lè)福超市，競(jìng)爭(zhēng)殘酷，最終以華聯(lián)的失敗退出沙坪壩告終。此外，新世紀(jì)百貨、新世界百貨、立洋百貨、重百等也采用多種形式競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)者。沙坪壩主要零售物業(yè)工程分布〔四〕、重慶市商業(yè)零售物業(yè)市場(chǎng)研究重慶大型零售物業(yè)空置率分析重慶大型零售物業(yè)租金分析重慶大型零售物業(yè)分區(qū)租金分析重慶代表型零售物業(yè)歷年租金分析重慶大型零售物業(yè)售價(jià)及投資收益分析〔五〕、重慶市典型商業(yè)工程案例分析1、大都會(huì)廣場(chǎng)大都會(huì)是重慶最早的購(gòu)物中心，是經(jīng)營(yíng)最好的零售物業(yè)之一，也是重慶最好的商業(yè)地表性工程。作為主力店的太平洋百貨的檔次較高，樹立了工程的中高端形象。工程通過(guò)融入休閑娛樂(lè)類業(yè)態(tài)來(lái)吸引人群，如電影院、冰場(chǎng)、電子游戲、餐飲、咖啡、保齡球場(chǎng)等。工程在商業(yè)布局上較為合理，在一些空間死角上巧妙安排了一些非常業(yè)態(tài)來(lái)提升其商業(yè)價(jià)值。如在二層進(jìn)深過(guò)大的地方安排影音花園等。同時(shí)，工程采用多首層概念，即在不同層次上安排首層，讓L1和LG層都有了更高的商業(yè)價(jià)值。極大地提升了自身的商業(yè)價(jià)值。大都會(huì)高質(zhì)量的物業(yè)管理和超前的建筑設(shè)計(jì)理念，讓這座歷時(shí)10年的物業(yè)依然能保持較好的購(gòu)物環(huán)境，帶給消費(fèi)者較高層次的購(gòu)物體驗(yàn)。購(gòu)物中心品牌組合太平洋百貨品牌組合2、美美百貨由于眾多國(guó)際一線品牌的進(jìn)駐，造就了美美百貨重慶最高檔次百貨的形象。重慶美美百貨的經(jīng)營(yíng)面積過(guò)大，一般美美百貨的營(yíng)業(yè)面積在5，000~20，000平方米左右，而解放碑的美美百貨的面積高達(dá)50，000平方米左右，商業(yè)面積過(guò)大使美美百貨不得不使用大量中等品牌充實(shí)商業(yè)面積，L2~L5的品牌檔次與L1不夠統(tǒng)一。雖然一些國(guó)際一線品牌經(jīng)營(yíng)狀況較好，但很多消費(fèi)者在看到一樓較高價(jià)格的商品后，就消除了在美美購(gòu)物的想法，使得L2以上的中檔品牌經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了一定的困難。美美百貨品牌組合3、北城天街北城天街經(jīng)過(guò)三年的不斷調(diào)整終于成為重慶的又一商業(yè)地標(biāo)。遠(yuǎn)東百貨以及眾多諸如i.t之類的品牌進(jìn)駐明確了工程年輕時(shí)尚的定位特征，因此也吸引了大量的年輕的時(shí)尚消費(fèi)群體和都市白領(lǐng)。哈根達(dá)斯冰激凌也落戶天街，在情人節(jié)或其他節(jié)假日，很多消費(fèi)者都驅(qū)車來(lái)到這里，不難看出一定的特有品牌是聚集消費(fèi)者的重要因素之一。北城天街在布局規(guī)劃上比擬合理，在三個(gè)出入口處安排了三個(gè)極具空間感的的廣場(chǎng)，不僅有良好的視覺(jué)效果，而且可以在廣場(chǎng)上安排各式的活動(dòng)來(lái)聚集人氣。工程中設(shè)有四個(gè)以上首層，加大了臨街商鋪和展示面，增大商業(yè)價(jià)值。北城天街采用半封閉式以創(chuàng)造更自然的購(gòu)物環(huán)境，是該工程的一大特色，但主力百貨之一的北京華聯(lián)的退出一定程度上影響了工程的整體形象。北城天街業(yè)態(tài)布局北城天街品牌組合4、嘉茂購(gòu)物中心嘉茂購(gòu)物廣場(chǎng)位于沙坪壩三峽廣場(chǎng)內(nèi)，地理位置優(yōu)越，周邊人口密度高，且臨近大學(xué)城，消費(fèi)潛力巨大，此工程由凱得置地投資開發(fā)，以學(xué)生等年輕消費(fèi)群體為主要客戶，商場(chǎng)主要裝修以明快的線條鮮艷的色彩為主要基調(diào)，營(yíng)造出一個(gè)適合年輕人休閑娛樂(lè)的輕松購(gòu)物環(huán)境。在業(yè)態(tài)組合上，商場(chǎng)仍以零售類商家為主，引入廣受年輕人歡送的流行時(shí)尚品牌，吸引大量學(xué)生前來(lái)購(gòu)物。但是商場(chǎng)在餐飲上的配置仍顯缺乏，餐飲商家類型主要集中在大型餐飲類，缺乏年輕人喜歡的咖啡、甜品、快餐等，這也與購(gòu)物中心年輕時(shí)尚的定位不符合。另外商場(chǎng)內(nèi)除了一家電玩以為沒(méi)有任何娛樂(lè)類商鋪，顯然也是一大敗筆。嘉茂購(gòu)物中心業(yè)態(tài)布局嘉茂購(gòu)物中心品牌組合〔六〕、小結(jié)1、重慶市商業(yè)零售市場(chǎng)開展已經(jīng)進(jìn)入第四階段。2、本工程所在地之解放碑商圈做為重慶最有歷史、最具影響力的商圈，重新整合破局勢(shì)在必行。3、本工程之綜合性購(gòu)物中心將是解放碑商圈破局開展的重要環(huán)節(jié)。4、未來(lái)購(gòu)物中心局部將符合商業(yè)零售市場(chǎng)整體開展的要求，租售預(yù)期較好。寫字樓市場(chǎng)分析〔一〕、渝中半島未來(lái)構(gòu)架1、CBD未來(lái)規(guī)劃根據(jù)渝中區(qū)政府規(guī)劃，未來(lái)5年解放碑將建成一個(gè)占地面積約7萬(wàn)平方米，總規(guī)模到達(dá)90萬(wàn)平方米的金融核心區(qū)。同時(shí)解放碑還將通過(guò)修建城市公共綠地、鄒容路景觀大道、五一路陽(yáng)光中庭、羅漢寺公園等拓寬城市立體空間，營(yíng)造綠色人文景觀。渝中區(qū)政府規(guī)劃在城市景觀中還將修建地下車行隧道，南北向空中走廊和二層室內(nèi)步行道，組成貫穿各大建筑的“空中步行走廊〞。渝中區(qū)政府將把解放碑打造成中國(guó)“西部的華爾街〞，方案預(yù)計(jì)將在2021年建成，同時(shí)解放碑也將成為重慶“長(zhǎng)江上游金融中心〞的新地標(biāo)。2、渝中區(qū)寫字樓的特征分化1〕、地區(qū)商務(wù)市場(chǎng)比擬成熟2〕、具備高端寫字樓需要3〕、效勞業(yè)開展現(xiàn)狀影響了市場(chǎng)吸納量4〕、除了大都會(huì)商廈，根本沒(méi)有持有型工程，散賣影響了寫字樓整體檔次，高端寫字樓市場(chǎng)需求較大〔二〕、重慶市場(chǎng)寫字樓現(xiàn)狀1、重慶甲、乙級(jí)寫字樓評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)級(jí)別位置物業(yè)質(zhì)量配套設(shè)施裝修質(zhì)量物業(yè)管理甲級(jí)位于主要的商業(yè)區(qū)，周邊交通興旺，可及性和沿街面較好外立面美觀單層面積大于1500-1800平米實(shí)用率大于65%裝飾層高不低于2.4電梯充足停車位充足現(xiàn)代化通訊系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)配備后備電源大堂和公用設(shè)施裝修華美舒適可靈活分割配備中央空調(diào)由知名的專業(yè)的物業(yè)管理公司提供管理乙級(jí)臨近主要商業(yè)區(qū)域或市政規(guī)劃商業(yè)區(qū)較好的外立面單層面積不小于700平米停車位充足現(xiàn)代化的通信系統(tǒng)大堂和公用設(shè)施裝修舒適可靈活分割有專門的物業(yè)管理公司提供效勞2、重慶辦公物業(yè)定位標(biāo)準(zhǔn)位置物業(yè)質(zhì)量配套設(shè)施裝修質(zhì)量物業(yè)管理商業(yè)氣氛交通、可及性建筑質(zhì)量外觀層高實(shí)用率車位電梯餐飲中央空調(diào)電梯通信設(shè)施物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和聲譽(yù)〔三〕、重慶寫字樓供給研究重慶甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓在2004年開始放量，從2004—2021年之后的4年中，每年有超過(guò)10萬(wàn)平方米的寫字樓物業(yè)投放于市場(chǎng)，目前總投放量超過(guò)64萬(wàn)平米。上表統(tǒng)計(jì)08年一二季度的投放量已經(jīng)超過(guò)了10萬(wàn)平米。目前重慶甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓總供給量約為82萬(wàn)平方米。1、重慶唯一的甲級(jí)寫字樓重慶目前寫字樓供給總體檔次不高，乙級(jí)寫字樓占據(jù)絕大多數(shù)，到達(dá)總量的94%，甲級(jí)寫字樓只占6%。渝中區(qū)解放碑大都會(huì)商廈是重慶目前唯一的甲級(jí)寫字樓，建成于1997年，之后至今重慶再?zèng)]有甲級(jí)寫字樓誕生。2、重慶寫字樓未來(lái)供給量預(yù)測(cè)重慶主要商務(wù)區(qū)未來(lái)4年寫字樓供給面積供給量到達(dá)135萬(wàn)平方米，總量將超過(guò)現(xiàn)有存量。區(qū)域供給量〔2021—2021年〕渝中區(qū)61.8萬(wàn)平方米南岸區(qū)28.8萬(wàn)平方米江北區(qū)39.6萬(wàn)平方米九龍坡4.3萬(wàn)平方米渝北區(qū)0新區(qū)7萬(wàn)平方米總計(jì)141.4萬(wàn)平方米、重慶寫字樓未來(lái)供給的熱點(diǎn)區(qū)域包括渝中區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)，其中渝中區(qū)的供給量到達(dá)61.8萬(wàn)平方米，占總供給量的44%、渝中區(qū)和南岸區(qū)的供給相對(duì)分散在各年份，而江北區(qū)那么集中在2021年、其他區(qū)域供給量較少，多為零星的工程各區(qū)域?qū)懽謽枪┙o情況分析【渝中區(qū)】渝中區(qū)作為重慶傳統(tǒng)的商務(wù)和商業(yè)中心，是寫字樓最為集中的區(qū)域，2021年的寫字樓總供給量將超過(guò)42萬(wàn)平方米，超過(guò)總供給量一半?！窘眳^(qū)】2004年以前，江北區(qū)寫字樓工程較分散，檔次一般。只有紅旗河溝板塊略有影響力，隨著同聚遠(yuǎn)景、未來(lái)國(guó)際、嘉年華大廈三棟寫字樓的建成才正式形成了觀音橋商務(wù)板塊，成為重慶第二大商務(wù)區(qū)?！灸习秴^(qū)】南岸區(qū)寫字樓工程開展較早，但供給量不大【九龍坡區(qū)】九龍坡區(qū)和渝北區(qū)直到去年才出現(xiàn)乙級(jí)寫字樓工程4、小結(jié)分析：1〕、重慶寫字樓近年來(lái)總體供給呈明顯放量的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)供給量較更大2〕、渝中區(qū)現(xiàn)在和未來(lái)都將是重慶市寫字樓供給量最為集中的一個(gè)區(qū)域，江北和南岸未來(lái)供給也將值得關(guān)注3〕、重慶寫字樓總體品質(zhì)偏低，目前只有一個(gè)甲級(jí)寫字樓工程，這種狀況在未來(lái)3年得到改觀；未來(lái)甲級(jí)寫字樓供給仍將集中在渝中區(qū)，江北和南岸分別有一個(gè)甲級(jí)寫字樓工程4〕、經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和外資企業(yè)的不斷進(jìn)駐，使得市場(chǎng)有限的高品質(zhì)寫字樓供給非常搶手，目前這局部寫字樓良好的租賃表現(xiàn)便可證明?！菜摹场⒅貞c寫字樓市場(chǎng)需求研究1、寫字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)1〕、重慶市第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員始終保持著2%以上的持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2021年將到達(dá)550萬(wàn)人、在所有第三產(chǎn)業(yè)中，租賃與商務(wù)業(yè)效勞業(yè)從業(yè)人員增長(zhǎng)最快，其次是金融業(yè)、計(jì)算機(jī)效勞和軟件業(yè)、按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，重慶市效勞行業(yè)2021年對(duì)于商務(wù)辦公面積的需求將到達(dá)4500萬(wàn)平方米左右4〕、據(jù)統(tǒng)計(jì)，渝中區(qū)集聚了全是90%以上的市級(jí)以上金融機(jī)構(gòu)，而其中的70%云集于解放碑、解放碑商務(wù)區(qū)僅金融業(yè)一項(xiàng)就需要商務(wù)辦公面積58.4萬(wàn)平方米，2088年統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)存量為42萬(wàn)平方米2005—2007年均吸納量為12萬(wàn)平方米左右，但近幾年重慶市總體供給量較大，空置率依然維持在較高水平。2、渝中區(qū)對(duì)高檔寫字樓需求1〕、商務(wù)氣氛濃厚工程所在地周邊商務(wù)樓、酒店眾多，渝中CBD又被政府規(guī)劃的新金融街作為未來(lái)開展的向?qū)?，地區(qū)商務(wù)氣氛較好，已經(jīng)在市場(chǎng)上形成較好的口碑，為工程開展做出良好的鋪墊。2〕、需求市場(chǎng)旺盛根據(jù)規(guī)劃，解放碑商務(wù)區(qū)將打造成為中國(guó)“西部的華爾街〞，以金融業(yè)為主導(dǎo)的總部經(jīng)濟(jì)策略將為本地區(qū)帶來(lái)大量高端商務(wù)樓的消費(fèi)需求；而目前寫字樓市場(chǎng)的高端消費(fèi)群始終沒(méi)有得到有效滿足。3〕、缺乏高端工程現(xiàn)有寫字樓工程普通沒(méi)有到達(dá)國(guó)際公認(rèn)的甲A標(biāo)準(zhǔn)，且局部物業(yè)硬件陳舊，品質(zhì)檔次低，具有地標(biāo)性質(zhì)的高品質(zhì)寫字樓將具有較為廣闊的市場(chǎng)開展前景。3、市場(chǎng)歷年吸納分析1〕、從季度數(shù)據(jù)分析，去年至今，每季度都有相當(dāng)?shù)奈{量，比方2006年4季度有81030平米、當(dāng)季的吸納量和供給量沒(méi)有太強(qiáng)的相關(guān)性，原因是市場(chǎng)在消化之前的空置面積4、市場(chǎng)空置率1〕、甲乙級(jí)寫字樓的平均空置率為32.4%，空置情況比擬嚴(yán)重2〕、甲級(jí)寫字樓大都會(huì)商廈的空置率3%，幾乎全部出租3〕、乙級(jí)寫字樓的平均空置率為34.2%，原因是近幾年來(lái)供給集中投放市場(chǎng)，需要相當(dāng)?shù)南瘯r(shí)間4〕、從2005年到至今走勢(shì)觀看，空置率一直在下降，但面對(duì)未來(lái)較大的供給量，預(yù)計(jì)空置率還將維持在較高的水平市場(chǎng)租金分析1〕、目前中國(guó)所有的辦公樓市場(chǎng)中以上海的甲級(jí)辦公樓租金最高，上海甲級(jí)辦公樓平均租金為255元/米/月、重慶實(shí)際上只有一個(gè)甲級(jí)寫字樓，雖然租金較高，但無(wú)法代表整個(gè)市場(chǎng)水平、整體而言，在西部地區(qū)，重慶的寫字樓市場(chǎng)仍落后成都重慶市區(qū)甲乙級(jí)辦公物業(yè)的平均租金為65每平方米每月甲級(jí)寫字樓的平均租金為120元每平方米每月，由于只有一個(gè)工程，不能代表市場(chǎng)整體水平乙級(jí)寫字樓的平均租金為64元每平方米每月，根本只有甲級(jí)寫字樓租金水平的一半從區(qū)域上分析，渝中區(qū)租金最高為81元/㎡/每月，和其他區(qū)域拉開了較大差距，位居第二的江北區(qū)為53元/㎡/每月，相差28元其他區(qū)域租金差異不大，范圍在45—55之間渝中區(qū)大都會(huì)商廈成交價(jià)最高為137元，其他成交價(jià)在100元以上的只有渝中區(qū)國(guó)際貿(mào)易中心乙級(jí)寫字樓的租金漲幅呈現(xiàn)出較快的速度，2007年較之2006年上漲了15.34%，原因是隨著品質(zhì)較高的乙級(jí)寫字樓不斷面世，拉高了乙級(jí)寫字樓的總體租金水平由于重慶只有一個(gè)甲級(jí)寫字樓工程，其去年的租金漲幅為7.55%也說(shuō)明不了重慶寫字樓市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓的租金增長(zhǎng)水平6、市場(chǎng)售價(jià)分析鑒于目前重慶唯一的甲級(jí)寫字樓工程只租不售，沒(méi)有售價(jià)數(shù)據(jù)，我們分析了乙級(jí)寫字樓的售價(jià)從2005—2007年乙級(jí)寫字樓售價(jià)的年平均增長(zhǎng)率保持在14.5%，2021年二季度到達(dá)9299元/平方米〔五〕、重慶市典型寫字樓工程案例分析1、【大都會(huì)商廈】開發(fā)商和記黃埔主要租戶國(guó)家開展銀行，英國(guó)領(lǐng)事館，各大知名公司物業(yè)管理和記黃埔建成年份1998年寫字樓層數(shù)37寫字樓總建面33500㎡標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500㎡辦公樓層10—37標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積1400㎡車位數(shù)450層高3.6米地面公共精裝，室內(nèi)地毯電梯10部客梯，2部貨梯優(yōu)勢(shì)分析：和記黃埔開發(fā)的老牌寫字樓，具有非一般的品牌效應(yīng)寫字樓、商場(chǎng)、酒店綜合性工程，配套業(yè)態(tài)豐富，為寫字樓整體形象提升了檔次物業(yè)不對(duì)外出售，保證了物業(yè)的完整性，便于管理和協(xié)調(diào)劣勢(shì)分析：由于建造年代較舊，建筑裝修陳舊，裝修老化工程微觀區(qū)位一般，在解放碑的地標(biāo)性質(zhì)不明顯工程借鑒點(diǎn)對(duì)品質(zhì)的堅(jiān)持是大都會(huì)成功的關(guān)鍵出色的物業(yè)管理可以令工程十余年來(lái)始終是解放碑乃至重慶最好的寫字樓2、【重慶世界貿(mào)易中心】開發(fā)商鑫隆達(dá)主要租戶中石油等物業(yè)管理第一太平維斯臨近酒店萬(wàn)豪、大世界建成年份2005年寫字樓層數(shù)51寫字樓總建面120000㎡辦公室樓層12-51層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500㎡標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積800㎡平均單價(jià)11000/㎡車位數(shù)360層高3.6米地面水泥地面電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢(shì)分析：渝中區(qū)乃至整個(gè)西部第一高樓，地標(biāo)性建筑地位自2004年建成以來(lái)保持至今物業(yè)一二層設(shè)輕軌出入口，交通便捷劣勢(shì)分析：工程裙房商業(yè)檔次低，與寫字樓定位不一致寫字樓“外強(qiáng)中干〞硬件條件未到達(dá)5A標(biāo)準(zhǔn)由于寫字樓分割散賣，因此寫字樓空置率較高工程借鑒點(diǎn)：以地標(biāo)性建筑提升形象，以獲得高額收益加強(qiáng)裙樓與寫字樓的聯(lián)動(dòng)作用，互相提升形象3【重慶國(guó)際貿(mào)易中心】開發(fā)商聚富房產(chǎn)主要租戶——物業(yè)管理HOWARDJONHSON臨近酒店萬(wàn)豪建成年份2005年寫字樓層數(shù)38寫字樓總建面36556㎡辦公室樓層10-38層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1300㎡標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積800㎡平均單價(jià)8700/㎡車位數(shù)450層高3.6米地面水泥地面電梯6部客梯，1部貨梯優(yōu)勢(shì)分析：位于解放碑北側(cè)，緊鄰商務(wù)核心區(qū)目前算是渝中區(qū)硬件環(huán)境較好的寫字樓之一購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店的配套，提升的工程整體形象劣勢(shì)分析：工程裙房商業(yè)經(jīng)營(yíng)無(wú)序，沒(méi)有起到提高品質(zhì)的效果工程缺乏吸引人的足夠亮點(diǎn)借鑒點(diǎn)：注重品質(zhì)，用質(zhì)量吸引客戶是云渝中區(qū)檔次最接近大都會(huì)商廈的寫字樓4【未來(lái)國(guó)際】開發(fā)商重慶英利房地產(chǎn)主要租戶——物業(yè)管理未定臨近酒店世紀(jì)金源大酒店建成年份2006年寫字樓層數(shù)43寫字樓總建面120000㎡辦公室樓層7-49層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1300㎡標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積700㎡平均單價(jià)7000/㎡車位數(shù)800層高3.8米地面花崗石地磚電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢(shì)分析：位于江北核心地段——觀音橋步行街目前是整個(gè)江北地區(qū)最好的寫字樓之一全玻璃幕墻立面，夜晚LED彩燈設(shè)計(jì)，為工程增色不少劣勢(shì)分析：工程內(nèi)部裝修和硬件配置仍然距國(guó)際5A標(biāo)準(zhǔn)有一定距離工程物業(yè)管理不善，對(duì)整體形象造成不良影響借鑒點(diǎn)：注重品質(zhì)打造，內(nèi)部硬件和外部裝修都高于區(qū)域平均水平備注：通過(guò)以前寫字樓區(qū)域環(huán)境、交通條件、硬件配置、建筑外觀等綜合評(píng)定要想在重慶建造一個(gè)A級(jí)、高檔次的寫字樓必須從硬件配置、建筑外觀上進(jìn)行突破?！擦?、寫字樓市場(chǎng)的時(shí)機(jī)點(diǎn)〔代小結(jié)〕通過(guò)對(duì)重慶市寫字樓市場(chǎng)深入研究，我們認(rèn)為重慶現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)供給尚不能滿足城市經(jīng)濟(jì)開展的需要，特別是高檔寫字樓產(chǎn)品，其市場(chǎng)缺口很大。本工程所在之解放碑區(qū)域是全市商務(wù)企業(yè)的集中地，市場(chǎng)急需品質(zhì)高檔、具有地標(biāo)性的辦公空間，這充分說(shuō)明本工程開展高品質(zhì)寫字樓具備良好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。四、文化產(chǎn)業(yè)研究〔一〕、文化產(chǎn)業(yè)定義2004年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在與中宣部及國(guó)務(wù)院有關(guān)部門共同研究的根底上，制定了?文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)分類?，從國(guó)家有關(guān)政策方針和課題組的研究宗旨出發(fā)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，將文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)界定為——為社會(huì)公共提供文化、娛樂(lè)產(chǎn)品和效勞活動(dòng)，以及與這些活動(dòng)有關(guān)聯(lián)的活動(dòng)聯(lián)合。傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的定義是為社會(huì)公眾提供文化、娛樂(lè)產(chǎn)品和效勞的活動(dòng)，以及與這些活動(dòng)有關(guān)聯(lián)的活動(dòng)的集合。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的興起是對(duì)傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的延伸和拓展，是經(jīng)濟(jì)開展、產(chǎn)業(yè)融合、社會(huì)繁榮的新產(chǎn)物。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)細(xì)分市場(chǎng)類別〔二〕、文化產(chǎn)業(yè)開展概況1、國(guó)際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)興旺國(guó)家相比中國(guó)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)還處在起步期，開展最好的北京市距國(guó)際興旺城市仍有差距。在英國(guó)、美國(guó)、日本等國(guó)家，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)開展的支柱產(chǎn)業(yè)，增加值超過(guò)GDP8%。目前，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)中比例較小僅為3%我國(guó)2006年文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值只是2001年倫敦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的1/4全世界文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)每天創(chuàng)造220億美元，并以5%的速度在遞增。在一些文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開展較早的國(guó)家，增長(zhǎng)的速度更快，例如美國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度到達(dá)14%，英國(guó)為12%2、國(guó)際創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)標(biāo)志性建筑1〕、紐約蘇荷區(qū)經(jīng)過(guò)50余年開展，蘇荷區(qū)已經(jīng)成為紐約市重要的藝術(shù)區(qū)、時(shí)尚區(qū)、休閑區(qū)、旅游區(qū)。目前蘇荷區(qū)主要由以上五局部功能比例分區(qū)組合創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)區(qū)。、上海8號(hào)橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)在政府的扶持下。八號(hào)橋上海時(shí)尚創(chuàng)意中心經(jīng)過(guò)兩年多的迅速開展，已成為上海著名的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)區(qū)上的核心，吸引了大量時(shí)尚類企業(yè)和機(jī)構(gòu)，同時(shí)也帶動(dòng)周邊區(qū)域整體開展。大型展覽〔“瓷緣〞展覽，申凡畫展〕創(chuàng)意辦公〔上海開發(fā)區(qū)協(xié)會(huì)、倫敦藝術(shù)大學(xué)上海辦事處〕商業(yè)活動(dòng)〔香奈兒男表發(fā)布會(huì)、寶馬汽車發(fā)布會(huì)等……〕娛樂(lè)總匯〔潮流運(yùn)動(dòng)館等……〕配套餐飲〔咖啡、餐廳〕八號(hào)橋以創(chuàng)意公司、店鋪和大型商業(yè)活動(dòng)為主，輔之以相關(guān)的餐飲娛樂(lè)配套功能。八號(hào)橋區(qū)域條件成熟，圍繞核心園區(qū)，功能綜合開展，其中居住約占50%、產(chǎn)業(yè)占30%、商業(yè)占20%。、首爾數(shù)字傳媒城首爾數(shù)字產(chǎn)業(yè)區(qū)主要集中在媒體娛樂(lè)、如播送、游戲、電影、動(dòng)畫制作、音樂(lè)和遠(yuǎn)程教育為主。同時(shí)以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)的數(shù)字媒體城將成為千禧城的中心產(chǎn)業(yè)區(qū)，除了IT商務(wù)和研發(fā)區(qū)，還將融入商業(yè)、居住、酒店會(huì)展區(qū)。整個(gè)千禧城分為四大區(qū)：數(shù)字媒體城、生態(tài)居住村、世界杯體育公園、千禧公園、規(guī)模比例為4：4：1：15東京六本木新城——總體規(guī)劃東京六本木新城——建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)外立面設(shè)計(jì)變化比擬豐富，采用空間向上退臺(tái)方式露天廣場(chǎng)舞臺(tái)上設(shè)置圓形頂棚，具有強(qiáng)烈的聚集導(dǎo)向作用園林設(shè)計(jì)與藝術(shù)設(shè)計(jì)露天廣場(chǎng)東京六本木新城——產(chǎn)品組合東京六本木新城——?jiǎng)泳€規(guī)劃不僅可以通過(guò)高速電梯到達(dá)頂層，而且在購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)置扶梯到達(dá)購(gòu)物中心各層由于開車前來(lái)購(gòu)物的顧客可以直接停在不同層的停車場(chǎng)東京六本木新城——運(yùn)營(yíng)管理開業(yè)前預(yù)熱成功全年的營(yíng)銷推廣方案開展大手筆文化活動(dòng)與旅游業(yè)合作北京第三極文化中心第三極文化中心是北京首家文化主題商場(chǎng)，是北京最大新生代書店“第三極書局〞為旗艦店，集歡樂(lè)、圖書、教育、健體、旅游、商務(wù)為一體的大型“產(chǎn)權(quán)式〞文化主題商場(chǎng)2、中國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從全國(guó)范圍來(lái)看，北京的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)始終位居首位，重慶還處于相對(duì)落后的地位?！踩?、重慶文化產(chǎn)業(yè)開展現(xiàn)狀隨著?重慶市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)十一五開展規(guī)劃?出臺(tái)，政府明確了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在重慶國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。重慶市政府已將解放碑定位為時(shí)尚文化消費(fèi)圈，重點(diǎn)開展時(shí)尚消費(fèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。1、重慶市政府重點(diǎn)建設(shè)的11個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)〔1〕、視美動(dòng)漫基地〔2〕、天健〔平面媒體〕動(dòng)漫基地〔3〕、軟件設(shè)計(jì)創(chuàng)意園〔4〕、文化〔傳媒〕創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園〔5〕、大足石刻影視旅游文化區(qū)〔6〕、出版?zhèn)髅絼?chuàng)意中心〔7〕、凱恩國(guó)際家居名都〔8〕、黃桷坪藝術(shù)街〔9〕、時(shí)尚文化消費(fèi)圈〔10〕、江北嘴現(xiàn)代文化體驗(yàn)區(qū)〔11〕、磁器口、洪崖洞、巴國(guó)城民俗文化體驗(yàn)區(qū)2、渝中區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)圈的概述1〕、【CBD規(guī)劃】根據(jù)渝中區(qū)政府規(guī)劃，未來(lái)5年解放碑將成為一個(gè)占地面積約7萬(wàn)平方米、總規(guī)模將到達(dá)90萬(wàn)平方米的金融核心區(qū)。2〕、【渝中區(qū)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)】渝中區(qū)的文化氣氛已相當(dāng)成熟，成為重慶市的標(biāo)志，但作為歷史積淀最深厚的區(qū)域，渝中區(qū)的時(shí)尚元素和氣氛還不十分充足。3〕、【解放碑創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)】解放碑優(yōu)良的資源環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大消費(fèi)能力都為開展時(shí)尚消費(fèi)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)奠定了良好根底?！菜摹?、小結(jié)1、文化產(chǎn)業(yè)要想成功運(yùn)營(yíng)，其中政府支持是前提，高消費(fèi)人群是根底，商業(yè)轉(zhuǎn)化環(huán)節(jié)是可持續(xù)開展的關(guān)鍵。2、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)杜絕孤立單一，規(guī)劃上需突出多功能復(fù)合，圍繞核心產(chǎn)業(yè)區(qū)應(yīng)形成具有會(huì)展、酒店、居住、文化娛樂(lè)等各項(xiàng)功能的、集現(xiàn)代效勞業(yè)集中展示和經(jīng)濟(jì)文化交流于一體的城市功能區(qū)域。第四章地址選擇及建設(shè)條件一、地址選擇〔一〕選擇原那么1、應(yīng)符合重慶市城市建設(shè)總體規(guī)劃要求；2、具有主體工程和環(huán)境工程建設(shè)的足夠場(chǎng)地，又有開展余地；3、交通條件良好；4、有利于環(huán)境保護(hù)，減少對(duì)生態(tài)和環(huán)境的影響；5、能滿足工程建設(shè)期中原材料、能源等供給，保證工程正常實(shí)施；6、工程投入使用時(shí)，水、電、氣、訊、電視等易解決?！捕车刂愤x擇根據(jù)本工程選址原那么，結(jié)合重慶市城市規(guī)劃部門的要求，“中北新華投資〔重慶〕〞?重慶時(shí)尚文化城?工程建設(shè)地址選定在重慶市渝中區(qū)青年路、中華路及民權(quán)路交匯處,占地3194m二、場(chǎng)地工程地質(zhì)條件〔一〕地形地貌場(chǎng)地位于青年路、中華路及民權(quán)路交匯處，地處平緩斜坡與平臺(tái)交接部，場(chǎng)地后緣為坡角1-2度較緩斜坡，前緣為平臺(tái)，地面坡角約1度，地勢(shì)總體自北西向南東微斜。場(chǎng)區(qū)內(nèi)地面高程248-249米，相對(duì)高差約1米?！捕车刭|(zhì)構(gòu)造渝中區(qū)地處渝中褶皺向北東，褶皺形態(tài)為梳狀高背斜與寬闊平緩向斜相間排列，構(gòu)成隔檔式構(gòu)造。向斜為不對(duì)稱屜形向斜，軸向走向約N60度E，斜穿重慶市區(qū)，地極平緩，南岸較徒、北岸緩至水平。根據(jù)區(qū)域地質(zhì)條件，區(qū)內(nèi)新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)不強(qiáng)烈，表現(xiàn)為大面積慢間歇性抬升，區(qū)內(nèi)無(wú)斷層、構(gòu)造破碎帶通過(guò)。擬建場(chǎng)向南東向傾斜，場(chǎng)區(qū)內(nèi)巖層產(chǎn)狀155°＜5°?！踩车貙咏Y(jié)構(gòu)在鉆探深度內(nèi)，地層由第四系崩滑堆積層及侏羅系中統(tǒng)上沙溪組泥巖組成，現(xiàn)將場(chǎng)地地層自新至老分述發(fā)下：第一層第四系崩滑堆積層〔Q4C01+DEL本層為堆積體，組成成分主要為含塊碎石粉質(zhì)粘土，局部見(jiàn)碎裂巖體及少量砂巖孤石，只見(jiàn)少量泥巖碎裂巖。含塊碎石粉質(zhì)粘土：主要呈紫紅色，局部呈灰黃色，表層少量呈灰色，可塑—硬塑，稍有光滑，韌性及干強(qiáng)度中等，無(wú)搖振反響，夾5-10%砂巖塊碎石，一般粒徑5-45cm，呈強(qiáng)風(fēng)化—中風(fēng)化，巖質(zhì)較軟—較硬，含少量泥巖角礫，局部夾砂巖孤石，泣徑0.8—2.8m，呈中等風(fēng)化，巖質(zhì)堅(jiān)硬。本層土質(zhì)均勻性較差，采取巖芯較完整，一般呈柱狀，局部呈散狀。碎裂巖：本場(chǎng)地巖性主要紫紅色泥巖，局部夾灰色、灰白色砂巖薄層及中厚層，原生巖呈中厚—厚層狀，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，由于滑移應(yīng)力作用及風(fēng)化影響，巖體裂隙很發(fā)育—發(fā)育，采取巖芯多呈碎塊、短柱，少量呈柱狀，局部呈粘性土，巖質(zhì)軟，呈強(qiáng)風(fēng)化。本層分布于整個(gè)場(chǎng)地，由于地處平臺(tái)地帶，本層厚度變化不大，土層厚度均勻，層厚0.3—2.0米。第二層侏羅系中統(tǒng)上沙溪廟組巖層〔J2S〕在揭示深度內(nèi)，基巖主要為泥巖，局部夾砂巖中厚層、厚層、砂巖多呈透鏡體形式產(chǎn)出。泥巖呈紫紅色，由粘土質(zhì)礦物成分組成，局部夾灰色砂質(zhì)斑團(tuán)，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，中厚——厚層狀構(gòu)造；砂巖呈灰色、灰白色，主要由長(zhǎng)石、石英礦物組成，粉細(xì)粒結(jié)構(gòu)，中厚—厚層狀構(gòu)造，鈣泥質(zhì)膠結(jié)。依據(jù)風(fēng)化程度不同，基巖可劃分強(qiáng)同化及中風(fēng)化巖層。強(qiáng)風(fēng)化巖層：風(fēng)化裂縫發(fā)育—發(fā)育，多見(jiàn)灰黑色鐵猛質(zhì)渲染面，巖體破碎，采取巖芯多呈碎塊，少量呈短柱、柱狀，巖體完整性差，巖質(zhì)軟，易擊碎，巖體根本質(zhì)量等級(jí)為V級(jí)。強(qiáng)風(fēng)化厚1.1—12.2米中等風(fēng)化巖層：本層裂縫較發(fā)育—不發(fā)育，巖體較完整，采取巖芯多呈柱狀，一般節(jié)長(zhǎng)5-30cm，少量呈碎塊狀，巖質(zhì)較新鮮，中風(fēng)化泥巖軟—較軟，所夾砂巖較硬，巖體根本質(zhì)量等級(jí)為IV級(jí)，本層最大揭露厚度12.2米〔四〕氣象條件重慶市屬于亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫暖，四季清楚，雨量充分，具有“冬暖、春早、夏伏旱、秋綿雨、多云霧、少霜雪〞的氣候特點(diǎn)，據(jù)重慶市氣象局提供的有關(guān)資料：重慶市多年平均氣溫18.1度，元月最冷，平均6.7度，7-8月最熱，平均30-32度，最高溫度43度，最低溫度-3.7度；本地多年平均降雨量1181.2mm，降雨多集中在5-9月，占年降雨量的70%，夏季多大雨和暴雨，最大年降雨量為1635.2mm，最大月降雨量711.8mm，最大日降雨量175mm，歷年最長(zhǎng)連綿降雨日143.8天，歷年最大積雪厚度5cm，最大瞬時(shí)風(fēng)速33.3m/s，風(fēng)向多呈ESE和ENE，歷年最高氣壓1010.3毫巴?！参濉乘牡刭|(zhì)條件本場(chǎng)地地下水以局部性孔隙水形式賦存于土層中，由于土層主要為含塊碎石粉質(zhì)粘土，土層滲透性弱，地下水貧乏，土體多處于可塑—硬塑狀。在基巖內(nèi)強(qiáng)風(fēng)化層內(nèi)存在少量裂隙水，中風(fēng)化巖層為相對(duì)隔水層。地下水受大氣降水、上部區(qū)域地及水及地下滲透補(bǔ)給，順坡向排泄。根據(jù)鉆孔水位觀測(cè)，局部鉆孔干涸，局部鉆孔有少量地下水，地下水位埋深變化大，無(wú)統(tǒng)一地下水位線，水力聯(lián)系弱，地下水貧乏。根據(jù)區(qū)域水文地質(zhì)資料，本區(qū)地下水水質(zhì)為HC03-Ca型，PH=7.2，屬于無(wú)結(jié)晶性、分解性侵蝕地下水，對(duì)砼無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼材不具侵蝕性。三、場(chǎng)地穩(wěn)定性及建筑適宜性。從地質(zhì)構(gòu)造上分析，場(chǎng)地內(nèi)及周邊基巖無(wú)斷層、構(gòu)造破碎帶通過(guò)，處于穩(wěn)定狀態(tài)。四、場(chǎng)地地震效應(yīng)評(píng)價(jià)依據(jù)?建筑抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50011-2001〕相關(guān)條款分析，本場(chǎng)地地形條件較簡(jiǎn)單，地基條件較復(fù)雜，判斷本場(chǎng)地為可進(jìn)行建設(shè)的一般場(chǎng)地。判定場(chǎng)地內(nèi)第1層中的含塊碎石粉質(zhì)粘土為中軟土，碎裂巖為中硬土，基巖屬巖石。依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)值，建議各地層剪切速波速為：第〔1〕層VS=190〔M/S〕，第〔2〕層強(qiáng)風(fēng)化巖層VS=600(M/S)，中風(fēng)化巖層VS=1100〔M/S〕。依據(jù)附錄A中確定抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計(jì)根本地震加速度值0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，場(chǎng)地類別為II類，設(shè)計(jì)特征周期為0.35S。場(chǎng)地在區(qū)域構(gòu)造上無(wú)斷層、破碎帶通過(guò)，構(gòu)造地質(zhì)及地震地質(zhì)穩(wěn)定性良好，采取合理的根底形式及工程措施，地質(zhì)條件適宜本工程建設(shè)。五、根底設(shè)施〔一〕交通本工程位于重慶市位于渝中區(qū)，交通方便。緊接輕軌一號(hào)線，公交車幅射本市各區(qū)。本工程據(jù)江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅20分鐘車程，距江北10分鐘，南坪10分鐘，沙坪壩20分鐘，九龍坡區(qū)20分鐘?！捕惩ㄓ嵲诠こ痰貕K四邊人行道敷設(shè)有電信、鐵通、網(wǎng)通、聯(lián)通、有線電視各運(yùn)營(yíng)商的網(wǎng)絡(luò)線路，工程內(nèi)設(shè)交換機(jī)房進(jìn)行語(yǔ)音與數(shù)據(jù)的線路分配?！踩彻┧竟こ滔?、生活用水采用渝中區(qū)水廠沿工程地塊前后干道上敷設(shè)的DN700市政供水主管上取水，在工程內(nèi)形成DN250的環(huán)形供水管網(wǎng)。低區(qū)用水安裝總表向各商業(yè)用水點(diǎn)計(jì)量供水；高區(qū)設(shè)自動(dòng)變頻供水；工程內(nèi)設(shè)有700噸的消防水池，能滿足消防用水。工程所處的步行街道上，已有市政敷設(shè)的800×1000的市政主排水管，市政污水已進(jìn)入污水處理廠凈化后排放。工程的生活污水經(jīng)處理后排入市政排水管網(wǎng)，雨水經(jīng)有組織的收集后也排入市政管網(wǎng)?！菜摹彻╇娪捎谛^(qū)建面達(dá)64683.29平方米，供電部門要求設(shè)電力開閉所一座，電源從臨江門變電站用電纜溝的方式引來(lái)。工程用電全為商業(yè)用電。擬建專用配電房2座?！参濉吃牧瞎┙o工程建設(shè)所需鋼材、水泥、砂、石、磚，幕墻玻璃、電梯、扶梯、消防設(shè)備、智能器材、供水設(shè)備等當(dāng)?shù)啬軡M足供給或組織市外供給。建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容一、依據(jù)和原那么〔一〕依據(jù)1、重慶市城市主體規(guī)劃。2、工程區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)幅射范圍內(nèi)人口增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)開展速度及消費(fèi)水平。3、中共重慶市委辦公廳關(guān)于?解放碑時(shí)尚文化城工程建設(shè)專題會(huì)議紀(jì)要?〔2021、8、25〕。4、工程建設(shè)的用地地形圖。〔二〕原那么1、符合重慶市渝中區(qū)城市規(guī)劃，在滿足設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的前提下，充分利用土地面積的原那么。2、既要滿足高起點(diǎn)，現(xiàn)代化，到達(dá)重慶地標(biāo)式建筑的要求，又要盡量減少投資，提高工程的綜合效益的原那么。3、方便居住、消費(fèi)人流的通行和消防疏散平安的原那么。4、與工程區(qū)周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)的原那么。二、工程建設(shè)規(guī)模該工程擬在重慶市渝中區(qū)青年路、民權(quán)路和中華路交匯處，總建筑面積64683.29m三、主要建設(shè)內(nèi)容1、商業(yè)面積19152.42平方米，辦公寫字樓面積38070.92平方米，地下面積7008.17平方米，避難層面積3008.63平方米。2、建設(shè)含寫字樓、商業(yè)百貨、地下立體機(jī)械停車庫(kù)等的商業(yè)樓宇。3、建設(shè)綠化、給排水、強(qiáng)、弱電、天然氣、消防、智能化系統(tǒng)等配套設(shè)施。第六章總圖工程設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)和原那么〔一〕總圖設(shè)計(jì)依據(jù)1、依據(jù)所確定的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容。2、工程地質(zhì)勘察報(bào)告。3、?民用建筑設(shè)計(jì)通那么?〔JGJ37-87〕和?工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文〔房屋建筑局部〕?。4、其它有關(guān)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)。5、工程用地地形圖。6、業(yè)主的建設(shè)要求。〔二〕總圖設(shè)計(jì)原那么1、符合重慶市城市總體規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)時(shí)其建筑覆蓋率和建筑容積率應(yīng)符合城市規(guī)劃部門的要求。2、充分利用地形，合理進(jìn)行總平面布局。平面布置時(shí)應(yīng)順應(yīng)城市的架構(gòu)，充分照顧與城市道路的關(guān)系，結(jié)合地形，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)共生。表達(dá)超高建筑獨(dú)具的風(fēng)格。功能分區(qū)明確，使用方便，建筑物結(jié)合地形布局，滿足城市規(guī)劃與自身功能要求。3、建筑布局和間距應(yīng)綜合考慮防火、日照、防噪、衛(wèi)生等要求，并應(yīng)符合以下需求：〔1〕建筑物之間的距離，應(yīng)滿足防火要求。〔2〕建筑物日照空間距應(yīng)符合規(guī)劃部門的要求?！?〕建筑物布局應(yīng)有利于夏季獲得良好的自然通風(fēng)，并防止形成高壓風(fēng)帶和風(fēng)上?！?〕根據(jù)噪聲源的位置、方向和強(qiáng)度，在建筑功能分區(qū)、道路布置、建筑朝向、距離及地形、綠化和建筑物的屏障作用等方面采取綜合措施，以防止或減少環(huán)境噪聲。二、總圖方案〔一〕總圖布置時(shí)尚文化城位于重慶市渝中區(qū)青年路、民權(quán)路及中華路交匯處，周邊有學(xué)校、醫(yī)院、銀行等配套設(shè)施，建設(shè)用地面積3194m根據(jù)建設(shè)單位要求和城市規(guī)劃要求，結(jié)合地形、考慮豎向、道路、綠化環(huán)境等進(jìn)行設(shè)計(jì)。詳見(jiàn)總平面布置圖。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)工程名稱單位數(shù)量備注1工程用地面積m231942建筑占地面積m23總建筑面積m264683.29(1)商業(yè)用房建筑面積m219152.42(2)寫字樓建筑面積m238070.92(3)地下建筑面積m27008.174停車位個(gè)265(1)地面停車位個(gè)(2)地下停車位個(gè)2655綠化面積m26綠地率%7容積率8建筑密度%第七章建筑工程設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、?民用建筑設(shè)計(jì)通那么?〔JGJ37-87〕。2、工程地質(zhì)勘察報(bào)告。3、?建筑結(jié)構(gòu)荷載標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50009-2001〕。4、?混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50010-2002〕。5、?高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程?〔JGJ3-2002〕。6、?建筑地基根底設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50007-2002〕。7、?建筑樁基技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)?〔JGJ94-94〕。8、?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50045-95〕。9、?鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50017-2003〕。10、?高聳結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50013-2006〕。11、?建筑幕墻?〔GB/T21086-2007〕。12、?建筑給水排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50015-2003〕。13、?民用建筑電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔JGJ16-2021〕。其它國(guó)家和有關(guān)專業(yè)部門頒發(fā)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。二、設(shè)計(jì)原那么1、以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，以樹立重慶市地標(biāo)建筑為目標(biāo)，融匯文化意蘊(yùn)，創(chuàng)造優(yōu)美的商業(yè)及文化交流環(huán)境。并結(jié)合規(guī)劃區(qū)的實(shí)際情況，統(tǒng)籌安排，合理布局，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的統(tǒng)一。2、根據(jù)重慶市經(jīng)濟(jì)開展水平和房產(chǎn)市場(chǎng)需求，使其具有較強(qiáng)的時(shí)代感并且成為重慶市的經(jīng)典建筑。3、建筑和環(huán)境應(yīng)綜合考慮防火、抗震等平安措施，消防、疏散設(shè)計(jì)應(yīng)滿足?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?(GB50045—95)要求、?商店建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?(JGJ48—88)等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。4、注重環(huán)境保護(hù)，控制污染，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開展。三、主要建筑物主要建筑物一覽表序號(hào)工程名稱結(jié)構(gòu)類型單位數(shù)量備注一建筑占地面積鋼混m2二總建筑面積鋼混m264683.2911幢鋼混m264683.292車庫(kù)面積鋼混m27008.17四、商業(yè)樓宇建設(shè)方案〔一〕建設(shè)總體要求商業(yè)樓宇在建設(shè)中應(yīng)精心考慮場(chǎng)地布置，功能要求，建筑結(jié)構(gòu)、外型、材料的選擇等具體問(wèn)題，設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中應(yīng)充分考慮生態(tài)、環(huán)保及可持續(xù)開展問(wèn)題，利用現(xiàn)代建造技術(shù)，為整個(gè)重慶市民打造極致的購(gòu)物、辦公、觀景、休閑娛樂(lè)空間，為重慶市創(chuàng)意時(shí)尚文化產(chǎn)業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的平臺(tái)。〔二〕建筑平面設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)按規(guī)劃部門所定紅線進(jìn)行設(shè)計(jì)，充分利用地形特點(diǎn)，力求因地制宜，合理布局，全面考慮，盡量滿足建設(shè)單位要求，降低造價(jià)?！踩沉⒚嬖O(shè)計(jì)建筑整體立面造型指導(dǎo)思想是：設(shè)計(jì)一個(gè)生動(dòng)、活潑、大方、氣勢(shì)磅礴、造型別致、獨(dú)具一格、充分反映現(xiàn)代建筑風(fēng)格的建筑。力求建筑形式和內(nèi)容的統(tǒng)一，充分表現(xiàn)建筑的風(fēng)格?！菜摹辰Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、活荷載標(biāo)準(zhǔn)值〔1〕商場(chǎng)、疏散樓梯：5.00kN/m2〔2〕辦公寫字樓：3.50kN/m2〔3〕商場(chǎng)衛(wèi)生間：2.50kN/m2〔4〕屋面：2.50kN/m2〔5〕發(fā)電機(jī)房、電梯房、水箱間、屋面覆土等按實(shí)際荷重計(jì)算。〔6〕施工荷載按各層相應(yīng)的樓〔屋〕面活荷載取值2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案結(jié)構(gòu)采用薄壁框架—剪力墻與鋼結(jié)構(gòu)相結(jié)合，設(shè)防烈度為8度，建筑抗震設(shè)防類別為丙類，框架抗震等級(jí)、剪力墻抗震等級(jí)為一級(jí)，建筑平安等級(jí)、地基根底平安等級(jí)為二級(jí)。〔五〕寫字樓建設(shè)要求門窗：鋼化玻門，玻璃幕墻采光。樓地面：防滑地面磚。內(nèi)墻面：涂料。天棚：涂料。衛(wèi)生間：給排水、排氣裝置、衛(wèi)生潔具安裝齊備，地面防滑地面磚，墻面衛(wèi)生墻磚，頂面鋁合金扣板吊頂。通訊：，寬帶網(wǎng)引至戶內(nèi)。閉路電視：閉路電視線引至戶內(nèi)。供電設(shè)備：15-60A單相電表在管井內(nèi)，設(shè)戶內(nèi)電氣箱。雙電源供電，在停電狀態(tài)下保證電梯也能正常運(yùn)行?？照{(diào)：中央空調(diào)。風(fēng)機(jī)盤管設(shè)于戶內(nèi)?！擦成虉?chǎng)建設(shè)要求門窗：鋼化玻門，玻璃幕墻。樓地面：防滑地面磚。內(nèi)墻面：涂料。天棚：頂面鋁合金扣板吊頂及石膏板吊頂。購(gòu)物通道：扶梯及樓梯。衛(wèi)生間：給排水、排氣裝置、衛(wèi)生潔具安裝齊備，地面防滑地面磚，墻面衛(wèi)生墻磚，頂面鋁合金扣板吊頂。通訊：，寬帶網(wǎng)引至戶內(nèi)。閉路電視：閉路電視線引至戶內(nèi)。供電設(shè)備：母線送電，在管井設(shè)控制箱，節(jié)能燈具。雙電源供電，在停電狀態(tài)下保證電梯也能正常運(yùn)行?？照{(diào)：中央空調(diào)。風(fēng)管設(shè)于吊頂內(nèi)。〔七〕交通與疏散建筑物內(nèi)設(shè)有樓梯、電動(dòng)扶梯及專用疏散樓梯和垂直提升梯提供人流通道，有序的組織交通。本工程緊鄰公路、廣場(chǎng)，能很好滿足人流、物流交通、疏散等要求。第八章公用工程設(shè)計(jì)一、給排水采用的標(biāo)準(zhǔn)：?商店建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔JGJ48-88〕、?住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50096-95〕、室外?給水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?、?室外排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?、?建筑給水排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50015—2003〕。〔一〕給水設(shè)計(jì)1、水源由市政給水管網(wǎng)供給，為保證高層正常供水，采用二次加壓供水系統(tǒng)。2、管網(wǎng)選擇3、用水量估算〔不含消防用水〕工程用水量指標(biāo)表日用水量764.83立方米。辦公、公寓等按一戶一表設(shè)計(jì)。每戶設(shè)DN25分戶水表計(jì)量。商業(yè)、車庫(kù)各用水點(diǎn)均分設(shè)水表計(jì)量。室內(nèi)給水管采用鋼塑復(fù)合管，雙熱熔連接。高區(qū)加壓供水〔二〕排水設(shè)計(jì)1、排放量2、排水方式(1)排水采取雨、污分流制。(2)排水系統(tǒng)：污水：高層采用鑄鐵柔性排水管，伸頂通氣。衛(wèi)生間采用下沉式，排水立管盡量設(shè)于管井內(nèi)。底層的污水單獨(dú)排放。污水收集后經(jīng)小區(qū)污水處理裝置處理，達(dá)“環(huán)評(píng)〞排放標(biāo)準(zhǔn)后排至市政污水干管?？紤]到現(xiàn)場(chǎng)地形情況，污水處理裝置設(shè)為兩個(gè)。一個(gè)污水處理裝置處理量500m3/d。另一個(gè)污水處理裝置處理量雨水：屋面雨水經(jīng)雨水斗收集，采用重力流外排水系統(tǒng)排放。直接排至室外散水，散流至室外雨水溝，通過(guò)雨水口收集后，就近排至市政雨水干管。超過(guò)重現(xiàn)期的雨水通過(guò)溢流口排除。屋面雨水排水工程與溢流設(shè)施的總排水能力不小于50年重現(xiàn)期的雨水量。廢水：空調(diào)凝結(jié)水、管井廢水等直接排水室外雨水系統(tǒng)。地下室、各設(shè)備用房的事故排水及車庫(kù)車道的雨水接至相應(yīng)的廢水集水坑用潛水泵提升排出，車庫(kù)不考慮地面沖洗。5.6.3高層生活污水干管采用鑄鐵排水管管，柔性鎖緊連接，雨水管采用承壓不小于1.0MPa的鋼管，承插或法蘭連接。衛(wèi)生間支管采用UPVC硬聚氯乙烯排水塑料管。裙房商業(yè)局部排水采用UPVC硬聚氯乙烯排水塑料管。二、供電〔一〕設(shè)計(jì)依據(jù)?住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50096-99(2001年版)?民用建筑電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?JGJ/T16-92?10KV及以下變電所設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50053-94?供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50052-94?低壓配電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50054-95?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?GB50045-95(2005年版)?汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?GB50067-97?火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50116-98?建筑物防雷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50057-94(2000年版)?重慶地區(qū)住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?DB50/T5003-1997?全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施?(電氣2003)其他專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料〔二〕負(fù)荷等級(jí)按有關(guān)規(guī)定，該工程負(fù)荷等級(jí)為一級(jí)?！踩池?fù)荷測(cè)算工程用電負(fù)荷指標(biāo)表負(fù)荷名稱用電面積住宅戶數(shù)用電指標(biāo)設(shè)備容量Pe(KW)需要系數(shù)Kx功率因數(shù)CosΦ計(jì)算負(fù)荷Pjs(KW)辦公(100~160m2180戶6KW/戶29990.550.851941小型辦公(60~80m2210戶3KW/戶商場(chǎng)191520.06/M2機(jī)械車庫(kù)70080.02/M2提升電梯7部25KW/部6000.50.85353扶梯16部25KW/部11000.80.851035生活泵1600.50.8100排水泵1200.8消防風(fēng)機(jī)7200.8消防泵4500.8總計(jì)=SUM(ABOVE)15938=SUM(ABOVE)9763〔四〕電源及電壓本工程設(shè)10KV電力開閉所一座，雙電源進(jìn)線。設(shè)兩座專用10KV/380V配電站，功率因數(shù)就近補(bǔ)償?！参濉匙兣潆姺吭O(shè)兩座低壓配電站。中央空調(diào)設(shè)專用變電裝置?！擦吃O(shè)備選型變電所10KV配電裝置均采用SF6絕緣環(huán)網(wǎng)開關(guān)柜。變壓器采用新型低損耗環(huán)氧樹脂絕緣干線變壓器〔帶防護(hù)外殼〕。低壓配電屏采用固定分隔式結(jié)構(gòu)，配以插接式開關(guān)元件。專用變電所10KV側(cè)設(shè)置一個(gè)專用計(jì)量柜。功率因數(shù)補(bǔ)償每個(gè)變電所低壓配電系統(tǒng)中裝設(shè)無(wú)功功率補(bǔ)償電容器柜，對(duì)無(wú)功功率進(jìn)行自動(dòng)補(bǔ)償并設(shè)置就近補(bǔ)償裝置，使總的功率因數(shù)到達(dá)0.92以上。〔七〕線路敷設(shè)方式室外線路采用電纜埋地敷設(shè)，室內(nèi)干線采用母線槽和分支電纜，其余采用涂防火漆的鋼管保護(hù)的防火線材。〔八〕防雷、接地、接零房屋建筑按一類建筑物防雷接地設(shè)計(jì)，總接地電阻≤1歐，以鋼筋混凝土屋面板鋼筋、梁柱鋼筋作接閃器、引下線和接地裝置。所有用電設(shè)備金屬外殼、支架均可靠接地。室內(nèi)設(shè)專用PE線重復(fù)接地。第九章配套設(shè)施建設(shè)方案一、停車場(chǎng)該工程地下面積有7008.17平方米設(shè)為停車場(chǎng)，設(shè)置機(jī)械垂直升降停車裝置，可供265輛車同時(shí)停放。二、綠化三、智能化設(shè)施建設(shè)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、緊急求助報(bào)警系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)、天然氣泄漏報(bào)警。〔一〕平安防范系統(tǒng)1、閉路監(jiān)控系統(tǒng)2、緊急求助報(bào)警系統(tǒng)3、消防報(bào)警系統(tǒng)〔FAS〕〔二〕信息管理系統(tǒng)〔三〕信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)第十章工程采用的主要設(shè)備設(shè)施一、智能化設(shè)施閉路監(jiān)控系統(tǒng)緊急求助報(bào)警系統(tǒng)室內(nèi)紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)天燃?xì)庑孤﹫?bào)警閉路監(jiān)控系統(tǒng)包括二、上下壓配電設(shè)備高壓開關(guān)柜、環(huán)網(wǎng)柜、低壓配電屏柜及環(huán)氧樹脂絕緣干線變壓器。三、二次加壓供水設(shè)施2套，包括蓄水箱、加壓水泵、壓力控制裝置和附屬供水管線。四、電梯高速提升電梯、自動(dòng)扶梯、觀光電梯。中央空調(diào)離心式及螺桿式主機(jī)，循環(huán)水泵，冷卻塔，風(fēng)機(jī)柜，風(fēng)機(jī)盤管。消防給水消火栓給水泵，噴淋給水泵，潛污泵。防排煙消防送、排煙風(fēng)機(jī)，靜壓箱。其它防火卷簾門，擋煙垂壁，氣體滅火第十一章節(jié)能節(jié)水一、依據(jù)?中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法?〔1998年1月1日施行〕?建設(shè)工程水資源論證管理方法?〔2002年5月1日實(shí)施〕?評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)那么?〔GB/T3485—1998〕?評(píng)價(jià)企業(yè)合理用水技術(shù)通那么?〔GB/T7119—1993〕二、電量消耗預(yù)測(cè)根據(jù)本地現(xiàn)狀用電水平，采用建筑用電負(fù)荷分類選擇用電指標(biāo)〔詳見(jiàn)第八章負(fù)荷測(cè)算〕，估算該工程有功負(fù)荷9763kw，視在功率計(jì)算15938KVA，預(yù)測(cè)該工程年耗電約4217.616萬(wàn)度。三、用水量預(yù)測(cè)根據(jù)城市分類用水量定額，結(jié)合本地現(xiàn)狀用水量水平。預(yù)計(jì)該工程日用水量為765m3，年用水量約28萬(wàn)m四、節(jié)能措施1、合理進(jìn)行總平面布置，建筑物應(yīng)設(shè)在向陽(yáng)地段，窗戶宜為東西向，充分利用天然采光。2、按建筑節(jié)能措施設(shè)計(jì)，外墻、幕墻、屋面采用保溫材料3、嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，照明和動(dòng)力用電宜分別裝表計(jì)度。建筑物內(nèi)各用戶應(yīng)根據(jù)功能及使用要求，采取適宜的照明度值。并盡量選用節(jié)能型設(shè)備，如節(jié)能電機(jī)、聲控開關(guān)和節(jié)能照明燈具。4、照明選用高效熒光燈和全鹵混光燈減少耗電量。線路均采用銅芯線，機(jī)械強(qiáng)度高，阻抗小，損耗也相應(yīng)減小。5、采用節(jié)能衛(wèi)生潔具和龍頭。6、采用變頻調(diào)速電梯及水泵。第十二章環(huán)境保護(hù)一、依據(jù)?中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法?〔2003年9月1日實(shí)施〕?中華人民共和國(guó)大氣污染防治法?〔2004年4月29日通過(guò)〕?中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法?〔1996年10月29日通過(guò)〕?中華人民共和國(guó)固體廢物污染防治法?〔1995年10月30日通過(guò)〕?中華人民共和國(guó)水污染防治法實(shí)施細(xì)那么?〔2000年3月20日發(fā)布〕?建筑施工場(chǎng)界噪聲限值?〔GB12523-90〕?生活污水排放標(biāo)準(zhǔn)?〔GB979-1996〕二、環(huán)境影響評(píng)價(jià)原那么1、符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃要求。2、嚴(yán)格執(zhí)行“三同時(shí)〞原那么，即環(huán)境治理設(shè)施與工程的主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用。3、堅(jiān)持污染物排放總量控制和達(dá)標(biāo)排放的要求。4、防治污染，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，力求環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一。三、建設(shè)地址環(huán)境現(xiàn)狀該工程周圍無(wú)工礦企業(yè)，污染源和污染物較少。區(qū)域內(nèi)空氣清新，建設(shè)環(huán)境條件較好。四、工程建設(shè)可能對(duì)環(huán)境的不良影響〔一〕大氣污染該工程建設(shè)過(guò)程中大氣污染主要是汽車尾氣和道路揚(yáng)塵所致。運(yùn)營(yíng)期間，廚房油煙氣、停車場(chǎng)車輛排放的尾氣等是造成空氣污染的主要因素。尾氣的主要污染物為CO和CO2。當(dāng)上述污染物在空氣中濃度到達(dá)一定程度后將影響該區(qū)居民的生活，當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境質(zhì)量下降?！捕吃肼曃廴尽踩彻腆w廢棄物固體廢棄物主要由廚房垃圾、營(yíng)業(yè)垃圾構(gòu)成。主要組成物質(zhì)為：廢紙、廢包裝、廢塑料、骨頭、菜葉、果皮等。垃圾在堆存中易腐爛變質(zhì)、孳生蚊蠅、污染大氣，破壞當(dāng)?shù)厣叹迎h(huán)境?！菜摹乘廴疚蹚U水主要是營(yíng)業(yè)污水、餐飲廢水和生活污水〔洗浴污水和糞便污水〕。餐飲廢水主要污染因子為BOD5、COD、有機(jī)氮、有機(jī)磷等。生活污水主要污染因子為懸浮物、有機(jī)物〔COD、BOD5〕、氮、磷等；污水日排放量較大。由于排放的污水性質(zhì)較單一，只要采取相應(yīng)的常規(guī)治理措施即可。五、環(huán)境保護(hù)措施〔一〕大氣處理該工程在建設(shè)施工時(shí)，對(duì)注意定時(shí)對(duì)道路灑水，減少二次揚(yáng)塵，轉(zhuǎn)運(yùn)車輛盡量使用污染小的燃料油〔如天然氣〕，減少尾氣污染。運(yùn)營(yíng)期間，餐飲企業(yè)必須安裝油煙治理設(shè)備，并保證治理設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)；到達(dá)清潔空氣的目的。停車場(chǎng)應(yīng)安裝通風(fēng)排氣裝置，降低場(chǎng)內(nèi)CO和CO2在空氣中的濃度。餐飲及廚房的油煙通過(guò)煙道排出屋頂?！捕吃肼曁幚沓浞掷玫匦魏徒ㄖ锏钠帘巫饔茫侠磉M(jìn)行平面布置及綠化設(shè)施。商場(chǎng)應(yīng)臨道路布置，降低噪聲對(duì)住宅區(qū)的干擾，且商場(chǎng)天棚和墻面應(yīng)作吸聲減噪處理?？諝鈩?dòng)力性噪聲設(shè)備可加裝消聲器和隔振裝置，同時(shí)可考慮以低噪聲設(shè)備代替高噪聲設(shè)備，以減小噪聲污染。〔三〕固體廢棄物處理各商業(yè)、寫字樓、娛樂(lè)區(qū)以垃圾袋收集，設(shè)專人負(fù)責(zé)集運(yùn)，送到地面垃圾收集間。固體垃圾采用分類法將經(jīng)預(yù)處理后的廢紙、廢塑料、廢金屬回收利用，對(duì)無(wú)回收價(jià)值的廢物送至城市垃圾處理場(chǎng)填埋或燃燒處理?！菜摹澄蹚U水處理糞便污水采用厭氧、好氧生物濾池法，設(shè)格柵。沉淀池、生物濾池處理系統(tǒng)或地埋式深埋處理法處理，出水經(jīng)過(guò)臭氧或氯消毒后達(dá)標(biāo)排放。餐飲廢水可采用小型隔油池予以處理，池內(nèi)設(shè)計(jì)水流速度：0.1m/s洗浴污水：通過(guò)中水處理系統(tǒng)處理后，用來(lái)沖廁所、沖洗車輛和作綠化用水。建筑物四周設(shè)散水及排水溝將雨水收集、排放?！参濉乘帘３衷摴こ唐矫娌贾脮r(shí)應(yīng)盡可能與原有地形、地貌相結(jié)合，減少開挖面與開挖量，注意填挖平衡。綜合采用生物防護(hù)和工程防護(hù)措施。同時(shí)，綠化設(shè)計(jì)既要搞好普通綠化，又要注意適當(dāng)美化。作好建筑與自然景色的結(jié)合，使之與周圍的環(huán)境協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。第十三章勞動(dòng)平安衛(wèi)生與消防一、勞動(dòng)平安衛(wèi)生本工程主要平安因素是火災(zāi)，由于本工程為商住樓，人員集中，一旦發(fā)生火災(zāi)將造成重大人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。1、建立健全平安制度，設(shè)專人專職負(fù)責(zé)平安工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)隱患。2、飲用水應(yīng)到達(dá)現(xiàn)行?生活用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?的有關(guān)要求。3、商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)應(yīng)加強(qiáng)通風(fēng)換氣，采用機(jī)械通風(fēng)和自然通風(fēng)相結(jié)合的方式，消除室內(nèi)空間的異味。4、完善平安設(shè)施和消防設(shè)施。平安出口必須設(shè)置明顯標(biāo)志和事故照明設(shè)施。二、消防〔一〕設(shè)計(jì)依據(jù)執(zhí)行?國(guó)家消防法?和?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)要求。〔二〕消防措施依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合〞的消防工作方針制定如下消防措施。1、建(構(gòu))筑物的耐火等級(jí)、消防間距執(zhí)行?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?的有關(guān)規(guī)定。該工程耐火等級(jí)為一級(jí)，與周圍民用建筑的防火間距不低于13米2、建(構(gòu))筑物的防火設(shè)計(jì)和疏散設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?的有關(guān)要求。3、消防用電設(shè)備應(yīng)采用單獨(dú)的供電回路，且當(dāng)發(fā)生火災(zāi)切斷生產(chǎn)、生活用電時(shí)，可以保證消防用電，其配電設(shè)備應(yīng)有明顯標(biāo)志。消防用電設(shè)備的配電線路應(yīng)穿管暗敷在非燃燒體結(jié)構(gòu)內(nèi)。4、商場(chǎng)的天棚和飾面裝修應(yīng)采用非燃燒材料和難燃燒材料。配電房應(yīng)配置氣體滅火裝置。5、沿街門面和各層均設(shè)手提式AB干粉滅火器。6、地下停車場(chǎng)布置消防通道，并配備相應(yīng)的消防滅火器材。7、本工程應(yīng)設(shè)消防控制及火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，商場(chǎng)設(shè)置離子感煙探測(cè)器及手動(dòng)報(bào)警按紐。綜合樓應(yīng)進(jìn)行防火分區(qū)和防煙分區(qū)，并在公共走道出