房地產業(yè)的信息溝通技術

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一、前言

房地產和建造公司是十分重要的部門，運用了大量的資本和大量的勞動力。居住成本對于家庭和商業(yè)企業(yè)來說，是一個十分重要的預算項目，而建造環(huán)境影響了人們生活的質量和生產率。本文調查了信息和交流技術對于房地產業(yè)全過程的影響，主要表現在三個領域：

信息和交流技術在房地產業(yè)勝利運用的調查；

房地產業(yè)市場結構、服務質量和生產率的評測；

對這些變化宏觀內容的判斷，尤其是房地產周期的判斷。

二、房地產業(yè)總覽

房地產業(yè)向來是高交易成本的信息產業(yè)且極其無效率，緣由是資產的異質化和交易的不頻繁性。甚至評估當前的市場價格碰到諸多嚴峻問題。資產、資產全部人、鄰居、公共服務、金融等諸多特性都能影響房地產價格。關于房地產價格打算因素的大量文獻顯示，有上百種重要的價格預測變量。將這種復雜性與這些資產只賣一次或兩次的事實結合起來使得價格預測十分困難。其他因素打算了合適的土地運用和資產價值。附近投資的樣式和外部因素，如噪音、空氣污染、交通擁擠等都需要被市場和城市規(guī)劃者們考慮進去。房地產決策也依賴土地通過管制、金融機構、合法契約和風俗文化。這些意味著一些很小的因素，例如租約條例或者當地政府的決策，有時候能夠給資產價值產生較大的影響。

戰(zhàn)略的不確定性也導致了重復通過信息問題。房地產決策問題使得狀況很像囚徒逆境，這種狀況下個人理性抉擇變成了總體的不理性，單獨的工程價值被需求所評估，但是假如每個人都在這個地方建房就會導致市場崩潰。很顯然，這種問題起因于個人打算的不透亮?????性，它可以靠更多的完整信息所解決。

另一個嚴峻問題是信息不對稱和原則性矛盾。投資者不像了解產業(yè)內幕的人有那么多的信息。當工程資金緊急的時候，甚至自立專家如評估師也不得不報告好的景象。公司過分庇護信息的文化深深地存在于房地產業(yè)，房地產代理商被認為是活的數據庫。房地產經紀商擁有這樣的觀點：關于房地產的數據僅僅屬于公司的私人信息。這種劇烈的文化可能會隨著網上自由信息的獵取而轉變。一些聰慧的投資者注意市場無效率的成本，這種無效率是由錯誤的信息導致的，從而使這些投資者變得越發(fā)期望獲得更好的數據和數據分析。然而，絕大多數產業(yè)認為是局內人的優(yōu)勢，并從周期得到利潤。無論如何，透亮?????和市場效率將要削減風險，所以將削減資本成本，因此可以得到越發(fā)長久的進展：更多的工程、越發(fā)穩(wěn)定的就業(yè)、更少的破產和溫柔的衰退。信息技術為實施這些變化提供了工具，與此同時，信息和交流技術也正轉變著公司運轉的方式。

三、信息和交流技術的運用

1、利用網絡市場信息。在20世紀中期，每個主要國際多功能房地產公司采用因特網市場公司戰(zhàn)略的要旨。并不是全部這樣的戰(zhàn)略都徹低勝利，最初的非實際的期望漸漸退卻。但顯然的是，因特網變成了一個公司戰(zhàn)略的一個最主要因素。除了公司的網頁，一種財團的形成，因特網也成為房地產銷售和租賃的一個重要廣告媒介。

2、虛擬的掃瞄增強了房地產銷售生產率。最初，一些人信任，在電腦前，用戶利用網絡掃瞄產品，查看周圍的用戶信息和得到貸款而不需要房地產經紀人。這些最初的形式因為受到因特網泡沫的影響而失敗。網頁并未代替代理商，但它提升了服務質量和生產率?？梢灶A測的是，將來更多的家庭買房子無需代理商的浮現，最后削減房子的出示和提升房地產經紀人與客戶的效率。代理商可以利用網絡向客戶出示30間房子，而無需花4個星期六去出示20間房子。

3、評估辦法和改變時光。評估公司的主要資產，除了職員的技能，都是銷售數據的文件。其他的代理商，如水公司、規(guī)劃代理商、當地政府，能夠用額外的數據將各個房地產公司聯(lián)系起來。10年前，評估公司評估銷售數據，這是一個冗長乏味、耗時的尋覓過程。這些銷售數據都將過期幾個星期，由于需要時光將用紙記錄下來的信息轉化成膠片?，F在，特地化的搜尋引擎允許評估者訂購銷售數據。在一個包含信息和交流技術的系統(tǒng)，銀行可以利用郵件來發(fā)出評估要求。

4、汽車辦公室。生產率的提升過程開頭于傳真、私人數據助理、微型電話，是房地產的主要影響因素。傳真允許簽字的文件傳輸，談判從相距很遠的地方就可以舉行，節(jié)省了時光。微型電話對房地產業(yè)的進展有著重要影響，一個房地產開發(fā)者可以通過這樣的電話在車里面一天可以節(jié)省大約1～2個小時。因為任務地點的不同，部分房地產業(yè)務利用電子商務來完成。電子郵件、有聲電子郵件、微型電話和網頁提升了代理商的效率和生產率。

5、家庭辦公室。電子郵件、傳真和可視會議增強了離開家工作能力的更深遠維度。當大型的房地產項目正在舉行時，天天的利息費用是十分大的，推遲會增強成本。房地產開發(fā)商和建造專家能夠將數據、建材信息和工程管理結合起來變成一個越發(fā)有效的系統(tǒng)來節(jié)省時光和金錢，最后導致邊際利潤提升和雇傭更少的員工。

6、房地產管理軟件包含了管理系統(tǒng)。房地產管理者十分依靠管理軟件來支配他們的工作，以使工作越發(fā)有效率和避開犯錯。在線銀行和租賃可以更好地控制現金流和削減工作負擔。在因特網之前，房地產管理者每個月前都期待租戶能夠付清租金。假如租金5天內沒有付清，那么租戶將會收到一份催付信。額外的償付要求和錯誤提醒將間歇地發(fā)出，在這個長久的過程中，更大損失的可能性會隨著未付賬單的增強而增強。

7、信托業(yè)務專家公司。信息和交流技術使得分類專業(yè)領域變?yōu)榭赡埽缧磐袠I(yè)務。財產經理人必需利用法律代表其他人將不同賬戶的錢收集起來，而不是將公司或私人的資金結合起來。

8、全球款待業(yè)市場。信息和交流技術變革了旅行和旅游市場成本。當地的旅游局包含了一系列住宿和早餐清單，如地圖、價格、郵件地址、電話號碼、房間照片、美食早餐菜單和到城市中心的步行距離，一個電話和郵件就能預定。

9、商業(yè)銷售和租賃數據庫。一個國際房地產公司的數據庫可以得到租賃到期數據、建造特點的趨勢等?，F在有閱歷的代理商所擁有些信息利用通過數據庫技術變得越發(fā)徹低，而且這種信息能夠使在其他地區(qū)的公司也能同樣得到。

10、公共土地記錄和稅收數據庫。在美國，可交易頭銜的理解和保證需要專業(yè)觀點和頭銜保險，在許多司法審判中，公共記錄被轉移到電子數據文檔里面。這種文檔能夠完成歷史頭銜鏈，而且天天都能夠更新。

11、房地產信息網絡。有一些網頁特地賣房地產市場信息，而不是關于某一家房地產的。澳大利亞房地產議會，一個代表建造擁有者和管理者的工業(yè)組織制造了房地產指數，使得金融市場能夠遵從價格和回到時光序列。價格和囫圇回報指數允許資金管理者比較房地產和其他資產等級。這些指數在結合房地產基本市場和金融股票、債券和其他資產市場方面起著重要作用，因此當削減資本成本的同時增強了流淌性和效率。

四、總結

最初，傳真、微型電話、房地產管理和評估的特地軟件受到廣泛運用。緊接著，網頁和數據庫被主要運用為交