項(xiàng)目規(guī)劃定位方案

項(xiàng)目規(guī)劃定位方案第一部分：市場(chǎng)調(diào)查一、該城市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r二、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析三、市場(chǎng)需求分析四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研與分析部分第二部分：客戶分析一.客戶群體的構(gòu)成與特征的描述二.客戶群細(xì)分及其客戶心理因素分析三、目標(biāo)客戶需求分析四、交易案例客戶總結(jié)第三部分：項(xiàng)目分析一．項(xiàng)目簡(jiǎn)介二．項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析三．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)析四．項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略第四部分：項(xiàng)目整體定位一．整體定位原則二．項(xiàng)目整體定位三．形象定位四．產(chǎn)品定位五．規(guī)劃建議六．建筑七．戶型八．園林建議九．室內(nèi)設(shè)計(jì)建議十．配套建議第一部分市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)精品文檔放心下載精品文檔放心下載“出鋒”精品文檔放心下載經(jīng)濟(jì)背景的依托，一切都無(wú)從談起。感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀起到他所能為整體定位的支撐作用，大處著眼，小處著手。感謝閱讀一．**市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（一）．**市200*年經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景1．GDP指標(biāo)需要關(guān)注兩點(diǎn)：上一年度的GDP總值，同比增長(zhǎng)率和人均GDP。精品文檔放心下載2．固定資產(chǎn)投資需要關(guān)注點(diǎn)：上一年度固定資產(chǎn)投資額比前年的增長(zhǎng)率，其中基礎(chǔ)建設(shè)投感謝閱讀謝謝閱讀地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)有什么特點(diǎn)。3．消費(fèi)指數(shù)上一年度全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為多少，比前一年度的增長(zhǎng)率為多少。精品文檔放心下載消費(fèi)指數(shù)與GDP增長(zhǎng)相比較的特點(diǎn)。消費(fèi)熱點(diǎn)的新趨向。4．外資利用程度謝謝閱讀經(jīng)濟(jì)特區(qū)的建立等。5．存貸款謝謝閱讀的影響。各項(xiàng)貸款余額，增長(zhǎng)率。6．產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利在各行業(yè)中地位和經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)謝謝閱讀謝謝閱讀的力度和專業(yè)性。（二）．經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策著重強(qiáng)調(diào)當(dāng)?shù)氐母黜?xiàng)發(fā)展政策。感謝閱讀等。感謝閱讀IT感謝閱讀房地產(chǎn)政策：地方性房地產(chǎn)法律法規(guī)，是限制，鼓勵(lì)，著重發(fā)展什么等？謝謝閱讀人才政策：備參考，對(duì)客戶群體的影響相關(guān)。小結(jié)：從以下幾個(gè)角度總結(jié)。1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好否。2、按國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增加速度大于5%的時(shí)候，感謝閱讀當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在者極為廣闊的前途。（最有效的廢話）謝謝閱讀3、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素是什么。4、消費(fèi)指數(shù)是否對(duì)地產(chǎn)發(fā)展有利。5、政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度。二．房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析（一）．房地產(chǎn)指標(biāo)分析1．總體投資：感謝閱讀時(shí)加以簡(jiǎn)要說(shuō)明。注明增長(zhǎng)率。2．空置面積：（備選）謝謝閱讀蕭條時(shí)期。3．批準(zhǔn)預(yù)售面積：未來(lái)一年的市場(chǎng)供應(yīng)量。4．銷售面積與預(yù)售面積的比值：銷售面積與預(yù)售面積比值的降低說(shuō)明銷售面積的增長(zhǎng)落后于預(yù)售面積的增精品文檔放心下載精品文檔放心下載的極度膨脹后的蕭條和產(chǎn)品積壓。升高則表明需求旺盛，在市場(chǎng)上是賣方市場(chǎng)。謝謝閱讀同理，反之。圖例如下：5．新樓住宅銷售面積：用批準(zhǔn)預(yù)售面積和新樓住宅銷售面積增長(zhǎng)的比較來(lái)說(shuō)明新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)。謝謝閱讀6．三級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)交易量比較：（備選）7．城市不同地區(qū)的開(kāi)發(fā)面積比較：說(shuō)明開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向哪一部分轉(zhuǎn)移。圖例如下：（二）．房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)這一篇章，我們稱之為“危言聳聽(tīng)”+“填鴨”。手法是用目前市場(chǎng)上的一謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀面即可。資料來(lái)源最好為公信力較強(qiáng)的媒體報(bào)道或政府調(diào)控政策等。如果是定位大謝謝閱讀盤，可以從規(guī)模優(yōu)勢(shì)、社區(qū)氛圍等角度闡述，如果是高端物業(yè)，可以從利益點(diǎn)、精品文檔放心下載精品文檔放心下載告訴他這是整體的發(fā)展趨勢(shì)。比如：1、大盤成為房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。2、購(gòu)房消費(fèi)趨于理性等等……三．市場(chǎng)需求分析這一部分是在市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)查感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載市謝謝閱讀場(chǎng)調(diào)研的成果單獨(dú)提出。**市****年住宅消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查1．購(gòu)置新房情有獨(dú)鐘調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購(gòu)新房占86％；二手房占7％，尚未決定占7％，感謝閱讀精品文檔放心下載宅消費(fèi)仍將由二級(jí)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。2．自用為主導(dǎo)感謝閱讀3％，其他占1％。感謝閱讀面，滿足自己的居住需求占絕對(duì)主導(dǎo)，度假和購(gòu)房給親友的比例較少。精品文檔放心下載3．潛在需求旺盛以計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間來(lái)分析：計(jì)劃最近購(gòu)買的占47％，半年以后占27％，一年感謝閱讀以后占17％，兩年以后占9％。從計(jì)劃購(gòu)買時(shí)間看，計(jì)劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三。這顯示近期的潛精品文檔放心下載在需求非常旺盛。4．**地區(qū)是置業(yè)者首選（割據(jù)各自城市不同而填相應(yīng)的區(qū)域）謝謝閱讀5．最愛(ài)的是小高層或多層。（自選）頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費(fèi)者占44％，多層占33％，高層占21％，感謝閱讀別墅占2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。感謝閱讀從住房類型看，平層占56％，躍式占20％，復(fù)式占23％，其他占1％。對(duì)感謝閱讀平層的選擇不再是一支獨(dú)秀，其他類型的戶型也開(kāi)始進(jìn)入人們選擇的視野。感謝閱讀交叉分析表明，喜歡多層的消費(fèi)者中，平層占67％，躍式占15％，復(fù)式占感謝閱讀精品文檔放心下載44％，謝謝閱讀躍式占18％，復(fù)式占38％，選擇復(fù)式單位的比例之高引人注目；相比之下，喜感謝閱讀歡多層建筑的消費(fèi)者中，選擇復(fù)式單位則不十分突出。6．更喜歡自己裝修？（根據(jù)市場(chǎng)情況，自選）19％，精品文檔放心下載精裝修占感謝閱讀裝修并不十分受歡迎。與家庭月收入交叉分析：5000感謝閱讀5000－8000謝謝閱讀8000－10000元的，選擇毛坯房占60％，基本裝修占40％；收入在10000元以精品文檔放心下載上的，選擇毛坯房占65％，基本裝修占35％。分析表明收入越高的家庭，選擇謝謝閱讀謝謝閱讀的自由選擇預(yù)留更大空間。7．三房是首選在單位房間的選擇上，選擇1房占4％，2房占28％，3房占55％，4房占謝謝閱讀10％，5房以上占3％。購(gòu)房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房感謝閱讀和四房單位的比例不多。房占房占2精品文檔放心下載房占房占房占房占房占精品文檔放心下載51％，4房占10％；三口之家的，1房占2％，2房占10％，3房占68％，4房感謝閱讀占房占房占房占房占感謝閱讀房占房占房占房占精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀的比例相同。單位房間選擇與置業(yè)次數(shù)交叉分析：首次置業(yè)的，選擇1房的占4％，2房精品文檔放心下載占16％，3房占58％，4房占3％，5房占3％；多次置業(yè)的，1房占4％，2房精品文檔放心下載占房占房占房占精品文檔放心下載感謝閱讀此看來(lái)，三房是各類客戶首要心水之選。8．最希望的面積區(qū)間是平方米（具體數(shù)據(jù)各地不同，現(xiàn)采用深圳數(shù)據(jù)。精品文檔放心下載希望購(gòu)房面積的選擇上，希望購(gòu)置面積在90-110平方米比例最高；其次是感謝閱讀70-90平方米，希望購(gòu)置面積在70平方米以下的比例不高。與希望購(gòu)買的房間精品文檔放心下載70-90謝謝閱讀有部分希望90-110平米和70110-130感謝閱讀選擇面積的中位數(shù)M0=85平米；選擇三房的購(gòu)房者希望面積在90-130平米占較大比例，也有不小比例選擇精品文檔放心下載70-90的小三房。整體選擇面積的中位數(shù)M0=104平米；謝謝閱讀精品文檔放心下載或自有住房面積的比例較高。期望合理價(jià)格水平：4000-6000元4000元以下占元占感謝閱讀1－6000元占元占占元以上占2％。謝謝閱讀合理價(jià)格水平主要集中在4000元-6000M0=4770元。精品文檔放心下載9．按揭付款是主流頻次分析表明購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中選擇按揭付款占81％，一次性付款占1感謝閱讀9％。按揭的比例超過(guò)八成，說(shuō)明按揭正成為人們購(gòu)房中普遍的選擇，也說(shuō)明銀精品文檔放心下載行按揭對(duì)深圳住宅市場(chǎng)的支持作用不容小視。10．量入為出的月供購(gòu)房者首供能力31萬(wàn)以上占萬(wàn)占萬(wàn)占感謝閱讀1－15萬(wàn)占25％，5－10萬(wàn)占41％。購(gòu)房者的首供能力越高，人數(shù)越少；占購(gòu)房者80%的市場(chǎng)是首供能力在20精品文檔放心下載萬(wàn)以內(nèi)的市場(chǎng)。整體首供中位數(shù)M0=14.5萬(wàn)。購(gòu)房者月供選擇在1000元以下的占元占感謝閱讀00占元占元占元占10％，謝謝閱讀4001元以上占3％。購(gòu)房者月供主要集中在1000-2500M0謝謝閱讀=1950元。綜合首供能力和月供能力中位數(shù)分析，總價(jià)在45萬(wàn)-50萬(wàn)之間的房子是購(gòu)感謝閱讀房者負(fù)擔(dān)的平均水平。11．環(huán)境因素很重要謝謝閱讀境的占65％，方便池孩上學(xué)占10％，離上班近點(diǎn)占4％，生活方便點(diǎn)占15％，謝謝閱讀顯得更有身份占1％。精品文檔放心下載改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購(gòu)買前三位的因素。謝謝閱讀12．大家一起出主意買房調(diào)查表明：自己看樓選房的占26％，多數(shù)情況是自己看樓的占36％，大部謝謝閱讀分情況請(qǐng)懂行的朋友帶著一起看的占38％。購(gòu)房者在抉擇過(guò)程中不是獨(dú)立的，謝謝閱讀受許多其他因素的影響，尤其是業(yè)內(nèi)人士的建議。13．平民置業(yè)時(shí)代來(lái)臨感謝閱讀同住占8％，三代同堂占9％。感謝閱讀感謝閱讀示著大眾置業(yè)的熱潮或許即將來(lái)臨。14．年輕人成為主力軍購(gòu)房者的年齡25歲以下占3％，25－29歲占46％，30－35歲占31％，36精品文檔放心下載－39歲占7％，40－45歲占7％，45歲以上占6％。感謝閱讀購(gòu)房者的年齡段主要集中在25-29歲之間，占46%；其次是30-35歲之間，精品文檔放心下載占31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。謝謝閱讀15．置業(yè)者關(guān)注的置業(yè)因素謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載度排序?yàn)榈乩砦恢?、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、謝謝閱讀周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。感謝閱讀16．置業(yè)重要因素排序感謝閱讀境景觀、交通、價(jià)格、工程質(zhì)量、周邊配套、物業(yè)管理、戶型結(jié)構(gòu)、升值潛力、感謝閱讀發(fā)展商信譽(yù)、地理位置、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、其他因素等。謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀排在較后的位置。綜合分析，環(huán)境因素?zé)o論從關(guān)注度，還是重要因素排序來(lái)看，精品文檔放心下載謝謝閱讀的關(guān)注。精品文檔放心下載精品文檔放心下載境和可以接受的交通條件，關(guān)外樓盤對(duì)消費(fèi)者將具重大吸引力。精品文檔放心下載17．各種置業(yè)因素加權(quán)排序被訪者關(guān)注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒(méi)有排序的；經(jīng)過(guò)加權(quán)排序，精品文檔放心下載謝謝閱讀置業(yè)者考慮的首要因素。感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載范圍；而對(duì)于有些置業(yè)者，交通是可能考慮的首要因素。18．被訪者心目中的理想家園（小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風(fēng)格）精品文檔放心下載精品文檔放心下載可以看出，置業(yè)者對(duì)涉及小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風(fēng)格關(guān)注度不高。感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀同。19．被訪者心目中認(rèn)可的發(fā)展商品牌20．被訪者心目中認(rèn)可的代理商品牌四．競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研與分析部分謝謝閱讀的樓盤在廣泛義上講都是競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手。（一）競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)判斷：（此處最好用地圖標(biāo)注說(shuō)明）**市**區(qū)在建住宅項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱地理位置開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)單位占地面積建筑總面積層數(shù)與棟數(shù)戶型與面積建筑總高度計(jì)劃投資總額開(kāi)工日期預(yù)計(jì)竣工日期工程狀態(tài)銷售狀況同質(zhì)樓盤競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：樓盤資料相關(guān)樓盤統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（住宅）銷售情況發(fā)展商（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析：推廣形象分析：市場(chǎng)形象樹(shù)立較有特色的樓盤解剖。營(yíng)銷手法分析：感謝閱讀銷手段的應(yīng)用等。下面就黃埔雅苑的報(bào)廣投放舉例說(shuō)明例：數(shù)據(jù)一：2002.1.31-2002.3.20*****項(xiàng)目發(fā)布廣告28版謝謝閱讀2000.11.20、21黃埔雅苑一期發(fā)布廣告2版謝謝閱讀黃埔雅苑二期1.31-3.20廣告統(tǒng)計(jì)表星期版面版面

項(xiàng)目名稱媒體名稱發(fā)布日期面積類別色彩主題

幾號(hào)名謝謝閱讀黃埔雅苑二特報(bào)2002-03-21星期1廣告A16廣告彩色強(qiáng)勢(shì)不可擋謝謝閱讀期四黃埔雅苑二特報(bào)2002-03-15星期1廣告A15廣告彩色精品文檔放心下載期五造理想生活空間黃埔雅苑二特報(bào)2002-01-31星期1廣告A12廣告彩色黃埔雅苑二期逸悠謝謝閱讀期四園，喜悅生活的延續(xù)！黃埔雅苑二商報(bào)2002-01-31星期1廣告A4廣告彩色黃埔雅苑二期逸悠感謝閱讀期四園，喜悅生活的延續(xù)！…………（三）產(chǎn)品質(zhì)素分析：精品文檔放心下載景觀資源。樓盤會(huì)所配套設(shè)備AA游泳池(室內(nèi)恒溫)/線路2條、有線電視、自來(lái)水、市電/感謝閱讀AA水力按摩池/兒童嬉水池精品文檔放心下載/健身房/桑拿/兒童樂(lè)園露系統(tǒng)/消防感應(yīng)器、可視對(duì)講機(jī)/緊急呼救精品文檔放心下載/乒乓球/閱覽室/多功能按扭、綜合寬頻布線、遠(yuǎn)程抄表感謝閱讀集體活動(dòng)室BB游泳池(室外)/健感謝閱讀BB身房/老人活動(dòng)中心/兒精品文檔放心下載童樂(lè)園/臺(tái)球/棋牌/咖啡電視監(jiān)控/可視對(duì)講機(jī)/家庭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)/感謝閱讀廳/酒吧緊急按扭、寬頻網(wǎng)絡(luò)、智能：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)HH游泳池(室外)/籃球感謝閱讀HH場(chǎng)/乒乓球/兒童樂(lè)園/老有管道煤氣、三表IC卡繳費(fèi)、防火/防煤氣感謝閱讀人活動(dòng)中心泄露系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控/可視對(duì)講機(jī)/家庭感謝閱讀自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)/緊急按扭/緊爭(zhēng)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、光纖到小區(qū)/光纖到戶/DDN/ISDN/ADSL/室內(nèi)綜感謝閱讀控制/樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)（四）個(gè)案分析：**樓盤戶型列表：面積77-80127-139150162-16417/8-223精品文檔放心下載戶型2房2廳3房及3房帶3房2廳帶3房2廳帶工3精品文檔放心下載工人房工人房人房入戶花園所占比例13%14%49%7%17%樓盤規(guī)模：社區(qū)品質(zhì)：朝向景觀：園林規(guī)劃：銷售情況：銷售推廣：小結(jié)：第二部分客戶分析一．客戶群體的構(gòu)成與特征的描述精品文檔放心下載謝謝閱讀上有的放失，對(duì)癥下藥。這一部分也可以結(jié)合市場(chǎng)分析感謝閱讀便各位。（一）目標(biāo)客戶群體總體描述（共同的特征）從年齡：從收入：從區(qū)域：從工作特點(diǎn)：從家庭結(jié)構(gòu)：從生活態(tài)度：從行為習(xí)慣：性格需求特征：生活品質(zhì)需求特征：價(jià)值觀、消費(fèi)觀：在經(jīng)過(guò)以上分析后，可以對(duì)大群體的客戶進(jìn)行分類描述，如下表：感謝閱讀編號(hào)客戶分類客戶細(xì)分特征需求本項(xiàng)目核心客戶A本地人本人使用積累多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，家中人口多，要改善生活3房、4房、5房、★★★★★為子女購(gòu)買為子女安家購(gòu)買3房、4房★★★B私營(yíng)業(yè)主經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng),家庭人口多,要大戶型3房4房5房別墅★★★★★C政府公務(wù)員本地人對(duì)素質(zhì)要求高，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感精品文檔放心下載2房、3房、4房、5房★★★★外地人求安家穩(wěn)定，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感精品文檔放心下載2房、3房★★★D企業(yè)主酒店型不常住，講求經(jīng)濟(jì)，面積要求不高2房、3房★★★舒居型講求品質(zhì)、戶型、景觀，需要安靜3房、4房、5房★★★E企業(yè)白領(lǐng)管理人員積蓄多，月供能力強(qiáng)，家中多有小孩，年齡較大，對(duì)價(jià)格比較敏感精品文檔放心下載3房★★★技術(shù)人員年輕，積蓄不多，月供能力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格較為敏感1房1廳，2房、3房★★F企業(yè)給外籍或高級(jí)員工的住房舒居型，對(duì)樓體素質(zhì)2房、3房、4房★G工薪階層經(jīng)濟(jì)能力有限，對(duì)價(jià)格較為敏感1房1廳、2房★（二）我們項(xiàng)目住宅目標(biāo)客戶：偶得客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群原住民、私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員（60%）一般工薪階層（5%-10%）其他0-5%企業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)（20-30%）利用圖表，對(duì)客戶群體進(jìn)行描述二．交易案例客戶總結(jié)此部分案例可以列舉兩個(gè)以上，模式列舉其一。（一）**樓盤成交客戶分析1．居住地取樣106個(gè)地區(qū)個(gè)數(shù)百分比2．認(rèn)知途徑：取樣106個(gè)路過(guò)條幅報(bào)紙朋友介紹老客戶介紹在附近居住個(gè)數(shù)百分比3．客戶特征(文字性敘述)年齡主要分布在30—45歲30歲以下30－35歲35－40歲40－45歲45歲以上謝謝閱讀4．付款方式取樣套套數(shù)百分比一次性按揭5．置業(yè)用途：6．購(gòu)買理由（賣點(diǎn)）7．置業(yè)特征8．消費(fèi)特征（舉例）三．客戶群細(xì)分及其客戶心理因素分析（一）購(gòu)買本項(xiàng)目類別物業(yè)的原因分析（二）目標(biāo)客戶細(xì)分和心理分析此段可以列舉實(shí)力，用最直接的事實(shí)說(shuō)服甲方對(duì)客戶的認(rèn)知。謝謝閱讀如：王先生，男，43歲，職業(yè)為IT公司總經(jīng)理，家庭結(jié)構(gòu)為…感謝閱讀多側(cè)面的形象感性描述。四．目標(biāo)客戶需求分析（一）目標(biāo)客戶群體關(guān)注點(diǎn)——目標(biāo)客戶買房的考慮因素住宅建筑質(zhì)量住宅規(guī)劃、公共設(shè)施小區(qū)人群的素質(zhì)安全因素子女入學(xué)因素生活因素等相關(guān)因素分析……（二）本項(xiàng)目吸引和流失目標(biāo)客戶的因素列舉與分析（三）揚(yáng)長(zhǎng)避短的措施小結(jié)：通過(guò)以上分析，可以對(duì)我們的目標(biāo)客戶群體做一大體描述：精品文檔放心下載1、從年齡上，他們的年齡段集中在……2、從職業(yè)上，他們……3、從居住區(qū)域上，他們……4、從家庭結(jié)構(gòu)上，他們……5、從消費(fèi)習(xí)慣上，……第三部分項(xiàng)目分析一．項(xiàng)目簡(jiǎn)介（一）項(xiàng)目基本資料（簡(jiǎn)述項(xiàng)目基本情況包括政府性地塊強(qiáng)制性要求）謝謝閱讀發(fā)展商：有時(shí)包括土地提供者和資金提供者兩類。項(xiàng)目位置：一般道路圍括。占地面積：包括水面，紅線內(nèi)，退后紅線等。物業(yè)類別：住宅？商業(yè)？總建筑面積：包括公建、住宅、配套等。建筑形式：多層、高層、別墅等。樓層狀況：……容積率：……道路占地：建筑覆蓋率：綠化系數(shù)：總戶數(shù)：規(guī)劃人口：總停車位：等其它基礎(chǔ)數(shù)據(jù)舉例，用位置圖說(shuō)話項(xiàng)目所在（二）地塊現(xiàn)狀1、地塊現(xiàn)有情況說(shuō)明：描述土地歸屬等行政附加條件。2．氣候地質(zhì)資料2.1生地？熟地？2.2地塊走勢(shì)，東高西低？2.3地表狀況，水面？河道？2.4土壤狀況，沙地？黏土？2.5植被狀況，沙漠？森林？2.6拆遷狀況，有無(wú)人居。2.7氣候條件，長(zhǎng)年平均溫度、無(wú)霜期、降雨量等3．政府控制性規(guī)劃要求地塊圖片（三）項(xiàng)目四至**項(xiàng)目NWSE圖片圖片圖片圖片地塊北面：地塊以東：地塊以西：地塊以南：謝謝閱讀謝謝閱讀注意的。（四）交通分析：利用圖形對(duì)項(xiàng)目周邊的交通狀況進(jìn)行分析。主要道路分析項(xiàng)目道路性質(zhì)舊有住宅在售住宅兩側(cè)設(shè)施構(gòu)態(tài)

成種配套情況交通狀況（五）景觀分析：項(xiàng)目周邊景觀資源分析，利用圖形。（六）配套分析二．項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析在做SWOT分析時(shí)，往往會(huì)把優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)、劣勢(shì)與威脅混淆，兩組一對(duì)應(yīng)似乎說(shuō)謝謝閱讀感謝閱讀本身硬傷），學(xué)術(shù)點(diǎn)說(shuō)是內(nèi)因，機(jī)會(huì)與威脅是外部條件，外因。精品文檔放心下載可選方案一：（一）．優(yōu)勢(shì)自然條件：地段的特殊性、優(yōu)越性周邊的配套：開(kāi)發(fā)成本：如能夠有效控制，資金投入能夠得到有效保證。感謝閱讀開(kāi)發(fā)模式：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，市場(chǎng)空白點(diǎn)：區(qū)域環(huán)境、大勢(shì)，如WTO，CEPA有項(xiàng)目發(fā)展，提升預(yù)留空間。謝謝閱讀……（二）．劣勢(shì)生活氛圍：片區(qū)形象：景觀資源：片區(qū)文化資源：項(xiàng)目規(guī)劃等指標(biāo)的局限：交通條件：噪音：……感謝閱讀感謝閱讀體問(wèn)題。（三）．機(jī)會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)情況：宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均顯示利好，對(duì)整體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供感謝閱讀了良好的基礎(chǔ)。國(guó)家金融政策：項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)、所在片區(qū)的大規(guī)劃。居住環(huán)境的要求。……（四）．威脅供給集中：同檔次樓盤的推出量巨大，缺乏足夠的市場(chǎng)需求做支撐。感謝閱讀相關(guān)片區(qū)同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)。部分相鄰片區(qū)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目自身硬傷?！陨纤信e為項(xiàng)目SWOT分析常用元素，常涉及方面，運(yùn)用時(shí)請(qǐng)具體項(xiàng)目具體謝謝閱讀對(duì)待?？蛇x方案二：用圖例說(shuō)話項(xiàng)目SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)項(xiàng)（Strength）強(qiáng)項(xiàng)地理、環(huán)境條件優(yōu)勢(shì)生活配套……交通條件等競(jìng)爭(zhēng)弱項(xiàng)（Weakness）弱項(xiàng)自身硬傷周邊環(huán)境差…………機(jī)會(huì)點(diǎn)(Opportunity)……威脅點(diǎn)(Ttreat)……三．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)析精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載案。四．項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略（一）綜合評(píng)價(jià)謝謝閱讀體評(píng)價(jià)，提出我方觀點(diǎn)。（二）項(xiàng)目發(fā)展策略一句話定發(fā)展策略如：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、規(guī)避劣勢(shì)、抓住機(jī)會(huì)、避免威脅或提出具體原則樹(shù)立項(xiàng)目形象，從產(chǎn)品和營(yíng)銷兩方面確立地位。把握樓盤推出時(shí)機(jī)。以**的形象入市，注重展示，營(yíng)造氛圍，提升樓盤價(jià)值。謝謝閱讀整合項(xiàng)目資源，全面樹(shù)立項(xiàng)目差異化形象?！谒牟糠猪?xiàng)目總體定位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)的分析和了解甲方意愿的了解后,通過(guò)我方觀點(diǎn)向甲方強(qiáng)有謝謝閱讀力的表達(dá)出該項(xiàng)目在市場(chǎng)上所要呈現(xiàn)的整體風(fēng)格（例如：項(xiàng)目案名、建筑風(fēng)格、謝謝閱讀品牌思路、規(guī)劃特色……）以及項(xiàng)目推出后,在市場(chǎng)上所造成的各種必然影響、謝謝閱讀和給甲方帶來(lái)的可觀的經(jīng)濟(jì)效益。精品文檔放心下載強(qiáng)心針，讓其對(duì)本項(xiàng)目充滿信心。一．整體定位原則（一）項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；政府在城市總體規(guī)劃上的限制。感謝閱讀式化的敘述。精品文檔放心下載謝謝閱讀來(lái)建筑價(jià)值之核心因素之一。根據(jù)項(xiàng)目的需要，還可以在本部分中加入關(guān)于地產(chǎn)因子的一些分析圖表。房精品文檔放心下載謝謝閱讀體如下表：?jiǎn)紊砥胀ㄖ懈吆勒懈邫n住宅影響因子公寓住宅檔住別墅附加說(shuō)明宅A、對(duì)公共交通的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混謝謝閱讀雜區(qū)B、對(duì)噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜臨貨運(yùn)交通快感謝閱讀速干道、高壓線等。C、對(duì)大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工精品文檔放心下載廠、鬧市D、對(duì)小區(qū)（菜市場(chǎng)）配套要求高很高較弱弱不宜商場(chǎng)上加住宅感謝閱讀E、對(duì)周邊自然及人文景觀之要低一般高很高求F、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高G、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)精品文檔放心下載H、容積率、覆蓋率要求無(wú)一般低低I、對(duì)休閑空間，綠化要求無(wú)一般高很高J、景觀要求無(wú)一般高很高精品文檔放心下載謝謝閱讀因子又是哪個(gè)檔次的等，由此而對(duì)該項(xiàng)目的整體定位提出合理的建議。精品文檔放心下載（二）**項(xiàng)目市場(chǎng)定位原則——最大化的發(fā)掘該項(xiàng)目所在地段唯一性的價(jià)值；——最大化的發(fā)掘地塊特異性的價(jià)值；——最大化建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，避免劣勢(shì)，以降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。二．項(xiàng)目整體定位（一）整體定位感謝閱讀能夠激發(fā)相關(guān)輻射聯(lián)想。（二）定位詮釋項(xiàng)目市場(chǎng)定位謝謝閱讀語(yǔ)，都得到充分而專業(yè)、理性的闡述。三．形象定位（一）項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位的原則精品文檔放心下載品牌特征……（二）形象定位（三）案名建議四．產(chǎn)品定位五．規(guī)劃建議（一）規(guī)劃建議1．規(guī)劃目標(biāo)就項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，歸納說(shuō)出該項(xiàng)目總體規(guī)劃的目標(biāo)。比如項(xiàng)目的容積率、感謝閱讀精品文檔放心下載個(gè)直觀而簡(jiǎn)單的印象。2．規(guī)劃原則在總體規(guī)劃的具體建議之前，要先明確總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的幾個(gè)基本原則這樣才感謝閱讀能形成對(duì)方精品文檔放心下載下幾點(diǎn)原則進(jìn)行規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)：2.1土地價(jià)值最大化精品文檔放心下載精品文檔放心下載現(xiàn)土地價(jià)值最大化的基本途徑。項(xiàng)目用地的區(qū)域價(jià)值和自身價(jià)值判斷，是總體規(guī)劃的基本起點(diǎn)，沒(méi)有這樣的感謝閱讀精品文檔放心下載以不可不慎。2.2資源利用最大化感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀的具體特點(diǎn)，從以下的幾點(diǎn)里有選擇性的進(jìn)行評(píng)述和建議。精品文檔放心下載自然資源評(píng)述：如湖泊、山地、自然綠化…項(xiàng)目的人文景觀評(píng)述：如當(dāng)?shù)氐母鞣N文化……自身資源評(píng)述：項(xiàng)目?jī)?nèi)的會(huì)所、超市、幼兒園……未來(lái)資源評(píng)述：自身建設(shè)配套、附近周邊市政配套建設(shè)……感謝閱讀2.3前瞻性：任何一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，都不能僅僅立足于現(xiàn)在,更多的是要著眼與未來(lái)，總精品文檔放心下載體規(guī)劃的適當(dāng)超前，才能使本項(xiàng)目在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。精品文檔放心下載2.4獨(dú)特性：謝謝閱讀為新經(jīng)典的必要條件，勇于創(chuàng)新，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新是不變的法則。謝謝閱讀3．規(guī)劃分析及建議3.1規(guī)劃分析謝謝閱讀等，進(jìn)行宏觀，詳細(xì)的說(shuō)明。3.2規(guī)劃建議居住區(qū)規(guī)劃的特色營(yíng)造營(yíng)造社區(qū)環(huán)境、創(chuàng)造聚居條件（二）環(huán)境1．生態(tài)環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)評(píng)價(jià)環(huán)境效益時(shí)，一般可設(shè)置下述指標(biāo)：謝謝閱讀與城市環(huán)境的分析等體系；住宅內(nèi)部居住環(huán)境：住宅標(biāo)準(zhǔn)、住宅類型、隔聲、通風(fēng)、光照、保暖等。感謝閱讀2．注意區(qū)域自然條件的利用與挖掘3．室外空間組織（組織、組團(tuán)等）六．建筑（一）建筑風(fēng)格與特色（二）建筑的形體塑造（三）建筑立面裝飾與色彩（四）建筑材料（五）高新技術(shù)的運(yùn)用七．戶型（一）當(dāng)?shù)卮蠓秶鷥?nèi)的戶型分析精品文檔放心下載的調(diào)查研究及分析，可包括目標(biāo)戶型面積的分布區(qū)域調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查……謝謝閱讀（二）具體戶型分析精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀總結(jié)，對(duì)本項(xiàng)目的具體戶型定位給出具有指導(dǎo)意義的建議。謝謝閱讀精品文檔放心下載有沒(méi)有調(diào)整的可能，優(yōu)勢(shì)戶型是哪些？劣勢(shì)戶型又是哪些？如何在價(jià)格表制定、感謝閱讀銷售策略的制定上給予配合？分析手法如以下所列舉：A型230M24*2*3+工人房+入戶花園一梯二戶，南北通透陽(yáng)光電梯廳入戶花園圓形餐廳主臥南北通透雙主人房空間利用稍有欠缺，如客、餐廳之間面積難以利用；功能劃分簡(jiǎn)單化，功能化稍多樣有欠缺，如工人活動(dòng)空間與主人活動(dòng)空間謝謝閱讀的分離；衛(wèi)生間的功能擴(kuò)展等，與戶型面積定位不完全相稱感謝閱讀（三）．分析完成后，對(duì)戶型設(shè)計(jì)提出建議或歸納總結(jié)出戶型發(fā)展趨勢(shì)。感謝閱讀設(shè)計(jì)要求具體技術(shù)指標(biāo)注釋面積趨向A．新布局形式B．戶內(nèi)實(shí)用率A．主人房及衛(wèi)生間功能設(shè)置B．工作陽(yáng)臺(tái)設(shè)置C．配套空間D．玄關(guān)設(shè)計(jì)功能分區(qū)A．空間層次與分區(qū)B．戶型設(shè)計(jì)A．廚房設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)B．臥室門的朝向更為貼近C