快速了解甲方造價的核心要點知識

Word版本，下載可自由編輯快速了解甲方造價的核心要點知識目標成本組負責可研與決策文件編制、項目現(xiàn)金流審核。結算復核，參加建筑標準指定。過程控制組負責成本動態(tài)管理、商務評標、結果三級審核。招標合約組負責組織工程一類招標、合格供方品牌庫管理、網(wǎng)上招標管理。集中選購組負責組織材料設備類一類招標和單項合同審批，兼成本系統(tǒng)行政管理。指導檢查組負責招標及成本管理的檢查，指導，出具管理建議。

一、成本管控模式對照

如下圖所示，以前按照模塊化編制招標方案，簡單有漏項；結算方案和招標方案需要單獨編制?，F(xiàn)在依據(jù)合約規(guī)劃能夠生成招標方案，待發(fā)生成本臺帳；依據(jù)模塊化及招標方案，舉行結算方案的編制。

下圖中，現(xiàn)在在合約中明確成本費用與成本科目的對應關系，預計將發(fā)生的合同，對每個合同舉行成本預控，從而實現(xiàn)目標成本預控；減輕了合同拆分工作量、避開拆分過程中的歸集錯誤，但對前期合約編制質量要求較高。

優(yōu)化后的合約規(guī)劃流程

合約規(guī)劃就是將將來要發(fā)生的成本支出以合同分類的原則建立，利用對開發(fā)過程中成本支出的項目個數(shù)，包括合同支出和無合同費用支出等舉行統(tǒng)籌，明確成本的詳細流向，是目標成本對項目成本的指導與預控的重要手段。

二、合約規(guī)劃四大特點

1.結合多年管理閱歷，完美了成本管理模塊化體系

合約規(guī)劃完美了成本管理的模塊化體系，合約規(guī)劃可確保各項目合同簽訂的方案性和規(guī)范化。

2.全面統(tǒng)籌項目預計支出，分解成本管控工作步驟

合約規(guī)劃不但全面統(tǒng)籌了項目預計支出，更有實際工作指導作用的將成本管控的工作步驟舉行分解，合約規(guī)劃能控制合同簽訂與費用支出，做到事前管控。

3.據(jù)合同范圍與界面，可適應不同業(yè)態(tài)自由組合

按照地產成本管控閱歷，分業(yè)態(tài)編制，可適應不同業(yè)態(tài)組合的成本管控。

合約規(guī)劃實現(xiàn)項目支出統(tǒng)籌的標準化，以及對待發(fā)生成本的合理預估；而按照不同合同范圍及界面，以及不同業(yè)態(tài)，舉行合理的待發(fā)生成本預估。

4.內容要求與標準高度統(tǒng)一，為建數(shù)據(jù)庫奠定基礎

合約規(guī)劃在科目編碼、合同編號、費用編號等內容上統(tǒng)一要求，為數(shù)據(jù)庫的建立奠定了基礎。

合約規(guī)劃實現(xiàn)了項目支出統(tǒng)籌的標準化，以及對待發(fā)生成本的合理預估；項目支出歸屬的成本科目編碼及科目名稱都是標準化的。

三、編制合約規(guī)劃的15大鐵律

鐵律1：控制各分項工程的支出規(guī)劃

預設成本歸集的科目及業(yè)態(tài)，避開人為分攤過程中產生歸集錯誤。

鐵律2：控制招標金額，實現(xiàn)成本可控

鐵律3：預留變更金額，動態(tài)記錄成本

鐵律4：合約規(guī)劃編制相當于項目的模擬復盤

合約規(guī)劃的編制過程是在項目初期，對囫圇項目的成本和招標舉行模擬復盤；這里的模擬復盤是指對囫圇項目從摘牌到經營期結束所發(fā)生的全部成本支出事項舉行一次預演，從而達到全面把握項目預計發(fā)生成本領項的目的。

鐵律5：合約規(guī)劃編制前要充分預備

前期要對經濟指標、規(guī)劃模版、合同庫、建筑標準、當?shù)厥袌鰞r格要有所討論和預備。

鐵律6：合約規(guī)劃要錄全基本信息

上報項目基本信息、崗位人員信息之外，還要錄入基本信息，并對科目、業(yè)態(tài)、科目業(yè)態(tài)舉行設置。

鐵律7：要以合約規(guī)劃模板為基礎

編制項目合約規(guī)劃，要基于合約規(guī)劃模板舉行修改，形成項目合約規(guī)劃列表。

合約規(guī)劃模版中的規(guī)劃項在初次編制中不要刪除，審核利用后方可刪除；新增的合約規(guī)劃，假如合同庫中有，則新增規(guī)劃必需引用自合同庫；合同范圍要描述清楚，各合約規(guī)劃工作界面劃分明確，無重疊和遺漏。

鐵律8：完美審批合約規(guī)劃

按照項目實際狀況和當?shù)貎r格調研調節(jié)合同與費用列項、合同與費用金額、業(yè)態(tài)劃分、招標控制比與招標方式等。

鐵律9：調研并調節(jié)合同與費用列項

合同和費用的列項可利用以下5步開展：

一是仔細梳理系統(tǒng)中的合同庫，了解合同庫中的合同范圍，初步選定本工程需用到的合同；并舉行標注；

二是結合項目當?shù)貙嶋H狀況明確費用列項，與合同庫中的費用項目舉行對照，確定選用的費用；并舉行標注；模板中未包含的舉行新增；

三是針對初步選定的合同舉行梳理，明確各合同的范圍及界面、招標方式，梳理是否有界面重復或遺漏的項目；

四是與設計、工程按照項目實際狀況，共同確定合同范圍及界面；并在舉行明確標注說明

五是按照項目當?shù)氐氖袌稣{研狀況，設計部、工程部的反饋，及項目當?shù)匦姓召M狀況，終于確定合約規(guī)劃。

鐵律10：調研與調節(jié)合同與費用成本科目

合同與費用成本科目歸屬可利用以下3步開展：

一是仔細學習系統(tǒng)中的科目庫，了解科目劃分及各科目包含范圍。

二是按照線上項目基本信息的錄入，確定項目的成本科目；成本科目引自科目庫不能新增；目前要求成本科目細分到三級科目。

三是將已確定的合約規(guī)劃，與本項目的成本科目相對應，將合約規(guī)劃歸屬到相應的成本科目下；按照合同包含內容可一個規(guī)劃歸屬多個科目。

鐵律11：調研與調節(jié)合同與費用到各業(yè)態(tài)的分攤

可利用以下兩步開展：一是按照項目基本信息明確本項目的業(yè)態(tài)分類；二是按照已確定的合約規(guī)劃的合同范圍描述，明確各規(guī)劃所包含的業(yè)態(tài)。

鐵律12：明確合約規(guī)劃金額確實定原則

合同與費用的金額確定可利用以下5步開展：

一是按照項目當?shù)卣{研狀況及土地協(xié)議中商定，落實費用類的合約規(guī)劃金額行政事業(yè)性收費類合約規(guī)劃；

二是按照建筑標準等明確相關合約規(guī)劃的金額：如：效果類合約規(guī)劃；像內裝、導向標識、泛光照明、外裝等；

三是按照技術指標等確定合約規(guī)劃金額；

四是按照成本簡報、附近近期結算項目指標確定合約規(guī)劃金額；

五是按照各合同包含的工作內容不同，難易程度、可控程度確定各合約規(guī)劃的簽約控制金額。

鐵律13：確定總包合約規(guī)劃金額

地下四大塊部分：按照前期項目當?shù)卣{研狀況落實各項目單價；按照項目地塊實際狀況，挑選擬選定的基坑開挖機支護計劃舉行測算預估出土方及支護工程量，樁基部分按照閱歷舉行預估；

主體結構部分：按照集團下發(fā)的“結構限額設計指標”結合總包議標綜合單價，項目總風光積指標確定預估金額，同時需預估主材價差變化；

粗裝修部分：結合擬定總包的粗裝界面，根據(jù)閱歷指標預估，350-400元/m2；

水電安裝工程：結合擬定總包的施工范圍，根據(jù)閱歷指標預估，150-160元/m2；

措施費部分：按照總包議標中結果預估，根據(jù)面積指標或規(guī)劃金額分攤；

其他專業(yè)工程：如防水、保溫等，按照總包合同中擬定的施工范圍，按閱歷指標預估；

合理的預估簽證表更比例，5%~10%左右。

鐵律14：修訂校對合約規(guī)劃

隨著項目發(fā)展需定期修訂合約內容，項目規(guī)劃成本將逐步轉化為已發(fā)生成本。

如何避開頻繁調節(jié)合約規(guī)劃？答案是利用合約規(guī)劃的分期編制。

同一項目中，不同分區(qū)開工時光間隔超過6個月時，需要舉行內部分期；項目分期可分類為決策分期和內部分期。

需要說明的是，系統(tǒng)中決策分期是由項目公司上報基本信息后，商業(yè)地產成本部統(tǒng)一建立；內部分期是決策分期建立完后，由項目公司自行創(chuàng)建。

商業(yè)地產成本控制部按照項目公司上報的項目基礎信息建立決策分期后，可以自行創(chuàng)建內部分期。

鐵律15：回答合約規(guī)劃的4大難題

一是什么時光編制合約規(guī)劃？答案是項目啟動后就編制。